Beantwoording beeldvormende vragen VVD, FG, CDA en TROTS - Mandelige gebieden

Memo

zaaknummer

1431329

berichtnummer

1278640

aan

raad

van

college

afschrift datum onderwerp status

Click or tap here to enter text. 8 juni 2023 Onderzoek mandelige gebieden schriftelijke vragen Informatief

De fracties van TROTS, VVD, Graafland en CDA hebben beeldvormende vragen gesteld over het onderzoek mandelinge gebieden (agendapunt 5b). Hieronder treft u de beantwoording aan.

Vraag 1 Trots In de verkoopbrochures van de Brinken en de Landrijken (niet in de brochures van de cottages) in Ackerswoude, is heel summier het woord mandeligheid gevallen. In hoeverre is door de betreffende makelaars (in ieder geval Ruseler) duidelijk gemaakt tot op welk detailniveau potentiële kopers op de hoogte moesten worden gebracht over de exacte inhoud van de consequenties van de mandeligheid?

Antwoord Aangezien wij als gemeente niet aanwezig zijn bij de gesprekken van de makelaars met de potentiële kopers kunnen wij hier zelf geen antwoord op geven. Desgevraagd laat de verkoopadviseur van AAB weten dat met name de bovengrondse beheeraspecten duidelijk zijn genoemd en ook wel de ondergrondse beheeraspecten, maar dat er door kopers in de fase van verkoop ook niet veel over werd gevraagd.

Vraag 2 Trots Op blz. 11 bovenaan staat dat bewoners zelf hebben getekend voor de mandeligheid. Zijn de consequenties wat dit precies inhoudt wel voldoende gedetailleerd uitgelegd door notarissen.

Antwoord Aangezien wij als gemeente niet aanwezig zijn bij de gesprekken van de notaris met de kopers kunnen wij hier zelf geen antwoord op geven. Gebruikelijk is dat bij het passeren van de akte van levering bij de notaris, de notaris aandacht besteedt aan de inhoud van de akte. Het over te dragen aandeel in het mandelig terrein is onderdeel daarvan. Desgevraagd laat de notaris weten dat is uitgelegd dat de betreffende eigenaar een aandeel in het mandelig terrein krijgt geleverd en dat hij tezamen met de mede-eigenaren verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud van dat terrein, en dat daar kosten aan verbonden zijn.

Vraag 3 Trots Bij een aantal beheerverenigingen staan bewoners lijnrecht tegenover elkaar als het gaat om de invulling van de mandeligheid. In een enkel geval is de vereniging “op sterven na, dood”. Welke rol ziet de gemeente om dit weer te helpen vlot te trekken?

Antwoord In basis zien wij hierin geen rol voor de gemeente. In het verleden hebben wij bij uitzondering wel al eens vergaderruimte ter beschikking gesteld en mediation aangeboden.

pagina

1/11

Memo

Vraag 4 Trots In het onderzoek pagina 12 bij mogelijke financiële consequenties staat een bedrag van €750,- per m2. Hoe is het bedrag van M6,7 samengesteld?

Antwoord Het betreft hier de vervangingsinvestering van €750,-/m1 (niet per m2) voor ondergrondse vuilwaterriolering en ondergrondse hemelwaterafvoer tezamen. Op basis van de ons bekende gegevens is voor alle circa vijfenzeventig mandelige gebieden het aantal m1 VWA + HWA berekend op ruim 9.000 m1. Dit aantal strekkende meters , maal de eenheidsprijs van €750,- maakt in totaal een bedrag van ruim € 6,7 mln.

Vraag 5 Trots Als er geen mandeligheid was geweest, welke bedragen waren er dan toegevoegd aan de totale begroting rioolonderhoud, begroting openbare verlichting en aan de begroting herbestrating?

Antwoord In basis de getallen, zoals vermeld in het financiële overzicht van pagina 14 van het Onderzoek Mandelige gebieden.

Vraag 6 Trots Vervanging/reparatie van riool en hemelwaterafvoer kan leiden tot schade aan andere leidingen en andersom. Wie is er dan verantwoordelijk voor de schade?

