2023-027 21 Bijlage 2 - Visie landschap en beeldkwaliteit.pdf
Tekst van het document
VISIE LANDSCHAP EN BEELDKWALITEIT Planlocatie Maasbreeseweg 55 Helden - januari 2023
Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
Project P153138/146-009
4 september 2017 Wijziging 30 januari 2023
INHOUDSOPGAVE 1.
Inleiding 4
6.
Beeldkwaliteit 17
1.1.
Aanleiding 4
6.1
Beeldkwaliteit bebouwing 17
1.2.
Planlocatie 4
6.2
Beeldkwaliteit erf 19
6.3
Beeldkwaliteit toekomstige bedrijfsgebouwen
19
2.
Ruimtelijke context 5
2.1.
Beschrijving plangebied 5
7.
Fasering plan 22
2.2.
Planbeschrijving 6
7.1.
Eerste fase 22
7.2.
Tweede fase 22
7.3.
Derde fase 23
3.
Landschapsanalyse 7
3.1.
Ligging aan de dorpsentree
7
3.2.
Relatie met het landschap en bedrijventerrein
7
8.
Beplanting en beheer 24
3.3.
Uitgangspunten voor de landschappelijke inpassing
8
8.1.
Landschappelijke inpassing 24
8.2.
Zijde Maasbreeseweg 24
4.
Landschappelijke inpassing
10
8.3.
Zijde Loo 24
4.1.
Voorzijde van het perceel (Maasbreeseweg)
11
8.4.
Noordzijde (overkapping) 24
4.2.
Oostzijde van het perceel (zijde Loo)
12
8.5.
Perceelsgrens 25
4.3.
Noord- en oostzijde 13
8.6.
Perceelsgrens Maasbreeseweg 53 25
4.4.
Perceelsgrenzen binnenzijde en
8.7
Binnenterrein 25
inrichting van het terrein 14
8.8.
Opvang hemelwater 26
5.
Inpassingsverplichting en kwaliteitsbijdrage
Bijlagen 27
5.1.
Normering bijdrage 15
5.2.
Architectonische component 15
5.3.
Duurzaamheidsmaatregelen 16
5.4.
Landschappelijke inpassing 16
15
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
3
1.
INLEIDING
1.1.
Aanleiding
Aanleiding voor het opstellen van voorliggend visie voor de locatie Maasbreeseweg 55 te Helden is de ruimtelijke ontwikkeling waarbij een glastuinbouwbedrijf in de kernrandzone wordt getransformeerd tot nietagrarisch bedrijfsterrein. De agrarische bebouwing van het voormalig glastuinbouwbedrijf maakt, m.u.v. de voormalige bedrijfswoning, volledig plaats voor nieuwbouw ten behoeve van verschillende bedrijfsdoeleinden. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, dienen het bouwvlak en de bestemming te worden gewijzigd, wat inhoudt dat het bestemmingsplan moet worden herzien. Alvorens de bestemmingsplanaanpassing wordt doorgevoerd, is het van belang om een stedenbouwkundige en landschappelijke visie voor de locatie uit te werken en te verbeelden. In deze visie wordt de huidige ruimtelijke situatie beschreven en worden de mogelijkheden voor een goede stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing uiteengezet in woord en beeld. Hierbij wordt in dit document het accent gelegd op de gevolgen die de ontwikkeling heeft op zijn ruimtelijke context en hoe hiermee wordt omgegaan. 1.2.
Ligging plangebied in het buitengebied van de gemeente Peel en Maas. (Bron luchtfoto: Bing Maps)
Planlocatie
De planlocatie ligt in het buitengebied van de gemeente Peel en Maas, ten noordoosten van de kernen Panningen en Helden. De locatie ligt op de hoek van de Maasbreeseweg en het Loo, en grenst aan het bestaande bedrijventerrein van Panningen. Op het perceel staan opstallen van het voormalige glastuinbouwbedrijf.
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
4
2.
RUIMTELIJKE CONTEXT
2.1.
Beschrijving plangebied
Het plangebied ligt ten noorden van Panningen en Helden in het buitengebied van de gemeente Peel en Maas. Het ligt aan de Maasbreeseweg, een zijweg van de provinciale weg N562, die het bedrijventerrein van Panningen met het omliggend gebied verbindt. Aan de weg liggen verspreid bedrijfspercelen, (bedrijfs)woningen en agrarische gronden. Door de verdichting van de weg en aangrenzende linten wordt het open landschap afgewisseld met gesloten enclaves van (agrarische) bedrijfsbebouwing met erfbeplanting. Het plangebied maakt deel uit van de bebouwing langs de Maasbreeseweg en met onderhavige plannen vormt tevens een nieuwe entree van het dorp. De planlocatie bestaat momenteel uit twee kascomplexen en een loods die op korte termijn gesaneerd worden. Aan de Maasbreeseweg staan bomen en struweel waardoor het perceel vanaf de weg gezien beperkt zichtbaar is. Aan het Loo staat geen erfbeplanting waardoor de bebouwing hier kaal in het landschap staat. Op de hoek van beide wegen staat een woning, waarbij het perceel aan twee zijden aan het plangebied grenst. De woning wordt omgeven met erfbeplanting op de perceelgrenzen; aan de Maasbreeseweg dicht struweel, aan het Loo geschoren blokhagen en solitaire bomen in een open tuininrichting. De voormalige bedrijfswoning maakt geen deel uit van onderhavige plannen en zal als burgerwoning bestemd worden.
Ligging planlocatie op de topografische kaart (bron: opentopo.nl)
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
5
2.2.
