Beantwoording beeldvormende vragen D66, TROTS, EA, VVD en CDA - Ambitienotitie Overgauw

Memo beantwoording beeldvormende vragen

zaaknummer

1556983

berichtnummer

1410929

aan

Raad

van

College

afschrift datum onderwerp status

9 januari 2025 Beantwoording beeldvormende vragen over Ambitienotitie Overgauw Informatief

Door de fracties van D66, TROTS, Eerlijk Alternatief en CDA zijn vragen gesteld over de Ambitienotitie Overgauw (agendapunt 4e). Hieronder treft u de beantwoording aan. Vragen van de fractie van D66 Vraag 1 Verwacht het College dat de provincie zal meewerken aan de bestemmingsverandering van het gebied Overgauw? Antwoord Wij zijn in gesprek met de provincie Zuid-Holland over aanpassing van het provinciale omgevingsbeleid. Daarvoor hebben we ambtelijke en bestuurlijke gesprekken en maken we gebruik van formele mogelijkheden om ons standpunt naar voren te brengen. Een voorbeeld daarvan is de jaarlijkse herziening van het provinciale omgevingsbeleid. Wij hebben vertrouwen in onze argumenten en de ruimtelijke afweging die in onze Omgevingsvisie gemaakt. Vraag 2 In de notitie wordt gesproken over gebied overstijgende voorzieningen. Aan welke voorzieningen denkt het College? Antwoord Bij gebied overstijgende voorzieningen gaat het bijvoorbeeld over de aanleg van nieuwe (toegangs)wegen, aanpassing van bestaande wegen en de aanleg van nieuwe groen-, energie- of watervoorzieningen buiten het plangebied. Indien een ontwikkeling als Overgauw daarvan profiteert dan zal het daar aan moeten bijdragen. Vraag 3 In de Woonvisie ligt het accent op starters en senioren. Gezien de ligging dicht bij het winkelcentrum is de locatie zeer geschikt voor senioren.

Waarom wordt slechts een kwart van het gebied bestemd voor senioren in plaats van de helft van het gebied? Antwoord Het aandeel woningen voor deze doelgroep wordt in de ambitienotitie nog niet vastgelegd. Dit gebeurt bij het opstellen van de gebiedsvisie. Het kaartje op pagina 17 geeft een indicatie van de plek waar woningen gebouwd kunnen worden die interessant zijn voor senioren. Dit vanwege de ligging nabij het centrum.

pagina

1/7

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 4 Is er voldoende ruimte voor de diverse vraag van senioren, zodat er behalve appartementen ook voldoende grondgebonden woningen voor deze doelgroep kunnen worden gebouwd, ook in het dure segment? Antwoord Het uitgangspunt voor Overgauw is een gedifferentieerde woningvoorraad. Van de doelgroep senioren weten we vanuit de woonzorgvisie dat de woonwensen zeer uiteengelopen. Dit nemen we mee bij de uitwerking van het woonprogramma. Passende producten zijn opgenomen in het kader op pagina 15 van de ambitienotitie. Vraag 5 Hoe wordt de aansluiting van de metropolitane fietsroute via de Overgauw aangesloten op dit nieuwe woongebied? Antwoord De fietsroutes in het te ontwikkelen gebied worden op een aantal plekken aangesloten op de metropolitane fietsroute. De aansluitingen zijn indicatief aangegeven op ambitiekaart 2 (pagina 21) van de ambitienotitie. Vraag 6 Overweegt het College, gezien de groene ambities voor dit gebied, een zogenaamde groennorm (aantal m2 groen) voor privé tuinen verplicht te stellen? Antwoord Er is geen voornemen om een groennorm voor privétuinen verplicht te stellen.

