Bijlage - Projectplan toekomstbestendig wonen buitengebied (geanonimiseerd)

INTAKEFASE _ | INITIATIEFASE ;;‘::°°'i"' Dp.

ONTWERPFASE Dp.

äïa°cììîìì“ D.

REALISATIEASE | NAZORGFASE Dp. D.

Programma

: vitaal en verbonden

buitengebied

Projectnaam

: toekomstbestendig wonen buitengebied

Documentnummer

:2475670

Versie projectplan

:10

Datum projectplan

: 22 november 2021

Bestuurlijk opdrachtgever

: wethouder Wanten

Ambtelijk opdrachtgever

(geanonimiseerd) :N

Projectleider

: (geanonimiseerd)

Opsteller

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) D

Projectwethouder

: wethouder Wanten

Proces- en projectplan (einde definitiefase en einde ontwerpfase)

Project- of FCL-nummer 1.

Proces

— en projectbeschrijving

Aanleiding De aanleiding wordt gevonden in de projectopdracht/bestuursopdracht. Wie is de initiatiefnemer? Beschrijf het probleem, de context ervan binnen de organisatie en waarom de opdrachtgever het in de vorm van een project wil oppakken. De fase van het project beschrijven Inleiding De diversiteit in ons buitengebied neemt de laatste jaren zienderogen toe. Ontwikkelingen in de land- en tuinbouw en de recreatiesector zorgen er bijvoorbeeld voor dat zi steeds minder voldoen aan het traditionele beeld dat wij ervan hebben. We zien ook dat het buitengebied steeds meer woongebied wordt, gebieden waar land- en tuinbouw niet langer dominant zijn. Als dit laatste juridisch niet of niet goed geregeld is, levert dat een illegale situatie op. Het bestemmingsplan eist namelijk een werkend agrarisch bedrijf als voorwaarde om te kunnen wonen bij dat bedrijf. In agrarische bedrijfswoningen mogen alleen mensen wonen die verbonden zijn aan het bedrijf ter plaatse. Die verbinding is er dus niet als bijvoorbeeld een gezin uit de stad een agrarische bedrijfswoning koopt om volledig los van het bijbehorende bedrijf een bestaan op te bouwen. En de verbinding is er niet meer als de boer zijn bedrijf verkoopt of ermee stopt maar wel in de bedrijfswoning blijft wonen. Het afwezig zijn van de verbinding tussen bedrijf en bewoners is dus illegaal want in strijd met het bestemmingsplan.

Om als ‘gewone burger’ zonder binding met een agrarisch bedrijf Iegaal in een agrarische bedrijfswoning te mogen wonen is omzetting van de agrarische bedrijfsbestemming naar woonbestemming nodig. Doordat steeds meer agrariërs stoppen met hun bedrijf zien we ook dat er steeds meer voormalige agrarisch bedrijfsbebouwing (VAB) leeg komt te staan. Voor deze bebouwing ontbreekt vaak een passende herbestemming en bestaat de kans op verrommeling en verloedering of erger nog, ondermijnende criminaliteit. Vaak bevatten VAB's ook nog asbesthoudend materiaal. Niet al deze Format 3: Projectplan (als einde van de definitiefase en in een geactualiseerde versie als einde van de ontwerpfase)

bebouwing kan een zinvolle herbestemming krijgen, zo is de afgelopen jaren wel gebleken, zodat de focus meer naar sloop zou moeten verschuiven. Door de asbest zijn de sloopkosten vaak erg hoog, reden waarom eigenaren zoeken naar kostendragers. De kostendrager wordt vaak gezocht in de toevoeging van een nieuwe burgerwoning op of (vlak) bij deze VAB's. Er is echter onvoldoende (beleidsmatige) ruimte om dit zonder meer toe te staan, omdat het buitengebied volgens onze lokale woonvisie in principe niet de juiste plek voor nieuwe burgerwoningen is. Gekoppeld aan de vraag naar woonruimte en het grote aanbod VAB's heeft dit ervoor gezorgd dat er de afgelopen jaren her en der woningen dan maar illegaal zijn ingericht of gerealiseerd. Deelproject 1: van agrarisch wonen naar wonen