Planbeschrijving
De huidige bedrijfsbebouwing zal plaats maken voor nieuwbouw in de vorm van twee bedrijfsverzamelgebouwen en een bedrijfsgebouw ten behoeve van de verplaatsing van een bouwbedrijf. De voorgenomen plannen vragen om een goede inpassing in het bestaande landschap i.c. goede afronding van de overgang van stedelijk naar landelijk gebied. Daarnaast dient een bijdrage te worden geleverd aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit van het buitengebied. Evenzeer is het van belang om de stedenbouwkundige vormgeving van één van de entrees van het stedelijk gebied van de kern vorm te geven, waarbij zowel een representatief als een herkenbaar en leesbaar beeld dient te ontstaan. Hierna wordt beschreven wat de voorgenomen plannen betekenen voor de huidige ruimtelijke context. Er wordt gekeken naar de gevolgen voor bestaande structuren en aanzichten en hoe de planontwikkeling kan bijdragen aan de huidige ruimtelijke en landschappelijke kwaliteiten.
Het plangebied (Bron luchtfoto: Gisviewer Limburg; opentopo.nl)
Foto’s van het plangebied. Achterzijde (links) en de voorzijde aan de Maasbreeseweg.
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
6
3.
LANDSCHAPSANALYSE
3.1.
Ligging aan de dorpsentree
Het plangebied ligt aan de Maasbreeseweg. Deze weg verzorgt de ontsluiting van het dorp en het bedrijventerrein in het noorden. Daarnaast grenst het plangebied enerzijds aan het bedrijventerrein van Panningen, anderzijds aan de (halfopen) bouwlanden van het buitengebied. De ligging van het plangebied aan een ontsluitingsweg en tevens op de grens van bebouwd en onbebouwd gebied zorgt ervoor dat de toekomstige bebouwing op het onderhavige perceel de entree van het dorp gaat vormen. De ligging aan de dorpsentree betekent dat de (zichtbare) gevels het visitekaartje van het bedrijventerrein en het dorp zullen zijn. Een goede beeldkwaliteit is daarom onmisbaar. Daarnaast is het belangrijk dat het terrein als eenheid wordt vormgegeven zodat het aanzicht vanaf de Maasbreeseweg geen versnipperd beeld geeft maar een herkenbaar geheel vormt. De ruimtelijke opgave op deze locatie betreft aldus de vormgeving van
Schematische weergave van de ligging van het plangebied in relatie tot het bedrijventerrein (lichtgrijs) en woongebied (donkergrijs).
één van de dorpsentrees, tevens zijnde de aanzet van het achterliggende bedrijventerrein. Dit betreft primair de beeldvorming aan de zijde Maasbreeseweg en secundair de zijde Loo. 3.2.
Relatie met het landschap en bedrijventerrein
Aan de noord- en oostzijde grenst het plangebied aan de weg Loo en het bedrijventerrein van Panningen. Aan de weg Loo ligt het plangebied ‘kaal’ in het landschap door het ontbreken van erfbeplanting aan deze zijde. Daarom is een goede beeldkwaliteit van eventueel naar het buitengebied te richten gevels en een goede afronding van het erf noodzakelijk. Temeer omdat deze zijde aan het halfopen agrarisch landschap van het buitengeLuchtfoto met de ligging van het plangebied.
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
7
bied grenst en de toekomstige bebouwing hier als eerste zichtbaar wordt komend vanuit het noorden over de Maasbreeseweg. Aan de zuidwestzijde grenst het plangebied aan het bedrijventerrein van Panningen. Beide gebieden worden van elkaar gescheiden door een waterberging en een onverhard pad dat vroeger Panningen verbond met buurtschap Loo. De zandweg en de waterberging vormen samen een groene structuurdrager tussen het plangebied en het bedrijventerrein. Een met landschappelijke middelen vormgegeven inbedding in combinatie met een afnemende bouwhoogte en/of buitengebiedeigen dakafrondingen op het perceel kunnen bijdragen aan deze structuurdrager en aansluiten bij de historische structuur van de oude zandweg. 3.3.
Uitgangspunten voor de landschappelijke inpassing
Uit de landschappelijke analyse worden de volgende uitgangspunten voor de landschappelijke inpassing herleidt.
Schematische weergave van de context van het plangebied.bedrijventerrein (lichtgrijs) en woongebied (donkergrijs).
• Entree aan de Maasbreeseweg: een open voorzijde met een representatieve kopgevel in grofweg dezelfde rooilijn als de bestaande aangrenzende woningen; • Groene scheidingen op de oostelijke perceelsgrens om zo de naastgelegen woning af te schermen van de voorziene bedrijfsbebouwing; • Voorzijde van het perceel vrijhouden van (hoge) beplanting: zicht op de straatgerichte kopgevel behouden; • Landschappelijk karakter aan de noordzijde: Overkapping boven de opslag en de loods loopt schuin af richting het landschap en vormt zo integratie van bebouwing en landschap; Uitsnede verbeelding
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
8
• Representatieve, met groen ingebedde gevel aan het Loo: deze zijde vormt namelijk de entree van het dorp en het bedrijventerrein en is daarmee als eerste zichtbaar komend vanaf het noorden. Zie afbeelding hieronder; • Aanbrengen van robuuste landschapselementen; • Kwalitatief binnenterrein met referenties naar het agrarisch erf; •
Erf met traditionele (baksteen)bestrating (bestrating van beton en asfalt zijn uitgesloten);
•
Enkele solitaire bomen op het erf;
•
Geschoren hagen op de perceelsgrenzen. Zicht op het plangebied (zijde Loo), komend vanuit het noorden over de Maasbreeseweg. (Google streetview)
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
9
4.
