2023-008 01 Raadsvoorstel - Doorontwikkeling Kuukven Fase 3-4-5.docx

Raadsvoorstel Raadsvergadering: 31 januari 2023 Voorstel: 2023-008 Zaaknummer: 1894/2021/2395341 Documentnummer: 1894/2022/2669929 Datum collegebesluit: 12 december 2022 Onderwerp Doorontwikkeling Kuukven Fase 3-4-5 Openbaarheid Alle stukken zijn openbaar. Voorstel 1

Extra voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen van € 185.000 voor de verdere planvorming van Kuukven Fase 3-4-5.

2

Het krediet onder beslispunt 1 te dekken uit de reserve risico’s grondexploitaties.

3

De verdere planvorming van Kuukven Fase 3-4-5 te baseren op het voorlopig ontwerp zoals opgenomen en toegelicht in dit voorstel.

Inleiding In juli 2021 stelde uw raad voorbereidingskrediet beschikbaar voor de ontwikkeling van Kuukven Fase 3-4-5. Dit budget was nodig om een ontwerp en een bestemmingsplan op te stellen.

Figuur 1 Overzichtskaart Kuukven Fase 3-4-5

Er is een voorlopig ontwerp gemaakt op basis van de diverse beleidskaders die betrekking hebben op het ontwikkelen van een woningbouwlocatie. Dit is in samenwerking met Wonen Limburg opgesteld. De ontwerpkeuzes die voor deze nieuwe woonbuurt zijn gemaakt zorgen op diverse manieren voor meerwaarde. Maar ze zorgen óók voor een fors tekort op de grondexploitatie. Vanwege de extra inspanningen die geleverd zijn om het verwachte tekort zo ver mogelijk terug te dringen is het voorbereidingskrediet in januari 2023 (nagenoeg) op. Met dit voorstel vragen wij uw raad om extra krediet beschikbaar te stellen zodat het plan verder uit kan worden gewerkt. We vragen u ook om het besluit te nemen om de ingezette koers te blijven volgen. Voorlopig ontwerp (VO) Kuukven Fase 3-4-5

Figuur 2 Voorlopig ontwerp (VO) Kuukven Fase 3-4-5 (november 2022)

Kuukven Fase 3-4-5 ligt in de zogenoemde kernrandzone in de buurt van belangrijke natuurwaarden. Gemeente Peel en Maas heeft niet alleen de ambitie om het juiste aantal en type woningen toe te voegen, maar ook om dit toekomstbestendig: duurzaam, klimaatadaptief en met oog voor identiteit en biodiversiteit te doen. Voor deze ontwerpopgave is daarom vanwege ligging én ambitie gekozen voor een bureau met kennis en ervaring op het gebied van zowel landschapsarchitectuur als stedenbouw. Bij het ontwerpen is gekozen voor een focus op kwaliteit. Dit vertaalt zich – naast ruim 100 woningen - in meer ruimte voor (robuust) groen, klimaatadaptatie, diversiteit, een aandeel van

Gemeente Peel en Maas

1894/2022/2669929

Pagina 2 van 7

30% sociale huur en ruimte voor ontmoeting en beleven (sociale duurzaamheid). Een fijn en toekomstbestendig woon- en leefklimaat. Voorlopige berekeningen grondexploitatie (GREX) Op basis van vastgestelde GREX-uitgangspunten, gebruik van kengetallen en eerdere versies van het voorlopig ontwerp, is een grondexploitatie opgesteld. Naar aanleiding van de eerste inzichten – waar het tekort zelfs tot bijna € 5 miljoen opliep – is met het projectteam gezocht naar optimalisaties in het ontwerp en exploitatieopzet. Deze hebben onder meer geleid tot een aangepast voorlopig ontwerp en exploitatie op o.a. de volgende onderdelen: - méér woningen en enkele wijzigingen in type woningen; - op bepaalde plekken minder ruimte voor groen, zonder dat dit ten koste gaat van de beoogde functie van de groen blauwe structuur; - een andere opzet voor het gestapelde complex in het middendeel (deels hoger en vergroting van het uit te geven bouwperceel); - aanpassing van de plangrens, vanwege de bijzondere contouren van Fase 5 én het feit dat niet gebouwd mag worden in de magneetveldzone van de hoogspanningsleiding. Het plangebied is op basis van de aangepaste plangrenzen circa 5,1Ha groot. Het tekort op de grondexploitatie wordt op dit moment geraamd op € 2 tot € 2,5 miljoen en is ingeschat op basis van het voorlopige ontwerp (VO) zoals getoond in figuur 2.

