2024-057 06 Bijlagen bij Regels en Toelichting (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Bestemmingsplan ‘Uitbreiding steenfabriek’ Gemeente
Peel en Maas
Bijlagenboek
z
4
£
®
\ E
Bestemmingsplan ‘Uitbreiding steenfabriek’ Gemeente
Peel en Maas
Bijlagenboek
Rapportnummer:
PO1854
IMROIDN-nr:
NL.IMRO.1894.BPL0278-VG01
Datum
maart 2024
Opdrachtgever:
Engels Steentabriek
Projectteam BRO:
HLe,
Concept:
7 maart
Ontwerp:
IB
2022
28 juli 2022
31 januari 2023, 2 februari 2023, 29 au-
gustus 2023, februari 2024 Vaststelling
23 april 2024
Trefwoorden:
Bestemmingsplanwijziging, Engels Steenfabriek Panningen, gemeente Peel en Maas.
Bron foto kaft:
BRO
17
BRO
Vestiging Venlo Industriestraat 94
5931
PK
Tegelen
T 431 (0)77 373 0601 E info@bro.nl
Inhoudsopgave
Bijlagen toelichting Bijlage 1
Landschappelijk inpassingsplan 27
Ladderonderbouwing Akoestisch
onderzoek
industrielawaai
Archeologisch bureauonderzoek en verkennend
Advies gemeente
gebruiksfase
346 400 405
AERIUS-berekening gebruiksfase
415
Notitie AERIUS-berekening
428
aanlegfase
AERIUS-berekening bouwfase
434
Quickscan flora en fauna
444
Bijlage 10
_
Bijlage11
_ Watertoets
2
bodemonderzoek
inzake archeologisch onderzoek
Notitie AERIUS-berekening
BMO
55
461
Bijlagen toelichting
3
BJ40
Bijlage 1
BMO
4
Landschappelijkinpassingsplan
Advies
B41O
Landschapsplan Steenfabriek Engels te Helden
project
Landschapsplan Steenfabriek Engels te Helden datum 6 maart
2024
Aanleiding en initiatief
Doel en uitwerking landschapsplan
Steenfabriek Engels ligt aan de Steenstraat 8b aan de rand van Panningen, in de gemeente Peel en Maas. Het familie-
Nadat een principeverzoek is ingediend heeft de gemeente
bedrijf is in 1913 op de huidige locatie opgericht.
werken aan de bestemmingsplanherziening.
Om te voor-
Peel
en Maas
laten weten
onder voorwaarden
mee
te willen
opdrachtgever
zien in de aantrekkende vraag naar bouwmaterialen en keramische gevelstenen in het bijzonder, i door Steenfabriek En-
Voorwaarde s onder andere dat het voornemen gepaard
Engels Baksteen
gels gedurende de afgelopen jaren geïnvesteerd in moderni-
gaat met de uitwerking van een landschappelijk inrichtings-
projectnummer
sering van het productieproces en n de uitbreiding van de productiecapaciteit. Met de investering in een nieuwe steen-
plan. ledere ontwikkeling dient namelijk bijte dragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke
pers wordt ingespeeld op de toenemende mate van verschei-
kwaliteit van het betrokken gebied en de naaste omgeving.
RT
denheid in de vraag naar producten door de markt. Om de continuïteit van het bedrijf in de toekomst te waarborgen,
De landschappelijke inpassing richt zich op de uitstraling en de verankering van het terrein van de steenfabriek in haar
iaa
wordt door Steenfabriek Engels verdere ontwikkeling nood-
context.
zakelijk geacht.
liere inpassing en de benodigde kwaliteitsbijdrage zoals uit-
P01854
opgesteld door
HL
Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen de regu-
gewerkt in het kwaliteitskader buitengebied Peel en Maas. De Steenfabriek is derhalve
voornemens
het bestaande
fa-
brieksterrein uit te breiden,
De voorgenomen uitbreiding heeft
betrekking op:
dient te worden.
* _ Uitbreiding van het bestemmingsvlak aan de noorden westzijde; Aan de
noordzijde zal ook de onoverdekte kleiopslag worden uitgebreid; « _ Uitbreiding overkappingen aan de noordzijde t.b.v.
de opslag van zand (ca. 63m uit te breiden zandloods). Tevens ter afscherming van de woningen tegen geluid en stof;
« _ Uitbreiding bestaand bouwvlak binnen de bestemming bedrijf aan de west- zuid- en noordzijde t.b.v. uitbreiding productielocatie;
BRO
Bosscheweg 5282
WV
T +31
(0)411
E info@bro.nl www.bro.nl
107
Boxtel
850 400
« _ Aanleg hemelwaterbassin en opslag
De maatregelen voor de reguliere inpassing en de kwaliteitsbijdrage wordt in onderhavig advies nader uitgewerkt
* _ Verharding van het gehele terrein ten behoeve van de opslag van grondstoffen en eindproduct.
Hieruit blijkt dat voor onderhavige ontwikkeling 'Basiskwaliteit Plus’ met Aanvullende Kwaliteitsverbetering (AK) toegepast
B41O
Kenschets landschap De steenfabriek ligt aan de rand van Panningen, op de kruising van de Ninnesweg en de Steenstraat. Het terrein van de fabriek ligt enigszins verscholen achter de lintbebouwing van
de beide wegen. Enkel de entree aan de Ninnesweg eveneens relatief verstopte entree aan de Ninnesweg verraad de ligging van de steenfabriek. Hier liggen twee inritten met een
volwassen houtwal tussen beiden. De paralleiweg wordt gebruikt voor parkeren.
Aan de noordzijde grenst het terrein aan het open landschap van de oude bouwland.
Hier is het terrein beter zichtbaar, al
wordt het zicht aan deze zijde beperkt door de relatief grote afstand van de terreinrand tot aan de openbaar toegankeijke wegen.
De achterzijden van de erven rondom het bouwtand
geven zowel een groen beeld door de aanwezige erfbeplanting, als een bedrijvig beeld door de aanwezige (agrarische) loodsen en erfverhardingen.
Figuur
maandag
19 februari 2024
1
Ligging steer
abriek Engels met de beoogde
uitbreiding.
De
aan de Ninnesweg.
Het oude Bouwland ligt noordelijk.
Advies
B4O
Landschapsplan Steenfabriek Engels te Helden
Planconcept De Steenfabriek is voornemens
het bestaande fabrieksterrein
uit te breiden. Hierbij worden de reeds in gebruik zijnde gronden voor opslag verder uitgebreid en voorzien van een pas-
sende bestemming. Ook wordt de bestaande bedrijfsbebouwing in beperkte mate uitgebreid. Op de grenzen van het ter-
Afwisseling tussen gesloten (Ehv. bedrijfpecelen) en open
zicht op bouwland
rein met de achterzijden van de /intbebouwing, staan reeds
houtsingels en geluidsmuren of er liggen grondwallen die beplant zijn met heesters en boomvormers. Waar mogelijk en wenselijk worden deze uitgebreid om het zicht op en het ge-
luid van de steenfabriek voor omwonenden te beperken. Voor onderhavige landschappelijke inpassing zijn voorname-
l de zichtbare zijden van het terrein van belang. Doordat het terrein grotendeels ligt ingeklemd tussen de achterzijden
van de lintbebouwing betreft dit uitsluitend het gedeelte van de entree aan de Ninnesweg en het gedeelte dat aan het oude open bouwland grens, i.c. de noordzijde van het terrein.
Een grootschalige bedrijfslocatie als deze, met bijhorende bedrijfsbebouwing, (verkeers-Jbewegingen en opslag, vraagt om evenzo robuuste inpassingsmaatregelen.
Daarom is in
een eerste voorstel getracht om het terrein volledig aan het zicht te onttrekken middels een grondwal welke beplant wordt
met heesters en boomvormers
Dit zou samen
met de
bestaande houtsingels en grondwallen in een volledig groene omlijsting van het fabrieksterrein resulteren. In het advies van de kwaliteitscommissie van 27 januari 2020 wordt terecht opgemerkt dat een dergelijke inpassing een
bossfeer zou creëren, wat binnen dit landschapstype (de oude bouwlanden) niet passend is. Er wordt in het advies gepleit voor een schaalverkleining van de achterzijde door bij
de ritmiek van de omliggende bouwblokken aan te sluiten. Nevenstaande kaart toont de sequentie van open en gesloten delen en de kleinschalige landschapselementen van de randen
van het oude
maandag
19 februari 2024
bouwland
Figuur 2:
Planconcept
voor de landschappelijke maatregelen aan de noordzijde van het fabrieks
rrein.
(groter exemplaar is bijgevoegd).
Advies
BIO
Landschapsplan Steenfabriek Engels te Helden
Landschappelijke maatregelen De achterzijde van het terrein van de steenfabriek wordt bij deze ritmiek betrokken. Door de toepassing van verschillende landschapselementen wordt aansluiting gezocht bij de
omliggende, veelal kleinere erven rondom het bouwiand. Hiervoor worden drie ontwerpprincipes (bouwstenen) ingezet, welke allen verschillende mate van doorzicht hebben.
