2022-094 05 Businesscase De School 10-10-2022 incl. bijlagen 1 en 2 (openbare versie).pdf
Tekst van het document
Businesscase De School Toekomstige huisvesting De School en kinderopvang
Opdrachtgever Gemeente Peel en Maas
Datum 10 oktober 2022
Referentienummer 22200500/20221010
Auteur(s) Michiel Bots en Joëlle Wijntjens
│ Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
4.
5.
Inleiding
3
1.1
Aanleiding en doelstelling
3
1.2
Afwegingskader
5
1.3
Leeswijzer
5
Kaders en uitgangspunten
6
2.1
Kaders vanuit het Integraal Huisvestingsplan
6
2.2
Ruimtebehoefte
8
Visie
9
3.1
Integraliteit
9
3.2
Leren door kennis
10
3.3
Leren door beleven
10
3.4
Leren door gezond zijn
10
3.5
Ruimteprogramma in concept
10
Informatie locaties
13
4.1
Algemeen
13
4.2
Locatie A: sportieve omgeving
15
4.3
Locatie B: Meuleveld
16
4.4
Locatie C: D’n Adelaer
17
4.5
Locatie D: speelveld Beukenstraat
18
Beoordeling locaties 5.1
Ingevuld afwegingskader per locatie/scenario
19 19
6.
Financiën
21
7.
Conclusie en aanbevelingen
23
De inhoud van deze uitgave is eigendom van ICS adviseurs B.V. te Zwolle. Enkel de opdrachtgever waarmee ICS adviseurs B.V. een overeenkomst is aangegaan, heeft een gebruiksrecht voor deze uitgave. De inhoud en omvang van dat gebruiksrecht zijn vastgelegd in de algemene voorwaarden van ICS adviseurs B.V., gedeponeerd bij de Rechtbank Overijssel onder nummer 9/2021, dan wel in de overeenkomst zoals hiervoor bedoeld. Elk ander gebruik van deze uitgave, door opdrachtgever en of derden is uitgesloten, inhoudende dat niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, via internet, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van ICS adviseurs B.V.
www.icsadviseurs.nl
Figuur 1 - De School in Maasbree
1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doelstelling De openbare onderwijsvoorziening De School, van het schoolbestuur Akkoord!, is sinds de start van de school in 2016 gehuisvest in tijdelijke huisvesting. De School is een blijvende onderwijsvoorziening in Maasbree en heeft een sterke behoefte aan permanente huisvesting. De huidige huisvesting vertoont op meerdere vlakken technische gebreken en beperkt de groei tot een kindcentrum: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪
Het binnenklimaat is matig tot slecht. De exploitatielasten zijn hoog door een relatief hoog energieverbruik. De huisvesting is te klein om tot te groeien tot een kindcentrum (onderwijs en kinderopvang). De locatie is niet optimaal door te weinig speelruimte. De matige kwaliteit beperkt de groei van De School (groei aantal leerlingen) en biedt geen ruimte voor innovatie en vernieuwing.
In het Integraal Huisvestingsplan 2021 – 2036 is afgesproken om te starten met een businesscase. Dit met als doel de scenario’s voor de toekomstige (permanente) huisvesting uit te werken. Voorliggende businesscase is daarmee een belangrijk instrument voor de definitieve besluitvorming over uitvoering van het project en de toekenning van middelen.
www.icsadviseurs.nl
3/25
Met de gemeente Peel en Maas, Stichting Akkoord!-PO / De School Maasbree en Hoera kindercentra is afgesproken dat de uitgangspunten van deze businesscase zijn: ▪ ▪
Het realiseren van een (semi)permanente en gezamenlijke huisvesting voor De School en Hoera kindercentra in Maasbree. Voor het onderwijs wordt uitgegaan van 100 leerlingen en voor de kinderopvang 2 groepen (16 kindplaatsen per groep).
De meest voor de hand liggende locaties voor het realiseren van een dergelijke voorziening zijn: 1. 2. 3. 4.
locatie sportieve omgeving ─ Inpassing bestaand (Dynamic), nieuwbouw of semipermanent locatie Meuleveld ─ Nieuwbouw of semipermanent locatie D’n Adelaer ─ Nieuwbouw of semipermanent locatie speelveld Beukenstraat ─ Nieuwbouw of semipermanent
Figuur 2 - locaties/scenario's Combinatie met sporthal De gemeenteraad heeft een amendement aangenomen om te laten onderzoeken of de bouw van de nieuwe school gecombineerd kan worden met het verplaatsen van de sporthal (D’n Adelaer). Hierin moet ook duidelijk worden op welke termijn een sporthal in combinatie met school gerealiseerd kan worden.
www.icsadviseurs.nl
4/25
1.2 Afwegingskader De scenario’s/locaties worden onderzocht en afgewogen aan de hand van een afwegingskader. Het afwegingskader bestaat uit de onderstaande onderdelen. Een verdere toelichting op deze onderdelen is opgenomen in bijlage 1. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Mate waarin de visie op kindcentra en de visie op onderwijs wordt gefaciliteerd De mate waarin multifunctioneel gebruik en flexibiliteit mogelijk is Bijdrage aan de omgeving en de ruimtelijke kwaliteit Mate van duurzaamheid Financieel Risicoprofiel (bijvoorbeeld technisch, planologisch, draagvlak) Overige kansen
De onderdelen worden gescoord op een schaal 1 – 5.
1.3 Leeswijzer De businesscase is gefaseerd opgebouwd waarin de volgende onderwerpen aan bod komen: ▪
Kaders en uitgangspunten: de businesscase start vanuit de kaders en uitgangspunten zoals deze zijn geformuleerd in het IHP 2021-2036. Daarnaast zijn de kaders aangevuld met de leerlingenprognose inclusief de bijbehorende normatieve ruimtebehoefte. Dit geeft de onderbouwing voor de grootte van de uitbreiding – hoofdstuk 2.
▪
Visie: in hoofdstuk 3 staat de onderwijskundige visie van het kindcentrum centraal. Dit hoofdstuk is een uitwerking van een werkbijeenkomst.
▪
Informatie locaties: dit hoofdstuk geeft een beschrijving van de locaties/scenario’s voor de toekomstige huisvesting – hoofdstuk 4.
▪
Beoordeling locaties: de locaties zijn beoordeeld aan de hand van de vastgestelde beoordelingscriteria. Onderdeel van de beoordelingscriteria is om de locaties financieel te vertalen naar actuele stichtingskosten – hoofdstuk 5.
▪
Financiën: dit hoofdstuk beschrijft de financiële consequenties – hoofdstuk 6.
▪
Conclusie en advies: de businesscase eindigt met een conclusie en bijbehorend advies – hoofdstuk 7.
www.icsadviseurs.nl
5/25
2. Kaders en uitgangspunten Dit hoofdstuk geeft inzicht in de kaders en uitgangspunten voor de huisvesting van kindcentrum De School. Aan de hand van het integraal huisvestingsplan primair onderwijs 2021-2036 (hierna te noemen IHP) worden de uitgangspunten voor een businesscase en nieuwbouw beschreven. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de leerlingenprognose en de bijbehorende ruimtebehoefte.
2.1 Kaders vanuit het Integraal Huisvestingsplan In het IHP van de gemeente Peel en Maas zijn de uitgangspunten voor de businesscase vastgelegd. Deze bestaat tenminste uit inzicht in: 1. 2.
3. 4. 5. 6. 7. 8.
