Aanbiedingsnota raad - Aanpassen kaders realisatie Sociaal Cultureel Centrum (SCC)

Aanbiedingsnota raad

beeldvorming op oordeelvorming op besluitvorming op

invullen organisatie zaaknummer

1625466

berichtnummer

1486690

voorstel over portefeuillehouder behandeld in college

Aanpassen kaders realisatie SCC Frank van Kuppeveld 9 december 2025

domein

Fysieke Leefomgeving

besluit

Ja

bijlagen

-

pagina

1/8

Financiële bijlage - GEHEIM Besluit college geheimhouding Besluit raad

Aanbiedingsnota raad

Gevraagde beslissing Wij stellen u voor: Het beslispunt 1, In te stemmen met de realisatie van het Sociaal Cultureel Centrum (SCC) Pijnacker op basis van het ontwerp van NL Architects, van het raadsbesluit van 19 september 2024 over de Realisatie Sociaal Cultureel Centrum Pijnacker (SCC Pijnacker) te vervangen door ‘In te stemmen met de realisatie van het Sociaal Cultureel Centrum (SCC) Pijnacker op basis van het ontwerp van NL Architects dat wordt bijgesteld met optie 1, waarbij het zijgebouw met de grote repetitieruimte komt te vervallen, en die nader uit te werken tot een definitief ontwerp dat als basis dient voor de aanbesteding voor het Sociaal Cultureel Centrum’. Inleiding In september 2019 is in uw opdracht gestart met een onderzoek naar de mogelijkheden voor een Sociaal Cultureel Centrum (SCC) in Pijnacker-Nootdorp.

In juni 2021 heeft de gemeente ingestemd met de ontwikkeling van het SCC en daarbij de volgende uitgangspunten vastgesteld:  Circa 2.500 m² bruto vloeroppervlak (BVO)  Een multifunctionele zaal met 200 zitplaatsen  De bibliotheek als beheerorganisatie  Een multifunctionele foyer met ontmoetingsfunctie  Nadere uitwerking van verkeerssituatie en parkeervoorzieningen  Nadere uitwerking van het participatietraject Op basis van het locatieonderzoek naar drie mogelijke locaties is de voormalige Rabobanklocatie aan het Emmapark als voorkeurslocatie aangewezen. De gemeenteraad heeft het college vervolgens opdracht gegeven om deze locatie (Emmapark 76 en 84-86) verder uit te werken in de ontwerpfase en hiervoor een voorbereidingsbudget beschikbaar gesteld. Ook is ingestemd met de aankoop van de voormalige Rabobanklocatie. Op 27 juni 2023 is het Voorlopig Ontwerp gepresenteerd, inclusief toelichting op het participatietraject, de bouwkosten, planning en het proces. Daarna is het ontwerp verder uitgewerkt en zijn de bouwkostenraming en exploitatieraming opgesteld om het ontwerp financieel te onderbouwen. In februari 2024 is de gemeenteraad geïnformeerd over het uitstel van de besluitvorming, zodat de financiële consequenties konden worden afgewogen in het kader van toekomstbestendige gemeentefinanciën. Dit is toegelicht in een aanvullende presentatie.

In samenhang met het uitstel is de gemeenteraad via een presentatie geïnformeerd over de financiële aspecten van het project. In september 2024 heeft de gemeenteraad ingestemd met de realisatie van het SCC op basis van het Voorlopig Ontwerp van NL Architects, met een (totaal) investeringsbudget van € 19.323.000,- exclusief BTW. De beslispunten 2 t/m 6 van het raadsbesluit uit september 2024 (hoogte van het investeringsbudget en de financiële afwikkeling daarvan) behoeven geen aanpassing. Beslispunt 1 dient wel aangepast te worden. In maart 2025 heeft de gemeenteraad in een besloten bijeenkomst kennisgenomen van de detailopzet van de exploitatieraming en de mogelijkheden om hierin te sturen. Om te zorgen voor een sluitende meerjarenbegroting is in november 2025 voorgesteld om de opening van het SCC te verplaatsen van 2027 naar 2028. Hiermee worden de financiële lasten van de realisatie over meerdere jaren gespreid. De gemeenteraad heeft met dit voorstel ingestemd.

