2026-078 03 Ruimtelijke motivering TAM-IMRO Omgevingsplan Gebiedsontwikkeling Grashoek

Opdrachtgever: Projectnr: Datum:

Herver Projectontwikkeling B.V. PMA132 4 mei 2026

Opdrachtgever: Projectnr: Rapportnr: Status: Datum:

Herver Projectontwikkeling B.V. PMA132 202 60 429 VA01 PMA132 -Motivering TAM-OP Grashoek Vast te stellen 4 mei 2026

Opsteller: KP

-+C0 KP+ -

Verificatie: HVG

-+R0 HVG + -

Validatie: T 088 - 33 66 333 E info@kragten.nl

© 2025 Kragten Niets uit dit rapport mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Kragten. Het is tevens verboden informatie en kennis verwerkt in dit rapport ter beschikking te stellen aan derden of op andere wijze toe te passen dan waaraan in de overeenkomst toestemming wordt verleend.

HVG

-+V0 HVG + -

INHOUDSOPGAVE 1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding en................................ doel ................................ ................................ ................................................. 7 Plangebied ................................ ................................ ................................ .......................................................... 7 Vigerende plannen ................................ ................................ ................................ ................................................ 8 Leeswijzer ................................ ................................ ................................ ......................................................... 11

2.1 2.2 2.3

Gebiedsanalyse ................................ ................................ ................................ ................................................... 13 Visie planlocatie ................................ ................................ ................................ .................................................. 18 Toekomstige situatie ................................ ................................ ................................ ............................................19

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Rijksbeleid en instructieregels ................................ ................................ ................................ ................................ 25 Provinciaal beleid en instructieregels ................................ ................................ ....................................................... 29 Regionaal beleid ................................ ................................ ................................ ................................................. 35 Gemeentelijk ................................ beleid ................................ ................................ .............................................36 Kaderstelling Ruimte ................................ ................................ ................................ ............................................40

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

Inleiding ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ 45 Gezondheid ................................ ................................ ................................ ....................................................... 45 Geluid van wegen, spoorwegen en industrieterreinen ................................ ................................ ..................................49 Archeologie en cultuurhistorie ................................ ................................ ................................ ................................ 51 Bodem ................................ ................................ ................................ ................................ ................................54 Natuur ................................ ................................ ................................ ................................ ................................57 Omgevingsveiligheid ................................ ................................ ................................ ............................................59 Kabels en leidingen ................................ ................................ ................................ .............................................62 Luchtkwaliteit ................................

................................ ................................ ..................................................... 62 Geur (veehouderijen) ................................ ................................ ................................ ...........................................63 Activiteiten en milieuzonering ................................ ................................ ................................ ................................ 64 Trillingen ................................ ................................ ................................ ................................ ................................ 66 Verkeerskundige aspecten ................................ ................................ ................................ .....................................67 Weging van het waterbelang ................................ ................................ ................................ .................................68 M.e.r. -beoordeling ................................ ................................ ................................ ............................................... 70

5.1 5.2 5.3

Algemeen ................................ ................................ ................................ .......................................................... 75 Verbeelding ................................ ................................ ................................ ....................................................... 75 Regels ................................ ................................ ................................ ................................ ................................75

6.1 6.2

Kostenverhaal ................................ ................................ ................................ .................................................... 77 Nadeelcompensatie ................................ ................................ ................................ .............................................78

5

7.1 7.2

Participatietraject ................................ ................................ ................................ ................................................. 79 Vooroverleg ................................ ................................ ................................ ....................................................... 79

Bijlagen bij motivering Bijlage 1 Stedenbouwkundige schets Bijlage 2 Concept Landschappelijk compensatieplan bedrijf Bijlage 3 Concept Landschappelijk compensatieplan wonen Bijlage 4 Beeldkwaliteitplan Bijlage 5 Akoestisch onderzoek Bijlage 6 Archeologisch onderzoek Bijlage7

Verkennend bodemonderzoek (asbest) Roomweg

Bijlage8

Asbestinventarisatie 3 stallen en afdak Helenaveenseweg 6

Bijlage9

Asbestinventarisatie schuur Roomweg

Bijlage10 Asbestinspectie Helenaveenseweg en Roomweg Bijlage11 Oriënterend doorlatendheidsonderzoek Roomweg Bijlage21 Ecologische quickscan Bijlage31 Stikstofonderzoek Bijlage41 Agrarisch geuronderzoek Bijlage51 Weging waterbelang Bijlage61 Omgevingsdialoog

6

1

INLEIDING

1.1

Aanleiding en doel Aan de noordzijde van de kern Grashoek in de gemeente Peel en Maas ligt het planvoornemen een woningbouwontwikkeling te realiseren om te voorzien in de woonbehoefte van de kern Grashoek. Op de gronden van de bedrijfslocatie aan de Helenaveenseweg 6 en 6a en de omliggende agrarische gronden is de woningbouwontwikkeling en de verplaatsing en uitbreiding van het bestaande bouwbedrijf aan de Roomweg 83 voorzien. Omdat de beoogde ontwikkeling op basis van het ‘’Omgevingsplan gemeente Peel en Maas ’’ niet is toegestaan, dient het omgevingsplan gewijzigd te worden. In dit kader is de voorliggende motivering opgesteld als onderdeel van het TAM -omgevingsplan. Hiermee wordt, tezamen met de bijbehorende regels en verbeelding, voorzien in een actueel juridisch-planologisch kader waarmee de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt.

1.2

Plangebied Het plangebied ligt aan de noordwestzijde van de kern Grashoek en omvat de percelen kadastraal bekend als Helden, sectie L, nummers 103 (gedeeltelijk), 327, 408, 409, 410, 4 11, 453 (gedeeltelijk), 454 (gedeeltelijk), 468 (gedeeltelijk), 629, 630, 632 en 633 . Op de navolgende afbeeldingen is de globale ligging van het plangebied weergegeven op een topografische kaart en is vervolgens de exacte begrenzing van het plangebied weergegeven op een luchtfoto metkadastrale grenzen.

Globale ligging plangebied, middels een rode

cirkel aangeduid op een topografische kaart.

7

Begrenzing plangebied met een blauwe lijn geprojecteerd op een luchtfoto met kadastrale grenzen.

1.3

Vigerende plannen Voor het gehele plangebied geldt per 1 januari 2024 het ‘’Omgevingsplan gemeente Peel en Maas ’’. Binnen het tijdelijke deel van dit omgevingsplan zijn van rechtswege de volgende bestemmingsplannen van toepassing: - ‘’Buitengebied Peel en Maas ’’, - 1e reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied Peel en Maas. - ‘’Parapluplan Parkeernota Peel en Maas ’’. In de navolgende subparagrafen wordt nader ingegaan op deze van rechtswege van toepassing zijnde bestemmingsplannen.