LANDSCHAPPELIJKE INPASSING
Hiernaast is de tekening van de landschappelijke inpassing weergegeven. Daaronder wordt het plan toegelicht. In de bijlage is een groter exemplaar van de tekening opgenomen. De hoofdopzet van het plan bestaat uit drie bouwmassa’s aan een collectieve buitenruimte. Langs de westelijke perceelsgrens staat de hoofdmassa; een langgerekt bedrijfsverzamelgebouw met de kopgevel aan de Maasbreeseweg (1). Een kleiner bedrijfsverzamelgebouw grenst aan de weg Loo (2), en op het noordelijk gedeelte staat het bedrijfsgebouw van bouwbedrijf Dorssers (3). Een buitenmuur met overkapping van de randen van de buitenopslag zorgt als een gesloten kraag voor samenhang tussen het bedrijfsgebouw en de buitenopslag van het bouwbedrijf. Het terrein wordt ontsloten aan zowel de Maasbreeseweg als aan de weg Loo, waarbij een pad door de collectieve ruimte beide entrees verbindt. Onderhavige landschappelijke inpassing beoogt het perceel in te bedden in zijn omgeving en de randen van passende landschappelijke beplanting te voorzien. Het planconcept dat aan de inpassing ten grondslag ligt, gaat uit van een representatieve voorzijde aan de Maasbreeseweg en een zachtere, landschappelijke afronding aan de noord- en oostkant van het perceel waarbij aansluiting gezocht wordt met het buitengebied.
Landschappelijke inpassing bedrijventerrein Maasbreeseweg 55 Helden met de beoogde bebouwing opgenomen (zie bijlage voor een groter exemplaar)
De landschappelijke inpassing wordt ook aangewend voor de berging van hemelwater en de inbedding van een deel van de parkeerplaatsen. Hierbij worden geschoren hagen gebruikt voor afscheidingen, bomen en boomgroepen om aanzichten te filteren en laagten en greppels in groenstroken voor de waterretentie. Het hemelwater wordt vervolgens in grindkoffers onder de klinkerweg opgevangen zodat het langzaam kan infiltreren in de bodem. 146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
10
4.1.
Voorzijde van het perceel (Maasbreeseweg)
De voorzijde van het perceel grenst aan de Maasbreeseweg en is daarmee beeldbepalend. Voor een goede ruimtelijke inpassing is het wenselijk om het perceel middels een representatief beplantingsbeeld in te bedden in het omliggend landschap. Een samenspel van hoogwaardige architectuur en open beplanting bepaalt daarbij het beeld aan de Maasbreeseweg. Aan de kopse kant van het gestrekte bedrijfsverzamelgebouw (1) wordt een representatieve zijde gerealiseerd die is gericht naar de Maasbreeseweg en de entree tot het plangebied. Aan deze zijde wordt het erf ingepast met een lage geschoren haag op de perceelsgrens aan weerszijden van de inrit. Deze zone blijft voor het overige vrij van opgaande beplanting om zo het zicht op de gevel en de entree vrij te houden, hier wordt enkel lage beplanting toegepast. Enkel aan de westzijde wordt op de hoek twee eiken aangeplant. De straatgerichte gevel wordt nabij de weg voorzien, zodat deze beeldmerk wordt en vanaf enige afstand reeds zichtbaar is. Daarmee markeert deze kop de entree van de kern, wat vraagt om een hoogwaardige beeldkwaliteit. Ook wordt de groenzone vrijgehouden van geparkeerde auto’s en andere voorzieningen die het zicht op de gevel blokkeren of die leiden tot verrommeling.
In het kader van de verkeersveiligheid is rond de aansluiting met de Maasbreeseweg de hoogte van de beplanting beperkt tot 1,00 meter, waardoor aansluiting op de weg overzichtelijk en daarmee verkeersveilig is. Aldus ontstaat een representatieve dorpsentree, waarbij de overgang van landelijk gebied naar bedrijventerrein evenwichtig wordt ingevuld.
Doorsnede C-C’ zijde Maasbreeseweg. (zie bijlage voor een groter exemplaar)
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
11
4.2.
Oostzijde van het perceel (zijde Loo)
Rijdend over de Maasbreeseweg vanuit het noorden is de oostzijde van het perceel van afstand zichtbaar. De gevel van het kleinere bedrijfsverzamelgebouw (2) en een deel van de overkapping zal te zien zijn vanaf de weg. Ten behoeve van een beperkt zicht op de bebouwing en een zachte overgang naar het agrarisch landschap, worden blokhagen en een raster van overstaanders (fruitbomen) aangeplant. Tussen de fruitbomen worden parkeerplaatsen aangelegd, waarbij auto’s grotendeels uit het zicht blijven door de aanplant van de blokhagen. De overstaanders in de haag dragen bij aan een representatief groenbeeld, waarbij de boomkronen het zicht op de bedrijfsbebouwing (2-3) grotendeels breken, maar niet geheel ontnemen. Het samenspel van een representatieve gevel en de dubbele bomenrij zorgt voor een fraai aanzicht vanaf de Maasbreeseweg en, in groter verband gezien, een representatief entree van de dorpsrand en het bedrijventerrein van Panningen. De uitrit aan de weg Loo wordt zodanig vormgegeven (middels een verhoging) dat vrachtwagens alleen rechtsaf kunnen slaan, richting de Maasbreeseweg. De frontbreedte van dit bedrijfspand (2) is beperkt. Het pand en de kraag rond de buitenopslag zijn tevens op aanzienlijke afstand van de weg Loo gelegen. De bestaande groot uitgegroeide boom aan Loo wordt hierdoor behouden als beeldmerk.
