Aanbiedingsnota raad Ambitienotitie Dwarskade

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie zaaknummer

1467218

berichtnummer

1318005

voorstel over

Ambitienotitie Dwarskade

portefeuillehouder

​Frank van Kuppeveld

behandeld in college

​14 november 2023

afdeling

​Beleid

besluit

Ja

bijlagen

​Ambitienotitie Dwarskade

pagina

1/5

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing Wij stellen u voor: 1. de Ambitienotitie Dwarskade vast te stellen; 2. een investeringsbudget van EUR 275.000,- beschikbaar te stellen voor het opstellen van een gebiedsvisie en de kosten hiervan te dekken uit de algemene reserve. Inleiding In juni 2023 heeft de gemeenteraad de ontwikkelstrategie (zaaknummer 1418224) voor de vier transformatiegebieden in Pijnacker-Nootdorp vastgesteld. Eén van de gemeentelijke doelstellingen is het realiseren van een passende woningvoorraad voor onze inwoners. Door geleidelijke transformatie van enkele glastuinbouwgebieden komt er op termijn meer ruimte voor wonen en kan de aansluiting tussen vraag en aanbod van woningen verbeteren. Tegelijkertijd kan een gebiedsontwikkeling bijdragen aan andere ambities van de gemeente op het vlak van groen, een veerkrachtige leefomgeving en een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Het Dwarskadegebied is in de ontwikkelstrategie opgenomen als voorkeursgebied om te starten met de ontwikkeling naar een nieuwe woonwijk. De transformatie kan bijdragen aan veel gemeentelijke ambities. Er is in Nootdorp de afgelopen periode beperkt bijgebouwd en het gebied (met name deelgebied I) is geschikt voor doelgroepen waar inzet voor nodig is: jongeren, starters en senioren. Daarmee wordt de wooncarrière van de inwoners van Nootdorp gefaciliteerd.

Ook kunnen in het gebied voorzieningen worden toegevoegd die voor een groter deel van de kern Nootdorp een meerwaarde hebben. Een voorbeeld is een gezondheidscentrum. In aanvulling op de mogelijkheden om onze ambities te realiseren zijn ook de signalen van de provincie positief als het gaat over functieverandering van het gebied. Met het voorliggende voorstel zetten we de eerste stap in de uitvoering van de ontwikkelstrategie: het opstellen van een ambitienotitie voor alle deelgebieden in de Dwarskade. Hierin beschrijven we de ambities en kaders voor de ontwikkeling van het gebied. Ons vastgestelde beleid, zoals de Omgevingsvisie, is hiervoor de basis. Door gemeentelijk beleid in verbinding te brengen met de (ruimtelijke) kenmerken van de plek zijn locatie specifieke ambities en kaders opgesteld. De belangrijkste doelen van deze notitie zijn dat:  Alle relevante onderwerpen in beeld zijn;  De ambities vanuit het gemeentelijk beleid in beeld zijn;  Integrale keuzes gemaakt worden in de verschillende onderwerpen;  De ontwikkeling ingepast is in en verbonden is met zijn omgeving;  De kaders voor de participatie duidelijk zijn. De ambitienotitie zorgt voor een stevige basis om in het vervolgproces de ambities uit te werken tot een gebiedsvisie. Dan wordt duidelijk hoe het gebied er op hoofdlijnen uit gaat zien.

Wat willen wij bereiken? Het vaststellen van de ambities voor de woonwijk Dwarskade als basis voor het maken van een gebiedsvisie en opstellen van Omgevingsplan. Dit is de eerste stap voor de ontwikkeling van het Dwarskadegebied en moet leiden tot de realisatie van een onderscheidende, karakteristieke en toekomstbestendige woonwijk met ongeveer 1.200 woningen. Argumenten 1. De ontwikkeling van Dwarskade draagt bij aan realisatie van gemeentelijke (beleids)ambities

