Beantwoording beeldvormende vragen Trots, CDA, D66, VVD en Progressief PN – Beleidsnotitie vereveningsfonds sociale huurwoningen

Memo beantwoording beeldvormende vragen

zaaknummer

1551358

berichtnummer

1404564

aan

Raad

van

College

afschrift datum onderwerp status

9 december 2024 Beantwoording beeldvormende vragen over de beleidsnotitie vereveningsfonds sociale huurwoningen Informatief

Door de fracties van Trots, CDA, D66, VVD en Progressief PN zijn beeldvormende vragen gesteld over de beleidsnotitie vereveningsfonds sociale huurwoningen (agendapunt 4g). Hieronder treft u de beantwoording aan. Vraag 1 (TROTS) Bied deze beleidsnota de ruimte om voor de gemeente verliesgevende bouwprojecten minder negatief te maken? Antwoord Nee, deze beleidsnotitie is hiervoor niet bedoeld. Het beleid heeft alleen betrekking op aantallen en niet zozeer op de haalbaarheid van een businesscase voor woningbouw met sociale component. Wel is het zo dat als een project meer dan 30% sociale woningbouw bevat, dat het meerdere als compensatie kan gelden voor een sociale opgave die elders niet kan worden gerealiseerd. Daarvoor geldt dan dat een beroep gedaan kan worden op het vereveningsfonds. Dit is de essentie van de voorgestelde beleidsnotitie.

Vraag 1 (CDA) Hoe is de gemeente in het verleden omgegaan met projecten die niet voldeden aan de 30 procentnorm voor sociale huurwoningen? Antwoord De reden voor het instellen van dit fonds en de mogelijkheid tot afkoop te kunnen besluiten, is dat in het verleden in voorkomende gevallen geen bijdrage gevraagd kon worden bij het afwijken van de 30 procent norm voor sociale huurwoningen. Verevening heeft tot op heden dan ook niet plaats gevonden.

Vraag 2 (CDA) Zijn er reeds voorbeelden van andere gemeenten die een vergelijkbaar vereveningsfonds hebben ingevoerd, en wat zijn hun ervaringen daarmee? Antwoord Diverse gemeentelijke beleidsnotities zijn onderzocht, bijvoorbeeld die van Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Lisse en Nieuwegein. De betreffende gemeenten zijn niet benaderd om ervaringen uit te wisselen. Wel een analyse van de regelgeving c.q. beleidsregels.

Vraag 3 (CDA) Wat zijn de verwachte financiële implicaties voor ontwikkelaars bij het invoeren van de verplichte financiële bijdrage aan het vereveningsfonds?

pagina

1/5

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Antwoord Het nu voorgestelde vereveningsfonds anticipeert op nieuwe projecten op initiatief van grondeigenaren (faciliterende projecten) met een bepaalde/beperkte omvang met als doel om de woningbouw blijvend te stimuleren. De huidige projectgebieden die in voorbereiding zijn voor toekomstige woningbouw zijn dusdanig omvangrijk dat die buiten de reikwijdte van deze beleidsnotitie vallen. Dergelijke grootschalige projecten (gebiedsontwikkelingen) moeten sowieso voldoen aan de sociale opgaaf en dat wordt middels overeenkomsten vastgelegd.

Vraag 4 (CDA) Hoe wordt de hoogte van de financiële bijdrage bepaald in vergelijking met andere gemeenten of regio's? Antwoord De methodiek van berekening van de financiële bijdrage is bij het vaststellen van de Nota Kostenverhaal in paragraaf 6.3 al vastgesteld. Het verschilt per gemeente hoe hiermee om wordt gegaan, de ene gemeente heeft een vast bedrag per m2, of een vast bedrag per type woning, of het verschil tussen de grondprijs van sociale huurwoningen en de grondprijs van een koopwoning.

