2026-066 03 Stappenplan - Herinvulling voormalig klooster Koningslust vastgesteld (4.0) (Geanonimiseerd)

Herinvulling Voormalig Klooster Koningslust Stappenplan Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders Datum: 7-4-2026

Inhoud 1 2

Inleiding en doel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Feiten op een rij . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

3

Stappenplan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 3. 1 3. 2 3. 3 3. 4 3. 5 3. 6 3. 7 3. 8

4

Stap 1: Openbaarmaking Stap 2: Stappenplan

. . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . .

5

. . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . .

5

Stap 3: Projectkader en werken met scenario’s Stap 4: Consultatieronde

. . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . .

6

. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . .

8

Stap 5: Besluitvorming voorkeursscenario Stap 6: Uitwerken businesscase en definitieve keuze

. .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . ..

10

.. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . ..

11

. .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . ..

11

. . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . ..

12

Stap 7: Nieuwe locatie Woonklaar maken. Stap 8: Start nieuwe gebruik en exploitatiefase

Projectorganisatie

... ... .. ... ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... .. ... ... ... ... .. ... ... ...

4. 1

Rollen en verantwoordelijkheden

4. 2

Projectbudget voor voorbereidingskosten

4. 3

Projectplanning

. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . ..

13

. . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . ..

13

. . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . .. . . .. . . .. . . .. . . .. . . . ..

14

Stappenplan Datum: 7-4-2026

13

1 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

1 Inleiding

doel

en

Gemeente Peel en Maas nieuwe eigenaar Na het vertrek van de laatste broeder ruim twee jaar geleden is het klooster (officieel broederhuis) aan de Koningstraat 38 in Koningslust leeg komen te staan. Het bisdom Roermond heeft dit gebouw inclusief het achterliggende bos eind 2025 verkocht aan de gemeente Peel en Maas. Op 18 december 2025 heeft de gemeente het eigendom officieel gekregen. ,

,

De onderhandelingen hebben achter gesloten deuren plaatsgevonden in lijn met het besluit van de gemeenteraad voor zogeheten geheimhouding. Die stilte was noodzakelijk om onnodige prijsopdrijving te voorkomen en het doelgericht kunnen laten verlopen van het onderhandelingsproces. Dat heeft tot het beoogde resultaat geleid. Op donderdag 18 december 2025 ontving de gemeente ook de sleutel. Die week heeft de gemeenteraad ook besloten de geheimhouding weer op te heffen. ,

Start van de planontwikkeling Deze geheimhouding betekende ook dat het uitwerken van het plan nog niet gestart kon worden net als de communicatie met directe buren en belanghebbenden zoals de inwoners en ondernemers van Koningslust. Dat proces is direct gestart met een eerste communicatie in de week voor de kerstvakantie op 18 en 19 december 2025. Een aanpak om te komen tot de herinvulling van het voormalig klooster is uitgewerkt in dit stappenplan. Dat biedt een marsroute langs welke keuzes gemaakt kunnen worden en een businesscase kan worden ontwikkeld. ,

Projectdoel Herinvulling Voormalig Klooster Koningslust De gemeente Peel en Maas beoogt met de herinvulling van het voormalig klooster in Koningslust een concrete bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave specifiek voor enkele maatschappelijke doelgroepen die met spoed een ander thuis zoeken en hier hulp bij nodig hebben.

Doel van dit stappenplan Het doel van deze notitie is het bieden van een planmatige aanpak om te komen tot de herinvulling van het voormalige klooster en directe omgeving. Dit gaat aan de ene kant over de inhoud: huurdersdoelgroepen het gebouw exploitatievorm en financiën. Aan de andere kant gaat dit ook over het proces: projectorganisatie betrekken van belanghebbenden en besluitvorming. ,

,

,

Acht stappen Kern van de aanpak zijn de volgende stappen. Hoofdstuk 3 werkt die verder uit. Stap 1: Afronden eerste communicatie en reactie Stap 2: Ontwikkelen planmatige aanpak

Stap 3: Projectkader en scenario’s Stap 4: Consultatieronde Stap 5: Besluitvorming voorkeursscenario Stap 6: Businesscase: uitwerking en besluitvorming Stap 7: Woonklaar maken Stap 8: Start nieuwe gebruik

Stappenplan Datum: 7-4-2026

2 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

Leeswijzer Deze versie van het stappenplan is de definitieve versie op 14 april 2026 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. ,

Hoofdstuk twee beschrijft bondig enkele feitelijkheden en het derde hoofdstuk werkt de stappen uitgebreid uit. Het afsluitende hoofdstuk gaat over de projectorganisatie en de planning.