De 2 bedrijfsgebouwen (2-3) resulteren samen met de bestaande woning in een relatief fijne bebouwingskorrel met voldoende grote ‘gaten’ tussen de bebouwing. De groene invulling voor en tussen deze gebouwen, geven deze nieuwe dorpsrand een passend aanzien, in samenhang met het aangrenzende landelijke gebied. Het terrein richt zich hier als een meer ingetogen geheel met een overwegend
Doorsnede B-B’ zijde loo. (zie bijlage voor een groter exemplaar)
groene voorzijde naar het landschap.
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
12
4.3.
Noord- en oostzijde
Aan de noordzijde van het perceel wordt de buitenopslag en het bedrijfsgebouw van het bouwbedrijf (3) deels voorzien van een overkapping. Deze kapconstructie bestaat uit een flauw hellende dakkraag met lage goot, die vanaf de buitenzijde oploopt. Aan de oostzijde loopt het dakvlak tot in een punt, dat vanuit de omgeving te zien zal zijn. De toepassing van een groen talud aan de buitenzijde en groene dakbedekking, zorgt hierbij voor een aansluiting bij het agrarisch landschap en het oude zandpad. Bedrijfsactiviteiten op het buitenterrein (opslag, verkeersbewegingen etc) worden voor wat betreft geluid, licht en zicht geheel aan het oog onttrokken.
Noord- en westzijde perceelsrand met dakconstructie
De dakconstructie gaat aan de buitenzijde over in een grondwal waarop eveneens sedumbeplanting wordt aangebracht. Optische lijkt het dak zodoende tot aan het maaiveld door te lopen. Enkel ter hoogte van de overgang van de dakrand en de grondwal zal een knik in het verloop te zien zijn. Aan de voet van het talud van de grondwal zorgt een smalle greppel voor de waterberging van het dak. Nevenstaande doorsnede illustreert het voornemen.
Doorsnede A-A’ Doorsnede noord- en oostzijde (overkapping). (zie bijlage voor een groter exemplaar)
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
13
Aldus kent het terrein vanuit de omgeving 3 verschillende aanzichten:
Het binnenterrein is vanuit de omgeving nauwelijks zichtbaar. Enkel
• Een representatieve dorpsentree aan de Maasbreeseweg, met een
vanaf de entrees is het terrein te zien, waardoor alleen bezoekers het
heldere toegang en representatieve uitstraling van een bedrijfsgebouw
binnenterrein beleven. Een doorgaande interne ontsluitingsweg verbindt
(1);
beide entrees met elkaar. Aansluitend hieraan liggen parkeerstroken. De
• Een landschapsgerichte en meer ingetogen zijde aan Loo met een
centrale ruimte krijgt een vormgeving die refereert aan het agrarische erf.
evenwichtige verhouding tussen bebouwing (2-3) met een fijne korrel
Dit uit zich in het gebruik van gebakken materialen en de toepassing van
en passende beplanting voor en tussen de gebouwen;
vier solitaire bomen (eik). De ruimte wordt begrensd door de naar binnen
• Een naar binnen gekeerde zijde met bescheiden en gedrukte bebou-
gerichte gevels van de 3 bedrijfsgebouwen, die de wigvormige ruimte
wing (3) aan de landschappelijke noord- en oostrand, met versterking
bepalen. Deze gevels dienen een representatieve uitstraling van een
van de groenstructuur aan de terreinrand.
voorgevel te hebben, met onderlinge ruimtelijke samenhang. Dit maakt de binnenzijde van het terrein tot een eenduidige ruimte, zowel in bebouwing
4.4.
Perceelsgrenzen binnenzijde en inrichting van het terrein
Aan de binnenzijde van het perceel wordt de grens met het naastgelegen
als de onbebouwde kern. Het binnenterrein dient vrij te blijven van opslag. De perceelsgrenzen worden voorzien van geschoren hagen.
woonperceel voorzien van een haag met overstaanders in een grasberm. De haag vormt een groene en tot op ooghoogte dichte terreinafscheiding waarbij deze in afstemming met de bewoners van het aangrenzende pand tot een gewenste hoogte gesnoeid kan worden. Er kan gekozen worden voor een geschoren blokhaag of meer robuuste struweelhaag. Overstaanders schermen het zicht op de bedrijfsbebouwing af en markeren de grens met het naastgelegen woonperceel.
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
14
5.
INPASSINGSVERPLICHTING EN KWALITEITSBIJDRAGE
In het kader van het gemeentelijk kwaliteitsmenu (GKM) van de gemeente
De reden voor de architectonische meerwaarde is omdat de ligging van
Peel en Maas wordt er een onderscheid gemaakt tussen de reguliere
het perceel en de inklemming tussen andere verdichte percelen geen
inpassingsverplichting bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen en aanvullend
aanleiding is de kwaliteit volledig ‘te zoeken‘ in groen. Initiatiefnemer heeft
te leveren kwaliteitsbijdragen.
geen andere percelen in eigendom waar een geschikte aanvullende kwaliteitsimpuls kan worden geleverd. Vanwege de beeldbepalende functie
5.1.
Normering bijdrage
die deze locatie heeft als entree van de kern, is de kwaliteit voor een
Bij onderhavig planvoornemen is sprake van de uitbreiding van het bedrij-
aanzienlijk deel doeltreffender te bereiken door architectuur, (gebouwde)
venterrein. Op basis hiervan is er een aanvullende kwaliteitsbijdrage van
beeldkwaliteit en duurzaamheidsmaatregelen.
toepassing van € 5,- per m2 nieuw bedrijfsterrein. Bij een oppervlakte van 1,6213 ha levert dit een totale bijdrage van € 81.065,- op.
5.2.