De kosten van instandhouding op basis van het uitgevoerde onderhoud van de afgelopen vijf jaar en een actueel meerjaren onderhoudsplan; De staat van het gebouw op basis van een objectieve schouw conform de systematiek van de verordening aangevuld met een gebrekenrapportage inclusief indicatie van de benodigde investeringen om deze op te lossen; Benodigde aanpassingen op basis van een actueel ruimteprogramma (inhoudelijke wensen onderwijsvoorziening) en op basis van de meest actuele leerlingenaantallen en leerlingenprognoses; Benodigde investeringen voor vernieuwen van bouwkundige en installatietechnische aspecten om te voldoen aan minimaal bouwbesluit 2012 inclusief Frisse Scholen Klasse B; Benodigde investeringen voor verduurzaming (naar BENG en eventueel ENG); Wet- en regelgeving op het gebied van binnenklimaat; De actuele boekwaarde; Benodigde tijdelijke huisvesting of andere investeringen.
De kosten voor instandhouding (punt 1) en de objectieve schouw en de gebrekenrapportage (punt 2) zijn niet van toepassing in deze businesscase omdat de huidige huisvesting tijdelijke units betreffen. Daarnaast geldt ten aanzien van boekwaarde (punt 7) dat deze er niet is. De overige punten zijn verderop in deze rapportage verwerkt. Uitgangspunten nieuwbouw Daarnaast zijn in het IHP uitgangspunten voor nieuwbouw opgenomen. Deze zijn als volgt: ▪
▪ ▪
▪
▪
Het realiseren van de duurzaamheidsambitie (minimaal Bijna Energie Neutraal Gebouw - BENG) is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van de gemeente en schoolbesturen als mogelijke bouwheren. Hierin worden de wettelijke eisen ten aanzien van duurzaamheid gevolgd, deze zijn leidend. De gemeente is in het verlengde van regelgeving verantwoordelijk voor de bekostiging van Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG) en overige wettelijke voorschriften inzake verplichte energiemaatregelen. De schoolbesturen dragen bij aan het behalen van duurzaamheidsambities via een financiële bijdrage. Schoolbesturen hebben hiervoor twee mogelijkheden die zij kunnen onderzoeken. Deze zijn: ─ Een bijdrage per bruto vierkante meter (onderbouwd door een businesscase per situatie) voor het behalen van duurzaamheidsambities die bovenwettelijk zijn, zoals onderdelen van de Frisse Scholen (minimaal Frisse Scholen klasse B) of het realiseren van ENG in plaats van BENG. ─ Een bijdrage uit inbreng van uitgespaarde of uitgestelde onderhoudsmiddelen. Voor de bijdrage geldt dat deze mogelijk zijn mits deze bestaan uit een exploitatiegerichte investering met een redelijke terugverdientijd van vijftien jaar.
Daarnaast geldt dat de bijdrage zich redelijkerwijs verhoudt tot het eigen vermogen, beschikbare middelen vanuit de materiële instandhouding van het schoolbestuur en past binnen de kaders van het Onderwijsaccountants-protocol. De genoemde bijdrage vanuit schoolbesturen is een voorwaarde voor een investering door de gemeente, mits dit binnen de geldende wet- en regelgeving.
www.icsadviseurs.nl
6/25
▪ ▪ ▪ ▪
▪
▪
Het schoolgebouw wordt aardgasloos gerealiseerd. Kwaliteitsniveau Frisse Scholen klasse B zoals beschreven in Programma van Eisen Frisse Scholen 2021. Bij nieuwbouw wordt uitgegaan van een levensduur van 40 jaar. Voor nieuwbouw wordt uitgegaan van een indicatief stichtingskostenbedrag van € 2.750 per bruto vierkante meter (prijspeil januari 2021), inclusief een jaarlijkse indexering van 5% in de eerste vier jaar en 2% in de daaropvolgende jaren. NB: In de huidige bouwconjunctuur is het stichtingskostenbedrag niet meer actueel. Daarnaast dient het stichtingskostenbedrag te worden geïndexeerd. Bij het daadwerkelijk maken van de nieuwbouwplannen wordt nogmaals gekeken hoe de feitelijke leerlingenaantallen zich verhouden tot de leerlingenprognoses en wordt de omvang van de nieuwbouw definitief bepaald. Bij nieuwbouw (of renovatie) is het van belang om aandacht te hebben voor toekomstige aanpasbaarheid. Dit betekent rekening houden met uitbreidingsmogelijkheden/of aanpasbaarheid om groei, krimp en/of onderwijsontwikkeling (flexibel) op te vangen.
Semipermanente huisvesting In het IHP zijn de uitgangspunten voor semipermanente huisvesting niet opgenomen. Semipermanente huisvesting (modulaire bouw) is een variant van nieuwbouw, waarbij de kwaliteit van semipermanente huisvesting aanzienlijke beter is dan tijdelijke huisvesting. Tegelijkertijd is sprake van een minder permanent karakter dan permanente huisvesting (nieuwbouw) en biedt het meer mogelijkheden om mee te bewegen met de behoeften van het onderwijs (flexibiliteit). In deze businesscase zijn de volgende uitgangspunten voor semipermanente huisvesting van toepassing: ▪ ▪ ▪
De duurzaamheidseisen zijn gelijk aan nieuwbouw: minimaal BENG, Frisse Scholen klasse B en aardgasloos. Levensduur: circa 25 jaar. Stichtingskosten: 50 – 70% van de kosten van nieuwbouw.
Aanvullende technische ambities In aanvulling op de kaders vanuit het IHP dient ook rekening te worden gehouden met de technische ambities (input op basis van gesprek met gemeente en schoolbestuur tijdens opstellen businesscase opgehaald) voor: ▪
▪ ▪
▪
Comfort en gezondheid ─ De gebruiker kan temperatuur, ventilatie, daglichttoetreding en verlichting zoveel mogelijk individueel beïnvloeden. Veiligheid ─ Aandacht in het ontwerp voor sociale veiligheid (gebruikers voelen zich veilig) én fysieke veiligheid. Exploitatie ─ Ontwerpkeuzes dienen zodanig te worden gemaakt dat de huisvesting in stand kan worden gehouden met de gelden die het schoolbestuur ontvangt als vergoeding voor de materiële instandhouding. ─ Er wordt gestuurd op Total Cost of Ownership. Duurzaamheid ─ Vigerend bouwbesluit, Frisse Scholen klasse B en een ENG gebouw. ─ Aandacht in de ontwerpfase voor: energie, materiaalgebruik, afval en energieprestatie. ─ Rekening houdend met infiltratie van hemelwater.
www.icsadviseurs.nl
7/25
2.2 Ruimtebehoefte De gemeente heeft voor het IHP een leerlingenprognose laten opstellen door Pronexus (juni, 2020). Dit is de meest recente leerlingenprognose. Tabel 1 geeft de oktobertelling en de prognose voor De School weer. De oktobertelling van 1 oktober 2021 is weergegeven onder 2022 en geeft het werkelijk aantal leerlingen weer voor het schooljaar 2021-2022. Vanaf 2023 volgt de prognose en daarmee het verwachte aantal leerlingen. oktobertelling aantal leerlingen
Prognose →
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2030
2035
2040
66
72
58
52
77
80
83
84
84
83
82
Tabel 1 - Oktobertelling en prognose De School (aantal leerlingen op 1 oktober 2018 is weergegeven onder 2019, et cetera) De prognose laat zien dat op termijn het aantal leerlingen stabiliseert rond de 80 leerlingen. De verwachte groei van Akkoord! is om te groeien richting 100 leerlingen. In de inleiding van de businesscase is reeds aangegeven dat de huidige huisvestingssituatie de gewenste groei beperkt. Op dit moment ziet de school een groei van onderop. Dit wil zeggen dat de instroom van 4-jarigen toeneemt. Dit is een positieve ontwikkeling. Om De School de kans te bieden om te groeien richting een school met 100 leerlingen wordt in de businesscase rekening gehouden 100 leerlingen. De bijbehorende normatieve ruimtebehoefte van een school met 100 leerlingen is 703 m² BVO. Dit is inclusief een speellokaal voor de jongste leerlingen (geen gymzaal). Ruimtebehoefte De School
Formule = 200 + 5,03 * 100 leerlingen
Ruimtebehoefte m² BVO 703 m²
Tabel 2 - Ruimtebehoefte onderwijs Kinderopvang Voor de kinderopvang geldt het uitgangspunt om 2 groepen kinderdagopvang (0 – 4 jarigen) te realiseren. Dit betekent een omvang van circa 220 m² BVO. Daarnaast biedt Hoera kindercentra op de toekomstige locatie buitenschoolse opvang (BSO) aan. Zie hierover meer in de hoofdstuk 3 – visie. Sporthal In deze businesscase wordt de koppelkans met de nieuw te bouwen sporthal meegenomen. De ruimtebehoefte voor de sporthal is 3 zaaldelen (circa 2.600 m² bvo inclusief nevenruimten). Deze ruimtebehoefte wordt niet opgeteld bij de ruimtebehoefte van het kindcentrum, maar wordt in de scenario uitwerking wel meegenomen als koppelkans: is het haalbaar/realistisch om een onderwijs en sportvoorziening te realiseren.