Stappenplan Datum: 7-4-2026

3 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

2 Feiten

op

rij

een

Kerngegevens Het eigendom betreft kadastrale percelen A9293 en A9294 respectievelijk 074 en 306 hectare groot. Het adres is Koningstraat 38 in Koningslust. ,

,

,

De totale vloeroppervlakte van het gebouw is 1. 028 m 2 en laat zich in drie delen opsplitsen: 1.

vier woningen in het noordelijke deel twee maal met verdieping en garage (zijde De ,

Remer) 2. 3.

voormalige kapel en verkeersruimte als verbinding tussen beide gebouwdelen het zuidelijke deel met meerdere kleinere woonverblijven twee grote ruimten en dubbele ,

,

garage

(zijde Koningstraat)

De oorspronkelijke bouw dateert van 1972. De latere uitbouw is van rond 1990. Het huidige gebouw kent energielabel D. Er zijn geen zonnepanelen of warmtepompen aanwezig. De centrale verwarming gebruikt aardgas met twee HR-ketels. ,

Er zijn geen forse gebreken of technische problemen van het gebouw gebleken (aankoopinspectie oktober 2025). Wel zijn inmiddels noodzakelijke onderhoudsmaatregelen genomen (dakgoot ketel ,

,

riolering). Het perceel is aan de gebouwzijde vrij toegankelijk vanaf de openbare weg met vier in-/uitritten. Het bosperceel is omheind en afgesloten alleen toegankelijk via poorten. Aan de zuidzijde loopt het bos als één geheel over in het bos van de buren zonder tussenliggende omheining of hekwerk. ,

,

Leegstandsbeheer In opdracht van de gemeente Peel en Maas verzorgt de firma Ad Hoc het leegstandsbeheer vanaf 19 december 2025. Dat betekent dat het gebouw bewoond wordt (anti-kraak) er licht brandt en er wordt een oogje in het zeil gehouden. Ook ligt er zo de basis voor eerstelijns onderhoud met een actieve signaalfunctie. Op die manier wordt achteruitgang van het gebouw voorkomen en vinden verschillende (vooral jongere) mensen ook uit Koningslust een tijdelijk onderkomen. ,

,

,

,

Dit leegstandsbeheer blijft tot het moment dat de ruimtes niet meer beschikbaar zijn door komende bouwwerkzaamheden en nieuwe verhuur.

Omgevingsplan Het gebouw kent in het huidige omgevingsplan de bestemming “Maatschappelijk”. Specifieker nog is de functieaanduiding “Klooster”. Dat betekent dat planologisch-juridisch alleen die oude functie van een klooster is toegestaan. Daarom is voor de nieuwe beoogde functie eenvoudig gesteld ”maatschappelijk wonen” een ruimtelijke procedure en onderbouwing nodig. ,

,

Stappenplan Datum: 7-4-2026

4 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

3 Stappenplan 3. 1 Stap 1: Openbaarmaking De eerste stap was de opheffing van de geheimhouding die gold en communicatie met de omgeving. Dat heeft in de week voor de kerstvakantie 2025 plaatsgevonden. Dat heeft geleid tot meerdere reacties groot en klein positief en kritisch individueel en gemeenschappelijk. Ook is er ruim reuring in het dorp ontstaan en is een groep van ongeveer zes bezorgde en betrokken inwoners uit Koningslust opgestaan deze herinvulling van het klooster te volgen en mee te praten in samenspraak met vertegenwoordiging van het Dorpsoverleg. Een eerste overleg heeft begin januari 2026 plaatsgevonden gevolgd door een tweede overleg in februari. Deze groep wordt in dit plan van aanpak ‘werkgroep’ genoemd. ,

,

,

,

,

Vragen van twee raadsfracties zijn beantwoord en enkele indieners van een WOO-verzoek hebben de gevraagde informatie ontvangen. Veel vragen en opmerkingen via e-mail en anderszins zijn beantwoord. Het behandelen van de laatste brieven en reacties rondt stap 1 af. Naar aanleiding van de reacties is een tweede informatieve brief aan alle inwoners en ondernemers in Koningslust bezorgd op 5 februari 2026. Die kent ook een uitnodiging voor een gespreksavond (Bijeenkomst 1) op 25 februari 2026. Doel daarvan was terug te kijken op het proces vanaf half december en vooruit te kijken naar het vervolgproces. Deze avond is druk bezocht. Veel onderwerpen aandachtspunten en zorgen zijn die avond besproken in een open sfeer zonder kritische vragen te mijden. Na bijeenkomst 1 wordt een eerste digitale nieuwsbrief gemaakt met onder andere een impressie van de deze bijeenkomst. De inhoud van de reacties en gesprekken in stap 1 zijn waar mogelijk verwerkt in deze planmatige aanpak en de invulling van de stappen. ,