Architectonische component
Omdat het nieuwe bedrijventerrein is gelegen aan de rand van het In onderhavig plan wordt er allereerst inzichtelijk gemaakt welke inpas-
huidige bedrijventerrein en in de nieuwe situatie één van de entrees van
singsmaatregelen uitgevoerd gaan worden, benodigd voor een reguliere
Panningen wordt, is er gekozen om extra in te zetten op hoogwaardige
goede inpassing. Deze behoeven niet in euro’s gekwantificeerd te worden
beeldkwaliteit in de vorm van bijzondere architectuur. Naast aanvullende
maar dienen het reguliere inpassingsniveau te hebben. Deze inpassing
kwaliteit in de vorm van architectuur en beeldkwaliteit ten behoeve van
wordt beschreven in het hoofdstuk van de landschappelijke inpassing
de entree van Panningen wordt er ook gezocht naar architectuur die
(hoofdstuk 4). Daarnaast zal hieronder inzichtelijk worden gemaakt hoe
een verbinding legt vanuit het nieuwe kleine bedrijventerrein richting het
de aanvullende kwaliteitsbijdrage van ca. € 81.000,- wordt ingezet bij
buitengebied. Hiermee wordt, hoewel dit niet middels groen wordt gere-
onderhavig planvoornemen.
aliseerd, toch een aanvullende kwaliteitsslag geleverd in dit deel van het buitengebied/overgangszone van Panningen. Tevens is er sprake van
Initiatiefnemer heeft de wijze van inzet van deze kwaliteitsbijdrage tijdens
een combinatie tussen het accentueren van het nieuwe bedrijventerrein
meerdere werksessies met de kwaliteitscommissie + dorpsbouwmeester
richting het buitengebied in samenspraak met het aanbrengen van nieuwe
besproken. Hieruit is de volgende verdeling van kwaliteitsbijdrage naar
groene/blauwe elementen.
voren gekomen: • Erfscheiding en overkapping buitenzijde;
De kosten van deze maatregelen betreffen meer dan € 81.000,-. Daarmee
• Realisatie groene/duurzame dakconstructie;
is voldaan aan dit gedeelte van de te leveren aanvullende kwaliteitsbij-
• Landschappelijke maatregelen;
drage op basis van het GKM/LKM. De beoogde beeldkwaliteit wordt in het
• Duurzaamheidsmaatregelen.
volgende hoofdstuk beschreven.
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
15
5.3.
Duurzaamheidsmaatregelen
Op het dak van het bedrijfsgebouw van Dorssers (het groene dak uitgesloten) zullen zonnepanelen worden geplaatst. Het dak is hiervoor zeer geschikt. Daarnaast zullen deze elementen vanuit de omgeving nauwelijks of niet waarneembaar zijn. De panelen op het platte dak worden op het zuiden gericht. De te realiseren gestrekte bedrijfsbebouwing aan de zuidzijde (zijde Maasbreeseweg) ontneemt het zicht naar deze constructie vanuit zuidelijke richting. De bebouwing aan Loo en de afschermende bebouwing rond de buitenopslag van Dorssers ontnemen het zicht vanaf deze straat. 5.4.
Landschappelijke inpassing
Voor de kwaliteitsbijdrage in de vorm van groen is onderscheid gemaakt tussen de reguliere basisinspanning voor een goede landschappelijke inpassing van het terrein en de meerwaarde van een extra investering, waarmee meer groen als wordt aangebracht dan nodig is voor de te bereiken basiskwaliteit. Daarmee kan worden gesteld dat initiatiefnemer de verplichte levering van € 81.000,- op een verantwoorden wijze zal inzetten. In de regels van het bestemmingsplan zal dit middels een voorwaardelijke bepaling publiekrechtelijk worden vastgelegd.
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
16
6.
BEELDKWALITEIT
Het bedrijventerrein wordt voorzien van een hoogwaardige beeldkwaliteit
• Voorgevel
vanwege de ligging van het perceel aan de entree van Panningen en de overgang naar het buitengebied. Dit wordt gedaan in het kader van de
en
rechter
zijgevel
met
architectonische
kwaliteit
(bedrijfspand Dorssers); • Bijzondere afschermende wand en dakconstructie en lage gootlijn/
aanvullende kwaliteitsbijdrage, zoals in het vorige hoofdstuk beschreven.
druiplijn op achterterrein als ‘overloop’ richting landelijk gebied;
In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de beoogde beeldkwaliteit van onderhavig perceel en diens bebouwing.
6.1
Beeldkwaliteit bebouwing
In eerste aanleg zal het gebouw van bouwbedrijf Dorssers worden gereOm inzichtelijk te krijgen of/wanneer er sprake is van een aanvullende
aliseerd. Hierbij wordt gekomen tot een hoogwaardige inrichting zonder
kwaliteitsbijdrage (in de vorm van architectuur/beeldkwaliteit) dient aller-
zichtbare buitenopslag. De overkapping zal in samenhang met het
eerst inzichtelijk te worden gemaakt wat in de reguliere situatie gehan-
bedrijfsgebouw ontworpen worden en een markant beeldmerk vormen op
teerd zou worden. In de reguliere situatie op een bedrijventerrein worden
het terrein. Zowel vanaf de terreintoegang Loo als in het verlengde van de
functionele/doelmatige bedrijfsgebouwen gerealiseerd. Voor Dorssers
toerit vanaf de Maasbreeseweg (zichtbeëindiging) heeft dit gebouw een
betekent dat een rechthoekige bedrijfshal. Deze zal qua gevelbekleding
prominente plaats.
aansluiten bij eisen zoals die ook op het naastgelegen bedrijventerrein van Panningen worden gehanteerd en zijn verwoord in het daar van toe-
Aangezien op dit terrein een kwaliteitsbijdrage dient te worden gereali-
passing zijnde beeldkwaliteitsplan.
seerd van ongeveer € 81.000 is ervoor gekozen om deze deels in te vullen in de kwaliteit en uitstraling van dit bedrijfsgebouw en de overkapping.