Deze bouwstenen zijn: A: Een grondwal met houtsingel (heesters en boomvormers);
8: Houtsingel (op maaiveld) met afwisselende breedte; C: Boomweide met lage ondergroei (kruidenrijk grasland). Nevenstaande afbeelding toont de toepassing van de bouwstenen aan de achterzijde van het terrein. De bomen in de
boomweide hebben een ruime plantafstand zodat voldoende doorzicht ussen de boomkronen behouden blijft. Het zicht op de steenfabriek wordt derhalve door de boomkronen
ver-
zacht, maar niet geheel ontnomen, De houtsingels zorgen voor dichte gedeelten zodat het terrein niet in zijn geheel
zichtbaar is, maar vanuit de omgeving gezien als het ware wordt opgeknipt.
Bouwstenen voor inpassing achterzijde
AW
»= mate van doorzicht
* ‚x‚ A Grontua e met 4‚ ‘_ O n e
b
G
C e
met
* npassing vabij Ninwesweg worde verzorgdin afsorderlijk Pl
Figuur 3:
Bouwstenen
maandag
19 februari 2024
voor de inpassing van de noordzijde.
Figuur 4:
Overzichtstekening landschappelijke inpassing noordzijde (groter exemp/aar is bijgevoegd)
B41O
Aan de zijden van achterkanten van de aangrenzende lintbe-
bouwing worden de bestaande grondwallen doorgetrokken, zodat het zicht op en het geluid van de bedrijfsactiviteiten
worden verminderd. De houtsingels vangen mogelijk ook het stof deels af, waardoor hoogte al vanaf aanplant gewenst is. Ter hoogte van de parkeerplaats langs de Ninnesweg wordt
een lage knip- en scheerhaag teruggebracht, hiermee wordt het parkeren vanaf de Ninnesweg aangekleed
In samenhang met elkaar dragen de bouwstenen bij aan de schaalverkleining van het terrein aan de achterzijde en bij het
ritme van (open en besloten) erfbeplanting van de overige erven aan
het bouwiand.
Maatregelen voorzijde Aan de voorzijde, de zijde van de entree aan de Ninnesweg, worden eveneens maatregelen getroffen ten behoeve van de landschappelijke verankering en uitstraling van het bedrijf. Aan deze zijde heeft hoveniersbedrijf Tuindesign & Styling
Ves Reynders diverse maatregelen voorgesteld en uitgewerkt, te weten
- _ De entree wordt voorzien van een poort gelegen in
het groen, daarnaast vormt een markant object een
senfabriek
duidelijkere en meer passende uitstraling van het
(afb.
Ves
Reynders)
De huidige parkeerplaats blijft behouden. Het hek-
bedrij; - _ Voorhet maken van het object zal Toendra bont gesinterd dikformaat worden gebruikt.
werk wordt naar de achterzijde van de houtsingel verplaatst. De bestaande singel wordt opgeknapten
Deze wordt licht
verjongd waar nodig, eveneens met wintergroene
gevoegd. Voor de rollagen boven de bogen wordt een waalformaat (50mm dik) van dezelfde steen-
struiken. Het hekwerk wordt hiermee landschappelijk ingepast; Achter en rondom de poort wordt groen toegevoegd
soort toegepast aangezien deze mooier te verwerken zijn in een rollaag.
middels bomen en boomgroepen. Deze dragen bij aan een groene(re) entree van het terrein;
Fiauur 6
maandag
19 februari 2024
Obiect entree
(bovenaanzicht)
(afb.
Ves Reynders)
Advies
B41O
Landschapsplan Steenfabriek Engels te Helden
Beheer
- _ Enkele gevels van de bestaande loodsen worden
voorzien van een bakstenen gevel. Voor deze gevels zal een
Oud
Rosendaal
dikformaat
worden
Bomen
toe-
onderhoud
en bosplantsoen
Het onderhoud voor bomen en bosplantsoen betreft een 6 ja-
gepast. Ook deze wordt licht gevoegd. Voor de terug liggende vlakken, wordt een waalformaat van dezelfde steensoort toegepast.
en
rige beheers-cyclus.
Bosplantsoen en bomen worden 1 keer
in de 6 jaar waar nodig gesnoeid/gedund aan de hand van het beeld/uitgangspunten op dat moment. Dode en onge-
Hiermee wordt een
speelser en meer afwisselend beeld gecreëerd, zie
zonde bomen of sneller groeiende en ongewenste dominante
ook de tekening van de architect (bijlage 2).
soorten worden verwijderd. werklocatie door middel
De voorgestelde maatregelen van Ves Reynders zijn hier-
Takken worden verwerkt op
van takkenrillen voor het creëren van
extra schuil- en verblijfplaatsen van dieren en insecten.
naast en op de vorige pagina weergegeven.
Het
uitmaaien van het bosplantsoen wordt met behulp van een ruwterreinmaaier gedaan. Het bijmaaien zal worden uitgevoerd
met
een
bosmaaier.
Er vinden
3 onderhoudsbeurten
per jaar plaats. Groen langs parkeerplaatsen Het groen rondom de parkeerplaatsen wordt afgezet met behulp van een heggenschaar, het vrijgekomen materiaal zal
worden opgeruimd en afgevoerd, Om optimale groei te stimuleren worden de vakken bemest met organische meststoffen
Figuur7:
Daarnaast zullen de vakken onkruidvrij worden gehouden
Toendra bont gesinterd dikformaat
door het uitplukken en schoffelen van onkruid.
Inclusief het
opruimen van blad- en waaivuil. Er zullen per jaar 8 onder‘houdsbeurten plaatsvinden. Watergeven bomen en bosplantsoen De initiatiefnemer is verantwoordelijk voor de waterhuishouding van de bomen en planten op eigen terrein. Er worden sensoren gebruikt om het voor bomen en planten beschik-
bare bodemvocht te meten. Op deze manier kan er op het juiste moment water worden gegeven. Figuur 9:
maandag
19 februari 2024
Plattegrond e
e (afb.
Ves Reynd
Advies
B41O
Landschapsplan Steenfabriek Engels te Helden
Uitwerking kwaliteitskader Peel en Maas In het landschapsplan wordt onderscheid gemaakt tussen de reguliere inpassing en de benodigde kwaliteitsbijdrage zoals uitgewerkt in het kwaliteitskader buitengebied Peel en Maas. Hieruit blijkt dat voor onderhavige ontwikkeling 'Basiskwaliteit
Plus' met Aanvullende Kwaliteitsverbetering (AK) toegepast
Bestemmingsplan Buitengebied
dient te worden.
De hiervoor beschreven maatregelen aan de voor- en achterzijde van het terrein van de steenfabriek dragen bij aan de in-
bedding van het bedrijf in het landschap. De maatregelen gaan daarnaast verder dan een reguliere landschappelijke inpassing. Met de voorgestane verbeteringen aan de voorzijde
van het terrein en de toepassing van de bouwstenen aan de achterzijde wordt een aanzienlijke kwaliteitsverbetering mo-
gelijk gemaakt.
Of dit pakket maatregelen in voldoende mate
aansluit bij de vereisten van het kwaliteitskader wordt bepaald aan de hand van een berekening. Basiskwaliteit
Plus
Voor Basiskwaliteit Plus geldt dat er sprake moet zijn van
een oppervakte ‘landschappelijk' (landschappelijke inpassing of ander groen/natuur) dat overeenkomt met 10% van de oppervlakte van het gehele bouwlak.
Onderhavig plangebied
ligt voor een gedeelte in het buitengebied, het overige deel behoort tot de dubbelkern Helden-Panningen. Het gedeelte van het bouwvlak dat in het buitengebied ligt, bedraagt in de
beoogde situatie 1.073m2.
Dit zou betekenen dat de basisin-
spanning slechts 108m: hoeft te bedragen.
Dit staat niet in
verhouding met het voornemen dus wordt in de berekening
uitgegaan van de bestemming ‘bedrijf in het gedeelte van het buitengebied.
Deze beslaat in de nieuwe situatie een op-
pervlakte van 16.310 m.
