Beantwoording beeldvormende vragen Woningvoorraad, Parapuplan, Huisvestingsverordening

Thematische beantwoording vragen shortstay In de door de diverse fracties gestelde beeldvormende vragen komt meerdere keren het onderwerp short-, mid- en long stay terug. Daarom willen wij deze vraag in zijn algemeenheid beantwoorden.

De vragen van diverse fracties gaan over het onderscheid tussen short- (mid-) en long stay. Dat zijn in ruimtelijke ordening geen gangbare begrippen. Meestal wordt hier een onderscheid gemaakt tussen logies en wonen. Daarom volgt hieronder een nadere toelichting op de relatie tussen het bestemmingsplan, de in de Nota opgenomen wijzigingen in de woningvoorraad, en de begrippen shortstay en longstay.

Wijzigingen in de woningvoorraad De voorliggende stukken gaan over wijziging van de woningvoorraad, zonder verandering van de (woon)bestemming. Voor sommige van deze wijzigingen is het noodzakelijk om via het bestemmingsplan een binnenplanse ontheffing te verlenen, zodat de (bedrijfs)woning anders kan worden gebruikt dan door één huishouden. Het gaat om het samenvoegen, splitsen, verkameren en vakantieverhuur van woningen.

Shortstay Onder shortstay verstaan we dan het bedrijfsmatig verstrekken van logies voor een periode tot maximaal zes aaneengesloten maanden. Dit gebruik past niet binnen de bestemming Wonen. Voor dit gebruik is een bestemming logies noodzakelijk (of een bestemming die logies mogelijk maakt). Om een woning te voorzien van een dergelijke bestemming is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Zoals genoemd richten de voorliggende stukken zich alleen op gebruik passend binnen de woonbestemming. Daarom is het beleid niet van toepassing op shortstay.

Longstay Onder longstay verstaan we het verhuren van een woning voor een periode van meer dan zes maanden. Dit achten wij passend binnen de bestemming Wonen. De binnenplanse ontheffing van het bestemmingsplan biedt dan de mogelijkheid om, onder voorwaarden zoals beschreven in de beleidsnota, medewerking te verlenen aan het verkameren of splitsen waarmee meerdere wooneenheden kunnen worden gecreëerd die worden gebruikt voor longstay.

BEELDVORMENDE VRAGEN FRACTIE PARTIJ VOOR DE DIEREN Vraag 1 Waarom is het niet toegestaan om voor verkamering en vakantieverhuur een proeftijd van bijvoorbeeld een jaar in te bouwen in de huisvestingsvergunning? Antwoord vraag 1 Hiervoor verwijzen wij naar het antwoord in de nota van beantwoording bij zienswijze 5, onder g sub VII. Vraag 2 Wat zijn de afwegingen geweest om niet op te nemen dat – net als in Nijmegen – een planschadeovereenkomst met de vergunninghouder in geval van verkamering afgesloten wordt? In de nota van beantwoording staat op p. 19 “De kans op planschade achten wij evenwel beperkt.” Beperkt is niet nul, dus waarom doen we het niet? Antwoord vraag 2 Zoals genoemd achten wij de omvang van eventuele planschade nihil. Daarbij geldt er, op basis van de wet, een normaal maatschappelijk risico van 2%. Ofwel, bij een schadebedrag van 2% of minder van de waarde van het eigendom, is de schade voor rekening van de eigenaar. De mogelijkheid om een planschadeovereenkomst af te sluiten is aanwezig maar gelet op het bovenstaande en de extra administratieve lasten voor aanvrager en gemeente achten wij deze niet noodzakelijk.

Vraag 3 Is het mogelijk om bij een voornemen tot verkamering eerst een participatietraject met de buurt te laten uitvoeren door de initiatiefnemer en het verslag hiervan bij de beslissing tot afgeven van de omgevingsvergunning te betrekken? Antwoord vraag 3 Voor de verkamering moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd met een binnenplanse ontheffing. De huidige wetgeving kent geen participatieplicht voor deze aanvragen. Ook op basis van de Omgevingswet geldt dat voor een dergelijke aanvraag participatie niet verplicht is. Wij hebben geen mogelijkheid om deze participatie te verplichten. We kunnen en gaan participatie wel stimuleren bij de aanvrager. Vraag 4 Heeft u doorgerekend hoeveel woningen in onze gemeente onder de voorliggende voorwaarden (=alleen koopwoningen boven de NHG-grens komen in aanmerking & de minimale afstand tussen de verkamerde e.d. woningen is 50 meter) in aanmerking komen voor verkamering? Zo ja hoeveel (ordegrootte schatting is voldoende)? Antwoord vraag 4 Nee, dit hebben we niet doorgerekend. We weten wel hoeveel eengezinswoningen met een koopprijs boven de NHG-grens er in onze gemeente staan. Namelijk 7.708. Het aantal verkamerde woningen is beperkt en daarmee is de invloed van de straal om deze woningen op de totale voorraad lastig in te schatten. In de beleidsnota is opgenomen dat we jaarlijks een evaluatie doen.

Met de evaluatie willen we jaarlijks monitoren hoeveel vergunningen zijn aangevraagd, hoeveel vergunningen zijn verleend en geweigerd en of er om andere redenen aanleiding is om deze beleidsnota te herzien. Deze monitoring zal via de actieve informatieplicht aan de raad worden

aangeboden. Eventuele aanpassingen van de nota zullen ter besluitvorming worden aangeboden aan de raad. Vraag 5 In het raadsbesluit staat dat het werkingsgebied van de regeling voor erfbebouwing één uitzondering kent, te weten de woonbuurt Gooland in Nootdorp. Waar vind ik dat terug in het bestemmingsplan parapluplan 2022? Antwoord vraag 5 In het Parapluplan een werkingsgebied opgenomen voor deze bebouwingsregeling. In de begrenzing van het werkingsbied is de woonbuurt Gooland uitgesloten. Vraag 6 Artikel 4 in de regels van het bestemmingsplan maakt hospitaverhuur in beginsel overal in de gemeente mogelijk waar de bestemming ‘wonen’ is. Betekent dat dat iedereen overal iemand in huis mag nemen als hospita als dit artikel ingaat? Is dit een verruiming op de huidige situatie? Antwoord vraag 6 Het rijk beschrijft de voorwaarden voor het verhuren van hospitakamer 1. Met dit bestemmingsplan maken we inderdaad mogelijk dat in elke woning hospitaverhuur mogelijk wordt. Denk bijvoorbeeld aan het initiatief kamers met aandacht. In de huidige situatie zijn daarvoor geen specifieke regels.

