Beantwoording beeldvormende vragen VVD, PPN, CDA, Trots, PvdD - Realisatie Sociaal Cultureel Centrum Pijnacker

Memo beantwoording beeldvormende vragen

zaaknummer

1532818

berichtnummer

1385693

aan

Raad

van

College

afschrift datum onderwerp status

5 september 2024 Beantwoording beeldvormende vragen over realisatie SCC Pijnacker Informatief

Door de fracties van Progressief Pijnacker-Nootdorp, CDA, Trots, VVD en Partij voor de Dieren zijn vragen gesteld over realisatie SCC Pijnacker (agendapunt 6a). Hieronder treft u de beantwoording aan. CDA fractie Vraag 1 In de informatienota als gevolg van de motie valt te lezen dat er '[i]n het algemeen diverse mogelijkheden [zijn] om de exploitatiekosten en eventuele investeringskosten bij te stellen.' Echter, de wijze waarop die mogelijkheden in kaart zijn gebracht, is summie r. Zo valt te lezen dat er 'gedacht [kan] worden aan geen professionele programmering aanbieden, het verhogen van de huur voor incidentele en structurele huurders of het toevoegen van aanvullende huurders.' Het CDA vraagt zich af: a. Kan het college inzichtelijk maken welke financiële consequenties de verschillende mogelijkheden zouden hebben voor de exploitatie/investeringskosten? Antwoord Van de verschillende voorbeelden die genoemd worden in de informatienota aan uw raad zijn er op dit moment geen financiële berekeningen beschikbaar behalve het voorbeeld met betrekking tot de theatertechniek.

Dit heeft te maken met het feit dat een potentiële verlaging qua exploitatiekosten (bijvoorbeeld door geen professionele programmering aan te bieden), door het verhogen van de huur of door aanvullende huurders toe te voegen niet alleen gevolgen hebben voor een verlaging van de exploitatiekosten, maar ook een gevolg hebben voor de inkomsten en daardoor voor de subsidie. Het geheel van baten en lasten waarop de exploitatieraming tot stand is gekomen hangt dusdanig met elkaar samen, dat een enkele aanpassing met als doel een verlaging van de exploitatiekosten direct gevolgen heeft voor andere posten. De huidige exploitatieraming, maar ook alle eventuele nieuwe berekeningen, zijn op basis van inschattingen en aannames. Inzicht in de diverse doorrekeningen vereist veel tijd en nauwkeurigheid, maar levert maar beperkte zekerheid op ten aanzien van de ‘hardheid’ van de berekeningen gezien de hiervoor aangegeven inschattingen en aannames. Vraag 2 2.Tijdens de behandeling van de startnotitie voor het SCC heeft de raad stevige uitspraken gedaan over de behoefte aan professionele programmering. a. Waarom is dat nu toch onderdeel geworden van de realisatie? b. Welke gevolgen heeft een evt. besluit van de raad tot versobering van het SCC voor de (i) doorlooptijd van het plan en (ii) bereidheid van de huurders om ruimtes te huren? Antwoord a.

De professionele programmering is in beperkte mate opgenomen (gebaseerd op 25 voorstellingen) in de exploitatieraming. Er is voor gekozen om deze beperkte programmering op te nemen in de exploitatie vanwege de meerwaarde voor de zichtbaarheid, de bekendheid met het SCC, de levendigheid van het centrum en de overige inkomsten (zoals horeca-inkomsten). Hiernaast kan vanwege de beoogde beheerorganisatie, Stichting CulturA & Zo, een brede

pagina

1/8

Memo beantwoording beeldvormende vragen

b.

