2024-067 01 Raadsvoorstel - Vaststellen bestemmingsplan ‘Laefplein Maasbree’

Raadsvoorstel Raadsvergadering : 23 april 2024 Voorstel : 2024-067 Zaaknummer : 1894/2023/2868582 Documentnummer : 1894/2024/2917208 Datum collegebesluit : 11 maart 2024 Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan ‘Laefplein Maasbree’ Openbaarheid Alle stukken zijn openbaar, met uitzondering van de integrale versies van het verslag omgevingsdialoog en de nota zienswijzen met zienswijzen en de anterieure overeenkomsten Voorstel Te besluiten om: 1 De bijgevoegde nota zienswijzen vast te stellen en het ontwerpbestemmingsplan te wijzigen zoals opgenomen in de genoemde nota; 2 Het bestemmingsplan “Laefplein Maasbree” IMRO code: NL.IMRO.1894.0296-VG01, gewijzigd vast te stellen; 3 Geen exploitatieplan vast te stellen zoals bepaald in artikel 6.12 lid 2 juncto artikel 6.2.1a Bro. Inleiding Samen met de inwoners van Maasbree heeft het Dorpsoverleg Maasbree in 2022 een toekomstvisie opgesteld met als titel ‘Versterken, verbinden, vergroenen’. De gebiedsvisie Laefplein is onderdeel van deze toekomstvisie van het dorp. Het doel van deze gebiedsvisie is om een kwalitatief hoogwaardig woon- en verblijfsgebied te creëren dat bijdraagt aan de Hartlijn van Maasbree, waarbij ontmoeting en beleving centraal staat. Naar aanleiding van deze dorpsvisie is het voorliggend plan opgesteld. Het plan heeft betrekking op de herontwikkeling van het gebied aan de Baarlosestraat en Dorpstraat in Maasbree.

De huidige autogarage en bakkerij aan de Baarlosestraat worden gesloopt en ter plaatse worden nieuwe commerciële ruimten en appartementen gerealiseerd. Aan de Dorpstraat wordt Café De Pool uitgebreid. Daarnaast wordt het tussenliggende openbare gebied door de gemeente ingericht als ‘Laefplein’. De herontwikkeling bestaat concreet uit: - de sloop van de bestaande garage en bakkerij aan de Baarlosestraat; - de vestiging van drie nieuwe commerciële ruimten aan de Baarlosestraat, met een totaal BVO van maximaal 271m²; - de realisatie van 18 levensloopbestendige appartementen, waarvan 5 appartementen in de sociale huur, 7 appartementen in de middenhuur en 6 appartementen in de middeldure koopsector; - de uitbreiding van café De Pool, met een maximaal BVO van 129m²; - de herinrichting van het openbaar gebied door de gemeente.

1894/2024/2917208

Pagina 1 van 5

Het ontwerpbestemmingsplan is gepubliceerd en heeft ter inzage gelegen van 27 december 2023 tot en met 6 februari 2024. Er is gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen. De zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen aan het plan, zoals blijkt uit de ‘Nota van zienswijzen’ welke is toegevoegd aan de stukken. We verzoeken daarom de raad het plan gewijzigd vast te stellen. Beoogd effect De herontwikkeling van een herstructureringslocatie door de realisatie van een Laefplein in Maasbree, waar wonen, horeca en ontmoeten samen komen. Argumenten 1.1 Er zijn vier zienswijzen ingediend Op grond van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening dient een ontwerp bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage worden gelegd, zodat eenieder het plan in kan zien en indien wenselijke een zienswijze kan indienen. Gedurende de inzagetermijn zijn er vier zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan. Gelet op de overeenkomsten in de ingebrachte gronden zijn de ingekomen zienswijzen samengevat en samengevoegd in bijgevoegde ‘Nota van zienswijzen’. Vervolgens zijn de gronden voorzien van een inhoudelijke reactie. Ook is aangegeven op welke wijze de ingekomen zienswijzen leiden tot een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen geven echter geen aanleiding om het bestemmingsplan niet vast te stellen. 2.1

Het planvoornemen is mogelijk gemaakt met een bestemmingsplanprocedure De locaties Baarlosestraat 3 en 7-7A, Dorpsstraat 67 en de tussenliggende openbare ruimte liggen in het bestemmingsplan ‘Kern Maasbree. De gronden hebben de enkelbestemmingen ‘Gemengd’, ’Verkeer’ en ‘Verkeer Verblijfsgebied’ en de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’. Op basis van dit bestemmingsplan is het planvoornemen qua bouw- en gebruiksmogelijkheden niet rechtstreeks mogelijk. Ook zijn er geen binnenplanse ontheffingsmogelijkheden opgenomen die het planvoornemen mogelijk maken. Een buitenplanse procedure (artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening) is daarom noodzakelijk om het planvoornemen mogelijk te maken.