Ten opzichte van deze reguliere situatie wordt er bij onderhavig plan ingezet op gebouwde voorzieningen waarmee de buitenopslag wordt
Het hoofdgebouw van Dorssers zal een eenvoudige, blokvormige foot-
ingepast en aan het zicht wordt onttrokken. Daarnaast wordt bij het fei-
print hebben waarbij de naar buiten gerichte voorgevel (zuid-gerichte
telijke gebouw een voorgevel met architectonische kwaliteit toegepast.
gevel) een herkenbare en bijzondere hedendaagse uitstraling zal krijgen
Deze aanvullende elementen zijn functioneel gezien niet noodzakelijk
middels een architectonische gevel. Op deze wijze wordt de organisatie
voor de bedrijfsvoering.
van het gebouw – een naar buitengerichte representatieve entree met o.a. ontvangstruimte en kantoorruimte en een groter achterliggende gesloten
Bij het bouwplan van initiatiefnemer Dorssers zijn concreet de volgende
werkruimte – leesbaar in de gevelindeling van het gebouw.
elementen toegevoegd aan het reguliere basisplan:
Materiaalgebruik
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
17
In de voor- en rechterzijgevel van het hoofdgebouw van Dorssers wordt een verwijzing naar de activiteiten van het bouwbedrijf tot uitdrukking gebracht. Dit wordt bereikt door deze gevels van drie verschillende soorten gevelbekleding te voorzien. De rechterzijgevel wordt voorzien van een houten panelen, die tezamen met de betonconstructie van de wanden van de omheining en de staalconstructie van de kap verwijzen naar de materialen waarmee het bedrijf dagelijks werkt. Het samenspel van deze traditionele bouwmaterialen vormt zodoende een passend aanzicht van het bedrijf aan de zijde van de weg Loo en in mindere mate van grotere afstand. De voorgevel van het bedrijf wordt aan de rechterzijde gekleed met traditioneel metselwerk, uitgevoerd met verschillende maten baksteen in verschillende soorten metselverbanden. Ook het metselwerk verwijst naar het materiaalgebruik van het bouwbedrijf, te meer vanwege de toepassing van verschillende soorten steen en metselwerk. De entree van het
Overzichtstekening planlocatie met aan de voorzijde het groene dak (architect Hans Goossens)
gebouw wordt uitgevoerd middels glas over de gehele hoogte van het gebouw. Enkel aan de bovenzijde loopt de gemetselde gevel deels door. De glazen entree draagt vanwege de transparantie bij aan een uitnodigende en representatieve ingang van het gebouw. De oostzijde van de voorgevel wordt voorzien van een bijzonder framewerk van materialen en vormt zodanig het visitekaartje van het bedrijf, gezien vanaf het erf en de entree aan de Maasbreeseweg. Het aluminium framewerk vormt de basis voor diverse vierkante panelen van 1850x1850mm bestaande uit verschillende kleuren en materialen. Deze panelen kunnen Referenties gevelbekleding; hout of refererend naar hout.
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
18
in de loop der tijd worden vervangen door andere materialen, die bijvoorbeeld zijn overgebleven bij de bouwprojecten van het bedrijf. Zo wordt de gevel een uithangbord voor de recycling van materialen in de bedrijfsvoering, door het ‘rest’ materiaal te gebruiken als onderdeel van de gevel van het bouwbedrijf zelf. De gevelaanzichten op de vorige pagina geven een beeld van de beoogde gevels van het bouwbedrijf. 6.2
Beeldkwaliteit erf
Het erf wordt voorzien van een traditionele vormgeving, als verwijzing naar het agrarisch erf in het buitengebied. Dit betekent geen toepassing
Referenties gevelbekleding; bijzondere vormen van traditioneel metselwerk.
van betonplaten of asfalt, maar van traditionele materialen. Het erf wordt voorzien van een rode klinkerverharding. Samen met de geschoren hagen op de perceelsranden zorgt dit voor een erf met een agrarisch karakter. Dit wordt versterkt door de aanplant van vier solitaire eiken op het erf. Voor het aanzicht dient het erf vrij te blijven van opslag en hekwerken.
6.3
Beeldkwaliteit toekomstige bedrijfsgebouwen
De inrichting van het overige terrein zal bepaald worden door het toe-
Referenties gevelbekleding; een framework met panelen van diverse soorten materialen.
komstig gebruik van de bedrijfsbebouwing en is derhalve onmogelijk om op voorhand vast te leggen. De vormgeving en materiaalgebruik van het gebouw van Dorssers vormt echter de leidraad voor de planvorming van de twee toekomstige bedrijfsgebouwen. Derhalve dienen de navolgende kwaliteitseisen (pag. 21) in acht te worden genomen bij het uitwerken van de toekomstige plannen.
Referenties inrichting van het erf.
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
19
Impressieafbeeldingen bedrijfsgebouw Dorssers (Architect Hans Goossens)
Aanzicht vanaf de Maasbreeseweg, komend uit het noorden.
Aanzicht voorzijde (vanaf entree Loo) bedrijfsgebouw en overkapping opslag.
Aanzicht voorzijde erf, vanaf de hoofdentree aan de Maasbreeseweg.
Aanzicht vanaf de binnenzijde van het erf.