Vraag 7 Artikel 5.1, lid 2a in de regels van het bestemmingsplan: Wat wordt exact bedoeld bij het derde streepje, een enkel laags hoofdgebouw? Zo ja, moet dat er niet expliciet bij staan? Antwoord vraag 7 Deze regeling is voornamelijk gericht op hoofdgebouwen van beperkte hoogte, maar worden ook grotere hoofdgebouwen meegenomen. De gekozen formulering sluit aan bij landelijke wet- en regelgeving daarom hebben we deze overgenomen. Vraag 8 Artikel 5.1, lid 2b in de regels van het bestemmingsplan: Begrijp ik goed dat met deze regel het bijbouwen van een woning voor mantelzorg vergunningsvrij is? Hoe verhoudt dit zich vervolgens tot artikel 6.1 lid a die het gebruik van bijgebouwen als afhankelijk woonruimte vervolgens verbiedt? Antwoord vraag 8 In het Besluit omgevingsrecht staat beschreven dat -onder voorwaarden- een mantelzorgwoning vergunningsvrij mag worden gerealiseerd, dan wel een bestaand bouwwerk mag worden gebruikt voor huisvesting in verband met mantelzorg. Een toets aan het bestemmingsplan is in deze gevallen niet aan de orde. Dit is echter beperkt tot het gebruik voor mantelzorg en moet na het aflopen van de mantelzorg worden verwijderd dan wel in overeenstemming worden gebracht met het bestemmingsplan.

De regeling is het bestemmingsplan is erop gericht om te voorkomen dat dat bijgebouwen worden gebruikt om in te wonen in andere situaties dan deze vergunningvrije mantelzorg-bewoning.

1 https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-verhuren/vraag-en-antwoord/wat-moet-ik-weten-als-ik-een-hospitakamer-wil-

verhuren

Vraag 9 Artikel 5.1, lid f – waarom staat u in deze tijden van klimaatverandering (denk aan waterafvoer bij stortregens) zoveel verstening in de vorm van bijgebouwen vergunningsvrij toe? Antwoord vraag 9 Bouwvergunningsvrij bouwen is landelijke regelgeving. Daar gaan wij als gemeente niet over. Vraag 10 Waarom is in de verordening op p. 2 de definitie voor ‘hospitaverhuur’ niet gelijk aan de (uitgebreidere) definitie in de regels van het bestemmingsplan? Antwoord vraag 10 In de huisvestingsverordening wordt het begrip alleen gebruikt om aan te geven wat hospitaverhuur is en dat er geen huisvestingsvergunning voor nodig is. In onze beleidsregels en bestemmingsplan hebben we het iets verder uitgewerkt. Vraag 11 In de verordening wordt op meerdere plekken aangegeven dat het college nadere regels/invulling kan bepalen. In het bijzonder [p. 8, art. 3.8, lid 3], [p. 8, art. 3.9, lid 1 en lid 2] & [p. 14, art. 5.4, lid c]. Waar is de nadere invulling van deze artikelen terug te vinden? Antwoord vraag 11 - Artikel 3.8 gaat over het lokaal maatwerk binnen onze gemeente. In januari 2018 is de uitwerking van het lokaal maatwerk gecommuniceerd aan de raad (17INT14943). Hierin stond het volgende: Wij stellen als regel dat 25% van alle sociale huurwoningen van corporaties- met uitzondering van seniorenwoningen- met voorrang worden toegewezen aan inwoners uit de gemeente.

- Artikel 3.9 gaat over de mogelijke afspraken rondom het Huisvesten van zorg-doelgroepen. Wij zijn op dit moment bezig met het maken van die afspraken met zorgpartijen en corporaties. De uitwerking hiervan in beleidsregels is dus nog niet gereed. - De verwijzing naar een nadere invulling zien wij in artikel 5.4 lid c niet terug. Wellicht dat er een beschrijving wordt gemist van de inbreuk die een vergunning zou hebben op een geordend woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte? Goed om te weten is dat dit artikel een zogenaamde “kan bepaling” is. En dat we de leefbaarheidstoets en de voorwaarden met betrekking tot een geordend woon- en leefmilieu in de beleidsregels hebben beschreven (o.b.v. het Paraplubestemmingsplan). Vraag 12 In de verordening staat op p. 13 in art. 5.1, lid 1b: ‘…anders dan ten behoeve van de bewoning of het gebruik als kantoor of praktijkruimte door de eigenaar’? Uit de toelichting op p. 43 volgt dat dit een citaat is uit de Huisvestingswet 2014. Maar wat houdt het precies in? Je kunt het lezen als dat wanneer ik twee huizen naast elkaar bezit, ik die wel mag samenvoegen tot 1 huis waar ik zelf in ga wonen. Klopt dat? Antwoord vraag 12 Ja, dat klopt. De Huisvestingswet 2014 maakt dat wij in dat geval geen huisvestingsvergunning kunnen verplicht kunnen stellen.

Wel is het zo dat dit op grond van het bestemmingsplan kan worden geregeld. Meestal is dus wel een omgevingsvergunning nodig.