De omvang van de landschappe-
lijke inpassing dient derhalve minimaal 1.631m? te bedragen.
dag
19febn
Bostemmingsplan Dubbelkern Holden-Panningen
Advies
BIO
Landschapsplan Steenfabriek Engels te Helden
Aanvullende Kwaliteitsverbetering (AK) Het kwaliteitskader van Peel en Maas gaat uit van een stan-
daardbedrag van 35 euro per vierkante meter aanvullende bedrijfsbestemming. Hierin wordt geen onderscheid gemaakt tussen een bebouwde (met bouwvlak) en onbebouwde (zon-
der bouwvlak) bedrijfsbestemming. Dit vraagt derhalve om een nuancering en een maatwerkoplossing, aangezien onderhavig voornemen relatief veel statische opslag met weinig ruimtelijke impact kent. Nieuw
groen (buitengebied)
Om deze reden s een verzoek tot maatwerk bij de gemeente ingediend (Memo Afwijking LKM Steenfabriek Engels — 11 december 2019). In december 2021 sloten om vast te houden
Nieuw bedr. best. (buitengebied)
heeft de gemeente be-
aan het standaardtarief van 35
euro per vierkante meter bedrijfsbestemming in het buitengebied. Daarom wordt met dit bedrag gewerkt. De opperviakten
welke betrekking hebben op de AK zijn als volgt:
Tabel 1:
Oppervlakten bestemmingen buitengebied
Onderdeel Nieuwe bedrijfsbestemming buitengebied
Opp. (m2) _ 16.310
Nieuw groen buitengebied
8819
waarvan Basiskwaliteit Plus
1.631
waarvan kwaliteitsverbetering
7.188
Nieuw groen (kern) Bostemmingsplan Dubbelkern Helden-Panningen
De toename aan bedrijfsbestemming in het buitengebied betreft derhalve 16.310m2. Dit betekent dat voor onderhavige
ontwikkeling een kwaliteitsbijdrage van 16.310 x €35, €570.850,- benodigd s.
Figuur 11:Uitbreiding bedrijfen groen in het buitengebied
maandag
19 februari 2024
Advies
B41O
Landschapsplan Steenfabriek Engels te Helden
Invulling Kwaliteitsverbetering
haag aangelegd, waardoor deze 1 meter breed wordt en 115
Volgens het kwaliteitskader buitengebied Peel en Maas en
meter lang. Dit komt overeen met een bedrag van: €690,-
kan de kwaliteitsbijdrage middels de volgende maatregelen Extra investering in (architectonische) kwaliteit
worden ingevuld: « _ Versterking en verfraaiing van het landschap; ° Sloop;
Aan de entreezijde wordt een bijzondere vormgeving toege-
e _ Aanleg van natuur; Verbetering en/of herstel van cultuurhistorische
sen voorzien van een bakstenen gevel, wat een bijdrage Ievert aan de architectonische uitstraling en kwaliteit. Deze in-
waarden;
vesteringen dragen bij aan de verbetering en verfraaiing van
e
e _ Extra investering in (architectonische) kwaliteit: bij-
zondere vormgeving, exclusief materiaalgebruik, verfraaiing en verbetering van gebouwen; e _ Extra investeringen in milieu- en duurzaamheids-
past, zoals benoemd op p.5. Daarnaast worden enkele lood-
het geheel - _ Investering ijzeren ramen in gevels fabriek: €63.295,30,-
- _ Begeleiding werkzaamheden door architect Luc Dreesen:
maatregelen; « _ Investering in (beleef)kwaliteit van het buitengebied
Met de voorgestane verbeteringen aan de voorzijde van het
- _ Bouwkundige werkzaamheden prieel: €111.944,71,-
_ Renovatie fabrieksgevel(s):
-
_ Stenen fabrieksgevel(s) en prieel (object):
€450.361,47,-
€85.780,87,-
terrein en de toepassing van de bouwstenen aan de achterzijde wordt een aanzienlijke kwaliteitsverbetering mogelijk gemaakt.
€10.860,-
-
_ Logo en naam op het object: ca. €5.000,- (indicatie
van langcat emaille).
Versterking en verfraaiing van het landschap
Investering in Aanvullende Kwaliteitsverbetering
Voor Basiskwaliteit Plus is gesteld dat de omvang van de
De totale investering in Aanvullende Kwaliteitsverbetering be-
landschappelijke inpassing minimaal 1.631m? beslaat. De oppervlakte aan nieuw groen in het buitengebied dat met dit
draagt € 935.555,61,-. Hiermee kan ruimschoots worden vol‘daan aan de gestelde kwaliteitsbijdrage van € €570.850,-
plan wordt gerealiseerd buiten de Basiskwaliteit is 7.188m2.
Er is door Vaessen een offerte uitgebracht voor de totale inpassing, deze komt overeen met een bedrag van: €207.623,26,-.
De aanleg van de nieuwe haag langs de parkeerplaats is in overleg met de gemeente uit de offerte van Vaessen ge-
haald. Deze haag moet aan de hand van normbedragen worden meegenomen in de berekening. Hiervoor staat een bedrag van €6,- p/m2.
dag
19 februa
Er wordt een dubbel geplante liguster
De offertes en (bouw)tekeningen zijn niet als bijlagen toegevoegd. Deze zijn als separate documenten aangeleverd.
pEK
hbll
d
(door-Jzicht
S
.
|
Half open (door-)zicht|
vanuit Groenstraat
vanuit Nobisstraat
5
(Weide en
‘bomen opgekroond) |
“
Dichte groensingel t.b.v. zicht vanuit woningen op hal
Aanplant haag | Locatie object | Entreepoort
Bouwstenen voor inpassing achterzijde
A
—>=
mate van doorzicht Bomenweide/boomgaard
A Grondwal met
C (geen hoge opgaan:
houtsingel
ondergroei)
B heesters Dichte houtsingel met en boomvormers
Landschappelijke inpassing
B H O
Steenfabriek Engels Helden BV.
E
Gemeente Peel en Maas
c u
steenmaat
651/212/102
bestaande
A e
'
F=i
=i
_
z
B
|
Steenbakkerij Engels
C
Panningen
:
Schaal 1/100 - 1/200
2001
Grondplan 1/200
2024
AO
Bijlage 2
Ladderonderbouwing
27
B|4O
Panningen, Laddertoets Steenfabriek Engels
tel rappor Panningen, toets
Ladder-
Steenfabriek
En-
gels daturm 15
februari
2022
projectnumme
P01854 opdrachtgever
Engels
Baksteen
BV
BRO rojectteam
BZe
bron
Kaft
Unsplash
.
m al te scfîäfÉ4) of te beperken auden en te vergroten.” John
B4O Ruimte
| om
inte
even
Locke
BIO
Inhoudsopgave 1
2
Hetiinitiatief
1.1 1.2
Aanleiding Ladder voor duurzame verstedelijking
1.3
Opzet onderzoek
Ladder voor duurzame verstedelijking
Bijlage 1 Onderbouwing behoefte bedrijfsruimte
Bijlage 2 Trends en ontwikkelingen Bijlage 3 Beleidskaders
Bijlage 4 Vraagraming op basis van historische uitgifte Bijlage 5 Vraagraming op basis van werkgelegenheidsontwikkeling Bijlage 6 Planaanbod gemeente Peel en Maas
ainsdag 15 februari 2022
o
1 Het initiatief
B4O
1
Panningen, Laddertoets Steenfabriek Engels
Het initiatief
1.1
_ Aanleiding
deels de bestemming 'Agrarisch'. Een gedeelte van de beoogde ontwikkeling is gelegen binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’ en zijn bestemd voor
Het beoogde planinitiatief is om de Steenfabriek aan de
‘Agrarisch'. De ontwikkeling is in strijd met beide bestemmingsplannen, omdat de gewenste ontwikkeling deels buiten
Steenstraat 8B in Panningen in de toekomst uit te breiden,
het bouwviak is gelegen en een uitbreiding van het bestem-
waarbij het de bedoeling is om de locatie flexibel te kunnen
mingsviak op basis van de vigerende bestemmingsplannen niet mogelijk is.
invullen (naar aard en functie) op basis van de toekomstige marktsituatie/capaciteit en -vraag. Op hoofdlijnen houdt de voorgenomen ontwikkeling in:
« _ Uitbreiden bedrijfsbestemming aan noord- en westzijde « _ Uitbreiding bestaande bouwvlak ten behoeve van
Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. Daarbijis het doorlopen van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (art
3.1.6. lid 2 Bro) verplicht voor iedere ‘nieuwe stedelijke ont-
de uitbreiding van de productielocatie in het kader
wikkeling’
van bedrijfsefficiëntie
van de uitbreiding aan bedrijventerrein (max. 5.250 m? bvo) ‚en de wijziging van de bestemming moet het initiatief worden
« _ Uitbreiden van de bestaande overkappingen c.q. zandloodsen ten behoeve van opslag en ter afscherming van woningen tegen geluid en stof;
* _ Realisatie hemelwaterbassin en klei-opslag.
als bedoeld in art.
beschouwd als een
1.1.1.
van Bro.
Door de omvang
‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.
Voor be-
drijventerreinen geldt namelijk dat een stedelijke ontwikkeling Ladderplichtig is als het plan voorziet in de toevoeging van een gebouw met een ondergrens van 500 m? (bruto opper-
Om te voorzien in de aantrekkende vraag naar bouwmateria:
vlakte).