,

,

,

3. 2 Stap 2: Stappenplan Planmatige aanpak Parallel aan de eerste stap is dit stappenplan ontwikkeld. Dat biedt een marsroute waarlangs de verdere planontwikkeling tot stand komt. Dit gaat over de inhoudelijke vragen en opgaven zoals de samenstelling van de mix van doelgroepen van bewoners benodigde aanpassingen van het gebouw juridische zaken exploitatievorm en exploitatiepartner en financiën. Maar dit gaat ook over het proces: de projectorganisatie wijze van betrekken van belanghebbenden “wie gaat waar over?” besluitvorming en planning. Meerwaarde van deze planmatige aanpak is dat inhoud en proces in samenhang worden gezien. Het geeft de mogelijkheid de inzet van iedereen effectief te maken de inbreng van belanghebbenden te organiseren verwachtingen in goede banen te leiden en de beslissers bij de gemeente in positie te brengen om de juiste afwegingen te maken om vervolgens besluiten te nemen. Dit laatste betreft zowel het college van burgemeester en wethouders als de gemeenteraad. ,

,

,

,

,

,

,

,

,

Dit plan ontstaat op initiatief van het projectteam voor deze planontwikkeling met interne bijdragen van verschillende werkvelden. De conceptversie wordt besproken met de externe werkgroep uit Koningslust. Het college van burgmeester en wethouders stelt het stappenplan vervolgens vast. ,

Kosten en voorbereidingskrediet De werkzaamheden die de volgende stappen uitwerken vragen om een inspanning. Van het ambtelijk apparaat van inwoners en belangenvertegenwoordigers gemeentebestuur en externe adviseurs. Deze voorbereidingen (tot en met stap 6) brengen ook kosten met zich mee (zie ook paragraaf 4. 2 ,

,

,

Stappenplan Datum: 7-4-2026

5 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

Projectbudget). Dit zijn kosten van externe projectleiding en advieskosten. Daarvoor zijn nog geen middelen beschikbaar gesteld.

Daarom zal het college van burgemeester en wethouders een voorstel doen aan de gemeenteraad voor een voorbereidingskrediet. Parallel daaraan en om reden van voortvarendheid lopen de werkzaamheden voor stap 3 en stap 4 wel door gelijktijdig met het besluitvormingsproces voor het benodigde voorbereidingskrediet. ,

Resultaat van Stap 2 is een door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld stappenplan en een door de gemeenteraad beschikbaar gesteld voorbereidingskrediet.

3. 3 Stap 3: Projectkader en werken met scenario’s 3-1: Werken binnen een Projectkader De planontwikkeling kent vooraf een set van mogelijkheden en onmogelijkheden. Die vormen het kader waarbinnen de planontwikkeling plaats gaat vinden. Deze volgen voor een deel uit de vastgelegde afspraken met het bisdom in het koopcontract en zijn om die reden ook hard. Andere volgen uit algemene regelgeving of gemeentelijk beleid. Daar zit geen bewegingsvrijheid in voor de planontwikkeling. Dat biedt bij de start de benodigde duidelijkheid ook als onderdelen voor sommigen ongemakkelijk kunnen voelen. ,

Deze stap 3 gaat over dit projectkader. De basis daarvoor is de volgende opsomming en wordt in stap 3 meer concreet uitgewerkt en aangevuld. Doel is duidelijkheid te geven aan alle betrokkenen in de planontwikkeling intern en extern. Mogelijk dat de definitieve kaders onderscheid maken tussen voorwaarden en wensen. De belangrijkste onderdelen van het projectkader zijn: 1. gemeente Peel en Maas blijft minimaal 15 jaar eigenaar 2. de huursom bedraagt maximaal de sociale huurgrens 3. gemeente Peel en Maas kiest voor een woonfunctie voor de herinvulling voor enkele maatschappelijke doelgroepen die met spoed een ander thuis zoeken en hier hulp bij nodig hebben 4. toekomstige bewoning bestaat komende 15 jaar uit een mix van doelgroepen binnen de volgende afspraak uit de koopovereenkomst (letterlijk): “Het voorgenomen gebruik richt zich op het uitoefenen van activiteiten/woonvormen gericht op sociale maatschappelijke educatieve en openbare dienstverlening. Voorbeelden (niet uitputtend) hiervan zijn: ,

,

,

,

a.

Gezondheidszorg

c.

Gescheiden personen

b. d.

e.

f.

g.

5. 6. 7. 8.

,

Jeugdopvang

Jongvolwassenen die niet langer bij ouders of pleegzorg kunnen blijven wonen Slachtoffers huiselijk geweld Mensen die uit tijdelijke opvangsituatie komen Economische daklozen

h. Statushouders” niet alle doelgroepen gaan onderdeel uitmaken van de mix een selectie daaruit is logisch bijvoorbeeld een asielzoekerscentrum of reguliere (sociale) verhuur zijn niet mogelijk voor aanpassingen aan het gebouw gelden voorwaarden en technische regels van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) meer duurzaam maken van het gebouw is onderdeel van de opgave waarbij de mate waarin nog uit te werken is ,

,

Stappenplan Datum: 7-4-2026

6 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

9.

de nader te kiezen exploitatiepartij (verhuurder) moet aantoonbare ervaring hebben met vergelijkbare exploitatie en beheer 10. voor de ruimtelijke procedure wordt een uitgebreide BOPA-procedure gevolgd inclusief onderzoeken onderbouwing omgevingsdialoog en mogelijkheid voor bezwaar en beroep 11. voor de benodigde investeringen is nog geen geld beschikbaar daarover wordt een voorstel aan de gemeenteraad gedaan die nader besluit ,

,

,

,

Dit projectkader wordt een niveau specifieker uitgewerkt in een afzonderlijke en compacte notitie van maximaal twee pagina’s A4. Deze wordt voor besluitvorming aan het college voorgelegd. ,

Eerste resultaat van Stap 3 is een definitieve versie van het uitgewerkte projectkader.

