2024-014 01 Raadsvoorstel - Vaststellen bestemmingsplan en grondexploitatie ‘Kuukven 3-4-5 Baarlo’

Raadsvoorstel Raadsvergadering: 6 februari 2024 Voorstel: 2024-014 Zaaknummer: 1894/2023/2811951 Documentnummer: 1894/2023/2870493 Datum collegebesluit: 18 december 2023 Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan en grondexploitatie ‘Kuukven 3-4-5 Baarlo’ Openbaarheid Alle stukken zijn openbaar, met uitzondering van de integrale versies van het verslag omgevingsdialoog, de nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen en de zienswijzen. Voorstel Te besluiten om: 1 De bijgevoegde ‘Nota zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’ vast te stellen en het ontwerpbestemmingsplan te wijzigen zoals opgenomen in de genoemde nota. 2 Het bestemmingsplan “Kuukven 3-4-5 Baarlo” IMRO code: NL.IMRO.1894.BPL0311VG01, met toepassing van afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet, gewijzigd vast te stellen. 3 Geen exploitatieplan vast te stellen zoals bepaald in artikel 6.12 lid 2 juncto artikel 6.2.1a Bro. 4 De bijgevoegde grondexploitatie Kuukven fase 3-4-5 Baarlo vast te stellen. 5

Het resterende tekort te dekken uit de reserve risico’s grondexploitaties.

Inleiding In januari 2023 besloot uw raad om extra voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen voor de verdere planvorming van Kuukven fase 3-4-5. En ook dat deze planvorming gebaseerd zou worden op het voorlopig stedenbouwkundig ontwerp zoals dit er toen lag. Het voorlopig ontwerp is doorontwikkeld naar een definitief stedenbouwkundig ontwerp. Daarbij is er een stedenbouwkundig plan opgesteld waarin de ambities en kwaliteiten voor de nieuwe woonbuurt zijn vertaald. Op basis van deze documenten is het voorliggend bestemmingsplan Kuukven Fase 3-45 en een grondexploitatie opgesteld. Bij vaststelling hiervan wordt de uitvoering mogelijk gemaakt.

1/6

Kwalitatief plan De woningbouwontwikkeling Kuukven Fase 3-4-5 kenmerkt zich door diverse kwaliteiten: - Er kunnen maximaal 117 woningen gerealiseerd worden voor diverse doelgroepen waaronder starters en senioren. Minimaal 30% hiervan zijn sociale huurwoningen en in totaal wordt 2/3 van alle woningen in het betaalbare segment gerealiseerd; - Er is een mooie mix van verschillende type woningen in een situering die ontmoetingen op een natuurlijke manier doet plaatsvinden. Dit geeft het fundament om - ook sociaal maatschappelijk - een sterke wijk te ontwikkelen. Ook de inrichtingskeuzes voor de openbare ruimte bieden kansen om bewegen en ontmoeten te stimuleren. - De openbare ruimte is zodanig opgezet dat er fysiek voldoende ruimte voorhanden is voor een duurzame inrichting van het gebied. Dat is kansrijk voor de aanplant van bomen en overig groen zodat deze wijk meer toekomstbestendig en klimaat adaptief is dan gebruikelijk. Er is potentie om een forse bijdrage te leveren aan de biodiversiteit in de wijk en omgeving. Bij de (uitwerking naar) realisatie worden kansen benut om de genoemde kwaliteiten te versterken. Bijvoorbeeld bij de keuzes voor het inrichtingsplan openbare ruimte en het groenplan. Maar ook bij de uitgifteregels van bouwkavels aan zowel particulieren als marktpartijen.

Het ontwerpbestemmingsplan is gepubliceerd en heeft ter inzage gelegen van 2 oktober 2023 tot en met 12 november 2023. Er is gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen. De zienswijzen hebben geleid tot aanpassingen aan het plan, zoals blijkt uit de Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen, welke is toegevoegd aan de stukken. We verzoeken derhalve de raad het plan gewijzigd vast te stellen. Samenwerking Wonen Limburg Wonen Limburg en gemeente maken een samenwerkingsovereenkomst waarin o.a. afspraken zijn gemaakt over de samenwerking, verdeling van kosten en het realiseren van woningen. Deze hebben onder meer betrekking op het aantal woningen, type woningen en de concrete kavels die (verspreid in de nieuwe woonbuurt) in opdracht van Wonen Limburg ontwikkeld gaan worden. Naast een (30%) sociaal grondgebonden programma (zowel levensloopgeschikt als eengezinswoningen) worden er ook woningen in het midden huur en goedkope koopsegment gerealiseerd door Wonen Limburg Accent. Vervolgstappen Nadat uw raad het bestemmingsplan en de grondexploitatie heeft vastgesteld, wordt een aantal zaken concreet opgepakt*: 1. De eerste helft van 2024 staat in het teken van archeologie, opruimen van een vervuiling en het volledig vrijgeven van het gebied van mogelijke explosieven; 2.

