Beantwoording beeldvormende vragen - Ontwerp-omgevingsplan Oranjepark

Memo beantwoording beeldvormende vragen

zaaknummer

1669659

berichtnummer

1528815

aan

Raad

van

College

afschrift datum onderwerp status

21 mei 2026 Beantwoording beeldvormende vragen over ontwerpomgevingsplan oranjepark Informatief

Door de fracties Eerlijk Alternatief, VVD, TROTS, CDA en PNV zijn er beeldvormende vragen gesteld over ontwerpomgevingsplan oranjepark (4a ). Hieronder treft u de beantwoording aan. Beeldvormende vragen Eerlijk Alternatief Klimaatadaptie en Waterbeheer In de plannen worden kleinschalige klimaat-adaptieve en duurzame maatregelen zoals nestkasten of groene bekleding van de parkeergarage genoemd. Vraag 1 Welke factoren hebben geleid om niet ook te kiezen voor andere maatregelen voor de opvang en infiltratie van hemelwater (denk aan wadi's of retentiedaken)? Antwoord De omgevingsplanwijziging is een juridische vertaling van de ruimtelijke visie Oranjepark die op 25 september 2025 door de gemeenteraad is vastgesteld. Tegelijkertijd is het financiële kader vastgesteld en is de grondexploitatie geopend. Er is in de tussentijd geen nieuw beleid voor Oranjepark bijgekomen. Vooralsnog gaan we er van uit dat er voldoende groen in het Oranjepark aanwezig is voor de infiltratie van regenwater. Mocht bij de verdere uitwerking van de plannen blijken dat extra opvang nodig is, dan zijn wadi’s een goede optie. Het omgevingsplan laat ruimte voor de realisatie van wadi’s.

Vraag 2 Kan er in de plannen ook gekozen worden voor een circulair watersysteem, zoals de opvang van regenwater voor het doorspoelen van toiletten of het hergebruik van grijs water? Antwoord Er is in de huidige plannen geen rekening gehouden met een circulair of grijs watersysteem voor de gebouwen. Vraag 3 Welke financiële of technische afwegingen liggen ten grondslag aan het niet opnemen van deze mogelijkheden? Antwoord Er is in de grondexploitatie geen rekening gehouden met dit bouwkosten verhogende (en dus voor de gemeente grondopbrengsten verlagende) systeem.

pagina

1/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Energie, Netcongestie en Opslag Vraag 4 Is er bij de planning rekening gehouden met het plaatsen van zonnepanelen op de platte daken? Antwoord Ja, er wordt bij de plannen rekening gehouden met het plaatsen van zonnepanelen op de daken van de gebouwen. Vraag 5 Zo ja: Kan er dan gekozen worden voor grootschalige lokale energieopslag (zoals buurtbatterij / peak-shaving)? Antwoord De plannen gaan niet uit van grootschalige lokale energieopslag. Vraag 6 Zo nee: Mocht er geen zonnepanelen en géén grootschalige energieopslag gepland zijn, welke overweging ligt hieraan ten grondslag? Antwoord Er is in de grondexploitatie geen rekening gehouden met dit bouwkosten verhogende (en dus voor de gemeente grondopbrengsten verlagende) grootschalige lokale energieopslag. Woninggrootte en Toekomstige Flexibiliteit (Aanpasbaar Bouwen) Om de doorstroom op de woningmarkt te garanderen, moeten woningen kunnen meegroeien met de behoefte van de inwoners. Vraag 7 Wat is de gebruiksoppervlakte in m2 van de kleinste appartementen in dit plan? Antwoord Er is een woningbouwprogramma vastgesteld met een verdeling naar categorieën sociaal (35%) betaalbaar (43%) en vrije sector (22%). Er zijn nog geen plattegronden van appartementen uitgewerkt.

Vraag 8 Is er bij het constructieve ontwerp (de draagstructuur van het gebouw) rekening mee gehouden dat deze kleinere appartementen op termijn constructief eenvoudig samengevoegd kunnen worden tot ruimere meergezinswoningen? Antwoord Er is nog geen constructief ontwerp van de gebouwen uitgewerkt. Vraag 9 Zo nee, welke technische mogelijkheden zijn er om deze voorziening alsnog op te nemen in het bouw/constructieprogramma? Antwoord Het kan worden meegenomen als optie bij de selectie van een ontwikkelaar voor Oranjepark. Verkeer

pagina

2/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 10 Is er alleen een verkeerkundig onderzoek geweest rond het Oranjepark, of ook in een bredere straal, zoals Europalaan en Tuindersweg? Antwoord Bijlage 1 L bevat het uitgevoerde verkeerskundige onderzoek. Er is geen onderzoek in een bredere straal uitgevoerd. Vraag 11 Zo nee, waarom niet? Antwoord Er is vanuit verkeerskundig oogpunt geen noodzaak voor een breder onderzoek om woningbouw op Oranjepark mogelijk te maken. Vraag 12 Zo ja wat zijn de verkeerseffecten voor die wegen? Antwoord Zie antwoord vraag 10.

