Beantwoording beeldvormende vragen Nota grondbeleid

Memo beantwoording beeldvormende vragen

zaaknummer

1452547

berichtnummer

1303004

aan

Raad

van

College

afschrift datum onderwerp status

31 augustus 2023 Beantwoording beeldvormende vragen over nota grondbeleid 2015-2019, verlengd t/m 2023 Informatief

Door de CDA-fractie zijn beeldvormende vragen gesteld over Nota grondbeleid 2015-2019, verlengd t/m 2023 (agendapunt 4d ). Hieronder treft u de beantwoording aan. Vraag 1 In hoeverre zijn de constateringen onder de kopjes 'de veranderingen in gebieds- en locatieontwikkelingen', 'de financiële middelen' en 'de vraaggerichte ontwikkelingen' op blz. 2 van de nota nog up-to-date? Graag per kopje beantwoorden. Antwoord a. de veranderingen in gebieds- en locatieontwikkelingen Niet meer up-to-date: de marktvraag is niet verminderd en het aanbod in de regio is niet erg groot. Naast de grote vraag naar (betaalbare) woningen, liggen er opgaven op het gebied van onder meer groen, mobiliteit, energie en maatschappelijke voorzieningen. b. de financiële middelen De financiële situatie van de gemeente is in de afgelopen jaren veranderd. Het weerstandsvermogen is fors gegroeid, maar de bijdragen van het Rijk staan onder druk. c. vraaggerichte ontwikkelingen Deels up-to-date. Indien de gemeente het belangrijk vindt dat de ontwikkeling van een (specifieke) locatie van een bepaald ambitieniveau is en binnen de voorwaarden en tijdsplanning van de gemeente wordt ontwikkeld, dan neemt de gemeente een actievere rol. Dit is in de afgelopen jaren ook gebeurd (bijvoorbeeld bij grotere ontwikkellocaties).

Wanneer hiervan geen sprake is kan de gemeente een meer faciliterende rol aannemen en de ontwikkeling aan de markt overlaten. Vraag 2 In paragraaf 1.2 (doel van het grondbeleid, blz. 3) valt te lezen dat de nota inzet op regisseren, waaronder wordt verstaan het actief meedoen zonder grondposities in te nemen. Hoe beoordeelt u de door u - en door de raad geaccordeerde - grondaankopen in de afgelopen maanden in dit licht? Antwoord De nota grondbeleid gaat uit van regisserend grondbeleid waarin we actief meedoen zonder grondposities in te nemen. Ten aanzien van het verwervingsbeleid gaat de huidige nota uit van zogenaamd ‘situationeel’ grondbeleid, waarbij de gemeente telkenmale de afweging maakt of zij in een concrete situatie al dan niet een actieve(re) rol pakt. Bij de aankopen die in de afgelopen maanden zijn gedaan, hebben wij een actievere rol gepakt. Daarbij zijn de criteria zoals genoemd in de nota grondbeleid (par. 6.2, pagina 14) in overweging genomen: ‘’De volgende omstandigheden kunnen een rol spelen bij het nemen van het besluit een actieve(re) rol te vervullen:

pagina

1/4

Memo beantwoording beeldvormende vragen

-

de gemeente wil met de aankoop een (publieke) doelstelling bereiken; de ontwikkeling heeft een hoge prioriteit; de ontwikkeling is maatschappelijk gezien wenselijk; de gemeente wenst regie te hebben op de ontwikkeling (bijvoorbeeld ten aanzien van kwaliteit of programma); de verdeling van de eigendommen in het betreffende gebied; de markt neemt geen initiatief; of de potentie van de betreffende ontwikkeling.

-

Het college dient in haar voorstel aan de raad voor de aankoop van een onroerende zaak in ieder geval de volgende zaken aan de orde te stellen: de motivatie waarom voor het instrument verwerving gekozen is; de taxatiewaarde, met dien verstande dat het perceel voor de start van de onderhandelingen getaxeerd moet zijn door een onafhankelijke deskundige; een nadere onderbouwing, indien de prijs afwijkt van de taxatiewaarde (ten nadele van de gemeente); het risicoprofiel van de ontwikkeling; het verwachte tijdpad tussen de aankoop en de gewenste ontwikkeling; en het beheer van het perceel tot de realisatie van de bestemming.’’ In de nieuwe nota zal aandacht worden besteed aan de vraag of i) het verwervingsbeleid nog steeds ‘situationeel’ van aard dient te zijn of dat een actief verwervingsbeleid beter aansluit bij de huidige opgaven en ii) of bovenvermelde criteria dienen te worden aangepast en/of uitgebreid. Vraag 3 a. Ziet het college mogelijkheden om de regisserende rol (strategisch) - mede gelet op de tekorten in de woningbouw die na de financiële crisis (2008) zijn ontstaan en nog altijd niet zijn ingelopen - te herzien? b.