Het bouw- en woonrijpontwerp en groenplan wordt verder - in overleg met belanghebbenden, waaronder de omgeving en IVN- vormgegeven, in bestek geschreven en aanbesteed; 3. De marktuitvraag voor bouwpartners voor de projectmatige ontwikkeling wordt uitgevoerd en er komt meer duidelijkheid over exacte fasering en uitgifte van particuliere kavels. Na de zomer 2024 is de uitvoering van bouwrijpwerkzaamheden gepland, zodat aansluitend kan worden gestart met de realisatie van de eerste woningen. *voortgang en planning onder voorbehoud van ingesteld beroep bestemmingsplan/onvoorziene zaken; Beoogd effect Realiseren van een groene, klimaat adaptieve woonwijk met 117 woningen in Baarlo.

2/6

Argumenten 1.1 Er zijn 7 zienswijzen ingediend Op grond van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening dient een ontwerp bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage worden gelegd, zodat eenieder het plan in kan zien en indien wenselijke een zienswijze kan indienen. Gedurende de inzagetermijn zijn er 7 zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan. De ingekomen zienswijzen zijn samengevat en samengevoegd in de bijgevoegde ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’. Vervolgens zijn de gronden voorzien van een inhoudelijke reactie. Ook is aangegeven op welke wijze de ingekomen zienswijzen leiden tot een aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan. De zienswijzen geven echter geen aanleiding om het bestemmingsplan niet vast te stellen. 1.2

Er zijn ambtshalve wijzigingen doorgevoerd Ter verbetering en verduidelijking van het plan zijn ambtshalve wijzigingen doorgevoerd in de verbeelding, planregels, toelichting en bijbehorende bijlagen. Deze wijzigingen staan omschreven en gemotiveerd in de bijgevoegde ‘Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen’. Door deze wijzigingen wordt de grondslag van het ontwerpbestemmingsplan Kuukven 3-4-5 niet verlaten. Het bestemmingsplan Kuukven 3-4-5 kan met deze wijzigingen gewijzigd worden vastgesteld, zonder dat dit opnieuw als ontwerp ter inzage wordt gelegd.

2.1

Het planvoornemen is mogelijk gemaakt met een bestemmingsplanprocedure Het plangebied ligt aansluitend aan de kern, in het buitengebied van Baarlo. Het gebied grenst aan de Raayerveldlaan en Heierhof. De locatie ligt in het bestemmingsplan ‘Buitengebied Peel en Maas’ en heeft grotendeels de bestemming ‘Agrarisch’. Een klein gedeelte is bestemd als ‘Verkeer’ en ‘Natuur’. Daarnaast is het plangebied voorzien van de dubbelbestemmingen ‘Leiding - Hoogspanning’ en ‘Waarde – Archeologie 4 en 6’ en de gebiedsaanduidingen ‘kernrandzone’, ‘reconstructiewetzone - verwevingsgebied’ en ‘wro-zone – wijzigingsgebied 1 ob’. Op basis van het vigerende bestemmingsplan is het planvoornemen niet rechtstreeks mogelijk. Ook zijn er geen binnenplanse ontheffingsmogelijkheden opgenomen die het planvoornemen mogelijk maken. Een buitenplanse procedure (artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening) is daarom noodzakelijk om het planvoornemen mogelijk te maken

2.2

Het plan past binnen de kaderstelling Ruimte en Economie De gemeente Peel en Maas heeft de ambitie om niet alleen het juiste aantal en type woningen toe te voegen, maar ook om dit toekomstbestendig, duurzaam, klimaat adaptief en met oog voor identiteit en biodiversiteit te doen. Het realiseren van de woonwijk Kuukven 3-4-5 sluit aan bij deze doelstellingen.

2.3

Het plan past binnen de Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 Uit het woningmarktonderzoek 2021 blijkt dat er in Baarlo nog behoefte is aan 257 woningen. Er is onvoldoende harde plancapaciteit om dit woningvraagstuk binnen de kern om op te lossen. Het plan voorziet in de realisatie van 117 woningen in verschillende segmenten en vervult hiermee de behoefte van zowel vandaag als morgen. Het planvoornemen is regionaal afgestemd.