www.icsadviseurs.nl
8/25
3. Visie Dit hoofdstuk geeft inzicht in de visie van De School en Hoera kindercentra over het toekomstige kindcentrum. De vraag die centraal staat is: “Hoe ziet het toekomstige kindcentrum eruit en wat betekent dit voor de huisvesting en de leeromgeving?”.
3.1 Integraliteit Door De School/Akkoord! en Hoera kindercentra is gesproken over hoe zij de visie zien van het toekomstige kindcentrum. Integraliteit (vervlechting) van onderwijs en kinderopvang is een van de belangrijkste uitgangspunten voor het onderwijs- en opvangconcept. Dit betekent het volgende: ▪
▪
In het kindcentrum werken onderwijs en kinderopvang samen vanuit de inhoud: er is één gedeelde visie. Het maken van inhoudelijke afspraken over één pedagogisch- en didactisch concept en een doorgaande ontwikkellijn staan voorop. Dagarrangement: het dagarrangement voorziet dat op maandag, dinsdag en donderdag er een basisaanbod is van 8.00 – 17.00 uur waarin onderwijsactiviteiten worden afgewisseld met opvangactiviteiten. Op de woensdag en vrijdag is er een onderwijsochtend ingeroosterd en komen kinderen van 8.00 – 12.00 uur1 naar school. De leerkrachten en de pedagogisch medewerkers geven daarmee gezamenlijk invulling aan de dag.
Voor kinderen is het werken binnen een dagarrangement van grote toegevoegde waarde: ▪
▪ ▪
De kinderen hebben een grote afwisseling in het activiteiten aanbod (verrijking van het aanbod): ─ onderwijs ─ sport ─ cultuur ─ ontspanning/vrije tijd Door de afwisseling is er meer focus tijdens de blokken onderwijs, dat ten goede komt voor de onderwijskwaliteit. De kinderen hebben te maken met meerdere professionals en de talenten van de professionals waarmee er een grotere kans is dat ze met één of meerdere professionals een ‘klik’ zullen hebben.
De vervlechting van onderwijs en BSO is een vernieuwend onderwijs- en opvangconcept dat in de omgeving van Maasbree nog niet wordt aangeboden. Het unieke van dit concept is dat het aanbod geldt voor ieder kind, waarbij de inhoud voorop staat. Akkoord! en Hoera kindercentra hebben afspraken gemaakt over een financieel vangnet waardoor ieder kind gebruik kan maken van de faciliteiten van de BSO. Daarmee is het concept ook voor ouders met lagere inkomens en niet-werkenden. Op deze manier past het concept bij de openbare identiteit van De School waar ieder kind welkom is. De verwevenheid van onderwijs en BSO vraagt om ruimten in het gebouw die dit concept ondersteunen. Gedurende de dag varieert de omgeving van een leerling van de groepsruimte tot de niet-onderwijsruimte. Dit kan zowel in de school zijn, als buiten in een groene omgeving. Voldoende ruimte binnen en buiten ondersteunen het concept. Onderstaande afbeelding geeft een weergave van de stromen zoals deze gedurende dag kunnen plaatsvinden.
1 Het is mogelijk om de naschoolse opvang gedurende de hele week te verlengen.
www.icsadviseurs.nl
9/25
Figuur 3 - visuele weergave onderwijs- en opvangconcept (voorbeeld) Naast de visie over integraliteit heeft de school 3 pijlers voor haar onderwijsvisie. Deze zijn: ▪ ▪ ▪
Leren door kennis Leren door beleven Leren door gezond te zijn
De 3 pijlers worden hieronder nader toegelicht en vertaalt naar wat dit betekent voor de huisvesting.
3.2 Leren door kennis Het fundament voor een brede ontwikkeling is een stevige basis in lezen, taal en rekenen. De leerkrachten op de school zorgen voor effectieve instructies gericht op actief en doelgericht leren. Daarbij wordt gebruik van het EDI (Expliciete Directe Instructie) model. De technieken als ‘betrekken en activeren’, ‘controleren van begrip’, ‘geven van feedback’ en ‘herhalen’ vragen om ruimten die dit ondersteunen. Concreet betekent dit ruimten voor klassikale instructie (klaslokalen), maar ook kleinere ruimten waar leerlingen zelfstandig, in groepen of onder begeleiding kunnen werken. Bovendien leren de kinderen van elkaar door met meer leerjaren in één unit samen te werken.
3.3 Leren door beleven De school is een gemeenschap waar kinderen kunnen ervaren hoe het is om samen te leven. De school wil kinderen de wereld laten ontdekken en daarbij hun eigen rol laten nemen. Samen op onderzoek uit, samen koken, samen de natuur in, samen muziek maken, samen de digitale wereld verkennen, samen kunst kijken en maken, samen de geschiedenis induiken, samen timmeren, etc. Bij dit alles wordt kennis gekoppeld aan vaardigheden. De school zoekt hierbij actief verbindingen met de omgeving, haalt die de school in of gaat ernaartoe. Voor de huisvesting betekent dit een ruimte om te koken en een open ruimte voor leren door beleven.
3.4 Leren door gezond zijn De derde pijler leren door gezond zijn heeft betrekking op een gezonde geest in een gezond lichaam. Op de school is er aandacht voor gezond eten en bewegen. Dit krijgt vorm middels het bereiden van een zelfgemaakte lunch (o.a. soep), extra aandacht voor bewegen (natuurlijk bewegen, bovenop de gymles) en rust en positieve gezondheid. Een groene (en voldoende) buitenruimte is een vereiste voor De School. Daarnaast een ruimte om te koken en gezamenlijk te eten.
