2023-038 04 Openbare definitieve versie geactualiseerd projectplan realisatie MFA Kessel 14.02.2023.pdf

14-02-2023

Plan realisatie MFA Kessel Plan voor de realisatie van een MFA in Kessel Openbare versie

27

Schrijvers: Stichting MFA Kessel Stichting Dorpsoverleg Kessel (DOK)

Procom projectmanagement Koningslust

1

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

Samenvatting Algemeen Kessel is de enige gemeenschap in de Gemeente Peel en Maas, die nog niet beschikt over een gemeenschapshuis of MFA in eigen beheer. Het in eigen beheer hebben van een MFA is belangrijk voor een gemeenschap, omdat dit zelfsturing en eigen verantwoordelijkheid bevordert én de gemeenschap zelfbewuster maakt. Het geeft vertrouwen in het eigen kunnen. De gemeenschap Kessel is zich hiervan bewust en heeft de afgelopen jaren onder aanvoering van het Dorpsoverleg Kessel gewerkt aan het definiëren van wat Kessel als voorziening nodig heeft. Dit is in nauw overleg met de gemeenschap gebeurd. Draagvlak Geregeld werd de gemeenschap geïnformeerd en werd voor de voortgang een klankbordgroep uit verschillende geledingen van de Kesselse gemeenschap opgericht. De uitgangspunten en randvoorwaarden zijn duidelijk vastgelegd en gecommuniceerd. Visie Belangrijk is de visie die aan de realisatie van onze MFA ten grondslag ligt. De nieuwe MFA moet een thuis bieden aan veel verenigingen en groepen. Het moet een ontmoetingsplek worden voor de inwoners. Dragers hierin zijn o.a. de Dorpsontmoeting Os Thoes, de afdeling Kessel van de Bibliotheek en de VVV. Deze activiteiten zorgen op een bijna natuurlijke manier voor aanloop en ontmoeting.

Daarnaast hebben we natuurlijk andere grote gebruikers zoals KBO, Kesselse Sport Vereniging (KSV), toneel, carnaval en andere groepen, die een plaats krijgen in deze voorziening. Hiervoor worden ruimten gecreëerd met verschillende aantal m². Natuurlijk moet de MFA ook uitnodigend zijn voor inwoners die gewoon even willen binnenlopen voor een praatje of een kopje koffie. In het ontwerp is hier ook rekening mee gehouden. De voorziening, de MFA, is ontworpen met een centrale ontmoetingsruimte. Bezoekers van ruimten komen via de ingang eerst door deze ontmoetingsruimte. Alle ruimten in de MFA zijn multifunctioneel te gebruiken. Hierover zijn met de gebruikers afspraken gemaakt. De kernbegrippen van de voorziening zijn ontmoeten en verbinden. Elke gebruikersgroep geeft zijn eigen positieve bijdrage aan de gemeenschap. Belangrijk is dat deze ontmoeting en verbinding op één locatie plaatsvindt. Verbinden betekent in deze zin ook dat de gemeenschap en met name de gebruikers een rol moeten spelen als actieve inwoners in het goede beheer van deze voorziening. Na een eenmalige investering moet de voorziening positief exploitabel zijn, zonder jaarlijkse exploitatiesubsidies Locatieleuze Belangrijk was de locatiekeuze. Uit acht potentiële locaties werd na discussie gemeenschapshuis De Paort aan de Markt als meest ideale locatie gekozen. Daarnaast zijn er diverse onderzoeken uitgevoerd.

Vorkmeer en de Hogeschool Zuyd hebben hierin ook een rol gespeeld. Een adviseur met ervaring op dit gebied ondersteunt het totale proces. Alle stappen in het keuzeproces zijn met de klankbordgroep besproken, zodat op een breed draagvlak gerekend kan worden. Het gebouw is ingepast in de historische omgeving en er wordt rekening gehouden met eventuele nieuwe ontwikkelingen in de omgeving. Relatie naar de sporthal Om te voorkomen dat de sporthal in Kessel moet worden uitgebreid, is er voor gekozen om de “grondsporten”, die nu ook al gebruik maken van de voorziening, ook in de toekomst een plek te bieden in de nieuwe MFA. Uitbreiding van de sporthal zou een investering vergen van circa € 400.000 (berekening door bouwkundige), terwijl aanpassen van de 2de verdieping van De Paort circa € 200.000 kost (op basis van de elementenbegroting). Een indirecte besparing van € 200.000 . Procom projectmanagement Koningslust

2

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

Relatie naar andere lopende projecten Enige jaren geleden is Kasteel de Keverberg gerenoveerd tot een voorziening die de historie en de moderne tijd recht doet. Enkele andere projecten zijn of komen nu ook in uitvoering. Het gaat met name om de Maasboulevard, de VVV kiosk, inrichting van de Markt en parkeerplaatsen in relatie tot het verkeerscirculatieplan en het gemeenschapshuis De Paort. Nu is er een unieke gelegenheid om met de lopende projecten een unieke dorpskern te realiseren. Door integratie van de VVV in De Paort, een verkeersluwe zone in het gebied van de Markt, Baron Frits, De Paort, Kasteel de Keverberg en door aansluiting op de Maasboulevard wordt meer openheid naar alle locaties en meer zicht op de Maas gecreëerd. De MFA met een vernieuwde voorgevel, een compleet nieuw beeld van de lange zijgevel en een prachtig Maasuitzicht, wordt mede beeldbepalend voor het uiterlijk van de dorpskern van Kessel. Programma van Eisen en ontwerp Op basis van onderzoeken en gesprekken met gebruikers is een Programma van Eisen (PVE) opgesteld. Op basis van het programma van eisen is een architect gekozen die op basis van het PVE een ontwerp heeft gemaakt. Samen met de architect, huidige en toekomstige gebruikers, het bestuur en projectteam is gewerkt aan het in detail afstemmen van het ontwerp op de wensen van de gebruikers.

De reacties van de gebruikers hierop zijn zondermeer positief. Investeringen Door de architect (Verheijen-Smeets) is een elementenbegroting gemaakt. Deze elementenbegroting is enkele keren besproken en ook besparingen zijn onderzocht en besproken. Daarna is een definitieve elementenbegroting opgesteld. Daarnaast is door Volantis een advies met berekening voor de E- en Winstallaties gemaakt. Ook dit advies is enkele keren besproken waarna een definitief advies is opgesteld. Inclusief de bijkomende kosten zou de investering op € 2.323.361 exclusief BTW uitkomen en € 2.811.267 inclusief BTW. Nadat de gemeenteraad van de gemeente Peel en Maas in juni 2021 een bijdrage van € 1.370.000,- heeft goedgekeurd is het projectteam voor het nieuwe MFA aan de slag gegaan om het resterende deel via diverse fondsen binnen te halen, en zijn tevens acties uitgevoerd om te kunnen voldoen aan de randvoorwaarden van de omgevingsvergunning. Daarna kon in februari 2022 de aanbesteding worden opgestart. Hiervoor zijn 3 aannemers uit de gemeente Peel en Maas benaderd, om een offerte uit te brengen. Tijdens de aanbestedingstermijn hebben 2 van deze aannemers besloten om zich terug te trekken, en de derde aannemer heeft eind begin 2022 een offerte afgegeven. Helaas was de bouwwereld juist in deze maanden ingrijpend gewijzigd, mede door het uitbreken van de oorlog in Oekraïne.

Dit had tot gevolg dat de oorspronkelijke begroting niet meer realistisch was, en de investering fors hoger zou uitvallen. Het bestuur van de Stichting MFA en de bouwcommissie zijn daarna op zoek gegaan om zoveel mogelijk besparingen in het plan te zoeken, om de overschrijding van de oorspronkelijke begroting zo beperkt mogelijk te houden. Hierop wordt verder in dit plan teruggekomen. Financiering Het te financieren bedrag voor de Stichtingskosten moest na de offerte van de aannemer en de door Stichtingsbestuur en bouwcommissie aangebracht wijzigingen met € 900.000,- worden verhoogd van € 2.323.361 naar€ 3.223.361,- exclusief BTW (€ 3.900.266,- incl. BTW). De details zijn in bijlage 1 en in het projectplan vermeld. De Stichting MFA Kessel heeft een bancaire kredietlijn/lening bij de Rabobank aangevraagd van € 200.000. De bank vraagt daarvoor een garantstelling door de Gemeente. Dit is met de Gemeente besproken. De Gemeente Peel en Maas heeft reeds een bijdrage van €1.370.000 toegezegd, en aan de gemeente is vanwege de gewijzigde situatie een extra bijdrage van € 900.000,- gevraagd. De gemeenschap Kessel zal door onder meer zelfwerkzaamheid, verkoop van certificaten, lokale sponsoren een bedrag van € 442.000 gaan bijdragen. Daarnaast wordt een bijdrage verwacht van € 311.000 door sponsoren en andere subsidieverstrekkers. De financiering wordt hiermee sluitend.