3-2: Werken met Scenario’s

Om te komen tot een goede herinvulling van het voormalig klooster – welke mix – wordt gewerkt met scenario’s. Minimaal drie en maximaal vijf. Dit helpt bij het ontwikkelen van de mogelijkheden de dialoog over mogelijkheden en onmogelijkheden onderlinge vergelijking en uiteindelijke afwegingen ,

,

om te komen tot een voorkeurscenario.

Toegewerkt wordt naar een vergelijkingsoverzicht waar in één oogopslag de mogelijkheden en effecten van de onderscheiden scenario’s zichtbaar zijn. Hierna een denkbeeldig voorbeeld ter verduidelijking: ,

,

Criterium Criterium 1 Criterium 2 Criterium 3 Criterium 4 Criterium 5 Criterium 6 Criterium 7 Voorbeeld

Scenario A

Scenario B

Scenario C

+ + + +

+

- -

+ / -

- -

- -

+ + + + + + + + + + /-

+ + +

-

- - -

+ + +

+ - - -

Scenario D + / - - -

+ +

Scoring + + + + + + + / -

- -

-

-

+ + +

- -

+ + +

- - -

- - -

sterk positief positief beperkt positief neutraal beperkt negatief negatief sterk negatief

vergelijkingsoverzicht

van een

Te beoordelen criteria zijn: 1. Aansluiting bij behoefte: in welke mate sluit de mix aan bij de woonbehoefte van de onderscheiden doelgroepen (vraag en aanbod) 2. Passende mix: in welke mate kunnen verschillende doelgroepen in hetzelfde complex naast elkaar wonen en/of iets voor elkaar betekenen 3. Integratiemogelijkheden: de mate waarin er mogelijkheden zijn voor integratie in de gemeenschap van Koningslust 4. Voorkeuren: welke scenario’s kunnen op meer of minder draagvlak rekenen van de gemeenschap van Koningslust 5. Flexibiliteit: de mate waarin het gebruik kan meebewegen met een verandering in woningbehoefte van de doelgroepen voor een periode van 15 jaar 6. Investeringskosten: Benodigde investeringen voor het woonklaar maken van het gebouw en omgeving 7. Financiën: verantwoorde exploitatie: doorkijk naar de haalbaarheid van een verantwoorde exploitatie en financiële risico’s ,

Stappenplan Datum: 7-4-2026

7 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

Tweede resultaat van stap 3 is een beschrijving van hoe wordt gewerkt met scenario’s als hulpmiddel om te komen tot een voorkeursscenario

Brede communicatie: Bijeenkomst 2 Het projectkader en het werken met scenario’s komt met een ‘kleine’ consultatie via de werkgroep tot stand. De resultaten worden vervolgens met het dorp gedeeld. Via een dorpsavond (Bijeenkomst 2) worden inwoners en andere belanghebbenden uitgenodigd om het stappenplan (samengevat) projectkader en het werken met scenario’s te bespreken. Boodschap van deze bijeenkomst is “We kunnen nog niet alles inhoudelijk invullen maar we kunnen wél duidelijk zijn over het proces de kaders die al vastliggen en hoe u invloed kunt uitoefenen”. De gemeente licht de aanpak de kaders en werken met scenario’s toe met ruimte voor vragen en reacties. Specifiek worden de aanwezigen op deze avond uitgenodigd om aan te geven wat zij aan het projectteam willen meegeven voor het bouwen van de scenario’s binnen het projectkader. Dus op deze avond krijgt iedereen duidelijk het perspectief mee dat de volgende (3)e bijeenkomst juist wel gaat over de inhoudelijke inbreng. Iedereen kan dan via meerdere scenario’s zijn of haar voorkeur ,

,

,

,

,

,

gaan aangeven.

Een digitale nieuwsbrief kondigt de tweede bijeenkomst aan en neemt onder andere een voorschot op de informatie van de bijeenkomst.

3. 4 Stap 4: Consultatieronde Centraal in de vierde stap staat de consultatie op basis van scenario’s. Deze worden gebouwd en voor consultatie voorgelegd aan belanghebbenden.