programmering vormgegeven worden waarbij een voordeel van programmeren voor twee locaties een rol kan spelen. (i) De effecten van een besluit tot versobering van het SCC hangen af van in welke mate en op welke vlak de versobering vormgegeven dient te worden. Een versobering in het ontwerp leidt tot een aanzienlijke vertraging van de doorlooptijd van de voorbereidingsfase omdat het ontwerp aangepast moet worden en opnieuw berekend moet worden in alle facetten, waaronder de exploitatieraming. Daarnaast zorgt de exercitie voor extra werk van het projectteam en externen en daarmee ook voor extra kosten. (ii) De bereidheid van huurders om ruimtes te huren hangt niet alleen af van de planning van het project, maar ook van de gevolgen van een eventuele versobering van het ontwerp. Dit betekent dat met de potentiële huurders opnieuw een participatieproces moet worden doorlopen rondom het aangepaste ontwerp om te bekijken of dit aansluit bij de wensen en mogelijkheden waar zij naar op zoek zijn en of de hierop aan te passen huurprijzen haalbaar zijn voor de huurders.

Vraag 3 Kan het college aangeven waarom de besluitvorming over het SCC Pijnacker eerder on hold is gezet? a. Zijn er financiële- of anderszins wijzigingen geweest ten opzichte van het eerdere moment b. Is er, gedurende het on hold zetten van de besluitvorming, met de sector tot een oplossing gekomen die een lagere exploitatie tot gevolg heeft gehad? Antwoord a. Het uitstellen van het besluit over de realisatie van het SCC was ingegeven door de (onzekere) toekomstige financiële situatie van de gemeente. Dit noopte tot een extra kritische blik en beschouwing van de financiën om op deze manier uw raad het besluit in een breder (financieel) perspectief te kunnen laten plaatsen. Bij het uitstellen van het besluit was overigens duidelijk dat de extra tijd die hierdoor beschikbaar kwam niet per definitie zou leiden tot een volledig , concreet uitgewerkt financieel toekomstbeeld. Het zorgde er wel voor om bij het besluit meerdere aspecten mee te kunnen nemen en gaf tijd om te kijken welke besparingsmogelijkheden er nog zouden kunnen zijn (in relatie tot de wensen vanuit het huurders). b. Het doel van het on hold zetten van de besluitvorming was niet gericht op het tot stand brengen van een lagere exploitatie (zie punt a)). De structurele kosten die voortkomen uit de exploitatieraming zijn conservatief geraamd.

Dat betekent dat de structurele kosten realistisch zijn begroot en dat de inkomsten sober zijn ingeschat. Zodoende is er direct een positief effect zodra de inkomsten hoger uitvallen. Zoals bij de beantwoording van vraag 1 ook al is aangegeven, zorgt iedere aanpassing bij een van de onderdelen van de exploitatieraming direct tot een aanpassing bij een andere post (communicerende vaten). Vraag 4 Is er voor iedereen 'plek in de herberg'? Of zijn er organisaties die geen plek kunnen krijgen in het SCC Pijnacker? Zo ja, wat zijn voor de raad de 'knoppen om aan te draaien' om voor iedereen toch een plek te kunnen creëren? Antwoord We wisten bij aanvang van het project dat de realisatie van het SCC nooit zou leiden tot een totaal oplossing van het ervaren ruimtegebrek in onze gemeente. Niet alleen is er een grotere behoefte aan atelier / werkruimte voor (beeldende) kunstenaars, maar ook is er meer behoefte aan leslokalen en opslagruimte dan waarin het SCC gaat kunnen voorzien. De realisatie van het SCC biedt een belangrijke kans en mogelijkheid om in veel van deze (ruimte) vragen te kunnen voorzien, maar het is niet realistisch en niet haalbaar om te verwachten dat een gemeente voorziet in het oplossen van het totaal aan ruimtebehoefte. Een deel van het vervullen van deze vraag mag ook verwacht worden vanuit het veld zelf.