Procom projectmanagement Koningslust

3

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

Exploitatie Begin 2019 bleek dat de toenmalige exploitant zou stoppen. De Kesselse gemeenschap pakte de handschoen op door de Stichting MFA Kessel op te richten en de complexe exploitatie van de voorziening zelf ter hand te nemen. Hiervoor werden speciale afspraken gemaakt met de gemeente, met name omdat dit een tijdelijke situatie zou zijn, totdat de voorziening geheel in eigen beheer genomen kan worden. De corona periode was natuurlijk niet te voorzien, maar het bestuur van de stichting heeft adequate maatregelen genomen om hier zo goed als mogelijk mee om te gaan. De jaren 2020, 2021 en 2022 konden steeds met een klein positief saldo worden afgesloten, hetgeen bij het stichtingsbestuur het vertrouwen in een positieve exploitatie na de verbouwing heeft versterkt.. De exploitatie van de nieuwe MFA is uitvoerig onderzocht. Gekozen wordt voor een beheer middels een deeltijd beheerder (ZZP-er) met ondersteuning door actieve inwoners. Deze uitvoeringsvorm wordt de komende periode verder uitgewerkt. Er is een exploitatieoverzicht opgesteld voor de eerste vijf jaren. In het plan is de exploitatie in detail beschreven. Na 3 jaren is de exploitatie positief. Het voorliggende plan beschrijft het gehele proces dat doorlopen is.

Procom projectmanagement Koningslust

4

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

Inhoudsopgave 1

INLEIDING ........................................................................................................................................................... 7 1.1 1.2

HISTORIE ................................................................................................................................................................ 7 HUIDIGE SITUATIE T.A.V. HET GEMEENSCHAPSHUIS ......................................................................................................... 7

2

VISIE .................................................................................................................................................................... 8

3

PROCESBESCHRIJVING ......................................................................................................................................... 9

4

PROGRAMMA VAN EISEN (PVE) ........................................................................................................................ 11 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

ALGEMEEN ........................................................................................................................................................... 11 TE REALISEREN UITGANGSPUNTEN ............................................................................................................................. 11 GEBRUIKERS.......................................................................................................................................................... 12 BENODIGD AANTAL M2 ............................................................................................................................................ 15 RAPPORTEN EN INVENTARISATIES .............................................................................................................................. 15 KWALITATIEVE BESCHRIJVING VAN HET GEBOUW .......................................................................................................... 16

5

LOCATIEKEUZE................................................................................................................................................... 18

6

ARCHITECT EN ONTWERPPROCES...................................................................................................................... 20 6.1 6.2 6.3 6.4

CRITERIA ARCHITECT KEUZE ...................................................................................................................................... 20 KEUZE PROCES ....................................................................................................................................................... 20 GEKOZEN ARCHITECT .............................................................................................................................................. 21 ONTWERPTRAJECT ................................................................................................................................................. 21

7

HET ONTWERP .................................................................................................................................................. 23

8

DUURZAAMHEID ............................................................................................................................................... 24

9

VOORBEREIDING EN REALISATIE ....................................................................................................................... 25 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5

10

KEUZE AANNEMER EN INSTALLATEURS ........................................................................................................................ 25 TE NEMEN ACTIES................................................................................................................................................... 25 ORGANISATIE TIJDENS VOORBEREIDING EN BOUW ......................................................................................................... 26 PLANNING ............................................................................................................................................................ 27 COMMUNICATIE .................................................................................................................................................... 28

FINANCIËN ..................................................................................................................................................... 28

10.1 INVESTERINGEN ..................................................................................................................................................... 28 10.1.1 Investeringen en stichtingskosten ............................................................................................................. 28 10.1.2 Kostenbewaking ........................................................................................................................................ 28 10.2 FINANCIERING ....................................................................................................................................................... 28 10.2.1 Terugvorderbaarheid BTW op de investering ........................................................................................... 29 10.2.2 Subsidies en sponsoring ............................................................................................................................ 30 10.2.3 Subsidie Gemeente Peel en Maas ............................................................................................................. 30 10.3 EXPLOITATIE..........................................................................................................................................................

36 10.3.1 Exploitatie door de gemeente met beheerder tot mei 2019 ..................................................................... 36 10.3.2 Huidige exploitatie door de stichting 2019 en 2020.................................................................................. 36 10.3.3 Toekomstige exploitatie door de Stichting MFA Kessel ............................................................................. 37 10.3.3.1 10.3.3.2 10.3.3.3

Exploitatie overzicht ........................................................................................................................................... 37 BTW .................................................................................................................................................................... 38 Gebruikers, vrijwilligers, actieve inwoners ......................................................................................................... 38

10. CONCLUSIE .......................................................................................................................................................... 40

Procom projectmanagement Koningslust

5

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

BIJLAGE 1: STICHTINGSKOSTEN ............................................................................................................................................. 41 BIJLAGE 2: SPONSORING EN SUBSIDIES ................................................................................................................................... 42 BIJLAGE 3.1: ONTWERP MAASNIVEAU EN MARKTNIVEAU ......................................................................................................... 43 BIJLAGE 3.2: ONTWERP 1STE VERDIEPING EN 2DE VERDIEPING ...................................................................................................... 44 BIJLAGE 3.3: AANZICHT VANAF DE MARKT EN GEVELS ............................................................................................................... 43 BIJLAGE 3.4: RUIMTEN EN M² .............................................................................................................................................. 46

Procom projectmanagement Koningslust

6

Plan realisatie MFA Kessel 1

Inleiding

1.1

Historie

14-02-2023

Kessel heeft, als laatste kern in Peel en Maas, nog geen eigen Multifunctionele Accommodatie (MFA). Oorzaak hiervan ligt in het gegeven dat het huidige gemeenschapshuis De Paort oorspronkelijk door de Gemeente Kessel werd gerealiseerd en beheerd. Er was een door de gemeente betaalde beheerder die daarnaast voor eigen rekening als particulier de horeca exploiteerde. Behoorlijke verliezen in de exploitatie van het gemeenschapshuis werden door de gemeente gefinancierd. Na de gemeentelijke fusie werd de voorziening en beheer door de Gemeente Peel en Maas overgenomen. Echter wel met de kanttekening naar de Gemeenschap Kessel dat dit een ongewenste situatie was. Vooral omdat dit voorbijgaat aan de eigen verantwoordelijkheid en zelfsturing van de gemeenschap Het gecombineerd commerciële beheer van het gemeenschapshuis en commerciële horeca exploitatie bleek in de loop der tijd ook geen werkbare situatie te zijn. Hoewel dit in andere gemeenschappen vaak wel tot goed beheer leidt. In die gevallen gaat het primair meer over het beheer van het gemeenschapshuis zelf. De gemeenschap Kessel heeft in de loop der jaren laten zien dat zij goed in staat is eigen verantwoordelijkheid te nemen waar dat nodig is. Goede voorbeelden zijn o.a. herbouw van Kasteel de Keverberg, herinrichting van de Maasboulevard en de Stichting Welzijn Kessel-Kessel Eik en andere projecten.