2.4

Het plan voldoet aan de ‘Beleidsregel woningbouwverzoeken Peel en Maas 2018’ Een woningbouwinitiatief moet bijdragen aan een maatschappelijke meerwaarde, doordat het voldoet aan de vier principes: juiste plek, juiste type, juiste kwaliteit en goede ruimtelijke ordening. We zetten hierbij in principe in op woningbouw binnen de kern. In Baarlo is echter niet voldoende ruimte binnen de kern om het woningvraagstuk op te lossen. De woningbouwontwikkeling grenst direct aan de kern, voorziet in een belangrijke meerwaarde in het behoud van versterken van de vitale gemeenschap.

2.5

Er is sprake van goede ruimtelijke ordening Voor de motivering van de goede ruimtelijke ordening is een bestemmingsplan met bijbehorende verbeelding, regels en toelichting opgesteld. De toelichting en

3/6

bijbehorende bijlagen bevatten een motivering met alle aspecten die betrekking hebben op het aspect goede ruimtelijke ordening. 2.6

De ruimtelijke kwaliteit is geborgd met een beeldkwaliteitsplan Dit plan is goedgekeurd door de Adviescommissie Ruimtelijke Kwaliteit. Hierin is het landschappelijk raamwerk, het stedenbouwkundig plan en de beeldkwaliteit vastgelegd. Het beeldkwaliteitsplan is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de planregels. En als bijlage toegevoegd bij de regels van het bestemmingsplan.

2.7

Overeenstemming bij overlegpartners tijdens Vooroverleg De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegd kan worden. Onderhavig plan is voor Vooroverleg aangeboden aan de Provincie, Rijkswaterstaat en het Waterschap. Provincie, Waterschap en Rijkswaterstaat hebben geen bezwaren tegen onderhavig bestemmingsplan.

2.8

Belanghebbenden zijn geïnformeerd over de ontwikkeling Naast het publiceren in het ontwerpbestemmingsplan op de gemeentelijke website, is het plan zorgvuldig gecommuniceerd met de omgeving en met de werkgroep wonen van het Dorpsoverleg Baarlo. Verslaglegging is opgenomen in paragraaf 8.2 van de toelichting en maakt als bijlage van de toelichting onderdeel uit van de stukken

3.1

Er is sprake van een procedure waar de grondexploitatiewet van toepassing is De gemeente is eigenaar van het grootste deel van het plangebied. Een gedeelte in het zuiden is nog eigendom van Wonen Limburg Accent. Wonen Limburg Accent en de gemeente maken afspraken in een samenwerkingsovereenkomst over verkoop van de huidige gronden van Wonen Limburg Accent aan de gemeente op basis van het bouwclaimmodel. Dit betekent dat de gemeente de bouwrijpe kavels weer terug verkoopt aan Wonen Limburg Accent. In het noorden is een strookje grond nodig voor de ontsluiting van voet-/fietspad. Op 11 december 2023 heeft het college besloten deze grond aan te kopen. Verder zijn er gronden in het westen gelegen die tijdelijk in erfpacht zijn gegeven tot november 2025, maar nog in eigendom zijn van de gemeente. Kortom de gronden zijn/worden eigendom van de gemeente. De gemeente zal dus de kosten dragen van het plan. Het kostenverhaal is dus anderszins verzekerd, waardoor de gemeenteraad geen exploitatieplan hoeft vast te stellen.

4.1

Met het vaststellen van de grondexploitatie kan met de uitvoering worden gestart Er is financiering nodig voor het vervolg. Hierbij valt te denken aan archeologische kosten, overige plankosten, alsook de kosten bouw- en woonrijp maken. Wanneer de grondexploitatie wordt vastgesteld door de gemeenteraad, kan het college binnen de financiële en beleidskaders verder met de uitvoering.

5.1

De reserve risico’s grondexploitatie is hiervoor bedoeld Na aftrek van het te verwachten KLC-subsidie resteert een tekort van € 1.068.509. Zoals opgenomen in de nota reserves en voorzieningen dienen voorziene verliezen van grondexploitaties gedekt te worden uit de reserve risico’s grondexploitatie, van waaruit de voorziening verliesgevende grondexploitaties wordt gevoed.

Kanttekeningen 4.1 Het project is verliesgevend De duurzame, klimaat adaptieve ontwikkeling van dit plan leidt tot een grondbalans waarbij slechts 34% uitgeefbaar is. Dit betekent dat het overgrote deel openbaar gebied is, waarvan groen ruim 40%. Door te kiezen voor deze opzet in het ruimtelijk plan is de opbrengstpotentie lager dan gewend. Het plan is daardoor verliesgevend. Hierover is de raad reeds geïnformeerd in de vergadering van januari 2023.