pagina

3/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Beeldvormende vragen VVD Vraag 13 Hoe wordt voorkomen dat aanvullende onderzoeken in de vergunningenfase leiden tot extra kosten of vertraging voor de gemeente? Antwoord Door vroegtijdige informatieverzameling, duidelijke eisen en het beleggen van risico’s bij de initiatiefnemer, worden extra kosten of vertraging voor de gemeente voorkomen. Vraag 14 In het plan wordt gesproken over realisatie van 216 woningen in het rapport van Spark wordt er gesproken over 184 woningen. Waar komt dit verschil in aantal te realiseren woningen vandaan? Antwoord Het omgevingsplan maakt straks de bouw van maximaal 216 woningen mogelijk. Het rapport van Spark is opgesteld voor de voorbeelduitwerking in de ruimtelijke visie Oranjepark waarin 184 woningen zijn opgenomen. Dit om aan te tonen dat er een sluitende parkeerbalans te realiseren is. Wanneer in de definitieve plannen een ander woningaantal wordt aangehouden zal met een nieuwe parkeerbalans moeten worden aangetoond dat wordt voldaan aan de gemeentelijke parkeernormen. Vraag 15 Hoe wordt de parkeerdruk in omliggende wijken gemonitord en bijgestuurd na realisatie? Antwoord De parkeersituatie in omliggende wijken wordt na realisatie doorgaans structureel gemonitord en waar nodig bijgestuurd via een combinatie van metingen, evaluatiemomenten en beleidsinstrumenten.

Vraag 16 Welke concrete maatregelen zijn juridisch vastgelegd om geluidshinder voor toekomstige bewoners te beperken. Antwoord De omgevingsvergunning wordt alleen verleend als aannemelijk is gemaakt dat aan de binnenwaarde voor geluid wordt voldaan. Vraag 17 Kan het college aangeven wanneer men verwacht te kunnen starten met de bouw. Antwoord De verwachting is dat in 2029 kan worden gestart met de bouw maar dat is afhankelijk van het eventueel instellen van beroep tegen het omgevingsplan.

pagina

4/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Beeldvormende vragen Trots Vraag 18 Op welke manier krijgen onze eigen inwoners voorrang binnen dit omgevingsplan? Antwoord Het is mogelijk om sociale huurwoningen onder voorwaarden toe te wijzen aan ‘eigen’ inwoners, zonder dat daarvoor een omgevingsplanwijziging nodig is. Binnen een omgevingsplan is namelijk juridisch niet mogelijk om eigen inwoners expliciet voorrang te geven bij toewijzing van woningen. Dit raakt namelijk aan het gelijkheidsbeginsel en het verbod op ongeoorloofde discriminatie. Vraag 19 In de Rx.Base viewer staat: “Parkeren in de parkeerhub: capaciteit scenario 2 (voorkeurscenario): ca. 254 plaatsen (met dubbelgebruik voor bewoners en personeel)” Waar kunnen we de andere scenario’s terugvinden? Antwoord Deze verwijzing is niet correct. Er zijn op dit moment geen andere scenario’s aan de orde. Bij de besluitvorming op 25 september 2025 over de ruimtelijke visie Oranjepark en het openen van de grondexploitatie waren er scenario’s aan de orde. Vraag 20 Wordt het gemeentehuis nog meegenomen in fase 3 (uitgesproken in oordeelvormende vergadering van 11-9-2025)? Zo ja, wanneer is deze fase 3 gepland? Antwoord Nee, het gemeentehuis maakt om dit moment geen onderdeel uit van de gebiedsvisie en maakt om dezelfde reden geen onderdeel van voorliggende wijziging van het omgevingsplan.

Vraag 21 Waar in deze stukken vinden wij de verdeling van de woningbouw voor starters en senioren? Antwoord Er is een woningbouwprogramma vastgesteld met een verdeling naar categorieën sociaal (35%) betaalbaar (43%) en vrije sector (22%). Er is geen verdeling voor starters en senioren uitgewerkt. Vraag 22 Hoe worden de circa 125 parkeerrechten van de gemeente bekostigd? Antwoord Op 25 september 2025 besloot de gemeenteraad: Een investeringsbudget van € 2,9 miljoen in 2028, de jaarlijkse kapitaallasten van € 58.000 vanaf 2029 en jaarlijkse beheerkosten van € 40.000 vanaf 2028 ter beschikking te stellen. Bij de Kadernota 2027 voor te stellen een bestemmingsreserve afschrijvingslasten te vormen voor de gemeentelijke afschrijvingslasten van de parkeerhub Oranjepark en € 2,9 miljoen daaraan te doteren vanuit de algemene reserve. Vraag 23 Hoe worden de 125 parkeerplaatsen verdeeld onder de ambtenaren? Wie het eerst komt, het eerst maalt? En hoe wordt dit gecontroleerd om te voorkomen dat er boze reacties komen vanuit inwoners?

Antwoord

pagina

5/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Er wordt nog een parkeerstrategie uitgewerkt waarbij deze aspecten eveneens aan de orde komen. Daarnaast is er een klankbordgroep parkeren met bewoners waarin afstemming met omwonenden plaatsvindt. Dit om boze reacties voor te zijn en tijdig te kunnen bijsturen. Vraag 24 Welke definitie verstaat of hanteert het college onder “Parkeerrecht” en wordt dit ergens gedetailleerd beschreven? En dit is dan ook gelijk een garantie op parkeerplek? Antwoord Met een parkeerrecht heeft de rechthebbende geen exclusieve parkeerplek maar kan in de parkeerhub geparkeerd worden. Er wordt rekening gehouden dat er voor elk parkeerrecht een parkeerplek in de parkeerhub is. Een gedetailleerde omschrijving van een parkeerrecht, een parkeerstrategie en een toelatingssysteem voor de hub worden nog uitgewerkt. Vraag 25 Kan het college toelichten hoe geconcludeerd wordt dat met 361 parkeerplaatsen kan worden voldaan aan de normatieve parkeerplaatsen van 447? En is er een plan b als dit niet realistisch is? Antwoord Zie bijlage 1M “Notitie parkeeroplossing Oranjepark” door Spark dd 14-04-2026. De insteek is om deze oplossing te laten werken door te sturen op een afname van de vraag naar parkeerplekken door ambtenaren. Als uiterste maatregel kan naar uitbreiding van de parkeercapaciteit worden gezocht.