Hierbij is het van belang te vermelden dat deze resultaten betrekking hebben op de totale exploitatie van Kuukven Fase 3-4-5. En dus óók op het aandeel van Wonen Limburg. Het tekort dat voor rekening van de gemeente komt, zal daarom lager uitvallen. Werk in uitvoering Naast de optimalisaties die zijn doorgevoerd op tekening en in de berekeningen, zijn verder nog aan de orde en van invloed: 1. Actualisatie GREX kengetallen bouw- en woonrijpkosten. Deze kengetallen zijn de afgelopen periode tegen het licht gehouden. De ontwerpkeuzes die in het VO voor Kuukven Fase 3-4-5 gemaakt worden, wijken af van het inrichten zoals we dat de afgelopen jaren gewoon waren. Mogelijk heeft dit – bij verdere uitwerking - nog invloed op de kengetallen. Daarnaast is de verwachting dat prijzen voor materiaal en arbeid ook de komende periode nog stijgen. Actualisatie is daarmee op zijn plaats. 2. Samenwerking met Wonen Limburg. De basisafspraak die we met Wonen Limburg hebben gemaakt is dat we de ontwikkeling van Kuukven Fase 3-4-5 in een samenwerking oppakken. De gedachte is dat we op die manier kunnen zorgen voor een mooie spreiding en diversiteit van woningen in het totale gebied. En versnelling in de uitvoering. Wonen Limburg is eigenaar van Fase 4 en realiseert de betaalbare woningen* in het project. De wijze waarop we de daadwerkelijke samenwerking aangaan is momenteel onderwerp van gesprek.

De uitkomst heeft of kan gevolgen hebben voor o.a. (financiële) risico’s. *Naast sociale huur kan Wonen Limburg (Accent BV) ook in het middenhuur segment en goedkope koop ontwikkelen.

3. Verfijnen/ aanpassen van het ontwerp. Wanneer uw raad positief besluit over besluitpunt 3 (het huidige voorlopige ontwerp als basis) dan wordt er opnieuw met omwonenden, belanghebbenden en belangstellenden gesproken. Aanpassingen in het ontwerp worden nog doorgevoerd tot een definitief ontwerp (DO) op basis waarvan het bestemmingsplan wordt gemaakt. 4. Verkenning Samenwerkingsagenda provincie Limburg. We zijn in goed overleg met de provincie over een tweede Samenwerkingsagenda voor het subsidieprogramma Kwaliteitskader Limburgse Centra. Dit programma loopt nog tot maart 2023. Het project Kuukven maakt een goede kans om hierin opgenomen te worden. Het subsidieprogramma voorziet in een maximale subsidie van 50% van een deel van het gemeentelijke tekort (exclusief interne kosten). Er is al kenbaar gemaakt dat er onvoldoende restant is binnen het subsidieprogramma om voor Kuukven afspraken te maken in die omvang. Meer concrete duidelijkheid hierover wordt verwacht in januari/ februari 2023. 5. Aanpassingen uitgangspunten GREX 2023 en actualisatie grondprijzenbrief. Jaarlijks stelt het college nieuwe grondprijzen en uitgangspunten voor (herziening van) de grondexploitaties vast voor het komende jaar. Op het moment van schrijven van dit voorstel is nog niet inzichtelijk wat dit concreet per 1 januari 2023 betekent. De

Gemeente Peel en Maas

1894/2022/2669929

Pagina 3 van 7

verwachting is echter dat in ieder geval de rekenrente en %kostenstijging gaan toenemen. Als gevolg de (nog vast te stellen) nieuwe uitgangspunten voor de grondexploitaties en grondprijzen, worden vervolgens alle grondexploitaties geactualiseerd met deze nieuwe parameters. En wordt dus ook die van Kuukven op deze onderdelen aangepast. Beoogd effect Een kwalitatieve ontwikkeling van Kuukven Fase 3-4-5. Argumenten 1.1 Het krediet is nodig voor de vervolgstappen Het huidige budget is nagenoeg op. Het gevraagde extra voorbereidingskrediet is nodig om nog enkele onderzoeken uit te voeren, het ontwerp te verfijnen, een bestemmingsplan op te stellen en om interne kosten te dekken. Dit budget is naar verwachting ook toereikend in het geval dat uw raad niet instemt met beslispunt 3 (vasthouden van de ingezette) koers en er een nieuw ontwerp moet komen. De raming houdt geen rekening met bijdrage van Wonen Limburg. 3.1 Dit ontwerp sluit aan op het Goede Leven in Peel en Maas: op de kernwaarden, beleidskaders en uitvoeringsafspraken In diverse beleidsdocumenten zijn kaders en uitgangspunten geformuleerd die zijn meegenomen bij de ontwerpopgave van Kuukven Fase 3-4-5. Onder meer: - Kaderstelling Sociaal domein en Vitale gemeenschappen. Hierin wordt ingezet op het zorgen voor elkaar, stimuleren van beweging, zo lang mogelijk zelfstandig wonen en positieve gezondheid.