De Ladder heeft zorgwuldig ruimtegebruik als doel en
len en keramische gevelstenen in het bijzonder, is door
geeft invulling aan het zorgvuldig en transparant afwegen
Steenfabriek Engels gedurende de afgelopen jaren geïnves-
van besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen
teerd in modernisering van het productieproces en in de uitbreiding van de productiecapaciteit. Met de investering in een nieuwe steenpers wordt ingespeeld op de toenemende mate
van verscheidenheid in de vraag naar producten door de markt.
Om de continuíteit van het bedrijf n de toekomst te
waarborgen, wordt door Steenfabriek Engels verdere ontwikkeling noodzakelijk geacht De totale omvang van de uitbreiding van het bedrijventerrein
bedraagt circa 9.500 m:. De totaal toe te voegen bedrijfsruimte bedraagt circa 5.250 m2 bvo. De gewenste uitbreidingslocatie heeft in het vigerende bestemmingsplan deels de bestemming ‘Bedrijf met de aanduiding 'Steenfabriek’ en Figuur 2 Plangebied en enkelbestemmingen
ainsdag 15 februari 2022
Figuur
1 Toekomstige situatie plangebied
1 Het initiatief
BIO
Panningen, Laddertoets Steenfabriek Engels
Per 1 juli 2017 is het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt be-
Voor het bepalen van de behoefte (kwantitatief en kwalitatief)
schreven:
en de vergelijking met het actuele planaanbod is gebruik gemaakt
“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving
van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het be-
van
onder
andere:
« Provinciale Omgevingsvisie Limburg (2021); * _ Omgevingsverordening Limburg (2021); « Visie Bedrijventerreinen Noord Limburg. POL-Uitwerking werklocaties (2017);
staand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen
*
het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden
*
voorzien.”
drijventerreinen (2015); * _ Monitoringssysteem REBIS.
Provincie Limburg: Rapport Werklocaties 2020 (2021); _ Gemeente
Peel en
Maas.
Structuurvisie kernen
en be-
Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de toe-
voeging van maximaal 5.250 m? bvo bedrijventerrein aan de Steenstraat 8B in Panningen te verantwoorden is vanuit de
methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. hoofdvraag van dit onderzoek luidt:
De
Voldoet het initatief van de toevoeging met maximaal 5.250 ‚m? bvo bedrijfstuimte aan de Steenstraat8B e Panningen aan een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte binnen het tuimtelijk verzorgingsgebied en s er sprake van duurzaam tuimtegebruik?
1.3
_ Opzet onderzoek
Figuur 3 Plangebied
Het antwoord op de hoofdvraag uit dit onderzoek wordt ver-
kregen door middel van ruimtelijk-functioneel onderzoek, waarbij zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan
Vraag-gegevens
de ontwikkeling wordt onderzocht binnen het verzorgingsge-
bied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Verder worden door middel
van
het onderzoek
de te verwachten
effecten van
de
beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelij. king ('Ladder’) dooropen.
ainsdag 15 februari 2022
*
Beschrijving planinitiatief (noofdstuk 1)
_ | « _ Behoefteraming op basis van historische uitgifte (bijlage 1
e _ Trends en ontwikkelingen (bijlage 1 en 2}
en4)
* _ Beleidsambities (bijlage 1 en 3)
-
° _ Behoefte, uitgesplist naar type/metrage
- _ Behoefteraming op basis van werkgelegenheidsontwikkeling (bijlage 1 en 5)
(bijlage 1)
Aanbodgegevens
|+ _ Uitsplitsing hectaren in de plannen, uitgesplitst naar direct en niet dîrect uitgeefbaar, type/metrage (bijage 1 en 6)
REBIS 2011 -2020
Planaanbod (bijlage 1 en 6) -
REBIS
Leegstandsanalyse (bijlage 1) Actueel
aanbod
Funda
in Business
2 Ladder voor duurzame verstedelijking
BIO 2
Panningen, Laddertoets Steenfabriek Engels
Ladder voor duurzame
toevoeging van maximaal 5.250 m? aan nieuwe bedrijfs-
ruimte gaat, kan het initiatief worden gekwalificeerd als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.
verstedelijking Sprake
van
een nieuwe stedelijke ontwikkeling
De ontwikkeling van maximaal 5.250 m? bruto bedrijfsruimte aan de Steenstraat 8B in Panningen betreft een nieuwe ste-
delijke ontwikkeling. Dit bljkt uit de volgende gegevens: 1. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woning‘bouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het iitiatief om maximaal 5.250 m? bruto bedrifsruimte te bouwen kan onder deze definitie worden geschaard, gezien er meer bebouwing mogelijk wordt gemaakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd 2.
Het plangebied heeft n het vigerende bestemmingsplannen ‘Dubbelkern Helden-Panningen' (vastgesteld februarí 2013) en ‘Buitengebied Peel en Maas' (vastgesteld december 2014) de enkelbestemmingen 'Bedrijf en ‘Agrarisch’. Op basis van het vigerende bestemmings-
3.
Passend binnen behoefte van het ruimtelijke verzorgingsgebied De behoefte dient te worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van het bedrijventerrein. Hierbij zijn de
aard en omvang van de ontwikkeling leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voor bedrijventerreinen is het ruimtelijke verzorgingsgebied veelal groter dan de gemeente, omdat bedrijven vaak een grotere actieradius hebben dan sec binnen de gemeentegrens. Voor reguliere modern-gemengde bedrijvigheid geldt dat het vaak een sterke Iokale binding heeft. Hoewel Steenfabriek Engels een internationale afzetmarkt heeft, betreft het een familiebedrijf dat al meer dan 100 jaar op de huidige locatie is gevestigd. Het bedrijf heeft een sterke lokale maat-
schappelijke en economische binding'. De verhuisbereidheid van bedrijven die een sterke lokale binding hebben, kan op maximaal 10 à 15 kilometer worden gesteld, waarbij vanwege de binding van Steenfabriek Engels met de regio een sterke voorkeur is voor de gemeente Peel en Maas. Indien
plan is de beoogde uitbreiding van de steenfabriek
een isochroon van 10 kilometer (autoafstand) wordt getrokken, behoort de gemeente Peel en Maas tot het ruimtelijk
daarom niet toegestaan en is wijziging van het bestem-
verzorgingsgebied.
mingsplan noodzakelijk.
gebied weergegeven.
In figuur4 is het ruimtelijke verzorgings-
Eris sprake van een stedelijke ontwikkeling indien het plan voor bedrijventerreinen voorziet in de toevoeging van een gebouw, waarbij de ondergrens van de toevoeging ‘In beginsel' 500 m? bvo is. Aangezien het om de
Figuur 4:
Verzorgingsgebied planinitiatief—
10 kilometer reisafstand
Nederland (ORS Tools; Eigen bewerking) Kwantitatieve behoefte
Er s naar verwachting sprake van een kwantitatieve behoefte aan bedrijventerrein in het ruimtelijk verzorgingsgebied /m 2030. De verwachte ruimtevraag (in ha) is in 2030 naar verwachting groter dan het huidige harde planaanbod (in ha). Hierbij is het volgende van belang: * _ De kwantitatieve ruimtevraag in de gemeente Peel en Maas is naar verwachting 15 tot 23 ha Um 2030. Dit is bepaald aan de hand van prognoses op basis van historische uitgifte en werkgelegenheidsontwikkeling «
Het totale direct uitgeefbare aanbod in de gemeente
Peel en Maas bedraagt ca. 4,2 ha, waarvan 1,03 ha reeds in optie is genomen. Dit is onvoldoende om te *
Bij de bepaling van de regio is het ruïmteijk verzorgingsgebied,
ainsdag 15 februari 2022
de reïkwijdte van de functie dat het plan mogelijk maakt, van
belang (ABRVS 29 maart 2017; ECLI!NL:RVS:2017:820)
2 Ladder voor duurzame verstedelijking
BIO
Panningen, Laddertoets Steenfabriek Engels
moeten verplaatsen, ontstaat er leegstand van een grote om-
Het geeft een indicatie voor een aanvullende behoefte
De beoogde uitbreiding van Steenfabriek Engels past beleidsmatig in het provinciale, regionale en lokale be-
aan nieuw bedrijfskavels
leid. Op ieder bestuurlijk niveau bestaat de ambitie om
De kracht van het planinitiatief ligt bij de uitbreiding van een
de bestaande ruimte op bedrijventerreinen zo goed en
lokaal bedrijf dat een sterke binding met de gemeente Peel
Kwalitatieve behoefte
effectief mogelijk te benutten. Als de ruimte op bedrijven-
en Maas heeft. Door de (relatief) kleinschalige uitbreiding van
e _ Een groot deel van het direct uitgeefbaar aanbod be-
terrein al volledig is benut, is de ontwikkeling van nieuw
de steenfabriek wordt voorzien in een efficiëntere, effectie-
staat uit kavels die qua omvang niet geschikt zijn voor
bedrijventerreinen aansluitend aan bestaande bedrijven-
de beoogde ontwikkeling.