We kennen voldoende situaties waar omzetting van ‘bedrijfswonen’ naar ‘burgerwonen’ niet mogelijk (uitspraak Raad van State over de plattelandswoning Peel en Maas-variant) of wenselijk was. Zoals al aangestipt n de inleiding zien we dat het buitengebied de laatste jaren aan het veranderen is. De ontwikkelingen die er (lokaal) voor zorgen dat land- en tuinbouw niet langer dominant zijn maken het misschien wenselijk en mogelijk om agrarische bedrijfswoningen gebiedsgericht om te zetten naar een woonbestemming. We gaan hiermee aan de slag in deelproject 1. Deelproject 2: woningen gerealiseerd in strijd met het bestemmingsplan

Daarnaast kennen we in ons buitengebied ook woningen die in strijd met het bestemmingsplan zijn gerealiseerd. Het gaat dan bijvoorbeeld om illegale woningsplitsingen of het na de toegestane termijn blijven gebruiken van tijdelijke bedrijfswoningen (bijvoorbeeld in loodsen of kantines). Hier kan (inmiddels) soms ook sprake zijn van inwoning of (pre-)mantelzorg. Ook deze woningen moeten 'uridisch geregeld’ worden. De juridische regeling kan diverse vormen aannemen: bijvoorbeeld een bestemmingsplan of (tijdelijke) omgevingsvergunning (al dan niet met een uitsterfoonstructie of persoonsgebonden overgangsrecht), handhaving met een passende hersteltermijn of een persoonsgebonden gedoogconstructie. De in de inleiding geschetste ontwikkelingen rechtvaardigen in de lijn van deelproject 1 de vraag of er ruimte is om deze illegale woningen (onder voorwaarden) toe te staan of niet. Dit is het onderwerp van deelproject 2. Deelproject 3: kostendrager sloop overbodige bebouwing bij woningen

uit deelprojecten

1 en 2

Prognoses van onder meer onderzoeksinstituut Alterra voorspellen voor Peel en Maas een Ieegstand van 24 hectare aan agrarisch vastgoed in 2030. Bij een omvang van deze grootte is maar voor een deel een passende herbestemming of sloop met een vorm van herbouw als kostendrager mogelijk. Permanente leegstand van de overgrote rest is vanwege de kans op verrommeling, verloedering en ondermijnende criminaliteit onwenselijk. In deelproject 3 onderzoeken we of en welke kostendragers mogelijk zijn om de overbodige (bedrijfs)bebouwing bij de woningen uit de deelprojecten 1 en 2 te laten slopen. De uitkomst van deelproject 3 is dus geen nieuw algemeen VAB-beleid, omdat VAB's zich niet beperken tot louter de woningen die binnen de reikwijdte van dit project vallen en we binnen dit project alleen oog hebben voor deze woningen en hun bijbehorende bebouwing. De ervaringen die we binnen deelproject 3 opdoen kunnen vanzelfsprekend wel dienen als input of bouwsteen voor dergelijk algemeen beleid. Omdat de stap vanuit kostendragers en de scope van dit hele project maar klein is, onderzoeken we ook of wonen, in welke vorm dan ook, een bijdrage zou kunnen leveren aan de opgaven in het buitengebied zoals die zijn verwoord in het Programma vitaal en verbonden buitengebied.

Doelstelling Beschrijving van het gewenste eindproduct en de bijdrage die het Ievert aan de gemeentelijke ambities en het gemeentelijke beleid. Eindproduct De hoofddoelstelling is samengevat te formuleren als zorgen voor een (beleids)kader om bestaande gevallen van ‘burger'wonen in het buitengebied te borgen in de toekomst. In de beschrijving van de aanleiding s al duidelijk geworden dat dit hoofddoel drie pijlers heeft: 1. Omzetten agrarische bedrijfswoningen in woningen We kijken gebiedsgericht of en onder welke voorwaarden omzetting van de agrarische bedrijfswoningen wenselijk en haalbaar is. Belangrijke items daarbij zijn de aard en de kwaliteiten Format 3: Projectplan (als einde van de definitiefase en in een geactualiseerde versie als einde van de ontwerpfase)

van de omgeving/het gebied (in hoofdzaak bijvoorbeeld land- en tuinbouw, wonen-recreatie of anders) en of een goede leefomgeving (qua bijvoorbeeld geluid, geur, luchtkwaliteit) mogelijk is. Anders gezegd: is de betreffende locatie als ‘burger'woonbestemming voldoende toekomstbestendig? Bij het antwoord op deze vraag gebruiken we ook de uitgangspunten van de lokale

woonvisie.