- Kaderstelling Ruimte en Economie. Hierin staat beschreven dat de focus niet langer ligt op kwantiteit, maar juist op kwaliteit. We zetten in op duurzame ontwikkelingen die het meer bewuste leven, het Goede Leven in Peel en Maas faciliteren. - Vitaal Wonen (uitwerking kaderstelling). We zorgen voor een goede en toekomstbestendige woningvoorraad voor onze eigen inwoners. We werken (samen met woningcorporaties) aan het toevoegen van de juiste woningen op de juiste plek van de juiste kwaliteit. We richten wijken in op ontmoeten en zorgen voor elkaar. De behoefte aan (o.a. betaalbare) woningen in Baarlo is groot en de ontwikkeling van Kuukven Fase 3-4-5 past in kwantitatieve en kwalitatieve zin in de woningbouwprogrammering. Het project levert ook een aandeel sociale huur en is onderdeel van de versnellingsafspraken met o.a. Wonen Limburg. - Duurzaamheidsagenda waarin de gemeente het goede voorbeeld geeft, duurzaamheid de norm is en we en in alle opzichten werken aan een duurzame samenleving waar mensen gezond, veilig, en prettig kunnen wonen en verblijven. Klimaat adaptief is onze standaard. 3.2 Met dit ontwerp geven we het goede voorbeeld Dit ontwerp voorziet in een toekomstbestendige woonbuurt, waarin het fijn wonen en verblijven is. De meerwaarde van de keuzes die in dit ontwerp gemaakt zijn, zijn niet (altijd) in geld uit te drukken. Maar zijn absoluut van grote meerwaarde.

Nu en in de toekomst. - Klimaatadaptatie. We krijgen steeds vaker te maken met extreme buien, lange periode van droogte en hitte. Het ontwerp van Kuukven speelt hierop in door ruimte te bieden aan duurzaam en robuust groen én het stapelen van functies. Denk hierbij aan wateropvang en –berging, biodiversiteit, groenbeleving en maatschappelijke functies zoals ontmoeten en bewegen. De fysieke ruimte die hier in Kuukven Fase 3-4-5 voor is gereserveerd biedt – méér dan bij de traditioneel ingerichte woonbuurten- ruimte aan groen dat door omvang en levensduur substantieel meer kan bijdragen aan klimaatadaptatie. - Filter en opvang functie. De hoeveelheid bomen en groen vangt fijnstof af en zorgt voor opslag van CO2. Naast de kansen voor wateropvang, zorgt het beoogde groen ook voor een aangename reductie van temperatuur bij periode van (langdurige/ extreme) hitte. Dit ontwerp vormt een prima basis om de markt te verleiden en te kunnen sturen op een bouwfase waarbij duurzaamheid, energiebesparing en natuurinclusie sleutelbegrippen zijn.

Gemeente Peel en Maas

1894/2022/2669929

Pagina 4 van 7

-

3.3

3.4

3.5

3.6

Natuurwaarden en biodiversiteit. De ruimte die in het ontwerp beschikbaar is, biedt volop kansen om aan te sluiten op bestaande waarden. En biedt ook kansen om nieuwe landschappelijke en ecologische kwaliteit toe te voegen en een forse bijdrage te leveren aan biodiversiteit. - Beleving. Bij het ontwerpen is qua bebouwing referentie getrokken naar de kastelen die Baarlo rijk is (gestapelde complex in het midden van het project). Woningen zijn gericht op het groene raamwerk en de auto is te gast. Niet alleen voor de bewoner, maar ook als bezoeker (zeker de bezoeker te voet of met de fiets) of passant wordt deze nieuwe buurt van Kuukven prettig beleefd. - Duurzaamheid. De gekozen opzet voor de inrichting van de nieuwe buurt is fysiek duurzaam van opzet wanneer het gaat om keuzes zoals hierboven beschreven. Maar ook als het gaat om diversiteit aan woningen en huisvestingsmogelijkheden voor diverse doelgroepen: een divers bewonersklimaat. De combinatie met functies voor wandelen en fietsen, maar ook voor spelen, ontmoeten en beleven (en mogelijk nog andere maatschappelijke functies) en in relatie tot de bewoners en omgeving maakt Kuukven Fase 3-4-5 ook tot een sociaal duurzame buurt. - Positieve gezondheid.

