2022-017 03 Toelichting en Regels Bestemmingsplan Woongemeenschap Veersepad 13 te Kessel.pdf

Bestemmingsplan ‘Woongemeenschap Veersepad 13 te Kessel’ Gemeente Peel en Maas Vastgesteld

Bestemmingsplan ‘Woongemeenschap Veersepad 13 te Kessel’ Gemeente Peel en Maas Vastgesteld

Rapportnummer:

P01929

IMRO IDN:

NL.IMRO.1894.BPL0254-VG01

Datum:

12 januari 2022

Opdrachtgever:

Stichting Onze Toekomst

Projectteam BRO:

HLe, DAd

Concept:

december 2020

Voorontwerp:

12 mei 2021

Ontwerp:

29 september 2021

Vastgesteld: Trefwoorden:

Bestemmingsplan, Veersepad, woongemeenschap, Kessel, gemeente Peel en Maas

Bron foto kaft:

BRO

Beknopte inhoud:

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld voor de realisatie van een woongemeenschap in de vorm van BRO een zorgwonengebouw voor 13 huishoudens inclusief Vestiging Venlo gemeenschappelijke voorzieningen op het Veersepad Industriestraat 94 13 te Kessel in de gemeente Peel en Maas 5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl

TOELICHTING

2

Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel 1.2 Ligging en plangrens 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Opbouw bestemmingsplan

4 4 5 6 7

2. GEBIEDS- EN BESLUITPROFIEL 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige ontwikkeling 2.3 Stedenbouwkundige en ruimtelijke inpassing

9 9 11 14

3. BELEID 3.1 Rijksbeleid

21 21

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) 3.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) 3.1.4 Ladder voor duurzame verstedelijking 3.2 Provinciaal beleid

21 22 22 23 25

3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) 3.2.2 Omgevingsverordening Limburg 2014 3.2.3 Omgevingsverordening Limburg 2021 3.3 Regionaal beleid

25 27 27 29

3.3.1 Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 3.4 Gemeentelijk beleid

29 31

3.4.1 Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen Peel en Maas (2015) 3.4.2 Vitaal wonen, uitwerking kaderstelling thema wonen (2019) 3.4.3 Kaderstelling; thema’s ruimte en economie (2017) 3.4.4 Beleidsregel Woningbouwverzoeken Peel en Maas 2018 3.4.5 Nota ruimtelijke kwaliteit (Welstandsnota) Peel en Maas 3.5 Afweging beleidskader

31 32 34 36 36 38

4. UITVOERINGSASPECTEN 4.1 Milieuaspecten

39 39

4.1.1 Bodem 4.1.2 Geluidhinder 4.1.3 Luchtkwaliteit

39 40 41

Inhoudsopgave

1

4.1.4 Externe veiligheid 4.1.5 Milieuzonering 4.1.6 M.e.r.-plicht 4.2 Archeologie en cultuurhistorie

42 46 48 55

4.2.1 Archeologie 4.2.2 Cultuurhistorie 4.3 Leidingen en infrastructuur 4.4 Ecologie 4.5 Verkeer en parkeren 4.6 Waterhuishouding 4.7 Duurzaamheid 4.8 Bezonningsstudie

55 56 57 57 59 63 66 67

5. JURIDISCHE ASPECTEN 5.1 Planonderdelen 5.2 Toelichting op de verbeelding 5.3 Toelichting op de planregels

69 69 69 69

5.3.1 Inleidende regels 5.3.2 Bestemmingsregels 5.3.3 Algemene regels 5.3.4 Overgangs- en slotregels

70 70 72 72

6. HANDHAVING

74

7. HAALBAARHEID 7.1 Economische uitvoerbaarheid 7.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

75 75 76

7.2.1 Omgevingsdialoog 7.2.2 Wettelijk vooroverleg 7.2.3 Zienswijzenprocedure

76 76 76

8. PROCEDURE

77

SEPARATE BIJLAGEN Bijlage 1: Beeldkwaliteitsplan Bijlage 2: Ladder voor duurzame verstedelijking Bijlage 3: Bodemonderzoek Bijlage 4: Akoestisch onderzoek

Inhoudsopgave

2

Bijlage 5: Rapportage externe veiligheid Bijlage 6: RBMII berekening externe veiligheid Bijlage 7: Advies RUD Limburg Noord Bijlage 8: Advies Veiligheidsregio Limburg Noord Bijlage 9: AERIUS-berekening Bijlage 10: Quickscan Flora en fauna Bijlage 11: Memo verkeersgeneratie Bijlage 12: Bezonningsstudie Bijlage 13: Nota van zienswijzen

Inhoudsopgave

3

1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding en doel Het voornemen bestaat om op de locatie aan het Veersepad 13 te Kessel een zorgwonengebouw te realiseren voor gezamenlijke bewoning met als uitgangspunt om als ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen door “samen te wonen”, ‘samen te leven’ en ‘voor elkaar te zorgen’. Dit gemeenschaps-/burgerinitiatief van Stichting Onze Toekomst (hierna: SOT) sluit naadloos aan bij de participatieopgave, het meedoen in onze samenleving. Het initiatief is gebaseerd op een bepaalde visie van regie voeren op je eigen leven, waarbij het zorgen voor elkaar centraal staat. Daarnaast komt dit initiatief tegemoet aan de toenemende vraag voor ouderenwoningen.

Topografische kaart met globale aanduiding plangebied (rood omlijnd)

Het initiatief omvat een zorgwonengebouw voor maximaal dertien huishoudens. Deze huishoudens beogen samen te leven in een woongemeenschap. Hoewel in planologische zin geen leeftijd beperking kan worden opgenomen in de planregels, bestaat - gelet op het soort/segment appartementen en de gemeenschappelijke (zorg)voorzieningen - de beoogde doelgroep van het initiatief uit huishoudens vanaf 55 jaar.

Hoofdstuk 1

4

Hoewel het planologisch gezien gaat om zelfstandige woningen die zijn bestemd voor de huisvesting van één huishouden en daarmee in de ruimtelijke onderbouwing van dit bestemmingsplan rekening is gehouden, geldt (volstrekt aanvullend en los van de ruimtelijke belangenafwegingen) het volgende: SOT is enkel bereid is tot verkoop van de woningen indien kopers bereid zijn een privaatrechtelijke overeenkomst met SOT te sluiten (het sociaal contract) waarin men zich verbindt aan de uitgangspunten die de woongemeenschap nastreeft en onderdeel te worden van de stichting. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken wordt het bestaande woonhuis op deze locatie gesloopt en wordt een zorgwonengebouw opgericht voor 13 huishoudens (per huishouden één woning, zijnde een appartement). Daarnaast worden op een centrale plek op de begane grond gemeenschappelijke voorzieningen gerealiseerd waar huishoudens van het zorgwonengebouw elkaar kunnen treffen, ondersteunen, zorg kunnen verlenen aan elkaar en zorg kunnen ontvangen van externe zorgverleners. Een minimum aan gemeenschappelijke voorzieningen, waarvan ten minste één behandelkamer/zorgkamer onderdeel uitmaakt, wordt in de planregels geborgd middels een voorwaardelijke verplichting. De aanwezigheid van noodzakelijke voorzieningen voor het beoogde wonen en zorgen, worden daarmee in het zorgwonengebouw verzekerd.

De voorgenomen ontwikkeling is niet rechtstreeks mogelijk op basis van het vigerend bestemmingsplan ‘Kernen Kessel en Kessel-Eik’, dat op 5 februari 2013 is vastgesteld door de gemeenteraad van Peel en Maas. Binnen dit bestemmingsplan is de planlocatie bestemd tot ‘Wonen’. Per bouwperceel is maximaal 1 grondgebonden woning toegestaan. Hierdoor is het niet mogelijk om zonder planologische wijziging een zorgwonengebouw te realiseren met zelfstandige woonruimten voor 13 huishoudens. De beoogde ontwikkeling is dan ook in strijd met de regels van het vigerende bestemmingsplan. De gemeente Peel en Maas is bereid onder voorwaarden mee te werken aan het initiatief. Het voorliggende bestemmingsplan maakt de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk.