2. Waar mogelijk/wenselijk illegale woningen passend juridisch regelen De eerste stap bestaat uit controleren wat er illegaal gebouwd en/of in gebruik is. Daarna gaan we kijken of, mede op basis van de opbrengst uit deelproject 1, en onder welke voorwaarden we deze woningen wel of niet zouden kunnen toestaan. Qua voorwaarden kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een bijdrage aan de ontstening van het buitengebied door concreet of financieel bij te dragen aan de leegstandsopgave in het buitengebied. 3. Kostendrager sloop overbodige bebouwing We onderzoeken op welke manier de sloop van overbodige bebouwing bij de woningen uit de deelprojecten 1 en 2 (financieel) interessant gemaakt kan worden. Bijdrage gemeentelijke ambities en gemeentelijk beleid

Het project past in de volgende uitvoeringsafspraken uit de kaderstelling ruimte en economie: 1.1 We ondersteunen de beweging om de identiteit van de dorpen en de herkenbare historische landschappen te behouden en te versterken;

-

-

1.2 We benutten bestaande bebouwing en sturen op hergebruik boven uitbreiding en nieuwvestiging en daar waar dit niet mogelijk ís wordt er zorg gedragen voor hetgeen achterblijft; 3.2 We hebben oog voor de transitie n het landelijk gebied; 6,3 We bouwen op de juiste plek: op duurzame locaties.

Verder draagt het project bij aan twee uitvoeringsafspraken uit de kaderstelling integrale veiligheid: - _ We benaderen ondermijnende criminaliteit als een maatschappelijk probleem, niet enkel als een veiligheidsprobleem; - _ We bevorderen dat rechtsregels en voorschriften worden nageleefd door controle en het toepassen van bestuursrechtelijke, strafrechtelijke of privaatrechtelijke middelen. Projectresultaat Het omschrijven van het beoogde projectresultaat. Eventuele deelresultaten benoemen. Voor de in de deelprojecten 1 en 2 betrokken eigenaren creëren we een stuk rechtszekerheid. De woningen in kwestie hebben na uitvoering van het project namelijk een passende juridische status die ervoor zorgt dat er zonder juridische gevolgen zonder binding met een agrarisch bedrijf gewoond mag worden. Dit zorgt zeker in de situaties die een blijvend legale status krijgen voor een veel betere verkoopbaarheid van het betrokken vastgoed, zodat de kans op leegstand en daarmee verrommeling en verloedering afneemt. Agrarische bedrijfswoningen waar omzetting niet mogelijk is (deelproject 1) houden de agrarische bedrijfsbestemming. We kijken bij de betrokken woningen dan hoe en op welke termijn de binding tussen woning en agrarisch bedrijf hersteld kan worden.

Ook bij de woningen uit deelproject 2 onderzoeken we op welke wijze en op welke termijn naleving van de (bestemmings)regels weer mogelijk is. Overigens is het waarschijnlijk dat de deelprojecten 1 en 2 nog een ander resultaat gaan opleveren. We verwachten bij de controles namelijk mensen aan te treffen die qua sociale voorzieningen tussen wal en schip vallen en om die reden niet terecht kunnen in een reguliere woning. Deze mensen blijven als het ware onder de radar en zijn bij ons dus niet in beeld. Hier ligt een parallel met recreatieparken, wat vaak de enige plek is waar deze mensen nog (goedkoop en zonder al te veel belemmeringen) woonruimte kunnen bemachtigen. Nog afgezien van de (i)legaliteit is deze woonvorm ongewenst omdat deze mensen vaak hulp in een of meer (bijvoorbeeld financieel) vormen nodig hebben. Dit project is niet bedoeld om een oplossing voor de hulpvraag te bieden, maar kan wel een signaalfunctie vervullen richting onze collega's die zich met deze vraagstukken bezig houden als ook onze maatschappelijke partners (zoals Stichting Vorkmeer). Format 3: Projectplan (als einde van de definitiefase en in een geactualiseerde versie als einde van de ontwerpfase)