Antwoord De gemeente is aan te spreken voor werkzaamheden die de gemeente opdraagt aan derden.

Vraag 7 Trots Zijn alle parkeerplaatsen eigendom van bewoners? Zijn er ook parkeerplaatsen voor algemeen gebruik?

Antwoord Ja, alle parkeerplekken zijn gemeenschappelijk eigendom in het mandelig gebied. Deze parkeerplaatsen zijn geen openbare parkeerplaatsen, maar parkeerplaatsen voor eigen gebruik en bezoekers van bewoners in het betreffende mandelige gebied en dienen als zodanig door alle mede-eigenaren gezamenlijk onderhouden te worden.

Vraag 8 Trots Via de OZB betalen bewoners voor veel faciliteiten die de gemeente hen biedt. Daar behoort ook de openbare straatverlichting bij. Is het mogelijk om, buiten het voorliggende aanbod m.b.t. het onderhoud van het riool, ook het onderhoud en verbruik van de straatlantaarns en het bijbehorende vastrecht voor rekening van de gemeente te nemen?

Antwoord

Technisch is dit mogelijk, echter kunnen we nu niet aangeven welke kosten hiermee gemoeid zijn. Op dit moment zijn de mandelige gebieden verlicht en zijn aparte OV-kasten geplaatst en voorzien van meter.

pagina

2/11

Memo

Vraag 9 Trots Een aantal eigenaren hebben ook de verplichting op eigen perceel 2 auto’s te moeten parkeren. Hoeveel parkeerplaatsen moeten zij dan onderhouden?

Antwoord Mede-eigenaren met één of meerdere parkeerplaatsen op eigen terrein dragen evenveel bij aan het onderhoud van de parkeerplaatsen in het mandelig gebied als de andere deelgenoten zonder parkeerplaats op eigen terrein ook al maken ze geen gebruik van deze parkeerplaatsen.

Vraag 10 Trots Uit de nota: “Met het voorgestelde besluit blijven de mede-eigenaren en beheerverenigingen verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud en daarmee de kosten voor bestrating, kabels en leidingen, verzakkingen, straatmeubilair, ophogingen, verlichting, groen en overige voorzieningen in het mandelig gebied.” Hoe liggen de verantwoordelijkheden m.b.t. het onderhoud aan de leidingen?

Antwoord De verantwoordelijkheden met betrekking tot het onderhoud aan de leidingen in een mandelig gebied verschilt per situatie, maar berust niet bij de gemeente. Kabels en leidingen zijn ofwel van de nutsbedrijven of van de mede-eigenaren.

Vraag 11 Trots Is €5000,- notariskosten voor elke vereniging gelijk? En is er met een notariskantoor een raamovereenkomst te sluiten om alle aktes in gezamenlijkheid te laten passeren?

Antwoord Nee. De notariskosten bestaan uit het opstellen van de akte van levering én alle overige werkzaamheden van de notaris. Die overige werkzaamheden zullen per mandelig terrein kunnen verschillen. Onderdeel daarvan is het contact met de bewoners en het contact met de banken van de bewoners (de hypotheekverstrekkers, die mee moeten werken aan het vestigen van het recht van opstal). Het bedrag € 5.000 is een richtbedrag dat hoger kan uitvallen, maar ook lager. Het is niet uitvoerbaar om alle aktes gezamenlijk te laten passeren, omdat ieder mandelig gebied op een ander moment in de tijd gebruik kan maken van het aanbod, unanimiteit van alle mede-eigenaren is vereist en iedere akte moet worden toegespitst op de situatie van het betreffende mandelig terrein (met bijvoorbeeld een tekening van de ligging van de riolering, die specifiek op de situatie van toepassing is).

Vraag 12 Trots Hoe ziet de rol invulling er voor het centrale aanspreekpunt bij de gemeente precies uit?

