20. 1417072 bijlage 2

Te laag bouwen moeten veroorzaakt problemen

Mijn gezin is voornemens te gaan bouwen in het kader Ruimte voor Ruimte op Onderweg 3 en ik maak me ernstig zorgen over de te lage bouwpeilhoogte die wordt voorgeschreven door de gemeente. Dit probleem speelt al jaren, ik heb er eerder een zienswijze over gegeven en ingesproken tijdens de behandeling van de correctieve herziening verzamelplan in 2022. Dit heeft niet geleid tot wijziging in beleid, dus houdt de ellende die hier uit voortvloeit aan. Ik heb contact met momenteel vijf bewoners van recent gebouwde huizen in ons buurtschap die door te laag bouwen al in de problemen raakten. Zelfs in het meest recent gebouwde huis (Onderweg , nog niet eens bewoond) staat het water al tegen de vloer van de fundering aan (hierover lopen procedures). De problemen doen zich voor tijdens de jaarlijks regelmatig voorkomende nattere periodes en resulteert in ondergelopen kruipruimtes en water tegen de onderzijde van de funderingsvloer, met alle gevolgen van dien. Ook is er angst voor nog grotere problemen door de verwachte steeds grotere (plotselinge) neerslaghoeveelheden en de geplande structurele verhogingen van het polderpeil door het Hoogheemraadschap Delfland. De regels zijn weerbarstig, uitzonderingen worden nauwelijks gemaakt De gemeente geeft momenteel toestemming om 1,10m boven plaatselijk polderpeil (populair gezegd is dit het waterniveau in de slootjes) te mogen bouwen.

In het (bovengenoemde) correctieve

herziening verzamelplan stond overigens vermeld dat je maximaal 20 cm boven maaiveld mag ophogen, dus kennelijk wijzigen de regels? Voor mijn project is ophogen tot 1,10 m een slordige 40 centimeter lager dan noodzakelijk is volgens diverse adviezen en studies. De gemeente zegde desgevraagd meermaals mondeling toe om een uitzondering te maken mits dit goed onderbouwd wordt. Maar de ervaring leert inmiddels dat vrijwel geen enkele uitzondering werd toegekend, ondanks de vele expliciete verzoeken daartoe (o.a. van de genoemde gedupeerden). Ik vrees dat de gemeente voor mij ook geen uitzondering wil maken. Maar voor zover bij mij bekend is er geen kader op basis waarvan een uitzondering zal worden getoetst (juridisch is dit wellicht ook

niet erg sterk), ik voel me overgeleverd aan de mening van individuele ambtenaren. Vandaar dat ik deze bouwpeilhoogte-discussie opnieuw moet aankaarten door deze zienswijze te geven, hopende dat dit verandering zal brengen. Procedureel vrijwel onmogelijk om uitzondering te vragen

Procedureel is het lastig gebleken om bij de aanvraag omgevingsvergunning de bouwpeilhoogte ter discussie te stellen (en daarmee te hopen op een uitzondering), de dialoog die dan ontstaat blijkt te lang. Realiseert u zich dat kavelkopers met de rug tegen de muur tegen staan tegen de tijd dat ze hun aanvraag omgevingsvergunning indienen. Er loopt dan immers een hypotheekofferte, er is dan een afspraak met de aannemer en er zijn principe-afspraken gemaakt voor de verkoopdatum van huidige woningen. Zij kunnen zich dan geen lange discussie over bouwpeilhoogte meer permitteren. De

hypotheekofferte loopt dan af, de aannemer gooit ze uit de planning en de kopers van huidige huizen haken af. De gemeente neemt haar rol niet

Met dit bouwpeilbeleid volhardt de gemeente in het laten bouwen van woningen met vochtproblemen; dit veroorzaakt gezondheidsschade, bouwkundige schade en problemen met hypotheken en verzekeringen. Bovendien speelt de gemeente daarmee niet in op de noodzaak van het door waterexperts en - instituten veel gepredikte adaptieve bouwen: gebouwen aanpassen aan de toekomstige hogere (grond)waterstanden en de gevaren van overstroming bij steeds frequentere

plotselinge grote neerslaghoeveelheden. De gemeente heeft zorgplicht voor het stimuleren en mogelijk maken van toekomstbestendig bouwen.

Hoe de regels zouden moeten zijn De nieuwe inzichten van de experts zijn dat het peil van huizen moet worden bepaald aan de hand van de hoogste grondwaterstand op de plek waar het huis komt. Het rapport 'aanleghoogten van nieuwe woningen in relatie tot overlast' van het kenniscentrum van de waterschappen Stowa is hierin richtinggevend. De grondwaterstand is in veenweidegebieden namelijk vrijwel altijd decimeters hoger dan het polderpeil, dat heeft te maken met de (sponsachtige) capillaire werking van veenbodem.

Het verschil tussen wat moet en wat nu mag op de Onderweg 3. Wij hebben op onze toekomstige bouwplek een peilbuis geplaatst en de tot nu toe hoogste grondwaterstand is 5 centimeter onder het maaiveld (even verderop staat het gras dan onder water). Volgens Stowa rapport zouden wij onze tuin moeten ophogen met 45 cm, onze bodem kruipruimte moet 15 cm boven maaiveld komen en de aanleghoogte van de woning op 80 cm boven maaiveld (dat is ter plekke op -4m). Echter, volgens de huidige voorschriften moeten wij op -4,40m bouwen: een verschil van 40 cm.

Historisch was het beleid goed, maar nu gaat esthetiek boven veiligheid De waterschappen en provincie adviseren om klimaat adaptief te bouwen en dus hoger te bouwen, in het eerder genoemde rapport van Stowa staat dat het wordt afgeraden om voor een groot gebied dezelfde afspraken te maken (huidig beleid van de gemeente), maar om juist per bouwproject maatwerk te leveren, zij noemen dat een 'watertoets'. Opmerkelijk is ook dat de oudere huizen in de linten van Oude Leede vrijwel allemaal op verhogingen zijn gebouwd, dit was zelfs enkele decennia gelden nog verplicht door de gemeente. En wat te denken van nieuwe woonwijken die standaard flink worden opgehoogd? Dat is allemaal niet voor niets (en mogelijk rechtsongelijk). De reden waarom de nieuwe huizen in het buitengebied vrijwel zonder enige verhoging moeten worden gebouwd lijkt ingegeven door esthetische afwegingen van landschapsarchitecten (zoals gesteld in de Lintenvisie, daar wordt gesproken over ongewenste terpen). Een vreemde redenering gegeven de bouwhistorie in dit gebied. Veiligheid en gezondheid gaat boven esthetiek, dat lijkt me een goed uitganspunt. Een oplossing

En daarnaast is vrijwel altijd een oplossing te vinden zodat de verhogingen niet zo in het oog springen, bijvoorbeeld met een geleidelijk aflopend reliëf. Ophogingen kunnen in het ruimte buitengebied vaak goed worden verwerkt in het omliggende landschap, waardoor het niet oogt als een terp. Ik pleit voor maatwerk, waarbij de gemeente de inpassing van de verhoging in de omgevingsvergunning vastlegt volgens een helder toetsingskader.

Tot slot Dit onderwerp verdiend echt brede aandacht. Ik hoop dat het beleid op tijd wijzigt voor mijn project, maar vooral ook voor de overige 21 woningen in deze ruimte voor ruimte ronde en daarna. De tijd dringt, dus hoop ik op korte termijn welkom te zijn voor serieus vooroverleg op dit onderwerp, zodat ik uiteindelijk niet met de rug tegen de muur kom bij de aanvraag omgevingsvergunning.