De gemeenschap Kessel is enkele jaren geleden onder leiding van het Dorpsoverleg Kessel (DOK) gestart met de voorbereidingen om te komen tot een eigen MFA.. In dit plan wordt het traject beschreven t.a.v. de voorbereiding en realisatie en ingebruikname van dit nieuwe MFA Kessel 1.2

Huidige situatie t.a.v. het gemeenschapshuis

Het gemeenschapshuis de Paort voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd en is verliesgevend in de exploitatie. Veel functies die nodig zijn voor ontmoeten binnen de gemeenschap kunnen in de huidige accommodaties niet ondergebracht worden. De afgelopen jaren is door het Dorpsoverleg Kessel (DOK) onderzocht welke locatie voor een nieuw MFA het beste overeenkwam met de wensen van de gemeenschap. Er zijn 8 potentiële locaties onderzocht. Uiteindelijk is toch gekozen voor de verbouwing van De Paort tot MFA omdat dit qua kosten en ligging veel voordelen biedt. Deze keuze van de gemeenschap betekent wel dat het bestaande gebouw flink aangepast moet worden. De indeling van het huidige gebouw maakt het gebruik erg inefficiënt. Zo zijn er gebruikersruimten onlogisch verdeeld over meerdere verdiepingen, waardoor multifunctioneel gebruik nauwelijks mogelijk is. Met name ook omdat diverse ruimten niet afzonderlijk maar alleen via andere ruimten te bereiken zijn, bemoeilijkt dit het gebruik en exploitatie. Er is daarom in dit gebouw onevenredig veel inzet (werk) nodig om activiteiten te kunnen houden. Het gebouw heeft voor gebruikers geen zicht op de Markt, noch op de Maas noch op Kasteel de Keverberg. Bijeenkomsten van verenigingen en groepen vinden noodgedwongen verspreid over locaties in Kessel plaats.

Het betekent dat het gemeenschapshuis De Paort op dit moment niet de ontmoetingsplek is die je er van mag verwachten en die de Kesselse gemeenschap nodig heeft.

Procom projectmanagement Koningslust

7

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

Begin 2019 bleek dat de exploitant (die het gemeenschapshuis namens de Gemeente beheerde) per 1 mei 2019 zou stoppen. De gemeenschap Kessel pakte de handschoen op door de Stichting MFA Kessel op te richten en de complexe exploitatie van de voorziening zelf ter hand te nemen. Hiervoor werden speciale afspraken gemaakt met de gemeente, met name omdat dit een tijdelijke situatie zou zijn totdat de voorziening geheel in eigen beheer genomen kan worden. De corona periode in 2020 was natuurlijk niet te voorzien, maar het bestuur van de stichting heeft adequate maatregelen genomen om hier zo goed als mogelijk mee om te gaan.

2

Visie

De nieuwe MFA is méér dan een gebouw; het is een voorziening voor de gemeenschap. Het nieuwe MFA moet een thuis bieden aan vele verenigingen en groepen. Het moet een ontmoetingsplek worden voor de inwoners. Dragers hierin zijn o.a. de Dorpsontmoeting, de Bibliotheek, muziekvereniging en de VVV. Deze activiteiten zorgen op een bijna natuurlijke manier voor aanloop en ontmoeten. Daarnaast hebben we natuurlijk andere grote gebruikers zoals KBO, KSV, toneel, carnaval en andere groepen, die een plaats krijgen in de voorziening. Hiervoor worden ruimten gecreëerd met verschillende aantal m². Natuurlijk moet de MFA ook uitnodigend zijn voor inwoners die gewoon even willen binnenlopen voor een praatje of een kopje koffie. In het ontwerp is hier ook rekening mee gehouden door bijvoorbeeld een groot terras aan de Maas. De voorziening, de MFA, wordt ontworpen met een centrale ontmoetingsruimte. Bezoekers van ruimten komen via de ingang eerst door deze ontmoetingsruimte. De ingang is niet meer rechtstreeks aan de markt, maar aan de kasteelzijde op verzoek van o.a. de Dorpsbouwmeester. De kernbegrippen van de voorziening zijn ontmoeten en verbinden. En elke gebruiker kan hier zijn eigen unieke activiteit aan toevoegen. Enkele voorbeelden zijn: - De Bibliotheek zorgt voor verbinding, informatie en kennis.

- De VVV legt verbindingen tussen de toerist en de (lokale) ondernemers (economie) - De Dorpsontmoeting zorgt voor verbinding, ontmoeting en ondersteuning (zorg en welzijn) - De sporters zorgen voor verbinding, ontmoeting en betere gezondheid - De carnavalsvereniging zorgt voor ontmoeting, verbinding en vertier - De cultuurverenigingen zoals toneel, fluiterkorps, muziekvereniging (fanfarekorps, slagwerkgroep, bigband, kapel, jeugd band, Punk-band, zang en instrumenten muziekopleiding) en zangverenigingen zorgen voor een ruim aanbod aan culturele diversiteit. Waarbij er ook interactie ontstaat met de diverse dansgroepen. Zowel beoefenaars als belangstellende komen zo aan hun trekken. En zo geeft elke gebruikersgroep zijn positieve bijdrage aan de gemeenschap. Belangrijk is dat deze ontmoeting en verbinding op één locatie plaatsvindt en dat het ontwerp van het gebouw dit ook mogelijk maakt. Verbinden betekent in deze zin ook dat de gemeenschap en met name de gebruikers een rol gaan spelen als actieve inwoners in het goede beheer van deze voorziening. Om te voorkomen dat de sporthal in Kessel moet worden uitgebreid, is er voor gekozen om de “grondsporten”, die nu gebruik maken van de voorziening, ook in de toekomst hun plek behouden in de nieuwe voorziening. Hiermee wordt voorkomen dat de sporthal zou moeten uitbreiden.

Uitbreiding van de sporthal zou een investering vergen van circa € 400.000 (berekening door bouwkundige), terwijl aanpassen van de 2de verdieping van de Paort circa € 200.000 kost (op basis van de elementenbegroting). Een indirecte besparing van € 200.000

Procom projectmanagement Koningslust

8

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

Enige jaren geleden is Kasteel de Keverberg gerenoveerd tot een voorziening die de historie en de moderne tijd in Kessel recht doet. Bovendien is recent de Maasboulevard verfraaid, en daarmee veel aantrekkelijker geworden voor inwoners en toeristen. Maar projecten die nog niet uitgevoerd zijn verstoren het beeld in de dorpskern behoorlijk. Het gaat dan met name om de VVV kiosk, inrichting van de Markt en parkeerplaatsen in relatie tot het verkeerscirculatieplan en het gemeenschapshuis de Paort. Nu is er de ideale gelegenheid om met de lopende projecten een unieke dorpskern te realiseren. Door integratie van de VVV in de Paort, een verkeersluwe zone in het gebied van de Markt, Baron Frits, De Paort als MFA, Kasteel de Keverberg en door aansluiting op de Maasboulevard wordt meer openheid naar alle locaties en meer zicht op de Maas gecreëerd. De MFA met een vernieuwde voorgevel en een compleet nieuw beeld van de lange zijgevel en het Maasaanzicht, wordt mede beeldbepalend voor het uiterlijk van de dorpskern Kessel. Het ontwerp en gebruik moet leiden tot een exploitabele en duurzame voorziening voor de gemeenschap Kessel, minimaal voor de komende 30 jaar.

3

Procesbeschrijving

Belangrijk is om vooraf vast te stellen wat het proces is dat moet leiden tot de realisatie van de MFA Kessel. Hierin kwam vooral in de beginfase steeds het overleg met betrokkenen naar voren. Vanaf het begin speelde de klankbordgroep daar een belangrijke rol in. In deze klankbord zaten huidige, maar ook toekomstige gebruikers van de accommodatie. Op gezette tijden werd deze klankbordgroep geïnformeerd en om instemming gevraagd over de volgende stappen in het proces. Het zal duidelijk zijn dat het proces en met name de planning in de loop der tijd werd aangepast aan de actuele situatie. Onderstaand zijn op hoofdlijnen de proces stappen aangegeven. Onderwerp

Verantwoordelijk

Opmerking

Inventarisatie noodzaak en behoeften Locatie keuze Programma van Eisen (PVE) Inrichten projectorganisatie Inrichten kostenbewaking

Dorpsoverleg Kessel Projectteam Projectteam Projectteam Projectteam

Vastgelegd in de Dorpsvisie Kessel 2025

Voorbereidingssubsidie aanvragen Keuze architect en opdracht Inbreng stedenbouwkundige Structuurontwerp Begroting Definitief ontwerp

Projectteam

Definitief plan Inpassen in omgeving Plan bespreken met de gemeente ambtelijk Diverse onderzoeken

Adviseur Architect Projectteam

Plan bespreken met de gemeente wethouder Aangepaste Begroting Keuze installaties / energie