2.2

Het plan sluit aan bij de Omgevingsvisie Peel en Maas We geven prioriteit aan inbreidings- en herontwikkelingsmogelijkheden binnen het dorp. We brengen vraag naar en aanbod van woningen meer met elkaar in balans ten behoeve van vitale gemeenschappen. Het plan draagt bij aan deze waarde en opgaven uit de Omgevingsvisie door de herontwikkeling van het gebied en het toevoegen van levensloopbestendige woningen in het juiste segment met oog voor klimaatadaptatie.

2.3

Het plan past binnen de kaderstelling Ruimte en Economie De gemeente Peel en Maas heeft op termijn te maken met demografische veranderingen en wel zodanig dat er sprake is van afname en veranderende samenstelling van de bevolking (vergrijzing) en daarmee veranderende samenstelling van de woningvoorraad. Dit heeft rechtstreeks gevolgen voor de vitaliteit en leefbaarheid van de kernen binnen de gemeente. Om vitaliteit en leefbaarheid van de kernen te behouden is het zaak om samen met de samenleving het woningbestand toekomstgericht duurzaam in balans te brengen. Het plan voorziet in de herontwikkeling van een herstructureringslocatie door de realisatie van een Laefplein, waar wonen, horeca en ontmoeten samenkomen. Het plan sluit daarmee aan bij de doelstellingen uit de kaderstelling.

2.4

Het plan past binnen de Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 Uit de Regionale woonvisie blijkt dat het aantal éénpersoons-huishoudens flink zal toenemen. Net als de vraag naar levensloopbestendige woningen. Deze trends sluiten niet aan bij de bestaande woningvoorraad. Het plan voorziet in de realisatie van 18 levensloopbestendige appartementen en vervult hiermee de behoefte van zowel

1894/2024/2917208

Pagina 2 van 5

vandaag als morgen. Het planvoornemen is regionaal afgestemd. 2.5

Het plan voldoet aan de ‘Beleidsregel woningbouwverzoeken Peel en Maas 2018’ Een woningbouwinitiatief moet bijdragen aan een maatschappelijke meerwaarde, doordat het voldoet aan de vier principes: juiste plek, juiste type, juiste kwaliteit en goede ruimtelijke ordening. Het plan voorziet in de invulling van een herstructureringslocatie. Het programma bestaat uit sociale en midden huur en middeldure koop. Hiermee sluit de ontwikkeling aan bij het juiste type en vervult een behoefte in Maasbree. Het plan voldoet aan de vier principes van de beleidsregel. En voorziet in een belangrijke meerwaarde in het behoud en versterken van de vitale gemeenschap.

2.6

Er is sprake van goede ruimtelijke ordening Voor de motivering van de goede ruimtelijke ordening is een bestemmingsplan met bijbehorende verbeelding, regels en toelichting opgesteld. De toelichting en bijbehorende bijlagen bevatten een motivering met alle aspecten die betrekking hebben op het aspect goede ruimtelijke ordening.

2.7

De ruimtelijke kwaliteit is geborgd met een beeldkwaliteits- en groenplan. Dit plan is goedgekeurd door de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit. Hierin is de beeldkwaliteit en het groen vastgelegd. Het beeldkwaliteits- en groenplan zijn als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de planregels. En als bijlage 1 en 3 toegevoegd bij de regels van het bestemmingsplan.

2.8

Omgevingsdialoog Initiatiefnemers hebben, toen de plannen een concrete vorm aannamen, de omwonenden ingelicht over deze plannen. Daarna zijn zij meermaals op de hoogte gebracht over het proces middels gesprekken aan huis, een telefoontje of via de nieuwbrief die initiatiefnemer heeft rondgestuurd. Op donderdag 30 maart heeft een inloopavond plaatsgevonden voor de omwonenden en alle andere geïnteresseerden. Veel bezoekers waren positief over de herontwikkeling en het feit dat er woningen worden gebouwd waar vraag naar is. Dit zorgt voor een kwaliteitsimpuls voor Maasbree. Er waren echter ook een aantal kritische reacties, met name over de hoogte van het bouwplan, deze zou niet passen in de dorpse maat en schaal. Naar aanleiding van de omgevingsdialoog is besloten het bouwplan ter plaatse van de voormalige bakkerijwinkel met één bouwlaag te verlagen. In het gehele plan is nu sprake van een bouwhoogte van 2 bouwlagen met een schuine kaplaag. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan een wens uit de omgeving. Een verslag van de inloopavond is als bijlage 16 bij de toelichting toegevoegd.