Vraag 26 Hoe is aangetoond dat de parkeerplaatsen in de parkeerhub feitelijk volledig uitwisselbaar zijn tussen bewoners, bezoekers, maatschappelijke functies en gemeentepersoneel? Antwoord Zie bijlage 1M “Notitie parkeeroplossing Oranjepark” door Spark d.d. 14-04-2026. Uitgangspunt daarbij is dat de parkeerplaatsen in de parkeerhub optimaal uitwisselbaar zijn, waarbij onder meer wordt gestuurd op een afname van de parkeerbehoefte van gemeentepersoneel. Hiermee wordt beoogd de beschikbare capaciteit efficiënt te benutten. Indien dit in de praktijk ontoereikend blijkt, kan als ultimum remedium worden bezien of uitbreiding van de parkeercapaciteit noodzakelijk is. Vraag 27 Kan de tabel 3 uit Bijlage 1m - Notitie parkeeroplossing worden aangevuld met de te realiseren parkeerplaatsen? Antwoord Die staan er al in. Tabel 3 geeft namelijk weer hoeveel parkeerplaatsen er gerealiseerd moeten worden op basis van het maatgevende moment gedurende de week. Vraag 28 Zijn de 5 parkeerplaatsen voor (mantel)zorgers en bezoekers van de Woonacker inbegrepen binnen de maatschappelijke parkeerbehoefte van 5,5 plaatsen, of betreft dit een aanvullende parkeervraag? Antwoord Dit betreft een bestaande parkeervraag die niet worden gewijzigd. De 5,5 parkeerplaatsen zijn voor de nog te realiseren maatschappelijke voorziening.

Vraag 29 Zijn de 5 exclusieve niet dubbel inzetbare invalidenparkeerplaatsen van bewoners van de Woonacker meegenomen in het plan?

pagina

6/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Antwoord Dit betreft een bestaande parkeervraag die niet wordt gewijzigd.

pagina

7/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Beeldvormende vragen CDA Vraag 30 In Bijlage 1m wordt voor de parkeerberekening worden diverse groepen benoemd. Waaronder vallen de bezoekers, die de balie (burgerzaken) en/of afspraken met ambtenaren/wethouders/ etc. in het gemeentekantoor hebben? Antwoord Die zijn niet meegenomen in de bijlage 1m. Dit zijn de parkeerplaatsen op het Oranjeplein. Die blijven bestaan. Vraag 31 In het Omgevingsplan Oranjepark, (motivering) paragraaf 3.11 lezen we: "Er is bovendien sprake van een efficiënt gebruik van ruimte door dubbelgebruik tussen bewoners (avond/nacht) en gemeenteambtenaren (overdag), waardoor circa 70 plaatsen niet extra hoeven te worden aangelegd." Echter, het verschil tussen de totale parkeerbehoefte (446.5) en het aantal te realiseren parkeerplaatsen (361) is 85.5 parkeerplaatsen. Dit is 15.5 meer dan de genoemde 70 parkeerplaatsen. Hoe kunt u dit verschil verklaren? Antwoord Het aantal in paragraaf 3.11 is niet correct en zal worden aangepast. Vraag 32 In Rx. Base Viewer wordt het vlak met het hoogte-accent wel aangegeven, maar de maximale bouwhoogte in meters wordt niet aangegeven. Klopt het, dat dit ontbreekt? Zo ja, kunt u dit alsnog toevoegen. Zo nee, hoe kunnen wij als raadsleden, dit wel terug vinden? Antwoord Dit onderdeel is apart geregeld in de planregels (artikel 4.40, lid 9) en niet als omgevingsnorm opgenomen.

Dat is gedaan omdat er flexibiliteit nodig is: de exacte plek van het hoogteaccent wordt later nog bepaald. Vraag 33 Kunt u nog eens toelichten waar de nadere invulling aan de stedenbouwkundige en architectonische bepalingen uit het omgevingsplan (Bijlage 2 Concept-beleidsregel beeldkwaliteit Oranjepark) noodzakelijk voor is? Zou u dat per criterium (7 totaal) kunnen doen? Antwoord We willen het omgevingsplan zo generiek mogelijk houden. Omdat de beleidsregels veel details bevatten, is het niet passend om deze in het omgevingsplan zelf op te nemen. Het omgevingsplan heeft door middel van een dynamische verwijzing een koppeling met de Welstandsnota. De beleidsregel wordt hieraan toegevoegd en fungeert feitelijk als bijlage bij de Welstandsnota.