Antwoord Het centrale aanspreekpunt kan voorzien in zowel de bestaande, als ook mogelijk toekomstige informatiebehoefte van (potentiële) mede-eigenaren en beheerverenigingen door vragen en verzoeken omtrent mandeligheid bij de juiste personen met kennis van zaken in de gemeentelijk organisatie en daarbuiten uit te zetten en terug te koppelen aan de mede-eigenaren en beheerverenigingen.

Vraag 13 Trots Hoe worden processen beschreven?

Antwoord De overgang en implementatie wordt -na besluitvorming door de raad- vormgegeven met behulp van een gemeentelijk projectteam, met medewerkers van diverse afdelingen met zowel een juridische, technische als financiële achtergrond. Beheerverenigingen en mede-eigenaren van woningen in mandelig gebied die gebruik willen maken van het aanbod kunnen daarvoor vanaf 1 januari 2024

pagina

3/11

Memo

terecht bij het projectteam. Voor vragen, verzoeken en/of meldingen kunnen mede-eigenaren en beheervereniging na overdracht gebruik maken van het bestaande Meldpunt Leefomgeving. Het jaar 2024 zal gebruikt worden om ervaring op te doen met de implementatie en uitvoering van het voorgestelde besluit. De verwachting is dat het voorgestelde besluit geen verdere personele gevolgen heeft. Mocht blijken dat dit toch het geval is, dan komen we daarvoor met een apart voorstel, af te wegen bij de kadernota 2024

Vraag 14 Trots Is er een mogelijkheid dat deze kan verwijzen naar contractpartners van de gemeente om schaalvoordeel te kunnen behalen vanuit bestaande raamovereenkomsten met partijen?

Antwoord In het geval mede-eigenaren en beheerverenigingen verantwoordelijk blijven en zeggenschap houden over de inrichting en het gebruik van hun gebied, bepalen zijn zelf wanneer, waarvoor en met welk budget zij het beheer en/ of onderhoud kunnen/ willen laten uitvoeren en is het praktisch bijna onuitvoerbaar om deze aan te laten sluiten/ gelijk op te laten lopen met bestaande raamovereenkomsten van de gemeente, zonder dat de gemeente het eigendom overneemt. Wel kan worden doorverwezen naar gekende partijen en instanties die de juiste kennis en expertise bezitten en de uitvoering in opdracht van de mede-eigenaren en beheervereniging op zich zouden kunnen nemen. Een aantal beheerverenigingen hebben samenwerking gezocht in verband met het realiseren van schaalvergroting. Vraag 15 Trots In een notariële akte van eigendom, welke wij hebben mogen inzien, staat het volgende: “Het gekochte is belast met: Een opstalrecht t.b.v.

de gemeente Pijnacker-Nootdorp, gevestigd te Pijnacker.Het opstalrecht houdt in: het (laten) aanleggen, gebruiken, in stand houden en eventueel wijzigen en verwijderen van (een) leiding (en en/of kabel(s) en/of pomp of pompput met bijbehoren, ten behoeve van het transport van rioolwater volgens een (hoofdriool) tracé ter breedte van twee meter etc.…..” Alhoewel wij geen juridische achtergrond hebben, twijfelen wij of het ondergronds eigendom al niet in handen is van de Opstalhouders, zijnde Dunea, Stedin, Gemeente Pijnacker-Nootdorp, waardoor een gang naar de notaris a €5000,- helemaal niet noodzakelijk is. Immers: Het recht van opstal volgens de definitie van het kadaster is: “Het recht van een opstaller om op, boven of onder een perceel dat in eigendom is van een ander, te bouwen. Als hieruit volgt dat leidingen eigendom zijn van opstallers, dan zou daar uit kunnen volgen dat de kosten van het onderhoud daarvan automatisch bij de opstaller ligt. Het voorgaande lijkt echter strijdig met de in de akte genoemde regelingen m.b.t. erfdienstbaarheden, waarin de kosten van onderhoud weer bij de gezamenlijke eigenaren ligt. Tevens staat in de akte dat de gemeente Pijnacker-Nootdorp of door haar aan te wijzen derde, geduld moet worden werkzaamheden aan het riool te plegen. En stellen nu de vraag of onze constatering dat er in deze akte tegenstrijdigheden staan, juist is?