Vraag 13 In de verordening (o.a. p. 14 art 5.4, lid f) is een slechte uitkomst van een bibob onderzoek als weigeringsgrond opgenomen: Wanneer wordt er in praktijk daadwerkelijk een bibob onderzoek gedaan (wat is het beleid hierop)? Antwoord vraag 13 De Wet Bibob is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument. Als er een ernstig gevaar dreigt dat bijvoorbeeld een vergunning wordt misbruikt, kan de gemeente de aanvraag weigeren. Deze toets is met name relevant voor ondernemers die een vergunning nodig hebben voor hun bedrijf. Dit is dus minder interessant voor particulieren die een wijziging in de woningvoorraad willen aanbrengen. En in de praktijk wordt dit ook niet vaak toegepast. Vraag 14 In de verordening staat op p. 21 “met enkele corporaties zijn er fundamentele verschillen van inzicht die maken dat prestatieafspraken (op onderdelen) niet tot stand komen.” Is dat nu nog steeds zo? Zo ja, welke corporaties hebben welke fundamentele verschillen van inzicht met onze gemeente? Antwoord vraag 14 Deze tekst komt uit de toelichting van 2019 en is inmiddels door de realiteit ingehaald. Vestia is overgenomen door Staedion en met Staedion hebben we vorig jaar meerjarige afspraken gemaakt. Met Habion hebben we helaas nog geen afspraken kunnen maken.

Vraag 15 Begrijp ik goed uit de voorliggende beleidsnota dat vakantieverhuur in onze gemeente alleen (en onder voorwaarden) wordt toegestaan voor minder dan 30 dagen per jaar? Alle andere genoemde voorbeelden van ‘toeristisch verhuur’ zijn dus sowieso niet toegestaan in onze gemeente? Antwoord vraag 15 Ja vakantie verhuur wordt alleen toegestaan bij minder dan 30 dagen. Voor alle andere voorbeelden hebben we geen regels opgenomen in de beleidsnota. Voor een pied a terre hebben we geen regels omdat er geen signalen zijn dat dit voorkomt in ons gemeente. De variant Bed & Breakfast is al geregeld via het bestemmingsplan. Short-stay zien wij niet als passend binnen een woonbestemming. Dit gebruik hoort thuis binnen de bestemming ‘logies’. Mocht een initiatiefnemer een woning willen gebruiken als logies dan is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Zie ook de thematische beantwoording over short stay aan Vraag 16 In de beleidsnota wordt op p.

7 en 8 gesteld: “Bovendien worden de eisen verbonden aan de omgevingsvergunning zodat bij eventuele overtreding de vergunninghouder hierop aangesproken kan worden.” Een aantal subvragen over deze handhaving: a) Vindt er actieve controle op de naleving plaats of alleen na een klacht/melding? b) In geval van het laatste: Hoe lang zit er gemiddeld tussen de klacht/melding en het aanspreken van de vergunninghouder? c) Wie gaat de vergunninghouder hierop aanspreken? d) Welke middelen heeft die persoon om de vergunninghouder ook te dwingen zich aan de eisen te houden? e) Wanneer en hoe wordt getoetst of de noodzakelijke verbetering ook succesvol doorgevoerd is? f) Hoe lang mag de vergunninghouder er over doen om alsnog aan de eis te voldoen? Afhankelijk van de overtreding

g) Wanneer trek je de omgevingsvergunning in (na hoeveel waarschuwingen)? h) Hoe lang kan dit vervolgens (via bezwaar en beroep) gerekt worden? i) Mag je de huurders er zomaar uitzetten als de vergunning (definitief) is ingetrokken of hebben ze huurbescherming? Antwoord vraag 16 a) Hierover worden na vaststelling van de nota intern afspraken gemaakt. In ieder geval wordt er na een klacht/melding opgetreden. Maar de aanvullende afspraken (zoals beschreven in de beleidsnota) die zijn gekoppeld aan de omgevingsvergunning zijn tot nu toe nog niet gemaakt. b) Bij een klacht of melding hanteren wij als gemeente het beleid om binnen 2 weken in gesprek te gaan. Bij een handhavingsverzoek is de wettelijke termijn om dit helemaal af te handelen 8 weken. c) Het gaat hier om bestuursrechtelijke handhaving van een door de gemeente afgegeven omgevingsvergunning met bijbehorende voorwaarden. Het is dan ook de gemeente die actie onderneemt nadat wij dit zelf hebben geconstateerd of nadat we een melding hebben ontvangen. d) De bestuursrechtelijke handhaving is gebaseerd op hoofdstuk 5 van de Wabo. e) Hierover worden na vaststelling van de nota intern afspraken gemaakt. f) De begunstigingstermijn kan niet op voorhand worden bepaald en zal in proportie zijn ten opzichte van de overtreding.

Met andere woorden het niet hebben van een brandmelder is sneller opgelost dan het realiseren van voldoende fietsenstalling g) Onze werkwijze op dit moment is dat we eerst het gesprek aangaan, dan een waarschuwing afgeven en dan pas handhaven. Maar de aard en omvang van de overlast heeft invloed op het aantal waarschuwingen en de periode dat een situatie houdbaar is. Geluidsoverlast waarmee de hele buurt wordt wakker gehouden is wat anders dan overlast van fietsen voor de deur. h) Wanneer tegen een beslissing bezwaar en mogelijk ook beroep wordt aangetekend kan besloten worden om de uitvoering aan te houden tot het bezwaar/beroep is afgehandeld. Er is vooraf geen uitspraak te doen over de tijd die nodig is voor deze behandeling. De ervaring leert dat de Raad van State veel tijd nodig heeft. i) Op het moment dat de vergunning wordt ingetrokken dan is daarmee voor de eigenaar/verhuurder een reden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Door een redelijke termijn op te leggen, kunnen de huurders tijdig een andere woning vinden. Vraag 17 In de nota van beantwoording, p. 14, antwoord f4: “Aangezien niet iedere situatie kan worden voorzien laat de nota ruimte voor maatwerk per locatie en situatie”. Dit gaat o.a. over overlast van fietsen.