3.5 Ruimteprogramma in concept In onderstaande tabellen is de totale globale ruimtebehoefte voor het kindcentrum weergegeven. Het ruimteprogramma, inclusief indicatie van de buitenruimte, is in concept. Tijdens de ontwerpfase dient het ruimteprogramma verder uitgewerkt en verfijnd te worden in samenwerking met de gebruikers van het kindcentrum. Voor deze businesscase geeft het ruimteprogramma in concept een globaal beeld van ruimten/functies waar rekening mee dient te worden gehouden. Dit maakt een totaal programma van 1.095
www.icsadviseurs.nl
10/25
m² BVO binnenruimte en 1.353 m² buitenruimte. Voor De School is het uitgangspunt om het totale BVO op de begane grond te situeren. Inclusief de benodigde buitenruimte maakt een totaal benodigd bouwoppervlak op circa 2.448 m². Verwevenheid van onderwijs en opvang Het concept voor het kindcentrum maakt dat de meters voor onderwijs en opvang door elkaar lopen. Gekeken naar de normatieve ruimtebehoefte dan heeft De School recht op 703 m² BVO onderwijscapaciteit voor 100 leerlingen. De overige benodigde capaciteit wordt toegekend aan Hoera kindercentra. Daarbij is het advies om tijdens de ontwerpfase te kijken naar optimalisatie. As daarnaast blijkt dat de sporthal in de omgeving van het kindcentrum wordt gerealiseerd, dan biedt dit ook kansen om het speellokaal te integreren in de sporthal, waardoor meer meters ten goede komen aan het kindcentrum. Binnenruimte m² FNO
m² totaal
Kindcentrum De School: school en bso geintegreerd (4-12 jaar) entree ruimte voor groepsunits Hoera kindercentra: een niet-onderwijsruimte (bso) berging leermiddelen garderobe toiletten speellokaal berging speellokaal aula ondersteuning spreek- en werkkamer teamkamer faciliair algemene berging werkkast EHBO/kolf-ruimte repro serverruimte personeelstoilet mindervalidentoilet totaal m² FNO
Aantal
Ruimteprogramma - concept -
1 1 1 4 4 6 1 1 1
4 224 105 2 4 2,5 84 6 40
4 224 105 8 16 15 84 6 40
2 1
12 46
24 46
1 1 1 1 1 1 1
20 6 8 6 4 3 5
20 6 8 6 4 3 5 624
incl. kinderopvang incl. was- en droogmachine
874
totaal m² BVO
0 8 112 6 20 8 4
zie entree kindcentrum
158
Totaal m² FNO
221
Totaal m² BVO
782 1.095
Totaal m² FNO Totaal m² BVO
bruto / netto factor (constructie, techn. ruimte, verkeer, etc.)
1,4
Kinderdagopvang (0-4 jaar) entree garderobe/stalling groepsruimte commode en pantry slaapkamer binnenberging was-/droogruimte
0 1 2 2 2 1 1
Totaal FNO bruto / netto factor (constructie, techn. ruimte, v erkeer, etc.) Totaal FNO Totaal BVO
1,40
0 8 56 3 10 8 4
Opmerkingen
op te splitsen in meerdere groepsunits een 'niet-onderwijsruimte' inloopkast per lokaal 3 toiletten per 2 groepen
inclusief keuken
dames en heren gezamenlijk; daarnaast mindervalidentoilet Totaal m² FNO
16 kindplaatsen (3,5 m² fno per kind) in of grenzend aan groepsruimte grenzend aan groepsruimte combi met werkkast school
Tabel 3 - Ruimteprogramma binnenruimte
www.icsadviseurs.nl
11/25
Aantal
m²
m² totaal
Buitenruimte
plein onderbouw (kleuters)
1
117
117
plein midden- en bovenbouw
1
233
233
fietsenstalling leerlingen Totaal De School Totaal buitenruimte kinderdagopvang Gedeeld berging kinderopvang + onderbouw (groep 1+2) berging midden- en bovenbouw fietsenstalling medewerkers parkeren auto's mindervalidenparkeerplaats kiss en ride zone containerberging Totaal Gedeeld Totaal nieuwbouw inpassing, ontsluiting, groen etc.
1
113
113 463 96
Buitenruimte De School
1 1 1 8 1 1 1
14 14 16 20 25 150 10
14 14 16 160 25 150 10 389 948 405 1.353
Totale omvang buitenruimte school is minimaal 350 m². Gekozen voor een verdeling 1/3 onderbouw en 2/3 midden en bovenbouw. 1,5m² per fiets, aanname: 75% komt met de fiets 3 m² per leerling, 2 groepen van 16 kinderen
stelpost
dit is een stelpost m² Strook van 3 m breed rondom totale terrein school m²
Tabel 4 - Ruimteprogramma buitenruimte Buitenruimte Voor de buitenruimte van De School zijn als basis vooralsnog uitgegaan van de kaders uit het IHP. Voor de kinderopvang (0-4 jaar) wordt uitgegaan van de wettelijke kaders. De ambitie is om meer buitenruimte (in groene setting) te realiseren dan de basis. Hierbij kan een deel van de buitenruimte ook publiek toegankelijk zijn. Hierover dienen dan wel goede beheerafspraken gemaakt te worden.
www.icsadviseurs.nl
12/25
4. Informatie locaties In dit hoofdstuk wordt voor de locaties eerst een aantal algemene - voor Maasbree geldende – zaken beschreven. Daarna vindt per mogelijke locatie een (korte) beschrijving bestaande uit diverse locatiespecifieke kenmerken, zoals vigerend bestemmingsplan en relevante grondposities.
4.1 Algemeen Risicokaart Op basis van de risicokaart2 is onderzocht welke risicobronnen relevant zijn voor de te onderzoeken planlocaties. De rode symbolen geven de vier planlocaties weer.
Figuur 4 - risicokaart Hieronder volgt een uiteenzetting van de risicobronnen in de nabijheid van het plangebied. Deze zijn transportroutes via: ▪
▪
▪
Provinciale weg: de risicokaart geeft aan dat risicovol transport kan plaatsvinden over de provinciale weg N275, welke nabij de locatie speelveld Beukenstraat is gelegen. De provinciale weg is niet voorzien van een plaatsgebonden risicocontour, waardoor deze geen belemmering vormt voor het plangebied. Daarnaast schrijft artikel 8 van Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) voor dat bij een plangebied binnen 200 m van een transportroute een nadere ruimtelijke onderbouwing noodzakelijk is op de punten zoals genoemd in hetzelfde artikel. De locatie speelveld Beukenstraat ligt op minder dan 200 m van de provinciale weg waardoor een nadere ruimtelijke onderbouwing nodig is. Voor de overige locaties geldt dit niet. Buisleidingen: ten westen van de plangebieden lopen meerdere buisleidingen (zie afbeelding). De zwarte stippellijn rondom de buisleidingen geeft de 10-6 contour (plaatsgebonden risico) weer. Dit volgens het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Het plaatsgebonden risico van deze buisleidingen reiken niet tot aan het plangebied. Deze vormen dan ook geen belemmering. Overige transportroutes (spoor- en vaarwegen) zijn niet van toepassing.
2 https://www.risicokaart.nl/
www.icsadviseurs.nl
13/25
Wonen De richtafstand die geldt voor een school in een rustige woonwijk is 30 meter. indien er sprake is van een gemengd gebied (verschillende functies) kan de richtafstand met één stap worden verlaagd naar 10 meter. Per locatie zal hier naar gekeken moeten worden. Bedrijven In de directe omgeving van de plangebieden zijn er geen bedrijven met een hoge milieucategorie die bebouwing bij de plangebieden belemmeren. Lucht Titel 5.2 van de Wet Milieubeheer beschrijft de belangrijkste bepalingen (en eisen) omtrent luchtkwaliteit. Hierin zijn ook de richtlijnen vanuit de Europese regelgeving opgenomen. Ten behoeve van te realiseren nieuwbouw zal in de op te stellen ruimtelijke onderbouwing onderbouwd moeten worden dat het plan niet zal bijdragen aan een verslechtering van de omgevingslucht. Flora en fauna Bij het slopen en/of bouwen bij bestaande bebouwing dient rekening te worden gehouden met de Wet Natuurbescherming. Het is van belang om te onderzoeken of er op de locatie planten- en diersoorten, gebieden of houtopstanden aanwezig zijn die volgens de Wet natuurbescherming een beschermde status hebben en die mogelijk negatieve gevolgen kunnen ondervinden door de nieuwbouw.
www.icsadviseurs.nl
14/25
4.2 Locatie A: sportieve omgeving Kenmerken locatie De sportieve omgeving in Maasbree grenst aan de Breetse Peelweg en ligt buiten de bebouwde kom. In de directe omgeving ligt Lawntennisclub Maasbree, voetbalvereniging M.V.C. ’19 en sportcentrum Dynamic. Op de locaties Dynamic en MVC ‘19 verzorgt Hoera kindercentra een BSO Sportief, met aandacht voor buiten, sport en bewegen voor kinderen. Bij de sportieve omgeving worden twee scenario’s overwogen. Scenario 1a heeft betrekking op inpassing bij Dynamic. Daarbij dient rekening te worden gehouden met een interne verbouwing en uitbreiding. Bij scenario 1b is sprake van nieuwbouw op een van de voetbalvelden van M.V.C. ’19. Voor Dynamic geldt dat de grond en het gebouw in particulier eigendom zijn. Het economisch eigendom van de sportvelden ligt bij M.V.C. ’19. Het bestemmingplan van de sportieve omgeving kent de functie sport. Er zijn op dit moment geen plannen bekend voor het realiseren van een uitbreidingswijk en/of overige stedenbouwkundige plannen. Daarnaast is sprake van dubbelbestemming waarde archeologie 4 (hoge archeologische verwachtingswaarde). Een archeologisch rapport is vereist bij bodemingrepen groter dan 250 m² en dieper dan 40 cm.