Antwoord De aangehaalde notariële akte (Landrijk 1/Kievitslande) betreft een situatie van een mandelig terrein waar een hoofdriool van de gemeente doorheen loopt, dat geen specifieke functie heeft voor de eigenaren van dit mandelig terrein. Het recht van opstal dat is gevestigd is alleen bedoeld voor dat hoofdriool. Er is dan ook geen sprake van tegenstrijdigheid. In de presentatie aan de raad is ook naar deze specifieke situatie verwezen.

pagina

4/11

Memo

Vraag 16 Trots De bewoner aan het Rietzangerpad (Putterlande 36) dient met zijn auto (en al zijn bezoekers) gebruik te maken van het mandelig gebied van de bewoners van de Putterlande, maar is geen betalend lid van de beheervereniging Putterlande. Hoe is dat juridisch geregeld?

Antwoord De betreffende bewoner/ eigenaar is een voormalige tuinder en heeft recht van overpad. Dit recht van overpad is via een erfdienstbaarheid juridisch geregeld.

Vraag 17 Trots Waarom heeft de gemeente een voetgangersbrug gelegd vanuit het natuurgebied bij de Boezem, welke uitkomt op het mandelig gebied van de Velduillande?

Antwoord De visie van de gemeente was om ook één of meerdere wandelroutes te faciliteren voor de wijk Ackerswoude vanaf de Lange Campen richting het natuurgebied van de Boezem. De voetgangersbrug bij de Velduilande is er hier één van. Omdat ook niet-mede-eigenaren van de semi-openbare route naar de brug gebruik kunnen maken zijn de kosten voor beheer en onderhoud van de brug en de bestrating op de route naar de brug, voor rekening van de gemeente.

Vraag 18 Trots Wij vernamen dat het mandelig gebied van de Veldleeuweriklande nog niet aan de bewoners is overgedragen. Is dit juist? En zo ja, wat is de reden waarom de overdracht nog niet heeft plaatsgevonden?

Antwoord Nee, dit is niet juist. Zomer 2021 is het mandelinge gebied Veldleeuweriklande overgedragen door de gemeente aan de beheervereniging Veldleeuweriklande.

pagina

5/11

Memo

Vraag 1 VVD Het voorstel noemt als mogelijke oplossing een aanspreekpunt voor mandelige gebieden bij de afdeling Wijkzaken van de gemeente. Voor welke informatie of hulp kunnen eigenaren van mandelige gebieden bij dat aanspreekpunt terecht? Kan het aanspreekpunt ook voorzien in begeleiding of bemiddeling als beheerverenigingen of VvE's slapend zijn, geen quorum bereiken in de ledenvergaderingen en dus niet rechtsgeldig kunnen besluiten, of er niet in slagen overeenstemming te bereiken?

Antwoord Het centrale aanspreekpunt kan voorzien in zowel de bestaande, als ook mogelijk toekomstige informatiebehoefte van (potentiële) mede-eigenaren en beheerverenigingen door vragen en verzoeken omtrent mandeligheid bij de juiste personen met kennis van zaken in de gemeentelijk organisatie en daarbuiten uit te zetten en terug te koppelen aan de mede-eigenaren en beheerverenigingen. Het voorstel voorziet binnen de bestaande personele capaciteit niet in begeleiding of bemiddeling. Het jaar 2024 zal gebruikt worden om ervaring op te doen met de implementatie en uitvoering. De verwachting is dat het voorgestelde besluit geen verdere personele gevolgen heeft. Mocht blijken dat dit toch het geval is, dan komen we daarvoor met een apart voorstel, af te wegen bij de kadernota 2024

Vraag 2 VVD Op welke manier is het college van plan om met eigenaren van mandelige gebieden te communiceren over het voorstel? Worden eigenaren individueel aangeschreven, of via hun beheervereniging of VvE? In het laatste geval: hoe garandeert het college dan dat alle mede-eigenaren van zo'n gebied volledig worden geïnformeerd?