Bouwen van scenario’s De scenario’s voor de herinvulling moeten worden ‘gebouwd’. Daarvoor is input vanuit verschillende werkvelden nodig: Ambtenaren: die dagelijkse werken met of voor de verschillende doelgroepen. Zij hebben reële inschattingen bij de woningbehoeftes omvang van de doelgroep gebouwelijke eisen/voorkeuren eventuele spelregels over toewijzing en financiële context Architect: die kan vlot en realistisch de feitelijke staat en indeling van het gebouw vertalen naar woonkansen en naar aanpassingen die wenselijk en goed uitvoerbaar zijn Externe experts/ervaringsdeskundigen: mensen die in de praktijk ervaring hebben opgedaan met het huisvesten van dergelijke doelgroepen Aanvullend worden ook de aandachtspunten wensen en ideeën meegenomen die zijn verzameld tijdens bijeenkomst 2 uit de vorige stap. Ook kunnen eerdere reacties uit het dorp aanleiding zijn voor een op te stellen scenario. In beginsel is er in deze stap ruimte voor een “nieuw scenario” dat door (een groep van) inwoners van Koningslust zelf wordt ontwikkeld binnen de projectkaders. De ontwikkelde scenario’s worden op hoofdlijnen uitgewerkt door een architect. Deze maakt elk scenario beeldend met een aansprekende overzichtstekening en typering van het specifieke scenario. Ook geeft hij een doorkijk van aanpassingen aan het gebouw die nodig zijn en globale kosten daarvan in de vorm van een bandbreedte.

De te beoordelen scenario’s komen binnen de projectkaders als volgt tot stand: -

,

,

,

,

,

,

-

,

Eerste voorzet scenario’s concept via een werksessie ambtenaren architect en externe expert (indien wenselijk) Externe werkgroep: reflectie vanuit de betrokken inwoners via de werkgroep en mogelijke aanvulling en/of aanscherping scenario’s met ondersteuning van architect ,

,

,

,

Stappenplan Datum: 7-4-2026

8 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

-

Beschrijving definitieve scenario’s. Elk scenario kent een beknopte beschrijving van maximaal 1 pagina A4 en een aansprekende tekening met vertaling van de mix naar de plattegrond van het gebouw

Resultaat is een aansprekende beschrijving van minimaal drie en maximaal vijf scenario’s van mogelijke invulling van het voormalige klooster gereed voor consultatie. ,

Consultatieronde (Bijeenkomst 3): De onderscheiden scenario’s worden aan verschillende stakeholders voorgelegd voor consultatie.

Doel is het verzamelen welke voorkeuren belanghebbenden kennen en waarom zij die voorkeur hebben. Er zijn twee manieren om die voorkeuren te inventariseren: overleg en inloopavond als volgt: ,

Belanghebbenden

Werkwijze

Daelzicht/Savelberg

Afzonderlijke overleg Afzonderlijke overleg *)

Vertegenwoordiging Dorpsoverleg en werkgroep Direct belanghebbenden

Besloten inloopavond in De Sprunk: Directe buren: De Koningstraat 33 34 36 37 40 40a De Remer 2A en 2B Vertegenwoordigers van voetbalvereniging basisschool ,

,

,

,

,

,

Alle inwoners en ondernemers van Koningslust

,

cafetaria Open inloopavond in De Sprunk (3 e bijeenkomst)

*) Het is een optie de vertegenwoordiging van het Dorpsoverleg en werkgroep toe te voegen aan de besloten inloopavond. Een volgende digitale nieuwsbrief kondigt de derde bijeenkomst aan en neemt onder andere een voorschot op de informatie van die bijeenkomst. Beide inloopavonden kennen de volgende opzet: Bezoekers worden langs vijf (of zes of zeven afhankelijke van het aantal scenario’s) informatietafels geleid in volgorde: ,

,

• • •

Tafel 1: Algemene informatie: projectkader stappenplan werkwijze inloopavond Tafel 2 3 en 4 (eventueel ook 5 en 6): Toelichting per scenario: tekening en kenmerkende punten Tafel 5: Voorkeuren ,

,

,

Stappenplan Datum: 7-4-2026

9 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

Bij tafel 2 3 en 4 wordt het individuele scenario toegelicht. Bezoekers kunnen een rode en groene post-it bijplakken: rood is minpunt groen is pluspunt. Op de post-it schrijven zij in korte woorden waarom zij dat een plus- om minpunt vinden. Daarna wordt er bewust ruimte ingebouwd voor de onderlinge dialoog bij een kop koffie. Bij de laatst tafel tot slot geeft iedereen die wil zijn voorkeur aan. Ook hier met groene en rode post-its. Groen is de voorkeur waarop zijn aangeven waarom dat scenario de voorkeur heeft. ,

,

,

Deze werkwijze stimuleert ten eerste iedereen kennis te laten maken met en beeld te vormen over de onderscheiden scenario’s. Verder wordt de onderlinge dialoog tussen inwoners gestimuleerd. Tot slot ontstaat er een beeld welke voorkeuren de bezoekers van de inloopavond kennen en waarom zij dat vinden. De resultaten van de consultatieronde worden in een afzonderlijke notitie verzameld en overzichtelijk op een rij gezet. Dit is een korte procesbeschrijving in tabelvorm de verzamelde reacties en een samenvattende conclusie. ,

De resultaten van deze consultatieronde worden in een beknopte reactienotitie overzichtelijk bij elkaar gebracht.

