Aanbiedingsnota raad - Bestendiging voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 aanhef en sub c Omgevingswet

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie zaaknummer

1605750

berichtnummer

1466255

voorstel over portefeuillehouder behandeld in college

Bestendiging voorkeursrecht op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c Omgevingswet. Frank van Kuppeveld 26 augustus 2025

domein

Fysieke Leefomgeving

besluit

Ja

bijlagen

- perceellijst (lijst van betrokken percelen) - grondtekening (kaart van betrokken percelen)

pagina

1/7

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing Wij stellen u voor: 1. ter bestendiging van de rechtsgevolgen van het besluit van het college van 8 juli 2025 toepassing te geven aan Hoofdstuk 9 van de Omgevingswet door op basis van artikel 9.1 lid 1 onder c Omgevingswet een voorkeursrecht ten name van de gemeente Pijnacker-Nootdorp te vestigen op de percelen kadastraal bekend gemeente Pijnacker sectie C nummers 5347, 6211, 6212, 6210, 6209 en 8556 gelegen in het gebied Nijverheidsweg/Industrieweg te Pijnacker zoals aangeduid op de bij dit besluit behorende en daarvan onderdeel uitmakende kadastrale kaart (bijlage 1) en op de bij dit besluit behorende percelenlijst (bijlage 2). Aan deze percelen wordt een andere dan een agrarische bestemming toegedacht, te weten “woongebied” en het huidige gebruik te weten bedrijf, bedrijfswoning en nutsvoorziening wijkt af van deze toegedachte functie. Het voornemen bestaat de functie nader uit te werken in een omgevingsplan. De betreffende percelen zijn in de afgelopen twee jaar niet bij een eerdere vestiging van een voorkeursrecht ingevolge artikel 4 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) dan wel artikel 9.1 Omgevingswet betrokken geweest; 2.

voor de percelen waarop met dit besluit een voorkeursrecht is gevestigd binnen drie jaar een omgevingsplan vast te stellen waarmee de ontwikkeling van het gebied nader vormgegeven wordt;

3.

burgemeester en wethouders op te dragen de uitvoering en bekendmaking van dit besluit op de in de Omgevingswet (en het Omgevingsbesluit) voorgeschreven wijze zorg te dragen door: - de voorkeursrechtbeschikking bekend te maken door toezending of uitreiking van dit besluit aan de eigenaren en/of beperkt gerechtigden van de in dit besluit vermelde percelen; en - de voorkeursrechtbeschikking op de gebruikelijke wijze ter inzage te leggen op het gemeentekantoor en daarvan kennis te geven door publicatie in het Gemeenteblad (te raadplegen via www.officiëlebekendmakingen.nl); en, - de voorkeursrechtbeschikking binnen vier dagen na bekendmaking ter inschrijving aan te bieden bij de openbare registers van het Kadaster;

4.

de bevoegdheid tot het intrekken van deze voorkeursrechtbeschikking te mandateren aan het college van burgemeester en wethouders.

Inleiding Tussen het gemeentekantoor en de wijk Koninginnehof in Pijnacker ligt het gebied dat we Oranjepark noemen. Oranjepark is een (voormalig) bedrijventerrein. Een deel van de gronden wordt thans nog gebruikt als bedrijventerrein. Ook staat in het gebied een hoogspanningsstation van Stedin, een zendmast en is er een parkeerterrein voor medewerkers van de gemeente. En een gedeelte van het gebied is ingericht als speel- en trapveld. Op 8 juli jongsleden heeft uw college een besluit genomen (zaaknummer 1590362) tot het vestigen van een voorlopig voorkeursrecht op de percelen kadastraal bekend gemeente Pijnacker sectie C nummers 5347, 6211, 6212, 6210, 6209 en 8556 gelegen in het gebied Nijverheidsweg/Industrieweg te Pijnacker dat onderdeel uitmaakt van het gebied Oranjepark, zoals aangeduid op de bij dit advies behorende en daarvan onderdeel uitmakende kadastrale kaart (bijlage 1) en op de bij dit advies behorende percelenlijst (bijlage 2). Ter bestendiging van dit voorlopig voorkeursrecht dient u binnen drie maanden een besluit te nemen op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c Omgevingswet zodat het voorlopig voorkeursrecht niet van rechtswege vervalt. In oktober 2022 heeft u de startnotitie ruimtelijke visie Oranjepark vastgesteld, waarin de doelstellingen voor het gebied zijn vastgelegd.