Antwoord In ieder geval zal via artikelen in de gemeenteberichten in de Telstar en bekendmaking op de gemeentelijke website het besluit worden vermeld. De exacte communicatiemiddelen en -momenten worden nog vastgesteld na het besluit door de raad in goed overleg en samenwerking tussen de afdeling Ontwikkeling en de afdeling Wijkzaken, samen met de medewerker van het cluster communicatie. Alle contactpersonen die een brief hadden geschreven zijn, nadat zij een gesprek hadden gehad, bovendien direct ambtelijk geïnformeerd over de agendering in de Raad.

Vraag 3 VVD In het raadsvoorstel staat dat het college voornemens is "vanaf het begrotingsjaar 2024" de mogelijkheid te bieden een deel van het eigendom over te dragen. Blijft het aanbod gelden? Met andere woorden, kunnen mandelige gebieden later instappen als het bijvoorbeeld meer tijd kost onderling overeenstemming te bereiken?

Antwoord Ja, mandelige gebieden kunnen ook later instappen. Vraag 4 VVD Het college signaleert terecht dat het in beheer nemen van de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer schaalvoordelen biedt, versnippering voorkomt en overlast beperkt. Die constatering gaat ook op voor andere vormen van kostbaar en overlastgevend onderhoud, zoals het vervangen van bestrating. Is overwogen dergelijke andere vormen van onderhoud ook te ondervangen door het eigendom van meer delen van de mandelige gebieden over te nemen, zonder tot volledige aankoop over te gaan?

Antwoord Nee dit is niet overwogen. We willen zoveel als nodig ontzorgen, daar waar de kennis en de expertise ontbreekt en ontzien daar waar het de verantwoordelijkheid en de kosten betreft van het beheer en onderhoud van de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer. Overwegingen waren: taak van de overheid, expertise, schaalvoordelen, complexiteit. Op andere assets is dat niet of veel minder het geval.

pagina

6/11

Memo

Vraag 5 VVD Hoe kijkt het college terug op de beslissing om gebieden in woonwijken in mandeligheid uit te geven? Zou het college dat in de toekomst wederom overwegen, of leert de ervaring nu dat dat niet wenselijk is?

Antwoord De in het verleden gemaakt keuze voor mandeligheid is in de meeste gevallen nog steeds te billijken en heeft voor bewoners niet alleen nadelen maar zeker ook voordelen. Mandeligheid geeft de medeeigenaar volledig zeggenschap over de inrichting en het gebruik, zoals aan woningen toegewezen parkeerplekken. Daarnaast zijn er geen -mogelijk overlast gevende- openbare voorzieningen als trapveldjes, speelplekken, openbare laadpalen enz. en kan ongewenst doorgaand langzaam verkeer in veel gevallen door de mede-eigenaren zelf worden belemmerd of zelfs geweerd, bijvoorbeeld door een deel van de toegangen af te sluiten. Daarnaast past mandeligheid in de meeste gevallen bij de stedebouwkundige opzet en het veelal besloten karakter van de vaak doodlopende straatjes of het omsloten hofje binnen een eenduidig woonmilieu met in veel gevallen vaak dezelfde type woningen in een vergelijkbare prijsklasse en bewoners met een overeenkomstige leefstijl. De keuze voor mandeligheid in Ackerswoude is onderdeel geweest van de planoptimalisatie waartoe de raad in mei 2013 heeft besloten om de exploitatieverliezen op de nieuwe woonwijk te beperken. Zonder mandeligheid zou Ackerswoude financieel waarschijnlijk niet haalbaar zijn geweest en nooit de mooie wijk zijn geworden die het nu is, met vooral woningen in het hogere segment, veel water, een school en een gezondheidscentrum.

