Aanbiedingsnota raad - Ambitienotitie Overgauw

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie zaaknummer

1548977

berichtnummer

1402260

voorstel over

Ambitienotitie Overgauw

portefeuillehouder

Frank van Kuppeveld

behandeld in college

10 december 2024

afdeling

​Beleid

besluit

Ja

bijlagen

​Ambitienotitie Overgauw

pagina

1/5

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing Wij stellen u voor de Ambitienotitie Overgauw vast te stellen. Inleiding In juni 2023 heeft de gemeenteraad de (geheime) ontwikkelstrategie (zaaknummer 1418224) voor de vier transformatiegebieden in Pijnacker-Nootdorp vastgesteld. Eén van de gemeentelijke doelstellingen is het realiseren van een passende woningvoorraad voor onze inwoners. Door geleidelijke transformatie van enkele glastuinbouwgebieden komt er op termijn meer ruimte voor wonen en kan de aansluiting tussen vraag en aanbod van woningen verbeteren. Tegelijkertijd kan een gebiedsontwikkeling bijdragen aan andere ambities van de gemeente op het vlak van groen, een veerkrachtige leefomgeving en een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Na het Dwarskadegebied is Overgauw in de ontwikkelstrategie opgenomen als tweede gebied om te ontwikkelen naar een nieuwe woonwijk.

Met het voorliggende voorstel zetten we de eerste stap richting realisatie van een nieuwe woonbuurt in Overgauw, we stellen een ambitienotitie op voor het gebied. Hierin beschrijven we de ambities en kaders voor de ontwikkeling van het gebied. Ons vastgestelde beleid, zoals de Omgevingsvisie, is hiervoor de basis. Door gemeentelijk beleid in verbinding te brengen met de (ruimtelijke) kenmerken van de plek zijn locatie specifieke ambities en kaders opgesteld. De belangrijkste doelen van deze notitie zijn dat:  Alle relevante onderwerpen in beeld zijn;  De ambities vanuit het gemeentelijk beleid in beeld zijn;  Integrale keuzes gemaakt worden in de verschillende onderwerpen;  De ontwikkeling ingepast is in en verbonden is met zijn omgeving;  Het voor partners in de gebiedsontwikkeling duidelijk richting geeft voor het vervolg. Wat willen wij bereiken? Het vaststellen van de ambities voor de woonwijk Overgauw. Daarmee leggen we de basis voor het maken van een gebiedsvisie door partners in de gebiedsontwikkeling. De gebiedsvisie maakt duidelijk wordt hoe het gebied er op hoofdlijnen uit gaat zien. Dit is de eerste stap voor de ontwikkeling van Overgauw naar een nieuwe woonbuurt.

pagina

2/5

Aanbiedingsnota raad

Argumenten 1.1 De ambitienotitie Overgauw geeft uitvoering aan de ontwikkelstrategie In juni 2023 heeft de gemeente de ontwikkelstrategie (zaaknummer 1418224) voor de vier transformatiegebieden in Pijnacker-Nootdorp vastgesteld. Het opstellen van de Ambitienotitie Overgauw is één van de acties die is opgenomen in de ontwikkelstrategie. 1.2 De ontwikkeling van Overgauw draagt bij aan realisatie van gemeentelijke (beleids)ambities In de ambitienotitie zijn gemeentelijke ambities voor de fysieke leefomgeving opgenomen in drie kernambities. Kernambities zijn (1) een woonwijk met onderscheidende openbare ruimte, (2) een woonwijk met karakteristieke woonkwaliteiten en (3) een toekomstbestendige woonwijk. De belangrijkste uitgangspunten per kernambitie zijn: 