Aanzicht zijde Loo. 146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
20
• Er dient voldoende samenhang te zijn tussen de bedrijfsgebouwen en het bedrijfsgebouw van Dorssers. Dit uit zich in de massa, hoogte en materiaalgebruik van de representatieve gevels; • Eventuele opslag die voortvloeien uit de bedrijfsactiviteiten dienen uit het zicht te blijven van de passant op de Maasbreeseweg en de weg Loo; • Er dient te worden gewerkt met hoogwaardige materialen, vergelijkbaar met de materialen die hiervoor zijn beschreven. Dit betekent de toepassing van traditionele materialen zoals hout, baksteen, glas en eventueel panelen zoals beoogd bij het bedrijfsgebouw van Dorssers. Dit betekent overigs niet dat de vormgeving gekopieerd moet worden;
Zicht op de achterzijde (noordzijde) met groensingel en overkapping.
er kan gekozen worden voor een afwijkende vormgeving met dezelfde materialen; • Zowel de gevels aan de binnenzijde van het erf als de gevels die aan de openbare wegen grenzen, worden voorzien van hoogwaardige materialen en een representatieve zijde met gevelopeningen. Volledig blinde gevels aan deze zijden zijn hierdoor uitgesloten; • De gevels aan de Maasbreeseweg verdienen hierbij extra aandacht voor wat betreft vormgeving en materiaalgebruik. Deze gevels grenzen aan de toegangsweg en vormen derhalve het visitekaartje van het dorp.
Zicht vanaf Loo.
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
21
7.
FASERING PLAN
Vanwege de geplande fasering in het plan (initiatiefnemer Dorssers wenst voor eigen behoefte een perceel direct in gebruik te nemen) is er voor de volgende werkwijze gekozen: 7.1.
Eerste fase
Nieuwe bebouwing perceel Dorssers (fase 1) met daarbij uitwerking van een bedrijfsgebouw vormt de eerste stap in de ontwikkeling van het bedrijfsperceel. Tevens wordt de interne ontsluiting gerealiseerd. Nevenstaande afbeelding illustreert de eerste fase.
Eerste fase van de realisatie 7.2.
Tweede fase
De tweede fase bestaat uit de bouw van het grote bedrijfsverzamelgebouw (1). Direct na het gereedkomen van de bebouwing wordt het buitenterrein en de maatregelen ten behoeve van de landschappelijke inpassing rond het bedrijfsverzamelgebouw ingericht en/of aangeplant. Het betreft onder andere het aanleggen van voorzieningen en aanplanten voor de vier eiken en de beplanting langs de erfgrens. Ook wordt de groenstrook met wadi langs de perceelsgrens met de woning Maasbreeseweg 55 aangelegd. Navolgende afbeelding illustreert de tweede fase.
Tweede fase van de realisatie
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
22
7.3.
Derde fase
In de derde fase wordt het kleine bedrijfsverzamelgebouw (2) gerealiseerd. Ook hier wordt de inrichting van het terrein en aanplant van beplanting direct in gang gezet na het gereedkomen van het gebouw. Het betreft de aanleg van erfverharding, de aanplant van blokhagen en bomen en de overige inrichtingsmaatregelen. De derde fase/eindbeeld wordt geïllustreerd in de nevenstaande afbeelding.
Derde fase van de realisatie
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
23
8.
BEPLANTING EN BEHEER
8.1.
Landschappelijke inpassing
• Eiken 2st;
In het kader van het LKM dient het terrein landschappelijk te worden
• Eerste 5 jaar jaarlijks onderste loten en takken verwijderen t.b.v. goede
ingepast. De kosten hiervan maken onderdeel uit van de planexploitatie
kroonvorming. Gesteltakken behouden. Daarna regelmatig opkronen
en staan los van de hiervoor genoemde aanvullende kwaliteitscompensa-
ter voorkoming van takbreuk door parkerende auto’s.
tie die in de architectuur van de bebouwing wordt gerealiseerd.
• Plantmaat 18-20.
Om het beoogde ruimtelijke beeld te bereiken, zal de groene inpassing
8.3.
aan de terreinranden volledig worden ingevuld met gebiedseigen beplan-
• Bomenraster (hoogstam (sier-)fruitbomen)
ting. Hierna zijn de toe te passen beplantingsvormen en –soorten uitge-
• Eerste 5 jaar jaarlijks onderste loten en takken verwijderen t.b.v. goede
werkt en is ingegaan op het beheer ervan, dat nodig is om de beplanting
kroonvorming. Gesteltakken behouden. Daarna regelmatig opkronen
op een juiste wijze te laten uitgroeien.
ter voorkoming van takbreuk door parkerende auto’s.
Zijde Loo
• 10 st. • Plantmaat 18-20. 8.2.
Zijde Maasbreeseweg
• Geschoren haag (Beuk)
• Geschoren haag (Beuk)
• Plantmaat bij aanplant 130 cm hoog, 5 per strekkende meter;
• Plantmaat bij aanplant 130 cm hoog, 5 per strekkende meter;
• Tweejaarlijks snoeien tot de gewenste hoogte leidt tot een strakke
• Tweejaarlijks snoeien tot de gewenste hoogte leidt tot een strakke
(blok-)haag van 1,50 m hoog;
(blok-)haag.
• Nabij de kruising Maasbreeseweg is de maximale hoogte 1 m in het kader van verkeersveiligheid;
8.4.
Noordzijde (overkapping)
Groen dak • Struweel met laagblijvende soorten als Rode Kornoelje, Wilde Kardi-
• Mix van sedumsoorten (vetplanten)
naalsmuts, Egelantier en Rode Kamperfoelie, aanplant 1 plant per 3
• Jaarlijks onkruid en andere ongewenste soorten verwijderen
vierkante meter, plantmaat bij aanplant 80-100cm.;
• Hemelwater afvoer vrijhouden
• Kleine maagdenpalm als bodembedekker; • Hoogte max. 1.5m hoog i.v.m. zicht op gevels (max. 1 m nabij kruising Maasbreeseweg);
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
24
8.5.