Waarom kiest u hierbij voor maatwerk en niet voor het uitwerken van beleid omtrent het fiets parkeren? Antwoord vraag 17 De bron van de overlast en de mogelijke oplossingen hiervoor kunnen per situatie verschillen. Het wordt daarmee onhandig/onwenselijk om dit van tevoren te beschrijven en in beton te gieten. Daarom wordt dit niet gedaan. Vraag 18 Het verkameringsbeleid bij bedrijfswoningen is ons niet geheel duidelijk. Een aantal vragen op dit op te helderen: a) Als de 2de, 3de en 4de bedrijfswoning bij 1 bedrijf op minder dan 50 meter van elkaar af liggen, mogen ze dan wel allemaal verkamerd worden t.b.v. arbeidsmigranten?

b) Zo nee, waarom niet (de geïsoleerde ligging in het glastuinbouw gebied is hier toch prima geschikt voor)? c) Mag een ondernemer alleen zijn eigen arbeidsmigranten huisvesten in zijn bedrijfswoning(en)? d) Zo ja, waarom niet die van zijn buurman in hetzelfde glastuinbouwgebied? Antwoord vraag 18 a) Nee, de minimale afstand tussen woningen die anders gebruikt worden (waaronder verkamering) blijft ook hier 50 meter. b) Ook in het glastuinbouwgebied willen het goede woon- en leefklimaat borgen. De buren, overburen en andere omwonenden mogen ook rekenen op eenzelfde bescherming door de gemeente. c) Ja dat klopt. d) Het bestemmingsplan bepaalt dat in een bedrijfswoning alleen een huishouden mag wonen wiens aanwezigheid ter plaatse noodzakelijk is. De aanwezigheid van arbeidsmigranten op het betreffende perceel kan noodzakelijk zijn voor het glastuinbouwbedrijf. Wanneer het gaat om arbeidsmigranten die elders werken is de noodzaak klaarblijkelijk niet aanwezig. Dat betekent dat er niet alleen ontheffing moet worden verleend van het begrip huishouden, maar dat ook de glastuinbouwbestemming moet worden veranderd in wonen. Dat is een ongewenste ontwikkeling in het glastuinbouwgebied.

Vraag 19 Bent u met ons eens dat de volgende kleine correcties een verbetering van de documenten zijn en voert u deze door in de stukken voorafgaand aan de besluitvorming? a) Besluit raad & verordening: artikel 5.1, lid 1, eerste zin, het woord ‘verordening’ toevoegen: “… in bijlage III van deze verordening, zonder ...” b) Besluit raad & verordening: artikel 5.4, lid e, laatste zin het deel ‘, of’ vervangen door een punt: “…of het omgevingsplan.” c) Besluit raad & verordening: artikel 5.11, lid d, laatste zin het deel ‘, of’ vervangen door een punt: “…of het omgevingsplan.” d) Artikelen 1.21 en 1.22 in de regels van het bestemmingsplan: de ‘woning’ aan het eind van de zin moet ‘woningen’ zijn. e) Beleidsnota p. 3, laatst zin, toevoegen van het woord ‘opgesteld’(of iets van die strekking) en een punt: “Om deze redenen is deze beleidsnota, in samenhang met een herziening van de Huisvestingsverordening en een Paraplubestemmingsplan opgesteld.” f) In de verordening op p. 15 wordt in art. 5.12 lid 1 verwezen naar ‘artikel 5:7’. Dit moet aangepast worden naar ‘artikel 5:9’. g) In de verordening op p. 43 staat een opsomming. De ‘4.’ voor de zin die start met ‘Woonvorming’ vlak eronder is weggevallen (de opsomming bestaat uit 4 punten i.p.v. 3). Antwoord vraag 19 a) Akkoord, wijziging wordt overgenomen. b) Akkoord, wijziging wordt overgenomen. c) Akkoord, wijziging wordt overgenomen.

d) Akkoord, overigens vervalt artikel 1.21 en wordt er een nieuwe definitie overgenomen onder de titel verkameren. Dit is opgenomen in de staat van wijzigingen. e) Akkoord, “opgesteld.” was weggevallen en wordt weer toegevoegd. f) Akkoord, wijziging wordt overgenomen g) Akkoord, wijziging wordt overgenomen

BEELDVORMENDE VRAGEN FRACTIE GRAAFLAND Vraag 1 Waarom geldt er t.a.v. “toeristisch verhuur” niet dezelfde regel op hospita verhuur voor wat betreft aantal % bewoning door aanvrager, nu de aanvrager zelf ook zijn hoofdverblijf moet hebben in het pand? (bij de hospita verhuur geldt dat de eigenaar of huurder zelf minimaal 50% van de woonruimte zelf moet blijven gebruiken. Antwoord vraag 1 Toeristische verhuur doet zich met name voor als de eigenaar op vakantie gaat en gedurende die tijd de woning verhuurd. De eigenaar is dan (vaak) niet aanwezig. Bij hospitaverhuur woont de aanvrager ook gewoon in de woning. Datzelfde geldt voor een Bed & Breakfast. Ook dan is de eigenaar aanwezig en kan één of meer kamers verhuren overeenkomstig de regels die hiervoor in de bestemmingsplannen staan opgenomen. Vraag 2 Kunnen woningen in een woonwijk onder het voorgestelde beleid als “toeristisch verhuur” worden verhuurd aan arbeidsmigranten? Zowel short stay als long stay? (Onder 5.15 c staat verhuur tweede woning voor een periode van meer dan zes maanden voor iemand die zijn hoofdverblijf elders heeft en daar als ingezetene is ingeschreven). Antwoord vraag 2 Short-stay is een activiteit die niet past binnen de woonbestemming. Dergelijk gebruik is alleen toegestaan op locaties met een bestemming gericht op logies. Zie hiervoor ook de thematische beantwoording aan het begin van dit document.