Hoewel een groot dee! vol-
terrein de logische vervolgstap. Om te voorzien in ge-
vere en duurzamere bedrijfsvoering. Op basis van de ruimteljke effecten kan worden geconcludeerd dat de uitbreiding
doende omvang heeft om te voorzien om de beoogde
schikte huisvesting en voldoende ruimte is uitbreiding
van Steenabriek Engels naar verwachting geen onaanvaard-
uitbreidingsruimte, zijn het geen beoogde locaties om te
van het reeds volledig benutte bedrijventerrein van
bare effecten zal hebben op het woon-, leef- en onderne-
voorzien in het totale initatief (incl. bestaande bedrijfs-
Steenfabriek Engels noodzakelijk.
mersklimaat.
kunnen voorzien in de verwachte ruimtevraag t/m 2030.
«
vang.
ruimte).
« _ Op basis van de Handreiking Bedrijven en milieuzone-
Aanvaardbare ruimtelijk-{unctionele effecten bedrijventerrein
Het verplaatsen van het complete bedrijf wordt vanwege uit-
ring hebben steenfabrieken milieucategorie 4.1. Deze
De beoogde ontwikkeling zal naar verwachting geen nega-
eenlopende redenen als onhaalbaar gezien. Enerzijds zou
milieucategorie is niet op alle locaties met d toegestaan. Daarvoor hebben ze een te kleine omvang
tieve ruimtelijke effecten hebben op de bedrijfsruimtemarkt in de gemeente Peel en Maas. Gezien de aard van het be-
een dergelijke operatie ontzettend kostbaar zijn, anderzijds zou dit kunnen leiden tot tal van onvoorziene problemen met
oogde initiatief (uitbreiding van een bestaand bedrijf), de om-
significante bedrijfseconomische schade tot gevolg
vang (relatief kleine toevoeging van bedrijfsruimtemeters) en tegelijkertjd het gebrek aan geschikt aanbod op dergelijke Iocaties, is de verwachting dat er geen onaanvaardbare leegstand zal ontstaan. De steenfabriek is reeds gevestigd op de locatie van de beoogde uitbreiding. Het planinitiatief betreft een uitbreiding die noodzakeljk is voor de bedrijfsvoering. Door een (relatief) kleinschalige uitbreiding van de steenta-
Het gevoerde proces van baksteenfabricage bij Steenabriek Engels kan worden opgedeeld in twee delen. De voorbereiding van de grondstoffen, het vormgeven van de bakstenen, transport van gebakken en ongebakken producten door de fabriek, en de verpakking van het eindproduct zijn mechanische processen. Het drogen en bakken van de producten vallen onder de noemer procestechniek. Alhoewel een groot deel van het machinepark dat zorgdraagt voor de mechani-
gewenste leegstand, om in voldoende keuzemogeijkhe-
briek kan het bedrijf gebruik maken van grotere en duurzamere machines (waaronder ovens), waardoor de werkzaam-
den te voorzien voor ondernemers met een verplaat-
heden efficiënter worden uitgevoerd.
° _ Het betreft een relatief kleinschalige uitbreiding van
Steentabriek Engels op de locatie waar ze reeds is gevestigd. Redelijkerwij is verhuizing niet mogelijk (gelet op 0.a. de grote en zware ovens en machines, waarbij het vanuit financieel oogpunt niet realistisch is om ze te verplaatsen) en de ontwikkeling leidt niet tot onaan-
vaardbare leegstand. « _ De leegstand in de gemeente Peel en Maas ligt onder trictieniveau van 5-6%. Frictieleegstand is een zekere
tunneloven en de drogerij geldt dat deze niet te verplaatsen
singsvraag.
« _ Hetverwachte groeipad van de bouwproductie en de
sche processen in theorie zou kunnen worden verplaatst, zal dit n de praktijk gepaard gaan met enorme kosten. Voor de
Doordat het een (relatief) kleinschalige uitbreiding betreft, is
zijn, wat inhoudt dat deze opnieuw zouden moeten worden
economische groei in de utilteits- en woningbouw, zorgt
er geen achterblijvende locatie en daaraan gekoppelde leeg-
opgezet danwel opnieuw moeten worden aangeschaft, het-
ervoor dat er naar verwachting een toenemende vraag
stand.
Daamaast is niet de verwachting dat er aanbod in de
geen een zeer kostbare aangelegenheid is. Tijdens de aan-
naar stenen zal zijn. Door de scherpe concurrentie tus-
bedrijfsruimtemarkt verdwijnt door de uitbreiding van Steen-
zienlijke tijd waarin het bedrijf verplaatst wordt, zou boven-
sen steenproducenten is het van belang dat de productie
fabriek Engels (failissementen in het verzorgingsgebied). Dit
dien geen productie gedraaid kunnen worden met aanzien-
zo efficiënt mogelijk plaatsvindt
blijkt uit de vraag-aanbodverhouding in de gemeente Peel en
ljke verliezen als gevolg. Daarnaast is er vrijwel geen locatie
Maas. Dit betekent dat er geen negatieve effecten op het on-
te vinden met voldoende oppervlak om de bestemming bak-
dernemersklimaat te verwachten zijn. Indien het bedrijf zal
steenfabricage mogelijk te maken.
ainsdag 15 februari 2022
2 Ladder voor duurzame verstedelijking
BIO
Panningen, Laddertoets Steenfabriek Engels
De fabricage van bakstenen, alhoewel ogenschijnlijk grofstoffelijk van karakter, is een proces dat zeer nauw komt. Kleine
benodigde omvang.
afwijkingen in grondstoffen, afstellingen van machines of in-
stedelijk gebied is niet toereikend voor de vestiging van
steliingen van de processen, kunnen grote consequenties hebben voor de kwaliteit van het eindproduct. Steenfabriek
Steenfabriek Engels. In ruimtelijke zin kan in redelijkheid
Engels heeft haar proces gedurende vele jaren kunnen pertectioneren en af kunnen stemmen op de beschikbare grondstoffen. De verplaatsing van het bedrijf zou voor Steenfabriek Engels een tenietdoening van vele jaren van ontwikkeling en
daarmee gepaard gaande kosten betekenen
ruimtelijk verzorgingsgebied
die kunnen
voorzien
in de
Het actuele aanbod binnen bestaand
worden gesteld dat verplaatsing geen optie i. Erwordt in de bedrijfsvoering gebruik gemaakt van grootschalige ovens. Het verplaatsen hiervan is kostbaar. In fi nanciële zin is het niet realistisch om het gehele produc-
tieproces te verplaatsen. In redelijkheid zal het verplaatsen van Steenfabriek Engels vanwege de aard en de omvang financieel geen optie zijn
Los van de economische bezwaren tegen bedrijfsverplaat-
sing, is er geen gegronde aanleiding en zijn er ook geen redelijke mogelijkheden voor het verplaatsen van het bedrij.
Bovendien is Steenfabriek Engels sedert 1912 op de huidige locatie gevestigd waardoor het een traditionele band heeft met deze plaats.
Gesitueerd buiten bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied.
De planlocatie ligt deels buiten bestaand stedelijk gebied.
Als
de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied ligt, moet
volgens artikel 3.1.6 lid 2 BRO worden gemotiveerd waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en ge-
schiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol. Aangezien de uitbreiding van Steenfabriek Engels een uitbreiding van een bestaand bedrijf is, dient te worden on-
derbouwd dat verhuizing geen optie is voor de onderbouwing, noch ruimtelijk, noch financieel.
Geconcludeerd kan
worden dat verhuizing geen optie is: « _ Steenfabriek Engels is een bedrijf met een grote omvang (98.257 m?). Er zijn geen alternatieve locaties binnen het
ainsdag 15 februari 2022
B4O
Bijlage 1 Onderbouwing behoefte bedrijfsruimte
BIO
Panningen, Laddertoets Steenfabriek Engels
B1.1 Trends en ontwikkelingen
ervoor dat er naar verwachting een toenemende vraag
de plannen als een goede toevoeging gezien en kunnen
naar stenen zal zijn. Door de scherpe concurrentie tusNavolgend zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen op
sen steenproducenten is het van belang dat de productie
de bedrijfsruimtemarkt beschreven.
zo efficiënt mogelijk plaatsvindt.
Enerzijds gaat het om
macro-economische ontwikkelingen en anderzijds is de koppeling gemaakt met de lokale bedrifsruimtemarkt. De uitge-
_
Gelet op het feit dat de uitbreiding relatief beperkt is (<10% t.o.v. de huidige kavel), hoefter niet te worden verrekend in het kader van het dynamisch voorraadbe-
B1.2 Beleidskaders
heer.
breide beschrijving van de relevante trends en ontwikkelin-
« _ In de gemeente Peel en Maas is uitbreiding van bedrij-
gen staat in bijlage 2. De conclusie is dat het initiatief aansluit bijde huidige trends
ze tot ontwikkeling komen «
_
Een analyse van de beleidskaders i voor de toets aan de
venterreinen incidenteel mogelijk als het gaat om de it-
Ladder relevant. De beleidskaders zijn ter toelichting in bij-
breiding van bestaande bedrijven, onder de voorwaarde
lage 3 opgenomen. De voornaamste conclusies hiervan t.a.v.
van een kwaliteitsbijdrage en als uitbreiding op het be-
en ontwikkelingen:
bedrijventerreinen zijn:
staande bedrijventerrein niet mogelijk is. In deze ladder
« _ Landelijk was er voorafgaand aan de corona-uitbraak
.