1.2 Ligging en plangrens Het plangebied is gelegen in het zuidoosten van de dorpskern Kessel en meer specifiek gelegen aan het Veersepad 13, op het perceel kadastraal bekend als Kessel, sectie E, nummer 353.

Hoofdstuk 1

5

Uitsnede luchtfoto met kadastrale percelen met globale aanduiding plangebied (rood omlijnd)

1.3 Vigerend bestemmingsplan Het plangebied maakt onderdeel uit van het vigerend bestemmingsplan ‘Kernen Kessel en KesselEik’, zoals vastgesteld op 5 februari 2013 door de gemeenteraad van Peel en Maas. Binnen het plangebied geldt de enkelbestemming ‘Wonen’ en deels de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Stroomvoerend rivierbed’.

Hoofdstuk 1

6

Uitsnede vigerend bestemmingsplan ‘Kernen Kessel en Kessel-Eik’ met rood omlijnd het plangebied van het planvoornemen

De beoogde ontwikkeling is niet rechtstreeks mogelijk op basis van het vigerende bestemmingsplan. Binnen het vigerende bestemmingsplan is het perceel bestemd tot ‘Wonen’. Per bouwperceel is maximaal 1 grondgebonden woning toegestaan. Hierdoor is het niet mogelijk om een zorgwonengebouw te realiseren met afzonderlijke woonruimten voor 13 huishoudens. Nu het planvoornemen niet past in het ter plaatse vigerende bestemmingsplan dient de voorliggende ontwikkeling planologisch te worden geregeld via een herziening van het bestemmingsplan. Ter plaatse van de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Stroomvoerend rivierbed’ mag niet worden gebouwd. Het onderhavige planvoornemen voorziet niet in het bouwen binnen deze dubbelbestemming en daarmee wordt de dubbelbestemming gerespecteerd.

1.4 Opbouw bestemmingsplan Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en onderhavige toelichting. Het juridische gedeelte van het bestemmingsplan wordt gevormd door de regels en de verbeelding tezamen. De toe-

Hoofdstuk 1

7

lichting is een beschrijving van hetgeen middels het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. Daarnaast onderbouwt het de haalbaarheid van de planologische mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgebouwd. Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van zowel de bestaande situatie als de toekomstige ontwikkeling. De hoofdlijnen van beleid zijn vervolgens beschreven in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de uitvoeringsaspecten, waarna hoofdstuk 5 de juridische planopzet beschrijft. In hoofdstuk 6 komt de handhaving van het plan aan bod. Hoofdstuk 7 beschrijft de haalbaarheid van de ontwikkeling. In hoofdstuk 8 vindt tot slot een beschrijving van de procedure plaats.

Hoofdstuk 1

8

2.

GEBIEDS- EN BESLUITPROFIEL 2.1 Bestaande situatie Het plangebied is gelegen in de dorpskern Kessel. Kessel is een van de elf dorpen binnen de gemeente Peel en Maas en gelegen aan de zuidoostzijde van deze gemeente tussen de Napoleonsbaan (N273) en de rivier de Maas. Het dorp wordt verder omgeven door land- en tuinbouwgronden en agrarische bedrijvigheid. De hoofdkern Panningen van de gemeente Peel en Maas ligt circa 7 kilometer ten noordwesten van Kessel. De planlocatie is meer specifiek gelegen in het zuidoosten van de dorpskern Kessel en meer specifiek aan het Veersepad 13, op het perceel kadastraal bekend als Kessel, sectie E, nummer 353. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van circa 2.635 m 2.

Luchtfoto de omgeving van het plangebied met globale aanduiding plangebied (rood omlijnd)

Het Veersepad heeft nadrukkelijk een woonkarakter en is een historische weg in Kessel die al eeuwen op de natuurlijke verhoging in het landschap veilig en droog langs de Maas voert. Vanuit het centrum van Kessel, gelegen rond de kerk en het kasteel, groeide het dorp, waarbij de gegoede burgerij statige

Hoofdstuk 2

9

villa’s en panden bouwde langs het Veersepad. Deze historie is nog steeds voelbaar en beleefbaar in de aanwezige bebouwing en oude bomen. Daarom is het Veersepad onderdeel van het beeldbepalende dorpsgezicht van Kessel. De planlocatie Veersepad 13 is fraai gelegen aan de Maasoever en op een steenworp afstand (circa 200 meter) van het centrum van Kessel met de Onze-Lieve- Vrouwe-GeboorteKerk en Kasteel de Keverberg en ten zuiden het onlangs gerenoveerde rijksmonument “Villa Oeverberg“. Aan de overzijde van de planlocatie zijn met name vrijstaande woningen gelegen.

Veersepad in oostwaartse richting

Veersepad in westwaartse richting

Hoofdstuk 2

10

In de huidige situatie is binnen het plangebied een vrijstaand herenhuis uit 1840 gelegen. Dit huis is in gebruik geweest als burgemeesterswoning en pastorie. Later is aan de woning een dierenkliniek gebouwd. Deze dierenkliniek heeft vele tientallen jaren dienst gedaan als praktijk.

Bestaand herenhuis

2.2 Toekomstige ontwikkeling SOT heeft het perceel Veersepad 13 in 2019 aangekocht met als doel om ter plaatse een zorgwonengebouw te realiseren, waarin de 13 deelnemende jongere en oudere stellen zo lang mogelijk zelfstandig willen blijven wonen door er voor elkaar te zijn en voor elkaar te zorgen. Het herenhuis is tot eind 2018 bewoond geweest. Bij een nieuwe ingebruikname zou het pand volledig gemoderniseerd / gerenoveerd en verduurzaamd moeten worden en dat is voor het beoogde doel tegen redelijke kosten nagenoeg onmogelijk. SOT is voornemens om het bestaande herenhuis te slopen en daarvoor in de plaats een duurzaam en levensloopbestendig nieuwbouwcomplex te realiseren in de vorm van een zorgwonengebouw met 13 woningen en gemeenschappelijke voorzieningen op de begane grond. Aan bewoning zijn door de stichting voorwaarden verbonden, die zijn vastgelegd in contracten. Deelname aan dit zorgwonenproject is alleen mogelijk na ondertekening van een private overeenkomst in de vorm van een sociaal contract. SOT heeft de visie achter de beoogde woonvorm nader beschreven. Op de navolgende pagina is deze visie opgenomen.

Hoofdstuk 2

11

Wonen met een doel; samen leven, zorgen en oud worden, omdat gezondheid niet vanzelfsprekend is. Gezondheid is geen vanzelfsprekendheid. En met het verstrijken van de jaren wordt dit steeds duidelijker. Het gezondheidsbeleid is veranderd. De overheid bouwt geen verzorgingstehuizen en bejaardentehuizen meer. Twee waarheden als een koe, open deuren. Maar hoe hier mee om te gaan? Wij voelden ons ook zelf verantwoordelijk en kozen voor een sociaal burgerinitiatief, met burgerparticipatie en sluiten hiermee aan op het vigerend beleid van de gemeente Peel en Maas. Uniek woon-leef-zorg- concept. Ouderen blijven langer vitaal, dat zie je terug in het wonen. Ouderen willen langer zelfstandig zijn, ze moeten wel. Maar als je alleen bent of wat minder sterk wordt lukt dit niet altijd. Ons initiatief, waarbij autonomie, samen leven en zorgen hand in hand gaan met privacy, vult een in de toekomst groter wordend vacuüm in de vergrijzende maatschappij in. We hebben een op ontmoeting en gezamenlijke zelfredzaamheid georiënteerd woon-leef-zorg- concept op het netvlies. Waarbij ook naar elkaar wordt omgekeken als het minder goed gaat. Waarbij diepgang en emotionele verbondenheid belangrijk is. Waardoor het welzijn wordt bevorderd. ‘’Ongemak voelt minder ongemakkelijk’’. ‘’Mens sana in corpore sano’’, een gezonde geest in een gezond lichaam. Het geeft aan dat lichaam en geest elkaar beïnvloeden.