Vraag 3 Hoe verhoudt art. 5.16 (nachtencriterium) zich tot artikel 5.15 lid 1 sub b en c en e. (in het ene artikel is slechts een beperkt aantal nachten van 30 dagen toegestaan en in het andere is het zelfs mogelijk om langer dan 6 maanden te verblijven) Antwoord vraag 3 Artikel 5.15 geeft een opsomming van de verschillende vormen van toeristische verhuur zoals beschreven staat in de model-huisvestingsverordening van de VNG. Artikel 5.16 geeft vervolgens aan welke restrictie wij geven aan het maximumaantal nachten verhuur. De 30 dagen hierin is leidend. Vraag 4 Wat is het belang van artikel 5.15 (toeristische woningverhuur/kamerverhuur lang/kort) gelet op het nachtencriterium? Antwoord vraag 4 Het artikel geeft vooral een van de verschillende vormen van toeristische verhuur. Waarbij voor ons alleen de vormen beschreven bij a. en d. zijn toegestaan. Een langere periode van verhuur zien wij dan als een andere vorm, waar we geen toestemming voor geven. Zie ook de thematische beantwoording aan het begin van dit document. Vraag 5 Is het in onze gemeente mogelijk om een woning/kamer op grond van de woonverordening toeristische verhuur langer dan 6 maanden te verhuren?

Antwoord vraag 5 Nee. Vraag 6 Hoe zal er toezicht gehouden worden op de norm dat de vergunninghouder zijn hoofdverblijf heeft in de woning? (zie ook art. 5.17 lid 3) Antwoord vraag 6 Het is niet altijd makkelijk om te bepalen of iemand daadwerkelijk zijn hoofdverblijf heeft op een adres. De inschrijving in de BRP is daarvoor een belangrijke indicator, maar niet doorslaggevend. Het zal van de specifieke situatie afhangen op basis waarvan dit wordt beoordeeld. Wij merken op dat artikel 5.17, lid 3 verwijst naar de situatie dat wanneer de vergunning verhuist de vergunning vervalt. De vergunning is dus gegeven aan de vergunninghouder en rust niet op het pand. . De nieuwe bewoner krijgt dan niet automatisch de vergunning. Vraag 7 Kan een vergunning voor toeristische verhuur worden verlengd? Hoeveel keer? Antwoord vraag 7 De vergunning wordt verstrekt voor onbepaalde tijd; tenzij er anders wordt gevraagd. Vraag 8 In artikel 5.20 sub b staat dat de vergunningverlening ingetrokken wordt als niet voldaan wordt aan de voorschriften uit art. 5.18. In dit artikel staan een aantal normen die niet objectief vast te stellen zijn zoals het verbod tot overlast (art. 5.18 lid 2 d). Hoe wordt hierop toezicht gehouden. En hoeveel meldingen van overlast moet er zijn tot er wordt overgegaan tot intrekken vergunning.

Antwoord vraag 8 Onze werkwijze op dit moment is dat we eerst het gesprek aangaan, dan een waarschuwing afgeven en dan pas handhaven. Maar de aard en omvang van de overlast heeft invloed op het aantal waarschuwingen en de periode dat een situatie houdbaar is. Vraag 9 Komt er nader beleid over “toeristisch verhuur”? Antwoord vraag 9 Nee, we zijn niet voornemens om nader beleid maken. Na vaststelling van de nota maken we over de uitwerking van dit onderwerp nog intern werkafspraken gemaakt. Ook komt dit beleid uiteraard terug tijdens het evaluatiemoment. Vraag 10 Hoe staat het college tegenover “three strikes out” op te nemen in art. 5.18 sub e, met dien verstande als er 3 jaren achtereen een vergunning ingetrokken is op grond van overlast, de aanvrager niet meer in aanmerking komt voor een vergunning (zwarte lijst) Antwoord vraag 10 Op dit moment zijn er nog geen vergunningen verstrekt of ingetrokken. We zien dus nog geen aanleiding om hierover nu een extra artikel op te nemen. Vraag 11 Wat zijn de toetsingsgronden van een “onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon-en leefmilieu” (art. 5.19 sub a)

Antwoord vraag 11 Hiervoor verwijzen we naar pagina 14 van de beleidsnota Woningvoorraad waarin de voorwaarden en voorschriften voor vakantieverhuur staan opgenomen. Vraag 12 Wat wordt er bedoeld met art. 5.19 sub g? “een ontheffing met een geldige termijn”, zijn er gevallen waarin een eigenaar/gebruiker van een woning een woonruimte zonder vergunning mag verhuren? Antwoord vraag 12 Nee, artikel 5.19 moet in samenhang met artikel 5.17 worden gelezen. Indien er reeds een vergunning (met een nog geldige termijn) is verleend voor de woonruimte dan kan er niet ook een ontheffing worden verleend. Vraag 13 De woningwet biedt gemeenten ook mogelijkheden om een wijk of gebied in te stellen waarin woningen enkel verhuurd mogen worden met een (tijdelijke) vergunning wat is de overweging geweest van het college om dat in onze gemeente niet te doen? Antwoord vraag 13 In de Woningwet zien wij geen basis om ook voor de particuliere verhuurders een vergunningsplicht in te stellen. Dit omdat niet alle huurwoningen schaars zijn. Wel geeft de wet goed verhuurderschap deze mogelijkheid. Maar deze wet is nog niet ingegaan. Vraag 14 De woningwet biedt gemeenten ook mogelijkheden, wanneer de gemeente dit noodzakelijk acht, een maximaal aantal vergunningen per gebied in te stellen voor toeristische verhuur.