Vervolgens is in november 2023 een kaderstellende notitie met uitgangspunten vastgesteld, waarin onder meer is bepaald dat in het projectgebied van circa 2 hectare,

pagina

2/7

Aanbiedingsnota raad

180 tot 216 nieuwe woningen gerealiseerd dienen te worden. Een integrale gebiedsontwikkeling vormt het uitgangspunt en is een essentiële voorwaarde voor het realiseren van een aantrekkelijk en samenhangend woon- en leefgebied. In 2013 zijn er al plannen ontwikkeld om het gebied Oranjepark te transformeren tot een nieuwe woonbuurt. In dit kader hebben enkele marktpartijen strategische grondposities verworven met het oog op de realisatie van deze gebiedsontwikkeling. De gemeente heeft vanaf de aanvang van het proces ingezet op een integrale benadering, waarbij ook het bestaande cluster van bedrijven binnen het plangebied wordt betrokken. Aangezien het marktpartijen niet is gelukt om alle benodigde gronden binnen het gebied aan te kopen, heeft de gemeente in de afgelopen jaren zelf gronden verworven. Hierdoor beschikt de gemeente thans over een aaneengesloten gebied. Deze verwerving stelt de gemeente in staat om de regie te voeren en de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied Oranjepark integraal en planmatig te realiseren. Er bevinden zich nog enkele percelen binnen het plangebied, grotendeels in gebruik als bedrijfslocaties, die niet op minnelijke wijze zijn verworven. Hoewel deze percelen (nog) geen eigendom zijn van de gemeente, maken zij wel integraal onderdeel uit van het beoogde ontwikkelgebied.

Ter waarborging van een tijdige en samenhangende realisatie van de gebiedsontwikkeling acht de gemeente het wenselijk en noodzakelijk om op deze locaties een voorkeursrecht te vestigen. Hiermee verkrijgt de gemeente het eerste recht van koop, hetgeen haar positie versterkt om de regie over de gebiedsontwikkeling te behouden en de ruimtelijke samenhang te waarborgen. Belangrijke uitgangspunten uit de kaderstellende notitie voor de ontwikkeling van Oranjepark zijn: • Het bouwen van 180 tot 216 nieuwe woningen; • Doelgroepen starters, jongeren, senioren en spoedzoekers; • Een woningbouwprogramma met 35% sociale huur, 45% betaalbaar (middenhuur van 900 - 1185 euro per maand en/of betaalbare koop tot NHG-grens 450.000 euro (prijspeil 2025)) en 20% in de vrije sector; • Bovenal meergezinswoningen, in de vorm van appartementen. Wat willen wij bereiken? Het vestigen van een voorkeursrecht dient het algemeen belang. Dit voorkeursrecht brengt onder meer met zich mee dat de aanbiedingsplicht, zoals bedoeld in artikel 9.7 van de Omgevingswet, van toepassing is. Deze aanbiedingsplicht houdt in dat de eigenaren van de betreffende onroerende zaken, evenals beperkt gerechtigden, bij voorgenomen vervreemding van hun (recht op) eigendom, dit eerst aan de gemeente moeten aanbieden.

Bepaalde rechtshandelingen zijn uitgezonderd van deze verplichting, waaronder verkoop aan bepaalde familieleden, of executieverkoop zoals bepaald in artikel 9.8 tot en met 9.10 Omgevingswet. Door de vestiging van een gemeentelijk voorkeursrecht wordt voorkomen dat de percelen onderhevig worden aan grondspeculatie en prijsopdrijving. Daarnaast stelt dit de gemeente in staat om haar regierol bij ruimtelijke ontwikkelingen te behoudens alsmede ongewenste ontwikkelingen te voorkomen die de gemeentelijke doelstellingen kunnen frustreren. Gezien deze overwegingen is de vestiging van een voorkeursrecht gerechtvaardigd. Het door het college gevestigde (voorlopige) voorkeursrecht dient door u bekrachtigd te worden. Argumenten 1.1 Om te voorkomen dat de gebiedsontwikkeling Oranjepark (deels) stagneert of op voorhand onmogelijk wordt gemaakt, wordt u verzocht om het (voorlopige) voorkeursrecht zoals bedoeld in artikel 9.1 lid 2 van Omgevingswet te bestendigen. Het uitgangspunt bij de toekomstige ontwikkeling en realisatie van het gebied is dat de gemeente, voor zover mogelijk, de regie wenst te voeren bij een integrale ontwikkeling van het plangebied. Door het van toepassing verklaren van het voorkeursrecht krijgt de gemeente de grip op de ontwikkeling. Het voorkeursrecht wordt daarbij als ondersteuning ingezet ten behoeve van het verwervingsproces.