Voel je je goed dan ben je minder vaak ziek, dan wegen de klachten minder zwaar. We geloven in onze eigen kracht, onze diversiteit, en zetten deze in. We hebben als initiatiefnemers veel geluisterd naar onze omgeving, vaak en lang samen gezeten en nagedacht. We wilden voor gelijkgestemden een woning en woonomgeving creëren die aansluit bij de eigen behoeftes. En hierin extra aandacht geven voor elkaar. Zodat je ook in de toekomst op elkaar kunt bouwen. Het onvermijdelijke ongemak voelt zo minder ongemakkelijk. We zijn er voor elkaar. En er zijn zorgmogelijkheden, mocht het ooit zover komen. Misschien kan door meer naar elkaar om te kijken en voor elkaar te zorgen de professionele zorg wel worden uitgesteld. En je kunt als het moet met een rolstoel zittend door het hele huis en tuin. Dat alles geeft een heel veilig gevoel. Wonen op een fijne plek in een fijn huis. Dat is zo ontzettend bepalend voor hoe je je voelt. In verbinding met je omgeving. Kun je in je eigen buurt en met je eigen, vertrouwde en bekende mensen blijven wonen dan voorkomt dit vereenzaming. Het is bekend dat de tevredenheid over de woning en over de directe woonomgeving (met wie en waar woon je, wat doe je samen, wat is er aan voorzieningen? etc.) sterk van invloed zijn op het welbevinden en de levenskwaliteit. In een ‘’gewoon’’ huis, niet zeshoog in een zorgflat voor ouderen.

Ook door de samenstelling van de groep wordt dit welzijn en de gezondheidsbeleving positief gevoed. Een hechte groep met een gezamenlijk doel: samen wonen, leven en zorgen. Door in een woongroep te gaan wonen en door een zorgvuldige selectie van de toekomstige woongroep-leden willen we bovengenoemd gevoel verder versterken. Intrinsieke kenmerken van mensen waren dus nodig om dit te bereiken. Die mensen hebben we bij elkaar gezocht. En ze vormen inmiddels een hechte groep, nu al. We willen op deze manier verbonden blijven met het leven dat we altijd hadden. In een fijn huis, op een fijne plek die goed voelt. Met sociale contacten direct naast de deur, in de gezamenlijke ruimte, op het gezamenlijke terras of in de gezamenlijke tuin met bijv. jeu-de boules-baan. Dit alles niet ”weggestopt” maar in het centrum Kessel, als onderdeel van de eigen gemeenschap. En in de directe nabijheid of op loopafstand van belangrijke voorzieningen als huisarts, fysiotherapeut, apotheek. Zo creëren en stimuleren we een actief leven, saamhorigheid en noaberschap. Sociaal DNA zorgt voor verbinding. Voordelen voor bewoners én gemeente. Samengevat zijn de voordelen voor de woongroepleden betaalbaarheid, zorg, veiligheid en zelfstandigheid bij een niet-eenzame oude dag.

De voordelen voor de gemeente Peel en Maas zijn ook niet gering, zo denken we: minder instroom in de WMO (financieel), minder aanpasbaarheidssubsidies van bestaande woningen (financieel), meer sociale cohesie, een nieuw type loyaliteit en zeker ook beleidsrendement (burgerparticipatie, zelfredzaamheid, ouderen, coöperatie-denken, duurzaamheid etc.). En doorstromingskansen voor de hopeloos vastzittende woningmarkt in Kessel.

Hoofdstuk 2

12

Nadere toelichting Vanuit een planologische benadering kan het voorgaande als volgt worden aangevuld. Ouderen willen en moeten ook steeds langer in hun eigen woning blijven wonen. Op het moment dat zorg nodig is wordt dit eerst in de thuissituatie geboden en alleen als het echt niet anders kan, bijvoorbeeld in de gevallen dat 24- uurs zorg nodig is, het netwerk beperkt is, of de woning niet toereikend is om de juiste zorg te kunnen bieden, volgt opname in een verpleeghuis. Deze groep inwoners anticipeert op een situatie waarin ze ouder worden en misschien uiteindelijk zorg nodig hebben. Nu een woning levensloopbestendig maken (gelijkvloers, brede deuren, rolstoelgeschikt) zorgt voor makkelijker gebruik van de woning als er lichamelijke ongemakken zijn of zorg nodig is. Door samen na te denken over wat er nodig is om prettig oud te worden, anticiperen ze op een situatie waarbij men naar elkaar omziet, contacten en zorg nabij zijn en lichte vormen van ondersteuning zonder professionele inbreng voor elkaar wordt geregeld. Met de onderhavige voorziening kunnen ouderen gebruik maken van elkaars kracht.

De woongemeenschap is beoogd voor bewoners vanaf 55 jaar die voor elkaar zorgen en waarbij steeds sprake is van een variatie in leeftijdsopbouw waardoor dat wonen en zorgen voor elkaar ook mogelijk is en uiteindelijk minder snel een beroep gedaan hoeft te worden op professionele zorg. Waar de een nog vitaal genoeg is om de tuin te onderhouden, kan de ander ondersteunen bij het koken, huishoudelijke taken, boodschappen doen, e.d. Daarnaast zoeken bewoners de gezelligheid met elkaar op, maar staan ze ook voor elkaar klaar in mindere tijden. Essentieel bij een dergelijk ontwikkeling is dat sprake is van een prettige en betaalbare leefomgeving, waarbij de huisarts, de fysiotherapeut, drogist, apotheek en winkels voor de dagelijkse behoeften op loopafstand aanwezig zijn. De kern van Kessel leent zich daarom goed voor een dergelijke ontwikkeling en derhalve is het oog gevallen op de onderhavige locatie. Ter plaatse wordt een woongemeenschap gerealiseerd in de vorm van een zorgwonengebouw voor 13 huishoudens. Elk huishouden heeft een zelfstandige woonruimte met een oppervlakte variërend van 83 m2 tot 130 m2. Op de begane grond is een gemeenschappelijke ruimte met een gezamenlijke keuken, zitkamer en terras. Tevens worden voorzieningen getroffen voor het verlenen van zorg (o.a. een separate behandelkamer)”.

In onderhavig bestemmingsplan is dit ook verplicht gesteld middels een voorwaardelijke verplichting. Daarnaast zijn diverse uitgangspunten geformuleerd die erop gericht zijn om elkaar te helpen in het ouder worden, zorg te bieden en eenzaamheid te voorkomen. Het betreft onder andere de navolgende uitgangspunten en afspraken: -

Centrale zorgalarminstallatie waarbij opvolging door de bewoners zelf (hiervoor wordt een dienstregeling tussen bewoners afgesproken); Binnenkomst in het gebouw via de gezamenlijke entree / ruimte;

Hoofdstuk 2

13

-

Wekelijks gezamenlijk koken in een grote keuken voor gezamenlijk gebruik, koffie-uurtje; Gezamenlijk living met TV hoek/ fitnesshoek, moestuin, jeu de boulebaan; Gebruik deeltijdauto’s; Keuze van de eigen bewoners met het goede DNA.