Vragen van de fractie TROTS Vraag 1 In dit gebied zijn er sloten die van oudsher belangrijk zijn voor het afvoeren van het water. Blijven deze sloten intact binnen dit plan? Antwoord Op pagina 7 van de ambitienotitie is de hoofdopzet van het toekomstige watersysteem gevisualiseerd. Bestaande sloten die van belang zijn voor de afwatering zijn daar ook in opgenomen. Vraag 2 Sluit de Noord-Zuid verbinding aan op het bestaande afwateringssysteem en is dit afgestemd met het Hoogheemraadschap? Antwoord Ja, de Noord-Zuid verbinding sluit aan op het bestaande afwateringssysteem (richting het gemaal aan de Overgauwseweg) en draagt bij aan een toekomstbestendige waterhuishouding in het gebied. Deze verbinding is onder andere opgenomen in de plannen na overleg met het Hoogheemraadschap. Vraag 3 Welke invloed heeft dit groene plan op de grondprijs per woning? Antwoord De grondprijs per woning wordt residueel bepaald op basis van de marktwaarde (v.o.n. prijs) minus de stichtingskosten. Voor sociale huurwoningen gelden grondprijzen uit de gemeentelijke Nota Grondprijzen.

pagina

2/7

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 4 Blijft de grondexploitatie nog wel positief van dit plan Antwoord Randvoorwaardelijk aan de ontwikkeling is dat er sprake is van een financieel haalbaar plan. Hoewel de gemeente bij Overgauw een faciliterende rol heeft, het initiatief en het risico ligt bij de initiatiefnemers (ontwikkelaars/grondeigenaren), geldt ook voor hen dat er sprake moet zijn van een financieel haalbaar plan. De ambitienotitie geeft voldoende basisuitgangspunten om toe te werken naar een financieel haalbare gebiedsvisie. Dat laat onverlet dat in de uitwerking kan blijken dat optimalisaties nodig zijn. Dat is inherent aan het planvormingsproces en daar zal de raad bij het voorleggen van de gebiedsvisie ter besluitvorming ook in worden meegenomen. Vraag 5 Kunnen er nog wel betaalbare koopwoningen voor onze inwoners gerealiseerd worden door de opzet van dit plan? Antwoord Uitgangspunt is dat er circa 33% betaalbare koop-/midden huur woningen worden gerealiseerd, waarvan het merendeel koopwoningen zullen zijn. Daar wordt in de financiële haalbaarheid van het plan rekening mee gehouden. Vraag 6 Stel dat deze locatie geschikt is voor onze ouderen. Hoe kunnen ze nog mobiel hun woning bereiken? Antwoord Senioren zijn een belangrijke doelgroep voor de woningen in Overgauw.

Hier houden we bij het inrichten van de openbare ruimte (zie ook pagina 20) en de realisatie van woonproducten (zie pagina 15) rekening mee. Vraag 7 Zo ja, Krijgen deze woningen (waarschijnlijk een flat) ook een parkeergarage of eigen parkeerplaatsen? Antwoord Hoe het parkeren wordt georganiseerd in het te ontwikkelen gebied wordt uitgewerkt bij het opstellen van de gebiedsvisie. Dan wordt ook duidelijk waar en op welke manier senioren kunnen parkeren. Vraag 8 Ten aanzien van de starters. Wat gaat de gemeente doen voor het gedeelte van deze groep die ook in dit plan nergens voor in aanmerking komen? Antwoord Het uitgangspunt voor Overgauw is een gedifferentieerde woningvoorraad met juist ook voor starters verschillende woonproducten. Deze producten variëren van sociale en middeldure huurwoningen tot betaalbare koopwoningen. Voor de sociale huurwoningen wordt in overleg met de woningcorporaties lokaal maatwerk toegepast. En bij de koopwoningen kan gebruik gemaakt worden van de starterslening en zullen we een de zelfbewoningsplicht en een antispeculatie beding inzetten.