pagina

2/8

Memo beantwoording beeldvormende vragen

De concrete behoefte aan ruimte is onderhevig aan wisselingen en daarbij is het ook zo dat ruimte weer vraag creëert. Het is wat ons betreft dan ook niet haalbaar om voor iedere vraag naar ruimte te voorzien in die behoefte. Dat zou namelijk tot gevolg hebben dat het SCC nog verder in omvang zou moeten toenemen, met alle financiële gevolgen van dien. In het ontwerp van het SCC is op dit moment sprake van een balans tussen creëren van ruimte voor huurders en investeringskosten en exploitatiekosten. ‘Knoppen om aan te draaien’ zijn dan vooral financieel van aard. Vraag 5 Wie is/wordt er verantwoordelijk voor het 'ophalen' van de verhuuropbrengsten? Staat de gemeente hier zelf voor aan de lat? Zo nee, hoe zorgt het college dat de beoogde huuropbrengst wordt gerealiseerd? Antwoord De gemeente staat niet zelf aan de lat voor het ophalen van de verhuuropbrengsten. Zoals in paragraaf 1.8 van de aanbiedingsnota aan uw raad opgenomen is, is Stichting CulturA & Zo de beoogde organisatie als het gaat om het beheer en de exploitatie van het SCC. Dat betekent dat zij als organisatie, net als bij CulturA & Zo in Nootdorp, huurcontracten aangaat met huurders en verantwoordelijk is voor het innen van de huren.

In de subsidieafspraken die met Stichting CulturA & Zo gemaakt gaan worden over het beheer en de exploitatie, waar een begroting aan ten grondslag zal liggen, worden onder andere afspraken gemaakt over de kosten en baten van het beheer en de exploitatie. Daarbij worden ook afspraken gemaakt over (de hoogte en het innen van) het huren van ruimtes. Vraag 6 Daar het college stelt dat '[d]e eventuele financiële gevolgen van het ontwikkelen van de locatie hangen niet alleen af van de ontwikkeling van het gebied, maar ook van de nog te maken keuze om de locatie maatschappelijk dan wel vanuit de vrije sector te ontwikkelen.' Betekent dit dat het college voor het plangebied voor de Korteweg aanstuurt op een integrale gebiedsontwikkeling? En zo ja, in hoeverre betrekt het college daarbij ook de westkant van de Europalaan? Antwoord Gezien de nabije ligging van de vrij te komen locatie aan de Julianalaan / Prins Hendrikstraat in relatie tot de Korteweg kan het een overweging zijn om een gebiedsvisie/ontwikkelplan te maken voor een groter gebied dan alleen de Julianalaan. Een verdere uitbreiding van de gebiedsvisie met het gebied ten westen van de Europalaan is niet alleen prematuur maar is ook niet logisch vanuit ontwikkelperspectief. Het zijn twee verschillende type ontwikkelingen.

Vanzelfsprekend wordt bij de ontwikkeling van de Julianalaan/Prins Hendrikstraat wel rekening gehouden met overige ontwikkelingen in de gemeente. Vraag 7 Wanneer kan de raad een nota verwachten waarin het beleid m.b.t. de afschrijvingstermijnen wordt behandeld? Is het voor het college mogelijk om deze nog voor de begrotingsbehandeling naar de raad te sturen? Antwoord De nota Investeren, waarderingen en afschrijvingen staat op dit moment gepland voor behandeling in de raad in november 2024. Een actualisatie van de planning van alle nota's zal deze maand plaatsvinden.

pagina

3/8

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Fractie van Progressief Pijnacker-Nootdorp Vraag 1 Pagina 6, 3 e kanttekening; Het SCC valt onder de categorie ‘verhuur-plus’ qua BTW Is dat ook het geval bij CulturA? Antwoord Nee, dit geldt niet voor CulturA & Zo in Nootdorp. Hier is destijds, bij de overname door Stichting CulturA & Zo, niet voor gekozen. Het heeft grote voordelen om het nu wel te doen, mede in verband met de terug te vorderen BTW op de investeringen (bouw, installaties, etc.). Vraag 2 Pagina 7, 5 e kanttekening; In het geval de ontwikkeling van het SCC geen doorgang vindt, zal Stichting Bibliotheek Oostland moeten investeren in het huidige pand. Hoe zou de stichting dit moeten financieren? Heeft de gemeente hier ook een rol in? Antwoord Stichting Bibliotheek Oostland (SBO) houdt in haar begroting rekening met het vormen van reserves voor onderhoud van de panden die zij in eigendom / beheer heeft. Deze reserves zijn echter niet toereikend om de noodzakelijke investeringen te kunnen bekostigen. Daarnaast is SBO niet in staat om zelfstandig de noodzakelijke renovatie van het pand (alle noodzakelijke aanpassingen tezamen) te bekostigen. Dit zal tot gevolg hebben dat hierin ondersteuning vanuit de gemeente nodig zal zijn. Ook wordt opgemerkt dat vanaf begin 2025 of medio 2025 er een zogeheten zorgplicht voor bibliotheken gaat gelden voor gemeenten.

