Aanbiedingsnota raad - Ruimtelijke visie Oranjepark

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie zaaknummer

1575363

berichtnummer

1429604

voorstel over portefeuillehouder behandeld in college

Ruimtelijke visie Oranjepark ​Frank van Kuppeveld en Bart van straten 10 juli 2025

afdeling

​Fysieke domein

besluit

Ja

bijlagen

Bijlage 1: Ruimtelijke visie Oranjepark Bijlage 2: Participatieverslag ruimtelijke visie Oranjepark Bijlage 3: Notitie Parkeerhub Bijlage 4: Financiële onderbouwing grondexploitatie (GEHEIM) Bijlage 5: Scenario’s Oranjepark (GEHEIM) Bijlage 6: Planning Bijlage 7: Besluit college geheimhouding Bijlage 8: Persbericht Bijlage 9: Besluit raad

pagina

1/7

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing Wij stellen u voor: 1. De ruimtelijke visie Oranjepark, gebaseerd op scenario 1, vast te stellen; 2. De grondexploitatie Oranjepark te openen; 3. Een investeringsbudget van € 2,9 miljoen in 2028, de jaarlijkse kapitaallasten van € 58.000 vanaf 2029 en jaarlijkse beheerkosten van € 40.000 vanaf 2028 ter beschikking te stellen. Bij de Kadernota 2027 voor te stellen een bestemmingsreserve afschrijvingslasten te vormen voor de gemeentelijke afschrijvingslasten van de parkeerhub Oranjepark en € 2,9 miljoen daaraan te doteren vanuit de algemene reserve; 4. Het gereserveerde en nog beschikbare budget voor de herinrichting Oranjeplein en kruising Emmastraat/Oranjeplein/Oranjelaan in te zetten en de werkzaamheden te koppelen aan het project Oranjepark. Inleiding Het Oranjepark, gelegen tussen het gemeentekantoor en de wijk Koninginnehof in Pijnacker, wordt herontwikkeld. In november 2023 heeft de gemeenteraad de Kaderstellende notitie vastgesteld, waarin de kaders en ambities voor dit gebied zijn vastgelegd. Vervolgens is de ruimtelijke visie uitgewerkt. Begin april 2025 vond een participatieavond plaats waar de concept ruimtelijke visie werd gepresenteerd en omwonenden hun reactie konden geven.

De visie voldoet aan de Kaderstellende notitie en vormt een solide basis voor een zorgvuldige inpassing van de ontwikkeling in de bestaande omgeving en ambities waar te maken. Wat willen wij bereiken? De ruimtelijke visie richt zich op een integrale gebiedsontwikkeling, waarbij Oranjepark een betekenisvolle plek wordt waar wonen, recreëren, ontmoeten en spelen centraal staan. Het gebied krijgt een gevarieerd woningaanbod voor starters en senioren, zowel koop als huur en in diverse prijssegmenten. Daarnaast verbindt het Oranjepark de omliggende woonwijken Koninginnehof en Prinsenhof met grotere woon- en werkvolumes aan het Oranjeplein, de Willem Alexanderlaan en de Industrieweg. Er zijn enkele scenario’s uitgewerkt voor in het geval de raad besluit te sturen op een gunstig financieel resultaat. Argumenten 1. Ruimtelijke visie Oranjepark Oranjepark wordt van betekenis voor onze bewoners. De nieuwe buurt voegt niet alleen woonruimte toe, maar creëert ook een prettige leefomgeving. Veel woningen worden gerealiseerd voor doelgroepen waar momenteel de grootste vraag vandaan komt. De visie is volledig in lijn met de op 23 november 2023 vastgestelde Kaderstellende notitie.