Kan het college aangeven waarom die noodzaak niet wordt gevoeld gelet op de schaarste van de woningen binnen onze gemeente en de onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu die toeristisch verhuur met zich mee kan brengen binnen woonwijken. Antwoord vraag 14 Wij vermoeden dat het aantal verzoeken voor toeristische verhuur beperkt zal zijn. Daarbij verwachten we dat de impact van toeristische verhuur op de leefomgeving door de gestelde voorwaarden (waaronder een maximum van 30 dagen) zeer beperkt zal zijn. Vraag 15 Welke voorwaarden en voorschriften worden er verbonden ten behoeve van een goed woon- en leefklimaat van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte, waar de aanvraag betrekking op heeft in art. 5.3 lid 1 sub b? Ik begrijp dat het om een fysieke en een algemene leefbaarheidstoets gaat, maar zijn deze voorwaarden ook beschreven in de beleidsregels woningvoorraad, zo ja waar (de voorwaarden onder e hebben betrekking op goed verhuurderschap en die zijn wel beschreven in de beleidsregels woningvoorraad) Antwoord vraag 15 De voorwaarden ten behoeve van een goed woon- en leefklimaat staan beschreven in de algemene en fysieke leefbaarheidstoets. Denk hierbij aan afspraken over de fietsenstalling, parkeren en afvalvoorzieningen.

Vraag 16 Kan het college concrete voorbeelden geven van gevallen waarin geoordeeld zou kunnen worden dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de onttrekking, samenvoeging, omzetting of

woningvorming gediende belang (volkshuisvestelijke toets) zie artikel 5.4 sub a weigeringsgrond vergunning. Antwoord vraag 16 Dit zijn de woningen die onder de volkshuisvestelijke toets vallen. In de beleidsnota staan drie segmenten beschreven die zo schaars zijn dat wij geen vergunningen verlenen als daardoor deze woningen uit de voorraad verdwijnen. Vraag 17 Kan het college concrete voorbeelden geven van gevallen waarin geoordeeld zou kunnen worden dat naar het oordeel van burgemeester en wethouders een onaanvaardbare inbreuk plaatsvindt op een geordend woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte, waar de aanvraag betrekking op heeft (is dit de afstandstoets/50 meter toets)? Zie artikel 5.4. Antwoord vraag 17 Ja, wanneer bijvoorbeeld een aanvraag wordt gedaan voor verkamering van een woning terwijl op een kortere afstand dan 50 meter al een vergunning is verleend voor verkamering van een woning. Een ander voorbeeld is wanneer er onvoldoende parkeergelegenheid is. Vraag 18 Kan het college aangeven wat verschil is tussen sub c en sub d van artikel 5.4, nu er in sub c ook gesproken wordt van “onaanvaardbare inbreuk plaatsvindt op een geordend woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte” Antwoord vraag 18 Tussen sub c. en sub d. zit inderdaad een sterke overeenkomst. Bij sub d.

wordt als aanvulling verwezen naar de leefbaarheidstoets. Vraag 19 Wanneer gaat het college over tot het doen van een bibob toets (zie ook vraag van PvdD) Antwoord vraag 19 De Wet Bibob is een (preventief) bestuursrechtelijk instrument. Als er een ernstig gevaar dreigt dat bijvoorbeeld een vergunning wordt misbruikt, kan de gemeente de aanvraag weigeren. Deze toets is met name relevant voor ondernemers die een vergunning nodig hebben voor hun bedrijf. Dit is dus minder interessant voor particulieren die een wijziging in de woningvoorraad willen aanbrengen. En in de praktijk wordt dit ook niet vaak toegepast. Vraag 20 In artikel 5.7 staan de intrekkingsgronden voor de vergunning. Een van die gronden is “dat het gebruik van de vergunning leidt tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon-en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte waar de vergunning voor verleend is”. Hoe/waar is dit uitgewerkt in de beleidsregels woningvoorraad. Kan een aanvrager nadat zijn vergunning is ingetrokken weer een aanvraag indienen voor hetzelfde pand? Antwoord vraag 20 We nemen dat verwezen wordt naar de toelichting op de verordening.

Hierin staat inderdaad dat één van de gronden waarop deze kan worden ingetrokken is bij een onaanvaardbare inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte waar de vergunning voor is verleend. In de beleidsnota Woningvoorraad is dat uitgewerkt in de fysieke en algemene leefbaarheidstoets en de voorwaarden voor het goed verhuurderschap. Voor wat betreft de vraag of een aanvrager opnieuw een aanvraag kan indienen is het antwoord positief. Het staat

vrij om een aanvraag in te dienen. Indien is overgegaan tot het intrekken van een reeds verleende vergunning zal dit meegewogen worden bij het besluit over de nieuwe aanvraag.

BEELDVORMENDE VRAAG FRACTIE GEMEENTEBELANGEN PIJNACKER-NOOTDORP Vraag 1 Welk percentage van de woningen in PN voldoen aan de normering van verkamering op basis van prijs en op basis van m2? Antwoord vraag 1 Los van de oppervlakte zijn er 7.708 eengezinswoningen met een WOZ-waarde boven de NHG-grens in onze gemeente. Dat is ongeveer 35%. Deze woningen worden vervolgens getoetst op de criteria zoals vastgesteld in de beleidsnota woningvoorraad.