1.3.1

Buitengebied Peel en Maas Voor het plangebied , uitgezonderd de bestaande bedrijfslocatie Roomweg 81/83, is van rechtswege het bestemmingsplan ‘’Buitengebied Peel en Maas ’’ van toepassing , zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Peel en Maas op 24 december 2014 .

8

Ter hoogte van het plangebied geldt op grond van dit bestemmingsplan grotendeels de bestemming ‘Agrarisch’. De voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor agrarisch bedrijfsmatig en hobbymatig gebruik, met de daaraan ondergeschikte functies, zoals onder meer extensief dagrecreatief medegebruik, groenvoorzieningen, paden, ontsluitings- en parkeervoorzieningen en boven- en/of ondergrondse waterhuishoudkundige voorzieningen. De realisatie van woningen en de verplaatsing en uitbreiding va n het bedrijf is binnen deze bestemming niet toegestaan. Voor een beperkt deel van het plangebied geldt de bestemming ‘ Bedrijf – Niet agrarisch verwant’ met de functieaanduiding ‘caravanstalling’ . De voor ‘Bedrijf – Niet agrarisch verwant’ aangewezen gronden zijn in hoofdzaak bestemd voor niet – agrarisch verwante bedrijven in categorie 1 en 2 die in de ‘lijst van bedrijfsactiviteiten, behorende bij het bestemmingplan ‘’Buitengebied Peel en Maas ’’ zijn opgenomen.

Daarnaast zijn de gronden aangewezen als caravanstalling en zijn de volgende ondergeschikte bestemmingen, toegestaan binnen deze bedrijfsbestemming : • Uitoefening van een beroep of bedrijf aan huis overeenkomstig het bepaalde in artikel 12.4.3 van het vigerende bestemmingsplan; • evenementen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 12.4.2 van het vigerende bestemmingsplan; • paardrijbakken ten behoeve van het hobbymatig houden van paarden; • groenvoorzieningen; • tuinen, erven en terreinen; • paden, wegen, ontsluitings - en parkeervoorzieningen; • boven- en/of ondergrondse waterhuishoudkundige voorzieningen. Voor een klein deel van het plangebied zijn de gronden aangewezen als de bestemming ‘Verkeer’. De voor ‘Verkeer' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verkeersfunctie, voet- en rijwielpaden, groenvoorzieningen, waaronder bermen en beplanting, nutsvoorzieningen, kunstwerken, waterlopen en waterpartijen, vervoersvoorzieningen, zoals bushokjes/abri's, straatmeubilair, boven - en/of ondergrondse waterhuishoudkundige voorzieningen. Verder is voor een deel van de gronden binnen het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 5’ van toepassing.

De voor ‘Waarde – Archeologie – 5’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voo r de instandhouding en bescherming van de archeologische waarden en oudheidkundige waardevolle elementen, in het bijzonder voor gebieden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Daarnaast is nog een aantal gebiedsaanduidingen opgenomen • Ter plaatse van de aanduiding 'kernrandzone' (hele plangebied) zijn de gronden tevens bestemd als buffer tussen woon- en leefkernen en het buitengebied, ter bescherming van het woon- en leefklimaat in de kernen. • Ter plaatse van de aanduiding ' wro - zone - wijzigingsgebied 3 bd ' (hele plangebied) zijn de gronden tevens bestemd voor instandhouding van beekdalen/rivierdal. • Ter plaatse van de aanduiding ' ontwikkelingszone bebouwingslinten' (zuidwestelijk deel plangebied) zijn de gronden tevens bestemd als ontwikkelingszone voor bebouwingslinten. Er is geen afwijkings - of wijzigingsbevoegdheid opgenomen op basis waarvan de ontwikkeling van de beoogde woningen en de verplaatsing en uitbreiding van het bedrijf – niet agrarisch verwant kan worden toegestaan.

9

Dit betekent dat de beoogde ontwikkeling strijdig is met het van rechtswege vigerende ‘’Omgevingsplan gemeente Peel en Maas ’’. Onderstaande afbeelding geeft een weergave van het vigerende planologische kader.

Vigerend bestemmingsplannen (O mgevingsplan van rechtswege).

1.3.2

1e reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied Peel en Maas Voor de bestaande bedrijfslocatie Roomweg 81/83, is van rechtswege het bestemmingsplan ‘’1e reparatieherziening bestemmingsplan Buitengebied Peel en Maas’’ van toepassing, zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Peel en Maas op 15 december 2015. Ter hoogte van bestaande bedrijfslocatie Roomweg 81/83 geldt op grond van dit bestemmingsplan de bestemming ‘Bedrijf – Niet agrarisch verwant’ . De voor ‘ Bedrijf – Niet agrarisch verwant’ ’ aangewezen gronden zijn onder andere bestemd voor niet-agrarisch verwante bedrijven in categorie 1 en 2 conform de 'Lijst van bedrijfsactiviteiten' en wonen in een bedrijfswoning, met de daaraan ondergeschikte functies. De bedrijfsactiviteiten en bedrijfswoning op de bedrijfslocatie Roomweg 81/83 wijzigen niet. Er zijn geen nieuwe ontwikkelingen op dit deel van het plangebied voorzien.

10

1.3.3

Parapluplan Parkeernota Peel en Maas Voor het gehele plangebied is het ‘’Parapluplan Parkeernota Peel en Maas ’’ van toepassing , zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Peel en Maas op 19 juni 2018 . In dit bestemmingsplan zijn de gemeentelijke parkeernormen juridisch-planologisch verankerd. In de regels van het voorliggende TAM-omgevingsplan zijn de gemeentelijke parkeernormen eveneens juridisch-planologisch verankerd. Daarmee is geborgd dat te alle n tijde wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid , overeenkomstig de gemeentelijke parkeernormen. Voor meer informatie wordt verwezen naar paragraaf 0 .

1.4

Leeswijzer In hoofdstuk 2 is een beschrijving opgenomen van de huidige situatie binnen het plangebied en de beoogde ontwikkeling. Hoofdstuk 3 gaat in op de van toepassing zijnde beleidsaspecten. In hoofdstuk 4 worden de randvoorwaarden en onderzoeksaspecten beschreve n. De juridische opzet van dit plan wordt nader toegelicht in hoofdstuk 5 en de economische uitvoerbaarheid is omschreven in hoofdstuk 6. Hoofdstuk 7 bevat een beschrijving van het participatietraject en in hoofdstuk 8 wordt tot slotde procedure beschreven.