Voor de provincie is het de ambitie om in de toekomst te
is gemotiveerd dat er sprake is van een behoefte aan
sprake van een groeiende dynamiek op bedrijventerrei-
beschikken over voldoende werklocaties.
uitbreiding en dat dit ruimtelijk-functioneel aanvaardbaar
nen.
Ook in het verzorgingsgebied was er sprake van
provincie voor compacte werklocaties, waarin de voor-
een sterke dynamiek, z het voornamelijk in de logistieke sector. De effecten van corona verschillen sterk per sec-
keursvolgorde van de NOVI wordt gehanteerd (eerst ruimte op bestaande bedrijventerreinen benutten, voor-
tor, maar in algemene zin lijkt de markt voor bedrijfshuis-
dat nieuw bedrijventerrein aansluitend aan bestaande
vesting weinig last te hebben van de gevolgen van de corona-maatregelen « _ In algemene zin kan worden aangesloten bij de economische ontwikkeling. Na de economische krimp als ge-
Hierin kiest de
is.
B1.3 Marktverkenning
bedrijventerreinen worden ontwikkeld. Gelet op het feit dat de huidige mogelijkheden op het terrein van Steenfabriek Engels al volledig worden benut is het voor de continuering van het bedrijf van belang om te voorzien in
In het navolgende is ingegaan op de kwantitatieve behoefte aan bedrijventerreinen. We richten ons in dit onderzoek op de uilbreidingsvraag. Dit is de vraag die voortkomt uit economische groei vanuit het bedrijfsleven als gevolg van capaci-
volg van corona in 2020 (Noord-Limburg -3,8%), heeft
een relatief kleinschalige uitbreiding. Hiermee sluit het
teitsgebrek n de huidige, uitgegeven voorraad bedrijventer-
de economie zich in 2021 weer goed hersteld (NoordLimburg +12% Q2 2021 vs Q2 2020). De economie is
aan bij de voorkeursvolgorde van de provincie. Het betreft vooral een kwalitatieve opgave, waarin het vooral
rein
daarmee groter dan in 2019
vanuit financieel en economisch belang is om uit te brei-
« _ In de regio Venlo lag de opname van be:
den op de huidige locatie. Het beoogde initiatief sluit ook aan bij de provinciale
Limburg, zijn er geen behoefteramingen m.b.t. bedrijventer-
ook de op een na meest gewilde bedrijfsruimtemarkt van
Omgevingsverordening.
reinen beschikbaar. Om enigszins inzichtelijk te krijgen in
Nederland volgens de NVM Vastgoedmonitor.
huisvesting en ruimte noodzakelijk.
2021 weer op het niveau voor 2020.
De regio Venlowas
_ +
e _ Zowel het aandeel gevestigde bedrijven als de werkgelegenheid liggen op de Noord-Limburgse bedrijventerrei-
nen boven het landelijk gemiddelde. Daarmee zijn de
Dit is van belang,
hoeverre er sprake s van een kwantitatieve vraag naar ka-
omdat het aanbod in kwalitatieve zin niet altijd aansluit
vels op bedrijventerreinen, zijn er twee analyses uitgevoerd.
op de ruimtevraag.
e
De eerste analyse heeft betrekking op de verwachte
Regionaal is afgesproken om de ruimtevraag van be-
ruimtevraag op basis van het extrapoleren van histori-
bedrijventerreinen van relatief groot belang voor de
staande bedrijvigheid te faciliteren. Wanneer nieuwe
sche uitgiftes. De uitwerking van deze methode staat in
Noord-Limburgse economie.
plannen voldoen aan de kwalitatieve vraag van het be-
bijlage 4. De kwantitatieve behoefte op basis van histori-
drijfsleven en op de juiste locatie zijn gelegen voor de re-
sche uitgifte bedraagt ca. 29 ha /m 2030 in de ge-
gio (zoals in het geval van Steenfabriek Engels, worden
meente
« _ Hetverwachte groeipad van de bouwproductie en de economische groei in de utilteits- en woningbouw, zorgt
ainsdag 15 februari 2022
.
Voor bedrijven is geschikte
ie Limburg, alsmede voor de regio Noord-
Peel
en Maas.
BIO «
Panningen, Laddertoets Steenfabriek Engels
Aanbod
basis van een verdiepende analyse naar de kavelgroottes
ruimtevraag op basis van werkgelegenheidsontwikke-
In het ruimtelijk verzorgingsgebied (gemeente Peel en Maas)
van het planaanbod kan worden geconcludeerd dat:
ling. De uitwerking van deze methode staat in bijlage 5.
zijn er in totaal 14 bedrijventerreinen met een gezamenlijke
° _ Het grootste deel van de totale restcapaciteit bestaat uit
Voor beide analyses geldt dat de verwachte ruimtevraag tot 2030 is berekend. De kwantitatieve behoefte op basis
bruto omvang van ca. 332 ha en een netto omvang van ca.
‘één kavel met een omvang van 10,45 ha (niet-direct uit-
293 ha. Het grootste bedrijventerrein is |.T. Beringe met een bruto omvang van ca. 74 ha. Steenfabriek Engels wordt ge-
geefbaar) (REBIS:
van werkgelegenheid is ca. 6 ha (scenario Laag) tot ca. 15 ha (scenario Hoog) t/m 2030 n de gemeente Peel en
zien als een grootschalige solitaire locatie.
ring, waarop een uitbreiding van DHL wordt beoogd.
Maas.
van deze locatie bedraag ca. 9,8 ha.
De tweede analyse betreft het prognosticeren van de
kavel 001 op bedrijventerrein |.T. Be-
ringe uitbreiding (DHL)).
De bruto omvang
*
Het betreft een perceel in Be-
Daarnaast is er op |.T. Panningen één kavel direct uitgeefbaar met een omvang van ca. 13 ha (REBIS: kavel
De vraagramingen op basis van historische uitgifte en werk-
De totale restcapaciteit? op bedrijventerreinen in het ruimtelijk
064).
gelegenheidsontwikkeling leiden tot de volgende prognoses
verzorgingsgebied bedraagt ca. 16 ha. Hoofdzakelijk concen-
natieve locatie voor de beoogde bedrijfsvoering.
m.b.t. de uitbreidingsvraag naar bedrijventerrein in 2030:
treert de restcapaciteit zich op de bedrijventerreinen
« _ Historische uitgifte: 29 ha;
ringe uitbreiding (DHL) (10,45 ha) en LT. Panningen (3,66
Leegstand
ha).
De restcapaciteit bedraagt ca. 5% van de totale netto
Vanuit de Ladder en duurzaam ruimtegebruik moet onder-
omvang aan bedrijventerreinen in het ruimtelijk verzorgingsgebied.
zocht worden of de bestaande leegstand geen optie biedt voor de nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarnaast moet wor-
° _ Werkgelegenheidsontwikkeling (scenario Laag):
6 ha;
« _ Werkgelegenheidsontwikkeling (scenario Hoog): 15 ha. Op basis van bovengenoemde prognoses verwachten wij een ruimtevraag tussen de 15 en 23 ha t/m 2030 n de ge-
meente Peel en Maas. Hierbij is rekening gehouden met de volgende aspecten: * _ De ramingen op basis van de werkgelegenheidsontwik-
«
.T. Be-
den gemotiveerd dat de planologische toevoeging niet leidt
De restcapaciteit kan worden onderverdeeld in direct uitgeefbare kavels (vrije kavels en kavels die in optie zijn) en niet-direct uitgeefbare kavels. Op basis hiervan kan worden gecon-
tot onaanvaardbare leegstand. Er is een Funda-analyse uitgevoerd naar de leegstand van bedrijfspanden in het ruimte-
cludeerd dat:
* _ Erstaan in totaal 15 bedrijfshallen leeg in de gemeente
van een afname van werkgelegenheid, terwijl e n de periode 2016-2021 juist sprake was van een lichte groei
ca.4,2 h bestaat uit direct uitgeefbaar aanbod (ruim 26% van de restcapaciteit), waarvan: - _ 3,15 ha vrije kavels (43% van de restcapaciteit);
Op basis van de werkgelegenheidsraming kan worden
-
keling zijn vrij conservatief.
De WLO-scenario's gaan uit
Deze omvang is (veel) te klein als mogelijke alter-
e
1,03 ha n optie (6,4% van de restcapaciteit).