pagina

2/8

Aanbiedingsnota raad

Ontwerpaspecten Tijdens de uitwerking van het Voorlopig Ontwerp (VO) naar het Definitief Ontwerp (DO) is gebleken dat het in september 2024 gepresenteerde VO niet binnen het door de raad beschikbaar gestelde investeringskrediet kan worden gerealiseerd. Bij de raadsbehandeling in september 2024 is door de gemeenteraad aangegeven dat het vastgestelde financiële kader, voor zowel de realisatie als de exploitatie van het SCC, leidend moet zijn. Op basis hiervan heeft het ontwerpteam naast het uitwerken van het VO naar een concept DO, verschillende opties uitgewerkt. Daarbij is gezocht naar oplossingen die een substantieel financieel voordeel opleveren, maar tegelijkertijd de visie van het SCC (verbinden, samenkomen, transparant) zo min mogelijk aantasten en het programma van eisen zoveel mogelijk behouden blijft. Naast het uitwerken van het (originele) VO naar een DO, zijn er uiteindelijk drie zaken nader uitgewerkt: 1. Optie 1: Geen grote repetitieruimte realiseren Een van de onderzochte opties is het verwijderen van het zijgebouw. In dit deel bevindt zich de grote repetitieruimte, die daarmee komt te vervallen, samen met enkele kantoorruimtes.

2.

Optie 2: Verlagen repetitieruimte en verkleinen kroon; Bij deze variant wordt de kroon verkleind en het zijgebouw verlaagd. Hierdoor vervallen de kleine repetitieruimte, twee ensembleruimtes, een soloruimte en de opslag.

3.

Kaasschaaf; Er zijn meerdere aanvullende, kleinschaligere optimalisaties mogelijk. Deze worden toegepast op het huidige DO, maar ook in combinatie met optie 1 (geen grote repetitieruimte) en optie 2 (verkleinen van de kroon). Voorbeelden zijn het laten vervallen van de zaagtand gevel, het beperken van daglichttoetreding en het vervangen van het glazen hekwerk bij de vide. Deze maatregelen worden nader onderzocht op haalbaarheid, impact en kostenbesparing.

De financiële aspecten van de opties zijn uiteengezet in de financiële bijlage.

pagina

3/8

Aanbiedingsnota raad

Wat willen wij bereiken? Realisatie van het SCC op basis van een aangepast ontwerp waarbij zoveel mogelijk van de vooraf bepaalde functionaliteiten worden behouden. Daarbij rekening houden met hetgeen in de financiële bijlage is uiteengezet. Argumenten 1.1 Optie 1 kan passend gemaakt worden binnen het investeringsbudget. Op basis van een raming van de kostenkundige past optie 1 tezamen met mogelijkheden uit de kaasschaaf binnen het investeringsbudget. Hiertoe zal bij de uitwerking naar een Definitief Ontwerp een aantal aspecten van de ’kaasschaaf’ worden meegenomen. 1.2 Optie 1 heeft een gering effect op de kernwaarden van het SCC. Door het niet realiseren van de grote repetitiezaal kunnen slechts twee potentiële huurders minder op de gewenste tijden huren in het SCC. Het verbinden en samenbrengen van mensen wordt dan ook zeer beperkt beïnvloed. In de aanbiedingsnota raad van 19 september 2024 is onder andere over het verbinden en samenbrengen het volgende aangegeven: ’Met het SCC maken we een uitnodigende en sociale plek voor alle inwoners. Een gebouw dat mensen samenbrengt en ontdekking, ontwikkeling en interactie stimuleert. Maar bovenal een gebouw dat uitnodigt tot ontmoeting en het maken van verbinding. Naast de bibliotheek komt er in het SCC ruimte voor muziek, dans en toneel in de oefenruimtes en een uitvoeringszaal.