pagina

3/7

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 9 De Overgauw was toch één van de vier transformatiegebieden? Hoe kan het dan dat het provinciale beleid verschilt? Antwoord Als gemeente hebben we in onze Omgevingsvisie een afweging gemaakt. Daarbij hebben we vier transformatielocaties aangeduid. Deze gebieden kunnen in de periode tot 2050 mogelijk transformeren van glastuinbouw naar andere functies. In het provinciale omgevingsbeleid zijn deze gebieden opgenomen als glastuinbouwgebieden. Het gebied Dwarskade is inmiddels wel opgenomen op de 3-ha kaart, voor de andere gebieden geldt dat niet. Onze inzet voor het wijzigen van het provinciaal omgevingsbeleid vindt u bij het antwoord op vraag 1 van de CDA-fractie. Vraag 10 Zijn er grondeigenaren die niet willen verkopen, maar zelf willen bouwen? Antwoord Een groot deel van het plangebied is inmiddels in handen van ontwikkelaars die zich hebben verenigd in een ontwikkelcombinatie. Deze ontwikkelaars ontwikkelen momenteel ook in Tuindershof. Of de resterende glastuinbouwondernemers willen verkopen of willen zelfrealiseren, is niet te zeggen. Vraag 11 Is er al een bouw- en straatpeil afgestemd met het hoogheemraadschap? Antwoord Nee, bouw- en straatpeil worden bij verdere uitwerking van de ontwikkeling afgestemd. Vraag 12 Wat is het huidige polderpeil? Antwoord Polderpeilen zijn terug te vinden op de legger van Hoogheemraadschap Delfland.

Zie de website: https://experience.arcgis.com/experience/a316920536d94e7a90d5fb5edfe48134/

Vragen van de fractie van Eerlijk Alternatief Vraag 1 Genoemd wordt dat de meeste gronden in handen is van marktpartijen, dat marktpartijen hun plannen zullen uitwerken en deze daarna ambtelijk worden beoordeeld. Daarnaast heeft de provincie nog geen akkoord gegeven op het ontwikkelen van woningbouw op deze locatie. In hoeverre stellen we met deze notitie een ambitie vast die mogelijk niet gedragen wordt door de ontwikkelaars en provincie waardoor de ambities niet gehaald worden? Antwoord Ontwikkelende partijen met grondeigendom in het gebied zijn bij het opstellen van de ambitienotitie betrokken. Deze partijen ondersteunen de ambities en hebben aangegeven met de ambitienotitie een goede basis te hebben voor de uitwerking naar een gebiedsvisie. Ook sluiten ambities in de ambitienotitie (bijvoorbeeld qua woningbouwprogrammering) aan bij ambities die de Provincie heeft voor nieuwe ontwikkelingen. Vraag 2 Zijn de ambities in deze notitie gedeeld met de ontwikkelaars? Hoe staan zij tegenover deze ambities? Antwoord Zie beantwoording van vraag 1.

pagina

4/7

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 3 De ontsluiting van de duizend woningen komt via de Tuindersweg, Europalaan en Overgauwseweg. Een aantal van deze wegen hebben te maken met knelpunten of zijn niet ingericht voor doorgaand verkeer. Is het mogelijk om deze wegen onderdeel te maken van de gebiedsvisie om zo vroegtijdig knelpunten te identificeren en te handelen? Antwoord Hoe het gebied ontsloten wordt is onderdeel van de gebiedsvisie. Bij het maken van de gebiedsvisie zal daarom ook de impact op het wegennet nader worden onderzocht. Dit onderzoek zal de basis zijn voor de locatie en vormgeving van de definitieve ontsluiting en eventuele maatregelen die in de (nabije) omgeving nodig zijn. Vraag 4 Genoemd staat dat de woningen voor senioren echt moeten verleiden om emptynesters in beweging te krijgen. Waar moet volgens het college zo’n woning aan voldoen om deze doelgroep te kunnen verleiden? Antwoord De senior bestaat niet. In onze woonzorgvisie (pagina 34) is beschreven wat er nodig is om deze doelgroep te verleiden. Het gaat hierbij om een combinatie van factoren zoals de woonomgeving, prijssegmenten, verschillende woonvormen, voorzieningen en levensloopbestendigheid van de woning. Daarnaast gaan we in 2025 starten met de doorstroommakelaar. Deze makelaar wordt o.a. ingezet bij de nieuwbouwprojecten in onze gemeente.