Aanvullend op de planologische waarborgen in het bestemmingsplan in de vorm van een voorwaardelijke verplichting aangaande gemeenschappelijke voorzieningen in het zorgwonengebouw, geldt (los daarvan) dat met elke participant een sociaal contract wordt afgesloten, waarin de navolgende afspraken zijn gemaakt:    

 

 

Gevraagd en ongevraagd voor elkaar klaar te staan en voor elkaar te zorgen en zorg te dragen. Binnen ieders mogelijkheden en met respect voor ieders privacy, omzien naar elkaar en inzetten om het leven voor de ander en de groep zo prettig mogelijk te laten zijn. Als individu en als groep inzetten om zo harmonieus mogelijk met elkaar en de omgeving te leven. Ieder levert een bijdrage aan het onderhouden van het woon-zorgcomplex, en alle daarbij behorende gebouwen (daarbij valt te denken aan de gemeenschappelijke ruimtes, en de parkeerkelder), de gezamenlijke tuin en de directe omgeving. Binnen ieders mogelijkheden wordt een bijdrage geleverd aan gezamenlijke activiteiten en het verlenen van hand- en spandiensten aan elkaar. Binnen ieders mogelijkheden, medebewoners die extra aandacht of hulp behoeven ondersteunen, uithelpen of verzorgen. Daarbij valt te denken aan het doen van boodschappen, ziekenbezoek, taxiritjes, ziekenhuisbezoek, koken etc. Bewoners doen er alles aan om medebewoners niet te laten vereenzamen, en er wordt voor elkaar klaargestaan bij momenten van zwakte of ziekte. Binnen ieders mogelijkheden wordt een bijdrage geleverd aan het goed functioneren van de woonzorggroep (bijvoorbeeld initiatieven nemen tot gezamenlijke activiteiten of deel uitmaken van werkgroepen zoals “de vereniging van eigenaren”).

Daarnaast wordt middels een anti-speculatiebeding geborgd dat de woning nu en in de toekomst niet kan worden verhuurd en niet commercieel kan worden uitgenut (bijvoorbeeld als beleggings- of speculatieobject).

2.3 Stedenbouwkundige en ruimtelijke inpassing In het kader van het initiatief wordt de huidige woning gesloopt en vervangen door een duurzaam en levensloopbestendig zorgwonengebouw. Aangezien er reeds woningen rondom het plangebied aanwezig zijn en het plangebied is gelegen binnen een bestaand woongebied, past het nieuw te bouwen zorgwonengebouw functioneel in de omgeving. Op loopafstand zijn diverse maatschappelijke en centrumvoorzieningen gelegen en ook daarom past het woon-zorg initiatief, dat met name voor (jongere) ouderen beoogd is, uitermate goed op deze locatie.

Hoofdstuk 2

14

Het zorgwonengebouw omvat 4 bouwlagen met een gemeenschappelijke ruimte en in totaal 13 woonruimtes (per huishouden één zelfstandige woonruimte). De ontsluiting vindt plaats via het Veersepad. Ondergronds is een parkeerkelder voorzien met 13 parkeerplaatsen en 13 bergingen. Op de begane grond, centraal in het gebouw, zijn alle gezamenlijke ruimtes en voorziening gesitueerd, te weten een centrale ingang, een gemeenschappelijke woonkamer, keuken, zorg/behandelkamer met gezamenlijke badruimte en toilet. Aan de voor en achterzijde van het gebouw zijn aansluitend aan deze gemeenschappelijke ruimtes, terrassen voor gemeenschappelijk gebruik voorzien. Elk huishouden heeft daarnaast een eigen zelfstandige woonruimte, waarvan er 3 op de begane grond zijn gesitueerd en de overige 10 op de verdiepingen. Het zorgwonengebouw heeft een speelse vormgeving met diverse hoogten. Aan de zijzijden is qua hoogte aansluiting gezocht bij het huidige bestemmingsplan ‘Kernen Kessel en Kessel-Eik’. De bebouwing is daar aan beide zijden over een breedte van ca. 3 meter plat afgedekt met een maximale bouwhoogte van 10 meter. Vervolgens is naar het midden toe aan beide zijden een hoogteaccent aangebracht met een maximale goothoogte van 12 meter en bouwhoogte van maximaal 14 meter. De breedte bedraagt in beide gevallen ca. 9,7 meter.

Beide hoogteaccenten worden met elkaar verbonden door een plat afgedekt deel in het midden met een maximale hoogte van 13 meter. Aan de vooren achterzijde is een deel van het gebouw in één laag met een maximale hoogte van 3,5 meter uitgevoerd.

Referentie voorzijde gebouw bezien vanuit het Veersepad (Beeldkwaliteitsplan januari 2022)

Hoofdstuk 2

15

Referentie maaszijde (Beeldkwaliteitsplan)

De variabele maximale bouwhoogtes van het zorgwonengebouw zijn vastgelegd op de verbeelding. De exacte maatvoering is in het voorlopig ontwerp wat lager dan de hiervoor weergegeven maximale maten. De maatvoering is in de regels en op de verbeelding iets ruimer gesteld om wat speelruimteruimte te hebben voor isolatie. Op de navolgende plaatjes is een voor- en achteraanzicht uit het voorlopig ontwerp opgenomen. Het hoogteaccent is bescheiden in vergelijking met de omliggende bebouwing. In het ontwerp is verder rekening gehouden met de rooilijnen en het ritme van omliggende bebouwing. Een en ander is nader beschouwd in het beeldkwaliteitsplan 1 dat als bijlage 1 aan deze toelichting en de regels is toegevoegd.

1

Kern Architecten, Beeldkwaliteitsplan Zorg-woon initiatief Veersepad (januari 2022)

Hoofdstuk 2

16

Voorlopig ontwerp (Kern Architecten)

Hoofdstuk 2

17

De buitenruimte, die met name aan de zijde van het Veersepad is gelegen, wordt opnieuw ingericht. Er worden 12 parkeerplaatsen in het groen aangelegd en diverse terrassen aan de voor- en achterzijde. Het plan is verder om bijvoorbeeld een jeu de boules baan, een klusschuur annex tuinberging / fietsenstalling, een moestuin en diverse vaste beplanting met wandelpaden aan te leggen.

Ontwerpvoorstel (Beeldkwaliteitsplan januari 2022)

De ruimte tussen het hoofdgebouw en de aangrenzende percelen bedraagt ongeveer 5,5 tot 6 meter. Het hemelwater zal geïnfiltreerd worden op eigen terrein middels infiltratiekratten en/of lava cq. wadi. Ook wordt bekeken of het water kan worden ingezet voor gebruik in toiletten en/of wasmachine. Ter plaatse van de omliggende gronden is er dan ook voldoende aandacht voor een groene leefomgeving en klimaatadaptatie. Stedenbouwkundig advies Voorafgaand aan deze ontwikkeling zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden vastgelegd. Hierna volgt een toetsing aan deze randvoorwaarden.

Hoofdstuk 2

18

Stedenbouwkundige randvoorwaarden 

Rooilijn gebouw Maas, minimaal 15 meter uit de perceelgrens.

Het bouwvak ligt op ca. 13,5 meter uit de perceelgrens en ligt daarmee gelijk aan de rooilijn Maaszijde van Veersepad 11. De exacte maat wordt niet aangehouden, maar door de ligging in lijn met nummer 11 past de situering in het stedelijk weefsel beschouwd vanuit de Maas. 

Gebouw ligt op minimaal 3 meter afstand tot buurpercelen.

Het bouwvlak ligt aan beide zijden op minimaal 5,5 tot 6 meter afstand tot de buurpercelen. 

Max 85% bebouwd oppervlak.

Het kadastraal perceel heeft een oppervlakte van 2635 m2. Het bouwvlak heeft een oppervlakte van 963,6 m2. Hierdoor wordt voldaan aan het maximaal gestelde. Zoals zal blijken uit overweging 5 van deze zienswijzennota wordt het bouwvlak teruggebracht naar 810 m 2. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan het maximum bebouwd oppervlak. 

Meerdere bouwlagen zijn mogelijk, passend in zijn omgeving, rekening houdend met schaduwwerking buurpercelen.