Procom projectmanagement Koningslust

Projectteam Gemeente Architect Architect Architect

Architect, Projectteam Projectteam Architect Projectteam

Overleg klankbordgroep, Gemeenschap Overleg Bemensen van de groepen Adviseur Bouwkundig adviseur

Datum gereed 2017-2018 Febr. 2019 1 Juni 2019

1 Juni 2019 Structuurontwerp (concept) Loopt parallel met architect Overleg Controle door bouwkundig adviseur Overleg met klankbordgroep Terugkoppeling naar ontwerp Projectteam Rekening houden met andere plannen Bespreken ambtelijk en met het Gemeentebestuur (wethouder) Technische installaties

15 okt. 2019 April 2020 1 Aug. 2019 1 Sept. 2019 Juli 2020 1 Aug. 2020 1 Okt. 2020 Okt. 2020 Nov. 2020 Nov. 2020

Intensieve bespreking ontwerp versus investering Advies installateur / bouwbureau

9 Dec. 2020 Nov. 2020

9

Plan realisatie MFA Kessel Vaststellen planning, begroting en stichtingskosten

Projectteam

Start inrichtingsgroep

Team inrichting

Start subsidies en sponsors Communicatie naar gebruikers en dorp Voorlopige aanvraag bouwvergunning en gebruikersvergunning indienen Informatie College en Raad

Financieel team Projectteam

Aannemers en installateurs. (longlist naar shortlist) Go - no go

Architect namens Stichting MFA Stichting MFA en Projectteam Projectteam Project team

Voorbereiding omgevingsvergunning Bestektekeningen, bestek Lijst potentiële aannemers en installateurs.

Projectteam

Offertes binnen

Aannemer e.a. en architect

Definitieve keuze aannemer en installateurs Aanvullende subsidie

Projectteam

Opdracht naar aannemers en installateurs Omgevingsvergunning aanvragen

Projectteam, Stichting MFA Stichting MFA

Voorbereidingstijd aannemer en installateurs Overeenkomst gemeente t.a.v. overdracht Start bouw Bouwbegeleiding in gang zetten

Architect Projectteam in overleg met de architect

Projectteam/Sticht.

Gemeente en Stichting Projectteam

Op basis hiervan worden subsidie aanvragen en sponsoring aanvragen gedaan. Het budget voor de inrichting wordt afgesproken. Voorstel is om externe expertise in te huren Aanvragen opstellen en indienen Evt. opmerkingen afwegen Projectteam is verantwoordelijk. Vraag is welk beheer toegepast wordt. Uitgangspunt: Vergunning verleend op 1 maart 2021

Nazorg, inregelen gebouw, oplossen restproblemen, organisatie

Procom projectmanagement Koningslust

Gemeenschap Kessel Projectteam en Stichting MFA

Dec. 2020 Dec. 2020 Febr. 2021 Jan. 2021 – Juni 2021 April 2021

12 juni 2021 In nauw overleg met de architect

Juli 2021

Besluit van de gemeenteraad: toekenning subsidie € 1.370.000

6 Juli 2021

Controle door bouwkundig adviseur Hiermee ligt de begroting ook grotendeels vast. Besluit of de aannemer de algehele verantwoordelijkheid en coördinatieplicht heeft. Intensief bespreken t.a.v. inhoud en kosten. Eventueel terugkoppeling naar ontwerp en begroting

Sept-dec. 2021 Sept. 2021 Sept. 2021

Mei 2022 Mei 2022

Besluit gemeenteraad over aanvullende subsidie € 900.000,-

Mei 2023 Juni 2023 Mei 2023

Mogelijk opmerkingen over ontwerp of bestek Denk aan belaste waarde overdracht Verwerven en instructies vrijwilligers in eerder stadium

Bouw gereed Opleveringen gereed Definitieve in gebruik name

14-02-2023

Juni 2023okt. 2023 Voor okt. 2023 Okt. 2023 Okt. 2023Dec. 2024 Nov.2024 Dec. 2024 Dec. 2024

Let op: dit is een lange periode

Jan. 2025eind 2025

10

Plan realisatie MFA Kessel 4

Programma van eisen (PVE)

4.1

Algemeen

14-02-2023

In dit hoofdstuk is het programma van eisen (PVE) beschreven. Het PVE is gebaseerd op diverse voorgaande rapporten, op onderzoeken en op discussies die met de gemeenschap en belanghebbenden zijn gevoerd. Tot slot zijn alle wensen zodanig gerubriceerd en gecomprimeerd dat dit moet leiden tot een realiseerbare MFA voor Kessel. Voor de gemeenschap zijn de volgende zaken belangrijk: - Een gebouw dat uitnodigt tot ontmoeten van diverse inwonersgroepen - Kwalitatief goed - Betaalbaar qua investering en toekomstbestendige exploitatie Het resulterende PVE is leidraad voor het eerste ontwerp (structuur ontwerp) en daarna voor het definitieve ontwerp. Ook in de realisatiefase moet gekeken worden welk ambitieniveau in het PVE is aangegeven. 4.2

Te realiseren uitgangspunten

In het Projectteam en in discussies met de gemeenschap zijn uitgangspunten gecommuniceerd. Elk onderdeel van deze uitgangspunten heeft invloed op het PVE. Onderstaand zijn bij de uitgangspunten de opmerkingen geplaatst hoe daar in het PVE mee wordt omgegaan. 1. Locatie is De Paort in Kessel (zie locatiekeuze) - De keuze is gemaakt door de Kesselse gemeenschap 2. Realisatie programma van eisen, voldoen aan wettelijke eisen. - Een realiseerbaar PVE - Uitwerking met architect in een structuurontwerp en elementen begroting - Terugkoppeling naar de werkgroep en gebruikers 3. Betere accommodatie met meer faciliteiten - Dit PVE moet daartoe leiden. 4. Betaalbare accommodatie voor verenigingen met kostendekkende exploitatie - Bij voorkeur geen bancaire financiering (Motivatie: Het blijkt dat gemeenschapshuizen met een bancaire financiering problemen hebben tijdens de corona crisis) - Sluitende exploitatie conform het businessplan - Kosten dragende huur 5. Goede bereikbaarheid - Aan de Markt - Overleg t.a.v. verkeerscirculatieplan en het Maasboulevard project - Stedenbouwkundige onderzoekt inpassing in de directe omgeving, o.a. het zicht op de Maas en aansluiting bij andere voorzieningen 6. Ontmoetingspunt voor jong en oud met o.a. - Dorpsontmoeting voor ouderen - Bibliotheek voor jong en oud - Vooral meer jongeren naar binnen halen: Zie onderzoek: “Ontmoeten in Os Thoes MFA”. 7.

Economische duurzaamheid (“0” op de gasmeter) - Is dit realiseerbaar? - Wat moet ons ambitieniveau hier zijn? - Wat voor installatie is dit? - Wat zijn de kosten / baten? 8. Eigendom van de Kesselse gemeenschap (Inwoners, verenigingen) - Uitgangspunt in het businessplan is het beheer door actieve inwoners, met ondersteuning door een betaalde deeltijd Beheerder Procom projectmanagement Koningslust

11

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

- Actief gebruikersoverleg - Beleid en besluiten goedkeuren in het gebruikersoverleg - Uitstraling van het gebouw, meer open, meer licht, uitnodigend 9. Voldoende ruimte voor huidige en toekomstige behoefte - Vertaling multifunctioneel gebruik naar ruimten en m 2 10. Gemeenschaps- en commerciële activiteiten mogen niet concurrerend zijn of ten koste gaan van bestaande activiteiten bij andere ondernemers. - Opnemen in businessplan - Beperk concurrentie met (horeca)ondernemers in Kessel 11. Optimale bundeling van activiteiten: Sociaal-cultureel/ Welzijn-zorg - Meer gebruikers toelaten - Onderzoek naar meer gebruikers in de toekomst 4.3

Gebruikers

In het onderstaand overzicht zijn de huidige en potentiële nieuwe gebruikers aangegeven. Het aantal m2 dat is aangegeven is het huidige aantal m 2 dat gebruikt wordt. De soort activiteit én het aantal deelnemers leidt tot een nieuwe bepaling van het benodigde aantal m2. Op basis van deze gegevens kan het gebruik per ruimte en de multifunctionaliteit per ruimte bepaald worden. De vertaling van deze gegevens is gedaan in overleg met de architect.