pagina

8/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Beeldvormende vragen PNV Vragen aanbiedingsnota Vraag 34 Het ontwerp omgevingsplan maakt de bouw van maximaal 216 gestapelde woningen juridisch mogelijk. Bij de berekening van het kostenverhaal is echter uitgegaan van 184 woningen. Tevens stelt het college dat dit kostenverhaal nog een concept betreft dat afwijkt van de in september 2025 vastgestelde gemeentelijke grondexploitatie (grex). Kan het college concreet verklaren waarom er in het kostenverhaal is gerekend met 184 woningen, terwijl er juridisch 216 woningen worden toegestaan? Antwoord Het aantal van 184 woningen sluit aan bij het programma zoals opgenomen in de op 25 september 2025 vastgestelde en geopende gemeentelijke grondexploitatie. Dit aantal is daarom als uitgangspunt gehanteerd voor de conceptberekening van het kostenverhaal. Het ontwerp-omgevingsplan biedt juridisch ruimte voor maximaal 216 woningen om flexibiliteit te behouden in de verdere planuitwerking. Vraag 35 Kan het college specifiek aangeven op welke posten en voor welke bedragen het kostenverhaal in dit ontwerpplan momenteel afwijkt van de vigerende grex? Antwoord Het ontwerp omgevingsplan bevat een conceptberekening van het kostenverhaal. De afwijkingen ten opzichte van de vigerende grex zitten vooral in de wijze van onderbouwing en berekening.

De belangrijkste afwijkende posten zijn: Kostenramingen In de grex is op onderdelen gerekend met stelposten en opslagen voor “nader te detailleren” en “onzekerheden”. Deze kunnen niet één-op-één worden overgenomen in het kostenverhaal. Voor het kostenverhaal mogen alleen kosten worden opgenomen die op grond van de Omgevingswet en het Omgevingsbesluit voldoende onderbouwd zijn. Plankosten De plankosten wijken af omdat in de grex is gerekend met een capaciteitsraming. Dat is de gebruikelijke gemeentelijke systematiek voor het ramen van plankosten binnen grondexploitaties. Voor het kostenverhaal dient daarentegen de landelijke plankostenscan gehanteerd te worden. Grondopbrengsten Bij het kostenverhaal is uitgegaan van voordeliger fiscaal regime, waaronder levering van een deel van de gronden in de overdrachtsbelasting. Dit werkt (financieel) positief uit voor de gemeente, maar wordt eerst nog verder onderzocht voordat het in het definitieve omgevingsplan wordt verwerkt. Vraag 36 Wat zijn de exacte financiële en juridische gevolgen voor de doelmatigheid van het kostenverhaal én dekkingsrisico's binnen de grex als er daadwerkelijk 216 woningen worden gerealiseerd? Loopt de gemeente hierdoor een financieel risico door nu met dit ontwerpopzet in te stemmen? Antwoord De exploitatiebijdrage wordt niet afgerekend op het aantal woningen, maar op het aantal m² dat wordt gerealiseerd.

De gemeente loopt geen financieel risico bij het vrijgeven van dit ontwerp omgevingsplan voor inspraakreacties. Pas bij de definitieve vaststelling van het omgevingsplan wordt het kostenverhaal van kracht. De gemeente loopt het grootste financiële risico als er geen kostenverhaal in het omgevingsplan wordt opgenomen.

pagina

9/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 37 Als de raad het plan in december 2026 vaststelt, rekening houdend met de wettelijke bekendmakingstermijn en de inwerkingtreding van vier weken, is dat dan gegarandeerd vóór de harde deadline van 10 januari 2027? Antwoord De vaststelling van het omgevingsplan staat gepland voor december 2026. De bekendmaking is daardoor voor 10 januari 2027 vastgesteld en daarmee op tijd bekendgemaakt. De beschermende werking van het voorbereidingsbesluit is geborgd totdat het omgevingsplan in werking treedt (4 weken na publicatie) of wordt vernietigd. De beschermende werking loopt nog door. Vraag 38 Wat is de status van de onderhandelingen met de private grondeigenaren in het plangebied? Waarom is er niet gekozen om eerst anterieure overeenkomsten te sluiten alvorens dit ontwerp omgevingsplan ter visie te leggen, om zo financiële risico's voor de gemeente te minimaliseren? Antwoord De onderhandelingen lopen en het is de bedoeling om in 2026 duidelijk te krijgen of aankoop van de vier overgebleven bedrijfspanden door de gemeente haalbaar is. De eigenaren van de bedrijfspanden zijn niet van plan om zelfstandig woningen op hun perceel te realiseren. Daarom konden wij ook geen anterieure overeenkomsten met hen sluiten. Wel is een aantal onder bepaalde voorwaarden bereid aan de gemeente te verkopen.