BEELDVORMENDE VRAGEN CDA Vraag 1 In de toelichting van de huisvestingsverordening staat: Schaarste kan alleen betreffen: Schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen; Schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen; Op pagina 19 van de woningvoorraad staat: De prijsstijgingen van de woningen zijn zichtbaar in alle woningtypen. Op pagina 20 van de woningvoorraad staat: Conclusie; Geconcludeerd wordt dat er binnen de gemeente sprake is van schaarste binnen verschillende segmenten. In alle segmenten overstijgt de vraag (mede door de regionale druk) naar woningen het aanbod ruim. Kan het college aangeven waarom er niet gekozen is om de hele woonvoorraad aan te merken als schaarste. Zeker gezien bovenstaande opmerkingen uit de nota woningvoorraad? Antwoord vraag 1 Met de geciteerde zinnen wordt slechts een deel van het verhaal gegeven. Of prijsstijgingen in alle categorieën voorkomen of de vraag hoger is dan het aanbod, betekent niet dat de woningen schaars zijn conform de Huisvestingswet. In het document is aangegeven welke types woningen wel onderbouwd schaars zijn conform de Huisvestingswet en dat zijn sociale huurwoningen, alle appartementen en koopwoningen tot de NHG-grens. Vraag 2 Is het ook mogelijk om naast de appartementen ook andere woningtypen aan te wijzen als schaarste? Zo ja, welke dan. Antwoord vraag 2 Nee, voor de uitleg zie hierboven.

De schaarse woningtypes worden onderbouwd in bijlage 1 van de beleidsnota. Vraag 3 Er valt te lezen dat er niet gestuurd kan worden op doelgroepen. Hoe verklaart u dan dat er in de nota huisvesting arbeidsmigranten is uitgesproken dat het hier alleen om huisvesting arbeidsmigranten gaat en studenten zich hier niet mogen vestigen? Antwoord vraag 3 We nemen aan dat in deze vraag wordt verwezen naar het onderdeel in de beleidsnota Huisvesting Arbeidsmigranten waar het gaat om de nieuwbouw van complexen. In dat geval is er sprake van een

nieuwe ontwikkeling die middels een herziening van het bestemmingsplan en een anterieure overeenkomst mogelijk wordt gemaakt. Het gaat dan om een gebouw waar logies mogelijk wordt gemaakt (dus geen wonen). Daar kunnen we met de initiatiefnemer afspraken over maken. Verder nemen we aan dat in de vraag wordt verwezen naar de mogelijkheden om 2e, 3e en 4e bedrijfswoningen in het glastuinbouwgebied te verkameren. Hierbij gaat het om mensen die voor de bedrijfsvoering noodzakelijk zijn en wordt dus alleen afgeweken van de definitie huishouden en niet van het gebruik ten behoeve van de glastuinbouw. In woongebieden gaat het om het afwijken van de definitie huishouden en mag niet gestuurd worden op doelgroepen. Vraag 4 In Lansingerland en andere gemeenten stelt men in het huisvestingsbeleid stuk arbeidsmigranten, 9.1.1. dat binnenstedelijk niet overgegaan mag worden tot het faciliteren van kamergewijze bewoning. Kan dit in Pijnacker-Nootdorp ook? Wat zijn de consequenties als dit niet mag, is hier al meer duidelijkheid over door uitspraken van de rechter? Antwoord vraag 4 Het juridisch advies (bijlage 11) en recente jurisprudentie laten zien op welke wijze beperkingen kunnen worden gesteld aan verkamering en welke onderbouwing daarvoor noodzakelijk is. Een volledige beperking is niet in lijn hiermee.

De volkshuisvestelijke en ruimtelijke eisen die wij in onze voorstellen geven, zijn wel in lijn met de Huisvestingswet en recente jurisprudentie. Vraag 5 Kunt u aangeven hoelang zijn de vergunningen voor verkamering geldig? En is het mogelijk als gemeente hierin te sturen? Antwoord vraag 5 Een vergunning wordt in principe verleend voor de termijn zoals die in de aanvraag gevraagd wordt. Vraag 6 Wij hebben begrepen, dat in sommige gemeenten wel gekeken is om een deel in de kernen aan te wijzen voor verkamering en de rest niet. Wij lezen ook in bijlage 1 van de woningvoorraad dat dit wel kan, maar dat u dit onderscheidt niet wilt maken, daar u stelt dat de 3 kernen gelijk zijn. Zit hier niet meer speelruimte in? Antwoord vraag 6 Uit de jurisprudentie blijkt dat de rechtbank erkent dat er grote verschillen tussen wijken kunnen zijn in zowel de opbouw van de woningvoorraad als de bevolking. Dit staat in een uitspraak over de onderbouwing van schaarste in de gemeente Rotterdam, waarbij de onderbouwing als onvoldoende is aangemerkt. In Pijnacker-Nootdorp is zowel de opbouw van de woningvoorraad als de opbouw van de bevolking over de kernen (die zijn het formaat van een wijk in Rotterdam) vergelijkbaar. Het is dus niet zo dat we dit onderscheid niet willen maken, maar dat uit onderzoek blijkt dat we dit niet kunnen maken.

Vraag 7 Kan het college aangeven of het mogelijk is om de verblijfsduur van arbeidsmigranten te sturen short/midstay en long stay? Antwoord vraag 7 Nee, we kunnen de verblijfsduur van arbeidsmigranten in Pijnacker-Nootdorp niet sturen. Wel kan een onderscheid worden gemaakt tussen wonen en logies, zie hiervoor de thematische beantwoording aan het begin van dit document.