Resultaat van deze stap is een beeld van de voorkeuren van stakeholders en inwoners in Koningslust voor de onderscheiden scenario’s.

3. 5 Stap 5: Besluitvorming voorkeursscenario Voorgaande stappen leiden tot een aantal resultaten: projectkaders afwegingsmethodiek met scenario’s beschrijving van de ontwikkelde scenario’s verzamelde reacties van stakeholders en inwoners in Koningslust Criterium Scenario AScenario BScenario CScenario D Met deze basis als vertrekpunt gaat de expertgroep aan de + + + + + /Criterium 1 - Criterium 2 + + /+ + + - slag met het vullen van de afwegingsmatrix door elk scenario + + + Criterium 3 - - - Criterium 4 + + + + + + + + te scoren op de vooraf gestelde criteria. Die scoring is geen + + /Criterium 5 - - - resultaat van exacte berekeningen of iets dergelijks maar Criterium 6 + + + + + + + + + Criterium 7 - - - - een “expert opinion”. Dus op basis van een professionele inschatting. In de expertgroep zijn de relevante vakgebieden vertegenwoordigd. Elke teamlid scoort eerst individueel waarna in een gezamenlijke werkbijeenkomst via dialoog en argumenten tot een gezamenlijke eindscore moet worden gekomen. Op deze manier is een kritische onderlinge toetsing geborgd wat helpt bij het zo veel mogelijk objectiveren van de ,

,

,

,

scores.

Het ingevulde afwegingoverzicht maakt het mogelijk op overzichtelijke wijze de onderscheiden scenario’s onderling te vergelijken en biedt de basis voor afwegingen die tot een voorkeursvariant leiden.

Resultaat van deze stap is een ingevuld vergelijkingsoverzicht

Stappenplan Datum: 7-4-2026

10 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

Aansluitend worden de resultaten door het projectteam vertaald naar een collegeadvies voor een voorkeursscenario. Dat advies wordt intern opgesteld en via de gebruikelijk kanalen voorbereid en voor besluitvorming aan het college van burgemeester en wethouders voorgelegd. Daarna vindt bredere communicatie plaats onder andere via een volgende digitale nieuwsbrief een RIB en in een geplande bijpraatsessie van de gemeenteraad. Op een later moment wordt beoordeeld of een vierde bijeenkomst voor heel Koningslust passend is en een meerwaarde heeft. Daarin wordt de gekozen voorkeursvariant toegelicht en een doorkijk gegeven van het vervolgproces. ,

,

3. 6 Stap 6: Uitwerken businesscase en definitieve keuze Stap 6 is een belangrijke tussenstap richting de realisatiefase. De onderdelen en werkzaamheden in deze stap zijn: technische uitwerking aanpassingen gebouw en omgeving (DO) en raming van de kosten uitwerken exploitatiedoorkijk: investeringen jaarlijkse kosten en jaarlijkse huurinkomsten zoeken en contracteren van een verhuurpartner (verhuur beheer eventuele begeleiding) opstellen raadsvoorstel (kredietverstrekking) en besluitvorming ,

,

,

Deze onderdelen zullen ook weer gepaard gaan met het betrekken van de stakeholders en inwoners. Dat is naar verwachting vooral informerend gezien het technische karakter van de werkzaamheden en resultaten. In de aanloop naar besluitvorming door de gemeenteraad vindt ook een algemene informatiebijeenkomst plaats (bijeenkomst 4) indien dat op dat moment nog gewenst is vanuit Koningslust. ,

,

In dit stappenplan zijn deze stap 6 en de volgende stappen 7 en 8 nog niet verder uitgewerkt. Dat volgt op een later moment bij de aanvang van deze zesde stap. Daarbij zal in samenspraak met de werkgroep en het Dorpsoverleg worden nagegaan hoe de behoefte aan informatie en betrokkenheid in deze en volgende fases zijn.

Resultaten van deze stap zijn: Beschrijving aanpassingen gebouw en kostenraming Samenwerkingsovereenkomst verhuurder Doorkijk jaarlijkse exploitatiekosten en financieel resultaat Besluit van de gemeenteraad over voorstel beschikbaar te stellen realisatiekrediet -

3. 7 Stap 7: Nieuwe locatie Woonklaar maken Indien de gemeenteraad de benodigde middelen beschikbaar stelt volgt stap 7. Deze stap betreft de voorbereiding van de realisatie en de realisatie zelf. ,

In de voorbereiding staan de volgende zaken centraal: 1.