Het Maasgezicht van Kessel kent drie prominente accenten, zijnde Villa Oeverberg, Onze-LieveVrouwe-Geboortekerk en Kasteel Keverberg. Een bescheiden hoogteaccent op onze locatie legt een verbinding tussen de drie accenten. Er ontstaat een logische samenhang en een harmonische geleding van het Maasgezicht. Uit het beeldkwaliteitsplan, specifiek de massastudies, blijkt dat de naastgelegen percelen minimaal hinder zouden kunnen ondervinden van schaduwwerking. Daarbij zijn de percelen omzoomd met hoge en grote bomen, welke voor een grotere schaduwval zorgen dan de onderhavige nieuwe ontwikkeling. Voor het overige wordt verwezen naar de uitgevoerde zonnestudie die in hoofdstuk 4.8 nader wordt besproken. 

Parkeren op eigen terrein, deels ondergronds norm: conform beleid (huidige beleid per 13-062019: Parapluplan Parkeernota Peel en Maas, 1,8 pp/wooneenheid(appartement)).

Voor de ontwikkeling van maximaal 13 wooneenheden binnen het woon-zorg concept zijn in het beeldkwaliteitsplan behorende bij het ontwerp bestemmingsplan 10 parkeerplaatsen op het voorterrein opgenomen als ook 13 parkeerplaatsen in de kelder. Omdat sprake is van een tekort van 1 parkeerplaats, is het beeldkwaliteitsplan daarop aangepast en in de versie van januari 2022 zijn thans 12 parkeerplaatsen op het voorterrein voorzien.

Hoofdstuk 2

19



Levensloopbestendig

Het gebouw heeft twee liften, is inpandig aanpasbaar en is daarmee bruikbaar voor meerdere generaties. Het is derhalve als levensloopbestendig te beschouwen. Daarnaast is verplicht voorzien in een zorgkamer.

Daarnaast is het bouwplan ter advisering voorgelegd aan ‘VAC Wonen Venlo, Peel en Maas, Beesel’ (hierna VAC Wonen). Het advies van VAC Wonen is verwerkt in het beeldkwaliteitsplan. Conclusie Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling, is er kortom geen sprake van negatieve ruimtelijke en/of stedenbouwkundige effecten op de korte als op (middel) lange termijn. Vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt wordt de ontwikkeling goed inpasbaar geacht.

Hoofdstuk 2

20

3.

BELEID In dit hoofdstuk wordt (beknopt) ingegaan op de relevante beleidsaspecten op rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau.

3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die mogelijk in werking treedt op 1 juli 2022, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo’n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Ow. Tot de invoering van de Omgevingswet heeft dit document de status van structuurvisie in de zin van art. 2.3 Wro. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak.

Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten:  Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;  duurzaam economisch groeipotentieel;  sterke en gezonde steden en regio’s;  toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Binnen de NOVI worden drie afwegingsprincipes gehanteerd om te komen tot weloverwogen beleidskeuzes. Die zouden moeten helpen bij het afwegen en prioriteren van verschillende belangen en opgaven: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. afwentelen wordt voorkomen. Op basis van de vier verschillende prioriteiten en de drie afwegingsprincipes zijn 21 nationale belangen geformuleerd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor onderhavig project zijn als volgt:

Hoofdstuk 3

21

   

bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.

Afweging Met het planvoornemen wordt ingespeeld op de geformuleerde nationale belangen. Bovendien geldt voor het plangebied dat er geen nationale belangen uit de NOVI in het geding zijn, mede gezien de kleinschaligheid en de aard van het project. Wel wordt rekening gehouden met de belangen ter bescherming en behoud van de beschikbare afvoer- en bergingscapaciteit van het rivierbed van de aangrenzend gelegen Maas. Derhalve is een dubbelbestemming ‘Waterstaat – Stroomvoerend rivierbed’ opgenomen. Hieruit volgt in beginsel een bouwverbod, maar middels een omgevingsvergunning kan het bevoegd gezag, gehoord Rijkswaterstaat, toch medewerking verlenen aan bouwwerken die passen binnen de enkelbestemming. Er is echter geen bebouwing in deze dubbelbestemming voorzien. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012 zijn enkele wijzigingen in werking getreden. In de AMvB zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in bestemmingsplannen. De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Ruimtereservering parallelle Kaagbaan, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Nationaal Natuurnetwerk, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en hoofdspoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied. Afweging Het Barro heeft voor wat betreft de genoemde onderwerpen en gezien de aard en kleinschaligheid van het project, geen gevolgen voor de realisatie van de woningbouwkavels. 3.1.3 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) De Rarro is gebaseerd op het Barro. In het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende gebieden en objecten worden aangewezen, waar gemeenten bij vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. In de Rarro wordt daar uitvoering aan gegeven.

Wel is het plangebied gelegen binnen het radarverstoringsgebied vliegbasis Volkel. Gelet op de toegestane hoogtes is dit planvoornemen geen probleem. Afweging Vanuit het Rarro bestaan er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 3

22

3.1.4

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat de gemeente verplicht moet toepassen bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. In artikel 1.1.1 Bro is gedefinieerd wat een nieuwe stedelijke ontwikkeling is: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie blijkt dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn2. Per 1 juli 2017 is de Ladder gewijzigd. Hierbij is de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om te motiveren hoe de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte. Indien de stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, is een motivering nodig waarom men deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan realiseren (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Doorwerking plangebied De beoogde ontwikkeling aan het Veersepad te Kessel betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het initiatief om een zorgwonengebouw voor 13 huishoudens te realiseren past binnen deze definitie. Bovendien is vanaf 12 nieuwe woningen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien onderhavig planvoornemen de ontwikkeling van 13 zelfstandige woonruimtes betreft wordt het initiatief gezien als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Aangezien de realisatie het planvoornemen conform het Besluit ruimtelijke ordening een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft dient er een behoefte onderbouwing ten aanzien van de beoogde woningbouw plaats te vinden. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking is toegepast op onderhavig planvoornemen.3 Deze ladderonderbouwing is als bijlage 2 toegevoegd aan deze bestemmingsplantoelichting. Hierna wordt volstaan met een korte samenvatting. Vooreerst wordt opgemerkt dat in de Ladder is uitgegaan van 13 zelfstandige wooneenheden. Het betreft hier weliswaar woonruimtes waarin wonen – middels een voorwaardelijke verplichting in de planregels – gecombineerd wordt met zorgfaciliteiten in het zorgwonengebouw die beschikbaar zijn voor de daarin gevestigde huishoudens , echter het zijn geen re-

2

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319). 3 BRO, Ladder voor duurzame verstedelijking zorgwonengebouw Veersepad 13 te Kessel, projectnummer P01929, d.d. 11 januari 2022

Hoofdstuk 3

23

guliere zorgwoningen, omdat het hier koopappartementen betreft en er ook geen sprake is van professionele zorg op afroepbasis of bijvoorbeeld 24-uurs zorg. Voor de Ladderonderbouwing moet dan ook worden uitgegaan van reguliere zelfstandige woningen. In de Ladderonderbouwing is onderscheid gemaakt tussen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Kwantitatieve behoefte Uit de Progneff-prognose voor huishoudens op basis van de beleidskaders volgt dat in de kern Kessel sprake is van een woonbehoefte van 93 woningen tot 2030. De huidige harde plancapaciteit in de kern Kessel bedraagt per saldo 47 woningen. Dit is onvoldoende om in de woningbehoefte tot 2030 te voorzien. Geconfronteerd met de kwantitatieve woonbehoefte is er sprake van een restopgave in Kessel van 46 woningen tot 2030. Ook inclusief de zachte planvoorraad (10 woningen) blijft er sprake van een restopgave van 36 woningen tot 2030. In de gemeente Peel en Maas is tevens sprake van kwantitatieve ruimte. Verrekend met de harde plancapaciteit bestaat er een restopgave van 231 woningen tot 2030. In de regio Noord-Limburg bedraagt de restopgave 3.185 woningen tot 2030. Wel volgt uit de Progneff-prognose, doorkijkend naar 2040, een verwachte (lichte) terugloop in het bevolkingsaantal binnen de gemeente en de regio. In Kessel stijgt het aantal huishoudens (en daarmee de woonbehoefte) tot 2040.