Vragen van de CDA-fractie Vraag 1 Inzake de ontbrekende provinciale toestemming: hoe realistisch is het verkrijgen van provinciale toestemming gezien de huidige glastuinbouwbestemming? Welke stappen zijn al gezet en wat zijn de alternatieven als dit niet wordt goedgekeurd? Antwoord In het provinciaal omgevingsbeleid is Overgauw aangeduid als een glastuinbouwconcentratiegebied. Ook is de locatie niet opgenomen op de 3 hectare kaart. Het antwoord op vraag 1 geeft weer welke stappen zijn gezet en welke inspanning wij doen voor wijziging van het provinciale omgevingsbeleid. Wanneer de provincie Zuid-Holland haar omgevingsbeleid niet wijzigt, dan moeten we onze plannen wijzigen en het gebied voorlopig als glastuinbouwgebied behouden of een juridisch conflict aangaan met de provincie. Vooralsnog zetten wij in op ambtelijk en bestuurlijk overleg in combinatie met het benutten van de formele trajecten zoals de jaarlijkse herziening van het omgevingsbeleid.

Vraag 2 Gebiedsoverstijgende werken: hoe wordt voorkomen dat kosten voor deze werken onverwacht op de gemeente drukken? Wordt er gewerkt aan een specifieke kostenverdeelsleutel? Antwoord Ja, in uitwerking op de Nota kostenverhaal waar de gemeenteraad eerder over heeft besloten, wordt nu gewerkt aan het inzichtelijk maken van gebied overstijgende werken en daarbij te bepalen in hoeverre deze kunnen/moeten worden verhaald op verschillende ontwikkelingen, waaronder Overgauw.

pagina

5/7

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 3 Sociale huur en energieneutraliteit: hoe worden de ambities voor sociale huur en energieneutrale bouw verenigd, gezien de genoemde onrendabele top? Zijn hiervoor aanvullende subsidies of innovatieve oplossingen beschikbaar? Antwoord Eén van de risico’s die ook ontwikkelaars zien voor dit type woningbouwontwikkeling, is het energieneutraal realiseren van appartementen. Sociale huurwoningen worden in beginsel altijd als appartementen gerealiseerd. Dat heeft te maken met het feit dat appartementen slechts beperkt energie kunnen opwekken met zonnepanelen. De dakoppervlakte per appartement is namelijk erg klein, in tegenstelling tot een grondgebonden woning. Dit is dan ook één van de aandachtspunten in de uitwerking naar de gebiedsvisie. Vraag 4 In de aanbiedingsnota staat dat de gemeente via de Nota Kostenverhaal kosten voor gebiedsoverstijgende werken probeert te verhalen op ontwikkelaars. Dit proces is nog niet volledig uitgewerkt voor Overgauw. De risico’s liggen in: het ontbreken van een volledig overzicht van de benodigde werken en het risico dat ontwikkelaars de kosten niet volledig kunnen of willen dragen, waardoor de gemeente alsnog moet bijspringen. Daarom heeft de CDA-fractie de volgende vragen: a. Welke gebiedsoverstijgende werken zijn al geïdentificeerd als noodzakelijk voor Overgauw? b. Hoe worden deze werken binnen de planning van Overgauw geprioriteerd? c.

Hoe wordt de financiële bijdrage van ontwikkelaars berekend en hoe wordt gewaarborgd dat deze bijdrage toereikend is? d. Wat gebeurt er als de kosten hoger uitvallen dan verwacht? Antwoord Ontwikkelaars zijn ermee bekend dat er mogelijk gebied overstijgende werken moeten worden gerealiseerd en dat (onder andere) de ontwikkeling van Overgauw daaraan zal moeten bijdragen. Dat is onderdeel van de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van Overgauw. Dergelijke kosten worden onderdeel van de anterieure overeenkomst, die wordt gesloten voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan. a. Het is nog te vroeg om definitieve werken aan te wijzen, maar er wordt van uit gegaan dat er infrastructurele ingrepen nodig zullen zijn. Dit wordt momenteel verder onderzocht. b. Overgauw is in de door de raad in 2023 vastgestelde ontwikkelstrategie transformatiegebieden aangewezen als één van de twee transformatiegebieden die op kortere termijn in ontwikkeling gebracht worden. In het onderzoek naar de gebiedsoverstijgende werken wordt rekening gehouden met de planning zoals vastgesteld in de ontwikkelstrategie transformatiegebieden. c. Dit gebeurt op basis van de zogeheten wettelijk vastgestelde PPT-criteria (profijt, proportionaliteit, toerekenbaarheid). Hierbij wordt bepaald in hoeverre een bepaalde ontwikkeling financieel moet bijdragen aan een gebied overstijgend werk.