Het project kan gezien deelproject 3 de sloop van overbodige bebouwing bij de in de deelprojecten 1 en 2 betrokken woningen bewerkstelligen. Hiermee zorgen we voor een betere (ruimtelijke) kwaliteit van ons buitengebied en nemen we kansen voor ondermijning weg. Deelproject 3 kan verder input Ieveren aan of misschien de aanzet zijn voor nieuw of geactualiseerd algemeen VABbeleid.

Positionering project (organisatorisch, typering, omvang en afbakening) Bij positionering kan onderscheid gemaakt worden in de volgende aspecten: organisatorische positionering: verantwoordelijke afdeling aangeven; aangeven of het een majeur project betreft; - _ typering project op basis van rol van de gemeente: interactief versus zelfsturing; positionering van project in gebied: kaarlje met plangebied toevoegen; - _ omschrijven wat buiten het project valt; relaties met andere projecten en plannen. Organisatorische positionering Het project komt voort uit het Programma vitaal en verbonden buitengebied, meer specifiek het daarin beschreven deelproces Opgaven en dynamisch beleid. Dit valt, samen met de beleidsmatige aspecten van de onderwerpen wonen en ruimtelijke ordening, onder de taken en werkzaamheden van team Omgevingsontwikkeling. Controle, toezicht en handhaving is de verantwoordelijkheid van team Vergunningen, toezicht en handhaving. Typering Dit is een project op eigen gemeentelijk initiatief. Op basis van ons principe van meervoudige overheid is het daarom een zogenaamd blauw proces. De onderdelen van het project waar handhaving aan de orde is, zijn rood van kleur. Positionering Het project omvat het gehele buitengebied. Uitgangspunten en randvoorwaarden Beschrijf de algemene uitgangspunten en randvoorwaarden die bij de verdere planvorming gehanteerd moeten worden.

De algemene uitgangspunten en randvoorwaarden treffen we in eerste instantie aan in de (uitvoering van) de structuurvisie en bestemmingsplannen voor ons buitengebied en in de lokale woonvisie. Het beleid uit de nog vast te stellen omgevingsvisie zal richting de toekomst de centrale leidraad zijn, aangezien de uitvoering van dit project grotendeels onder vigeur van de Omgevingswet c.q. omgevingsvisie plaatsvindt. Aangezien de omgevingsvisie haar basis vindt in de bestaande beleidskaders geeft dit naar verwachting geen uitvoeringsproblemen.

2.

Projectorganisatie Interne projectorganisatie Geef aan wie bestuurlijk opdrachtgever, projectwethouder, ambtelijk opdrachtgever, projectleider en projectgroepleden zijn met hun taken en rollen in dit project. Eventueel organisatiestructuur in organogram

-

aangeven.

Bestuurlijk opdrachtgever: Rob Wanten, als bestuurlijk verantwoordelijke voor het Programma vitaal en verbonden buitengebied. Projectwethouder: Rob Wanten. Ambtelijk opdrachtgever: (geanonimiseerd) teammanager Omgevingsontwikkeling. Projectleider: (geanonimiseerd) Projectgroepleden: (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

Format 3: Projectplan (als einde van de definitiefase en in een geactualiseerde versie als einde van de ontwerpfase)

Externe projectorganisatie Geef aan wie de externe partijen zijn en hoe ze qua organisatie- en overlegstructuur in het project vertegenwoordigd zijn. Denk aan stuurgroep, klankbordgroep, etc. Externe partijen zijn niet nodig of wenselijk in dit project. Zoals aangegeven is dit een project op eigen gemeentelijk initiatief. Gezien de aard van het project bestaat ons “publiek” uit (huis)eigenaren en bewoners. Communicatie en overleg met de betrokken personen vindt op individuele basis plaats, omdat de specífieke details van elke situatie weer anders i.

3.