Ook komen er verschillende leslokalen voor bijvoorbeeld tekenen en schilderen of om te vergaderen.’ Er blijven voor dans en muziek door het verdwijnen van de grote repetitieruimte nog voldoende mogelijkheden over. De multifunctionele zaal is bijvoorbeeld beschikbaar om te huren op andere tijden dus dat biedt kansen. Daarnaast is er nog een kleine repetitieruimte beschikbaar. Verder staat in de aanbiedingsnota uit 2024 omschreven dat het SCC bijdraagt aan de opwaardering en vergroening van het Raadhuisplein en de Julianalaan. De zorgvuldig op het plein aansluitende geanimeerde gevels dragen bij aan nieuwe levendigheid aan het plein en omgeving. Als “huiskamer van het centrum” zal het SCC een nieuwe impuls geven aan het centrum als geheel. Ook hier verandert door optie 1 niets aan. 1.3 De invloed van optie 1 op de exploitatiekosten is beperkt. Bij het doorrekenen van de exploitatie effecten door het volledig wegvallen van de twee potentiële huurders (huuropbrengsten en horeca omzet) blijken deze gering te zijn. Mochten de twee potentiële huurders gebruik maken van hetgeen onder 1.2 is opgenomen (meer gebruik multifunctionele ruimte), dan is er geen sprake van een negatief effect op de exploitatie. 1.4 Optie 1 biedt een kans voor grondopbrengsten. Door het niet realiseren van de grote repetitiezaal beslaat het SCC minder grondoppervlak.

Het hierdoor vrijgekomen grondoppervlak komt beschikbaar voor andere functies. Hierover vindt op een later moment buiten het project SCC besluitvorming plaats. 1.5 Er is rekening gehouden met de huidige exploitatie ervaringen. In het ontwerp zijn aanpassingen gedaan om de horeca sober en doelmatig uit te voeren. Ervaringen vanuit onder andere CulturA Nootdorp zijn meegenomen om bijvoorbeeld exploitatiekosten verder te kunnen drukken. Ook worden gesprekken gevoerd met partijen om te kijken hoe de (horeca) exploitatie doelmatiger kan worden uitgevoerd. De ontwikkelingen bij Stichting CulturA &Zo worden meegenomen, maar hebben geen direct effect op het ontwerp. Het ontwerptraject richt zich op een opzet en inrichting van het gebouw die beantwoord aan de doelstelling van het SCC en de kaders van de gemeenteraad. Het wordt niet ontworpen naar een bepaalde exploitatie organisatie toe.

pagina

4/8

Aanbiedingsnota raad

Kanttekeningen 1.1. Met het DO op basis van het VO wordt optimaal invulling gegeven aan het programma van eisen. Als niet budget maar programma van eisen (PvE) als leidend wordt gezien, is het mogelijk om een DO te maken dat vrijwel volledig aan het PvE voldoet. Er is echter in de begrotingen van 2026 en 2027 geen financiële ruimte om de met het DO samenhangende forse budgetoverschrijding te dekken. 1.2. Optie 2 zou eventueel ook kunnen. Met optie 2 wordt ook een bezuiniging van het DO gerealiseerd. Het wordt met optie 2 moeilijker om binnen het investeringsbudget te blijven, omdat de bedachte optimalisaties het financiële gat niet dekken. Daarnaast raakt optie 2 meer gebruikers in negatieve zin dan optie 1. Daarbij wordt er sterker ingegrepen in het basisprincipe van het SCC (verbinden en samenbrengen), aangezien minder gebruikers op minder momenten samenkomen in het SCC. Vandaar ook dat er sprake is van een grotere toename van exploitatiekosten dan bij optie 1. 1.3. Er zijn nog meer opties denkbaar. Tijdens het ontwerptraject en in gesprekken met diverse stakeholders zijn verschillende alternatieven naar voren gebracht. Optoppen met appartementen is onderzocht, maar lijkt constructief niet haalbaar en is financieel zeer kostbaar. Bovendien zijn er landelijk negatieve ervaringen met wonen boven een centrum, vooral door (geluids)overlast.