Een woonwijk met onderscheidende openbare ruimte De ambitienotitie zet in op een groene en aantrekkelijke woon- en leefomgeving. Het groen is niet alleen mooi om naar te kijken, maar is ook een uitnodiging voor mensen om te bewegen en biedt ruimte voor jong en oud om elkaar te ontmoeten. Daarmee ondersteunen we de gezondheid en vitaliteit van onze inwoners. Tegelijkertijd levert de groene openbare ruimte een belangrijke bijdrage aan een gezond ecosysteem met hoge biodiversiteit. De te realiseren groenstructuren versterken het natuurnetwerk van Pijnacker. De groene en recreatieve verbindingen zijn structuurbepalende elementen voor de nieuwe woonwijk. Een woonwijk met karakteristieke woonkwaliteiten De woningbouwprogrammering is grotendeels gericht op de doelgroepen jongeren, spoedzoekers, starters en senioren. Dat betekent dat er veel sociale (35%) en betaalbare (33%) woningen worden gerealiseerd. Hiermee dragen we bij aan een evenwichtige woningvoorraad in Pijnacker-Nootdorp en maken we een inhaalslag in met name de sociale voorraad. Tegelijkertijd zet de notitie in op een woonwijk die aansluit bij de karakteristieken van onze gemeente. Onder andere met het behouden en versterken van historische structuren (o.a.

bebouwingslinten), zorgen voor een duurzame bereikbaarheid met een focus op voetgangers en fietsers, maar tegelijk ook goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer en de auto. Daarbij hoort ook het faciliteren van een hechte samenleving met (maatschappelijke) voorzieningen als een basisschool en kinderopvang. Een toekomstbestendige woonwijk Het streven is om een energie neutrale woonwijk te realiseren. Dit is hoger dan de wettelijke vereisten maar noodzakelijk om de gemeentelijke energie neutrale ambitie voor 2050 te kunnen realiseren. Ook moet de woon- en leefomgeving de gevolgen van klimaatverandering goed kunnen opvangen. Met een klimaatbestendige inrichting wordt de woonwijk goed bestand tegen heftige regenval, hittestress, bodemdaling en langere periodes van droogte.

1.3 De gemeente heeft een faciliterende rol Ontwikkelende partijen hebben een substantieel deel van het plangebied in eigendom en hebben daardoor het initiatief voor de ontwikkeling. De basis voor ontwikkeling is de ambitienotitie die ambities en kaders van de gemeente beschrijft. Het is aan ontwikkelende partijen om dit verder uit te werken richting gebiedsvisie en verder. De gemeente heeft hierbij een toetsende (en faciliterende) rol. 1.4 De ontwikkelende partijen dragen het risico van de grondexploitatie Het risico ligt bij de ontwikkelende partijen, de gemeentelijke kosten worden verhaald via het kostenverhaal. Een voorschot op het kostenverhaal heeft plaatsgevonden via een medio 2024 gesloten intentieovereenkomst. Het definitieve kostenverhaal vindt plaats in een (of meer) anterieure overeenkomst(en). Kanttekeningen 1.1 Financiële haalbaarheid van de ontwikkeling Op basis van de ambities in de voorliggende notitie is een eerste indicatieve financiële toets uitgevoerd. Gelet op het hoge abstractieniveau van de ambitienotitie is de financiële toets gebaseerd op een aantal aannames en onzekerheden. Denk daarbij aan de inschatting van de verwervingskosten, de huidige

pagina

3/5

Aanbiedingsnota raad

marktomstandigheden, het globale woningbouwprogramma en de geschatte inrichtingskosten voor het openbaar gebied. Op basis van de uitgangspunten in de voorliggende notitie achten we een haalbare ontwikkeling mogelijk. Verdere uitwerking in een gebiedsvisie is desondanks noodzakelijk en kan ertoe leiden dat optimalisaties nodig zijn. Ook ontwikkelende partijen hebben aangegeven de ambitienotitie te kunnen uitwerken in een haalbare gebiedsvisie. De partijen hebben daarbij wel een aantal risico’s benoemd die in de gebiedsvisie nader beschouwd moeten worden. Het gaat daarbij om de betaalbaarheid van sociale huurwoningen (de onrendabele top), de druk die parkeren legt op de openbare ruimte, de ambitie voor energieneutraliteit in combinatie met (sociale) appartementen en het woningaantal. 1.2 Er is een financieel risico voor de gemeente als gevolg van gebiedsoverstijgende werken Gebiedsoverstijgende werken (voorheen bovenwijkse voorzieningen) zijn publieke ingrepen buiten het plangebied waarvan het plan zal profiteren. Het kan daarbij bijvoorbeeld gaan om ingrepen aan wegen. In de in maart 2024 door de raad vastgestelde Nota Kostenverhaal is het instrument van kostenverhaal voor gebiedsoverstijgende werken mogelijk gemaakt. De volgende stap is het inzichtelijk maken van de betreffende maatregelen en de mate waarin dat toegerekend kan worden aan verschillende plannen, zo ook Overgauw.

