Aanbiedingsnota raad - Ruimtelijke visie Vrijenban 2025

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie zaaknummer

1592505

berichtnummer

1450675

voorstel over portefeuillehouder behandeld in college

Ruimtelijke visie Vrijenban 2025 Bart van Straten 8 juli 2025

domein

Fysieke Leefomgeving

besluit

Ja

bijlagen

1. 2. 3. 4. 5.

pagina

1/6

​Vergelijking ruimtelijke modellen Vrijenban (berichtnummer 2049372) Participatieverslag ruimtelijke visie Vrijenban (berichtnummer 2050213) Beschikbare ruimte voor evenementen in model C (berichtnummer 2049369) Motie gebiedsvisie Vrijenban (berichtnummer 2041752) Raadsbesluit (berichtnummer 1450721)

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing 1. Scenario C vast te stellen als basis voor ontwikkelingen in Vrijenban Inleiding Op 24 november 2022 heeft uw raad niet ingestemd met het toen voorliggende ontwerpbestemmingsplan voor Vrijenban II. In deze vergadering is een motie (bijlage 4) aangenomen waarin de gemeenteraad het college verzoekt om een concept gebiedsvisie te maken voor Vrijenban. In de motie staat dat de visie gemaakt moet worden voor het gebied tussen Kooltuin, Noordeindseweg en Delftsestraatweg, tot aan de glastuinbouw. De visie wordt vervolgens de basis voor het plannen van toekomstige ontwikkelingen. Bij de visie moet ook de S-bocht in de Delftsestraatweg betrokken worden. Gewijzigde context De situatie is gewijzigd ten opzichte van 2022. Niet langer zijn alle gronden beschikbaar voor ontwikkeling. De overeenkomst tussen particuliere eigenaar en ontwikkelende partij is niet verlengd en de gronden worden niet opnieuw beschikbaar gesteld door de huidige eigenaar. Dit heeft als gevolg dat de grip op de gronden is gewijzigd wat invloed heeft op het te ontwikkelen gebied (zie afbeelding hiernaast). Naar aanleiding van deze verandering evenals het ontbreken van eerdere richtinggevende uitspraken wordt nu richting gevraagd van de raad als basis voor ontwikkelingen in Vrijenban.

Verschillende ruimtelijke scenario’s Onderdeel van het proces om te komen tot een visie voor Vrijenban is het opstellen van verschillende scenario’s. De belangrijkste ruimtelijke en beleidsmatige uitgangspunten voor de scenario’s zijn:  Een woningbouwprogramma dat bijdraagt aan de behoefte. Bij meer dan 10 woningen is minimaal 30% een sociale huurwoning. Aanvullend is het streven om ook minimaal 30% betaalbare woningen toe te voegen.  De functionaliteit van het Bart Dekkerveld, en daarmee de sociale waarde van het veld, blijft behouden.  Nieuwe ontwikkelingen (aan het lint) worden ingepast in de karakteristieken van het lint. Doorzichten blijven behouden en bouwvolumes sluiten in massa en hoogte aan bij bestaande bebouwing.  Vrijenban vormt een groene overgang van woonkern naar buitengebied.  Vrijenban is goed en veilig bereikbaar. Voor het opstellen van de scenario’s is op verschillende manieren en momenten geparticipeerd. Er zijn twee inloopavonden en drie sessies met de klankbordgroep georganiseerd. De klankbordgroep bestaat uit leden van de werkgroep Buytenkern, de bewonersvereniging Delfgauw, een vertegenwoordiger van glastuinbouwgebied Noordpolder en de Oranjevereniging Delfgauw. In het bij dit voorstel behorende participatieverslag (bijlage 2) kunt u alle stappen in het participatieproces en de resultaten daarvan bekijken.

De modellen zijn ook financieel doorgerekend. Dit om ervoor te zorgen dat een ontwikkeling uiteindelijk (minimaal) een financieel neutraal resultaat heeft.

pagina

2/6

Aanbiedingsnota raad

Op basis van de uitgangspunten en de participatie zijn drie mogelijke ruimtelijke modellen voor Vrijenban uitgewerkt. Elk model heeft zijn eigen voor- en nadelen. De modellen en vergelijking van de modellen is beschreven in bijlage 1. De ruimtelijke modellen zijn: A. Optimalisatie Vrijenban Vrijenban wordt niet groter. Alleen binnen de huidige grenzen van de buurt worden mogelijkheden benut om te optimaliseren door benutten van ruimte voor een beperkt aantal nieuwe woningen (2 tot 4) en verbetering van de verkeerssituatie. Groen wordt evenwichtiger verdeeld over de buurt. Voordelen: zeer beperkte ruimte impact, verwacht draagvlak bij direct omwonenden Nadelen: geen betekenisvolle uitbreiding van de woningvoorraad ` B.