11

2

GEBIEDSANALYSE EN VISIE

2.1

Gebiedsanalyse

2.1.1

Huidige situatie plangebied en omgeving Het plangebied ligt grotendeels ingeklemd tussen de Roomweg en Helenaveenseweg. Deze wegen vormen ook duidelijk de hoofdstructuur van het dorp. Dit zijn traditionele linten waaraan bebouwing is geconcentreerd. De historische kern van het dorp ligt rond de kruising van Roomweg en Helenaveenseweg. Naar het noorden en westen van het plangebied zie je een duidelijke overgang naar agrarisch gebied met grote open kavels, weilanden en maisvelden. In de huidige situatie is het overgrote deel van het plangebied onbebouwd en zijn de gronden overwegend in landbouwkundig gebruik . Daarnaast staan op een gedeelte van het plangebied momenteel nog agrarische gebouwen, die bij de ontwikkeling van de locatie gesaneerd zullen worden. Aan de Helenaveensew eg is de bedrijfswoning van het bedrijf (niet-agrarisch verwant) gesitueerd. Aan de noordzijde van het plangebied zijn de bedrijfsgebouwen van bouwbedrijf Verhaegh gelegen. Direct grenzend aan het plangebied aan de noordwestrand loopt de Groote Molenbeek. Aan de overzijde hiervan ligt een bedrijfskavel met een grootschalig bedrijfsgebouw. Ten noorden van het plangebied, direct tegen de bedrijfslocatie, is het wijn en golfdomein ‘Kapelkeshof’ gelegen. Aan het lint van de Helenaveenseweg liggen een aantal woningen, waarvan de achtertuinen grenzen aan het plangebied.

Onderstaande afbeelding geeft de huidige situatie van het plangebied met de (omliggende) functies weer.

Kappellekeshof

Verhaegh

13

Huidige situatie plangebied en de directe omgeving.

14

2.1.2

Historie Omstreeks 1900 Omstreeks 1900 bestaat Grashoek nog niet als dorp. Er zijn enkele verspreide boerderijen zichtbaar binnen een kenmerkende rechtlijnige verkavelingsstructuur en ontginningswegen. Het landschap wordt gekenmerkt door heidevelden, bospercelen en de eerste aanzet tot agrarische exploitatie. De structuur is landelijk en extensief, zonder dorpskern. Omstreeks 1950 Voor het eerst verschijnt de naam ‘Grashoek ’ op de kaart. Er is een bescheiden dorpsstructuur zichtbaar met enkele straten en gebouwen. Een school en kerk worden vermeld. Oude paden veranderen in wegen en sluiten aan op het regionale netwerk, wat de toegankelijkheid en de positie van het dorp versterkt. Rondom de kern is nog sprake van veel open agrarisch landschap en verspreide bospercelen. Omstreeks 1980 Grashoek is inmiddels een herkenbare dorpskern met woonstraten geworden. Planmatige uitbreidingen hebben plaatsgevonden, vooral ten zuiden en oosten van de oorspronkelijke kern. Straatpatronen zijn nog vrij eenvoudig, maar we zien al meer structuur en blok vorming. Er heeft schaalvergroting plaatsgevonden op de landbouwgronden en bossen zijn deels gebleven aan de randen. Het oude padenpatroon is nog duidelijk herkenbaar in de omgeving. Grashoek wordt een duidelijke kern in het agrarisch landschap met bijbeho rende kleinschalige voorzieningen.

Omstreeks 2023 De bebouwde kom is voor G rashoekse begrippen flink uitgebreid, vooral aan de zuid - en westzijde. Nieuwe woonstraten zijn toegevoegd. De karakteristiek V-vorm gevormd door de agrarische linten Roomweg en de Helenaveens eweg is duidelijk zichtbaar met een vierkante dorpskern ontstaan binnen de oude structuur van karakteristiek paden.

2.1.3

Hoogteligging Onderstaande hoogtekaart laat zien dat het gebied een natuurlijk verloop kent van hoger naar lager, waarbij de woongebieden duidelijk zijn opgehoogd. De beekzone ligt lager, waarbij de noordoost hoek van het plangebied het laagst gelegen is. Deze laaggelegen zones zij n gevoelig voor wateraccumulatie. Daar waar ontwikkeling gewenst is zal het gebied opgehoogd moeten worden, waarbij de laagtes in stand gehouden of verder gevormd moeten worden om de juiste afwatering en het bergend vermogen te realiseren. Uiteindelijk verloopt deze richting de Groote Molenbeek.

15

Hoogtekaart

2.1.4

Bodem De gronden in het gebied staan aangeduid als ‘Gooreerdgronden’ en zijn ontstaan in de natte lage delen van het zandlandschap. De bovenste laag bevat humus, die ligt op een arme, zandige onderlaag. De gronden zijn veelal natte gronden. Gooreerdgronden komen dus voor op de natte plekken in gebieden met beekeerdgronden. Deze gronden zijn over het algemeen geschikt voor woningbouw, mits er rekening wordt gehouden met duurzaam waterbeheer en eventuele lokale bodemomstandigheden. Het is aan te raden om bij specif ieke bouwplannen een gedetailleerd bodemonderzoek uit te voeren.

Bodemkaart

16

2.1.5

Water Direct naast het plangebied ligt een primaire watergang: de Groote Molenbeek, deze loopt in noordzuidelijke richting. Ten noorden van het plangebied vertakt deze ook in de Grashoekerloop, dit is een secundaire waterloop. Daarnaast liggen er diverse sloten in en rondom het plangebied. De RHG bevindt zich op +33,0 NAP, wat op het laagste punt betekent 0,2m onder maaiveld en op het hoogste punt 1,7m onder maaiveld. De RLG bevindt zich op +31.30 NAP, wat op het laagste punt betekent 1,90m onder maaiveld en op h et hoogste punt 3,4 m onder maaiveld.

Legger Waterschap Limburg

Grondwatertrappen

2.1.6

Verkeer Grashoek is een kleinschalig en landelijk gelegen dorp in de gemeente Peel en Maas, in het noorden van de provincie Limburg. Het dorp ligt centraal tussen de grotere kernen Panningen en Meijel, en is goed bereikbaar via regionale wegen. De Helenaveenseweg en Roomweg vormen de belangrijkste toegangswegen tot het dorp en sluiten aan op de N277 (Napoleonsbaan), die een directe verbinding biedt richting Venlo, Roermond en de A67 richting Eindhoven. Openbaar vervoer is beperkt, maar er is een buurtbusverbinding met nabijgelegen dorpen en voorzieningen. Dankzij de rustige ligging en de groene omgeving is Grashoek aantrekkelijk voor fietsers. Het plangebied bevindt zich in de oksel van de Roomweg en de Helenaveenseweg, op loopafstand van het dorpscentrum. De Roomweg en de Helenaveenseweg vormen tevens belangrijke toegangswegen tot het dorp.

17

Tegenover de ontwikkellocatie ligt de Johan Spruijtstraat, die doorloopt richting de woonwijk ten oosten van het plangebied. Ter hoogte van de kerk gaat de Helenaveenseweg over in de Pastoor Vullingsstraat, die eveneens het dorp verder in voert.