Vraag 5 (CDA) De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd, terwijl een vereveningsfonds een prijsopdrijvende werking kan hebben, hogere dichtheden en mindere kwaliteit tot gevolg kan hebben en de haalbaarheid van projecten onder druk zetten? Hoe wordt, mede ge let op bovenstaande, de effectiviteit van het vereveningsfonds gemeten en geëvalueerd (op lange termijn)? Antwoord Zoals uit de notitie blijkt maakt dit integraal onderdeel uit van het grondbeleid. Waarover aan de raad jaarlijks gerapporteerd wordt. Dit wordt gedaan in de paragraaf grondbeleid van de P&C cyclus.

Vraag 6 (CDA) De beleidsnotitie geeft geen specifieke details over hoe er gerapporteerd wordt over het beleid van het vereveningsfonds voor sociale huurwoningen. Ziet het college de mogelijkheid om in de voor- en najaarsrapportage te rapporteren over het vereveningsfonds? Zo ja/nee, waarom wel/niet? Antwoord Jawel, zoals uit de notitie blijkt maakt dit integraal onderdeel uit van het grondbeleid. Waarover aan de raad jaarlijks gerapporteerd wordt.

Vraag 7 (CDA) Hoe flexibel is de beleidsnotitie om aangepast te worden aan toekomstige veranderingen in de woningmarkt of wetgeving? Antwoord Het is een beleidsnotitie die valt onder de reikwijdte van het algemene grondbeleid van de gemeente. Het grondbeleid is onderhevig aan veranderingen in wet-/en regelgeving en (maatschappelijke) ontwikkelingen, dit geldt dan ook voor de onderhavige beleidsnotitie. Periodiek wordt dan ook bezien in hoeverre aanpassing/actualisatie of wijzigingen noodzakelijk is. Dit kan bijvoorbeeld plaatsvinden bij de herziening van het grondbeleid eens per vier jaar of zoveel eerder als dat noodzakelijk wordt geacht.

pagina

2/5

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 1 (D66) Zou het instrument van het vereveningsfonds kunnen worden toegepast op elke nieuwbouwontwikkeling van minimaal 3 woningen in plaats van minimaal 10? Antwoord Ja dat is mogelijk, er zijn ook voorbeelden van gemeenten die de regeling vanaf 1 woning toepassen.

Vraag 2 (D66) Zo ja, waarom wordt dit niet voorgesteld en wordt de Woonvisie op dit punt aangepast? Antwoord Zoals in de aanbiedingsnota is omschreven stellen wij voor om de nota van toepassing te verklaren op ontwikkelingen van 10 woningen of meer. Daarmee zoeken we een balans tussen ruimte laten voor kleinere, particuliere ontwikkelingen en bijdragen aan het algemeen volkshuisvestelijk belang van het aantal sociale huurwoningen. Tevens sluit deze beleidsnotitie aan bij de inhoud van de vastgestelde Woonvisie.

Vraag 3 (D66) Waarom wordt voor corporaties een uitzondering gemaakt? Antwoord Dit is niet als zodanig vastgelegd in deze beleidsnotitie. Opgemerkt moet ook worden dat corporaties uiteraard als doelstelling hebben om de sociale opgaven te waarborgen en voldoende nieuwbouw te (laten) realiseren in de gebiedsontwikkelingen. Afzonderlijke projecten van corporaties zijn per definitie gericht op sociale woningbouw en betaalbare sector. Vraag 4 (D66) Kunt u het voorbeeld Dorpsstraat 64 (24 appartementen) verduidelijken? Antwoord Wij hebben in de aanbiedingsnota een aantal voorbeelden gegeven van ontwikkelingen binnen onze gemeente waarop een vereveningsfonds betrekking kan hebben. De ontwikkeling aan de Dorpsstraat 64, waar u via het Verzamelplan 2020-2021 medewerking aan heeft verleend, is zo’n ontwikkeling. Het gaat hier om een aanvraag voor appartementen op de voormalige locatie van Van Der Goes.