Figuur 5 - Bestemmingsplan en kadastrale kaart sportieve omgeving
(lucht)foto 1 - locatie Sportieve omgeving / Sporthal Dynamics
www.icsadviseurs.nl
15/25
4.3 Locatie B: Meuleveld Kenmerken locatie De locatie Meuleveld wordt omsloten door de twee wegen Molenstraat en Westeringlaan, De locatie Meuleveld is ook wel bekend als de voormalige sportvelden (tot 2004). Daarna is voor een deel (met name aan de Molenstraat) woningbouw gerealiseerd. Het overige deel heeft nog geen andere functie gekregen. De locatie ligt op loopafstand van het centrum van Maasbree. Het bestemmingsplan van Meuleveld heeft nog de functie sport. Er liggen verder geen concrete ontwikkelingsplannen voor dit gebied. Wel is het een mooi gebied om breder te kijken dan alleen de behoefte voor onderwijs, bijvoorbeeld woningbouw en sporthal. De grond is volledig in eigendom van de gemeente. Op de bestemming is tevens sprake van dubbelbestemming waarde archeologie 4 (hoge archeologische verwachtingswaarde). Een archeologisch rapport is vereist bij bodemingrepen groter dan 250 m² en dieper dan 40 cm.
Figuur 6 - Bestemmingsplan en kadastrale kaart Meuleveld
(Lucht)foto 2 - locatie Meuleveld
www.icsadviseurs.nl
16/25
4.4 Locatie C: D’n Adelaer Kenmerken locatie De locatie D’n Adelaer betreft de huidige locatie van de sporthal. De locatie is ongeveer 2.400m2 groot. De gemeente is voornemens om een nieuwe sporthal te realiseren voor Maasbree. De vrijkomende grond is dan her te bestemmen voor o.a. een kindcentrum. Ook bij deze locatie dient er te worden gekeken of het kindcentrum kan worden gecombineerd met de sporthal. De locatie ligt midden in het centrum van de kern. Het huidige bestemmingsplan geeft de functie sport aan. De grond is eigendom van de gemeente. Daarnaast is sprake van dubbelbestemming waarde archeologie 3 (hoge archeologische verwachtingswaarde). Een archeologisch rapport is vereist bij bodemingrepen groter dan 250 m² en dieper dan 40 cm.
Figuur 7 - Bestemmingsplan en kadastrale kaart D’n Adelaer
Foto 3 - locatie D’n Adelaer
www.icsadviseurs.nl
17/25
4.5 Locatie D: speelveld Beukenstraat Kenmerken locatie De locatie speelveld Beukenstraat betreft het huidige speelveld/groengebied grenzend aan de Beukenstraat. De kavel waarop het speelveld is gesitueerd heeft een omvang van circa 11.150 m². Het daadwerkelijke bouwvlak is kleiner vanwege de smalle strook aan de zijkant van het perceel (gebied/strook tussen Beukenstraat en Westeringlaan). Voor autoverkeer is er geen verbinding tussen de Provinciale weg en de Beukenstraat, wel voor fietsers en voetgangers. Het huidige bestemmingsplan geeft de functie groen aan. De grond is eigendom van de gemeente. Daarnaast is sprake van dubbelbestemming waarde archeologie 4 (hoge archeologische verwachtingswaarde). Een archeologisch rapport is vereist bij bodemingrepen groter dan 250 m² en dieper dan 40 cm.
Figuur 8 - Bestemmingsplan en kadastrale kaart Beukenstraat
Foto 4 - locatie speelveld Beukenstraat
www.icsadviseurs.nl
18/25
5. Beoordeling locaties In bijlage 2 is op basis van de gestelde criteria een afweging per locatie/scenario gemaakt. Dit hoofdstuk is hier een samenvatting van.
5.1 Ingevuld afwegingskader per locatie/scenario Scenario 1 In dit scenario wordt het kindcentrum De School gerealiseerd bij de sportieve omgeving. Het kindcentrum wordt gehuisvest bij Dynamic (1a) of er wordt nieuwbouw gerealiseerd bij de sportvelden (1b).
Figuur 9 - Afwegingskader sportieve omgeving
Scenario 2 In dit scenario wordt nieuwbouw gerealiseerd voor kindcentrum De School op de locatie Meuleveld.
Figuur 10 - Afwegingskader Meuleveld
www.icsadviseurs.nl
19/25
Scenario 3 In dit scenario wordt nieuwbouw gerealiseerd voor kindcentrum De School op de huidige locatie D’n Adelaer.
Figuur 11 - Afwegingskader D'n Adelaer
Scenario 4 In dit scenario wordt nieuwbouw gerealiseerd voor kindcentrum De School op de locatie speelveld Beukenstraat.
Figuur 12 - Afwegingskader speelveld Beukenstraat
www.icsadviseurs.nl
20/25
6. Financiën Voor genoemde locaties / scenario’s zijn de te verwachten stichtingskosten uitgerekend. Hierbij is – afhankelijk van de locatie onderscheid gemaakt tussen verbouw, semi-permanente bouw of nieuwbouw. Bij de berekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: ▪
▪
▪
▪
▪
Inbreng-/verwervingskosten: ─ Voor locatie Sportieve omgeving is een inschatting gemaakt van de verwervingskosten van de Niet openbare informatie gronden in het geval van semi-permanente of nieuwbouw. In het geval van verbouwing is een globale inschatting op basis van de WOZ-taxatiewaarde gemaakt van de te verwachten aankoopkosten van de opstallen (Dynamics). ─ Voor locatie Meuleveld en D’n Adelaer is uitgegaan van de boekwaarden (cf. opgaaf gemeente) ─ Voor locatie Beukenstraat wordt uitgegaan van inbreng ‘om niet’. Sloopkosten en kosten bouwrijp maken ─ De sloopkosten (enkel van toepassing op locatie D’n Adelaer) zijn normatief bepaald, waarbij rekening is gehouden met (beperkte) asbestsanering ─ De kosten voor het bouwrijp maken van de locaties zijn normatief bepaald. Er wordt hierbij uitgaan van € 10/m2 ten behoeve van beperkt grondwerk. ─ Mogelijk dat er aanvullende kosten noodzakelijk zijn voor leidingen die onder het perceel van locatie Beukenstraat lopen. Hier is vooralsnog geen rekening mee gehouden. (Ver)bouwkosten ─ De kosten voor (ver)bouw zijn normatief bepaald op basis van prijspeil augustus 2022, waarbij uitgegaan wordt van een kwaliteitsniveau gebaseerd op een BENG-gebouw wat tevens voldoet aan het PvE Frisse Scholen (klasse B). Dit kwaliteitsniveau is in lijn met hetgeen in het IHP is opgenomen. De bouwkosten voor nieuwbouw worden ingeschat op € 1.850/m2 bvo.