pagina

2/5

Aanbiedingsnota raad

In de ambitienotitie zijn gemeentelijke ambities voor de fysieke leefomgeving opgenomen in drie kernambities. Kernambities zijn (1) een woonwijk met onderscheidende openbare ruimte, (2) een woonwijk met karakteristieke woonkwaliteiten en (3) een toekomstbestendige woonwijk. De belangrijkste uitgangspunten per kernambitie zijn:  Een woonwijk met onderscheidende openbare ruimte De ambitienotitie zet in op een groene en aantrekkelijke woon- en leefomgeving. Het groen is niet alleen mooi om naar te kijken, maar is ook een uitnodiging voor mensen om te bewegen en biedt ruimte voor jong en oud om elkaar te ontmoeten. Daarmee ondersteunen we de gezondheid en vitaliteit van onze inwoners. Tegelijkertijd levert de groene openbare ruimte een belangrijke bijdrage aan een gezond ecosysteem met hoge biodiversiteit. De te realiseren groenstructuren verbinden en versterken het natuurnetwerk in Nootdorp. De groene en recreatieve verbindingen zijn structuurbepalende elementen voor de nieuwe woonwijk.  Een woonwijk met karakteristieke woonkwaliteiten De woningbouwprogrammering is grotendeels gericht op de doelgroepen jongeren, spoedzoekers, starters en senioren. Dat betekent dat er veel sociale en betaalbare woningen worden gerealiseerd. Hiermee wordt voorzien in de woningbehoefte in de gemeente en met name Nootdorp waar de laatste jaren niet veel nieuwe woningen zijn gebouwd.

Dit draagt bij aan een evenwichtige woningvoorraad in Pijnacker-Nootdorp. Tegelijkertijd zet de notitie in op een woonwijk die aansluit bij de karakteristieken van onze gemeente. Onder andere met het behouden en versterken van historische structuren (o.a. bebouwingslinten), zorgen voor een duurzame bereikbaarheid met een focus op voetgangers en fietsers, maar tegelijk ook goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer en de auto. Daarbij hoort ook het faciliteren van een hechte samenleving met (maatschappelijke) voorzieningen als een gezondheidscentrum, basisschool en kinderopvang.  Een toekomstbestendige woonwijk De ambitie is om een energie neutrale woonwijk te realiseren. Dit is hoger dan de wettelijke vereisten maar noodzakelijk om de gemeentelijke energie neutrale ambitie voor 2050 te kunnen realiseren. Ook moet de woon- en leefomgeving de gevolgen van klimaatverandering goed kunnen opvangen. Met een klimaatbestendige inrichting wordt de woonwijk goed bestand tegen heftige regenval, hittestress, bodemdaling en langere periodes van droogte. 2. Voor het opstellen van een gebiedsvisie zijn aanvullende financiële middelen nodig De kosten voor het opstellen van het voorliggende ambitiedocument worden gedekt uit het door de raad beschikbaar gestelde voorbereidingsbudget voor de transformatiegebieden, zaaknummer 1338566.

Voor het opstellen van de gebiedsvisie zijn aanvullende financiële middelen nodig, het voorbereidingsbudget voorziet daar niet in. Deze kosten worden te zijner tijd opgenomen in een nog te openen grondexploitatie. Kanttekeningen Financiële haalbaarheid van de ontwikkeling Op basis van de ambities in de voorliggende notitie is een eerste indicatieve financiële toets uitgevoerd. De toets laat zien dat het zeer lastig is c.q. dat er flinke optimalisaties nodig zijn om een kostenneutraal resultaat te behalen. Het (sociale en betaalbare) woningbouwprogramma, de maatschappelijke voorzieningen en benodigde aanpassingen in de omgeving zorgen ervoor dat een grondexploitatie onder druk komt te staan. Gelet op het hoge abstractieniveau van de ambitienotitie is de eerste indicatieve financiële toets gebaseerd op een groot aantal aannames en onzekerheden. Denk daarbij aan de inschatting van de verwervingskosten, de huidige marktomstandigheden die aan verandering onderhevig zijn, het globale woningbouwprogramma en de geschatte inrichtingskosten van het openbaar gebied. Om die reden wordt nu geen besluit gevraagd over de financiële haalbaarheid. De uitwerking van het plan (richting gebiedsvisie en verder) biedt binnen de beleidsmatige uitgangspunten een aantal knoppen waaraan gedraaid kan worden om het financiële resultaat te beïnvloeden.