Verkeerstructuur

2.2

Visieplanlocatie De ligging van het plangebied op de overgang tussen dorp en buitengebied geeft aanleiding om hier met het ontwerp op in te spelen. Dit betekent dat de dichtheid zich aan de zuidzijde concentreert en er naar het noorden meer openheid ontstaat in de overgang naar het landschap, de open groene ruimte. Daarnaast zijn er langs het lint (Roomweg) al enkele kenmerkende erfstructuren te herkennen van met name agrarische bedrijven. Ook dit geeft aanleiding om binnen het ontwerp richting deze structuur te gaan. Tussen de bedrijfslocatie en de woningbouwontwikkeling wordt in het lagergelegen gebied een brede landschappelijke zone gerealiseerd, met ruimte voor wateropvang en landschapsontwikkeling. Het gebied vormt een mooie overgang van de dorpsrand naar het buitengebied aan de Roomweg met zijn erven.

18

Centraal in het ontwikkelplan is een introvert erf gelegen met de toegang in het verlengde van de Johan Spruijtstraat. Het erf wekt de suggestie van een oorspronkelijk boerenerf op de locatie aan de Roomweg zoals deze gesitueerd zijn aan het agrarische lint, de Roomweg. Hieromheen wordt een lus gerealiseerd met twee aansluitingen op de Roomweg. De hieraan gelegen woningen vormen een front met grotere kavels richting de beekzone en het groene middengebied. Vanaf de dorpskern verloopt de bebouwing in dichthei d om een passend verloop te realiseren vanuit het dorpshart. Het hemelwater wordt vanuit de wijk richting de groene zone geleid waar het geborgen wordt en vervolgens zijn aansluiting vindt op de beekzone. De bedrijfslocatie zal een hoogwaardige inrichting krijgen met panden passend in de omgeving qua opzet, maatvoering, beeldkwaliteit en groene inpassing in de omgeving.

Visie O ntwikkeling Grashoek

2.3

Toekomstige situatie De ontwikkeling betreft de realisatie van een nieuwe woonlocatie met 46 woningen. De bestaande bedrijfslocatie aan de Helenaveenseweg wordt verplaatst naar de Roomweg. Hier wordt het bestaande bedrijfsperceel verder uitgebreid. Ten behoeve hiervan worden de voormalige agrarische gebouwen die momenteel nog binnen het plangebied gelegen zijn gesloopt , waarbij de voormalige agrarische bedrijfswoning wordt omgezet naar een reguliere woning . Onderstaande afbeelding geeft het stedenbouwkundige plan weer.

19

Stedenbouwkundig plan (zie ook bijlage 1) , 9 december 2025 . Ter plaatse van de blauwe ster wordt de bestaande bedrijfswoning omgezet naar een regulier woning.

2.3.1

Woningbouwlocatie Woningbouwprogramma De woningbouwontwikkeling bestaat uit de volgende onderverdeling: • 1 6 woningen worden gerealiseerd binnen de vrije sector; • 30 woningen worden gerealiseerd binnen het betaalbare segment (tot €405.000 (2025)), waarvan 1 4 woningen als sociale huurwoning worden uitgevoerd.

20

Woningbouwopzet De woningbouwontwikkeling bestaat uit verschillende ‘gebieden’ met elk een eigen karakter en samenhangende opbouw. In het noorden ontstaat een kleinschalig hof, ontworpen met de sfeer van een voormalig boerenerf. Binnen dit autoluwe hof worden diverse woningtypen gecombineerd, rijwoningen en tweekappers. Het hof krijgt een groene inrichting met ruimte voor bovengrondse afvoer van hemelwater en biedt door zijn introvertheid en rustige sfeer een duidelijke gemeenschappelijkheid. Parkeren wordt zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken, bijvoorbeeld door het in te passen aan de randen of achter bebouwing en omsloten door groen. Rondom het hof wordt een lusvormige structuur geïntroduceerd, waarin ruimere kavels zijn opgenomen met tweekappers en vrijstaande woningen en dichter tegen het dorp een strook met rijwoningen. Deze opzet biedt een gevarieerd woonmilieu en een heldere zacht e overgang naar het buitengebied. In de nabijheid van het dorpshart sluiten de dichtheid en de korrelgrootte aan bij het dorpse karakter van Grashoek, met een mix van tweekappers en rijwoningen, begeleidend aan het lint of het hier tweezijdig bebouwde deel van de lus. Aan de Helenaveens eweg worden in het lint een tweetal tweekappers op ruime percelen toegevoegd. De bestaande bedrijfswoning wordt hier behouden en omgezet naar een reguliere burgerwoning.

Deze differentiatie in woningtypen en dichtheden draagt bij aan een gevarieerd woonmilieu dat goed aansluit bij het dorpse karakter van Grashoek. De aansluiting op het bestaande dorp vormt ook een belangrijk uitgangspunt. Aan de zijde van het dorpslint aan de Roomweg wordt de overgang vormgegeven met woningtypologieën in een hogere dichtheid, waarmee het bestaande lint op een goede manier wordt afge rond. Tevens wordt ook aan de oostzijde van de Roomweg tussen Roomweg 62 a en 64 een nieuwe burgerwoning toegevoegd. Deze woning wordt in dezelfde rooilijn en met vergelijkbare hoogte als naastgelegen woningen gerealiseerd.

2.3.2

Bedrijfskavel Roomweg 83 De bedrijfsbebouwing op de locatie aan de Roomweg 83 wordt groen ingepast. De bebouwing wordt achterwaarts geplaatst op enige afstand van de Roomweg , waarbij aansluiting wordt gezocht bij de bestaande bedrijfsbebouwing . Het oorspronkelijke woonhuis blijft hierdoor vrijstaand en de dominantie van de nieuwe bedrijfspanden aan de Roomweg wordt beperkt in de beleving. Het passende beeld wordt nog verder versterkt door de toekomstige inrichting van het gevelbeeld en de voorplaatsing van groene elementen. Het voorterrein wordt ingericht voor parkeren en landschappelijke inpassing, zoals op onderstaande afbeelding is weergegeven:

21

Terrein Roomweg 83 , 9 december 2025

2.3.3

Landschappelijke inpassing: roenstructuur g en beekzone In de opzet van de nieuwe woonbuurt speelt de naastgelegen beek een belangrijke rol. Er wordt een royale groene bufferzone langs de beek gerealiseerd, die niet alleen zorgt voor ecologische en hydrologische kwaliteit, maar ook functioneert als een aantrekkelijke recreatieve buitenplaats. De beekzone wordt landschappelijk ingericht en biedt ruimte aan de benodigde waterberging, het maken van een ommetje en informeel spelen en ontdekken. De centrale groene zone (privaat) biedt eveneens ruimte voor waterberging binnen het totaalsysteem. Zichtbaar open water is hier de wens in een landschappelijke omgeving met ruimte voor grasland bosschages en informeel geplaatste bomen. In de overgang van de woningbouwontwikkeling wordt een rechtlijnige bomenrij geplaatst aanpalend aan de weg en de daar geprojecteerde sloot. Aan de zijde van het bedrijfskavel, wordt deze stevig ingepakt met een houtopstand bestaande uit bomen, boomvormers en een onderbegroeiing. In bijlage 2 en 3 bij de motivering en bijlage 3 en 4 bij de regels is het concept Landschappelijk inpassingsplan opgenomen.