Bij de bevolkingsprognose dient de kanttekening geplaatst te worden dat deze voornamelijk het resultaat is van migratiestromen. Specifiek voor de gemeente Peel en Maas en de kern Kessel geldt bijvoorbeeld dat de bevolkingsgroei samenhangt met het relatief hoge immigratiesaldo (CBS, 2020). De gevolgen van corona hebben effect op dit migratiesaldo (vooral op de korte termijn), waardoor de bevolkingsprognose minder positief kan uitpakken. Door het verwachte herstel op de lange termijn en de omvang van de kwantitatieve behoefte in de gemeente Peel en Maas, mag echter naar redelijkheid worden verwacht dat er voldoende kwantitatieve behoefte aanwezig is voor het planinitiatief. Kwalitatieve behoefte Uit de Ladder volgt dat dit initiatief tevens voorziet in een kwalitatieve behoefte: Door de demografische ontwikkeling is in de gehele regio Noord-Limburg een nadrukkelijke behoefte aan woningen welke geschikt zijn voor ouderen. Daarbij kan gedacht worden aan grondgebonden levensloopbestendige woningen (seniorenwoningen), maar ook aan gestapelde levensloopbestendige woningen (appartementen met lift). Uit de vraag-aanbodconfrontatie blijkt hier regionaal een tekort aan, zo ook in de gemeente Peel en Maas. Bovendien stijgt het aandeel ouderen in 2030 naar circa 30% (Progneff, 2019), waardoor deze behoefte ook op de lange termijn blijft bestaan.

Het beoogde programma van het planinitiatief wordt levensloopbestendig gerealiseerd en voorziet daarmee nadrukkelijk in deze behoefte. Aanvullend blijkt ook lokaal een behoefte aan woningen geschikt voor senioren. In de huidige situatie is het aanbod onvoldoende, waardoor ouderen onvoldoende kunnen doorstromen.

Hoofdstuk 3

24

In de gemeente Peel en Maas bestaat daarnaast een behoefte aan het woningtype appartementen (met lift). Op basis van het Woningmarktonderzoek Peel en Maas dienen deze hoofdzakelijk in de kernen Panningen en Helden gerealiseerd te worden en daarnaast gedeeltelijk in de kern Kessel. In het onderzoek wordt geadviseerd om 15-20% van de te realiseren woningen in Kessel te laten bestaan uit het woningtype appartementen. De huidige planvoorraad in de Kessel bevat echter enkel eengezinswoningen, wat betekent dat de behoefte aan appartementen nog niet wordt ingevuld. Door de ligging aan de Maas, de ruime opzet van de wijk, de groene buurt en de kwaliteit van de omliggende bebouwing mag het planinitiatief op basis van de definitie van Woningbehoefte Noord-Limburg tot een ‘luxe woonwijk’ worden gerekend. In de gemeente Peel en Maas en de regio NoordLimburg is een tekort aan woningen in een dergelijk woonmilieu. Gezien het aantal huishoudens in de kern Kessel en de ruime opzet van de planomgeving behoort het initiatief op basis van de definitie van het Woningmarktonderzoek Peel en Maas tot het woonmilieu (centrum)dorps. De woningvraag in de gemeente gaat voornamelijk uit naar dit type woonmilieu. Wat betreft woningconcepten is er in de gemeente Peel en Maas behoefte aan CPO-concepten en woningen met gedeelde voorzieningen.

Het planinitiatief betreft een burgerinitiatief waarin de toekomstige bewoners hun eigen woning realiseren. Daarnaast gaat er sprake zijn van gemeenschappelijke ruimte(n) waarvan tenminste één behandelkamer/zorgkamer onderdeel vormt, waardoor het initiatief voorziet in de behoefte naar CPO-concepten en gedeelde voorzieningen. Tenslotte is relevant dat de ontwikkeling is voorzien in bestaand stedelijk gebied, waardoor wordt aangesloten bij het principe van ‘zorgvuldig ruimtegebruik’.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Provinciale Omgevingsvisie (POVI) Met de komst en invoering van de Omgevingswet dient elke provincie haar eigen provinciale omgevingsvisie op te stellen. Op 1 oktober 2021 heeft de provincie Limburg de provinciale omgevingsvisie vastgesteld: ‘de Provinciale omgevingsvisie Limburg’ (hierna te noemen: POVI Limburg). De POVI Limburg is een lange termijnvisie, met als doelstelling invulling geven over hoe de provincie Limburg in de periode 2030-2050 op een integrale en toekomstbestendige manier kan door ontwikkelen. De omgevingsvisie is dynamisch en flexibel, aangezien dit mogelijkheden biedt om het document te actualiseren met het oog op toekomstige veranderingen. De POVI is op 25 oktober 2021 in werking getreden en vervangt daarmee het Provinciaal Omgevingsplan Limburg uit 2014 (POL2014).

Hoofdstuk 3

25

Daarnaast wordt een omgevingsverordening uitgewerkt om het beleid juridisch te verankeren. Deze ontwerp-omgevingsverordening wordt besproken in paragraaf 3.2.3. Hoofdopgaven In de provinciale omgevingsvisie Limburg zijn een aantal hoofdopgaven te onderscheiden, namelijk: Het creëren van een aantrekkelijke, sociale, gezonde en veilige omgeving, zowel in het land lijkals in het bebouwde gebied; Een toekomstbestendige, innovatieve en duurzame economie (inclusief landbouwtransitie); Klimaatadaptatie en energietransitie. Deze opgaven, die Limburg-breed spelen, dienen met inachtneming van de specifieke eigenschappen die Limburg bezit op een integrale en toekomstbestendige manier te worden geïmplementeerd. Participatie tussen de overheid, de markt en de inwoners van Limburg is hierbij een belangrijk uitgangspunt. In de Provinciale omgevingsvisie Limburg wordt daarnaast een toekomstbeeld van 2030-2050 geschetst. Inhoud De Omgevingsvisie Limburg bestaat uit twee delen: Een thematisch deel waarin gedetailleerd wordt ingegaan op de provinciale ambities en opgaven voor de diverse thema’s; Een gebiedsgericht deel waarin de thema’s op hoofdlijnen verbonden worden op regionale schaal voor de drie regio’s Noord-, Midden en Zuid-Limburg. Wonen en leefomgeving De POVI houdt vast aan een dynamisch en flexibel woonbeleid, de woonbehoeften van de Limburger zijn daarbij leidend.

Verder liggen hierin ook mogelijkheden bij te dragen aan klimaat-, energie-, en duurzaamheidsdoelstellingen. Vanuit de wetgeving is de rol van de provincie op dit terrein beperkt. Daarom opereert de provincie, met betrekking tot dit thema, vanuit een agenderende, stimulerende, meesturende en verbindende rol. De POVI is hierbij een op hoofdlijnen richtinggevend kader. Aangezien de toekomst onderhevig zal zijn aan veranderingen, en elke specifieke regio voor een andere aanpak vraagt zijn meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s, agenda’s en instrumenten noodzakelijk. Wonen Op het gebied van wonen wordt er specifiek gekeken naar welke behoeften er zijn. De grootste opgave op korte- en middellange termijn zit in het toekomstgeschikt maken van de verouderde en nietcourante bestaande woningvoorraad. Uitgangspunten zijn dat deze woningen in eerste instantie levensloopbestendig dienen te worden gemaakt, en daarna ook verduurzaamd. Getalsmatig zijn er voldoende woningen, kwalitatief gezien zijn dit echter niet overal de juiste woningen en de juiste plannen. Met name in de middenhuur en sociale huur is er een steeds diverser wordende groep mensen aangewezen op nieuwe woon(zorg)concepten. Verder is er ook speciale aandacht voor de betaalbaarheid van woningen, aangezien kansen voor sommige doelgroepen afnemen door de stijgende prijzen.

