Beantwoording beeldvormende vragen CDA, TROTS, D66, VVD en PPN - Nota Grondbeleid 2024-2028

Memo beantwoording beeldvormende vragen

zaaknummer

1494591

berichtnummer

1345734

aan

Raad

van

College

afschrift datum onderwerp status

7 maart 2024 Beantwoording beeldvormende vragen over Nota grondbeleid Informatief

Door de fracties van het CDA, TROTS, D66, VVD en PPN zijn beeldvormende vragen gesteld over Nota grondbeleid (agendapunt 6b). Hieronder treft u de beantwoording aan. Fractie CDA Vraag 1: Het uitgangspunt van de gemeente Pijnacker-Nootdorp is een situationeel grondbeleid, waarbij per situatie een afweging wordt gemaakt welke vorm van grondbeleid het meest geschikt en noodzakelijk is. In hoeverre is situationeel grondbeleid nu echt een kader voor het college? Aangezien dit beleid 'te beschouwen [valt] als een keuze die gemaakt wordt tussen de verschillende vormen?' Antwoord: Situationeel grondbeleid kan gezien worden als een breed kader, waarbinnen telkenmale door de gemeente de afweging gemaakt wordt om een faciliterende dan wel actieve rol aan te nemen. De keuze voor het te voeren grondbeleid zal te allen tijde, voorzien van een onderbouwing, argumenten en kanttekeningen ter besluitvorming aan uw raad worden voorgelegd. Per voorgesteld ruimtelijke initiatief worden de risico’s in planeconomisch en juridisch opzicht in beeld gebracht. Daarbij speelt uiteraard ook de wenselijkheid van de voorgestelde ontwikkeling een rol. Zowel in maatschappelijk als ruimtelijk opzicht.

Vraag 2a: Hoeveel gevallen van verkoop van snippergroen zijn er in de periode dat het vorige (actuele) grondbeleid gold geweest? Antwoord: In de periode sinds 2015 heeft de gemeente circa 40 keer snippergroen uitgegeven. Vraag 2b: Is de ervaring bij het college dat de verkoop van snippergroen in het verleden ten koste is gegaan van de groene ambities van de gemeente? Antwoord: Snippergroen is in het verleden altijd uitgegeven conform het snippergroenbeleid van de gemeente. Iedere aanvraag is getoetst door het plantoetsteam. Als gevolg van de snippergroen verkopen is de totale omvang van het openbaar groen in de gemeente echter afgenomen. Bovendien heeft de gemeente na de verkoop geen invloed meer op het gebruik. We zien dat het groen wordt vervangen voor tegels, schuttingen en/of een aanbouw. Dit is niet (meer) in lijn met de ontwikkelingslijn in de Omgevingsvisie, waarin wordt aangegeven dat we het groen waarderen en ter versterking van het groen een viertal ambities zullen uitwerken.

pagina

1/6

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 3: U stelt voor dat voor enkele functies wordt gekozen om de gronden in erfpacht uit te geven, zodat het eigendomsrecht bij de gemeente blijft om de regie over de betreffende grondposities te kunnen behouden. Kan het college een inschatting maken van het animo uit de markt en van maatschappelijke partijen en of dat kleiner wordt bij erfpacht? Kunnen we de tabel op pag. 18 ook beschouwen als situationeel? Antwoord: Uitgifte in erfpacht kan voor partijen aantrekkelijk zijn omdat niet in één keer een (hoge) koopsom betaald dient te worden. Het uitgiftebeleid zoals omschreven in de tabel op pagina 18 is niet zozeer situationeel omdat de gemeente transparant en eenduidig wil zijn over de wijze waarop grond wordt uitgegeven. Het gaat in dit geval niet zozeer om het animo vanuit de markt. Maar vooral om de positie die de gemeente wenst in te nemen. Een meer structureel erfpachtbeleid voeren betekent tegelijkertijd ook dat de administratieve lasten en de druk op de organisatie gaan toenemen. Vraag 4: Op pag. 18 van de bijlage (Nota grondbeleid 2024-2028) staat dat dat de gemeente voor sportvelden of gebruik van gronden met commercieel oogmerk en/of winstoogmerk (bijv. windparken/exploitatie zonneparken) inzet op verhuur (voor bepaalde tijd). In de Nota Grondprijzen 2024-2025 (pag.