Verkopen aan derden, die de ontwikkeling van het gebied in de weg kunnen zitten, worden moeilijker

pagina

3/7

Aanbiedingsnota raad

gemaakt. 1.2

De gebiedsvisie voor de integrale gebiedsontwikkeling Oranjepark is ter vaststelling aan u voorgelegd. Het voorkeursrecht stelt de gemeente in staat om de invloed van derden op de gebiedsontwikkeling Oranjepark te beperken. De gemeente wenst te voorkomen dat de betreffende gronden door de huidige eigenaren worden vervreemd aan derden, waardoor de gemeente de regie over de gebiedsontwikkeling zou verliezen. Door een voorkeursrecht te vestigen is een grondeigenaar, als deze zijn gronden in het gebied wenst te vervreemden, wettelijk verplicht deze eerst aan de gemeente te koop aan te beiden. Om deze reden wordt de vestiging van een (voorlopig) voorkeursrecht wenselijk geacht.

1.3

Het vestigen van een voorkeursrecht brengt mee dat de eigenaar en/of beperkt gerechtigde bij een voorgenomen verkoop zijn/haar perceel eerst aan de gemeente moet aanbieden. De eigenaar en/of beperkt gerechtigde is dus niet vrij om te vervreemden aan wie hij of zij wil. Deze beperking weegt echter niet op tegen het algemene belang van de gemeente om regie te houden op de ontwikkeling en realisatie van de toegedachte functie op de betrokken locatie.

1.4

De gemeente is bevoegd om een voorkeursrecht te vestigen indien voldaan wordt aan twee criteria: 1. Indien de gronden deel uitmaken van een locatie waaraan een niet- agrarische functie wordt toegedacht of gegeven, en; 2. Het gebruik van de gronden afwijkt van de toebedachte functie. Met ingang van 1 januari 2024, na de inwerkingtreding van de Omgevingswet zijn alle bestemmingsplannen binnen de gemeente onderdeel geworden van het omgevingsplan. De gronden in Oranjepark hebben de functie ‘bedrijf’. In het omgevingsplan is de toekomstige functie ‘wonen’ niet bij recht toegelaten. Daarom is het omgevingsplan geen grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht. In de vastgestelde ‘Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050’ zijn beleidskaders opgenomen die richting geven aan de verdere uitwerking van het gemeentelijk ruimtelijk beleid. Voor de gebiedsontwikkeling Oranjepark is in de omgevingsvisie geen specifieke of gebiedsgerichte uitwerking opgenomen. Om die reden biedt de omgevingsvisie onvoldoende concreetheid om te kunnen dienen als grondslag voor de vestiging van het voorkeursrecht. Daarom zal de vestiging van het voorkeursrecht door u moeten plaatsvinden op grond van artikel 9.1 lid 1 onder c Omgevingswet.

Omdat de toegedachte functie, welke afwijkt van het huidige gebruik, niet is toegedacht in een gemeentelijke omgevingsvisie, programma of omgevingsplan wordt deze functie toegedacht in de voorkeursrechtbeschikking. Nu er aan de gronden de functie woongebied, een niet-agrarische functie wordt toegedacht en het huidige gebruik van de gronden: bedrijf, bedrijfswoning en nutsvoorziening betreft en daarmee afwijkt van die toegedachte functie wordt er voldaan aan beide criteria. Daarom wordt aan u voorgesteld om een voorkeursrecht te vestigen op grond van artikel 9.1. lid 1 onder c Omgevingswet.

1.5

pagina

4/7

De Omgevingswet biedt het college de mogelijkheid om, vooruitlopend op een besluit van de gemeenteraad, een (voorlopig) voorkeursrecht te vestigen. Dit voorlopige voorkeursrecht heeft op grond van artikel 9.4 lid 3 Omgevingswet een geldigheidsduur van drie maanden en vervalt van rechtswege indien binnen deze termijn het voorkeursrechtbesluit niet door de raad wordt bestendigd. Om het voorkeursrecht te continueren, dient u binnen deze termijn een besluit te nemen tot vestiging van het voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, lid 1 onder c Omgevingswet. In dat geval geldt het voorkeursrecht in beginsel voor een periode van drie jaar, tenzij voordien een omgevingsplan met toegedacht bestemming is vastgesteld.