Het verwijderen van de gehele kroon is ook als optie besproken. De gevolgen hiervan zijn echter zo ingrijpend voor het PvE dat het volledig buiten de door uw raad gestelde kaders valt. Bij de beoordeling van opties is gekeken naar de constructieve mogelijkheden en het hergebruik van de kelder, de impact op de omgeving (vergunningen en participatie) en de factoren tijd en geld. Hoe ingrijpender de aanpassingen, hoe meer tijd nodig is voor het ontwerp- en participatietraject (en dus vertraging) en hoe meer kosten gemaakt moeten worden voor het ontwerptraject. Ondertussen blijft de huidige situatie van de Rabobank voortduren, wat tot onvrede bij ondernemers en bewoners leidt. 1.4. is financieel geen ruimte om risico’s op te vangen. Er zijn meer risico’s te benoemen (naast de al gekapitaliseerde risico’s in de financiële bijlage) die zich mogelijk in de tijd kunnen openbaren. Mocht dit zich voordoen in de toekomst, dan zal dit mogelijk leiden tot een noodzakelijke budget aanpassing. Voor het SCC is in de Risicoparagraaf van de programmabegroting (ten laste van het weerstandsvermogen) al een post opgenomen. 1.5. Een verhoging van de geprognotiseerde exploitatielasten is niet wenselijk. Indien de twee potentiële huurders van het zijgebouw daadwerkelijk niet meer gaan huren, ontstaat er een tekort op de exploitatie.

De door de raad vastgestelde hoogte van het exploitatietekort is leidend zodat er dan bij de exploitant een taakstelling komt om binnen dit exploitatietekort te blijven. Beleidskaders a. Binnen welk programma past het voorgestelde besluit? Programma 6. Collectieve voorzieningen b. Welke beleidskaders zijn van belang? • Hoofdlijnenakkoord 2022-2026 • Uitvoeringsagenda 2022-2026 • Cultuurnota ‘Verbinden door cultuur’ 2019-2023 • Uitvoeringsagenda 2019-2023 c. Duurzaamheid Het ontwerpteam heeft aandacht voor de duurzaamheid.

pagina

5/8

Aanbiedingsnota raad

Wat gaan wij daarvoor doen? Na het raadsbesluit werken we het ontwerp uit tot een aanbestedingsgereed ontwerp en starten we de aanbesteding voor een bouwteamaannemer. Wat gaat het kosten? In het ontwerptraject van het DO moest een bouwbudget worden vastgesteld als kader voor het ontwerpteam. Dat was aanleiding om een herijking op basis van de huidige kennis en inzichten van de budgetbepaling uit te voeren. Ter voorkoming van verrassingen in de toekomst, is daarbij zoveel mogelijk geanticipeerd op de verdere invulling van het project, dus om voorzienbare zaken kwantificeren. Daarbij zijn de volgende bijkomende kostenposten meegenomen. Voor het totale kostenoverzicht verwijzen we naar de financiële bijlage. Bouwteamfase aannemer Tijdens het ontwerptraject DO is ook nagedacht over de aanbestedingsvorm. Om de kans op meerwerk tijdens de realisatie te verkleinen en de kosten voor directievoering en toezicht tijdens de realisatie te verminderen, gaat gewerkt worden met een bouwteam overeenkomst. Dit zorgt voor een betere kostenbeheersing tijdens de uitvoering. De aannemer maakt daarbij kosten voor de ontwerpfase die niet voorzien waren in 2023 omdat er toen nog geen sprake was van een bouwteam aanbesteding.

EMVI kosten inschrijving Mede door de input van de klankbordgroep, maar ook vanwege ervaring bij andere projecten, is de verwachting dat er extra kosten mee gemoeid zijn met de hoge eisen die wij stellen aan het omgaan met de omgeving tijdens de realisatie. Hiervoor is een inschatting gemaakt. Verplaatsen huisarts Tijdens de sloop en de nieuwbouw kan de huisarts (wiens praktijk ‘vast zit’ aan het oude Rabobank gebouw) zijn praktijk niet uitoefenen. Uit de met de huisarts gevoerde gesprekken is een beeld naar voren gekomen welke tijdelijke oplossing hiervoor mogelijk is. De kosten hiervoor zijn dan ook nu geraamd. Opname belendingen/trillingsmeting Tijdens de klankbordgroep bijeenkomsten zijn zorgen geuit over mogelijke schade door de werkzaamheden. Hiervoor zullen maatregelen worden getroffen. Opnames zorgen voor een referentiekader voor eventuele schade en trillingsmetingen ‘bewaken’ het mogelijk ontstaan van schade. Inrichting buitenruimte Vanwege het inrichten van de bouwplaats wordt een deel van de buitenruimte ontmanteld en zal deze moeten worden heringericht. Dit biedt de kans om het gebouw en de buitenruimte goed op elkaar te laten aansluiten. Het wordt nu zichtbaar wat de mogelijkheden hiervoor zijn. In de buitenruimte zijn speeltoestellen voorzien vanwege afspraken tussen de gemeente en de ondernemers van Pijnacker Centrum.