Enkele van de uitgangspunten die daarin vastgesteld zijn, zijn: Het bouwen van 180 tot 216 nieuwe woningen; bouwen voor starters, jongeren, spoedzoekers en senioren; Een programmering met 35% sociale huur, 45% bereibaar (middenhuur 900-1185 euro per maand en of betaalbare koop tot NHG-grens á 450.000 euro prijspeil 2025) en 20% vrije sector; een financieel resultaat in de grondexploitatie tussen –2 en –5 miljoen. 2. Grondexploitatie a. Vaststellen grondexploitatie Vaststelling van de ruimtelijke visie en de grondexploitatie maken verdere ontwikkeling mogelijk. De financiële onderbouwing van de grondexploitatie is opgenomen in bijlage 4 (geheim). Het resultaat van de grondexploitatie past binnen het vastgestelde financiële resultaat van de kaderstellende notitie. b. Scenario’s De ruimtelijke visie die ter vaststelling voorligt is de uitkomst van het streven naar een optimaal integraal resultaat in kwaliteit en financiën. De ruimtelijke visie voldoet aan de uitgangspunten van de

pagina

2/7

Aanbiedingsnota raad

Kaderstellende notitie. Het betreft scenario 1 van de vier uitgewerkte scenario's (bijlage 5 geheime Scenario studie Oranjepark). 3. Parkeerhub a. Ruimte beter benutten. Een meerlaagse gebouwde parkeerhub is nodig vanwege de dichtheid waarmee gebouwd gaat worden in combinatie met de gemeentelijke parkeerbehoefte om dagelijks de beschikking te hebben over 125 parkeerplaatsen voor werknemers. Door parkeerfuncties te stapelen ontstaat ruimte voor meer woningbouw en groen. Het combineren van de parkeeropgave voor bewoners en werknemers maakt dubbelgebruik mogelijk. b. Kostenefficiënt en flexibiliteit De parkeerhub is een kostenefficiënte, gebouwde parkeeroplossing die flexibiliteit biedt om modulair per fase te worden ontwikkeld en kan worden uitgebreid. De parkeerhub als parkeeroplossing binnen Oranjepark is in samenwerking met een gespecialiseerd extern bureau uitgewerkt. c. Kosten en dekking. De parkeerhub omvat circa 250 parkeerplaatsen. De gemeente neemt daar 125 parkeerrechten van af. De gemeente en de koopwoningen betalen een marktconforme prijs van ca. € 22.000 oer parkeerrecht. Door dubbelgebruik volstaan minder parkeerplaatsen voor de gewenste capaciteit. Dit voordeel komt ten gunste van de koopsom van de parkeerrechten bestemd voor de sociale huur appartementen. De parkeerhub kost circa € 5,4 miljoen (prijspeil 1-1-2025, inclusief sprinklerinstallatie).

De gemeente draagt € 2,9 miljoen bij voor 125 parkeerrechten (prijspeil 1-1-2028). De jaarlijkse kapitaallast bedraagt € 58.000 (uitgaande van 50 jaar). De restwaarde is op nul gesteld. d. Exploitatielast. De opgave van het gemeentelijk parkeren mag niet in de grondexploitatie worden ondergebracht, en dient te vallen onder gemeentelijke huisvesting. De gemeente betaalt een aandeel van de stichtingskosten van de garage, navenant het aantal parkeerrechten dat ze afneemt. Op dezelfde wijze zullen ook de beheerkosten worden verrekend over de gebruikers. De jaarlijkse exploitatielast voor het gemeentelijk parkeren in de parkeerhub bedraagt € 40.000 beheerkosten. Voor het exploitatiedeel is nog geen dekking. Bij de kadernota 2027 ontvangt de gemeenteraad van ons een dekkingsvoorstel om aan de gemeenteraad voor te stellen.

4 Herinrichting Oranjeplein en kruising Emmastraat/Oranjeplein/Oranjelaan. Voor de herinrichting van het Oranjeplein en de kruising Emmastraat/Oranjeplein/Oranjelaan zijn enkele jaren geleden investeringsbudgetten ten hoogte van 1 miljoen vastgesteld, middels het beheerplan beheerplan Wegen en Gemeentelijk rioleringsplan. Dat budget volstaat voor de herinrichting. Met dit besluit koppelen we het budget en deze werkzaamheden aan het project Oranjepark. Dit heeft geen verdere financiële consequenties. Na besluitvorming door de gemeenteraad wordt dit bedrag verwerkt in het eerst volgende P&C-product door te schuiven naar 2028. 5 Het participatieverslag. De visie is opgesteld met nadrukkelijke aandacht voor de inbreng van omwonenden. Zo wordt het gebied ontsloten via het Oranjeplein en is een knip aangebracht tussen Koninginnehof en de Industrieweg. Op 7 april 2025 bezochten circa 110 belangstellenden de participatieavond. In het bijgevoegde participatieverslag zijn de reacties en beantwoording opgenomen. Relevante suggesties zijn verwerkt in de visie of worden meegenomen in vervolgfases zoals de tender en het omgevingsplan. De vele vragen die gesteld zijn over het parkeren in en om Oranjepark, zijn aanleiding om een klankbordgroep ‘parkeren Oranjepark’ in te richten. Zowel omwonenden als de gemeente nemen daarin zitting.