Vraag 8 Kan het college aangeven of het mogelijk is om het aantal m2 te verhogen p.p., dus nog hoger dan 24 m2? Aangezien u het nu heeft aangepast van 12 m2 naar 24 m2. Antwoord vraag 8 De maat van 24 m2 is gebaseerd op in jurisprudentie geaccepteerde voorbeelden in andere gemeentes. Wij verwachten hiermee een passende ondergrens te hebben gesteld. Vraag 9 Kan het college aangeven wat nu precies wordt verstaan onder gebruiksoppervlakte (24m2 p.p.), wat valt hieronder? (bv. de hele woning, incl. schuur, wel of geen uitbouw etc.) Antwoord vraag 9 Hier wordt het gebruiksoppervlakte bedoeld zoals beschreven in de NEN 2580. Dit is de norm voor de eenduidige oppervlaktebepaling. Vraag 10 Kan het college aangeven of het mogelijk is om te sturen op de 50 m afstand tot volgende woning, is het mogelijk om de afstand te verhogen? Antwoord vraag 10 De afstandsmaat is gebaseerd op in jurisprudentie geaccepteerde voorbeelden in andere gemeentes. Vraag 11 Kan het college aangeven of het mogelijk is om te sturen op aantal personen, dus bv. van maximaal 6 naar 4 personen? Kan je ook in nota huisvesting arbeidsmigranten in het duurzaam glastuinbouwgebied de eis stellen voor maximaal 6 personen en in de rest 4 personen? Antwoord vraag 11 Het is mogelijk om voor verschillende delen van de gemeente verschillende eisen te stellen.

Voor een dergelijke keuze zal wel een deugdelijke onderbouwing moeten worden gegeven. Vraag 12 Kan het college aangeven wat nu precies de opdracht aan de advocaat was? Was de vraag kijk naar het landelijk beleid en toets of het verbieden van verkamering wettelijk mogelijk is? Of kijk naar de nota’s die het college heeft opgesteld, waar al wordt voorgesorteerd op verkamering? Er staat namelijk in de brief van de advocaat: Het college (u) heeft gevraagd of de gemeente op basis van het parapluplan 2022 (definitieve huishouden) en een goede ruimtelijke ordening (waaronder het woonen leefklimaat), verkamering algeheel kan verbieden binnen de gemeente.) Antwoord vraag 12 Wij hebben een breed verzoek tot advies uitgezet. In reactie op uw vraag of we alleen de voorliggende nota’s hebben voorgelegd is het antwoord ontkennend. We hebben gevraagd of het juridisch mogelijk is om verkamering te verbieden op basis van het Parapluplan, de Huisvestingsverordening of wellicht op een andere, juridisch houdbare, manier. Daarnaast hebben we gevraagd of en welke wijze we voorwaarden kunnen verbinden bij medewerking op een dusdanige wijze dat deze tot handhaving kunnen leiden indien de vergunninghouder de voorwaarden overtreedt. De antwoorden vindt u in het juridisch advies.

Vraag 13 Er werd gesteld ook tijdens de presentatie, dat de nota arbeidsmigranten vooral gaat om het realiseren van een campus. Echter de raad heeft een amendement ingediend, dat we juist huisvestigingsarbeidsmigranten onder voorwaarden in duurzame glastuinbouwgebieden zien in bedrijfswoningen en plaatsing in extra woonunits bij het bedrijf van de werknemers. Wij nemen aan dat dit ook verwerkt is in deze voorliggende nota’s? Antwoord vraag 13 De nota huisvesting arbeidsmigranten gaat over het mogelijk maken van huisvesting in glastuinbouwgebieden op diverse manieren. In de nota's die nu behandeld worden gaat het over andere zaken. De beleidsnota huisvesting arbeidsmigranten is inderdaad aangepast aan het amendement. Vraag 14 In een eerdere presentatie heeft het college gesteld, dat er 30 meldingen zijn binnengekomen voor verkamering. Daarvan zijn er 28 afgewezen en 2 lopen nog. Kunt u aangeven waarom het bij 28 woningen wel kon en 2 niet. Kunt u aangeven of de 2 lopende zaken verkamering wel, dan niet gaat plaatsvinden? Antwoord vraag 14 Het gaat hier over aanvragen niet meldingen. De afwijzingen betreffen zowel het niet voldoen aan de volkshuisvestelijke toets (b.v. woningen onder de NHG-grens) als ruimtelijke toets (b.v. twee woningen op een te korte afstand van elkaar). Daarnaast zijn er ook een aantal aanvragen weer ingetrokken door de aanvragers.

Vraag 15 Er wordt gesteld dat wij als gemeente bij het vaststellen van deze nota’s we alles openzetten voor verkamering. Deelt het college deze mening? Waarom wel of niet? Antwoord vraag 15 Met de voorliggende nota bieden we een toetsingskader voor de beoordeling van verzoeken om verkamering. Een dergelijk kader ontbreekt op dit moment. Daardoor is onduidelijk of en wanneer aan verkamering zal worden meegewerkt. Door de kaders duidelijk te maken ontstaat er transparantie voor inwoners en potentiële aanvragers. Gelet op de voorwaarden die in het beleid zijn geformuleerd is verkamering straks zeer zeker niet overal mogelijk en is er dus geen sprake van het alles openzetten voor verkamering. Vraag 16 Ongewenste bij effecten. Kan u aangeven of het mogelijk is voor de huidige bewoners om hun woning duur verhuren? Zodat zij met een relatief lage hypotheek veel overhouden en zo in het buitenland een mooi huis kunnen bewonen. Hierdoor kan een hele nieuwe markt ontstaat van verhuurbedrijven? Deelt het college deze mening? Zijn er mogelijk meer ongewenste bij effecten? Antwoord vraag 16 Het is niet geheel duidelijk wat met de vraag bedoeld wordt, maar deze nota's veranderen niets aan algemene principes in de vastgoedmarkt in Pijnacker-Nootdorp of Nederland.

Vraag 17 Kunt u ook nog aangeven hoe verkamering zich verhoudt tot opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht?

Antwoord vraag 17 Zelfbewoningsplicht is relevant bij nieuwbouw, waarbij eisen gesteld kunnen worden aan het zelf bewonen van de woning door een koper. Dat betekent dat de koper de woning dus niet zomaar kan verhuren of verkopen aan anderen. Opkoopbescherming heeft te maken met het stellen van eisen/verbieden ten aanzien van het kopen van een huis en dat te verhuren (al dan niet met verkamering). Hiervoor is een uitgebreide juridische onderbouwing nodig, waarom “buy to let” onwenselijk is.