Procom projectmanagement Koningslust

12

14-02-2023

Plan realisatie MFA Kessel Groep KBO KBO KBO KBO KBO KBO KBO KBO KBO KBO KBO KBO

Aantal Huidge Aantal personen Ruimte personen per jaar Dagdeel Activiteit Darten Zaal 6 288 Maandag middag Bridgen Balkon 32 1536 Donderdag middag Yoga Sportzaal 20 960 Maandag morgen Biljarten Biljard ruimte 6 288 Maandag morgen Biljarten Biljard ruimte 6 288 Dinsdag middag Biljarten Biljard ruimte 6 288 Woensdag morgen Biljarten Biljard ruimte 6 288 Donderdag middag Biljarten Biljard ruimte 6 288 Vrijdag morgen Bestuursvergadering Balkon 9 108 1/ maand DB vergadering Balkon 6 72 1/ maand Jaarvergadering Zaal 60 60 Najaarsvergaderi 50 Zaal 50 ng Middagactiviteite 50 Zaal 200 4 per jaar n Kienen Zaal 60 360 oct. tot mei 1/maand Kerstviering Zaal 130 130 Line Dans Zaal 20 800 Vrijdag middag Dans Zaal 40 1600 Maandag avond Dans Zaal 40 1600 Vrijdag avond Dans Balkon 12 480 Woensdagmiddag Dans Zaal 20 800 Woensdagmiddag Dans Zaal 20 800 Dinsdag middag Tafeltennis Zaal 3 144 Dinsdag avond Sportzaal 4 160 Donderdag morgen 440 Dinsdag avond Sportzaal 11 400 Maandag avond Sportzaal 10 400 Woensdag morgen Sportzaal 10 280 Maandag morgen Zaal 7 280 Dinsdag morgen Sportzaal 7 280 Woensdag morgen Sportzaal 7 280 Donderdag morgen Sportzaal 7 280 Vrijdag morgen Sportzaal 7 768 Donderdag morgen Zaal 16 720 Maandag avond Sportzaal 15 208 Woensdag avond Sportzaal 8 Sportzaal 8 384 Donderdag avond 360 Donderdag avond Balkon 10

KBO KBO KBO KSV KSV KSV KSV KSV KSV DVO Yoga Yoga Body fit Body fit Fysio Kessel Fysio Kessel Fysio Kessel Fysio Kessel Fysio Kessel Body Gym groep Gym Pentjak Cilat Aikido Schilderen Carnaval Uitkomen Prins Eg Kessels Zitting Eg Kessels Zitting Boerenbal Carnaval Kindercarnaval Carnaval Prinsenreceptie Carnaval Optochtbal Carnaval Boerenbruiloft Kromme gulden con.Zitting Herenzitting Zitting Dameszitting Zitting Toneel Repeteren Toneel Toneel Toneel Toneel Toneel

Huidig Toek. m2 m2 150 150 200 150 150 150 150 150 30 20 200 200

Totaal € 480 € 480 € 480 € 480 € 480 € 480 € 480 € 480 € 120 € 120 € 30

1 € 30,00

€ 30

4 € 30,00 6 € 30,00 1 € 30,00 40 € 15,00 40 € 15,00 40 € 15,00 40 € 15,00 40 € 15,00 40 € 15,00 48 € 10,00 40 € 10,00 40 € 10,00 40 € 10,00 40 € 10,00 40 € 10,00 40 € 10,00 40 € 10,00 40 € 10,00 40 € 10,00 48 € 30,00 48 € 30,00 26 € 30,00 48 € 30,00 36 € 10,00

€ 120 € 180 € 30 € 600 € 600 € 600 € 600 € 600 € 600 € 480 € 400 € 400 € 400 € 400 € 400 € 400 € 400 € 400 € 400 € 1.440 € 1.440 € 780 € 1.440 € 360

200 260 260 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 60

Zaal Zaal Zaal Zaal Zaal Zaal Zaal Zaal Zaal Zaal Zaal

450 350 350 400 200 750 750 500 200 250 250

450 Zaterdag avond 350 Vrijdag avond 350 Zaterdag avond 400 Zaterdag avond 200 Zaterdag middag 750 Zondag middag 750 Maandag middag 500 Dinsdag middag 200 Zaterdag avond 250 Zaterdag middag 250 Zaterdag middag

410 410 410 410 410 410 410 410 410 410 410

Zaal Zaal Zaal Zaal Zaal

14 50 50 50 50

672 Woensdag avond 50 Zaterdag avond 50 Zondag avond 50 Zaterdag avond 50 Zondag avond

200 260 260 260 260

Procom projectmanagement Koningslust

# dagd. p. week Jaarfactor Tarief 1 48 € 10,00 1 48 € 10,00 1 48 € 10,00 1 48 € 10,00 1 48 € 10,00 1 48 € 10,00 1 48 € 10,00 1 48 € 10,00 12 € 10,00 12 € 10,00 1 € 30,00

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

€ 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00

€0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0

48 € 10,00 1 € 30,00 1 € 30,00 1 € 30,00 1 € 30,00

€ 480 € 30 € 30 € 30 € 30

13

14-02-2023

Plan realisatie MFA Kessel Groep Activiteit Muziekactiviteiten Fluiterkorps Repetitie Fluiterkorps Concert Muziekver. Kessel Repetitie Muziekver. Kessel Repetitie Muziekver. Kessel Concert Muziekver. Kessel Concert Muziekver. Kessel Concert Muziekver. Kessel Solisten Dialekgroep Angers Repetitie Ademnoet Repetitie Ademnoet Concert Beurzen KSV KSV Gemeente Bijeenk. gemeenschap Varia Bijeenk. gemeenschap Varia Ontvangsten/Vergaderingen DOK Muziekcultuur overleg Huurders vereniging DOK info dorp Varia Scholen KBO Kerstviering Schoolcarnaval Schoolmusical

Huidge Ruimte

Aantal Aantal personen personen per jaar Dagdeel

Huidig Toek. m2 m2

# dagd. p. week Jaarfactor

Totaal

40 € 10,00 1 € 0,00 2 € 10,00 3 € 10,00 1 € 0,00 3 € 0,00 1 € 0,00 1 € 10,00 40 € 10,00 40 € 10,00 1 € 0,00

€ 400 €0 € 20 € 30 €0 €0 €0 € 10 € 400 € 400 €0

Zaal Zaal Zaal Zaal Zaal Zaal Zaal Zaal Balkon Zaal Zaal

15 100 100 100 100 150 150 50 25 25 150

600 Donderdag avond 100 Zondagmiddag 200 Zaterdag middag 300 Vrijdag avond 100 Vrijdag avond 450 Zaterdag avond 150 Zondag middag 50 Zaterdag middag 1000 Woensdag avond 1000 Zaterdag avond 150 Zaterdag avond

200 410 200 200 410 410 410 200 150 200 410

Zaal Zaal

100 100

100 Weekend 100 Weekend

260 260

1 1

€ 0,00 € 0,00

Zaal Zaal

100 100

100 Avond 100 Avond

350 350

1 1

€ 0,00 € 0,00

€0 €0 €0 €0 €0

Kantoor Balkon Zaal Zaal Zaal

8 15 50 125 75

384 Avond/middag 30 Avond 50 Avond 250 Avond 150 Avond

50 150 300 410 410

48 € 10,00 2 € 10,00 1 € 30,00 2 € 30,00 2 € 30,00

€ 480 € 20 € 30 € 60 € 60

Zaal Zaal Zaal

200 200 200

200 Vóór Kerstmis 200 400 Einde schooljaar

360 360 360

Totaal huidige gebruikers

1

Tarief

1 1

1 1

2

1 1 2

€ 0,00 € 0,00 € 0,00

28154

€0 €0 €0

€ 20.120

Potentiële nieuwe gebruikers Ontmoeten Dorpsontmoeting Eetpunt Cultuur Muziekver. Muziekver. Muziekver. Informatie

Dagelijkse Zaal activiteiten Gezamenlijk eten Zaal

15

7500 Maandag t.m. vrijdag

100

10

500 € 50,00

€ 25.000

15

4500 Alle dgn. excl. woensdag

50

6

300

€ 3.750

Muziek lessen Traject 2 activiteiten alle repetities

kantoor?