4/6

Financiën De kosten die gemaakt zijn voor het bestemmingsplan en het stedenbouwkundig plan passen in de begrote kosten, beschikbaar gesteld bij de voorbereidingskredieten van juli 2021 en januari 2023. In totaal was dit € 285.000. Uw raad gaf in de vergadering van 31.01.2023 - met kennis van de ontwerpkeuzes en een op dat moment geraamd tekort van 2 tot 2,5 miljoen euro - groen licht voor de verdere planvorming. Inmiddels is voor de realisatie van de planlocatie – conform de bepalingen in de BBV (Besluit begroting en verantwoording gemeenten en provincies) - een grondexploitatie opgesteld. Met dit voorstel stelt u (beslispunt 4) de grondexploitatie gelijktijdig vast met het bestemmingsplan. De grondexploitatie Kuukven Fase 3-4-5 sluit met een tekort van € 1.568.509. Ter dekking van het tekort wordt rekening gehouden met een subsidie van de Provincie in het kader van Kwaliteit Limburgse Centra (KLC), het gedeelte van het eerder toegezegde subsidie is intern gerelateerd aan het project Heierhof-Kuukven fase 3+4+5 t.w. € 500.000. Hierdoor zal een bedrag van € 1.068.509 in de voorziening ‘verliezen grondexploitaties’ worden gestort vanuit de reserve risico’s grondexploitaties.

Afhankelijk van de invulling van het woningbouwprogramma van het middengebied kunnen – bij meer betaalbare woningen dan de norm van 2/3 betaalbaar - nog gelden vanuit het ‘Huisvestingsfonds’ als dekking van de grondexploitatie worden gevonden. Aangezien het woningbouwprogramma middenblok nog niet helemaal vast ligt, is hier vooralsnog geen rekening mee gehouden. NB. Het voorbereidingskrediet van € 285.000 is – op advies van de accountant – niet opgenomen in het tekort zoals opgenomen in de grondexploitatie, omdat reeds voorzien is in de dekking van dit voorbereidingskrediet. Juridische afwegingen n.v.t. Grondexploitatie De BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) bepaalt dat er een raadsbesluit genomen moet worden om een grondexploitatie vast te stellen. Er worden namelijk gronden van de gemeente omgezet van normale grond naar bouwgrond. Er is dan sprake van bouwgrond in exploitatie (BIE). Communicatie De volgende communicatieve acties zijn of worden uitgezet: - Het plan is zorgvuldig gecommuniceerd met de omgeving en met de werkgroep wonen van het Dorpsoverleg Baarlo. Verslaglegging is opgenomen in paragraaf 8.2 van de toelichting en maakt als bijlage van de toelichting onderdeel uit van de stukken; - Geïnteresseerden kunnen zich aanmelden voor de nieuwbrief over Kuukven. Ruim 800 personen deden dit reeds.

Met de nieuwsbrief wordt de laatste stand van zaken gecommuniceerd met geïnteresseerden en belanghebbenden. - In het kader van de wettelijke procedure van het plan vindt communicatie plaats door middel van ter inzage legging van het bestemmingsplan en bekendmaking via onder andere de gemeentelijke website. Burgemeester en wethouders van de gemeente Peel en Maas,

de gemeentesecretaris/directeur, K.H. Werps Behandelend portefeuillehouder: Rob Wanten

5/6

de burgemeester, W.J.G. Delissen-van Tongerlo

Bijlage(n): • Planregels • Bijlagen bij de regels: o Bijlage 1: Overzicht beroep of bedrijf aan huis o Bijlage 2: Beeldkwaliteitsplan • Toelichting • Bijlagen bij de toelichting: o Bijlage 1: Verkennend bodemonderzoek o Bijlage 2: Waterdoorlatendheidsonderzoek o Bijlage 3: Quickscan flora en fauna o Bijlage 4: Archeologisch vooronderzoek o Bijlage 5: Archeologisch vervolgonderzoek o Bijlage 6: Akoestisch onderzoek o Bijlage 7: Stikstofdepositie onderzoek o Bijlage 8: Beeldkwaliteitsplan o Bijlage 9: Omgevingsdialoog (geanonimiseerd) o Bijlage 10: Nota van zienswijze en ambtshalve wijzigingen (geanonimiseerd) • Verbeelding • Grondexploitatie Kuukven fase 3+4+5 Baarlo Niet openbare bijlage / alleen ter inzage voor raadsleden en burgercommissieleden: • Omgevingsdialoog • Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen • Zienswijzen 1 t/m 7

6/6