De gebiedsoverstijgende werken zijn op dit moment niet in beeld en daar kan dus nog geen rekening mee gehouden worden. Het kan zijn dat als blijkt dat er gebiedsoverstijgende werken gerealiseerd moeten worden, daar vanuit het project Overgauw aan bijgedragen moet worden. Dit wordt, in de volgende fase nader beschouwd. Het is nu nog niet mogelijk deze mee te geven aan ontwikkelende partijen. Als deze kosten niet worden meegegeven, kunnen partijen er financieel geen rekening mee houden en zal de gemeente in de toekomst (als ingrepen nodig blijken) die kosten niet kunnen verhalen. 1.3 Nog geen provinciale toestemming voor transformatie De provincie heeft geen toestemming gegeven van transformatie van Overgauw naar wonen. Vooralsnog houdt de Provincie vast aan de glastuinbouw bestemming en bestaat dus het risico op onder andere vertraging van de ontwikkeling. Dit risico is onderkend in de intentieovereenkomst tussen gemeente en ontwikkelaars. Partijen spannen zich in om Overgauw op de 3 hectare kaart te krijgen. Het financiële risico dat dit niet lukt of niet op korte termijn is voor de ontwikkelaars. Als de provincie bij het vaststellen van de gebiedsvisie nog steeds geen toestemming heeft verleend, zullen partijen met elkaar in overleg treden over het vervolg. Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen b.

Welke beleidskaders zijn van belang? Hoofdlijnenakkoord 2022-2026 Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050 Woonvisie 2020-2030 Nota Kostenverhaal c. Duurzaamheid De ambitienotitie beschrijft de ambities op het gebied van duurzame mobiliteit, klimaatbestendigheid en energieneutraliteit. In de gebiedsvisie worden deze thema’s verder uitgewerkt. Wat gaan wij daarvoor doen? Ontwikkelende partijen hebben het initiatief voor het opstellen van de gebiedsvisie. De gemeente heeft tijdens deze fase een toetsende rol. De verwachting is dat in Q3 2025 een gebiedsvisie ter besluitvorming kan worden voorgelegd.

pagina

4/5

Aanbiedingsnota raad

Wat gaat het kosten? Het initiatief voor het opstellen van een gebiedsvisie ligt bij ontwikkelende partijen. Kosten die de gemeente in haar toetsende rol maakt tijdens dit proces worden verhaald via het kostenverhaal. Hier is als eerste stap een intentieovereenkomst voor gesloten. Er worden dan ook geen aanvullende middelen gevraagd. "In verbinding" In de ontwikkelstrategie is opgenomen welk participatieniveau van toepassing is en hoe de participatie (op hoofdlijnen) wordt ingericht. Dit verschilt per fase. Voor de ambitienotitie is het niveau vastgesteld op ‘meeweten’. Met zowel de interne en externe stakeholders is gesproken om informatie op te halen en te brengen. Door deze informatie te verbinden met gemeentelijk beleid en de kenmerken van het gebied is deze ambitienotitie tot stand gekomen. In de volgende fase, het maken van de gebiedsvisie, wordt de participatie verder uitgebreid en is het participatieniveau (in lijn met de ontwikkelstrategie) vastgesteld op meedenken. Initiatiefnemers die aan de slag gaan met het opstellen van een gebiedsvisie zijn verantwoordelijk voor het participatieproces. Leidraad hiervoor is het gemeentelijke participatiebeleid. Vervolg a. Planning Wij verwachten de gemeenteraad in Q3 2025 de gebiedsvisie te kunnen voorleggen. b. Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie n.v.t.

Het college van Pijnacker-Nootdorp,

Annelies Kroeskamp secretaris

pagina

5/5

Björn Lugthart burgemeester