2.3.4

Beeldkwaliteit Voor de woningbouwlocatie en de aangrenzende uitbreiding van het bedrijfsperceel is een beeldkwaliteitsplan (BKP) (Kragten, BKP Grashoek, PMA132, 9 december 2025 ) opgesteld waarin voor de architectonische en stedenbouwkundige vormgeving van het plan de beeldkwaliteit nader is uitgewerkt. Het BKP is opgenomen als bijlage 4 . Om de realisatie van de gewenste (landschappelijke) inrichting te borgen is in de regels een voorwaardelijke verplichting opgenomen die aangeeft dat de (landschappelijke) inrichting dient plaats te vinden conform het beeldkwaliteitsplan.

22

23

3

BELEIDSKADER

3.1

Rijksbeleid en instructieregels

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet, heeft de rijksoverheid de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. In de NOVI wordt een toekomstbeeld geschetst van een Nederland:  dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water;  met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap;  waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen en een productief en aantrekkelijk platteland;  met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast;  waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten;  dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren;  waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water;  dat openstaat voor verandering en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving.

Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit zijn de 'nationale belangen' . In totaal zijn er 21 nationale belangen geformuleerd. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeemverantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zi jn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voorbeelden hiervan zijn het:  Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;  Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;  Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte;  Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem;  Zorgdragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten;  Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);  Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater;  Verbeteren en beschermen van biodiversiteit;  Behouden en versterken van cultureel erfgoed

en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang.

25

Toetsing Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn met name de algemene belangen zoals het waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving, het zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte en het waarborgen van de waterveil igheid en de klimaatbestendigheid van belang. Verder geldt dat sprake is van een lokale ontwikkeling, waarbij geen specifieke nationale belangen zoals genoemd in het NOVI in het geding zijn. Conclusie De beoogde ontwikkeling wordt passend geacht binnen de kaders van de N OVI.

3.1.2

Instructieregels Rijk )(AMvB’s De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's):  het Omgevingsbesluit (Ob);  het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl);  het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal);  het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet. Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels:  Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl);  Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl);  Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl);  Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl);  Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl);  Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzin g van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl);  Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere geva llen kunnen burgemeester en wethouders de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl. Toetsing Ten aanzien van de beoogde ontwikkeling wordt in deze motivering getoetst aan de volgende instructieregels uit het Bkl:  Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl), nader toegelicht in paragraaf 4.7 ;  Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl), nader toegelicht in paragraaf 4.14 ;

26





Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl), nader toegelicht in de diverse paragrafen in hoofdstuk 4 ; Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl), nader toegelicht in de paragrafen 4.4 en 3.1.3 .

Conclusie Het plan geeft invulling aan de instructieregels zoals opgenomen in het Bkl.

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. De instructieregel in artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een n ieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Artikel 5.129g (zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand) 1. Dit artikel is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, en detailhandelsvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. 2. Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouw ing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien. 3.

Voor de toepassing van het tweede lid, onder b, wordt tot het stedelijk gebied niet gerekend een stedelijke ontwikkeling waarvoor: a. op grond van het omgevingsplan een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit is vereist; en b. nog geen toepassing is gegeven aan het tweede lid. 4. Als een omgevingsplan voorziet in de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en de beoordeling van de behoefte aan een stedelijke ontwikkeling betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de mogelijke of actuel e economische gevolgen van die vestiging, heeft die beoordeling alleen tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Toetsing Artikel 5.129g van het Bkl bepaalt dat de ladder voor duurzame verstedelijking betrekking heeft op een stedelijke ontwikkeling die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het woningbouwplan in relatie met de omgeving bepaalt of het plan voldoende substantieel is. Artikel 5.129g Bkl geeft geen ondergrens aan. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn hiervoor lijnen uitgezet.

27

Bij woningbouw is vanaf 12 woningen sprake van een stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Gelet op het beoogde aantal woningen kan mede op grond van jurisprudentie uit het verleden worden gesteld dat in het voorliggende geval sprake is van een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking. Hoewel de ontwikkeling niet plaatsvindt binnen bestaand stedelijk gebied, is het plangeb ied in directe aansluiting op het bestaand bebouwd gebied van de kern Grashoek gelegen. In het voorliggende geval wordt invulling gegeven aan een concrete en actuele behoefte aan woningen. De ontwikkeling is ook regionaal afgestemd en akkoord bevonden. Hiervoor wordt onder meer verwezen naar de paragrafen 3.2 .3 en 3.3.1 . Daarnaast is voor voorliggende locatie in 2024 door BRO een ‘leefbaarheidsonderzoek’ uitgevoerd (in opdracht van het dorpsoverleg Grashoek en werkgroep wonen van het dorpsoverleg Grashoek ). In aanvulling op dit onderzoek is door de initiatiefnemer een ‘woonbehoefteonderzoek’ uitgevoerd. Hieruit wordt geconcludeerd dat: • Uit het onderzoek blijkt dat de woningvraag in Grashoek aanzienlijk groter is dan het huidige gemeentelijke woningbouwprogramma op dit moment toestaat.

De uitkomsten tonen aan dat er een breed gedragen behoefte bestaat aan betaalbare koopwoningen in het se gment tussen €250.000 ,00 en €405.000, 00 goed voor circa twee derde van de respondenten. Slechts een klein deel van de ondervraagden (ongeveer 4%) geeft de voorkeur aan een huurwoning. • Ook blijkt dat de meeste respondenten uitgaan van een financieel haalbare situatie, waarbij meer dan 40% de mogelijkheden baseert op een toetsing van eigen middelen. Dit duidt op een concrete en onderbouwde koopintentie. • De voorkeur voor woningtypen laat een divers maar herkenbaar beeld zien. Met name twee -ondereen-kapwoningen (26%) en tussenwoningen (24%) zijn populair, gevolgd door levensloopbestendige woningen (13%) en een beperkter aandeel vrijstaande woningen. De overgrote meerderheid kiest voor een volledig afgebouwde woning, wat duidt op een voorkeur voor direct bewoonbare nieuwbouwwoningen in plaats van casco - of zelfbouwvarianten. • De gewenste kavelgroottes liggen hoofdzakelijk tussen 150 en 300 m², terwijl de meeste respondenten een woning wensen met een gebruiksoppervlakte tussen 100 en 200 m² en een inhoud van 350 tot 500 m³. De meest gewenste bouwvorm is een twee lagen met kap. De resultaten tonen aan dat de actuele en toekomstige woningbehoefte de huidige planologische capaciteit in Grashoek overstijgt.