Het is echter onwaarschijnlijk dat alle kosten van een gebiedsoverstijgend werk worden gedragen door nieuwe ontwikkelingen. De reeds bestaande bebouwde omgeving profiteert immers ook van het nieuwe werk en dat deel van de kosten kan niet op nieuwe ontwikkelingen verhaald worden. d. De hoogte van de financiële bijdrage is onderdeel van de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling van Overgauw. Hoe en wanneer de bijdrage worden voldaan inclusief hoe om te gaan met eventuele kostenstijgingen zullen worden opgenomen in de anterieure overeenkomst.

pagina

6/7

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 5 In de nota wordt participatie voor de ambitienotitie beperkt tot ‘meeweten’. Dit strookt mogelijk niet met de verwachtingen van betrokken partijen, zoals omwonenden, die direct gevolgen ondervinden. Hoe ondervangt het college dat betrokkenen voldoende betrokkenheid bij het project ervaren? Antwoord De participatieniveaus zijn door de gemeenteraad vastgesteld in de Ontwikkelstrategie voor transformatiegebieden (geheim). Met de ambitienotitie worden de ambities die voor de gemeente(raad) belangrijk zijn vastgesteld. In de volgende fase, het opstellen van de gebiedsvisie, worden deze ambities uitgewerkt naar een concreet plan. Dit doen de marktpartijen die hierbij ook betrokkenen zoals omwonenden betrekken. Het participatieniveau voor deze fase is vastgesteld op meedenken. Vragen van de VVD-fractie Vraag 1 Hoe hoog wordt het hoogste gebouw (wat is de maximale bouwhoogte)? Antwoord Er worden in de ambitienotitie nog geen kaders voor de bouwhoogte vastgesteld. Dit wordt uitgewerkt bij de gebiedsvisie. Vraag 2 Waar komen de percentages vandaan die gehanteerd worden voor de verschillende woningbouwtypes? Antwoord De basis voor het bepalen van de woningbouwprogrammering is de woonvisie en de woonbehoefteonderzoeken die daaraan ten grondslag liggen. Vraag 3 Hoe worden de percentages over de ontwikkelaar verdeeld? Antwoord Er vindt in principe geen verdeling plaats.

De ontwikkelaars dragen zorg voor het totale plan en dus ook het totale woningbouwprogramma. Voor zover er andere marktpartijen bij komen in de toekomst die bijvoorbeeld willen zelfrealiseren, zal een eventuele verdeling verder uitgewerkt worden in de gebiedsvisie. Vraag 4 Kunnen de percentages nog wijzigen als de projectontwikkelaars hierom vragen? Antwoord De ambitienotitie geeft een eerste richting in het woningbouwprogramma. Dit kan in de gebiedsvisie wijzigen. Uitgangspunt is wel dat minimaal 2/3e van het woningbouwprogramma in het sociale en betaalbare segment wordt gerealiseerd. Vraag 5 Kan de gemeente een stelpost opnemen voor buitenplanse ontwikkelingen om deze alvast te claimen bij projectontwikkelaars? Antwoord Dergelijke kosten worden onderdeel van de anterieure overeenkomst, die wordt gesloten voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan. Ontwikkelaars zijn reeds bekend met het feit dat er kosten voor gebiedsoverstijgende werken aan kunnen komen. Dit zal in de samenwerking tussen gemeente en ontwikkelaars punt van gesprek blijven, in het kader van de financiële haalbaarheid van de ontwikkeling.

pagina

7/7