Voorafgaand aan belangrijke momenten in het ontwikkeltraject zal de klankbordgroep bijeen komen en input geven.

pagina

3/7

Aanbiedingsnota raad

Kanttekeningen 1.Gefaseerde ontwikkeling De intentie is om Oranjepark integraal en in aaneensluitende fases tot ontwikkeling te brengen. De gemeente bezit reeds de gronden ten noorden van het gemeentehuis en het hoogspanningsstation. Voor de andere gronden lopen nog de onderhandelingen. Ten aanzien van één van de te verwerven gronden heeft een ontwikkelaar positie verworven en een omgevingsvergunning aangevraagd voor de realisatie van een bedrijfsverzamelgebouw. Hierdoor bestaat er geen zekerheid over de mogelijkheid tot verwervingen van alle benodigde gronden, bovendien kan dat gepaard gaan met hogere kosten dan opgenomen in de huidige raming. In dat geval wordt de gemeenteraad een afweging voorgelegd over hoe om te gaan met de financiële gevolgen. 2. Parkeren omgeving Oranjepark Bewoners in de Koninginnehof en Prinsenhof kampen met parkeerproblemen. Zij ervaren een tekort aan parkeerplekken, doordat ambtenaren en bezoekers van het gemeentehuis in deze woonerven en buurten parkeren. De gemeente voelt zich als werkgever verantwoordelijk en wil eventuele hinder naar de omgeving zoveel mogelijk voorkomen. De gemeente zal actief sturen dat er een match ontstaat tussen de ambtelijke behoefte en het aantal beschikbare plekken. 3. Parkeerhub De parkeerhub biedt geen oplossing voor bestaande parkeerproblemen in de wijk.

Wel zal de gemeente 15 extra parkeerplekken realiseren aan de Koninginnnehof. Succesvol gebruik van de parkeerhub is niet vanzelfsprekend. Maatregelen zoals juridische koppeling aan woningen, voorzieningen in de hub verbeteren het gebruik. Indien nodig kan de gemeente met extra openbare parkeerplaatsen of parkeerregulering juist gebruik stimuleren of afdwingen. 4. Parkeerhub De gemeente dient zorg te dragen voor parkeerplaatsen voor haar eigen werknemers. De parkeerhub krijgt echter meerdere gebruikers. Investeren en beheerlasten dragen voor een garage met meerdere gebruikers behoort niet tot de gemeentelijke taak. Dit brengt juridische risico's met zich mee. 5. Parkeerhub De grondexploitatie dekt enkel de werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor de ontwikkeling van Oranjepark. Gemeentelijk parkeren valt buiten de exploitatie. 6. Parkeerhub Voor het exploitatiedeel van de parkeerhub is nog geen dekking. Bij de Kadernota 2027 wordt het college geadviseerd over het dekkingsvoorstel om aan de gemeenteraad voor te stellen. 7. Financieringsrente In de grondexploitatie is geen rekening gehouden met eventuele toekomstige besluitvorming over financieringsrente. Indien in de toekomst wordt besloten om financieringsrente toe te passen, wordt indicatief uitgegaan van een financieringslast van circa € 0,5 miljoen.