De kosten voor de speeltoestellen zijn al meegenomen in de begroting bij het onderdeel ‘speeltoestellen’. De beheerskosten worden opgenomen in het beheerplan spelen. Legeskosten omgevingsvergunning Legeskosten worden intern verrekend en ten laste gebracht van onder andere investeringsprojecten. Er is een inschatting gemaakt op basis van de (bijgestelde) bouwkosten. Inrichting horeca In de bouwkostenraming uit 2023 zijn geen inrichtingskosten horeca opgenomen, omdat het niet vanzelfsprekend is dat de verhuurder van een te exploiteren ruimte deze op zich neemt. Uit de gesprekken met de beoogde exploitant Stichting Cultura & Zo (SZC) is gebleken dat zij niet over financiële middelen beschikken om dit te financieren. SCZ zou hiervoor willen aankloppen bij de gemeente als subsidieverstrekker.

pagina

6/8

Aanbiedingsnota raad

Mocht er eventueel sprake zijn van een andere exploitant of een andere oplossing voor de horeca, dan nog steeds kan er sprake zijn van aanvullende inrichtingskosten. Vandaar dat deze kosteninschatting veiligheidshalve als kostenpost is meegenomen. Budget Het door de gemeenteraad beschikbaar gestelde investeringsbudget bedraagt € 19.323.000,- exclusief BTW en wordt niet aangepast. "In verbinding" Bij de vervolgstappen voor de realisatie van het SCC blijven direct omwonenden, ondernemers en organisaties en verenigingen uit het sociaal-culturele veld betrokken. Vervolg a. Planning De benodigde tijd na het besluit van de gemeenteraad is als volgt: Uitwerken definitief ontwerp: 3 maanden Aanbesteden: 3 maanden Fase 1 bouwteam (uitwerken uitvoeringsontwerp): 2 maanden Slopen: 3 maanden Uitvoeren bouw: 18 maanden b. Evaluatie De uitvoering van dit voorstel wordt niet geëvalueerd. c. Communicatie en participatie Het college hecht grote waarde aan transparante communicatie richting inwoners, gebruikers, ondernemers en andere betrokkenen. Voor de communicatie over het project SCC maken we gebruik van digitale nieuwsbrieven, de gemeentelijke kanalen en huis-aan-huisbrieven. Verder is er een klankbordgroep opgericht. Doelen van de communicatie  Begrip creëren voor het besluit om de planning te spreiden.  Draagvlak behouden bij inwoners, verenigingen, gebruikers en politiek.

 Verwachtingen managen over de nieuwe planning en mogelijke vervolgstappen.  Vertrouwen uitstralen: het SCC komt er, maar stap voor stap.  Transparant communiceren over wat dit financieel betekent. Communicatie raad Naar aanleiding van de motie d.d. 13 november 2025 intensiveren we de communicatie met de gemeenteraad over het SCC. U ontvangt eens per 4 à 6 weken een projectvoortgangsrapportage. Daar zijn we inmiddels mee gestart. Daarnaast bieden wij de gemeenteraad aan om bij belangrijke mijlpalen door middel van een technische briefing de gemeenteraad nader te informeren. De mijlpalen die nu in beeld zijn:  Start aanbesteding (mei/juni 2026)  Inschrijvingen aanbesteding (juli/aug 2026)  Definitieve prijsaanbieding (okt/nov 2026)  Start bouw na de sloop (jan/febr 2027) Samenvatting in begrijpelijke taal Via dit raadsvoorstel vragen we de gemeenteraad in te stemmen met het aanpassen van het voorlopig ontwerp van het Sociaal Cultureel Centrum in Pijnacker. Door de aanpassing verdwijnt de grote repetitiezaal. Hiermee is het mogelijk om het SCC te bouwen binnen de door de raad vastgestelde financiële randvoorwaarden.

pagina

7/8

Aanbiedingsnota raad

Het college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp,

Annelies Kroeskamp secretaris

pagina

8/8

Björn Lugthart burgemeester