Vraag 39 In de 'Gevraagde beslissing' (punt 3) wordt voorgesteld om de Welstandsnota aan te vullen met de 'beleidsregel beeldkwaliteit Oranjepark'. In het omgevingsplan (art. 4.32 wordt voor de beoordeling van de omgevingskwaliteit verwezen naar de criteria in de Welstandsnota Pijnacker-Nootdorp 2013). Kan het college bevestigen dat de 'Beleidsregel beeldkwaliteit Oranjepark' hiermee juridisch uitsluitend status krijgt als een beleidsregel ex artikel 4.19 Omgevingswet, en dat de bindende werking ervan volledig leunt op de dynamische verwijzing in artikel 4.31 lid 1 van het omgevingsplan? Antwoord Ja, dit kunnen wij bevestigen. Vraag 40 Hoe verhoudt deze voorgestelde aanvulling zich tot de overgangsbepaling (art. 4.32/4.33), waarin staat dat de Welstandsnota 2013 geldt 'voor zover nog geen beleidsregels als bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet zijn vastgesteld'? Betekent het vaststellen van de specifieke beleidsregel voor het Oranjepark dat de algemene Welstandsnota 2013 voor dit plangebied (deels) buiten werking treedt? Zo nee, hoe wordt strijdigheid tussen de criteria uit 2013 en de nieuwe beeldkwaliteitregels voorkomen? Antwoord Het vaststellen van een specifieke beleidsregel voor Oranjepark betekent dat de Welstandsnota 2013 wordt aangevuld met de betreffende beleidsregel.

De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit beoordeelt de aanvraag op het gehele document inclusief de beleidsregel. Vraag 41 Welke specifieke juridische risico’s (bijvoorbeeld ten aanzien van de rechtszekerheid en eventuele procedures bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State) brengt de gekozen constructie — een addendum op een nota uit 2013 via een dynamische verwijzing — met zich mee in vergelijking met het rechtstreeks opnemen van de beeldkwaliteitseisen in het wijzigingsbesluit van het omgevingsplan zelf?

pagina

10/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Antwoord Er zijn geen specifieke juridische risico’s voor de gekozen constructie. Vraag 42 Waarom heeft het college er bij deze gebiedsontwikkeling niet voor gekozen om de tijdelijke welstandsregels uit de bruidsschat (artikel 22.29) direct definitief om te zetten naar locatie specifieke regels in het nieuwe deel van het omgevingsplan 'Oranjepark', zoals door de wetgever wordt beoogd tijdens de transitiefase van het omgevingsplan? Antwoord De artikelen uit de bruidsschat die gaan over welstand zijn reeds verwerkt in het permanente deel van het omgevingsplan voor de gebieden ‘Woonwijk Tolhek’ en ‘Oranjepark’. Voor het omzetten van de rest van de gemeente naar het permanente deel van het omgevingsplan geldt dat dit stap voor stap gebeurt. Hierbij wordt verwezen naar de beantwoording op vraag 47. Vraag 43 In de paragraaf 'Argumenten' wordt gesteld dat de proceduretijd wordt verkort door het in procedure brengen van een ontwerp omgevingsplan conform de evaluatie Nota sturing fysieke leefomgeving.

Betreft deze verkorting puur de formele, samengevoegde terinzageleggingstermijn onder de Omgevingswet of is er in de totale doorlooptijd sinds de vaststelling van de Ruimtelijke Visie in september 2025 daadwerkelijk tijdwinst geboekt, gelet op de naderende vervaldatum van het voorbereidingsbesluit in januari 2027? Antwoord De verkorting van de proceduretijd ziet op de totale doorlooptijd sinds de vaststelling van de Ruimtelijke Visie in september 2025. Omgevingsplan Vraag 44 We zien geen artikel 3.3 waarnaar verwezen wordt in 3.4 en volgende: Artikel3.4 Bouwen van een hoofdgebouw – beheer Met het oog op de doelen in artikel 3.3 wordt bij het bouwen van een hoofdgebouw - beheer voldaan aan: Antwoord Artikel 3.3 is te vinden in het gehele document van het omgevingsplan. De inhoud van vraag 44 is uit de renvooi-weergave in de Rx.Base-viewer onder het hamertje gevonden. Daar zijn enkel de artikelen opgesomd waaraan iets is toegevoegd, gewijzigd of is verwijderd. Artikel 3.3 is in deze planwijziging ongewijzigd gelaten.

Vraag 45 In de pre ambule staat: gelet op het feit dat het ontwerpomgevingsplan Tolhek gedurende 6 weken ter inzage heeft gelegen en de ontvangen zienswijzen in de Nota van beantwoording zijn voorzien van een beantwoording; is dit correct, of moet het Oranjepark zijn? Antwoord Ja dit moet Oranjepark zijn en wordt bij de publicatie van het ontwerpomgevingsplan gecorrigeerd.

Algemene systematiek en ambtelijke opbouw van het wijzigingsbesluit Onderwerp: Systematiek wijzigingsbesluit en geografische afbakening op artikelniveau (o.a. art. 4.57/4.64 en art. 4.66/4.73)

pagina

11/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 46 Kan het college de gehanteerde methodiek toelichten waarbij binnen dit locatiespecifieke Wijzigingsbesluit Oranjepark op artikelniveau het toepassingsbereik tekstueel wordt ingeperkt of uitgebreid naar andere locaties (middels formuleringen als 'alleen van toepassing binnen de locatie woonwijk Tolhek' of 'alleen van toepassing binnen de locaties woonwijk Tolhek en oranjepark')? Antwoord Tijdens de transitiefase wordt het permanente deel van het omgevingsplan stap voor stap gevuld. Eerst is de woonwijk Tolhek onderdeel geworden van het permanente deel van het omgevingsplan en nu gebeurt dit voor de gebiedsontwikkeling Oranjepark. In de juridische tekst moet duidelijk naar voren worden gebracht waar welke regel geldt, zodat dit ook op die wijze kan worden geannoteerd. Het toepassingsbereik-artikel is daar het meest geschikte artikel voor. Door de juiste locatie-annotatie vervolgens aan te brengen in de kenmerken bij die regel kan dit ook goed worden doorgegeven aan het Omgevingsloket, module Regels op de Kaart. Naarmate het (permanente deel van het) omgevingsplan verder wordt gevuld zal het toepassingsbereik ook verder worden uitgebreid. Op dit moment is voor het overige deel van de gemeente (alles behalve woonwijk Tolhek en gebiedsontwikkeling Oranjepark) nog het tijdelijk deel van het omgevingsplan van kracht. Dit tijdelijke deel zal telkens kleiner worden.