Deze inschatting is gebaseerd op een aanname van 3% rente gedurende de looptijd van de grondexploitatie. Indien deze extra kostenpost opgevoerd zou moeten worden kan nog steeds worden voldaan aan de financiële uitgangspunten van de Kaderstellende notitie. De rentelast met betrekking tot de gemeentelijke bijdrage voor de parkeerhub is eveneens nul. Mocht de rente stijgen dan heeft dat financieel effect. De omslagrente is momenteel nul. In de meest recente prognoses, bij de Kadernota 2026 (en presentatie TBGF fase 2), wordt verwacht dat vanaf 2027 externe financiering moet worden aangetrokken. Dit brengt een renterisico met zich mee. Voor de gemeentelijke (rente)lasten van de hub is in de begroting (nog) geen rekening mee gehouden.

pagina

4/7

Aanbiedingsnota raad

8. Maatschappelijk programma De visie voorziet in 500 m² aan maatschappelijke ruimte. Deze ruimte kan worden ingevuld met bijvoorbeeld een huisartsenpraktijk, eventueel aangevuld met een gezamenlijke huiskamer. Een dergelijke huiskamer draagt bij aan de versterking van de sociale cohesie in de buurt, een concept waarmee de gemeente eerder positieve ervaringen heeft opgedaan. Een dergelijke voorziening kan gerealiseerd worden door deze mee te nemen in de selectievoorwaarden. Het vraagt geen jaarlijkse bijdrage van de gemeente. De exacte invulling van het maatschappelijke programma is nog niet bepaald. Er is op dit moment geen bestuurlijke opdracht voor de verdere invulling van het maatschappelijke programma. Het uitgangspunt blijft dat, afhankelijk van de exploitant en het uiteindelijke programma, een marktconforme prijs wordt gehanteerd. Voor maatschappelijke functies geldt een prijs van € 190 per m² exclusief btw, conform de Nota Grondprijzen. Voor commerciële functies wordt uitgegaan van een marktconforme taxatie, waarbij de maatschappelijke prijs als minimum geldt. 9. Netcongestie Duurzaamheidsambities richten zich op het kunnen realiseren van de woonbuurt door het beheersbaar houden van netbelasting en het voorkomen van toekomstige congestie. De focus verschuift van energieneutraal bouwen naar voldoende netcapaciteit en slimme implementatie. 10.

Scenario's verbeteren financieel resultaat De ruimtelijke visie is de uitkomst van het streven naar een optimaal integraal resultaat in kwaliteit en financiën. Hierbij zijn de uitgangspunten uit de Kaderstellende notitie leidend. In bijlage 5 (geheim) zijn meerdere scenario’s uitgewerkt, waarin op onderdelen wordt afgeweken van de vastgestelde kaders. De voorgestelde grondexploitatie wijkt af van de uitgangspunten zoals vastgelegd in de Nota Grondbeleid, waarin is bepaald dat nieuwe grondexploitaties ten minste financieel neutraal dienen te zijn. Dit komt niet overeen met de eerder vastgestelde Kaderstellende notitie, waarin een negatief resultaat als acceptabel wordt beschouwd. Indien u de voorkeur geeft aan uitgangspunten die in overeenstemming zijn met de Nota Grondbeleid dan biedt scenario 1a zoals opgenomen in bijlage 5 (geheim) daarvan de uitwerking. De overige gepresenteerde scenario’s geven inzicht in de effecten op het resultaat als aan de spreekwoordelijke knoppen wordt gedraaid. 11. Realisatiekracht Realisatiekracht intern en onzekerheid van externe factoren (zoals bijvoorbeeld stikstof, netcongestie, beleid) kunnen ervoor zorgen dat Oranjepark niet volgens planning wordt gerealiseerd en dat heeft dan financiële gevolgen. Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen b.

Welke beleidskaders zijn van belang?  Hoofdlijnenakkoord 2022-2026  Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050  Woonvisie 2020-2030  Kaderstellende notitie Oranjepark 2023  Nota Grondprijzen Pijnacker-Nootdorp 2024-2025  Nota Grondbeleid 2024-2028 c. Duurzaamheid De volgende duurzame ambities worden nagestreefd: energiezekerheid, klimaat adaptieve inrichting openbaar gebied, klimaat adaptieve maatregelen gebouwen, biodiversiteit.