11) valt daarop te lezen dat verhuur van gemeentegrond 'naar zijn aard kortdurend [is], maximaal vijf jaar.' In hoeverre acht het college de genoemde gronden, bijv. voor sportvelden of gebruik van gronden met commercieel oogmerk en/of winstoogmerk, geschikt voor verhuur? En in hoeverre ziet het college de vijfjaarstermijn als belemmering? Indien niet het geval, waarom niet? Antwoord: De tijdelijkheid van verhuur maakt dat het een geschikte vorm van uitgifte is voor het hierboven omschreven gebruik. Na het aflopen van de huurtermijn kan telkenmale kan worden afgewogen of voortzetting wenselijk is, al dan niet onder aangepaste voorwaarden. Sportvelden worden niet in eigendom uitgegeven en de ontwikkeling van wind- en zonneparken is nog dusdanig in beweging dat op dit moment niet verder dan enkele jaren vooruit kan worden gekeken. Met verhuur voor bepaalde tijd behoud de gemeente regie op de gronden. De sportvelden bij verenigingen worden overigens uitgegeven in verhuur. Daar waar bebouwing plaatsvindt, bijvoorbeeld voor het clubhuis wordt een opstalrecht gevestigd. In de nota grondbeleid wordt geen termijn genoemd, maar gesteld dat voor het gebruik van gronden door sportverenigingen en gebruik met winst oogmerk uitgegaan wordt van verhuur voor bepaalde tijd.

Dat kan inderdaad per situatie anders zijn, maar in de regel wordt hierbij – bij wijze van comparatieve benadering – aansluiting gezocht bij commerciële huur zoals in de markt gangbaar is. Daar geldt zoals wellicht bekend de standaard 5 + 5 regeling. Ergo, na de eerst vijf jaar kan de huur worden verlengd met nog eens 5 jaar indien niet door een van de partijen wordt opgezegd, conform de huurovereenkomst. Voor sportvelden geldt overigens dat sprake is van langjarige huur. Voor commerciële doeleinden is het wenselijk om meer regie te kunnen houden op de grondpositie en per geval en businesscase de nodige afwegingen gemaakt kunnen worden. Fractie TROTS Vraag 1: Is het door de raad beschikbare budget voldoende om een actief grondbeleid te kunnen voeren? Antwoord: Indien voor het voeren van actief grondbeleid (meer) budget nodig is, dan wordt hiertoe een voorstel, voorzien van een uitgebreide financiële paragraaf, aan uw raad ter besluitvorming voorgelegd. Ook de omvang van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling is bepalend voor de afweging voor het voeren van een actief grondbeleid. In de nota is ook daaromtrent een afwegingskader opgenomen.

pagina

2/6

Memo beantwoording beeldvormende vragen

Vraag 2: Is er binnen de ambtelijke organisatie voldoende kennis en ervaring om marktconform actief grondbeleid te kunnen voeren? Antwoord: Ja, dit is beschikbaar en waar kennis of ervaring ontoereikend is wordt extern advies ingewonnen. Dat kan bijvoorbeeld gaan om het bepalen van de waarden en ten behoeve van de wijze van contracteren en /of samenwerken met marktpartijen in het kader van een gebiedsontwikkeling. Vraag 3: Er is een risico om op momenten niet voldoende ambtelijke capaciteit om een actief grondbeleid te kunnen voeren en is inhuur noodzakelijk. Welke risico’s m.b.t. discretie brengt inhuur met zich mee en op welke manier worden eventuele risico’s voorkomen? Antwoord: Ingehuurde collega’s tekenen bij aanvang van hun werkzaamheden een verklaring tot geheimhouding. Ook een verklaring omtrent gedrag is vereist bij structurele inhuur. De selectie op ervaring en deskundigheid is streng. Vraag 4: Op welke manier wordt de raad meegenomen indien er zich in private en gemeentelijke samenwerking financiële risico’s gaan voordoen? Antwoord: We informeren de raad via de halfjaarlijkse rapportage over een project of, indien nodig, eerder. Vraag 5: Welke grenzen zitten er aan die risico’s? Antwoord: Ook dit vormt een onderdeel van het afwegingskader.

Indien bijvoorbeeld een ontwikkeling maatschappelijk, bestuurlijk en ruimtelijk wenselijk is, kan overwogen worden om bepaalde risico’s bewust te dragen. De begrenzing wordt per ontwikkeling bepaald en ter besluitvorming voorgelegd. Fractie VVD Erfpacht uitgifte Vraag 1: Welke rekenregels hanteert de gemeenten voor de uitgifte van erfpacht. Antwoord: De wijze van berekening van de erfpachtcanon is opgenomen in de Nota Grondprijzen. De grondwaarde wordt bepaald op basis van het toekomstige gebruik van de erfpachtgrond en de daarbij horende grondprijsmethode in de Nota Grondprijzen. De canon wordt bepaald door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het in de Nota grondprijzen opgenomen canonpercentage. Vraag 2: Welke erfpacht termijn wordt gehanteerd? Antwoord: Dit is maatwerk, afhankelijk van het beoogde toekomstige gebruik.