Vraag 47 Waarom is er bij het opstellen van dit specifieke wijzigingsbesluit voor gekozen om reeds bestaande regelingen voor de locatie Tolhek integraal op te nemen in de tekst, in plaats van een modulaire opbouw te hanteren waarin uitsluitend de relevante artikelen en parameters voor het plangebied Oranjepark aan de raad worden voorgelegd? In hoeverre kan de raad met deze vermengde opzet nog zuiver sturen op uitsluitend de daadwerkelijke gebiedstransformatie van het Oranjepark?" Antwoord Middels de kaart kan uw raad filteren op de regels die op die locatie van toepassing zijn. Ook kan via de renvooiweergave worden ingezien welke artikelen zijn toegevoegd (in groen) en ook welke artikelen zijn verwijderd of aangepast (in rood). Vraag 48 In hoeverre is deze tekstuele opsomming van specifieke locaties binnen de artikelteksten in lijn met de landelijke digitaliseringsstandaarden van het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO), waarbij de geografische afbakening van regels in beginsel via geometrische locatie-aanduidingen (de digitale kaart) dient te geschieden? Antwoord Deze is geheel in lijn met de landelijke digitaliseringsstandaarden. Elk artikel heeft een eigen locatieannotatie, waardoor dit op Regels op de Kaart wordt getoond.

Vraag 49 Hoe beoordeelt het college de beheersbaarheid en de leesbaarheid van het gemeentelijke omgevingsplan op de langere termijn indien bij opeenvolgende gebiedsontwikkelingen deze tekstuele 'zoek-en-vervang-methode' met specifieke locatie-uitsluitingen per artikel wordt voortgezet (ter illustratie: artikelen met toevoegingen: Dit geldt voor wijk A, B, C, F en H, behalve op dinsdag en woensdag en niet voor wijk D.")?

Antwoord

pagina

12/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Op langere termijn zal het toepassingsbereik zoveel mogelijk worden gebundeld. Op dit moment is er nog weinig samen te voegen, aangezien we alleen woonwijk Tolhek en gebiedsontwikkeling Oranjepark in het permanente deel hebben opgenomen. Toetsing aan de Bruidsschat en de Geometrische Begrenzing Onderwerp: Toepassing en omzetting bruidsschatregels in relatie tot artikel 3.40/3.42 Vraag 50 In paragraaf 2.2.5 van de toelichting staat vermeld dat de bruidsschatregels in een eerdere wijziging (Tolhek) al zijn omgezet en dat voor deze planwijziging niet opnieuw getoetst hoeft te worden aan de bruidsschat. Op welke wijze is hierbij gewaarborgd dat de destijds voor Tolhek omgezette regels inhoudelijk en ruimtelijk passend zijn voor de specifieke stedenbouwkundige aard van het Oranjepark (gestapelde hoogbouw versus grondgebonden woningbouw)? Antwoord Alle bruidsschatartikelen waren op 1 januari 2024 geldig voor de gehele gemeente. De voor Tolhek relevante artikelen uit de bruidsschat (hoofdstuk 22) zijn beleidsneutraal overgezet naar het permanente deel van het omgevingsplan. Ditzelfde is gedaan voor de gebiedsontwikkeling Oranjepark.

Vraag 51 Artikel 3.40/3.42 (Aanwijzing) bepaalt: 'De geometrische begrenzing van woongebied is opgenomen in het geometrische informatieobject woonwijk Tolhek in bijlage IV bij dit omgevingsplan.' Welke juridische en geografische verhouding bestaat er tussen de begrenzing van het plangebied Oranjepark en het geometrische informatieobject (GIO) van de woonwijk Tolhek? Antwoord Plangebied Oranjepark valt onder de GIO van ‘woongebied-transformatie’, terwijl woonwijk Tolhek valt onder de GIO ‘woongebied’. Er is dus geen enkele verhouding tussenbeide, het zijn andere gebiedstypen (zie afdeling 3.3 van het plan). Regeling voor recreatief nachtverblijf Onderwerp: Opname regeling recreatief nachtverblijf in omgevingsplan Oranjepark (art. 4.43 / 4.50) Vraag 52 Welke ruimtelijke en stedenbouwkundige argumentatie ligt ten grondslag aan het opnemen van een regeling voor 'bouwwerken voor recreatief nachtverblijf' binnen een specifiek herontwikkelingsproject dat blijkens de aanbiedingsnota is bedoeld voor de realisatie van permanente, binnenstedelijke woningbouw (maximaal 216 appartementen)? Antwoord Alle bruidsschatartikelen waren op 1 januari 2024 geldig voor de gehele gemeente. De voor Tolhek relevante artikelen uit de bruidsschat (hoofdstuk 22) zijn beleidsneutraal overgezet naar het permanente deel van het omgevingsplan. Ditzelfde is gedaan voor de gebiedsontwikkeling Oranjepark.