Projectfasering Omschrijf voor welke fase dit projectplan de afronding is. Beschrijf tevens de activiteiten per fase in hun onderlinge samenhang. Maak zo nodig en gewenst onderscheid tussen de verschillende deelplannen.

Geef daarbij ook de te nemen besluiten per fase aan.

Het project toekomstbestendig wonen buitengebied bestaat grofweg uit de volgende fasen die elkaar aanvullen, versterken en qua tijd (deels) kunnen overlappen: 1. inventariseren, categoriseren en screenen betrokken adressen via bureau-onderzoek: 2. analyseren bestaand beleid; 3. voor zover nodig ontwikkelen specifiek beleidskader voor dit project; 4. juridisch regelen in aanmerking komende woningen; 5. beëindigen niet te regelen gevallen: 6. veranderingen op perceelniveau in het buitengebied monitoren.

4.

Projectbeheersing Tijd Maak een tijdplanning. Vertaald naar de projectfasering verwachten we 9 tot 12 maanden nodig te hebben voor de fasen 1 tot en met 3. We denken voor de fasen 4 en 5 eenzelfde tijdsduur nodig te hebben. De totale projectduur neemt dus naar verwachting tot 2 jaar in beslag. We plaatsen hier wel de kanttekening bij dat als het beëindigen van niet te regelen situaties (fase 5) via een handhavingstraject moet gebeuren de tijdsduur vanwege de mogelijke juridische procedures en de benodigde hersteltermijn in die (individuele) gevallen nog jaren kan duren. Capaciteit en geld Maak een overzicht van benodigde uren per discipline en een projectbegroting. Uren fase 1: inventariseren,

categoriseren en screenen adressen

Deze fase bestaat uit het compleet maken en indelen van de lijst met adressen die binnen de reikwijdte van dit project vallen. We hebben vanuit het verleden al een behoorlijke lijst, denk bijvoorbeeld aan de woningen die als plattelandswoning Peel en Maas-stijl in het bestemmingsplan buitengebied waren opgenomen. Het gaat erom de lijst compleet te maken met situaties die bijvoorbeeld vanuit toezicht en handhaving of principeverzoek bij ons bekend zijn geraakt. Verder is het nodig om alle betrokken adressen te screenen op actualiteit met behulp van ons vergunningenbestand, lokale kennis, luchtfoto's en eventueel nog een controlebezoek. Het project omvat op deze manier zo'n 100 woningen, we verwachten per woning gemiddeld 4 uur onderzoek nodig te hebben, zodat het tijdbeslag op 400 uur komt. Uren fasen 2 en 3: analyseren bestaand beleid en ontwikkelen specifiek beleid

Het werk in de fasen 2 en 3 gaat op in het reguliere “beleidswerk” dat vanuit het Programma vitaal en verbonden buitengebied al plaatsvindt en plaats blijft vinden. Team OO neemt het voortouw, de fasen 2 en 3 nemen naar verwachting in totaal 100 uur in beslag. Uren fasen 4 en 5: juridisch regelen woningen

of beëindigen

niet te regelen gevallen

In de fasen 4 en 5 komen de juridische instrumenten op tafel in de vorm van bijvoorbeeld bestemmings-/omgevingsplan(nen), (tjdelijke) omgevingsvergunningen, persoonlijke gedoog- of Format 3: Projectplan (als einde van de definitiefase en in een geactualiseerde versie als einde van de ontwerpfase)

overgangsconstructie, handhavingsbeschikkingen. We weten in deze fase nog niet hoeveel woningen in fase 4 en hoeveel woningen in fase 5 terecht gaan komen. Het is daarom nu nog niet mogelijk om te beoordelen hoeveel uren nodig zijn en of die uren (deels) onderdeel kunnen zijn van het reguliere werk in de teams OO en VTH. Ter ilustratie: een handhavingstraject voor één individueel geval vraagt op basis van ervaringscijfers naar schatting 75 uur. Uren fase 6: ontwikkelen monitoringsinstrument