30 10

1200 middag/begin avond 360 Begin middag

50 125

5 1

40 36

€ 10.000

Zaal

25

1125 5x avond

200

5

45

20

8000

120

8

50 € 62,50

€ 25.000

4200

50

11

50 € 30,00

€ 10.000

1

200

20

4

50

1

200

20

4

50

Uitleen/informati Hal e VVV Informatie Hal Hulp in Dorpsondersteuner Spreekkamer huishouding Informatie Infoloket Spreekkamer voorziening Totaal potentiële nieuwe gebruikers Bibliotheek

Totaal

€ 800 €0

27285

€ 74.550

55439

€ 94.670

In het overzicht is aangegeven dat Akido, Yoga, Pentjac, Gym en Bodygym in de sportzaal op de bovenste verdieping blijven. Dit is onderdeel van het streven om de verbouwing van deze verdieping te beperken én om toch zoveel mogelijk functionaliteit en daarmee inkomsten in het gemeenschapshuis te houden. Tevens wordt hiermee voorkomen dat de sporthal zou moeten uitbreiden. Uitbreiding van de sporthal zou een investering vergen van circa € 400.000 terwijl aanpassen van de 2de verdieping van de Paort circa € 200.000 kost. In totaal gaan in deze eerste opzet circa 55.000 bezoekers / gebruikers per jaar gebruik maken van de MFA. Dit gegeven is ook input voor het businessplan en exploitatie. De Stichting MFA is in gesprek met de huidige en nieuwe gebruikers. Vrijwel alle bestaande gebruikers hebben inmiddels een intentieovereenkomst ondertekend. Met de mogelijke nieuwe gebruikers zijn constructieve gesprekken gevoerd, en deze verengingen/organisaties hebben ook een intentieovereenkomst ondertekend (muziekvereniging, VVV, Dorpsontmoeting, heemkundevereniging) of zullen dat naar verwachting binnenkort gaan doen (bibliotheek).

Procom projectmanagement Koningslust

14

Plan realisatie MFA Kessel 4.4

Benodigd aantal m2

Ruimte

Aantal m2

Zaal Podium Bar / ontmoetingsruimte Vergaderen Vergaderen Vergaderen Dorpsontmoeting Keuken Bibliotheek Kantoren (2x 20m2) Bergingen Open Jongeren Centrum Grondsporten (zolder) Toiletten, facilitair etc Diversen Totaal

4.5

14-02-2023

200 60 150 20 30 50 100 50 120 40 175 25 120 200 160 1500

Het verwachte gebruik door verenigingen is vertaald naar het aantal benodigde m2. Zie tabel. In het structuurontwerp van het MFA is onderzocht hoe deze indeling en aantal m 2 gerealiseerd kan worden. Dit heeft geleid tot een verdeling van ruimten. E.e.a. is of wordt afgestemd met gebruikers. In het kader van besparingen, die aan het plan zijn aangebracht in 2022, is de totale oppervlakte teruggebracht met 85 m2. Deze besparing is behaald o.a. in de facilitaire ruimtes en bergingen. De kerndoelstelling van het MFA, te weten het realiseren van een echte ontmoetingsplek voor de Kesselse gemeenschap, komt hierdoor niet in het gedrang.

Rapporten en inventarisaties

De afgelopen jaren zijn de volgende rapporten en inventarisaties over de eisen aan een MFA verschenen. Hierin zijn de locatiestudies e.d. niet meegenomen. Onderstaand de drie belangrijkste rapporten. 1. Adviesrapport Hogeschool Zuyd in opdracht van DOK Dit rapport beschrijft de diverse ruimtes en functies en geeft informatie uit het PBconsultants rapport en ITS (Integrale Toegankelijkheid Standaard) normen. Deze zaken zijn bij de architect bekend 2. Het “Ontmoeten in MFA Os Thoes”, 18 maart 2019. Ontwikkelgroep Os Thoes i.s.m. Hogeschool Zuyd. Zoektocht naar één centrale ontmoetingsplek of MFA. Dit rapport bevat een uitgebreide beschrijving van veel aspecten over ontmoeten in Kessel en Kessel - Eik. Dit rapport is een goede onderlegger voor de functionele beschrijving van het MFA. Wel moeten er keuzes gemaakt worden t.a.v. wat wel en wat niet gerealiseerd kan worden. 3. Accommodatie onderzoek Kessel en Kessel - Eik. Dit rapport bevat een uitgebreid onderzoek naar bestaande accommodaties en wat de trends in de toekomst zijn. In het rapport worden wensen van groepen en verenigingen aangegeven. Deels gaat dit over andere accommodaties dan het MFA. Maar hierin zitten toch veel bruikbare zaken. 4. Dorpsontwikkelingsplan Kessel 2025. Dit rapport beschrijft de visie en projecten die de ontwikkeling van Kessel tot 2025 ondersteunen en de noodzaak voor een MFA in Kessel.

Procom projectmanagement Koningslust

15

Plan realisatie MFA Kessel 4.6

14-02-2023

Kwalitatieve beschrijving van het gebouw

Onderstaand volgt een kwalitatieve beschrijving: Algemeen Het gebouw voldoet aan alle wettelijke eisen o Denk aan geluidnormen o Er komt geen voorziening voor rokers o Brandalarmering met certificering (i.v.m. verdiepingen). Het gebouw past qua externe vormgeving bij de Markt én aangrenzende gebouwen o Zodanig inpassen dat er meer zicht komt op de Maas o Eventueel spiegeling van functies in het gebouw, hoofdingang via Kasteelhof. Privacy aangrenzende gebouwen Alle ruimten zijn multifunctioneel te gebruiken. Mogelijke uitbouw naar de zijkant (richting Kasteel) Gebruik terras Maaszijde voor alle doeleinden. De lay-out is zodanig dat alle ruimten gemakkelijk toegankelijk zijn o Mensen ontmoeten elkaar in het gebouw, in de ontmoetingsruimte, in de gangen o Lift voorziening(en) Toegankelijkheid mindervaliden. Ook naar de Maasboulevard. Digitale infra Gebouw voorzien van WIFI Slechts enkele vaste aansluitingen (Beheerderkantoor, Bibliotheek, Dorpsontmoeting, VVV) Camerabewaking ingangen en gangen Inrichting, sfeer Verschillende ruimten, maar toch overeenkomstige stijl. Dit geeft rust in het gebouw Veel meer buitenlicht in het gebouw! Uitnodigende ingang via Kasteelhof of via de Maaszijde, met noodzakelijke nooduitgangen Licht meubilair i.v.m.

opslag en vrijwilligers Energie Energieambitie binnen de mogelijkheden van het budget, overleg met architect en installateur o LED verlichting o WTW, frisse lucht o Zonnepanelen o Isolatie zo goed mogelijk o Centrale regeling temperatuur en licht o Sensors in bergingen etc. Zaal Grote festiviteiten, voorstellingen en concerten. Sfeervolle aankleding. Zie voorbeelden elders in P&M. Advies van de Werkgroep Inrichting hierin meenemen. Akoestische eis i.v.m. muziek, voorstellingen, grote vergaderingen. Let wel, het is geen professionele concertzaal! Combinatie met podium. Combinatie met bar Goede toegankelijkheid creëren Deelbaar met vouwwanden Vide Balkon verlengen of juist verwijderen? Opslag materialen goed bereikbaar Procom projectmanagement Koningslust

16

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

Podium Apart te gebruiken. Opslag onder podium? Vast of mobiel? Dorpsontmoeting Twee ruimten samen 80 – 100m2. Inrichting rustgevend, toch eigentijds (Werkgroep Inrichting, overleg met Dorpsontmoeting Toegankelijkheid tot terras en Maasboulevard ’s Avonds en in het weekend multifunctioneel bruikbaar Keuken dichtbij, of klein keukenblok Middagmaal in de ontmoetingsruimte ? Lichte ruimte en zicht naar buiten (of naar de Maas) Keuken Professioneel Koken voor Dorpsontmoeting én gezamenlijk eetpunt Mogelijkheid van kookactiviteiten voor andere groepen. Koeling Gas of inductie? Aanvoer van ingrediënten, logistiek Vlak bij de ontmoetingsruimte Veiligheid Ontmoetingsruimte, bar Apart of in combinatie met grote zaal? Gezellige inrichting. Werkgroep Inrichting hierbij betrekken Dicht bij de ingang van het gebouw Werk door vrijwilligers Contract met Brouwerij Biljarts? Darts? Bibliotheek/VVV Bij voorkeur een oplossing i.c.m. een andere multifunctionele ruimte (bv. VVV). Dit omdat de bibliotheek én VVV samen voor veel “beweging” in het gemeenschapshuis zorgen. Niet toegankelijk bij andere festiviteiten? Afsluitbaar met vouw- of paneelwand? Vergaderruimten Meubilair neutraal Projectie mogelijkheid Kantoor beheerder Bureaus Glazen wand met zicht op ingang Internet aansluiting Open jongeren centrum/ Repair café Inrichting jongeren Geen aparte ingang Multifunctioneel gebruik (bv. Repair café)