Perceelsgrens
8.7.
Binnenterrein
• Geschoren haag (Beuk).
• Solitaire bomen (eik);
• Plantmaat bij aanplant 130 cm hoog, 5 per strekkende meter;
• Elke boom wordt aangeplant in een groenvak van 5 x 5 meter (25 m²),
• Tweejaarlijks snoeien tot de gewenste hoogte leidt tot een strakke (blok-)haag.
eventueel deels afgedekt met grasklinkers t.b.v. manoeuvreerruimte; • De bodem van het plantgat moet goed worden doorgespit om diepere beworteling mogelijk te maken. Het plantgat zelf wordt gevuld met
• Overstaanders (Eik);
bomenzand (zand gemengd met organisch materiaal);
• Aanplant met boompaal.
• Aanplant met boompaal;
• Plantmaat 18-20;
• Eerste 5 jaar jaarlijks onderste loten en takken verwijderen t.b.v. goede
• 3st.
kroonvorming. Gesteltakken behouden. Daarna regelmatig opkronen ter voorkoming van takbreuk door parkerende auto’s;
8.6.
Perceelsgrens Maasbreeseweg 53
• 4 st;
Met de buren op de locatie Maasbreeseweg 53 is afgesproken om op de
• Plantmaat 20-25;
perceelsgrens een hekwerk te realiseren en deze te laten begroeien met
• Middels een ondergrondse voorziening, gekoppeld aan de hemelwa-
klimop (Hedera helix).
terinfiltratievoorziening, wordt ervoor gezorgd dat de bomen genoeg water tot de beschikking hebben.
• Plantmaat bij aanplant 60-80 hoog; • Lengte: circa 50 meter; • 4 per strekkende meter; • Twee keer per jaar snoeien leidt tot een strakke haag van 2 meter hoog.
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
25
8.8.
Opvang hemelwater
Hemelwater vallend op bebouwing en verharding dient binnen het eigen plangebied te worden opgevangen. Binnen het plangebied ligt een wateropgave voor het opvangen en infiltreren van in totaal 1.450 m³ aan hemelwater. Binnen het plangebied worden drie voorzieningen getroffen: •
Langs de noordzijde komt een infiltratiestrook met een inhoud van 200 m³;
•
Langs de perceelsgrens met de woning Maasbreeseweg 55 komt een groenstrook met een wadi te liggen. Deze wadi heeft een oppervlakte van 168 m² en een inhoud van 134 m³;
•
Beneden de erfverharding worden infiltratiekoffers aangelegd. In totaal wordt onder de erfverharding 3600 m² aan infiltratiekoffers aangelegd. Deze koffers hebben een totale inhoud van 1152 m³;
De totale capaciteit bedraagt 1486 m³.
Tekening opvang/infiltratie hemelwater
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
26
BIJLAGEN • Tekeningen landschappelijke inpassing • Tekening wateropgave • Tekeningen bedrijfsgebouw Dorssers (Architect Hans Goossens)
146-009 Visie landschap en beeldkwaliteit Maasbreeseweg 55 Helden
27
Grondtalud met infiltratiestrook Verhoging in buitenbocht: maatregel zodat vrachtwagens vanaf het erf niet linksaf kunnen slaan
Parkeerplaatsen omgeven door blokhagen en een bomenraster van fruitbomen Doorsnede A-A’
(3)
Doorsnede B-B’
(2)
Aansluiting wadi op grindkoffers onder de klinkerweg t.b.v. infiltratie van hemelwater
Groenzone met wadi
Erf met klinkerverharding
(1)
Haag met overstaanders
Doorsnede C-C’ Hoogte gebouw 8.0m
Hoek van het gebouw met max hoogte van 4.0m Aanplant klimophaag (hoogte 2.0 m) op perceelsgrens zoals afgesproken met buren Maasbreeseweg 53 (niet meegenomen alan maatregelen landschappelijke inpassing 0
10
20
30
40
50m
N
M
e re
sb
aa
146-009 Landschappelijke inpassing Maasbreeseweg 55 Helden • 30 januari 2023
g we se
Geschoren haag en open beplanting nabij kruising max. 1,0 m in kader van verkeersveiligheid
Open beplanting max. 1.5m hoog Geschoren haag op perceelsgrens max. 1.5m hoog
Opp. ca. 970 m²
Bestaande Wilg 1st
Grondwal met sedumbeplanting ca. 180m in lengte
Fruit 10st.
Opp. ca. 138 m²
Beukenhaag ca. 62 m Beukenhaag ca. 73 m
Opp. 100 m²
Eik 4st.
Eik 1st.
Opp. ca. 240 m²
Eik 2st.
Opp. ca. 78 m²
Opp. 210 m²
Opp. ca. 330 m² Eik 2st.
0
10
20
30
40
50m
N
146-009 Landschappelijke inpassing Maasbreeseweg 55 Helden • 30 januari 2023
Beukenhaag ca. 61 m
Grondtalud met infiltratiestrook: inhoud infiltratiestrook 200 m³
(3) (2) Toepassen grindkoffers onder erfverharding (gearceerd): Oppervlakte: 3600 m² Inhoud: 1152 m³
Groenzone met wadi: Oppervlakte: 168 m² Inhoud: 134 m³
(1)
M
0
10
20
30
40
50m
N
Aansluiting wadi op grindkoffers onder de klinkerweg t.b.v. infiltratie van hemelwater
re
sb
aa
146-009 Landschappelijke inpassing Maasbreeseweg 55 Helden • 30 januari 2023
g we
e es