Hoofdstuk 3

26

Afweging De provinciale Omgevingsvisie is het richtinggevende kader op hoofdlijnen omtrent wonen. Omdat de woonbehoeften snel veranderen, en omdat er lokale en regionale verschillen zijn in de opgaven wat betreft wonen en leefomgeving, zijn er meer gerichte uitwerkingen in provinciale, regionale en/of gemeentelijke programma’s en instrumenten (zie hiertoe de uiteenzetting in paragraaf 3.3.1, 3.4.1 en 3.4.2). Onderhavig plan voorziet in de realisatie van een zorgwonengebouw voor maximaal dertien huishoudens op gronden binnen bestaand stedelijk gebied. Dit komt overeen met het principe van ‘zorgvuldig ruimtegebruik’. Uit de Ladderonderbouwing volgt dat dit initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Er worden kwalitatief hoogwaardige appartementen toegevoegd aan de woningvoorraad, waardoor wordt bijgedragen aan de kwalitatieve transformatie van de woningvoorraad (behoefte aan levensloopbestendige woningen en appartementen met een lift). De beoogde ontwikkeling is dan ook in lijn met de principes, zoals beschreven in de ‘Ontwerp Provinciale Omgevingsvisie.’ De provincie heeft gedurende de ontwerp-procedure een formele reactie afgegeven waaruit volgt dat met onderhavige ontwikkeling geen provinciale belangen in het geding zijn. 3.2.2

Omgevingsverordening Limburg 2014

De provincie Limburg heeft op 12 december 2014 de ‘Omgevingsverordening Limburg 2014’ vastgesteld. Hierin worden de regels beschreven die nodig zijn om het omgevingsbeleid van POL-2014 juridische binding te geven. De Omgevingsverordening is een samenvoeging van de Provinciale milieuverordening, de Wegenverordening, de Waterverordening en de Ontgrondingenverordening. Sinds december 2014 is de Omgevingsverordening uitgebreid met een nieuw hoofdstuk Ruimte. Dat hoofdstuk Ruimte bevat een aantal instrumenten die gericht zijn op de doorwerking van het ruimtelijk beleid van het POL-2014. Afweging Uit de kaarten behorende bij de ‘Omgevingsverordening Limburg 2014’ blijkt dat het plangebied niet is gelegen binnen (milieu)beschermingsgebieden of beschermingszones ten behoeve van natuur en landschap. Vanuit de ‘Omgevingsverordening Limburg 2014’ bestaan er hiermee geen belemmeringen. 3.2.3

Omgevingsverordening Limburg 2021

Met de komst van de Omgevingswet is een nieuwe omgevingsverordening nodig die past binnen de kaders en het instrumentarium van de Omgevingswet. Op 25 mei 2021 heeft het college van Gedeputeerde Staten het ontwerp van deze nieuwe Omgevingsverordening Limburg (2021) vastgesteld. Deze ontwerp-omgevingsverordening heeft van 7 juni tot en met 19 juli 2021 voor eenieder ter inzage gelegen en is op 17 december 2021 door Provinciale

Hoofdstuk 3

27

Staten vastgesteld. De inwerkingtreding is voorzien gelijktijdig met de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet, naar verwachting op 1 juli 2022. Hoewel het ontwerp van de Omgevingsverordening Limburg (2021) hoofdzakelijk een beleidsneutrale omzetting van de Omgevingsverordening Limburg 2014 is, staan er enkele nieuwe of inhoudelijk aanmerkelijk gewijzigde onderwerpen in. Het gaat hier om instructieregels aan gemeenten op het gebied van wonen, zonne-energie, na-ijlende effecten van de steenkoolwinning en huisvestingsnormen voor internationale werknemers. Volgens de kaart ‘Wonen, werken en recreëren’ ligt het besluitgebied binnen het gebied ‘Stedelijk gebied’ en meer specifiek binnen de thema’s detailhandel, kantoren, toerisme, werklocaties, verstedelijking en wonen. Een uitsnede van de kaart is te zien in onderstaande afbeelding.

Uitsnede kaart ‘Wonen, werken en recreëren’ uit Ontwerp Omgevingsverordening Limburg 2021

Conform artikel 12.1 van de ontwerp-omgevingsverordening dient de motivering bij een omgevingsplan dat betrekking heeft op de realisatie van één of meerdere woningen het volgende beschrijven: a. rekening is gehouden met de hoofdstukken 3 (Limburgse principes en algemene zonering) en 5 (wonen en leefomgeving) van de provinciale omgevingsvisie; b. sprake is van behoefte in kwaliteit en kwantiteit op basis van actueel onafhankelijk behoefteonderzoek; c. over de behoefte aan realisatie van deze woningen overeenstemming bestaat binnen de regio Noord-Limburg of Midden-Limburg of Zuid- Limburg. De regio’s bepalen eigenstandig de regionale

Hoofdstuk 3

28

overeenstemming, organiseren hun eigen regionale overleggen en dragen zorg voor actuele regionale woonvisies en regionale onderzoeken; d. het omgevingsplan is opgenomen in de Limburgse systematiek van monitoring, bedoeld in Afdeling 14.5; e. realisatie van de woningen beoogd is binnen 5 jaar na vaststelling van het omgevingsplan en dat, als deze termijn niet wordt gehaald, hoe en wanneer de mogelijkheid tot realisatie van deze woningen komt te vervallen. Afweging In dit bestemmingsplan is in voldoende mate rekening gehouden met de in artikel 12 van de ontwerpomgevingsverordening opgenomen instructieregels. Zoals volgt uit paragraaf 3.2.1 past deze ontwikkeling binnen de POVI Limburg. In paragraaf 3.3 volgt een uitgebreide onderbouwing met betrekking tot de behoefte en de regionale afspraken en met de bouw van de woningen wordt spoedig een aanvang gemaakt, tenminste binnen 5 jaar na de verleende vergunning. Daartoe is ook een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in de planregels, die zelfs van een termijn van 2 jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan uitgaat. Daarnaast wordt het plan opgenomen op de Plancapaciteitsmonitor Limburg. De onderhavige ontwikkeling is dan ook in lijn met de ontwerp-omgevingsverordening Limburg.

3.3 Regionaal beleid 3.3.1

Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024

In de Regionale woonvisie geven de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas richting aan de regionale woningmarkt. Deze regionale woonvisie is door de gemeente Peel en Maas vastgesteld in de raadsvergadering van 22 september 2020. De woonvisie geeft richting aan het woonbeleid voor de komende 4 jaar. Het is de tweede visie die door de 8 Noord-Limburgse gemeenten in gezamenlijkheid is opgesteld. In deze visie heeft een terugblik plaatsgevonden naar de ‘Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg’. Hierbij is gekeken wat met de vorige structuurvisie is behaald en waarop voortgeborduurd kan worden in de nieuwe woonvisie. ‘Het wonen’ is steeds meer verweven met andere beleidsvelden in het economische èn het sociaal domein. In deze nieuwe woonvisie zullen de regiogemeenten de samenwerking en afstemming blijven voortzetten. Dit wordt gedaan met alle partners (corporaties, huurderbelangenverenigingen, ontwikkelaars, makelaars, zorginstellingen et cetera) en met lef en ambitie om de juiste dingen te doen voor Noord-Limburg Ook met de nieuwe woonvisie wil de regio Noord-Limburg samenwerken vanuit vertrouwen in elkaar. Dit keer niet in de vorm van een structuurvisie, maar een regionale visie op hoofdlijnen.

In de nieuwe woonvisie hebben de regiogemeenten een analyse uitgevoerd waarbij de trends en ontwikkeling in kaart zijn gebracht. Vanuit de analyse is een aantal opgaven dat kan worden samengevat in:

Hoofdstuk 3

29

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Mismatch woningvoorraad en toekomstige bevolkingssamenstelling; Liefde voor de bestaande voorraad; Wat te doen na de huishoudenspiek?; Huisvesting voor specifieke doelgroepen; Thuis in je huis, straat, buurt en wijk; Sociale huursector en toewijzingsbeleid corporaties; Middenhuur; Leefbaarheid in kleinere kernen.