De beschikbare ruimte binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma is onvoldoende om te voorzien in de geconstateerde vraag. Me t name binnen het betaalbare koopsegment en voor doorstromers en jonge gezinnen is sprake van een duidelijke kwantitatieve en kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Daarnaast blijkt dat ook senioren in toenemende mate behoefte hebben aan passende, levensloopbestendige woningen binnen de eigen kern. Daarmee ondersteunt het onderzoek het beleidsdoel om ouderen de mogelijkheid te bieden om in Grashoek te blijven wonen, e n tegelijkertijd doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Vanuit de optiek van de Omgevingswet en de daarin verankerde evenwichtige toedeling van functies aan locaties, draagt de voorgestelde ontwikkeling bij aan een goede ruimtelijke ordening. De nieuwe woningen voorzien aantoonbaar in een actuele, lokale behoef te, versterken de leefbaarheid van het dorp en passen binnen de ruimtelijke structuur van de kern Grashoek.

28

Tevens sluit de ontwikkeling aan bij het gemeentelijk en regionaal woningbouwbeleid, dat gericht is op behoud van vitaliteit van kleine kernen en stimulering van lokale wooncarrières. Conclusie De ontwikkeling betreft een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in de ladder voor duurzame verstedelijking. Het woonbehoefteonderzoek onderbouwt dat er sprake is van een duidelijke, actuele en duurzame woningbehoefte in Grashoek, die de bestaande planologische capaciteit overstijgt. De resultaten bevestigen dat de voorgenomen ontwikkeling aan de Helenaveenseweg noodzakelijk en doelmatig is om te kunnen voorzien in deze lokale vraag. De geplande woningbouw sluit aan bij de uitkomsten van het onderzoek en levert een concrete bijdrage aan het realiseren van een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad binnen de gemeente Peel en Maas. Vanuit planologisch en beleidsmatig perspectief is daarmee sprake van een goede en zorgvuldig gemotiveerde ruimtelijke ontwikkeling, die voldoet aan de eisen van de Ladder voor duurzame verstedelijking en past binnen de doelstellingen van de Omgevingswet.

3.2

Provinciaal beleid en instructieregels

3.2.1

Omgevingsvisie Limburg Op 1 oktober 2021 hebben Provinciale Staten van de provincie Limburg de Omgevingsvisie Limburg vastgesteld. De Omgevingsvisie Limburg is per 25 oktober 2021 in werking getreden. Limburgse principes Op grond van de kaart 'Limburgse principes' is het plangebied aangeduid als ‘buitengebied’. Binnen het buitengebied is, rekening houdend met de droogtegevoeligheid en de kwaliteit van de grondwatervoorraden, een breed scala aan grondgebruiksvormen mogelijk, rekening houdend met de ruimteclaims vanuit de verschillende transitieopgaves. De gronden ten zuiden en oosten van het plangebied zijn aangewezen als ‘landelijke kern’. Mede gelet op de huidige behoefte aan woningen en de directe aansluiting op de als ‘landelijke kern’ aangewezen gronden behorende tot de kern Grashoek , wordt de beoogde ontwikkeling passend geacht binnen het buitengebied.

29

Uitsnede kaart ‘Limburgse principes’ Wonen De kwaliteit van de woning en de woon - en leefomgeving wordt steeds belangrijker voor de bewoner(s) en daarmee ook voor het vestigingsklimaat van Limburg. Tegelijkertijd scoort Limburg op het punt van besteedbaar inkomen, arbeidsparticipatie, sociale conta cten en vertrouwen en gezondheid beduidend slechter dan het Nederlands gemiddelde. Het beleid ten aanzien van wonen richt zich daarom niet alleen meer op de woonbehoefte maar gaat uit van een bredere aanpak waarbij naast voldoende kwalitatieve en betaalbar e woningen ook de woonomgeving en de ambitie om de brede welvaart van de Limburger te verbeteren centraal staat. Met de opgave die er op de woningmarkt en in de bebouwde omgeving ligt, is er daarnaast de kans om een bijdrage te leveren aan de klimaat -, ene rgie-, verduurzamings-, ruimtelijke en mobiliteitsopgaven die er zijn. Tegelijkertijd wijzigen de woningbehoeften van de mens sneller dan het vastgoed kan reageren. Daarvoor is een goed doordacht globaal (op hoofdlijnen) en flexibel beleid voor wonen én leefomgeving noodzakelijk dat inspeelt op de huidige opgaven en de te ver wachten uitdagingen in de toekomst waarbij de woonbehoefte van de inwoners leidend is. De betaalbaarheid van woningen blijft daarbij een belangrijk aandachtspunt.

Voor wat betreft de te realiseren typen woningen, wordt volledigheidshalve verwezen naar para graaf 2.3.1 . Werklocaties Voor het behouden en versterken van de regionale economische structuur en voor een goed vestigingsklimaat, moeten bestaande en nieuwe bedrijven beschikken over voldoende en kwalitatief goede werklocaties. Daarom is het hebben van genoeg en kwalitatief goed e ontwikkelruimte voor bestaande en nieuwe bedrijven van provinciaal belang. Het blijft de ambitie om ook in de toekomst genoeg en kwalitatief goede werklocaties te hebben voor bestaande en nieuwe bedrijven. Daarbij wordt, aansluitend bij de Limburgse principes, zo efficiënt mogelijk omgegaan met de beschikbare fysieke ruimte.

30

Toetsing In het voorliggende geval is sprake van een woningbouwontwikkeling en de verplaatsing en uitbreiding van het direct aangrenzende bouwbedrijf. De ontwikkeling sluit direct aan op de bestaande landelijke kern Grashoek die reeds is aangeduid als landelijke kern. Verder is sprake van een aanzienlijk deel aan betaalbare woningen en is er sprake van een kwalitatief goede ontwikkelruime van het bestaande bouwbedrijf, waarbij het bestaande bedrijf uit de kern wordt verplaatst en een groene ontwikkeling langs de beek mogelijk maakt. Conclusie De ontwikkeling wordt passend geacht binnen de beleidskaders zoals opgenomen in de Omgevingsvisie Limburg.

3.2.2

Omgevingsverordening Limburg Op 1 januari 2024 is de 'Omgevingsverordening Limburg' in werking getreden. Hierin staan de (instructie)regels die het omgevingsbeleid van de Omgevingsvisie Limburg juridische binding geven. Onderstaand wordt ingegaan op de voor het plangebied van belang z ijnde aspecten. Klimaatadaptatie In paragraaf 3.2.3, artikel 3.5 'Klimaatadaptatie' van de Omgevingsverordening Limburg zijn de volgende regels opgenomen met betrekking tot klimaatadaptatie: 1. De motivering bij een omgevingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van: a. De wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de risico’s en gevolgen van klimaatverandering; en b. de maatregelen en voorzieningen die worden getroffen om de risico’s en gevolgen van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. 2. In de beschrijving worden in ieder geval de volgende risico’s betrokken: a. wateroverlast; b. overstroming; c. droogte. Bij de beschrijving wordt gebruik gemaakt van de informatie van gemeentelijke, regionale en landelijke stresstest- en overstromingskaarten. In het voorliggende geval wordt in voldoende mate rekening gehouden met de risico's en gevolgen van de klimaatverandering.