2.9

Overeenstemming bij overlegpartners tijdens Vooroverleg De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd kan worden. Onderhavig plan is voor Vooroverleg aangeboden aan de Provincie en het Waterschap. Zij hebben geen bezwaren tegen onderhavig bestemmingsplan.

3.1

Er is sprake van een procedure waar de grondexploitatiewet van toepassing is De kosten worden in dit geval verhaald via anterieure overeenkomsten waardoor kostenverhaal anderszins verzekerd is.

Financiën Dit voorstel heeft geen financiële gevolgen. Kostenverhaal vindt plaats via de anterieure overeenkomsten. Voor de inrichting van het Laefplein heeft uw raad een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld. Wanneer het definitief ontwerp voor de inrichting van het Laefplein gereed is, zal een apart voorstel voor uitvoeringskrediet voorgelegd worden aan uw raad.

1894/2024/2917208

Pagina 3 van 5

Juridische afwegingen Ten behoeve van deze ontwikkeling is een anterieure overeenkomst met planschade-afwenteling gesloten met de aanvragers. Communicatie De volgende communicatieve acties zijn of worden uitgezet: - Het plan is door de aanvragers besproken met de direct omwonenden, verslaglegging is opgenomen in paragraaf 7.2.1 van de toelichting en maakt als bijlage 16 van de toelichting onderdeel uit van de stukken. Aanvragers houden belangstellende via een nieuwsbrief op de hoogte van de ontwikkeling; - Voor de herinrichting van het Laefplein door de gemeente is een apart communicatieproces opgestart. Er is een klankbordgroep opgericht met inwoners van Maasbree en stakeholders om mee te denken over de herinrichting van de openbare ruimte. De eerste twee sessie met deze klankbordgroep hebben al plaatsgevonden. Tijdens de bewonersavond op 14 maart is de voorkeursvariant gepresenteerd aan het dorp, waarbinnen nog keuzemogelijkheden en variaties mogelijk waren. Daarnaast kunnen inwoners ook digitaal meedenken over dit traject via de website DoeMee. - In het kader van de wettelijke procedure van het plan vindt communicatie plaats door middel van ter inzage legging van het bestemmingsplan en bekendmaking via onder andere het gemeenteblad en de gemeentelijke website. Burgemeester en wethouders van de gemeente Peel en Maas,

de gemeentesecretaris/directeur, K.H. Werps

de burgemeester, W.J.G. Delissen-van Tongerlo

Behandelend portefeuillehouder: Rob Wanten Bijlage(n): • Regels • Bijlagen bij de regels o Bijlage 1: Groenplan o Bijlage 2: Overzicht beroep of bedrijf aan huis o Bijlage 3: Beeldkwaliteitsplan • Toelichting • Bijlagen bij de toelichting o Bijlage 1: Visiedocument o Bijlage 2: Ladderonderbouwing o Bijlage 3: Verkennend bodem- en asbestonderzoek o Bijlage 4: Verkennend en aanvullend bodemonderzoek o Bijlage 5:Verkennend- en nader bodemonderzoek o Bijlage 6: Akoestisch onderzoek o Bijlage 7: Archeologisch onderzoek o Bijlage 8: Quickscan Flora en Fauna o Bijlage 9: Aerius stikstofberekening o Bijlage 10: Parkeerdrukonderzoek o Bijlage 11: Parkeeronderzoek o Bijlage 12: Infiltratieonderzoek o Bijlage 13: Vooronderzoek bodem o Bijlage 14: Memo verkeerseffecten o Bijlage 15: Bezonningsstudie o Bijlage 16: Verslag omgevingsdialoog o Bijlage 17: Brief initiatiefgroep o Bijlage 18: Vervolgonderzoek huismus en vleermuis o Bijlage 19: Nota van zienswijzen • Verbeelding

1894/2024/2917208

Pagina 4 van 5

Niet openbare bijlage / alleen ter inzage voor raadsleden en burgercommissieleden: • Omgevingsdialoog (niet geanonimiseerd) • Nota van zienswijzen inclusief zienswijzen (niet geanonimiseerd) • Anterieure overeenkomsten

1894/2024/2917208

Pagina 5 van 5