Vooralsnog zijn op dit moment geen nieuwe mandelige gebieden voorzien, maar wordt de toepassing van mandeligheid naar de toekomst toe ook niet uitgesloten als juridisch passende figuur, mits het beoogde doel en het gemeenschappelijk nut voor de toekomstige medeeigenaren van de mandeligheid evident is.

pagina

7/11

Memo

Vraag 1 Graafland (in aansluiting op vraag 15 van de fractie van Trots) In de aanbiedingsnota staat het volgende: “In onze gemeente zijn circa vijfenzeventig mandelige gebieden. De meeste gebieden functioneren al jaren”. Sinds wanneer is het gebruik van mandelige gebieden toegepast binnen de gemeente? Is de opstal bepaling ook in de allereerste gebieden opgenomen?

Antwoord Het gebruik van mandelige gebieden wordt al sinds de jaren zestig in onze gemeente toegepast. De opstal bepaling wordt toegepast zoals de situatie bij Landrijk 1/ Kievitslande (vraag 15 Trots)

Vraag 2 Graafland In hoeverre heeft het college zicht op wie de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer heeft aangelegd of opdracht heeft gegeven voor het aanleggen ervan in de 75 mandelige gebieden (bevoegd aanlegger)?

Antwoord

Daar hebben wij nu geen volledig zicht op. Een dergelijke inventarisatie is onderdeel van de opname van de gehele situatie met betrekking tot het betreffende mandelig gebied bij het voornemen tot overname.

Vraag 3 Graafland Weet het college in hoeveel van de 75 gevallen van de mandelige gebieden de “opstal” bepaling in de koopaktes is opgenomen?

Antwoord Daar hebben wij nu geen volledig zicht op. Een dergelijke inventarisatie is onderdeel van de opname van de gehele situatie met betrekking tot het betreffende mandelig gebied bij het voornemen tot overname. Zoals gememoreerd bij het antwoord op vraag 1 gaan wij er vanuit dat opstal wordt toegepast als dit noodzakelijk en functioneel is.

Vraag 4 Graafland In hoeverre is de “opstal” bepaling ook opgenomen voor werken boven de grond?

Antwoord Zal worden toegepast bij noodzakelijke voorzieningen als een meterkast of een pompput.

Vraag 5 Graafland In de aanbiedingsnota staat: “Woningen in een mandelig gebied die met hun voorzijde grenzen aan het openbaar gebied zijn meestal direct aangesloten op de gemeentelijke riolering en de hemelwaterafvoer in de openbare straat voor het huis”. Hoeveel woningen, van de 75 mandelige gebieden, zijn wat betreft de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer aangesloten op de gemeentelijke riolering en de hemelwaterafvoer?

Antwoord Daar hebben wij nu geen volledig zicht op. Een dergelijke inventarisatie is onderdeel van de opname van de gehele situatie met betrekking tot het betreffende mandelig gebied bij het voornemen tot overname.

pagina

8/11

Memo

Vraag 6 Graafland Is de rioolleiding in particuliere grond als gevolg van hetgeen bij vraag 3 staat dan niet een bestanddeel geworden van het openbare hoofdriool (welke in gemeentegrond is aangelegd)?

Antwoord Dat klopt. De riolering waarvoor een opstalbepaling is opgenomen zoals bij Landrijk 1/Kievitslande betreft een hoofdriool van de gemeente dat geen specifieke functie heeft voor de eigenaren van dit mandelig terrein. Het recht van opstal dat is gevestigd is alleen bedoeld voor dat hoofdriool.

Vraag 7 Graafland In hoeverre is de gemeente dan op grond van de “horizontale natrekking (art. 5:20 lid 1 sub e BW) automatisch eigenaar geworden van de leiding in particuliere grond?

Antwoord De gemeente kiest in de situatie van een mandelig terrein waar een hoofdriool van de gemeente doorheen loopt altijd voor een opstalbepaling omdat daarmee eisen gesteld kunnen worden aan het gebruik en de inrichting van de mandelige gronden door de mede-eigenaren ter plaatse van het hoofdriool, waar dat bij horizontale natrekking niet kan.

Vraag 8 Graafland In hoeverre zijn er (al dan niet bij akte) tussen de eigenaar van het recht van opstal en de particulier afspraken gemaakt over het herstel van de grond als deze o.g.v. het recht van opstal in verband met calamiteiten of onderhoud moet worden opengebroken en het vergoeden van schade aan de grondeigenaar als hierbij iets misgaat.