Procom projectmanagement Koningslust

17

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

Sanitair MIVA / toiletten dicht bij de Dorpsontmoeting Toiletten bereikbaar vanaf alle verdiepingen Douches voor sport bij voorkeur op tweede verdieping Algemene toiletten bij ontmoetingsruimte Voldoen aan wettelijke eisen Facilitaire ruimte Bergingen sober, toegankelijk van buiten? Was / poetsruimte / wasmachine

5

Locatiekeuze

In 2018 en 2019 is onderzocht welke locatie voor de MFA de voorkeur heeft en realiseerbaar is. Er werden 8 mogelijke locaties onderzocht. Deze zijn: 1. Sporthal/Tennisvelden 2. De Knip 3. LLTB gebouw 4. De Paort 5. Garage De Maas 6. Kerk 7. Tuinbouwloods 8. Kasteeltuin Voor het keuzeproces werden de volgende criteria gebruikt: Locatie Centraal gelegen Bereikbaarheid Voldoende parkeerplaatsen Faciliteiten Faciliteiten realiseerbaar in de verbouwing of nieuwbouw Exploitatie Eenvoudige lay-out gebouw Lage exploitatiekosten Optimaal gebruik van duurzaamheid Flexibiliteit Ruimte voor toekomstige uitbreiding? Andere beheersvormen qua exploitatie en gebruik mogelijk? Ontmoeten De nieuwe situatie nodigt uit tot ontmoeten en samenwerken van gebruikers Bundeling Geeft het gebouw de mogelijkheid om sociale, culturele, welzijn, zorg en sport activiteiten gezamenlijk te beoefenen?

Procom projectmanagement Koningslust

18

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

Investering Lage investering Investering in de (ver)nieuwbouw bij voorkeur minder dan €1.800.000 exclusief BTW Weinig kans op meerwerk Weinig desinvesteringen Project realiseerbaar Inschatting of het plan gerealiseerd kan worden? Zijn partijen bereid om samen te werken? Realiseerbaar binnen de bestaande omgevingsvergunning? Buik gevoel 1 is slecht 2 is onvoldoende 3 is voldoende 4 is goed Na uitgebreide discussies in het Projectteam en in de klankbordgroep bleven twee locaties over: De Sporthal/Tennisvelden en verbouwing van De Paort. Er werden ook combinaties van mogelijkheden bekeken met bijvoorbeeld de sporthal, tennisbanen en zwembad. Belangrijke afweging was ook of de grondsporten wel of niet in de MFA zouden kunnen blijven. De conclusies voor de mogelijke locaties zijn financieel -, functioneel -, op draagvlak - en exploitatie technisch gedreven: 1. Financieel Verplaatsing van de tennisbanen bleek niet realistisch, noch complete afbraak van De Paort, gevolgd door nieuwbouw van De Paort Financieel is de verbouwing, met uitbreiding, van De Paort de meest realistische optie Een MFA bij de Sporthal vraagt om een gebouw met meer verdiepingen (benodigd aantal m²) Qua exploitatie leiden alle locatie-scenario’s op termijn tot een toekomstbestendige MFA 2.

Draagvlak en functionaliteit Verbouwing van De Paort geeft voldoende ruimte voor multifunctioneel gebruik, nu maar ook in de toekomst Het opofferen van een tennisbaan voor parkeren heeft geen draagvlak bij de Tennisclub. De ligging van de tennisbanen (richting) bieden ook geen goede oplossing. Particulier beheer wordt ontraden omdat dit leidt tot concurrentie met de overige horeca in Kessel Vrijwilligersbeheer, met minimale beheerdersondersteuning, heeft de voorkeur Op basis van bovengenoemde criteria werd gekozen voor De Paort als locatie van de MFA Kessel. Bij een presentatie van deze locatiekeuze aan de inwoners van Kessel kon deze keuze ook rekenen op een breed draagvlak.

Procom projectmanagement Koningslust

19

Plan realisatie MFA Kessel 6

14-02-2023

Architect en ontwerpproces

Met name bij een MFA is de keuze van de architect heel belangrijk. Dit omdat er een lang traject is met inbreng van veel betrokkenen. De architect moet deze wensen én het gevoel dat de MFA bij de inwoners moet geven, bij elkaar brengen in een ontwerp. Belangrijk zijn de criteria, waarbij bepaald wordt of de architect “past” bij het MFA-project. Er is eerst een longlist van potentiële geschikte architecten opgesteld. Uit de longlist is een shortlist bepaald. Dit waren 3 architecten. Deze zouden een globaal ontwerp maken op basis waarvan de architect gekozen is. 6.1

Criteria architect keuze

1. De architect heeft ervaring met de ontwikkeling van MFA’s c.q. gemeenschapshuizen 2. De architect speelt een rol in de realisatie van de doelstelling 3. De architect kan het programma van eisen invullen in het ontwerp. Denk o.a. ook aan geluid en privacy van aanwonenden. 4. De architect heeft ervaring met inbreng van en discussie met gebruikers en opdrachtgever. 5. Hij kan een rol spelen in het proces met de gemeenschap en gebruikers 6. Bij voorkeur afkomstig uit Peel en Maas. 7. Redelijke kosten voor het ontwerp 8. Gefaseerde offerte en aanpak 6.2

Keuze proces

Er zijn 3 architecten gekozen om deel te nemen aan de inschrijving. De inschrijving betekent dat deze architecten eerst een concept ontwerp maken op basis van het PVE en dat ontwerp presenteren aan het Projectteam. De architecten zijn ………………………………………………... Er wordt een opdracht opgesteld á la herbouw Kasteel de Keverberg. - De architecten worden vooraf gevraagd of zij hieraan mee willen werken. - De architecten worden gezamenlijk gebriefd en krijgen allen dezelfde informatie - De architecten maken een voorontwerp. Dit voorontwerp wordt eigendom van de Stichting MFA en kan vrij gebruikt worden. Het werk voor hun ontwerp wordt betaald. - De werkgroep kiest het definitieve voorontwerp / architect - Aan de architecten is vooraf meegedeeld op basis van welke wegingsfactoren de keuze zou plaatsvinden. Het gehele keuzeproces was vastgelegd in een procedure. In augustus 2019 gaf …………………………… te kennen zich terug te trekken uit het proces. In augustus en september 2019 hebben de overige twee architecten hun eerste ontwerp met motivering gepresenteerd.

Procom projectmanagement Koningslust

20

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

Op basis van deze presentaties hebben mensen uit de Werkgroep, aangevuld met enkele inwoners uit Kessel, hun beoordeling gegeven. Onderstaand het overzicht van de beoordeling:

Opgemerkt wordt dat in het eerste ontwerp van beide architecten nog hiaten zaten t.o.v. het PVE. Dat maakt dat bij welke architect keuze dan ook, het ontwerp opnieuw bekeken zou moeten worden. 6.3

Gekozen architect

Hoewel de verschillen in de beoordeling klein zijn, is op basis van de afgesproken procedure en criteria besloten om Verheijen-Smeets Architecten (verder te noemen “de architect”) te kiezen als architect voor de MFA. 6.4

Ontwerptraject

In deze paragraaf is aangegeven uit welke fasen de planning van de architect bestaat. In de praktijk lopen deze fasen soms geleidelijk in elkaar over. Onderstaande tekst is uit de offerte van de architect. 1. Projectdefinitie / aangepast structuurontwerp Vaststellen PVE en overige uitgangspunten in overleg met opdrachtgever, gebruikers, directe omgeving en Gemeente. Aanpassing van gepresenteerde structuurontwerp op basis van nieuwe uitgangspunten, referentiebezoek en afstemmingsoverleg met diverse betrokkenen. Presentatie van structuurontwerp in zowel 2D als 3D. Op basis van het structuurontwerp is het mogelijk om de bouwkosten op elementenniveau te laten berekenen door een externe kostencalculator. Naar aanleiding hiervan kunnen eventuele bezuinigingen doorgevoerd, uitgangspunten bijgesteld worden met als doel om te komen tot een haalbaar plan binnen het beschikbare budget. 2. Voorontwerp In het voorontwerp wordt het structuurontwerp verder uitgewerkt. Het gebouw wordt in zowel 2D als 3D gepresenteerd en besproken met de gebruikers. De indeling van het ontwerp (interieur) en de buitenkant (exterieur) en de te gebruiken kleuren en materialen worden hierbij gezamenlijk vastgesteld. In overleg met de installatieadviseur wordt een installatieconcept uitgewerkt en constructieprincipes worden in overleg met de constructeur uitgewerkt.