De bouwkosten voor semipermanent liggen op 80% van de nieuwbouwkosten. In het geval van een volledige verbouwing van een bestaand pand (Dynamics) wordt uitgegaan van 70% van de kosten voor nieuwbouw. Dit is conform de uitgangspunten van het IHP en moet als taakstellend beschouwd worden. ─ Bovenop de bouwkosten is rekening gehouden met kosten voor vaste inrichting (entree/pantry’s/e.d.) ─ Tevens is rekening gehouden met een (minimale) terreininrichting en parkeren op eigen terrein ─ Daarnaast is een voorziening opgenomen ten behoeve van de (ingeschatte) bouwkostenstijging tot start bouw (1-1-2024) en eventueel meer-/minderwerk tijdens de uitvoering. ─ De totale bouwkosten zijn als volgt: ▪ Niet Nieuwbouw: 2,5 miljoen (€ 2.236/m2 bvo) openbare €informatie ▪ Semi-permanente bouw: € 2,0 miljoen (€ 1.832/m2 bvo, =82% van nieuwbouwkosten) ▪ Verbouwing op€ 1,7 miljoen (€ 1.565/m2 bvo, = 70% van nieuwbouwkosten). Directie- en overige (bijkomende) kosten ─ Naast (ver)bouwkosten zal er sprake zijn van kosten voor architect en overige adviseurs, bouwprojectmanagement, directievoering en toezicht en diverse (overheids)heffingen en leges. Daarnaast is er rekening gehouden met een risicovoorziening voor onvoorziene kosten. ─ Bij nieuwbouw bedragen deze kosten ongeveer 20% van de totale stichtingskosten.
Bij semipermanente bouw en verbouwing kan daarentegen bespaard worden op de ontwerpkosten waardoor deze kosten lager liggen. BTW ─ Er wordt vanuit gegaan dat de BTW niet verrekenbaar is. De BTW is daarmee een kostenpost.
In de bijlage 3 (niet openbaar) is de nader onderbouwing van de stichtingskosten voor de nieuwbouw en semi-permanente bouw opgenomen. De stichtingskosten van verbouw zijn een afgeleide (70%) van de nieuwbouw.
www.icsadviseurs.nl
21/25
Afhankelijk van de locatie en het scenario worden de stichtingskosten ingeschat tussen de € 2,9 en 4,0 miljoen. Om uiteindelijk een financieel vergelijk te kunnen maken zijn per locatie/scenario de kapitaallasten (jaar 1) bepaald. Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: ▪ ▪
Het gedeelte kinderopvang wordt kostprijsdekkend bekostigd vanuit Hoera kindercentra. De onderwijsgedeelte is voor rekening van de gemeente en wordt lineair afgeschreven met een rekenrente van 0,75% uitgaande van een afschrijvingsperiode voor nieuwbouw van 40 jaar en voor semipermanent en verbouw van 25 jaar
Een en ander resulteert in het volgende: investeringskosten
locatie A sportieve omgeving
Locatie B Meuleveld
locatie C D'n Adelaer
Locatie D Beukenstraat
inbreng-/verwervingskosten sloopkosten bouwrijp maken
verbouwing € 650.000 n.v.t. n.v.t.
semi-permanent € 130.000 n.v.t. € 29.500
nieuwbouw € 130.000 n.v.t. € 29.500
semi-permanent € 35.000 n.v.t. € 29.500
nieuwbouw € 35.000 n.v.t. € 29.500
semi-permanent €0 € 115.000 € 29.500
nieuwbouw €0 € 115.000 € 29.500
semi-permanent €0 n.v.t. € 29.500
nieuwbouw €0 n.v.t. € 29.500
(ver)bouwkosten directie- en bijkomende kosten
€ 1.722.000 € 476.000
€ 2.020.000 € 333.000
€ 2.460.000 € 679.000
€ 2.020.000 € 333.000
€ 2.460.000 € 679.000
€ 2.020.000 € 333.000
€ 2.460.000 € 679.000
€ 2.020.000 € 333.000
€ 2.460.000 € 679.000
subtotaal BTW
€ 2.848.000 € 598.080
€ 2.512.500 € 527.625
€ 3.298.500 € 692.685
€ 2.417.500 € 507.675
€ 3.203.500 € 672.735
€ 2.497.500 € 524.475
€ 3.283.500 € 689.535
€ 2.382.500 € 500.325
€ 3.168.500 € 665.385
totaal
€ 3.446.080
€ 3.040.125
€ 3.991.185
€ 2.925.175
€ 3.876.235
€ 3.021.975
€ 3.973.035
€ 2.882.825
€ 3.833.885
bekostiging bijdrage gemeente bijdrage kinderopvang (kostprijsdekkend)
€ 2.533.411 € 912.669
€ 2.127.456 € 912.669
€ 2.660.782 € 1.330.403
€ 2.012.506 € 912.669
€ 2.572.423 € 1.303.812
€ 2.109.306 € 912.669
€ 2.669.223 € 1.303.812
€ 1.970.156 € 912.669
€ 2.530.073 € 1.303.812
€ 120.337
€ 101.054
€ 86.475
€ 95.594
€ 83.604
€ 100.192
€ 86.750
€ 93.582
€ 82.227
financierings-/begrotingslast gemeente kapitaallast jr1 obv lineaire afschrijving over 25/40jr tegen 0,75% rekenrente
Niet openbare informatie
Tabel 5 – Financiële resultaten per locatie/scenario
Op basis van bovenstaande tabel kan geconcludeerd worden dat investeren in nieuwbouw financieel gezien de beste keuze is. De initiële investeringskosten liggen bij nieuwbouw wel hoger dan bij semi-permanente bouw of verbouw. Daarentegen kan nieuwbouw over 40 jaar afgeschreven worden, waardoor de kapitaallasten (aanzienlijk) lager liggen. Het verbouwscenario op de locatie van de Sportieve Omgeving is financieel bezien de slechtste optie. Dit wordt vooral veroorzaakt door de te verwachten verwervingskosten. Daarnaast zullen – gelet op de benodigde ingrepen om Dynamics – er forse verbouwkosten zijn. Ter dekking van de kosten (voor rekening gemeente) is op basis van het IHP uitgaande van nieuwbouw een bedrag gereserveerd van € 2.131.408,- c.q. (eerste jaars)kapitaallast van € 69.271,-. Deze reservering is op dit moment nog niet voldoende om de volledige investering te dekken. Bij de bepaling van dit bedrag werd echter uitgegaan van een kostenstijging van 5% per jaar en realisatie in 2022. De werkelijke kostenstijging ligt echter hoger en realisatie zal pas in 2023/24 mogelijk zijn. Na correctie hiervan zal de dekking hoger (moeten) zijn.
www.icsadviseurs.nl
22/25
7. Conclusie en aanbevelingen De scores uit het afwegingskader laten zien dat scenario 2: locatie Meuleveld het beste wordt beoordeeld. Dat wil zeggen dat dit scenario het hoogste puntenaantal heeft. Daarna volgen scenario 1B: nieuwbouw sportieve omgeving en scenario 4: locatie speelveld Beukenstraat met een gelijk puntenaantal. Het puntenaantal voor scenario 1A: inpassing Dynamic en scenario 3: locatie D’n Adelaer hebben het laagste puntenaantal. Onderstaande tabel geeft een totaaloverzicht van de scores in het afwegingskader: Overzicht scores afwegingskader
Scenario 1
Scenario 2
Scenario 3
Scenario 4
1A
1B
2
3
4
Facilitering v isie op kindcentra en onderwijs
4
4
5
2
5
Multifunctioneel gebruik en flexibiliteit
2
3
4
3
4
Bijdrage aan omgev ing en ruimtelijke kwaliteit
3
3
5
3
3
Mate v an duurzaamheid
3
5
5
5
5
Financieel
1
3
4
2
4
Risicoprofiel
2
2
3
1
2
Ov erige kansen / ov erwegingen
3
3
5
1
1
Totaalscore
18
23
31
17
24
Tabel 6 - Totaaloverzicht scores afwegingskader
Advies scenario De locatie Meuleveld scoort op alle criteria goed en is daarmee het voorkeursscenario. De locatie is een nieuw te ontwikkelen gebied in de kern van Maasbree. Doordat er nog geen planontwikkeling ligt, biedt de locatie veel kansen om het gebied optimaal in te richten voor zowel het kindcentrum als voor de omgeving. Daarnaast is Meuleveld een serieuze optie voor de nieuw te realiseren sporthal. Vanuit het oogpunt van exploitatie en efficiënt gebruik van meters levert het koppelen van beide ontwikkelingen veel voordelen op. Bovendien sluit de visie van het kindcentrum aan op de locatie. De locatie ligt in de kern van Maasbree en toch in een groene omgeving. Deze groene omgeving is voor het kindcentrum een belangrijk uitgangspunt. Terugvalscenario Indien het niet mogelijk blijkt om een kindcentrum te realiseren op de locatie Meuleveld, dan is een alternatief om nieuwbouw te realiseren op het speelveld Beukenstraat. Geadviseerd wordt om nader onderzoek uit te voeren naar de leidingen die liggen onder het plangebied en tijdig de omgevingsdialoog te starten. Een ander alternatief scenario is om nieuwbouw te realiseren bij de sportieve omgeving. Ook hier is het advies om tijdig het dialoog te starten met de voetbalvereniging M.V.C. ’19.