De acht opgaven geven in grote lijn sturing aan de planvoorraad voor woningen in gemeenten in de regio Noord-Limburg door overeenstemming te brengen tussen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Voor de kwalitatieve richtlijn gelden de volgende uitgangspunten:      

Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen; Gekeken dient te worden naar koppelkansen; Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot; Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte; De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na; Er wordt gezocht naar aansluiting op de landelijk, regionale en lokale duurzaamheidsdoelen.

Kwantitatief is nog steeds sprake van een reductieopgave, maar de kwantitatieve opgave wordt ten dienste van de kwalitatieve opgave gesteld. Uitgangspunt is dat het aantal plannen voor nieuwbouw in een gezonde verhouding moet staan tot de kwantitatieve behoefte. Daarnaast is het van belang dat samen wordt gewerkt aan een breed palet van woonmilieus dat aansluit bij de huidige en toekomstige inwoners van de regio. Gezamenlijk zijn binnen de regio Noord-Limburg een aantal kansrijke en risicovolle segmenten gesignaleerd. Afweging De beoogde ontwikkeling voorziet in de realisatie van een zorgwonengebouw voor maximaal 13 huishoudens en gemeenschappelijke voorzieningen op de begane grond (woongemeenschap) binnen de kern van Kessel in de nabijheid van diverse voorzieningen. Het betreft een zorgwonengebouw voor met name ouderen of doelgroepen met een beperkte zorgvraag in de beoogde leeftijd vanaf 55 jaar. De kracht van het concept is dat er ook minder ‘oude’ bewoners deel uit kunnen maken van het concept om de visie ‘zorgen voor elkaar’ ook waar te kunnen maken. Deze bewoners laten huizen achter die weer geschikt zijn voor jongere doelgroepen waarmee de doorstroming wordt bevorderd. Daarnaast wordt het zorgwonengebouw duurzaam en levensloopbestendig opgeleverd.

Gezien de situering en aard van het planvoornemen en de vraag naar woningen binnen dorpen sluit de beoogde ontwikkeling aan op regionale uitgangspunten op basis van de Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024. In dezelfde raadsvergadering waar de Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 is vastgesteld, heeft de raad een positief advies uitgebracht ten aanzien van onderhavig initiatief dat is

Hoofdstuk 3

30

vertaald in het voorliggende bestemmingsplan. De raad acht de beoogde ontwikkeling passend binnen c.q. aansluiten op de regionale uitgangspunten. Op grond van de ‘Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024’ dienen nieuwe woningbouwinitiatieven regionaal te worden afgestemd. Deze afstemming heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2020 en de Regionale Werkgroep Wonen heeft vervolgens instemming verleend aan onderhavig bouwplan.

3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen Peel en Maas (2015) Op 31 maart 2015 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie kernen en bedrijventerreinen Peel en Maas vastgesteld. Deze structuurvisie bevat het beleid voor de bebouwde kom van alle elf kernen en de bedrijventerreinen in Peel en Maas, met uitzondering van Klavertje 4. In de structuurvisie zijn vier ruimtelijke hoofdkeuzes gemaakt, waarmee de gemeente gericht invulling wil geven aan haar identiteit als groene, dynamische plattelandsgemeente en rol binnen de regio. 1. Kleinschalige en diverse woonmilieus; 2. Herkenbare dorpen met 'eigen' voorzieningen; 3. Goede bereikbaarheid; 4. Innovatie en gebondenheid. Kessel is in de structuurvisie aangemerkt als een leefdorp, zodat hier bovenop de eigen behoefte, ook een kleine hoeveelheid extra woningen gebouwd mag worden voor de eventueel extra aanwas binnen de gemeente. Het is belangrijk dat in de toekomst een gevarieerd aanbod blijft voor alle doelgroepen. Aandacht is er voor de groep senioren, deze zal relatief het meeste groeien.

Hoofdstuk 3

31

Uitsnede analysekaart behorende bij structuurvisie kernen en bedrijventerreinen met globale aanduiding plangebied (rood omlijnd)

Afweging Uit de Structuurvisie volgt dat er in Kessel nog een kleine hoeveelheid extra woningen mag worden gebouwd. Daarnaast worden de onderhavige woningen duurzaam en levensloopbestendig uitgevoerd waarmee invulling wordt gegeven aan geschikte woningen voor ouderen. 3.4.2 Vitaal wonen, uitwerking kaderstelling thema wonen (2019) Gemeente Peel en Maas wil graag de juiste woning op de juiste plek realiseren. Om dat te kunnen realiseren is een aantal uitgangspunten vastgelegd. Deze zijn onderverdeeld in onder andere de volgende thema’s:

Hoofdstuk 3

32

1. Wonen duurzaam in balans Het huidige woningbestand komt kwalitatief niet voldoende overeen met de behoefte van morgen. Dit heeft zowel gevolgen voor (de woningen in) bestaande woonwijken als voor nieuwbouw van woningen. Om het woningbestand toekomstbestendig te maken wordt in het bijzonder ingezet op de huisvesting van ouderen en het transformeren van de bestaande voorraad, zowel in het kader van de duurzaamheid als om langer te kunnen blijven wonen in de eigen woonomgeving. Dat betekent:  Bestaande woonwijken moeten transformeren naar woningen geschikt voor ouderen, voor kleine huishoudens.  Nieuw te bouwen woningen moeten geschikt zijn voor de behoefte van morgen: woningen voor ouderen en voor kleine huishoudens.  Met flexibele/tijdelijke woningen wordt ingespeeld op de vraag van vandaag: woningen voor jongeren en andere urgente doelgroepen.  De planvoorraad wordt afgestemd op de behoefte, met een ambitie om instromers aan ons te binden. 2. Zorgen voor elkaar Dit betreft enerzijds de ondersteuning van groepen die niet in staat zijn zelf in hun huisvesting te voorzien. Anderzijds het aanpassen van woningen en woonomgeving om prettig te wonen met elkaar. Onderdeel daarvan is het zo lang mogelijk in eigen omgeving blijven wonen. Om dit mogelijk te maken faciliteert de gemeente inwoners om hun wooncarrière in hun eigen dorp of wijk te laten doorlopen.

Dat betekent:  Er is zowel kwantitatief als kwalitatief voldoende woonruimte beschikbaar voor instromers.  Er is zowel kwantitatief als kwalitatief voldoende woonruimte beschikbaar voor zorgbehoevenden/kwetsbare groepen.  Er wordt bijgedragen aan het betaalbaar en beschikbaar houden van voldoende kwalitatieve woningen voor inwoners die niet zelf in een woning kunnen voorzien.  Er is oog voor voldoende vrije sector huur voor de middeninkomens.  Er wordt bijgedragen aan het betaalbaar houden van voldoende woningen voor jongeren.  De zorg voor woonwagens en/of standplaatsen wordt overgedragen aan de woningcorporaties.  Wijken worden ingericht op ontmoeten en zorgen voor elkaar. 3. Wonen op de juiste plek Om de leefbaarheid van de kernen te behouden worden keuzes gemaakt over waar leegstand wel en niet aanvaardbaar is. Herbestemmen met woningen is soms een middel om leegstand op te lossen en verpaupering te voorkomen. Dit is echter niet in alle gevallen wenselijk/mogelijk.  Wonen vindt in principe plaats in de kernen.  Er wordt gestuurd op hergebruik boven uitbreiding en nieuwvestiging en er wordt tegelijkertijd zorg gedragen voor hetgeen achterblijft. Afweging Het beoogde zorgwonengebouw is gelegen in een van de kernen van de gemeente en speelt in op de vraag naar levensloopbestendige woningen. Het beoogde zorgwonengebouw is met zijn gemeen-