Voor fase 6 gaan we kijken of en op welke wijze monitoring mogelijk is. We verwachten daarvoor 30 uur nodig te hebben. Het daadwerkelijk monitoren valt buiten de scope van dit project, maar moet deel gaan uitmaken van het reguliere werk van team VTH. Als het monitoren naar behoren functioneert, neemt het hooguit enkele uren per maand in beslag. Projectbegroting In de begroting voor 2022 is een krediet gevraagd van € 50.000. Dit bedrag gebruiken we in eerste aanleg om collega's/projectgroepleden vrij te maken voor fase 1 van de projectfasering, aangezien dit werk een piek bovenop het reguliere werk is. Als er gedurende de uitvoering van het project aanvullende middelen nodig zijn (zoals mogelijk in de fasen 4 en 5, zie het kopje Capaciteit), doen we afhankelijk van het moment een separate kredietaanvraag of ramen we bij n een berap. Samengevat in tabelvorm komen capaciteit en geld op het volgende neer:

fase 1: inventariseren, categoriseren en screenen

wie aantal] uren | uren totaal | regulier tarief kosten OO/VTA| 100] 4 400[ nee[ €714,46°| €45.784,00

adressen

fase 2: analyseren bestaand

00

30

ja

70

ja

_

beleid

fase 3: ontwikkelen specifiek

00

-

beleidskader

fase 4: juridisch regelen in aanmerking komende woningen fase5: beëindigen niet te regelen gevallen

fase 6: ontwikkelen monitoringsinstrument

OO7VTH]| | VTH

p.m.]

p.m.

pm.]

pm.

p.m.

p.m.

pm.|

75

pm.|

pm.

p.m.

p.m.

30

ja

VTH

* tarief is het gemiddelde van de uurtarieven voor team OO en team VTH Kwaliteit

Geef aan hoe je de gewenste kwaiteit gaat beheersen. Aan het eind van het project is er qua illegaal woninggebruik en illegale woningbouw in het buitengebied als het ware een 0-stand bereikt. We willen als het kan voorkomen dat een project als dit periodiek, of beter blijvend herhaald moet worden. Het is dus van belang om een manier te vinden om ontwikkelingen te kunnen monitoren. Veranderingen in de eigendomssituatie zoals een verkooptransactie, kunnen een goede indicatie zijn dat bijvoorbeeld de binding tussen (agrarisch) bedrijf en bijbehorende bedrijfswoning verbroken raakt. Het kadaster registreert alle eigendomsmutaties, kadastrale informatie kan dus een waardevolle bron zijn voor de genoemde monitoring. We onderzoeken als onderdeel van het project of we met hulp van kadastrale informatie een monitorings-/controlemechanisme kunnen opzetten, wat we daarvoor nodig hebben en of het daadwerkelijk levert wat we ervan verwachten. Informatie

en communicatie

Verwoord de hoofdlijnen van het eventuele communicatieplan. Geef aan op welke momenten welke doelgroepen welke informatie krijgen. Beschrijf hoe het projectarchief wordt opgezet en beheerd.

Communicatie zal vanuit het projectteam op het niveau van de betrokken eigenaren/bewoners/gebruikers plaatsvinden. Format 3: Projectplan (als einde van de definitiefase en in een geactualiseerde versie als einde van de ontwerpfase)

_

Risico’s

Beschrijf de financiële, technische en juridische risico’s van het project. Risico's worden benoemd en de kans op voorkomen en impact ervan wordt ingeschat. Ook aangeven hoe deze risico's beheerst

kunnen

worden.

Omdat we gaan werken met wettelijke instrumenten als bestemmings-/omgevingsplan, omgevingsvergunningen en bestuursrechtelijke handhavingsmaatregelen is gaandeweg het project sprake van formele besluiten die openstaan voor bezwaar en beroep. We lopen in die zin het juridische risico dat een of meer besluiten onderuit gaan. Vanzelfsprekend gaan we zorgvuldig te werk, waarbij het risico zeker wat betreft handhaving laag is omdat het gaat om duidelijk illegale situaties. Financiële risico's gaan zeker wat betreft bestemmings-/omgevingsplan hand in hand met de juridische risico's (planschade), maar of er daadwerkelijk financiële risico's zijn en hoe hoog die dan zijn is pas tijdens het project beter in te schatten. Besluit College B&W

Format 3: Projectplan (als einde van de definitiefase en in een geactualiseerde versie als einde van de ontwerpfase)