Vraag 5 (D66) Waarom wordt voorgesteld de bevoegdheid m.b.t. tot deze voorgestelde regeling over te dragen aan het College? Antwoord De voorgestelde beleidsnotitie maakt integraal onderdeel uit van het gemeentelijke grondbeleid. In maart van dit jaar is de Nota Grondbeleid vastgesteld door de raad. Bij de vaststelling van de Nota Kostenverhaal is aangekondigd dat aanvullend beleid wordt uitgewerkt op het gebied van verevening sociale woningbouw. Ook dit beleid maakt dan ook integraal onderdeel uit van het gemeentelijke grondbeleid. De uitvoering daarvan berust bij het college. Dat geldt dan ook voor het onderhavige beleid.

pagina

3/5

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 1 (VVD) Is er in de voorbereiding van deze beleidsnota contact geweest met initiatiefnemers van ontwikkelingen die maar net onder het bereik van de beleidsnota vallen (omdat zij bijvoorbeeld tien tot twintig woningen realiseren, geen honderden)? Antwoord Nee, wel zal voor nieuwe projecten vanaf datum vaststelling van deze beleidsnotitie dit onderwerp meegenomen worden bij de totstandkoming van de anterieure overeenkomst. Maar uitgangspunt blijft in principe altijd dat vanaf 10 woningen of meer de sociale opgave gerealiseerd zal moeten worden. Vraag 2 (VVD) Zo ja, is aan hen gevraagd of een vereveningsverplichting zoals voorgesteld negatieve consequenties heeft of zou hebben gehad voor hun initiatieven, bijvoorbeeld doordat de financiële haalbaarheid ervan onder teveel druk komt te staan? Antwoord Zie voorgaande antwoord.

Vraag 1 (PPN) Waarom worden projecten van 10 of minder woningen en de woningen die gebouwd worden binnen de ruimte-voor ruimte regeling uitgesloten van een bijdrage aan dit fonds? Antwoord Zoals in de aanbiedingsnota is omschreven stellen wij voor om de nota van toepassing te verklaren op ontwikkelingen van 10 woningen of meer. Daarmee zoeken we een balans tussen ruimte laten voor kleinere, particuliere ontwikkelingen en bijdragen aan het algemeen volkshuisvestelijk belang van het aantal sociale huurwoningen. RvR regeling betreft een specifieke regeling met een beleidsdoel, waaraan ook (financiële) voorwaarden aan zijn verbonden. Dit om ook kwaliteit te kunnen toevoegen in dat gebied. Bovendien wordt al een vergoeding gevraagd voor het ruimte voor ruimte – recht.

Vraag 2 (PPN) In welke mate biedt het afwegingskader de mogelijkheid aan de ontwikkelaar om naar een situatie uit het afwegingskader toe te redeneren, zodat sprake zal kunnen zijn van een uitzondering op de 30%regel? Antwoord Er zal in die voorkomende gevallen een toets moeten worden gedaan op de aangeleverde plannen en de bijbehorende businesscase. Een beroep doen op dit beleid omvat geen recht. Het vergt een gedegen afweging van belangen en de analyse van de betreffende businesscase.

Vraag 3 (PPN) Als het aantal sociale huurwoningen van 30% in een ontwikkeling niet wordt gehaald, dan moet die woningen elders worden gerealiseerd. Waar dan? Antwoord Er zijn geen locaties aangewezen. Bij het besluiten om verevening toe te passen zal ook bekeken moeten worden of en waar de compensatie van de nog te realiseren huurwoningen kan plaatsvinden. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn in gebieden die thans in voorbereiding zijn voor een grotere opgave. Voor grotere gebiedsontwikkelingen geldt overigens per definitie dat voldaan moet worden aan de norm.

pagina

4/5

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 4 (PPN) Op welke wijze toetst de gemeente bij het toekennen van een vergoeding uit het vereveningsfonds of er aantoonbaar sprake is van een onrendabele top? Antwoord Er zal in die voorkomende gevallen een toets moeten worden gedaan op de aangeleverde plannen en de bijbehorende businesscase. Zie verder ook het antwoord op vraag 2.

pagina

5/5