Bij beide alternatieve scenario’s geldt dat deze locaties niet (meer) in beeld zijn voor het realiseren de nieuwe sporthal, waardoor het niet mogelijk is om koppelkansen te creëren. Afgeraden scenario’s Het scenario om te investeren in Dynamic wordt afgeraden. De locatie is in particulier eigendom waardoor de gemeente afspraken zal moeten maken met de eigenaar over huur- of aankoop van het pand. Dit is kostenverhogend op de reeds te maken investering voor verduurzaming en inpassing van het kindcentrum. In geval van huur is er sprake van een afhankelijkheidsrelatie voor de gemeente en dit is niet wenselijk. Dit
www.icsadviseurs.nl
23/25
beperkt tevens de mogelijkheden om flexibel mee te bewegen bij groei- en of krimp van het aantal leerlingen. Vanuit het onderwijs is de locatie niet ideaal door de ligging ten opzichte van het centrum van Maasbree. Leerlingen kunnen niet (eenvoudig) zelfstandig naar school komen. Daarnaast is de locatie niet meer in beeld voor de sporthal door het ontbreken van draagvlak bij de voetbalvereniging. De koppelkansen met een sporthal zijn er niet. Het tweede scenario dat wordt afgeraden is de locatie D’n Adelaer. De belangrijkste reden hiervoor is de planning/moment van uitvoering door de volgordelijkheid in realisatie. Dit wil zeggen dat eerst elders een nieuwe sporthal moet worden gerealiseerd. Vervolgens kan D’n Adelaer worden gesloopt en is de locatie beschikbaar om een kindcentrum te realiseren. De verwachting is dat dit nog jaren kan duren. Voor De School is dit niet haalbaar omdat de kosten voor het schoolbestuur oplopen en de inhoudelijke visie van het kindcentrum niet tot uitvoering wordt gebracht. Bovendien is een van de uitgangspunten voor het kindcentrum een groene omgeving. Dit ontbreekt op deze locatie.
Aanbevelingen ▪ ▪ ▪ ▪
Samenwerking tussen De School en Hoera kindercentra verder uitwerken, onder andere ruimtelijke consequenties en samenwerking tussen personeelsleden. Actief betrekken van projectgroep nieuwbouw Sporthal. Planontwikkeling oppakken en opzetten van een faseringsplan. Bouworganisatie en bouwheerschap nader vormgeven.
www.icsadviseurs.nl
24/25
De hoogste kwaliteitseisen aan onze dienstverlening. Een goed gebouw begint met het beste idee. Colofon Datum: Auteur(s):
10 oktober 2022 Michiel Bots en Joëlle Wijntjens
info@icsadviseurs.nl 088 - 235 04 27
www.icsadviseurs.nl www.icsadviseurs.nl
25/25 Onderdeel van ICS Ruimteregiegroep BV
Bijlage 1 - Toelichting afwegingskader 1. Facilitering visie op kindcentra en onderwijs
Is het scenario passend bij de visie op kinderopvang en onderwijs? Biedt het scenario ruimte voor de gewenste samenwerkingen tussen KO en PO?
2. Multifunctioneel gebruik en flexibiliteit
Biedt het scenario flexibiliteit in relatie tot aanpassingen als gevolg van eventuele onderwijskundige vernieuwingen in de toekomst? In welke mate is het gebouw aanpasbaar / flexibel? Zijn er eventuele uitbreidingsmogelijkeden in de toekomst mogelijk?
3. Bijdrage aan omgeving en ruimtelijke kwaliteit
Biedt het kindcentrum een toegevoegde waarde aan de omgeving? En andersom op het gebied van zichtbaarheid, bereikbaarheid, parkeren en veiligheid?
4. Mate van duurzaamheid In welke mate zijn duurzaamheidsambities te verwezenlijken? 5. Financieel
Wat zijn de financiële consequenties van het scenario? Hoe verhouden de kosten zich tot de andere scenario’s? Is het mogelijk om een exploitatievriendelijk gebouw te realiseren?
6. Risicoprofiel
Wat zijn mogelijke risico's? o.a. technisch, planologisch en draagvlak? Zijn er risico's ten aanzien van planning/tijdigheid? Biedt het scenario (koppel)kansen met andere behoeften/ontwikkelingen in het dorp?
7. Overige kansen / overwegingen
Bijlage 2: Afwegingskader Afwegingskader Kindcentrum De School d.d.
Locatie A
Locatie B
Locatie C
Locatie D
05-10-22
1A
Sportieve omgeving: inpassing Dynamic
1B
Sportieve omgeving: semi-permanent of nieuwbouw
2
Meuleveld: semi-permanent of nieuwbouw
3
D'n Adelaer: semi-permanent of nieuwbouw
4
Speelveld Beukenstraat: semi-permanent of nieuwbouw
1
Facilitering visie op kindcentra en onderwijs
4
De groene omgeving ondersteunt de visie van het kindcentrum. De ligging buiten het centrum is een nadeel. Kinderen kunnen daardoor niet zelfstandig naar het centrum. De visie wordt ondersteund als op deze locatie ook de sporthal wordt gerealiseerd. Hiervoor is echter geen draagvlak.
4
De groene omgeving ondersteunt de visie van het kindcentrum. De ligging buiten het centrum is een nadeel. Kinderen kunnen daardoor niet zelfstandig naar het centrum. De visie wordt ondersteund als op deze locatie ook de sporthal wordt gerealiseerd. Hiervoor is echter geen draagvlak.
5
De locatie Meuleveld heeft een ideale ligging voor het kindcentrum en haar visie. De locatie ligt aan de rand van het dorp, waardoor leerlingen zelfstandig naar school kunnen komen (en zelfstandig naar het centrum). Daarnaast biedt de locatie mogelijkheden om in de planontwikkeling rekening te houden met (veel) groen. De visie wordt ondersteund als op deze locatie ook de sporthal wordt gerealiseerd. Hiervoor biedt het plangebied ruime mogelijkheden.
2
De locatie ligt dichtbij het centrum waardoor de locatie goed te bereiken is en leerlingen eenvoudig gebruik kunnen maken van faciliteiten in het centrum. Groot nadeel is het gebrek aan een groene buitenruimte. Dit is een vereiste voor de school. De visie wordt ondersteund als op deze locatie ook de sporthal wordt gerealiseerd. Hiervoor biedt het plangebied echter geen mogelijkheden in verband met perceelgrootte.
5
De locatie Beukenstraat heeft een ideale ligging voor het kindcentrum en haar visie. De locatie ligt aan de rand van het dorp, waardoor leerlingen zelfstandig naar school kunnen komen. Daarnaast ligt de locatie in het groen (met een groen uitzicht). De visie wordt ondersteund als op deze locatie ook de sporthal wordt gerealiseerd. Hiervoor biedt het plangebied mogelijkheden. Dit dient wel nader uitgewerkt te worden in verband met toename van verkeersbewegingen en druk op de wijk (doodlopende weg voor autoverkeer).