pagina

3/6

Memo beantwoording beeldvormende vragen

De termijn kan voor bedrijventerreinen anders zijn dan voor bijvoorbeeld een maatschappelijke doelstelling. Vraag 3: Is er een nota erfpacht? Antwoord: Nee. Een aparte nota vergt ook een apart erfpachtbeleid. Dat zou ook een druk op de administratieve lasten en organisatie betekenen. Erfpacht wordt nu bij specifieke categorieën toegepast. Dat werkt prima. En de gemeente behoudt het (bloot) eigendomsrecht. Snippergroen Vraag 4: Hoeveel aanvragen tot verkoop van snippergroen zijn er sinds 2022 geweest? Antwoord: Circa 22 aanvragen. Vraag 5: Hoeveel aanvragen waren er voor de stopzetting per jaar gemiddeld? Antwoord: In de periode vanaf 2015 heeft de gemeente circa 40 keer snippergroen uitgegeven. *Het verschil tussen de hoeveelheid verkopen en toename van de hoeveelheid aanvragen sinds 2022 valt mogelijk te verklaren door de coronaperiode, waarin meer behoefte leek aan uitbreiding van woningen. Vraag 6: Hoe gaat de gemeente na intrekking van het snippergroenbeleid nu om het aanvragen tot verkoop? Antwoord: Sinds het college in 2022 besloten heeft niet langer snippergroen uit te geven, ontvangen aanvragers een brief waarin staat dat hun verzoek niet in behandeling wordt genomen. Vraag 7: Wat is de reden om te stoppen met de verkoop van snippergroen? Antwoord: In de Omgevingsvisie zijn ambities beschreven voor een aantrekkelijke, groene leefomgeving.

De uitgifte van snippergroen en daarmee de afname van de hoeveelheid openbaar groen, is hiermee niet in lijn. Naar verwachting wordt in september het omgevingsprogramma groen vastgesteld, waarin de groene ambities nader worden uitgewerkt. Vraag 8: Grond verhuren voor opwekken energie - word hier een termijn aan verbonden? - is dit (grond verhuren) dan (met een termijn) nog commercieel haalbaar? Antwoord: In de nota grondbeleid wordt geen termijn genoemd, maar gesteld dat voor het gebruik van gronden door sportverenigingen en gebruik met winst oogmerk uitgegaan wordt van verhuur voor bepaalde tijd. Dat kan inderdaad per situatie anders zijn, maar in de regel wordt hierbij – bij wijze van comparatieve benadering – aansluiting gezocht bij commerciële huur zoals in de markt gangbaar is. Daar geldt zoals

pagina

4/6

Memo beantwoording beeldvormende vragen

wellicht bekend de standaard 5 + 5 regeling. Ergo, na de eerst vijf jaar kan de huur worden verlengd met nog eens 5 jaar indien niet door een van de partijen wordt opgezegd, conform de huurovereenkomst. Voor sportvelden geldt overigens dat sprake is van langjarige huur. Voor commerciële doeleinden is het wenselijk om meer regie te kunnen houden op de grondpositie en per geval en businesscase de nodige afwegingen gemaakt kunnen worden. Fractie D66 Vraag 1: Op p. 18 wordt in de tabel de verschillende uitgiftevormen per functie gepresenteerd. Kunt u aangeven waarom de uitgiftevormen zo uiteen lopen, en is dit het gevolg van een integrale afweging? Antwoord: De tabel gaat uit van de voor het gebruik/functie meest passende vorm van uitgifte. In voorkomende gevallen kan hiervan echter worden afgeweken. Dat vergt dan wel maatwerk. Maar het beleid gaat nu uit van deze vormen van uitgifte. Dit is overigens niet nieuw en is in de meeste gevallen ook al toegepast uiteraard. Vraag 2: Het college stelt voor om het snippergroenbeleid in te trekken. In welke mate gaat of blijft het college het snippergroen actief onderhouden na intrekking van het snippergroenbeleid, en wat zijn hiervan de financiële implicaties? Antwoord: Het snippergroen is onderdeel van het openbaar groen dat conform de beheerplannen wordt onderhouden.