Een gemeente moet dan een bibliotheek in staat stellen om haar functie te kunnen vervullen. De gemeente zal op dat moment wettelijk gezien financieel moeten bijspringen. Vraag 3 Met welke toegankelijkheidsaspecten rekening is gehouden bij het schetsontwerp van het sociaal cultureel centrum? Antwoord In het bouwbesluit zijn allerlei voorschriften opgenomen als het gaat om de toegankelijkheid van nieuwbouw, waaraan wij ons bij de realisatie van het SCC houden. In het ontwerp is daarom rekening gehouden met toegankelijkheid voor mindervaliden op de begane grond en met behulp van een lift naar de overige verdiepingen. Verder komen er toiletten voor mindervaliden. Vraag 4 Welke ruimte is er om bij het definitief ontwerp andere toegankelijkheidsaspecten mee te nemen? Antwoord Dit hangt af van om welke toegankelijkheidsaspecten er aanvullend meegenomen dienen te worden met betrekking tot het definitief ontwerp. Dit kan namelijk leiden tot aanvullende kosten vanwege aanpassingen in het ontwerp dan wel tot hogere kosten bij de vertaling van het ontwerp naar de daadwerkelijke bouw.

pagina

4/8

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Fractie van Trots Vraag 1 Uit de stukken blijkt dat het SCC een luxe uitstraling heeft en ook een groene verbindende aansluiting met de omgeving. Ook de inrichting zowel klimaat technisch als de invulling zoals interieur en technische middelen. In hoeverre zou een versobering met gevolg van lagere investeringskosten invloed hebben op de jaarlijkse exploitatiekosten? Antwoord De lagere investeringskosten in het geval van versobering van het ontwerp zullen van beperkte invloed zijn op de structurele lasten. Deze zijn namelijk van invloed op de begrote eigenaarslasten van zowel gebouw als installaties en deze lasten blijven redelijkerwijs gelijk als het gaat om bijvoorbeeld afschrijvingen en reserveringen onderhoud. Het heeft wel een invloed op de rentelasten waardoor in totaal het een gering effect heeft op de structurele lasten die drukken op de gemeentelijke begroting. Vraag 2 In de aanbiedingsnota is te lezen dat: Het SCC wordt ook een heel duurzaam gebouw. Tevens is uit de stukken op te maken dat om dit te realiseren er extreem hoge kosten moeten worden gemaakt. Wanneer er gekozen wordt om het gebouw flink minder duurzaam te maken en daardoor minder kost. Heeft dit ook invloed op de exploitatiekosten? Antwoord Het ontwerp van het gebouw wat betreft duurzaamheid voldoet aan alle hedendaagse eisen als het gaat om duurzaam en toekomstgericht bouwen.