pagina

5/7

Aanbiedingsnota raad

Wat gaan wij daarvoor doen? De ruimtelijke visie vormt het fundament voor het op te stellen omgevingsplan en de verdere ontwikkeling van het Oranjepark. Wat gaat het kosten? Zie bijlage 4 voor de financiële onderbouwing van de grondexploitatie Oranjepark De bijdrage aan de parkeerhub bedraagt € 2,9 miljoen exclusief BTW, te verrekenen via BCF (BTWcompensatiefonds). Hiervoor krijgt de gemeente 125 gemeentelijke parkeerrechten in de hub. De opgave van het gemeentelijk parkeren mag niet in de grondexploitatie worden ondergebracht, en dient te vallen onder gemeentelijke huisvesting. De gemeente betaalt een aandeel van de stichtingskosten van de garage, navenant het aantal parkeerrechten dat ze afneemt. Op dezelfde wijze zullen ook de beheerkosten worden verrekend over de gebruikers. De jaarlijkse exploitatielast voor het gemeentelijk parkeren in de parkeerhub bedraagt € 40.000 beheerkosten en € 58.000 kapitaallasten. Deze kosten worden meegenomen in de Kadernota 2027. De budgetten van in totaal 1 miljoen voor de herstructurering van het Oranjeplein en de Emmastraat worden in de investeringsplanning, bij het beheerplan Wegen en Gemeentelijk rioleringsplan doorgeschoven naar 2028. Deze werkzaamheden worden gelijktijdig uitgevoerd met het bouw- en woonrijp maken van het Oranjepark.

Het aangepaste ontwerp voor het Oranjeplein is sober en doelmatig, waardoor wij verwachten binnen het eerder vastgestelde investeringsbudget te blijven. Er heeft een risico-inventarisatie plaatsgevonden en deze risico's zijn beoordeeld op basis van hun waarschijnlijkheid en de mogelijke impact op de exploitatie. Het totale effect van de gewogen risico’s bedraagt circa 0,63 miljoen. Marktcondities, vertraging, fasering en de resterende verwervingen zijn de grootste risico’s. Een deel van het risico wordt ondervangen door Oranjepark in 2 fases te ontwikkelen. Per fase kan een woonprogramma worden gerealiseerd met delen sociaal en bereikbaar zoals is vastgesteld. "In verbinding" n.v.t. Vervolg a. Planning ​ oor de planning op hoofdlijnen verwijzen we naar bijlage 6. V b. Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie en participatie In de ‘startnotitie ruimtelijke visie Oranjepark’ is het participatieniveau ‘meedenken’ vastgesteld. We vragen inwoners om hun mening, kennis en/of ideeën mee te geven. Voor het project is een participatieplatform ingericht. Via deze website en de website van de gemeente kan iedereen laagdrempelig informatie vinden over dit project. Daarnaast wordt er gebruikt gemaakt van de gemeentekanalen en een nieuwsbrief naar geïnteresseerden om te informeren over het project.

Een klankbordgroep ‘parkeren Oranjepark’ met daarin omwonenden en de gemeente is in juni 2025 opgericht. Deze groep blijft betrokken gedurende het gehele ontwikkeltraject tot en met het eerste jaar van ingebruikname. Samenvatting in begrijpelijke taal Er zijn mooie plannen voor het Oranjepark in Pijnacker. Dit is het gebied tussen het gemeentekantoor en de wijk Koninginnehof. Oranjepark wordt een plek voor wonen, ontmoeten, recreëren en spelen. Eerst

pagina

6/7

Aanbiedingsnota raad

maakt de gemeente een plan, dat noemen ze de ruimtelijke visie Oranjepark. Dit plan is op 10 juli door het college van burgemeester en wethouders goed gekeurd. Nu besluit de gemeenteraadraad daarover. In het plan ofwel de ruimtelijke visie staat hoe de nieuwe wijk Oranjepark er uit gaat zien en welke woningen er komen. Er komen woningen voor starters en senioren, zowel koop als huur en zowel betaalbaar als duurder. Verder komt er in Oranjepark een bovengrondse parkeergarage met ongeveer 250 parkeerplaatsen. Deze is voor de medewerkers van de gemeente en ook voor de bewoners. De gemeenteraad praat in september 2025 over de plannen. De vergaderingen zijn openbaar en ook te volgen via de website van de gemeenteraad. Het college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp,

Annelies Kroeskamp secretaris

pagina

7/7

Björn Lugthart burgemeester