Hoe kijkt u tegen een actievere rol dan de regisserende, mede gelet op de maatschappelijke trend waarbij de overheid weer een actievere rol speelt in de samenleving (zie bijv. het wetsvoorstel Versterking Regie op Volkshuisvesting)?

Antwoord a.

De grote vraag naar (betaalbare) woningen en de andere opgaven op het gebied van onder meer groen, mobiliteit, energie en maatschappelijke voorzieningen, vragen om een actieve(re) rol van de gemeente. Een verandering van regisserend naar bepalend grondbeleid lijkt daarbij beter aan te sluiten. In de nieuwe nota grondbeleid zal hiertoe een voorstel worden gedaan. In de praktijk wordt hier nu al vaak invulling aan gegeven.

b.

Het voeren van actief grondbeleid en het inzetten van instrumenten zoals Wvg en onteigening, biedt kansen om regie te nemen waar het gaat om ambities, planning en financiën.

Vraag 4 Is het college met het CDA eens dat de aanleiding die in hoofdstuk 3 (blz. 6-9) wordt geschetst een achterhaalde weergave van de huidige werkelijkheid is? Zo ja/nee, waarom wel/niet? Antwoord Bij het opstellen van de nieuwe nota grondbeleid, zal uiteraard de actuele situatie geschetst en verwerkt worden.

pagina

2/4

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 5 In hoeverre is het grondbeleid van de gemeente nog up-to-date, gelet op (a) het Didam-arrest (relatie met blz. 16); (b) de Omgevingsvisie en (c) raadsakkoord op hoofdlijnen? Dit n.a.v. teksten in hoofdstuk 4 (blz. 9-11). Ziet u noodzakelijke wijzigingen? Graag afzonderlijk beantwoorden. Antwoord Didam In de huidige nota grondbeleid is een paragraaf (par. 6.3) opgenomen over uitgiftebeleid, waarin met name het onderscheid tussen verkoop en erfpacht wordt beschreven. In de nieuwe nota zal aandacht worden besteed aan de wijze waarop de gemeente gronden uitgeeft, waarbij de Didam-criteria het uitgangspunt vormen: nieuw uit te geven gronden worden via (openbare) tenders of aanbestedingen in de markt gezet, teneinde partijen gelijke kansen te bieden. Gedeeltelijk gebeurde dit ook al vóór Didam. In de afgelopen anderhalf jaar is de uitzonderingssituatie van het arrest, waarbij wordt uitgegaan van één serieuze gegadigde, toegepast op voornemens tot verkoop van gronden waarmee de onderhandelingen met partijen al voor het Didam-arrest liepen en afspraken zijn gemaakt c.q. reserveringsovereenkomsten zijn gesloten, dan wel de verkoop van grond die onlosmakelijk verbonden is aan een eerdere grondverkoop aan betreffende partij. De voorgenomen verkoop en levering is telkenmale gepubliceerd via de officiële kanalen.

Over de vraag wat het Didam-arrest betekent voor toekomstige gebiedsontwikkeling, zoals bijvoorbeeld het aangaan van samenwerkingen in de Wvg-/transformatiegebieden (PPS), laten wij ons momenteel (juridisch) adviseren. Wij verwachten dit advies in oktober 2023 en aangezien het complexe materie betreft overwegen wij tevens een incompany training. Ook aan deze vraag zal aandacht worden besteed in de nieuwe nota grondbeleid. Omgevingswet De Omgevingswet zal per 1 januari 2024 inwerkingtreden en vanaf dat moment het wettelijk kader vormen voor het grondbeleid c.q. de inzet van grondbeleid instrumenten. De Wet voorkeursrecht gemeenten en de Onteigeningswet zullen onderdeel worden van de Omgevingswet. Ook het wettelijk kostenverhaal verandert. Hoewel bij de inzet van de instrumenten de systematiek van de wet zal worden gevolgd, zal in de nieuwe nota aandacht aan de Omgevingswet worden besteed, teneinde ervoor te zorgen dat in ieder geval de juiste wettelijke grondslag van de instrumenten in de nota is vastgelegd. Indien van toepassing zal een verandering in de rolverdeling tussen college en raad hierbij ook worden betrokken. Conclusie: de vraag hoe de gemeente grond uitgeeft komt in de huidige nota grondbeleid niet aan de orde, maar vormt geen belemmering om bij gronduitgifte te kunnen voldoen aan de Didam-criteria.