Het voorbereiden van een vergunningaanvraag (BOPA) de omgevingsdialoog de aanvraag en verlening 2. De technische uitwerking van de werkzaamheden in een bestek aanbesteding en uitvoering zo mogelijk via een tijdsbesparende aanpak van een bouwteam of design&build 3. Het omzetten van de samenwerkingsovereenkomst met de verhuurder naar een realisatieovereenkomst 4. De voorbereiding van de selectie en toewijzing van de beschikbare woningen aan nieuwe huurders Verder zal als afronding van deze fase het huidige leegstandsbeheer van het gebouw eindigen. ,

,

,

Stappenplan Datum: 7-4-2026

,

11 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

Resultaten van deze stap zijn: -

Het voormalige klooster is woonklaar voor de beoogde huurders Een ondertekende realisatieovereenkomst met de verhuurder De benodigde vergunning is verleend De huurders zijn of worden geselecteerd

3. 8 Stap 8: Start nieuwe gebruik en exploitatiefase Op het moment dat het gebouw gereed is de vergunning is verstrekt en de bewoners zijn geselecteerd dan start feitelijk het nieuwe gebruik van het voormalige klooster. Het is denkbaar dat de bewoning in fases gaat bijvoorbeeld omdat delen van het gebouw eerder woonklaar zijn dan andere delen. Onderdeel van deze exploitatiefase en in het bijzonder het beheer is ook het overleg met de ,

,

,

directe omgeving over positieve en negatieve ervaringen en mogelijke verbeterpunten.

Resultaat van deze stap is een succesvolle herinvulling van het voormalige klooster in Koningslust met nieuwe bewoners en een overeenkomst met een ervaren verhurende partij

Voor de exploitatiefase worden in relatie tot het projectmatig werken op voorhand nog twee elementen in dit stappenplan aan stap 8 toegevoegd: 1. Evaluatie: een terugblik op de het project. Dit betreft de periode van aankoop klooster tot de ingebruikname door nieuwe bewoners. De scope is breed: inhoud inclusief ervaringen gebruikers en omgeving proces (intern en extern) financiën planning en besluitvorming. 2. Tussentijdse check-up: elke 4 jaar vanaf ingebruikname is er een check-up op initiatief van de gemeente. Inhoud van de check-up is breed: financieel mix van doelgroepen nieuwe ontwikkelingen. Dit ken leiden tot bijstellingen door het college van burgemeester en wethouders te besluiten. Bij de laatste check-up dat is na 12 jaar wordt ook een start gemaakt met de visie en planvorming voor de periode na de periode van 15 jaar. ,

,

,

,

,

,

,

,

,

,

Stappenplan Datum: 7-4-2026

12 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

4

Projectorganisatie

4.1

Rollen

en

verantwoordelijkheden

Opdrachtgeverschap Team Maatschappelijke Ontwikkeling (MO) is ambtelijke leidend voor dit project. opdrachtgeverschap ligt bij teammanager (geanonimiseerd) Bestuurlijk opdrachtgever van burgemeester en wethouders, waarbij wethouder Tijs van Lierop coördinerend is, als portefeuillehouder Zorg en Ondersteuning. Projectteam Het projectteam

bestaat uit de

volgende

is het college portefeuillehouder

personen:

(geanonimiseerd) ‚team MO,

beleidsmedewerker Maatschappelijke ontwikkeling (geanonimiseerd) team OO, senior adviseur Wonen en Leven (geanonimiseerd) team WIJZ, consulent werk en inburgering (geanonimiseerd) team communicatie en dienstverlening, adviseur communicatie (geanonimiseerd) ‚team MO, adviseur Maatschappelijke Ontwikkeling (geanonimiseerd) ‚team MO, projectleider ‚

‚

‚

De

projectleider neemt het initiatief, bewaakt de uitvoering van dit stappenplan, inhoudelijk en procesmatig. Het projectteam kan bij verschillende stappen worden aangevuld met andere experti Externe

belangenvertegenwoordigers

Naast individuele inwoners en ondernemers in Koningslust, de volgende externe belangenvertegenwoordigers:

Dorpsoverleg Koningslust ‘Werkgroep’: een groep van zes (bij deze ontwikkeling)

projectorganisatie rekening

met

Het

-

-__

-_

-__

-

houdt de

betrokken inwoners

KindCentrum Avonturier Daelzicht, locatie Savelberg

__ Voetbalvereniging Koningslust

Expertgroep scoring afwegingsmatrix De onderscheiden scenario’s worden door een expertgroep gescoord, op alle onderscheiden Deze groep bestaat uit de leden van het projectteam, aangevuld met de volgende

criteria.

personen/expertises: Planeconomie: (geanonimiseerd) -__

-__

De

Gebouw en

techniek:

(geanonimiseerd)

projectleider scoort zelf niet, hij bewaakt

4.2

Projectbudget

voor

de

zorgvuldige toepassing

van

de

scoringsmethodiek.

voorbereidingskosten

De herinvulling kent onderdelen waarvoor externe expertise en/of capaciteit noodzakelijk of wenselijk is. Die inhuur brengt kosten met zich mee. Deze worden voor de voorbereidingsfase ingeschat op in totaal € 170.000 exclusief BTW.

