Aanbiedingsnota raad - Gebiedsvisie Dwarskade

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie zaaknummer

1623376

berichtnummer

1482301

voorstel over portefeuillehouder behandeld in college

Gebiedsvisie Dwarskade Frank van Kuppeveld 9 december 2025

domein

Fysieke Leefomgeving

besluit

Ja

bijlagen

Bijlage 1- Gebiedsvisie Dwarskade Bijlage 2 - Participatieverslag Dwarskade Bijlage 3 - ‘Financiële paragraaf Dwarskade’ (GEHEIM)

pagina

1/5

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing Wij stellen u voor vast te stellen 1. De gebiedsvisie Dwarskade vast te stellen; 2. De grondexploitatie voor deelgebied 1 van het gebied Dwarskade te openen per 1 februari 2026 en de begroting 2026 - 2029 hier op aan te passen; Inleiding In juni 2023 heeft de gemeenteraad de ontwikkelstrategie (zaaknummer 1418324) voor de vier transformatiegebieden in Pijnacker-Nootdorp vastgesteld. Eén van de gemeentelijke doelstellingen is het realiseren van een passende woningvoorraad voor onze inwoners. Door geleidelijke transformatie van enkele glastuinbouwgebieden komt er op termijn meer ruimte voor wonen en kan de aansluiting tussen vraag en aanbod van woningen verbeteren. Tegelijkertijd kan een gebiedsontwikkeling bijdragen aan andere ambities van de gemeente op het vlak van groen, een veerkrachtige leefomgeving en een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Het Dwarskadegebied is in de ontwikkelstrategie opgenomen als voorkeursgebied om te starten met de ontwikkeling naar een nieuwe woonwijk. Op 1 februari 2024 stelde de gemeenteraad de ambitienotitie Dwarskade vast (zaaknummer 1467218). De ambitienotitie geldt als basis voor het maken van een gebiedsvisie en opstellen van omgevingsplan. De voorliggende gebiedsvisie vormt daarmee een uitwerking op de eerder door de raad vastgestelde ambitienotitie. De gebiedsvisie voldoet aan de kaders vanuit de ambitienotitie Dwarskade.

Wat willen wij bereiken? De gebiedsvisie legt de hoofdstructuren van het te ontwikkelen gebied Dwarskade vast. Het bevat kaders waarbinnen de verdere ontwikkeling, zowel door de gemeente als ook door marktpartijen, vormgegeven kan worden. Enerzijds biedt de gebiedsvisie een houvast voor de ontwikkeling, maar tegelijkertijd biedt het ook flexibiliteit om in te kunnen spelen op veranderende (markt)omstandigheden. Argumenten 1.1 Gebiedsvisie Dwarskade is een uitwerking van de ambitienotitie Dwarskade De basis voor de ontwikkeling van het gebied Dwarskade ligt in onze Omgevingsvisie. In februari 2024 stelde de raad ambities vast die we hebben uitgewerkt in een gebiedsvisie. De ambities zoals die zijn geformuleerd in de ambitienotitie blijven ook in de gebiedsvisie overeind. De gebiedsvisie geeft de belangrijkste kaders aan waarbinnen de ontwikkeling straks kan worden gerealiseerd. De voorliggende gebiedsvisie is ruimtelijk, stedenbouwkundig, financieel en maatschappelijk haalbaar en vormt daarmee de basis voor juridische verankering in een omgevingsplan en/of in meerdere Bopa’s. 1.2 Dwarskade wordt kwalitatief hoogwaardig woongebied Volgens de voorliggende visie realiseren we in Dwarskade een kwalitatief hoogwaardig woongebied. Het programma bestaat uit circa 1.500 woningen, waarvan 35% in de sociale huur, 33% in de betaalbare koop en huur en 32% in de vrije sector.

In het gebied Dwarskade is ook ruimte voor voorzieningen (onderwijs en maatschappelijk). 1.3 Kader met flexibiliteit De gebiedsvisie vormt een kader, maar biedt ook flexibiliteit om ruimtelijk, financieel, stedenbouwkundig of anderszins in te spelen op veranderende omstandigheden. Daarbij kan gedacht worden aan veranderende marktomstandigheden, maar ook mogelijkheden die we in het kader van de visie niet zien, maar marktpartijen in de toekomst wel. Daarmee zorgen we ervoor dat deze gebiedsvisie ook in een veranderende wereld over een paar jaar nog bruikbaar is. 2.1 Het plan is financieel haalbaar Deelgebied 1 en 2 zijn gezamenlijk financieel haalbaar. Vaststelling van de gebiedsvisie en de

pagina

2/5

Aanbiedingsnota raad

grondexploitatie maken verdere ontwikkeling mogelijk. De financiële onderbouwing is opgenomen in bijlage 3. Bij besluit van 9 december 2025 met kenmerk 1623376/1489959 hebben wij geheimhouding opgelegd op onder meer deze bijlage, omdat de economische en/of financiele belangen van de gemeente zwaarder wegen dan het belang van de openbaarheid. Inmiddels heeft zich een aantal ontwikkelaars aangediend die zich inspannen om grondposities binnen het gebied Dwarskade te verwerven, die ook aangegeven hebben dat zij met de voorliggende gebiedsvisie een haalbare ontwikkeling tot stand kunnen brengen. 2.2 We openen alleen voor deelgebied 1 een grondexploitatie De strategische aankopen die wij de afgelopen jaren hebben gedaan, liggen – met uitzondering van één kleine aankoop achter Dwarskade 31 – in deelgebied 1. In deelgebied 1 hebben wij meer dan de helft van de gronden in eigendom. Om die reden openen we alleen een grondexploitatie voor het deelgebied daar waar we een stevige grondpositie hebben en op dit moment niet voornemens zijn om in andere deelgebieden gronden aan te kopen. Deelgebied 2 zal naar alle waarschijnlijkheid worden aangekocht door één of meer ontwikkelaars. Dat deelgebied kan als een faciliterende ontwikkeling, zonder actief grondbeleid, maar wel in samenhang met de integrale gebiedsontwikkeling, worden opgepakt.