Door de auto zoveel als mogelijk te gast te laten zijn en uit het straatbeeld te halen zijn er kansen voor een optimale inrichting van de openbare ruimte en daarmee ook een optimale groenbeleving van de toekomstige bewoners van Kuukven Fase 3-4-5. Het is wetenschappelijk bewezen dat dit bijdraagt aan positieve gezondheid. - Samenwerking met Wonen Limburg. In de prestatieafspraken is vastgelegd dat we – samen met de woningcorporaties – zorgdragen voor vitale gemeenschappen en voldoende aanbod van woningen. Dit project levert hier een bijdrage aan. Daarnaast maakt Kuukven Fase 3-4-5 onderdeel uit van de versnellingsopgave. Koers vasthouden betekent vasthouden aan planning Door de extra werkzaamheden die zijn verricht om het tekort op de exploitatie terug te dringen lopen we achter op planning. Door enkele onderzoeken reeds uit te voeren en offertes voor navolgende werkzaamheden alvast op te vragen, is het – met een besluit van uw raad om de koers vast te houden – een uitdaging, maar haalbaar om nog voor het einde van 2023 een bestemmingsplan vast te stellen. Er is een realistische kans op KLC subsidie Met de provincie zijn we in goed gesprek om in een tweede samenwerkingsagenda KLC (Kwaliteitskader Limburgse Centra) afspraken vast te leggen voor subsidie.

Op basis van een longlist van opgevoerde projecten heeft de provincie beoordeeld dat er twee projecten zijn die voldoen aan zowel de inhoudelijke voorwaarden van het programma als ook de procesvoorwaarden. Kuukven Fase 3-4-5 is één van deze twee projecten. De belangrijkste procesvoorwaarde is dat er op 1.1.2024 gestart is/ kan zijn met de realisatie. Op basis van de laatste gesprekken is afgesproken dat de samenwerkingsagenda ambtelijk wordt voorbereid en lijkt het realistisch dat hierover op korte termijn (vóór maart 2023) een besluit genomen wordt. Dit is een ontwerp met ‘winst’ voor en besparing op de lange termijn Alhoewel de grondexploitatie een tekort laat zien (GREX), is de overtuiging dat de gemaakte ontwerpkeuzes voor de openbare ruimte op lange termijn ook in financiële zin bijdragen (begroting). Omdat de beschikbare ruimte meer robuust kan worden ingericht, kan ook het beheer en onderhoud anders worden aangepakt dan bij een meer traditioneel plan. Bijvoorbeeld minder frequent of intensief en/ of met een lagere vervangingsinterval. Daarnaast is de verwachting dat er minder klachten (van wateroverlast, opdruk) gaan ontstaan, waardoor de organisatie minder belast wordt met de communicatie hierover en met het nemen van reactieve maatregelen. Niet in de laatste plaats zijn toekomstige herinrichtingsingrepen niet nodig.

Een voorbeeld hiervan is het project Merwijck in Kessel. Dit project ziet toe op investeringen om deze bestaande wijk te vergroenen en meer klimaatadaptief te maken. We verwachten draagvlak van omwonenden, belanghebbenden en geïnteresseerden voor het huidige voorlopige ontwerp Begin 2022 zijn eerste schetsen (o.a. Figuur 3) gedeeld met de gemeenschap. Door middel van vragenlijsten en een praatje in de wijk hebben we respons ontvangen.

Gemeente Peel en Maas

1894/2022/2669929

Pagina 5 van 7

Die respons was overwegend positief. En enkele waardevolle suggesties zijn in de navolgende uitwerkingen – voor zover mogelijk - meegenomen.