Antwoord De gemeente is aan te spreken voor werkzaamheden die de gemeente opdraagt aan derden.

pagina

9/11

Memo

Vraag 1 CDA U stelt dat in onze gemeente circa vijfenzeventig mandelige gebieden bekend zijn, waarvan de meeste gebieden al jaren functioneren. Kan de raad dit opvatten als dat u bedoelt dat deze 'goed' functioneren?

Antwoord Wat we hebben aangegeven is dat we in het verleden weinig tot geen negatieve signalen uit deze gebieden hebben ontvangen en dat ons op dit moment maar een aantal situaties in Ackerswoude bekend zijn waar bewoners problemen ervaren met het gedeeld eigendom.

Vraag 2 CDA U geeft aan weinig tot geen negatieve signalen over mandelige gebieden te ontvangen, behalve de achttal situaties in Ackerswoude. (a) Welke specifieke eigenschappen hebben de mandelige gebieden waarover u negatieve signalen ontvangt uit Ackerswoude c.q. waarom veroorzaakt mandeligheid in acht gevallen in Ackerswoude wél voor problemen? (b) Zijn er - naar uw weten - beheerverenigingen die de consequenties van het beheer en onderhoud van de ondergrondse infrastructuur wel kunnen overzien c.q. weten wanneer grootschalig onderhoud aan de orde is? Wat maakt dat de verschillen tussen beheerverenigingen zo groot zijn?

Antwoord De achttal situaties zijn niet uniek. Wij weten niet waarom bewoners hier wel problemen ervaren en elders niet. Het kennisniveau per situatie verschilt en neemt toe naarmate een situatie langer bestaat.

Vraag 3 CDA Het college geeft aan dat in aktes en verkoopfolders de verantwoordelijkheid en de kosten voor de riolering niet altijd expliciet worden genoemd en veel kopers daar pas na verloop van tijd achter komen. (a) Klopt het dat het college daarmee feitelijk zegt dat de verkoper van de woningen heeft verzaakt in zijn/haar meldplicht? Of is het college van mening dat de koper zich onvoldoende heeft geïnformeerd? (b) Bij wie had de verantwoordelijkheid om over deze kosten te communiceren volgens het college moeten liggen?

Antwoord Wij zeggen niet dat de verkoper heeft verzaakt of de koper zich niet goed heeft geïnformeerd. De beheerverenigingen geven zelf aan dat ze de kennis en ervaring missen als het gaat om het inschatten van de mate waarin met name onderhoud aan de ondergrondse infrastructuur dient plaats te vinden en van de kosten die daarmee zijn gemoeid. Daarbij zou vooral ook de expertise ontbreken om ten aanzien van het beheer en onderhoud partijen te selecteren, opdrachten uit te zetten en controle op de uitvoering te verrichten.

Vraag 4 CDA

In hoeverre waren de door kopers aangekochte woningen hoger/lager in prijs als gevolg van de mandeligheid?

Antwoord

Mandeligheid heeft geen effect gehad op de verkoopprijs van de woningen in Ackerswoude.

Vraag 5 CDA U geeft aan dat de mede-eigenaren en beheerverenigingen verantwoordelijk blijven voor het beheer en onderhoud van (en daarmee de kosten voor) bestrating, kabels en leidingen, verzakkingen, straatmeubilair, ophogingen, verlichting, groen en overige voorzieningen in het mandelig gebied. Een motief wat u daarvoor gebruikt is dat 'de bovengrond veel minder expertise vraagt'. (a) In hoeverre beschouwt u kabels en leidingen, verzakkingen en ophogingen als bovengronds? (b) Welke risico's zijn er voor de gemeente wanneer mede-eigenaren en beheerverenigingen hun verantwoordelijk niet (kunnen) nemen voor de het beheer en onderhoud van (en daarmee de kosten voor) bestrating, kabels en

pagina

10/11

Memo

leidingen, verzakkingen, straatmeubilair, ophogingen, verlichting, groen en overige voorzieningen in het mandelig gebied? Als in: stelt er gebeurt iets vanwege nalatigheid van mede-eigenaren en beheerverenigingen: ligt de aansprakelijkheid dan bij de gemeente of bij de beheervereniging?