Onder meer is de regeling voor recreatief nachtverblijf een regeling die al in de bruidsschat aanwezig was. Vandaar dat deze regeling ook in het permanente deel van het omgevingsplan is opgenomen. Vraag 53 In hoeverre biedt de huidige redactie van dit artikel ruimte voor het realiseren van recreatieve logiesfuncties (zoals short-stay of commerciële verhuur) binnen het plangebied Oranjepark? Antwoord Zie beantwoording onder vraag 52.

pagina

13/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 54 Is het opnemen van deze regeling voor recreatief nachtverblijf een beoogde beleidskeuze voor deze locatie, of is hier sprake van een onbedoelde overname van algemene gemeentelijke regels? Zo ja, klopt het dat deze regeling de deur openzet voor de vergunningvrije bouw van logies- of recreatieverblijven (ten behoeve van bijvoorbeeld Airbnb of short-stay) in het plangebied, waarbij vooraf op geen enkele wijze getoetst kan worden aan de Welstandsnota of de voorgestelde 'Beleidsregel beeldkwaliteit Oranjepark' (waardoor bijvoorbeeld een pimpelpaars huisje vergunningvrij geplaatst zou kunnen worden)? Antwoord Zie beantwoording onder vraag 52. Regels omtrent dakkapellen en informatieplicht Onderwerp: Afwijking landelijke systematiek en introductie informatieplicht dakkapellen (art. 4.52/4.59 en art. 4.53/4.60) Vraag 55 Waarom is er in artikel 4.52/4.59 voor gekozen om voorwaarden te stellen aan de hoogte van een dakkapel ("maximaal 50% van de in het verticale vlak geprojecteerde hoogte van het dakvlak") die restrictiever zijn dan de landelijke standaardmaten voor dakkapellen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl)? Antwoord De regeling die betrekking heeft op het bouwen van een dakkapel is enkel van toepassing op de woonwijk Tolhek en geldt niet voor de gebiedsontwikkeling Oranjepark.

Vandaar dat de vragen hierover voor de beoordeling van het onderhavige ontwerpomgevingsplan Oranjepark niet relevant zijn. Vraag 56 Waarom is in dit artikel uitsluitend een regeling opgenomen voor het voordakvlak en het naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijdakvlak? Onder welk juridisch regime vallen eventuele dakkapellen aan de achterzijde binnen dit plangebied? Antwoord Zie beantwoording onder vraag 55. Vraag 57 Waarom is er voor de stedenbouwkundig gevoelige voorgevel – die landelijk via het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) in beginsel altijd vergunningplichtig is – gekozen voor het loslaten van de vergunningplicht? Antwoord Zie beantwoording onder vraag 55. Vraag 58 Wat is de juridische grondslag binnen de Omgevingswet voor het opleggen van een lokale 'Informatieplicht' (art. 4.53/4.60) vier weken voorafgaand aan een activiteit die in de basis als zonder omgevingsvergunning wordt aangemerkt? Antwoord Zie beantwoording onder vraag 55. Vraag 59 Hoe verhoudt deze lokale 'informatieplicht' voor een vergunningvrije activiteit zich tot de landelijke systematiek van de Omgevingswet, waarin een activiteit óf vergunningplichtig óf volledig vergunningvrij

pagina

14/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

is om de regeldruk voor burgers te minimaliseren? Op welke specifieke wettelijke grondslag binnen de Omgevingswet baseert het college de bevoegdheid om deze administratieve tussenvorm lokaal op te leggen? Op welke wijze kan de gemeente vooraf sturen op de omgevingskwaliteit en welstandseisen indien uit de ingediende gegevens van de informatieplicht blijkt dat een dakkapel aan de voorgevel detoneert, aangezien er bij een vergunningvrije activiteit geen formele weigeringsgrond is? Antwoord Zie beantwoording onder vraag 55. Vraag 60 Welke gevolgen heeft het voor een burger indien een dakkapel conform de maten wordt geplaatst, maar zonder te voldoen aan de indieningsvereisten van de informatieplicht (zoals de bruto m³-berekening), en hoe handhaaft de gemeente deze specifieke overtreding? Antwoord Zie beantwoording onder vraag 55. Vraag 61 Als een burger de dakkapel aan de voorgevel plaatst zónder de vier weken termijn in acht te nemen of zónder de m³-berekeningen aan te leveren, is er dan sprake van een illegale bouwactiviteit (formeel een overtreding), en hoe gaat de gemeente dit in de praktijk handhaven? Antwoord Zie beantwoording onder vraag 55. Vraag 62 In artikel 4.59 lid 2 worden uitsluitend (voorbeschermde) monumenten uitgezonderd van de vergunningvrije regeling voor dakkapellen aan de voorgevel.