Figuur 3 Eerste schetsontwerp Kuukven Fase 3-4-5 (februari 2022)

Omdat de opzet en de uitgangspunten niet (significant) gewijzigd zijn, is de verwachting dat het huidige VO (figuur 2) nog steeds op draagvlak kan rekenen. Ook met de IVN zijn we in goed gesprek over het ontwerp. Kanttekeningen 3.1 Het ontwerp wijkt af van andere woningbouwprojecten Ofschoon het huidige voorlopige ontwerp in onze ogen recht doet aan de beleidskaders en –ambitie, kunnen er uiteraard ook andere keuzes worden gemaakt voor een ontwerp van Kuukven Fase 3-4-5. Deze alternatieven zijn niet uitgewerkt, omdat ieder alternatief afbreuk doet aan minimaal één van thema’s die onderdeel zijn van vastgesteld beleid. Die zorgen voor de absolute meerwaarde in het plan. Het uitwerken van een alternatief betekent dat er meer tijd nodig is, maar ook een aangescherpte opdracht en extra kosten. Daarnaast kunnen we dan naar inschatting niet langer voldoen aan de procesvoorwaarde van het subsidieprogramma KLC (zie: argument 3.4). 3.2 Met Wonen Limburg zijn nog geen concrete afspraken gemaakt Dat is een projectrisico. Pas na een besluit van uw raad én wanneer helder is dat en op welke basis Wonen Limburg ook verder gaat met de ontwikkeling van Kuukven is de voortgang voor het totale project geborgd. De woningcorporatie is als grondeigenaar én partner in de opgave voor sociale huur vanaf het prille begin betrokken bij de ontwerpopgave.

En is ook betrokken bij de optimalisatieslagen die zijn gemaakt. Ook bij Wonen Limburg wordt de balans nu opgemaakt en gevraagd om bestuurlijk draagvlak voor het continueren van dit project op basis van het voorlopig ontwerp. Hierbij is het uitgangspunt dat ieder zijn ‘eigen verlies’ (betrekking hebbende op de grondpositie en m2 voor m2 uitruil voor het juiste type woning) voor eigen rekening neemt. Op het moment van schrijven van dit voorstel is over concrete samenwerkingsafspraken nog geen duidelijkheid, maar is constructief overleg hierover reeds opgestart.

Gemeente Peel en Maas

1894/2022/2669929

Pagina 6 van 7

Financiën Raming Het beoogde extra voorbereidingskrediet van € 185.000 bestaat uit de volgende kostenraming: Ontwerp- en onderzoekskosten € 60.000 Bestemmingplankosten € 50.000 Interne uren € 65.000 Onvoorzien (bijv. grondruil) € 10.000+ Totaal €185.000 Dit budget is naar verwachting ook toereikend als er een alternatief ontwerp gemaakt moet worden. Er is bij de raming geen rekening gehouden met bijdragen van derden*. *Tot het moment dat er (andere) afspraken worden gemaakt met Wonen Limburg ten aanzien van de samenwerking, draagt zowel Wonen Limburg als de gemeente de eigen interne kosten. En is afgesproken dat de gemaakte plankosten (externe) kosten 50%/50% worden gedeeld. Dekking De reserve risico's grondexploitaties exclusief claims bedroeg per 1.1.2022 circa € 3.401.323. Dit is voldoende om het bedrag van € 185.000 te dekken. Wanneer uw raad op een later moment het bestemmingplan inclusief de grondexploitatie vaststelt, dan zijn alle werkelijke voorbereidingskosten in deze grondexploitatie opgenomen. Juridische afwegingen Bij voortzetting van het project worden samenwerkingsafspraken met Wonen Limburg in een overeenkomst vastgelegd. Hiermee worden juridische en financiële risico's beheerst. Communicatie Gelijktijdig met het openbaar worden van dit voorstel (op 23 december 2022) is een nieuwe nieuwsbrief verstuurd.

Hierin wordt de lezer geïnformeerd over het feit dat, waarom en wanneer de ontwikkeling van Kuukven Fase 3-4-5 in de raad behandeld wordt. Ruim 400 abonnees (omwonenden, belanghebbenden en geïnteresseerden) ontvangen de digitale nieuwsbrief om op de hoogte te blijven van de ontwikkeling van Kuukven Fase 3-4-5. Burgemeester en wethouders van de gemeente Peel en Maas,

de gemeentesecretaris/directeur, L.P.H. Breukers

de burgemeester W.J.G. Delissen-van Tongerlo

Behandelend portefeuillehouder: Rob Wanten Bijlage(n): -Ter inzage: --

Gemeente Peel en Maas

1894/2022/2669929

Pagina 7 van 7