Antwoord We willen zoveel als nodig ontzorgen, daar waar de kennis en de expertise ontbreekt en ontzien daar waar het de verantwoordelijkheid en de kosten betreft van het beheer en onderhoud van de ondergrondse vuilwaterriolering en de ondergrondse hemelwaterafvoer. Overwegingen waren: taak van de overheid, expertise, schaalvoordelen, complexiteit. Op andere assets is dat niet of veel minder het geval. Gemeente ziet op basis van de huidige ervaringen en dat al gelangere periode mandelige terreinen zijn in de gemeente weinig risico’s voor de gemeente. Aansprakelijkheid ligt en blijft bij de eigenaren van het mandelig gebied dan wel de veroorzaker.

Vraag 6 CDA U geeft aan dat de keuze voor mandeligheid in Ackerswoude onderdeel is geweest van de planoptimalisatie waartoe de raad in mei 2013 heeft besloten (om de exploitatieverliezen op de nieuwe woonwijk te beperken). (a) Hoe zit dit voor de andere mandelige gebieden? Waren deze ook onderdeel van planoptimalisatie, al dan niet om de exploitatieverliezen op de nieuwe woonwijk te beperken? (b) Beschouwt het college mandeligheid nog steeds als een mogelijkheid voor planoptimalisatie bij de totstandkoming van nieuwe woonwijken?

Antwoord Er zijn meerdere redenen waarom mandeligheid soms wordt toegepast. Zoals in de presentatie aangegeven gaat het vaak om de combinatie van de stedebouwkundige opzet, ideële doelstellingen en plan economische motieven. De in het verleden gemaakt keuze voor mandeligheid is in de meeste gevallen nog steeds te billijken en heeft voor bewoners niet alleen nadelen maar zeker ook voordelen. Mandeligheid geeft de mede-eigenaar volledig zeggenschap over de inrichting en het gebruik, zoals aan woningen toegewezen parkeerplekken. Daarnaast zijn er geen -mogelijk overlast gevende- openbare voorzieningen als trapveldjes, speelplekken, openbare laadpalen enz. en kan ongewenst doorgaand langzaam verkeer in veel gevallen door de mede-eigenaren zelf worden belemmerd of zelfs geweerd, bijvoorbeeld door een deel van de toegangen af te sluiten. Daarnaast past mandeligheid in de meeste gevallen bij de stedebouwkundige opzet en het veelal besloten karakter van de vaak doodlopende straatjes of het omsloten hofje binnen een eenduidig woonmilieu met in veel gevallen vaak dezelfde type woningen in een vergelijkbare prijsklasse en bewoners met een overeenkomstige leefstijl. De keuze voor mandeligheid in Ackerswoude is onderdeel geweest van de planoptimalisatie waartoe de raad in mei 2013 heeft besloten om de exploitatieverliezen op de nieuwe woonwijk te beperken.

Zonder mandeligheid zou Ackerswoude financieel waarschijnlijk niet haalbaar zijn geweest en nooit de mooie wijk zijn geworden die het nu is, met vooral woningen in het hogere segment, veel water, een school en een gezondheidscentrum. Vooralsnog zijn op dit moment geen nieuwe mandelige gebieden voorzien, maar wordt de toepassing van mandeligheid naar de toekomst toe ook niet uitgesloten als juridisch passende figuur, mits het beoogde doel en het gemeenschappelijk nut voor de toekomstige medeeigenaren van de mandeligheid evident is.

Vraag 7 CDA Kan het college de presentatie en/of tenminste de opties die destijds bij de presentatie zijn voorgelegd toevoegen aan het raadsvoorstel?

Antwoord De raad heeft de presentatie reeds gekregen en de opties staan in het onderzoek.

pagina

11/11