Optimalisatie Vrijenban + bebouwing voor bebouwing Uitbreiding van Vrijenban door bestaande schuren ten noorden van het Bart Dekkerveld te vervangen door woningen (ongeveer 20). Nieuwe woningen krijgen een vergelijkbaar volume als de aanwezige schuur, daardoor is de ruimtelijke impact laag. De omvang van het Bart Dekkerveld verandert beperkt door de aanleg van nieuwe infrastructuur. De locatie is te klein en de kosten van een ontwikkeling te hoog om een woningbouwprogramma te realiseren dat aansluit bij de behoefte (met sociaal en betaalbaar) en tegelijkertijd financieel neutraal te ontwikkelen. Voordelen: beperkte ruimtelijke impact, voorkeursscenario van direct omwonenden Nadelen: niet financieel neutraal, kleine uitbreiding van de woningvoorraad

C.

Optimalisatie Vrijenban + uitbreiding binnen bestaande dorpsgrenzen Binnen de bestaande dorpsgrenzen worden in een groene woonomgeving nieuwe sociale, betaalbare en dure appartementen gerealiseerd (ongeveer 40 woningen). Woningen liggen achter bestaande bebouwing en hebben daardoor vanaf het lint een beperkte impact. In dit model is minder ruimte voor het Bart Dekkerveld. Voordelen: grootste uitbreiding van de woningvoorraad Nadelen: verkleining van het Bart Dekkerveld

Voorkeursscenario dat minimaal financieel neutraal is: scenario C Voor het opstellen van de scenario’s zijn vijf thema’s benoemd die belangrijk zijn voor Vrijenban: wonen, groen, ontmoeting, verkeer en linten. Bij het opstellen van de scenario’s is gezocht naar een evenwicht in de bijdrage aan deze thema’s, waarbij het tegelijkertijd mogelijk is om dit financieel neutraal te realiseren. Scenario C sluit het beste aan bij deze criteria. Wat willen wij bereiken? We willen bereiken dat de raad richtinggevende uitspraken doet voor de visie voor Vrijenban, waarmee we laten zien hoe Vrijenban er op termijn uit kan zien. Op basis van de bestaande kwaliteiten wordt duidelijk hoe nieuwe ontwikkelingen ingepast kunnen worden en op welke manier waarde en kwaliteiten kunnen worden toegevoegd aan de buurt en aan de kern Delfgauw. Door scenario C vast te stellen als basis voor ontwikkelingen geven we hier duidelijkheid over. Argumenten 1.1 Vaststelling van het scenario geeft uitvoering aan de motie van de gemeenteraad Met het voorliggende voorstel wordt uitvoering gegeven aan de door de gemeenteraad aangenomen motie. Voor het in de motie beschreven plangebied is inzichtelijk gemaakt hoe het gebied er in de toekomst uit kan komen te zien. Daarbij is uitgegaan van de kwaliteiten van het gebied en een balans gezocht tussen de verschillende belangen.

Het vast te stellen scenario is daarmee een basis voor toekomstige ontwikkelingen.

pagina

3/6

Aanbiedingsnota raad

1.2 Balans tussen wonen, groen, ontmoeten, bereikbaarheid en historische linten Met de keuze voor scenario C is een balans gevonden tussen de vijf thema’s: wonen, groen, ontmoeting, verkeer en linten. Scenario C biedt de ruimte om:  Bij te dragen aan de woningbehoefte met ongeveer 40 woningen met (minimaal) 30% sociale huurwoningen en minimaal 30% betaalbare woningen.  Voldoende groen te behouden in de omgeving en de kwaliteit van het groen rondom de nieuwe woningen te vergroten.  De sociale functie van het Bart Dekkerveld te behouden. De oppervlakte van het Bart Dekkerveld wordt verkleind, maar voldoende ruimte wordt behouden voor het organiseren van evenementen (zie ook bijlage 3).  De toename van verkeersbewegingen op een veilige manier af te wikkelen, waarbij de aansluiting op de Delftsestraatweg een aandachtspunt is.  De impact op de historische linten te beperken door doorzichten in stand te houden en te ontwikkelen achter bestaande bebouwing. 1.3 Participatie van klankbordgroep en inwoners Delfgauw Bij het opstellen van de scenario’s zijn er vijf verschillende participatiemomenten geweest. De twee inloopavonden zijn goed bezocht door de inwoners van de kern Delfgauw. De deelnemers aan de klankbordgroep hebben op drie aanvullende momenten meegedacht. In het participatieverslag zijn impressies van de bijeenkomsten opgenomen.