Vraag 3: Heeft het college de optie overwogen om het snippergroenbeleid te handhaven echter met een (te handhaven) groennorm? Antwoord: Deze optie is niet overwogen. Door het snippergroen niet meer uit te geven behoudt de gemeente de volledige regie op inrichting van de openbare groenvoorzieningen. Zie ook het voorgaande antwoord. Dit heeft een bredere context en dient meer gezien te worden in het licht van de uitvoering van de Omgevingsvisie. Voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen is het wenselijker als de gemeente zelf zoveel mogelijk regie heeft over dergelijke percelen en stroken groen. Dit om in de toekomst ook vanuit landschapstechnisch /ruimtelijk oogpunt beter uit de voeten te kunnen. Fractie PPN Vraag 1: In de aanbiedingsnota staat dat wordt voorgesteld om op nieuwe bedrijventerrein grond in erfpacht uit te geven, en dat hier op bestaande bedrijventerreinen voor gekozen kan worden op basis van maatwerk. Welke overwegingen zijn gemaakt om op bestaande bedrijventerreinen niet ook altijd voor erfpacht te kiezen? Antwoord: Voorgesteld wordt om de bestaande bedrijventerreinen af te ronden door middel van uitgifte in eigendom. Het is niet wenselijk om gedurende een lopend project c.q. lopende grondexploitatie twee uitgiftevormen te mengen. Dan kan de situatie zich voordoen dat het ene perceel eigendom is en het naastgelegen perceel erfpacht.

Voor de bestaande bedrijventerreinen en reeds uitgegeven gronden in het verleden kan uiteraard geen ander beleid worden gevoerd. Het is voorstel is gericht op toekomstige

pagina

5/6

Memo beantwoording beeldvormende vragen

ontwikkelingen, bijvoorbeeld als het gaat om mogelijkheden voor woningbouw in de verre toekomst. Dan is het een voordeel als de gemeente het (bloot) eigendomsrecht behoudt. Vraag 2: In welke situaties is het maatwerk van toepassing? Antwoord: Dit is een ruim gestelde vraag. Maatwerk is alleen aan de orde als sprake is van een geval dat niet helemaal onder de reikwijdte valt van het grondbeleid, ook als het gaat om de functie en de juiste uitgifte vorm. Dan is maatwerk niet uitgesloten, waarbij in de regel gekozen wordt voor een comparatieve benaderingswijze. Om zo een gemotiveerde afweging te kunnen maken. Hiervoor is op voorhand geen kader te schetsen. De situatie kan zich voordoen dat de gemeente wenst mee te werken aan een initiatief/bouwplan waar uitgifte in erfpacht beter bij aansluit. Indien zich die situatie voordoet zal een onderbouwd voorstel aan uw raad ter besluitvorming worden voorgelegd. Vraag 3: In de nota staat in de tabel beschreven dat: “Ook erfpacht kan worden ingezet. Dat is afhankelijk van nadere afwegingen”. In de aanbiedingsnota staat woningbouw niet bij de functies beschreven waarvoor erfpacht kan worden ingezet.

Wordt nu voorgesteld om erfpacht wel of niet als vorm van gronduitgifte / zakelijk recht in te zetten ten behoeve van woningbouw? Antwoord: Vooralsnog uitgifte in eigendom, totdat hierover afwegingen zijn gemaakt in de instrumentenkoffer/doelgroepenverordening. Erfpacht bij woningbouw is bovendien ook in het kader van de financierbaarheid van woningen niet perse een voordeel. Bancaire instellingen zijn niet heel meegaand als het gaat om de financiering van nieuwbouw met erfpacht gronden. Dat heeft uiteraard te maken met de zekerheidsstelling en risico afwegingen. Vraag 4: En een iets meer algemene (kennis)vraag; misschien weten jullie zelf het antwoord, misschien behoeft het ook doorgeleiding: In de nota kostenverhaal (agendapunt 6d) staat op blz 3, hoofdstuk 2 ‘wat is er veranderd met de komst van de omgevingswet’? onder andere het volgende: ”De term grondexploitatie wordt ook niet meer gebruikt”. In de nieuwe nota grondbeleid wordt de term grondexploitatie 48 keer gebruikt. Actualisering n.a.v. de inwerkingtreding Omgevingswet is een van de aanleidingen voor het aanbieden van de nota.

Is dit niet meer gebruiken van de term grondexploitatie alleen in relatie tot kostenverhaal, of in het algemeen? Dient de concept-nota grondbeleid hierop aangepast te worden? Antwoord: Het hanteren van de term ‘grondexploitatie’ is een werkterm en is uiteraard in de uitvoering van de ambtelijke werkzaamheden nog steeds een term die zal worden gehanteerd. Ook voor het maken van berekeningen en het in beeld brengen van een realistisch ‘business case’ is de term zeker niet een dode letter geworden. Het is in die zin dat de term ook in de nota nog voorkomt. Derhalve puur als beleidsmatige term.

pagina

6/6