Er is geen actualisatie van de nota nodig om het werk te kunnen doen, maar de uitgangspunten uit het Didam-arrest en de Omgevingswet zullen wel betrokken worden in de nieuwe nota. Raadsakkoord op hoofdlijnen 2022-2026 Het grondbeleid van de gemeente lijkt niet in strijd met het raadsakkoord. Bij het opstellen van de nieuwe nota grondbeleid zullen we dit nog uitgebreider toetsen. Vraag 6 In de volgordelijkheid van de beleidsuitgangspunten voor kostenverhaal (blz. 17 en 19) verkiest het college de anterieure (privaatrechtelijke) overeenkomst boven het exploitatieplan (publiekrechtelijk). Waarom? Antwoord Een anterieure overeenkomst biedt veel onderhandelingsruimte. Zo mogen er in een anterieure overeenkomst ook afspraken gemaakt worden over financiële bijdragen aan ontwikkelingen buiten het plangebied. Momenteel wordt er gewerkt aan het opstellen van een nota kostenverhaal. In deze nota

pagina

3/4

Memo beantwoording beeldvormende vragen

wordt vastgelegd hoe de gemeente wil omgaan met ruimtelijke initiatieven en de kosten die daarmee gepaard gaan. Het verdient aanbeveling om de nota kostenverhaal en nota grondbeleid zorgvuldig op elkaar af te stemmen (en daarbij ook de nota grondprijzen te betrekken). Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt het exploitatieplan te vervallen. Kostenverhaal langs publiekrechtelijke weg gaat dan via een omgevingsplan of omgevingsvergunning. In de nieuwe nota grondbeleid zal aandacht worden besteed aan kostenverhaal. Vraag 7 Graag ziet de CDA-fractie een openbaar te maken update van het cashflow overzicht grondexploitaties (blz. 20). Kunt u dit overzicht maken tot 2026? Antwoord Actuele prognoses worden behandeld bij de actualisaties van de grondexploitaties per 1 januari en 1 juli van het kalenderjaar. Hierover wordt tevens gerapporteerd in de p&c-cyclus. Vraag 8 Is het college voornemens de nota grondbeleid integraal te herzien o.b.v. meest recente relevante wettelijke kaders? Zo ja, wanneer kan de raad een voorstel hiertoe ontvangen? Zo nee, waarom niet? Antwoord Hoewel bij de inzet van grondbeleid instrumenten de systematiek van de wet zal worden gevolgd, zal in de nieuwe nota aandacht aan de Omgevingswet worden besteed, teneinde ervoor te zorgen dat in ieder geval de juiste wettelijke grondslag van de instrumenten in de nota is vastgelegd.

In de nieuwe nota zullen (in ieder geval) de volgende onderwerpen aan bod komen: - de huidige nota gaat uit van een regisserende rol van de gemeente; actief meedoen zonder grondposities in te nemen. De huidige opgaven vragen echter om een actieve(re) rol van de gemeente en een verandering van regisserend naar bepalend grondbeleid lijkt daarbij beter aan te sluiten. Dit sluit ook aan bij bijvoorbeeld de onlangs door de raad vastgestelde ontwikkelstrategie inzake de Wvg-gebieden; - landelijk beleid/wetgeving: Wet versterking regie volkshuisvesting, voornemen Minister De Jonge tot modernisering van het grondbeleid, brief juni ’23; - kostenverhaal vs. legesverordening; - verkoop vs. erfpacht; - (advies ten aanzien van uitvoering) Didam-arrest; - Omgevingswet. De vaststelling van de nieuwe nota grondbeleid staat op dit moment nog op de planning van de raad in december 2023. Gelet op de val van het kabinet waardoor (vooralsnog) onduidelijk is wat de plannen op rijksniveau zijn (uitstel/afstel bepaalde beleidsvoornemens/wetten), het feit dat we in afwachting zijn van juridisch advies, enkele (strategisch) te maken keuzes goed willen voorbereiden én we de nota grondbeleid zorgvuldig willen afstemmen op de nota kostenverhaal en nota grondprijzen, bestaat de kans dat de nieuwe nota grondbeleid pas in het eerste kwartaal van 2024 aan uw raad wordt aangeboden.

Vraag 9 Kunt u deze vragen afzonderlijk beantwoorden? Antwoord Aldus gedaan.

pagina

4/4