Dit wi
ljk verzorgingsgebied?.
Uit de analyse blijkt het volgende:
Peel en Maas. De totale omvang van de leegstand is
18.514 m2 (1,4 ha). * _ Van de totale leegstand heeft bijna 40% betrekking op een leegstaand distributiecentrum met een omvang van
gesteld dat het reëel is om aan de bovenzijde te zitten
zeggen dat ze planologisch tot het harde planaan-
ca.
(scenario Hoog).
bod behoren, maar markttechnisch mogelijk niet
De leegstand is in omvang (m zeer beperkt.
De periode waarin de gemiddelde jaarlijkse uitgifte is be-
meer beschikbaar zijn
leegstand in omvang ligt ver onder frictieniveau van 5-
paald (2011-2020), bevat ook het jaar 2013, waarin een nieuw bedrijventerrein (Siberië) in uitgifte is gegaan. Het
e
gemeente Peel en Maas. Het is daarom aannemelijk om
De huidige
ca. 11,81 ha bestaat uit niet-direct uitgeefbaar aanbod
6%, die ‘gangbaar' is om voldoende keuze en dynamiek
(ca. 74% van de restcapaciteit)
in de markt te houden.
is niet de verwachting dat er n de komende planperiode een nieuw bedrijventerrein uitgegeven gaat worden in de
5.200 m.
« _ De zeer beperkte leegstand duidt op een tekort en ge-
Op basis van kavelgrootte is een groot deel van het planaanbod kwalitatief niet geschikt voor het beoogde initatief. Op
brek aan dynamiek op de markt.
lager te zitten dan de uiteindelijke raming. De restcapaditeitÍs het direct en niet-direct uitgeefbaar aanbod. 2
Peldatum:
8 februari 2022
ainsdag 15 februari 2022
10
BIO
Panningen, Laddertoets Steenfabriek Engels
De leegstaande bedrijfspanden vormen, gelet op de om-
Gelet op de behoefte aan nieuwe bedrijfsruimte, als-
vang, geen logische en reële alternatieve locaties om te
mede de zeer beperkte leegstand, is het niet te verwach-
voorzien in het beoogde initiatief.
ten dat er onaanvaardbare leegstand in de gemeente
Gelet op de behoefte aan nieuwe bedrijfsruimte, als-
Peel en Maas optreedt bij het planologisch toevoegen
mede de zeer beperkte leegstand, is het niet te verwach-
van nieuw areaal bedrijventerrein op de locatie van Steenfabriek Engels.
ten dat er onaanvaardbare leegstand in de gemeente optreedt bij het planologisch toevoegen van nieuw be-
drijventerrein bij de Steenfabriek in Panningen. Het gaat om een relatief beperkte uitbreiding van een bedrijf met een grote bruto omvang.
Controntatie vraag-aanbod r kan op basis van de volgende argumenten worden geconcludeerd dat het initiatief aan de Steenstraat in Panningen voorziet in een actuele behoefte:
De kwantitatieve vraag naar nieuw bedrijventerrein in de gemeente Peel en Maas ligt naar verwachting tussen 15 en 23 ha t/m 2030.
De totale omvang van de direct uitgeefbare kavels in de gemeente Peel en Maas is ca. 4,2 ha. Hiervan is 1,03 ha reeds in optie genomen en daardoor markttechnisch niet meer beschikbaar.
Het harde planaanbod is onvoldoende om te kunnen voorzien n de kwantitatieve vraag U/m 2030 in de gemeente
Peel
en Maas.
Het planaanbod (nc!. niet-direct uitgeefbaar aanbod) is omwille van kwalitatieve redenen niet geschikt om te voorzien in het beoogde initiatief.
Indien ook het niet-direct uitgeefbare aanbod wordt meegerekend, is er naar verwachting sprake van een kwantitatief tekort t/m 2030. Daarnaast is het gros van het niet-
direct uitgeefbare aanbod (10,45 ha van in totaal 11,81 ha niet-direct uitgeefbaar aanbod) beoogd als uitbreidingslocatie van logistiek bedrijf DHL.
ainsdag 15 februari 2022
17
B4O
Bijlage 2 Trends en ontwikkelingen
BIO
Panningen, Laddertoets Steenfabriek Engels
Marktdynamiek en corona Voor de uitbraak van COVID-19 was het opnamevolume
In de regio's Venlo en Venray is de dynamiek vooral af-
Ruim 30% van de totale werkgelegenheid in Nederland
komstig vanuit de logistieke sector; ruim 80% van het
is gevestigd op bedrijventerreinen. In de regio Noord-
van bedrijfsruimte in Nederland al een aantal jaren groei-
opnamevolume betreft logistieke panden.
Limburg ligt dit aandeel met 39% nog een stuk boven
ende.
dat het aantal transacties in panden de afgelopen jaren
het landelijk gemiddelde. Het regionale aandeel van ba-
2,55 miljoen m? aan bedrijfsruimte in de markt opgeno-
aanzienlij is toegenomen, terwijl de opname in vier-
men.
kante meters enkel licht steeg ten opzichte van een jaar
nen op bedrijventerreinen is de afgelopen jaren ook gegroeid met circa 6% (LISA, 2019).
wilde regio in Nederland.*
eerders. Hieruit kan worden afgeleid dat de gemiddelde
Voor de overige Limburgse regio's is een vergelijkbare
Na een terugval n 2020 is in 2021 de opname van bedrijfshallen weer op peil zo blijkt uit NVM 5. In 2021 werd in Noord-Limburg ruim 360.000 m? aan bedrijfsruimten
omvang van een transactie de afgelopen jaren behoorijk
tendens waarneembaar. Hieruit kan worden opgemaakt
is teruggelopen.
dat bedrijventerreinen van relatief groot belang zijn voor
opgenomen.
nomen met ongeveer 6%.
In 2019 zwakte deze licht af. In 2020 is uiteindelijk De regio Venlo is daarbij de op een na meest ge-
De coronamaatregelen lijken daarmee
Opvallend is
Door de aanhoudende vraag naar be-
drijfsruimte is het aanbod (in m#) daarnaast verder afge-
de Limburgse economie. Steenfabrieken
maar weinig effect te hebben gehad op de bedrijfsruim-
In de basisraming van het Centraal Planbureau neemt
temarkt (zie figuur 5).
het bbp in 2021 toe met 3,9%, na een krimp van 4,2% in
Voor steenfabrieken is de groei afhankelijk van de bouw-
2020. Voor 2022 i men nog altijd positief en wordt een
productie. Deze productie heeft weer een groeipad inge-
groei van 3,5% voorzien. Voor de jaren daarna gaat men uit van 1,5% groei per jaar.
slagen.
De regionale economie heeft zich in 2021 ook weer
Doordat tjdens de coronacrisis veel werkenden hun
goed hersteld. Na de economische krimp als gevolg van de corona lockdowns in 2020 (Noord-Limburg -3,8%), komt de economie in Noord-Limburg in 2021 naar verwachting uit op een groei van +12%. De economie van
baan konden behouden door de genereuze overheidssteun, is de grootste onzekerheid (verslechterde financiele positie die 0.a. leidt tot een terugval op de woningmarkt) verdwenen en groeit de economie weer in 0.a. de
de regio is daarmee in het derde kwartaal 2021
utiliteits- en woningbouw.
Bedrijfsruimte aonhod en opname oo
voane
400000
2260
ter dan in het derde kwartaal
4% gro-
2019.
Door de scherpe concurrentie tussen steenproducenten is het van belang dat de productie zo efficiënt mogelijk
20009
e Z5
200
7 _
ZE
OS
IS
ZI
—
Figuur 5: Aanbod en opname bedrijfsmatig vastgoed COROP Noord-Limburg,
NVM Stand van zaken commercieel vastgoed
Economische positie bedrijventerreinen In Nederland is ruim een van de tien bedrijven op een bedrijventerrein gevestigd. In de regio Noord-Limburg ligt dit aandeel nog iets hoger (12%).
Ook voor 2022 wordt weer een groei van ca.
3,0% verwacht.
plaatsvindt. Automatisering, robotisering en schaalver-
groting van het productieproces spelen hierbij een belangrijke rol.