Er wordt in ruime mate voorzien in groen - en watervoorzieningen en zo wordt voor wat betreft de waterhuishouding rekening gehouden met de meest actuele normen van Waterschap Limburg voor de berging van hemelwater (zie paragraaf 4.14 ). Wateroverlast is daardoor niet te verwachten. Doordat water binnen het plangebied zelf wordt opgevangen, onder meer in de vorm van diverse wadi's, wordt ook droogte tegengegaan. Evenmin is sprake van een gebied waarbij sprake is van direct overstromings gevaar. Op basis van de kaart 'kans op overstroming vanuit zee, meer of rivier' van de Atlas Leefomgeving, geldt voor het plangebied dat sprake is van een gebied dat niet overstroomt.

31

Grondwater In hoofdstuk 4 van de Omgevingsverordening Limburg zijn instructieregels opgenomen met betrekking tot grondwater. Uit de kaarten behorende bij de Omgevingsverordening Limburg blijkt dat het plangebied niet binnen een waterwingebied, grondwaterbeschermingsgebied of boringsvrije zone ligt. Vanuit dit kader zijn er geen nadere instructieregels van toepassing. Natuurgebieden In hoofdstuk 8 van de Omgevingsverordening Limburg zijn instructieregels opgenomen met betrekking tot natuurgebieden. Op basis van de kaarten behorende bij de Omgevingsverordening Limburg ligt het plangebied niet binnen of grenzend aan het Natuurnetwerk Li mburg of Natura 2000 -gebieden. Wel ligt een deel van het plangebied binnen de groenblauwe mantel met het daarbinnen gelegen beekdal . Vanuit dit kader zijn de volgende instructieregels van toepassing. Instructieregels groenblauwe mantel In paragraaf 7.5 en 7.61 zijn de volgende instructieregels met betrekking tot de groenblauwe mantel opgenomen: Artikel 7.5 Kernkwaliteiten de groenblauwe mantel De kernkwaliteiten in de groenblauwe mantel zijn: a. het groene karakter; b. het visueel-ruimtelijk karakter; c. het cultuurhistorisch erfgoed; d. het reliëf; e. ruimte voor water en waterberging in de laagten en beekdal.

Artikel 7.6 Instructieregels kernkwaliteiten in de groenblauwe mantel De motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op een gebied in de groenblauwe mantel beschrijft: a. de in het plangebied aanwezige kernkwaliteiten in de groenblauwe mantel; b. de waarde van het plangebied als ecologische verbinding tussen gebieden gelegen binnen het Natuurnetwerk Limburg in het bijzonder met het oog op de impact voor de in het aanwijzingsbesluit aangewezen habitattypen en soorten in de Natura 2000 -gebieden (inc lusief Natura 2000 -gebieden ondergrondse kalksteengroeven) en overige bedreigde soorten die er hun leefgebied hebben; c. de waarde van het plangebied met het oog op de instandhouding van de natuurdoeltypen in de aangrenzende gebieden van het Natuurnetwerk Limburg; d. de waarde van het plangebied voor het bieden van ruimte voor water en als waterberging in laagten en beekdal en e. de wijze waarop rekening is gehouden met de waarden onder a tot en met d; f. hoe op gebiedsniveau per saldo geen kwaliteitsverlies plaatsvindt van de waarden onder a tot en met d. g. hoe de negatieve effecten zijn gecompenseerd. Bij de compensatie van de negatieve effecten op natuurwaarden met de kernkwaliteit “het groene karakter” worden de regels opgenomen in Bijlage IX van de Omgevingsverordening Limburg gevolgd.

32

Toetsing In het voorliggende geval wordt een royale groene bufferzone langs de beek gerealiseerd, die niet alleen zorgt voor ecologische en hydrologische kwaliteit, maar ook functioneert als een aantrekkelijke recreatieve buitenplaats (welke passend zijn binnen de kernkwaliteiten zoals benoemd in artikel 7.5). De beekzone wordt landschappelijk ingericht en biedt ruimte aan de benodigde waterberging , waarbij wordt aangesloten bij de kernkwaliteiten zoals benoemd in artikel 7.6) . Instructieregels nieuwe planvoorraad wonen In paragraaf 12.1.1, artikel 12.1 zijn de volgende instructieregels met betrekking tot een nieuwe planvoorraad woningen opgenomen: Artikel 12.1 Instructieregels nieuwe planvoorraad wonen De motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van een of meerdere woningen beschrijft dat: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk regionaal behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord -Limburg of Midden-Limburg of Zuid-Limburg.

De regio’s bepalen eigenstandig de regionale overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zo rg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in afdeling 14.5; e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. Toetsing In het voorliggende geval: a. is, hoewel sprake is van als ‘buitengebied’ aangewezen gronden, sprake van een logische uitbreiding van de kern Grashoek in directe aansluiting op bestaande bebouwing van de kern Grashoek . Hiermee is in voldoende mate rekening gehouden met de aspecten wonen en leefomgeving van de provinciale omgevingsvisie; b. is sprake van een ontwikkeling waarbij invulling wordt gegeven aan een concrete behoefte, zowel in kwaliteit als kwantiteit (zie ook paragraaf 3.3.1 ); c. heeft afstemming plaatsgevonden met de regio Noord -Limburg over de behoefte en is ook sprake van overeenstemming (zie ook paragraaf 3.3.1 ); d. is het plan opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring; e. wordt het plan binnen 5 jaar na vaststelling en onhe rroepelijk zijn van het TAM -omgevingsplan gerealiseerd (geborgd middels een anterieure overeenkomst).

Instructieregels ‘Watersysteem’ Met het oog op de bergings - en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht geldt voor overstromingskansgebied C een gemiddelde overstromingskans van 1:25 per jaar als omgevingswaarde. De benodigde waterberging en afvoercapaciteit is ber ekend. Hier wordt in paragraaf 4.14 op in gegaan. De beek en directe omgeving ligt binnen overstromingskansgebied A waarvoor geen gemiddelde overstromingskans per jaar is opgenomen.

33

Conclusie Op basis van het bovenstaande wordt geconcludeerd dat het initiatief past binnen de beleidsuitgangspunten zoals vastgelegd in de Omgevingsverordening Limburg. Vanuit dit kader wordt invulling gegeven aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties .

3.2.3

Woondeal Limburg Op 9 maart 2023 is door de Minister voor VRO, de p rovincie Limburg, Limburgse Gemeenten, Waterschap Limburg en Limburgse woningcorporaties de 'Woondeal Limburg' ondertekend. In de Woondeal staat dat er in Limburg 26.550 woningen bij komen in de periode tot en met 2030 met een ambitie voor 20.000 extra. Het grootste deel in de sociale huur, de middenhuur en de betaalbare koop. Concreet is afgesproken dat woningbouwplannen voorzien in een aandeel van 2/3 deel betaalbare woningen. Een plan moet daarnaast voorzien in 1/3 deel sociale huurwoningen. In Limburg zijn er drie woonregio’s te onderscheiden binnen de Woondeal, te weten Noord -, Midden en Zuid -Limburg. Peel en Maas maakt onderdeel uit van de regio Noord -Limburg. Noord -Limburg bouwt in de eerste termijn van 2022 tot en met 2024, 5.239 woningen, waarvan 2.654 (51%) in het betaalbare segment. In de opmaat naar én gedurende de tweede termijn van 2025 tot en met 2030 voe ren de partijen, daar waar de kwaliteit in relatie tot de behoefte dat vraagt, wijzigingen door in de planvoorraad op een zodanig e wijze dat minimaal 2/3 e betaalbaar wordt gerealiseerd. Deze zullen dan ook in de daadwerkelijke realisatie vanaf 2025 landen. De programmering van de tweede termijn (2025 - 2030) is structureel onderwerp van gesprek op de regionale woontafel.

Toetsing In het voorliggende geval wordt bijgedragen aan de invulling van de behoefte aan woningen. Hierbij is sprake van een bouwplan waarbij een deel van de woningen als betaalbaar kan worden gecategoriseerd. Zoals beschreven in paragraaf 2.3.1 wordt 2/3 (30) van het totaal aantal woningen (46) gerealiseerd binnen het betaalbare segment (tot €405.000 (2025) ), waarvan 14 woningen tot sociale huur/sociale koopsegment zal horen. 1/3 van het totaal aantal woningen wordt gerealiseerd binnen het hoge segment. Hierover z ijn afspraken vastgelegd in de anterieure overeenkomsttussen gemeente en initiatiefnemer. Conclusie Op basis van voorgaande kan gesteld worden dat het initiatief aansluit bij de doelstelling om nieuwe woningen te realiseren, waarvan circa 2/3 van de woningen binnen de categorie betaalbaar en een substantieel deel als sociale huurwoning. Vanuit dit kader is de ontwikkeling in overeenstemming met de Woondeal Limburg en wordt invulling gegeven aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

34

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Regionale Woonvisie -Limburg Noord 2020 -2024 De gemeente Peel en Maas heeft samen met de gemeenten in Noord -Limburg (Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas en de provincie Limburg) afspraken gemaakt over de regionale woningmarkt. Op 22 september 20 20 is hiertoe de ‘Regionale Woonvisie Noord -Limburg 2020 – 2024’ vastgesteld. Deze woonvisie heeft de status van een intergemeentelijke structuurvisie. Hierdoor heeft het document een juridische status en een zelfbindend karakter. Voor de gemeente Peel en Maas gold in het kader van de ‘Regionale Structuurvisie wonen Noord Limburg’ een reductieopgave van bouwplannen voor 156 woningen in de periode 2016 -2020. Uit de Regionale Woonvisie Noord -Limburg 2020 -2024 blijkt dat de gemeente Pe el en Maas de gestelde opgave heeft overtroffen. Een van de centrale opgave in de Regionale Woonvisie is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Hierover staat aangegeven dat bij nieuwbouw bij voorkeu r ingezet dient te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. Hierbij dient de huishoudensprognose van E’til (Progneff) als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter, de kwalitatieve toets is leidend.

Progneff wordt daardoor als basis gehanteerd, maar er is (indien kwal itatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten: • Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen; • Gekeken dient te worden naar koppelkansen; • Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het overschot aan kwetsbare woningen; • Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte; • De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na; • Er wordt gezocht naar aansluiting op de landelijk, regionale en lokale duurzaamheidsdoelen. Daarnaast is in de Regionale Woonvisie het volgende opgenomen: • Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte. • Ook dient er aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt. • Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad. • Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk.

Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar vooral om de doorstroming te bevorderen. Toetsing Op basis van de Regionale Woonvisie is het toevoegen van woningen in principe alleen binnen de kernen mogelijk. De beoogde ontwikkeling vindt plaats op gronden die in principe onderdeel uitmaken van het buitengebied van Peel en Maas. Dit betekent dat de ontwikkeling niet o vereenkomt met het streven naar toevoegen van woningen binnen de kernen.

35

De behoefte aan woningen in Grashoek kan echter niet binnen de kern Grashoek worden ingevuld, zoals is toegelicht in paragraaf 3.1.3 . Hiervoor is onvoldoende ruimte beschikbaar. Op basis van de Regionale Woonvisie is echter aansluiting op de vraag noodzakelijk. De gemeente voegt in principe alleen plannen toe die aansluiten bij de kansrijke segmenten, passend binnen regionale en lokale kwalitatieve woningbehoefte. Gelet op de actuele en grote behoefte aan woningen in z’n algemeenheid en betaalbare woningen in het bijzonder, valt de beoogde ontwikkeling binnen de kaders van de bedoelde kansrijke segmenten, passend binnen regionale en lokale kwalitatieve woningbehoefte. Het plan is dan ook regionaal afgestemd en akkoord bevonden. Conclusie De beoogde ontwikkeling wordt passend geacht binnen de kaders van de Regionale Woonvisie Noord -Limburg 2020 -2024 .

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Peel en Maas Op 5 juli 2022 is de Omgevingsvisie Peel en Maas vastgesteld. De gemeente Peel en Maas heeft met deze visie geen nieuwe koers vastgesteld, maar heeft de al ingezette koers uit de bestaande kaderstellingen en beleidsdocumenten samengevoegd in één document: de omgevingsvisie. Het bestaande beleid heeft in dit geval dus geleid tot de omgevingsvisie Peel en Maas. De omgevingsvisie helpt om te blijven werken aan een aantrekkelijke gemeente, zodat er sprake blijft van ‘het goede leven’ in Peel en Maas. De bestaande uitgangspunten heeft de gemeente Peel en Maas samengebracht in 6 opgaven van beleid, waarvan de eerste 3 overkoepelend zijn: 1. Zo worden we duurzamer . 2. Een gezonde en veilige leefomgeving . 3. Het versterken van natuur en biodiversiteit . 4. Goed wonen voor iedereen . 5. Toekomstgericht ondernemen. 6. Balans in het buitengebied . Hierbij merkt de gemeente nadrukkelijk op dat deze opgaven niet los van elkaar gezien moeten worden, maar juist in samenhang. De gemeente Peel en Maas ziet met name de eerste drie als overkoepelende leidende principes. Bij elke ontwikkeling moet bekeken wo rden hoe een bijdrage aan deze drie opgaven kan worden geleverd.