Aanbiedingsnota raad

2.1

De vaststelling van een herziening van het omgevingsplan dient te geschieden binnen de in beslispunt 2 genoemde termijn. Indien binnen deze termijn tot vaststelling wordt overgegaan, wordt het gevestigde voorkeursrecht van rechtswege met een periode van vijf jaar verlengd, te rekenen vanaf de datum van inwerkingtreding van het herziene omgevingsplan. Deze termijn kan éénmalig worden verlengd met nog eens vijf jaar. Indien de herziening van het omgevingsplan niet binnen de gestelde termijn van drie jaar wordt vastgesteld, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. In dat geval geldt, op grond van artikel 9.3 lid 1 Omgevingswet ,dat gedurende een periode van twee jaar geen nieuw (voorlopig) voorkeursrecht kan worden gevestigd ten aanzien van dezelfde gronden.

3.1

Het vestigingsbesluit dient binnen 4 dagen na bekendmaking daarvan door toezending ervan aan de eigenaren en/of beperkt gerechtigden, te worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster, zodat het voorkeursrecht in werking treedt. De voorkeursrechtbeschikking wordt bekend gemaakt in het Gemeenteblad zodat wordt voldaan aan het bepaalde in de artikelen 12 en 13 van de Bekendmakingswet.

4.1

In de voorkeursrechtregeling in de Omgevingswet berust de bevoegdheid tot het intrekken van een voorkeursrechtbeschikking bij het bestuursorgaan dat de beschikking heeft gegeven, in de onderhavige situatie dus de gemeenteraad. Mocht uit verdere planvorming blijken dat (enkele) percelen niet nodig zijn voor de beoogde gebiedsontwikkeling, dan is het zaak dat het voorkeursrecht ter plaatse op korte termijn kan worden ingetrokken. Het college van burgemeester en wethouders vergadert frequenter dan u en kan op kortere termijn tot (eventuele) intrekking van een voorkeursrechtbeschikking overgaan.

Kanttekeningen 1.1 Het besluit heeft tot gevolg dat eigenaren en/of beperkt gerechtigden bij voorgenomen vervreemding van hun perceel verplicht zijn dit eerst aan de gemeente aan te bieden. Vrije verkoop aan derden is daarmee uitgesloten.

pagina

1.2

Het voorkeursrecht verplicht eigenaren niet tot verkoop aan de gemeente, het biedt enkel een aanbiedingsplicht voorafgaand aan verkoop aan derden. Er bestaat dus geen garantie dat de gemeente eigenaar wordt van de percelen. Indien een eigenaar niet tot verkoop wenst over te gaan en verwerving noodzakelijk blijkt voor de uitvoering van de gebiedsontwikkeling, kunnen andere grondbeleidsinstrumenten worden overwogen.

1.3

Eigenaren en/of beperkt gerechtigden zijn gerechtigd bezwaar te maken dan wel beroep in te stellen tegen de beschikking tot het vestigen van een voorkeursrecht.

1.4

Het voorlopig voorkeursrecht vervalt van rechtswege drie maanden na de datum van het daartoe strekkende besluit. Ter continuering van het voorkeursrecht na het verstrijken van deze termijn is het vereist dat binnen genoemde periode van drie maanden een door u vastgestelde voorkeursrechtbeschikking in werking treedt. Door vaststelling van deze voorkeursrechtbeschikking wordt het voorlopige voorkeursrecht bestendigd middels een besluit tot vestiging van een definitief voorkeursrecht. De door u genomen aanwijzing vervalt van rechtswege drie jaar na de datum van het raadsbesluit, tenzij voordien een omgevingsplan met toegedachte bestemming is vastgesteld.

1.5

Ten aanzien van de percelen, kadastraal bekend gemeente Pijnacker sectie C nummers 6211 en 6212, is door één van de grondeigenaren een aanvraag omgevingsvergunning ingediend voor de ontwikkeling van een bedrijfsverzamelgebouw. Deze aanvraag bevindt zich momenteel in de beoordelingsfase en kan, indien goedgekeurd, leiden tot vergunningverlening en uiteindelijke realisatie van het bedrijfsverzamelgebouw. Een voorkeursrecht vormt geen belemmering voor

5/7

Aanbiedingsnota raad

de realisatie van dit bedrijfsverzamelgebouw. Het voorkeursrecht geldt alleen bij verkoop van het (deel)perceel of bedrijfsunit. Betreffende grondeigenaar heeft een bezwaarschrift ingediend tegen het besluit van het college inzake het voorlopige voorkeursrecht. Dit bezwaarschrift is tevens gericht tegen het nog door u te nemen besluit. De juridische impact van dit bezwaar is op dit moment nog niet bekend. Conform de geldende regelgeving heeft het bezwaar geen schorsende werking; het voorkeursrecht blijft derhalve van kracht totdat hierover anders wordt beslist. 1.6

De uitvoering van het gemeentelijk voorkeursrecht is precisie werk, gekoppeld aan harde termijnen. Het door de gemeente niet correct opvolgen van deze termijnen heeft als risico dat het voorkeursrecht op de percelen vervalt.

Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen b. Welke beleidskaders zijn van belang? 1. Nota grondbeleid 2. Startnotitie ruimtelijke visie Oranjepark (oktober 2022) 3. Kaderstellende notitie Oranjepark (november 2023) 4. Ruimtelijk visie Oranjepark (september 2025) c. Duurzaamheid n.v.t. Wat gaan wij daarvoor doen? Naast de vestiging en bestendiging van het voorkeursrecht, en - indien zich daartoe een mogelijkheid voordoet- het verwerven van de betreffende percelen, werken wij verder aan de voorbereiding en totstandkoming van het Omgevingsplan. Wat gaat het kosten? Het vestigen van een voorkeursrecht brengt op zichzelf geen directe financiële gevolgen met zich mee voor de gemeente. Dat kan echter wijzigen indien de percelen waarop het voorkeursrecht rust aan de gemeente te koop worden aangeboden. In dat geval dient de gemeente binnen een termijn van zes weken een besluit te nemen over het al dan niet effectueren van de aankoop. Indien vervolgens overeenstemming wordt bereikt met de verkopende partij over de koopprijs en de bijbehorende voorwaarden, brengt het voorkeursrecht wel financiële consequenties met zich mee. De door u in september 2025 te openen grondexploitatie Oranjepark voorziet in een verwervingsbudget ten behoeve van de aankoop van de desbetreffende percelen.

Indien het beschikbare budget ontoereikend blijkt, zal ter besluitvorming een aanvullend budgetverzoek aan u worden voorgelegd. "In verbinding" N.v.t. Vervolg Voor de percelen waarop bij dit besluit een voorkeursrecht is gevestigd, stelt de gemeente binnen een termijn van drie jaar een omgevingsplan vast, waarin de verdere ontwikkeling van het gebied Oranjepark wordt uitgewerkt. a. Planning Voor de uitvoering van dit voorstel is geen planning noodzakelijk.

pagina

6/7

Aanbiedingsnota raad

b. Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie en participatie Burgemeester en wethouders op te dragen de uitvoering en bekendmaking van dit besluit op de in de Omgevingswet (en het Omgevingsbesluit) voorgeschreven wijze zorg te dragen door: - de voorkeursrechtbeschikking bekend te maken door toezending of uitreiking van dit besluit aan de eigenaren en/of beperkt gerechtigden van de in dit besluit vermelde percelen; en - de voorkeursrechtbeschikking op de gebruikelijke wijze ter inzage te leggen op het gemeentekantoor en daarvan kennis te geven door publicatie in het Gemeenteblad (te raadplegen via www.offcielebekendmakingen.nl); en, - de voorkeursrechtbeschikking binnen vier dagen na bekendmaking ter inschrijving aan te bieden bij de openbare registers van het Kadaster. Samenvatting in begrijpelijke taal De omgeving Oranjepark is een locatie waar de gemeente Pijnacker-Nootdorp kansen ziet voor de bouw van nieuwe woningen en een maatschappelijke voorziening. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, is het wenselijk grip te houden op de verwerving van de gronden. Daartoe is besloten een voorkeursrecht te vestigen op percelen die niet in eigendom zijn van de gemeente. Een voorkeursrecht houdt in dat de gemeente het eerste recht van koop krijgt wanneer een eigenaar besluit zijn of haar grond te verkopen.

Dit betekent uitdrukkelijk niet dat eigenaren verplicht zijn tot verkoop. Zij kunnen zelf kiezen of en wanneer zij hun grond(en) wensen te verkopen aan de gemeente. Met het instellen van een voorkeursrecht verkrijgt de gemeente een belangrijk instrument om regie te voeren op de gebiedsontwikkeling en ongewenste prijsopdrijving door speculatie te voorkomen. Op basis van de Omgevingswet zijn de betreffende percelen aangewezen als gronden waarop het voorkeursrecht van toepassing is. Het college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp,

Annelies Kroeskamp secretaris

pagina

7/7

Björn Lugthart burgemeester