Alhoewel er de af-
gelopen jaren sprake is geweest van groei in absolute zin, is het aandeel op landelijk niveau iets teruggelopen. Dit heeft onder andere te maken
met de groei van het
aantal ZZP'ers, welke doorgaans niet op bedrijventerreinen gevestigd zijn.7 NVM Vastgoedmonitor 2020. Commercieel vastgoed in COROP-gebieden 2021 Dynamis (2020) Sprekende Cijlers Bedrjfsruimtemarkten '20 LISA Magazine (2019). Werkgelegenheid op bedrijventerreinen.
ainsdag 15 februari 2022
13
B4O
Bijlage 3 Beleidskaders
BIO B3.1
Provinciaal
Panningen, Laddertoets Steenfabriek Engels
beleid
Omgevingsverordening Limburg (2021) (Vastgesteld 17
Voor de regio Noord- en Midden-Limburg is het volgende op-
december 2021)
genomen
Provinciale Omgevingsvisie Limburg (oktober 2020)
De provincie Limburg heeft op 17 december 2021 de Omge-
«
In de Omgevingsvisie i de ambitie opgenomen om ook in de
vingsverordening Limburg 2021 vastgesteld. Deze wordt van
te ontwikkelen. We zien dat het aanbod aan bedrijventer-
toekomst te beschikken over voldoende werklocaties en
kracht wanneer de Omgevingswet in werking treedt
reinen de komende tijd opdroogt, omdat het beschikbare
goede ontwikkelruimte voor bestaande en nieuwe bedrijven op bedrijventerreinen.
De provincie kiest hierin voor com-
De bedrijvigheid moet ruimte hebben en houden om zich
areaal op Noord- en Midden-Limburgse schaal de afgeloIn algemene zin is het volgende opgenomen over werkloca-
pen jaren sterk is teruggelopen. Bij nieuwe bedrijfsvesti-
pacte werklocaties en hanteert de voorkeursvolgorde volgens
ties:
gingen wordt gekozen oor inbreiding boven uitbreidingen
de NOVI:
*
Voor de vestiging of uitbreiding van bedrijven is geschikte
(zie hoofdstuk Werklocaties).
Daarnaast wordt gekozen
1.
gebruik ruimte op bestaande terreinen;
huisvesting en ruimte noodzakelijk. Die is niet alijd voor-
voor ruimte voor het regionale midden- en kleinbedrijf.
2.
ontwikkeling nieuwe terreinen aansluitend aan stedelijk
handen
opgave is om programmatisch te werken aan herstructu-
gebied;
3.
andere buiten stedelijke locaties.
+
Aangegeven wordt dat met het hanteren van de voorkeurs-
volgorde tevens wordt aangesloten bij de Limburgse principes van 'meer stad, meer land' en ‘zorgvuldig omgaan met onze
d
e _ Nieuwe bedrijven vestigen zich bij voorkeur op bestaande werklocaties. Wanneer dit niet mogelijk is, sturen we op uitbreiding aan de grenzen van bestaande
werklocaties. Voor gevestigde bedrijven kan daarbij maatwerk aan de orde zijn ° _ Op bedrijventerreinen is vooral sprake van een kwalita-
*
_
aan werkloca-
ties niet aansluit bij de eisen die ruimtevragers stellen
rering van verouder(en)de werklocaties en om tijdig
Wanneer alleen kwantitatief naar het aanbod wordt geke-
nieuwe werklocaties
De
te reserveren.
ken is er nog een voorraad van 7-10 jaar aan uitgiften
*
ruimte en voorraden’
Verder wordt benoemd
omdat de kwaliteit van het aanbod
+
Afhankelijk van de vraagontwikkeling kunnen zich echter knelpunten voordoen in soort en kwaliteit van terrein dat
83.2 Regionaal beleid
nodig is. Vanuit financieel en economisch oogpunt kan
het aantrekkelijk zijn om nieuwe gronden te ontwikkelen Vanuit het oogpunt van circulariteit van bestaande bedrijfsgebouwen en optimaal ruimtegebruik is dat niet altijd de beste keuze. Multifunctioneel ruimtegebruik en her-
Visie bedrijventerreinen Noord-Limburg (2017) De regionale visie bedrijventerreinen vormt de nadere uitwerking van het onderwerp werklocaties, opgenomen in de POL2014. In de visie worden de ambities, opgaven en principes benoemd, waaronder:
structurering bieden hier kansen,
« _ De ruimtevraag van bestaande bedrijvigheid dient gefa-
De kwaliteit van Limburgse bedrijventerreinen is niet overal op orde. Het gevolg is dat verouderde bedrijventer-
* _ Nieuw ondernemerschap (starters) wordt gestimuleerd;
reinen leegstaande plekken en panden bevatten.
e _ Erwordt uimte geboden aan nieuwe bedrijvigheid van
In som-
cilteerd te worden;
tieve opgave. Vanuit financieel en economisch oogpunt kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe gronden te ontwik-
mige gevallen leidt dt tot verloedering en criminele activiDaarnaast beschikken gemeenten vaak niet over
* _ De kwaliteit van bedrijventerreinen wordt behouden en
kelen.
de financiële middelen of spankracht om in samenwer-
waar nodig verbeterd door middel van herstructurering
king met de vele eigenaren bestaande bedrijventerreinen
en transformatie van bedrijventerreinen (waar noodzake-
rende eisen van bedrijven en overheden is een belang-
op te knappen en structureel te onderhouden. Tegelijker-
lijk);
rijke randvoorwaarde voor de versterking van de regio-
tijd dringen bedrijven aan op de aanleg van nieuwe be-
nale economische
drijventerreinen. Gemeenten kunnen zo in een dilemma
Voldoende werklocaties die voldoen
structuur
aan de verande-
teiten.
terechtkomen.
buiten de regio op regionale bedrijventerreinen;
e _ Ruimtevraag wordt in eerste instantie gefacilteerd op
bestaande terreinen. Voor de ruimtevraag van bestaande bedrijven wordt geprobeerd om deze op het huidige kavel op te vangen (intensiveren).
ainsdag 15 februari 2022
15
BIO
Panningen, Laddertoets Steenfabriek Engels
e _ De leegstand dient rond het frictieniveau te liggen.
Deze 10% regeling biedt individuele gemeenten de mogelijk-
is lastig te geven,
maar wel is sprake van 1 of meerdere
Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot een vergro-
heid om zelf zaken te regelen zodat lokaal gebonden bedrij-
van onderstaande kenmerken:
ting van de leegstand.
ven niet hoeven te verplaatsen.
© _ Bedrijven die voor een groot deel steunen op lokale werkgelegenheid;
Verder wordt aangegeven dat:
B3.3
Lokaal
beleid
© _ Bedrijven die van oudsher voorkomen
« _ Wanneer nieuwe plannen voldoen aan de kwalitatieve Gemeente
gelegen voor de regio, worden de plannen als een
venterreinen (2015)
goede toevoeging gezien en kunnen ze tot ontwikkeling
De gemeente Peel en Maas wil zich profileren als een onder-
komen
nemende en ontwikkelende gemeente. In de structuurvisie is een vertaling gegeven van deze identiteit en regionale profi-
* _ De focus voor de regio is gericht op het bestaande bedrijfsleven. Voor de regio is het van belang dat deze be-
Peel en Maas.
Structuurvi
kernen en bedrij-
vraag van het bedrijfsleven en op een juiste locatie zijn
buiten de regio zo klein mogelijk wordt. « _ In het kader van intensivering hoeft een beperkte uitbrei-
lering
gangspunten:
duurzaam concept kan worden gerealiseerd
*
(bijv. warmte uitwisseling tussen een bedrijf en
Bedrijvigheid vindt plaats op de bedrijventerreinen, met bestaande bedrijfsvestigingen buiten de bedrijventerreinen;
+
Klavertje vier is een intergemeentelijk regionaal bedrijventerrein.
eigen gemeente.
De bestaande en toe te voegen bedrijvigheid
focust zich op agribusiness, glastuinbouw, (agro)logistiek en hieraan gerelateerde bedrijvigheid en opleidings-
Verder is er nog een spelregel genoemd die relevant zijn
en onderzoeksinstellingen;
voor het beoogde initiatief. Zo heeft de intensivering van be-
staande kavels geen gevolgen voor het dynamisch voorraad
* _ De regionale bedrijventerreinen (Panningen en Beringe)
beheer. Er ontstaat immers geen nieuw bedrijventerrein are-
zijn gericht op grotere en 'zwaardere' bedrijven (vanaf
aal.
milieucategorie 3). De maximale bedrijfskavel voor
Indien het nodig is een kavel op het bestaande terrein
beperkt uit te breiden om het bedrijf op de huidige plek te
nieuwe bedrijven i 10.000 m. B (uitbreiding van) be-
kunnen laten voortbestaan wordt dit niet verrekend in het dy-
staande bedrijven is een grote kavelgrootte mogelijk als
namisch voorraad beheer.
maatwerkoplossing;
Het moet gaan om een zeer be*
De overige vijf bedrijventerreinen (Maasbree, Kennedy-
laan Panningen, Baarlo, Meije! en Kesse) zijn lokale bedrijventerreinen en zijn met name gericht op lokale bedrijvigheid.
ainsdag 15 februari 2022
rende of afnemende bedrijven);
beeld omdat men een bestaand bedrijf een
kend n het dynamisch voorraadbeheer. e _ Een startend bedrif moet in zijn eigen gemeente een plek kunnen vinden. Een eerste volgende stap in hun groeiproces moet ook opgevangen kunnen worden in de