Ditzelfde geldt voor deelgebied 3, dat pas als laatste wordt ontwikkeld. Kanttekeningen 1.1 Verkeerskundige situatie Nootdorp Uit het participatietraject komt naar voren dat er veel zorgen leven over drukte op de wegen in Nootdorp. Uit verkennend verkeersonderzoek blijkt het wegennet op bepaalde momenten inderdaad druk. Als gevolg van de ontwikkeling van Dwarskade neemt de drukte toe. De gebiedsvisie geeft geen antwoord op de vraag hoe daarmee omgegaan wordt. Daar is de gebiedsvisie niet het instrument voor. Wij hebben opdracht gegeven voor een gemeentebreed verkeersonderzoek. De resultaten daarvan verwachten we in het tweede kwartaal van 2026. De resultaten zijn nodig om een besluit te nemen over de vraag of er geïnvesteerd moet worden in het wegennet van de gemeente (waar zijn we toe verplicht), en waar we in willen investeren (waar zijn we niet toe verplicht, maar willen we wel aanpakken). In de financiële haalbaarheid (bijlage 3) houden we rekening met een financiële bijdrage vanuit de ontwikkeling van Dwarskade aan bovenwijkse maatregelen. 1.2 Beheer openbare ruimte komt in volgende fases De toekomstige openbare ruimte in het gebied Dwarskade komt op enig moment in beheer bij de gemeente. Beheer van de openbare ruimte kost geld. Bij een aanbesteding of tender geven we voorwaarden mee over de inrichting van de openbare ruimte.

Bij de inrichtingsvoorwaarden houden we rekening met het feit dat de gemeente dit moet onderhouden en daar kosten voor moet maken. 1.3 Financiële consequenties bouw IKC horen niet bij de gebiedsvisie en grondexploitatie In de gebiedsvisie en grondexploitatie wordt rekening gehouden met een Integraal Kindcentrum (IKC). Dit betekent concreet dat er (1) ruimte wordt gereserveerd voor deze voorziening en (2) dat voor de daarvoor uit te geven grond, een maatschappelijke grondwaarde conform onze nota grondprijzen wordt aangehouden. Wat geen onderdeel is van de grondexploitatie – dat mag ook niet volgens de BBV – is de kosten gepaard met de bouw van de school. Op een later moment moet een besluit genomen worden over de afname van de grond door de gemeente van de grondexploitatie (tegen een maatschappelijke grondprijs) en de kosten gepaard met de bouw van het IKC.

pagina

3/5

Aanbiedingsnota raad

Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen b. Welke beleidskaders zijn van belang? Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050 Woonvisie 2020-2030 Ambitienotitie Dwarskade Nota Grondebeleid 2024-2028 c. Duurzaamheid Duurzaamheid is integraal onderdeel van de gebiedsvisie Dwarskade. Wat gaan wij daarvoor doen? De gebiedsvisie Dwarskade vormt de basis voor het opstellen van een omgevingsplan en verdere ontwikkeling van Dwarskade Wat gaat het kosten? Zie bijlage 3 voor de financiële onderbouwing. De grondexploitatie eindigt met een verwacht positief saldo. Het positieve saldo wordt gedurende de looptijd van de grondexploitatie in gedeelten als winst genomen (via de Percentage Of Completion methode) en toegevoegd aan de Algemene Reserve. Hiermee heeft de winstneming per saldo geen effect op het begrotingsresultaat. Tweemaal per jaar worden de grondexploitaties geactualiseerd waarbij de kansen, risico’s en het verwachte resultaat worden bijgesteld. "In verbinding" Zie “communicatie en participatie”. Vervolg In vervolg op de vaststelling van de gebiedsvisie starten we met de juridisch-planologische verankering via een wijziging van het omgevingsplan en/of meerdere Bopa’s. a. Planning We verwachten dat we medio 2027 kunnen starten met de voorbereiding op de bouw van de eerste woningen. b.

Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie en participatie Over de gebiedsvisie Dwarskade is intensief geparticipeerd (niveau meedenken) met omwonenden, andersoortige belanghebbenden en woningzoekenden. Een bijlage van het participatieproces is bij de gebiedsvisie Dwarskade gevoegd. In het vervolgtraject zal participatie onderdeel van de planuitwerking blijven, binnen de kaders van de gebiedsvisi Samenvatting in begrijpelijke taal Dwarskade verandert de komende jaren van een glastuinbouwgebied naar een woonwijk. De gebiedsvisie geeft op hoofdlijnen weer hoe die woonwijk eruit komt te zien. In deelgebied 1 heeft de

pagina

4/5

Aanbiedingsnota raad

gemeente de meeste gronden in eigendom. Daarom openen we voor dat deelgebied een grondexploitatie. De overige deelgebieden zullen (grotendeels) in eigendom van ontwikkelaars komen. Daarom openen we voor die deelgebieden geen grondexploitatie. Het college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp,

Annelies Kroeskamp secretaris

pagina

5/5

Björn Lugthart burgemeester