Een belangrijk element van de duurzaamheid van het gebouw is bijvoorbeeld te vinden in de Warmte Koude Opslag en zonnepanelen. Warmte Koude Opslag (WKO) is een duurzame energievoorziening waarbij warmte en koude via een warmtewisselaar worden opgeslagen in een watervoerend zandpakket diep in de grond. WKO levert een enorme energiebesparing op zonder noemenswaardige CO2-uitstoot. De pompen gebruiken wel stroom, maar hiervoor wordt de energie die geleverd wordt vanuit de zonnepanelen gebruikt. Besparen door deze installaties niet voor het SCC te gebruiken, heeft automatisch tot gevolg dat het gebouw aangesloten zou moeten worden op het gasnet, wat niet meer mogelijk is of een volledig all electric oplossing. Daarnaast zullen ook de exploitatiekosten voor energieverbruik fors stijgen vanwege de warmte - en koelingsvraag in het gebouw die met andere systemen moet worden ingevuld. Zoals in vraag 1 al is aangegeven, is het effect van lagere investeringen gering ten aanzien van de exploitatie. Als er sprake van enkele miljoenen lagere investeringen, zou er sprake kunnen zijn van een duidelijke invloed op de exploitatie. Echter zoals al bij eerdere vragen is aangegeven, zorgt iedere aanpassing bij een van de onderdelen van de investering- en/of exploitatieraming direct tot een aanpassing bij een andere post (communicerende vaten).

Vraag 3 Tevens wordt er gesproken in het ontwerp; “Met het ontwerp verbinden en versterken we de groenstructuur van de omgeving. Door de groene Julianalaan door te trekken tot aan het Raadhuisplein creëren we extra groene buitenruimte waar het gebouw middels de gevelopeningen en zitelementen aan de gevel op reageert.” Kan het college inzichtelijk maken wat de extra kosten zijn voor het vergroenen van de omgeving?

pagina

5/8

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Antwoord In het ontwerp is aangegeven om (architectonisch) rekening te houden met het doortrekken van de groenstructuur om op deze manier de Julianalaan te verbinden met het Raadhuisplein. De kosten voor het vergroenen van de omgeving zijn op dit moment niet inzichtelijk, omdat dit ook afhangt van de mogelijkheden en de daadwerkelijke wens om dit ook in de praktijk uit te werken en vorm te geven. Als er sprake is van kosten, zullen deze in de orde grootte liggen van 1 à 2 ton in euro's. Vraag 4 Kunnen deze kosten voor vergroening wellicht uit een ander potje worden gehaald? Antwoord Er zijn geen (onderhouds)budgetten of reserveringen hiervoor beschikbaar. Vraag 5 In hoeverre is de beoogde duurzaamheidsnorm van het Sociaal Cultureel Centrum hoger dan de normen die tegenwoordig worden voorgeschreven? En kan dit worden worden vertaald in een investeringsbedrag? Antwoord De beoogde ‘duurzaamheidsnorm’ van het SCC ligt niet hoger dan tegenwoordig op basis van duurzaamheidsnormen in de bouw van nieuwbouwprojecten geëist wordt. Qua installaties wordt het een modern en toekomstgericht gebouw waarbij er geen extra (bovenop de wettelijk vereiste of maatschappelijk gewenste) duurzaamheidsaspecten zijn doorgevoerd die extra investeringen met zich meebrengen.

Vraag 6 Waarom heeft het college er niet voor gekozen om verschillende investeringscenario's uit te werken, zodat de raad een keuze gehad zou hebben? Antwoord Bij het besluit van uw raad in juni 2021 heeft u ons uitgangspunten meegegeven waarbinnen de verdere uitwerking van het project vormgegeven diende te worden. Dit heeft, op basis van uitgebreide participatie met de klankbordgroep met omwonenden en onderneme rs en het culturele veld geleid tot een ontwerp met een bijbehorende exploitatieraming. Het opstellen van verschillende investeringsscenario’s zou tot gevolg hebben dat er niet alleen verschillende ontwerpen gemaakt moeten worden, maar ook dat al deze ontwerpen doorgerekend moeten worden. Dit vraagt veel extra tijd en geld om uit te werken en vorm te geven. Op dit moment is er consensus vanuit het participatieproces en daardoor ook sprake van een balans tussen creëren van ruimte voor huurders en investeringskosten en exploitatiekosten . Als er diverse scenario’s (te lezen als bv minder ruimte of minder voorstellingen/voorzieningen) zouden worden uitgewerkt zal er geen sprake meer zijn van consensus.