Indien het ontwerp past binnen het budget en voldoet aan de gestelde eisen en wensen dienen wij een Concept omgevingsvergunning in. Hierbij wordt door de gemeente getoetst of het ontwerp voldoet aan het bestemmingsplan en aan redelijke eisen van Welstand. Na goedkeuring kan het plan verder uitgewerkt worden tot definitief ontwerp. Op basis van het voorontwerp kan tevens de procedure voor de bestemmingsplanwijziging worden opgestart. 3. Definitief ontwerp / aanvraag omgevingsvergunning Na planologisch - en welstand technische goedkeuring door de Gemeente kunnen de stukken benodigd voor het aanvragen van de Omgevingsvergunning worden vervaardigd. De noodzakelijke (detail)tekeningen en bijbehorende bouwbesluitberekeningen worden hierbij voor indiening gereed Procom projectmanagement Koningslust

21

Plan realisatie MFA Kessel

14-02-2023

gemaakt. Daarnaast zal in deze fase intensief afstemming plaatsvinden met zowel de installatieadviseur als constructeur om constructie en installaties zorgvuldig te integreren met het bouwkundige ontwerp. De constructie- en installatieberekeningen en tekeningen zullen door de installatieadviseur en constructeur worden uitgevoerd. De kosten hiervan behoren niet tot honorarium van de architect. Aan de hand van deze stukken kan de omgevingsvergunning worden aangevraagd. Wij zorgen voor het invullen de benodigde formulieren, indiening via het onlineloket en zijn aanspreekpunt voor de Gemeente bij mogelijke vragen of opmerkingen. 4. Bestek/technisch ontwerp Het technisch ontwerp bestaat uit technische tekeningen aangevuld met een technische omschrijving of bestekboek waarin de kwaliteit van het ontwerp en alle specificaties en eisen zijn vastgelegd. Naast de omschrijving van de werkzaamheden worden ook de algemene voorwaarden zoals garanties, planning en meer- en minderwerk in het bestek vastgelegd. In de bestekstekeningen worden alle bouwkundige, constructieve en installatie technische zaken zorgvuldig geïntegreerd en vastgelegd in: - Overzichtstekeningen (plattegronden, gevels en doorsneden (1:50); - Kozijnen verzamelbladen (interieur en exterieur); - Alle onzerzijds noodzakelijk geachte details; - Kleur- en materiaalstaten (interieur en exterieur).

Op basis van deze informatie kan door één of meerdere aannemers een prijs worden gemaakt voor de realisatie van het project. De tekeningen en het bestek vormen contractstukken voor de aannemer. 5. Aanbesteding In overleg met de opdrachtgever zijn 3 aannemers uitgenodigd voor het maken van een prijs. Na aanlevering van de stukken in het voorjaar van 2022 hebben 2 bouwbedrijven besloten om geen offerte uit te brengen. De overblijvende aannemer, Bouwbedrijf Verlaak uit Kessel, heeft wel een prijs afgegeven. Echter deze prijs viel veel hoger uit dan begroot, als gevolg van de spanning op de bouwmarkt en exploderende materiaalprijzen, mede door het uitbreken van de oorlog in Oekraïne. Met deze aannemer zijn constructieve gesprekken gevoerd over mogelijke aanpassingen in de plannen, zonder de essentie van het geheel aan te tasten. De aannemer is bereid om volledige openheid te geven over de achterliggende berekeningen en offertes van onderaannemers; verder geeft hij volledige medewerking aan het realiseren van besparingen middels zelfwerkzaamheid door actieve inwoners. 6. Uitvoering gereed ontwerp In overleg met architect, aannemer en installateurs worden eventuele wijzigingen en/of optimalisaties t.o.v. het bestek doorgevoerd en wordt het ontwerp in detail uitgewerkt zodat alle informatie die benodigd is om te bouwen aanwezig is.

Denk hierbij aan de exacte tegelverdeling, posities van armaturen en details. De volgende zaken behoren niet tot de werkzaamheden van de architect. o Adviseurs constructie o Grondonderzoek o Bodemonderzoek o Akoestisch onderzoek o Technische installaties De coördinatie van deze onderzoeken hoort wel bij de architect.

Procom projectmanagement Koningslust

22

Plan realisatie MFA Kessel 7

14-02-2023

Het ontwerp

De basis voor het ontwerp was het PVE. Via een vlekkenplan zijn uiteindelijk de details afgestemd met de gebruikers. Alle gebruikers kunnen hun activiteiten in het gebouw uitoefenen. Alle ruimten kunnen in principe multifunctioneel gebruikt worden. Bijvoorbeeld ook ruimten zoals voor de Dorpsontmoeting en het Maasterras, die overdag voor bijna 100% door de Dorpsontmoeting in gebruik zijn, kunnen `s avonds ook gebruikt worden voor vergaderingen, kookclubs en dergelijke. Zoals in de visie aangegeven is belangrijk dat de MFA een ontmoetingsplek wordt voor inwoners van Kessel. Om dit ontmoeten op een natuurlijke manier te stimuleren is de voorziening, de MFA, ontworpen met een centrale ontmoetingsruimte. Bezoekers van andere ruimten komen via de (nieuwe) ingang eerst door deze ontmoetingsruimte. Dit maakt beheer eenvoudiger. Vanuit de ontmoetingsruimte kan ook gebruik gemaakt worden van een (Maas)terras. De grote zaal is, in tegenstelling tot nu, vanaf de zijkant vanaf diverse plaatsen bereikbaar. Alle ruimten zijn in principe multifunctioneel. De zaal ligt omgekeerd t.o.v. de oude situatie. Een (demontabel/mobiel) podium komt dan aan de marktzijde, met extra ruimte voor backstage. Er is rekening gehouden met een betere akoestiek. Het niveau van de ontmoetingsruimte en grote zaal noemen we het Marktniveau.

Het huidige bordes op de eerste verdieping wordt verwijderd om bovenstaande inrichting mogelijk te maken. Op het bordesniveau blijven wel de vergaderruimten en toiletten bestaan. Er wordt rekening gehouden met de huidige lay-out van het gebouw, maar dit wordt wel anders ingevuld. Het huidige souterrain/kelder wordt gewijzigd in een Maasniveau. Hierin wordt de hoofdkeuken gesitueerd en vlak daarbij de Dorpsontmoeting. De Dorpsontmoeting staat in directe verbinding met het Maasterras, met zicht op de Maas, zodat men ’s zomers gemakkelijk naar buiten kan. Met bovenstaande wordt de structuur van het gebouw aangepast. Er komt voor gebruikers zicht op de Markt, de Maas, maar ook op Kasteel de Keverberg. Om te voorkomen dat de sporthal in Kessel moet worden uitgebreid, is er voor gekozen de “grondsporten” die nu gebruik maken van de voorziening, hun plek blijven behouden in de nieuwe voorziening. Deze sportruimte, op de tweede verdieping, heeft beperkt behoefte aan douches en kleedlokalen. Het gebouw wordt zoveel mogelijk ingepast in de omgeving en hierbij wordt rekening gehouden met eventuele nieuwe ontwikkelingen in de omgeving. E.e.a. is punt van overleg tussen de architect, de stedenbouwkundige en de dorpsbouwmeester. De steeg met trappen langs het bestaande gebouw, wordt vervangen door een glazen zichtlijn dóór het nieuwe gebouw. Hiermee wordt het zicht op de Maas aangegeven.