Daarbij valt te denken aan de hoeveelheid woningen, het kwaliteitsniveau van het openbaar gebied en het woningbouwprogramma

pagina

3/5

Aanbiedingsnota raad

binnen de segmenten van sociaal, betaalbaar en duur. Daarnaast zijn er vanuit het Rijk en de Provincie diverse subsidiemogelijkheden (zoals de WBI) beschikbaar voor de realisatie van dit soort ontwikkelingen. Optimalisaties hebben altijd consequenties. Het toevoegen van woningen bijvoorbeeld gaat veelal ten koste van openbaar groen. In dit globale stadium van planvorming is het te vroeg om daarin een keuze te maken. De gebiedsvisie leent zich daar beter voor. Een definitieve keuze wordt gemaakt bij het vaststellen van een omgevingsplan met een daarbij horende definitieve grondexploitatie. Landelijke en provinciale woningbouwambities De verwachting is dat er eisen worden opgelegd vanuit de Rijksoverheid met betrekking tot de programmering (de nieuwe Woningwet). Eisen gaan over een woningbouwprogramma met minimaal ⅓ sociaal, ⅓ betaalbaar en overige woningen in de vrije sector. Deze verhoudingen sluiten aan bij onze woonvisie en woonbehoeftenonderzoeken. Er zijn echter ook signalen over landelijke eisen die afwijken van gemeentelijke ambities. Het gaat om een groter aandeel sociaal (40%) en een hoge woningdichtheid van 45 woningen per hectare. Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 1. Ruimte en Wonen b. Welke beleidskaders zijn van belang? Hoofdlijnenakkoord 2022-2026 Omgevingsvisie Pijnacker-Nootdorp 2050 Woonvisie 2020-2030 c.

Duurzaamheid De ambitienotitie beschrijft de ambities op het gebied van duurzame mobiliteit, klimaatbestendigheid en energieneutraliteit. In de gebiedsvisie wordt dit verder uitgewerkt. Wat gaan wij daarvoor doen? De ambitienotitie vormt de basis voor het opstellen van een gebiedsvisie en omgevingsplan. Daarmee wordt duidelijk hoe de woonwijk er op hoofdlijnen uit gaat zien. Wat gaat het kosten? De kosten voor het opstellen van het voorliggende ambitiedocument worden gedekt uit het door de raad beschikbaar gestelde voorbereidingsbudget voor de transformatiegebieden, zaaknummer 1338566. Voor het opstellen van de gebiedsvisie zijn aanvullende financiële middelen nodig, het voorbereidingsbudget voorziet daar niet in. We stellen voor een investeringsbudget van EUR 275.000,beschikbaar te stellen voor het opstellen van de gebiedsvisie en de kosten hiervan te dekken uit de algemene reserve. De financiële gevolgen worden verwerkt in de kadernota 2024. Op dit moment wordt er nog geen actieve grondexploitatie opgesteld, omdat de uitgangspunten hiervan nog ontbreken. Bij het openen van een grondexploitatie door de raad worden de kosten van het voorbereidingsbudget van € 275.000 hierin opgenomen. Hiermee komt de dekking vanuit de algemene reserve te vervallen. Het financiële risico bestaat dat de nieuw te vormen grondexploitatie eindigt met een negatief resultaat.

"In verbinding" In de ontwikkelstrategie is opgenomen welk participatieniveau van toepassing is en hoe de participatie (op hoofdlijnen) wordt ingericht. Dit verschilt per fase. Voor de ambitienotitie is het niveau vastgesteld op ‘meeweten’. Met zowel de interne en externe stakeholders is gesproken om informatie op te halen en te brengen. Door deze informatie te verbinden met gemeentelijk beleid en de kenmerken van het gebied is deze ambitienotitie tot stand gekomen.

pagina

4/5

Aanbiedingsnota raad

In de volgende fase, het maken van de gebiedsvisie, wordt de participatie verder uitgebreid en is het participatieniveau (in lijn met de ontwikkelstrategie) vastgesteld op meedenken en meewerken. We vragen de samenleving om mee te denken over de gebiedsvisie en het omgevingsplan. Als start hiervoor worden de ambities in deze notitie in januari (na vaststelling door de gemeenteraad) gedeeld met de direct omwonenden via een informatiebijeenkomst. Vanuit deze bijeenkomst wordt een klankbordgroep samengesteld die in het vervolg betrokken wordt en mee kan denken. Waar mogelijk combineren we de participatie voor de gebiedsvisie en het omgevingsplan. Dat is efficiënt voor zowel het proces als voor inwoners, ondernemers en belangenorganisaties die mee willen denken. Vervolg a. Planning Wij verwachten uw raad in Q4 2024 de gebiedsvisie te kunnen voorleggen. b. Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie n.v.t.

Het college van Pijnacker-Nootdorp,

Annelies Kroeskamp secretaris

pagina

5/5

Björn Lugthart burgemeester