Stappenplan Datum:

7-4-2026, Versie 4.0: vastgesteld door college

13 van

burgemeester

en

wethouders

Deze voorbereidingskosten zijn als volgt opgebouwd: Onderdeel Architect Communicatie Externe projectleiding ( t/m Q1-2027) Onvoorzien Totaal

Kosten € 45. 000 € 7. 500 € 105. 000 € 12. 500 € 170. 000

Een toelichting per onderdeel: Dit betreft de periode tot en met de besluitvorming door de gemeenteraad (stap 6). Deze periode sluit af indien de gemeenteraad daar positief over besluit met het beschikbaar stellen van een realisatiekrediet. Kosten die vanaf dat moment gemaakt worden zijn onderdeel van dat realisatiekrediet en betreft stap 7. Dit zijn ook de kosten voor onderzoek voor de ruimtelijke onderbouwing voor de vergunningprocedure (zogeheten BOPA) Architect: zowel in de fase van het bouwen van scenario’s (stap 3-5) als in de uitwerkingsfase van het voorkeursscenario (stap 6) is deze expertise nodig. Om vroegtijdig rekening te houden met de mogelijkheden en onmogelijkheden van het huidige gebouw in de scenariofase. Daarna is een technische vertaling van aanpassingen van het gebouw aan de orde inclusief raming van de realisatiekosten Communicatie: dit is een reservering voor zaalkosten en externe gespreksleiding Projectleiding: de projectleiding is voor 2026 en het eerste kwartaal van 2027 voorzien via een externe projectleider. Dat is tot en met stap 6. Daarna kan het project door een interne projectleider worden overgenomen of kan externe begeleiding – indien nodig – onderdeel zijn van het realisatiekrediet Onvoorzien: de gemeente neemt in deze herontwikkeling is een nieuwe rol. Daarom is het wenselijke rekening te houden met onvoorziene uitgaven. ,

,

,

,

Zoals in paragraaf 3. 2 aangegeven wordt aan de gemeenteraad tussentijds afzonderlijk voorgesteld een krediet beschikbaar te stellen voor deze voorbereidingskosten.

4. 3 Projectplanning De planning zet de te nemen stappen in de tijd. Soms is dat ruimte voor inhoudelijk uitzoek- en rekenwerk soms is dat ruimte voor het goede gesprek met belanghebbenden. De optelsom laat vooralnog een doorlooptijd zien van grofweg 15 tot 2 jaar. Als gaandeweg het project de mogelijkheid ontstaat om de doorlooptijd te verkorten dan zal die optie serieus worden beoordeeld om de lange doorlooptijd in te kunnen korten. Daarbij geldt de concrete ambitie om de doorlooptijd substantieel in te korten door te kiezen voor een andere aanpak. Dat kan zijn via een bouwteam design&build of andere opties. Streven is de doorlooptijd van 5-8 maanden te verkorten via een slimmere aanpak. ,

,

,

,

,

Volgende overzicht geeft een samenvatting op kwartaalniveau laat een meer gedetailleerde projectplanning zien. ,

,

met de ‘klassieke’ aanpak. Bijlage 2

Stappenplan Datum: 7-4-2026

14 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

Stap Stap Stap Stap Stap Stap Stap Stap Stap

2026 2027 kwartaalQ1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 1: Openbaarmaking 2: Stappenplan 3: Projectkader en Scenario's 4: Consultatieronde 5: Besluit voorkeursscenario 6: Uitwerken bussinescase 7: Woonklaar maken 8: Start nieuwe gebruik

Stappenplan Datum: 7-4-2026

15 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

Bijlage 1 Stappenplan in één oogopslag

Stappenplan Datum: 7-4-2026

16 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

Bijlage 2: Doorkijk projectplanning Projectplanning versie februari 2026

Stappenplan Datum: 7-4-2026

17 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders

BiBijlage Stap Stap Stap Stap Stap Stap Stap Stap Stap

2026 2027 kwartaalQ1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4 1: Openbaarmaking 2: Stappenplan 3: Projectkader en Scenario's 4: Consultatieronde 5: Besluit voorkeursscenario 6: Uitwerken bussinescase 7: Woonklaar maken 8: Start nieuwe gebruik

Kenmerkend voor de planning en totale doorlooptijd is de ruimte voor een consultatieronde in het tweede kwartaal (Q2) die de nodige voorbereiding vraagt. Direct na de zomervakantie neemt het college van burgemeester en wethouders een besluit over het voorkeursscenario voor de mix van nieuwe bewoners van het voormalige klooster. Dat is ook het moment waarop werk wordt gemaakt van de technische en financiële uitwerking van de businesscase. In het eerste kwartaal van 2027 is voorzien dat de gemeenteraad een voorstel bespreekt en besluit over het beschikbaar stellen van een realisatiekrediet. Daarna volgt de aanbesteding en woonklaar maken van het gebouw. Wat nodig is is nu nog niet in te schatten maar rekening is gehouden met meerdere maanden bouwtijd. ,

,

Stappenplan Datum: 7-4-2026

18 ,

Versie 4. 0: vastgesteld door college van burgemeester en wethouders