2
Multifunctioneel gebruik en flexibiliteit
2
De mate van flexibileit / aanpasbaarheid en uitbreidingsmogelijkheden zijn afhankelijk van Dynamic. Er is dus een afhankelijksheidsfactor die de mate van flexibiliteit beperkt. De constructieve opzet van Dynamics is niet ingericht voor een schoolgebouw. Aanpassing van Dynamic is hierdoor complex (en relatief kostbaar)
3
Door de ligging buiten het centrum is de verwachting van multifunctioneel gebruik klein. In de planontwikkeling kan rekening worden gehouden met een uitbredingsmogelijkheid op de verdieping.
4
Multifunctioneel gebruik is te realiseren in de planontwikkeling. Daarnaast kan in de planontwikkeling rekening worden gehouden met een uitbredingsmogelijkheid op de verdieping.
3
Op het bouwvlak is een kindcentrum te realiseren. Er zijn weinig mogelijkheden voor aanvullende functies. In de planontwikkeling is rekening te houden met een uitbreidingsmogelijkheid op de verdieping.
4
Multifunctioneel gebruik is te realiseren in de planontwikkeling. Daarnaast kan in de planontwikkeling rekening worden gehouden met een uitbredingsmogelijkheid op de verdieping.
3
Bijdrage aan omgeving en ruimtelijke kwaliteit
3
Omgeving: bij inpassing zal Dynamic beter worden bezet. Dit heeft met name een voordeel voor Dynamic. Verder is er weinig bijdrage aan de omgeving. (S=3) Kindcentrum: de zichtbaarheid is minimaal door de ligging buiten de kern. Daarnaast is de bereikbaarheid matig doordat kinderen niet eenvoudig zelfstandig naar school kunnen komen. Voor parkeren is er voldoende ruimte. (S=2)
3
Omgeving: het kindcentrum kan een toegevoegde waarde hebben voor de bedrijvigheid in de omgeving en het gebruik van de sportvelden. Voor de voetbalvereniging heeft dit geen prioriteit. (S=3) Kindcentrum: de zichtbaarheid is minimaal door de ligging buiten de kern. Daarnaast is de bereikbaarheid matig doordat kinderen niet eenvoudig zelfstandig naar school kunnen komen. Voor parkeren is er voldoende ruimte. (S=2)
5
Omgeving: De ligging van het perceel grenst aan de kern van Maasbree. De locatie heeft nog geen planontwikkeling en is daardoor vrij in te richten. Door goed te kijken naar aanpalende functies (wonen, sport) zal dit een toevoeging zijn aan de kern. (S=5) Onderwijs: De locatie biedt de mogelijkheid om rekening te houden met verkeersafwikkeling. Leerlingen kunnen door de ligging zelfstandig naar school gaan. (S=5)
3
Omgeving: Het perceel ligt midden in het centrum van Maasbree. De locatie is meer geschikt voor woningbouw (bijvoorbeeld voor senioren) dan voor een kindcentrum. (S=4). Onderwijs: De locatie ligt aan een doorgaande weg in het centrum. Er dienen aanvullende maatregelen te worden getroffen ten aanzien van verkeersveiligheid, toename verkeersdruk en parkeren. (S=2)
3
Omgeving: De huidige functie is een groen speelterrein. Dit is een waardevolle functie. Bij het realiseren van een kindcentrum op deze locatie komt het speelterrein te vervallen en zal het groene uitzicht voor de woningen worden beperkt. Daar tegenover staat dat bij realisatie rekening wordt gehouden met het terugplaatsen van groen. (S=4) Onderwijs: Per fiets/te voet is de locatie goed te bereiken. Voor het autoverkeer zijn aanvullende maatregelen nodig ten behoeve van parkeren, verkeersafwikkeling en toename verkeersdruk (S=2).
4
Mate van duurzaamheid
3
Nader onderzoek is noodzakelijk in hoeverre het pand te verduurzamen is naar de gewenste duurzaamheidseisen. Het betreft hier echter een bestaand pand met een andere functie, waardoor deze nooit het niveau van een BENG schoolgebouw zal halen.
5
Het kindcentrum is duurzaam te realiseren
5
Het kindcentrum is duurzaam te realiseren.
5
Het kindcentrum is duurzaam te realiseren
5
Het kindcentrum is duurzaam te realiseren
5
Financieel
1
De grond is niet in eigendom van de gemeente. Dit betekent dat de grond moet worden aangekocht of huurafspraken met Dynamic. Daarnaast is aanvullend onderzoek nodig om te bepalen hoe hoog de kosten zijn voor inpassing en verduurzaming van het pand.
3
Stichtingskosten nieuwbouw kindcentrum + kosten voor aanpassing sportvelden. Bij semi-permanente bouw ligt de score 1 punt lager
4
Stichtingskosten nieuwbouw kindcentrum. Bij semipermanente bouw ligt de score 1 punt lager
2
Sloop en stichtingskosten nieuwbouw. De kosten voor het schoolbestuur zullen toenemen omdat zij de school langer in stand moeten houden. Bij semi-permanente bouw ligt de score 1 punt lager
4
Stichtingskosten nieuwbouw kindcentrum. Bij semipermanente bouw ligt de score 1 punt lager. 'Mogelijk dat er aanvullende kosten noodzakelijk zijn voor leidingen die onder het perceel lopen. Hier is vooralsnog geen rekening mee gehouden.
6
Risicoprofiel
2
Afhankelijkheid van Dynamic (privaat eigendom). Nadere afspraken over huur (inclusief noodzakelijk investeringen) of aanschaf grond. Wijziging bestemmingsplan noodzakelijk
2
Afhankelijkheid van M.V.C. '19. Ten aanzien van sporthal is er weinig draagvlak, de verwachting is dat hetzelfde geldt voor het kindcentrum. Wijziging bestemmingsplan noodzakelijk.
3
Wijziging bestemmingsplan noodzakelijk.
1
Hoog risico ten aanzien van planning/tijd. Grote afhankelijkheid van de realisatie van de nieuw te bouwen sporthal elders. Daarna kan de huidige voorziening worden gesloopt. Wijziging bestemmingsplan noodzakelijk.
2
Omwonenden kunnen bezwaar maken. Er is nader onderzoek noodzakelijk naar de leidingen onder de grond. Wijziging bestemmingsplan noodzakelijk.
7
Overige kansen / overwegingen
3
Kansen kindcentrum: gebruik maken van de naastgelegen sportvelden. (S=5) Kansen omgeving: koppelkans met de nieuw te realiseren sporthal is er niet door ontbreken van draagvlak bij de voetbalvereniging. (S=1)
3
Kansen kindcentrum: gebruik maken van de naastgeleden sportvelden. Kansen omgeving: koppelkans met de nieuw te realiseren sporthal is er niet door ontbreken van draagvlak bij de voetbalvereniging. (S=1)
5
Kansen kindcentrum: koppelkans met de nieuw te realiseren sporthal. (S=5) Kansen omgeving: woningbouw meenemen in de planontwikkeling. (S=5)
1
Kansen kindcentrum: geen aanvullende kansen. (S=1) Kansen omgeving: geen aanvullende kansen. (S=1)
1
Voor de nieuw te realiseren sporthal is deze locatie niet in beeld. Dit zal nader onderzocht moeten worden, waardoor er vertraging oploopt voor de sporthal. (S=2) Kansen omgeving: geen aanvullende kansen. (S=1)
TOTAALSCORE
18
23
31
17
24
5
zeer hoge beoordeling
4
hoge beoordeling
3
normale beoordeling
2
beperkte beoordeling
1
Slechte beoordeling