Waarom heeft het college in dit lid niet tevens bouwwerken binnen een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht of tijdelijke bouwwerken uitgezonderd, zoals landelijk conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) wel te doen gebruikelijk is om wildgroei in cultuurhistorisch gevoelige gebieden te voorkomen? Antwoord Zie beantwoording onder vraag 55. Regels omtrent Erkers en luifels Vraag 63 In subparagraaf 'Algemene regels bouwen erker' (artikel 4.64) is de bepaling toegevoegd dat deze regels uitsluitend van toepassing zijn binnen de locatie woonwijk Tolhek. Zijn de regels omtrent erkers voor de locatie Tolhek nieuw? Zo ja, waarom worden er (wijzigings)regels over Tolhek voorgelegd nu de raad gevraagd wordt om een besluit te nemen over het omgevingsplan Oranjepark? Antwoord Het omgevingsplan is een dynamisch document wat op elk moment kan worden aangepast. In de renvooi-weergave van deze planwijziging is zichtbaar wat er wordt gewijzigd of toegevoegd. In dit geval is specifiek duiding gegeven aan waar de paragraaf over erkers en luifels van toepassing is. Inhoudelijk is hier verder niets gewijzigd. Vraag 64 Geldt het bouwen van “luifels” zowel voor Tolhek als voor Oranjepark? Antwoord Ja.

pagina

15/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Regels omtrent sport- en speeltoestellen Onderwerp: Toepassingsbereik en weigeringsgronden sport- en speeltoestellen (art. 4.78/4.85 t/m art. 4.81/4.88) Vraag 65 Artikel 4.81/4.88 lid 1 verklaart de bouw van een sport- of speeltoestel 'anders dan voor alleen particulier gebruik' tot een hoogte van 4 meter vergunningvrij. Kan het college toelichten voor welk type initiatiefnemers (burgers?) en welke specifieke locaties binnen het Oranjepark deze vergunningvrije regeling voor openbaar of commercieel gebruik functioneel is bedoeld? Antwoord Alle bruidsschatartikelen waren op 1 januari 2024 geldig voor de gehele gemeente. De voor Tolhek relevante artikelen uit de bruidsschat (hoofdstuk 22) zijn beleidsneutraal overgezet naar het permanente deel van het omgevingsplan. Ditzelfde is gedaan voor de gebiedsontwikkeling Oranjepark. Onder meer is de regeling voor sport- en speeltoestellen een regeling die al in de bruidsschat aanwezig was. Vandaar dat deze regeling ook in het permanente deel van het omgevingsplan is opgenomen.

Vraag 66 Indien openbare of commerciële sport- en speeltoestellen tot 4 meter hoog vergunningvrij geplaatst kunnen worden, via welke publiekrechtelijke instrumenten kan de gemeente dan nog vooraf sturen op de aspecten omgevingskwaliteit en het voorkomen van eventuele woonoverlast (zoals geluid) voor de omliggende appartementen? Antwoord Zie beantwoording onder vraag 65. Vraag 67 In artikel 4.80/4.87 onder c wordt voor de weigering van een vergunning verwezen naar de 'beleidsregel, bedoeld in artikel 4.19 van de Omgevingswet'. Hoe verhoudt deze verwijzing zich tot de voorgestelde Gevraagde Beslissing onder punt 3 van de aanbiedingsnota, waarin de borging van de beeldkwaliteit via een addendum op de Welstandsnota 2013 wordt geregeld? Welk van beide documenten vormt het leidende juridische toetsingskader? Antwoord Zie beantwoording onder vraag 65. Parkeerhub Vraag 68 Te lezen valt dat de parkeerhub meer is dan een garage door haar ‘groene’ verschijningsvorm en aanwezigheid van voorzieningen die bijdragen aan gemak en (goed) gebruik. Wat is die groene verschijningsvorm, zodat het meer is dan een parkeergarage; Waar bestaat deze groene verschijningsvorm uit, ook in verband met brandgevaar.

Antwoord Er is nog geen ontwerp voor de parkeergarage uitgewerkt. Bij paragraaf A5 van bijlage 2 “Concept beleidsregel beeldkwaliteit” staat een voorbeeld van een groene verschijningsvorm.

pagina

16/17

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 69 In de bijlage zijn verschillende teksten t.a.v. de parkeerhub te lezen t.a.v. het gebruik. De parkeerhub moet voorzien in de parkeervraag van: - 1 Bewoners van Oranjepark, Gemeenteambtenaren en een deel van de parkeerbehoefte uit nabijgelegen buurten - De parkeerhub is uitsluitend bestemd voor bewoners en ambtenaren. Ze krijgt geen openbaar karakter, is afsluitbaar en daarmee goed beheersbaar. Welke zin is juist. Of alleen bewoners in oranjepark of ook de nabijgelegen buurten. Wie controleert de afsluitbaarheid? Antwoord De parkeerhub is bedoeld voor bewoners van de nieuwe woongebouwen, personeel van de maatschappelijke voorziening en ambtenaren. De hub wordt afgesloten met een slagboom. Toegang is enkel mogelijk met een pas. Vraag 70 Gesteld wordt dat de bovengrond grond (sterk puinhoudend) ter hoogte van perceel 6240 matig tot sterk verontreinigd is met minerale olie (zwaardere soort) en PAK (kanker veroorzaakte stoffen). Wanneer wordt er - in verband met de mogelijk hoge kosten voor het schoonmaken van de grond onder en rondom perceel 6240 - een vervolg onderzoek gedaan? Antwoord Voordat het aanwezige pand op het perceel gesloopt wordt, zal verder onderzoek gedaan worden naar de bodemverontreiniging, de benodigde maatregelen om de bodem te saneren en de kosten die daaraan verbonden zijn. In de grondexploitatie is een bedrag opgenomen voor bodemsaneringen.

pagina

17/17