VVD fractie Vraag 1 Wat is er ten opzichte van februari 2024 veranderd dat het nu wel opportuun is een besluit te nemen met betrekking tot het SCC? Antwoord Het uitstellen van het besluit over de realisatie van het SCC was met name ingegeven door de (onzekere) toekomstige financiële situatie van de gemeente. Dit noopte tot een extra kritische blik en

pagina

6/8

Memo beantwoording beeldvormende vragen

beschouwing van de financiën om op deze manier uw raad het besluit in een breder (financieel) perspectief te kunnen laten plaatsen. Bij het uitstellen van het besluit was overigens duidelijk dat de extra tijd die hierdoor beschikbaar kwam niet per definitie zou leiden tot een volledig, concreet uitgewerkt financieel toekomstbeeld. Het zorgde er wel voor om bij het besluit meerdere aspecten mee te kunnen nemen en gaf tijd om te kijken welke besparingsmogelijkheden er nog zouden kunnen zijn (in relatie tot de wensen vanuit het huurders). Vraag 2 De VVD constateert dat er in de aanbiedingsnota en de andere stukken verschillende risico's en onzekerheden worden genoemd die kunnen leiden tot hogere kosten en/of tegenvallende opbrengsten. Is dit geen reden om meer opbrengsten te garanderen door het SCC te combineren met woningbouw of een commerciële functie? Antwoord Op basis van de stukken hebben wij geprobeerd om uw raad zoveel mogelijk inzicht te geven in de financiële onderbouwing van het besluit rondom de realisatie van het SCC. Hiermee hebben wij ook in beeld gebracht dat er verschillende risico’s en onzekerheden een rol (kunnen gaan) spelen.

De ontwikkeling van het SCC combineren met woningbouw of een commerciële functie kan wellicht leiden tot hogere opbrengsten, maar leidt ook voor vertraging in de verdere ontwikkeling en tot nieuwe en hogere kosten vanwege het feit dat het ontwerpproces dan opnieuw vormgegeven moet worden. Het gaat hierbij dan niet om een aanpassing van het ontwerp, maar om het ontwikkelen van een nieuw concept (locatie vormt een combinatie van bv cultuur en wonen) waardoor er sowieso een nieuwe aanbesteding voor een architect plaats moet vinden. Dit zorgt niet alleen voor een aanzienlijke vertraging vanwege de aanbesteding en een nieuw participatieproces, maar zorgt ook voor voorbereidingskosten die niet ingecalculeerd of begroot zijn. Overigens is in juni 2021 door uw raad de kaders meegegeven voor het verdere ontwerp waarbij combinatie met wonen/commercie niet is overwogen. Hierdoor is er in het verdere proces hier niet specifiek naar gekeken (ondanks de geconstateerde risico’s), temeer daar er binnen de gemeente andere locaties zijn aangewezen voor wonen en commercie. Partij voor de Dieren Vraag 1 Kan een indicatie worden gegeven van de verwachte verhoging van de huidige planning. Dit omdat kosten altijd hoger uitvallen dan gepland bij dit soort projecten zo leert d ervaring. Antwoord In het huidige financiële overzicht is reeds rekening gehouden met de huidige planning .

Dit betekent dat onder andere de verwachte prijsstijgingen meegenomen zijn. Vraag 2 Kan nader worden toegelicht wat de benoemde ‘professionele programmering’ precies inhoudt? Antwoord Hierbij gaat het om 25 professionele voorstellingen voornamelijk gericht op muziek en dans. Hierbij gaat het om voorstellingen die via bijvoorbeeld via impresariaten geboekt worden. Dit betekent niet dat er niet nog meer programmering vormgegeven wordt, maar dit gaat dan uit van sociaal culturele en lokale programmering zoals bijvoorbeeld schoolmusicals. Vraag 3 Kan worden aangegeven wat nu geraamd is voor professionele programmering (heb ik even niet scherp)?

pagina

7/8

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Antwoord Op basis van 25 professionele voorstellingen is gerekend met een negatief kosten-baten saldo van €17.000.

pagina

8/8