Duidelijk is dat verschillende mensen op een andere manier naar het gebied kijken. Waar de één graag wil dat er zo min mogelijk verandert, wil de ander juist graag woningen voor jongeren, ouderen en mensen met een zorgvraag. In de reacties zien we dat terug. Er is dan ook geen scenario dat aan de verwachtingen en wensen van alle inwoners voldoet. 1.4 Oplossing voor ’de Keet’ Binnen het plangebied ligt ook ’de Keet’ een verouderd gebouw in eigendom van de gemeente. De afgelopen jaren zijn geen huurders gevonden die op de lange termijn De Keet kunnen exploiteren. Om deze plek klaar te maken voor de toekomst is een alternatieve inrichting nodig. Door de Keet te slopen en in te richten als groene speel- en ontmoetingsplek krijgt de plek meer waarde voor de gemeenschap van Delfgauw. Kanttekeningen 1.1 Niet aan alle wensen van inwoners is tegemoetgekomen De wensen van inwoners die zijn gedeeld in de klankbordgroep, tijdens de inloopavonden of via de reactieformulieren lopen uiteen. De wens voor meer woningen voor jongeren en ouderen wordt bijvoorbeeld niet gedeeld door bewoners die liever geen wijzigingen willen in hun omgeving. Ook zijn er wensen gedeeld die financieel niet neutraal zijn of niet passen binnen het gemeentelijk of provinciaal beleid. Het feit dat niet aan alle wensen tegemoet is gekomen, betekent niet dat deze niet gehoord zijn of niet meegewogen zijn.

Er is alleen een groter belang toegekend aan andere wensen, omdat daarmee het algemeen belang meer gediend is. 1.2 Meer verkeersbewegingen op de weg Vrijenban Toevoeging van woningen betekent ook dat er auto’s naar deze woningen zullen gaan over de weg Vrijenban. Andere ontsluitingen zijn onderzocht. Een ontsluiting via de Noordeindseweg is vanwege de bestaande drukte op deze weg ongewenst. Met het realiseren van de Verlengde Komkommerweg wordt deze weg ontlast, maar ook dan is deze weg ongeschikt als de primaire ontsluiting. Hoewel de weg Vrijenban de toename van het aantal verkeersbewegingen aankan, maken de bewoners zich zorgen over de drukte, de snelheid en de aansluiting met de Delftsestraatweg. Dit moet bij de verdere uitwerking meegenomen worden.

pagina

4/6

Aanbiedingsnota raad

1.3 Scenario’s gaan niet over de S-bocht De impact van de ontwikkeling van Vrijenban op de S-bocht is (zeer) klein. Daarbij moet voor de herinrichting breder naar de verkeersstructuur worden gekeken omdat ook ontwikkelingen zoals de Verlengde Komkommerweg hier invloed op hebben. Daarnaast zijn wij in gesprek met het Hoogheemraadschap over de geplande werkzaamheden ten behoeve van de waterkering. Deze opgaven moeten in samenhang worden opgepakt. Onze intentie is om hier samenwerkingsafspraken voor te maken. De daadwerkelijke herinrichting van de S-bocht valt daardoor buiten de reikwijdte van de scenario’s. Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen b. Welke beleidskaders zijn van belang? 1. Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050 ‘Verbonden met elkaar’ 2. Woonvisie Pijnacker-Nootdorp 2020-2030 3. Lintenvisie Pijnacker-Nootdorp c. Duurzaamheid Duurzaamheid is een integraal onderdeel van nieuwe ontwikkelingen. Dat is bijvoorbeeld zichtbaar in de ambities op het gebied van groen, ontmoeten en spelen. De duurzaamheid van de woningen wordt bij het ontwerp van de woningen uitgewerkt. Wat gaan wij daarvoor doen? Het vastgestelde scenario vormt de basis voor ontwikkelingen in Vrijenban. Wat gaat het kosten? De uitwerking van het scenario past binnen de bestaande budgetten.

Daarnaast is berekend dat scenario C minimaal financieel neutraal kan worden gerealiseerd. "In verbinding" De scenario’s zijn in verbinding tot stand gekomen. In het participatieverslag (bijlage 2) is het participatieproces beschreven. Van de vijf participatiemomenten zijn impressies gemaakt. Ook die kunt u nalezen in het participatieverslag. Een samenvatting van de reacties die tijdens of naar aanleiding van de inloopavonden zijn ontvangen, maakt eveneens deel uit van het participatieverslag. Vervolg a. Planning Het scenario geeft de kaders voor toekomstige ontwikkelingen. Van het vervolg is nog geen planning beschikbaar. b. Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie en participatie Na de vaststelling van het scenario zullen we de klankbordgroep informeren. Daarnaast zullen we een publicatie plaatsen op de speciale pagina van het gemeentelijk participatieplatform. Samenvatting in begrijpelijke taal De gemeente maakt een plan voor de toekomst van Vrijenban, dat ligt tussen de Delftsestraatweg, de glastuinbouw, Kooltuin en de Noordeindseweg. Dit plan heet een ruimtelijke visie en laat zien hoe het gebied er uit kan gaan zien. Er zijn meerdere ideeën (scenario’s) bedacht hoe dit gebied ingericht kan worden. Het college heeft de voorkeur voor scenario C. Dit plan voegt een mooi stukje dorp toe, met maximaal 40 woningen.

Het Bart Dekkerveld blijft behouden als groene plek, waar ook ruimte is voor

pagina

5/6

Aanbiedingsnota raad

buurtfeesten en markten. Nu is het aan de gemeenteraad om te beslissen of dit plan uitgevoerd gaat worden. Het college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp,

Annelies Kroeskamp secretaris

pagina

6/6

Björn Lugthart burgemeester