2021-046 04 Aangepaste openbare versie van projectplan 'voor de realisatie van een MFA in Kessel' mei 2021.pdf
Tekst van het document
8
Duurzaamheid
Wat we ons moeten realiseren is dat het hier een bestaand en relatief oud gebouw betreft en geen nieuwbouw! De wettelijke voorschriften t.a.v. BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) zijn daarom niet van toepassing. Maar duurzaamheid staat toch hoog in het vaandel van de Kesselse gemeenschap en met name nu het gaat over een gemeenschapshuis. Wat dat betreft proberen we het energieverbruik zo laag mogelijk te houden. Dat begint met het zo weinig mogelijk verliezen van energie naar de buitenwereld. Voor het nieuwe deel van het gebouw zullen we daarom alle maatregelen nemen t.a.v. isolatie, 3 laags glas etcetera. Voor het oude gedeelte zullen we de oude schil en het dak zoveel mogelijk isoleren (Rc waarde) en het juiste glas kiezen.
Procom projectmanagement Koningslust
22
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
In principe wordt er uitgegaan van een hybride warmteopwekking waarbij een nieuwe (luchtgekoelde) warmtepomp ( komt op het dak te staan ) wordt gecombineerd met in cascade opgestelde HR-CV ketels. In de nieuwe situatie wordt de warmteopwekking aangevuld met een warmtepomp, zodat er sprake is van een hybride opwekking. Waarbij de preferente opwekker de warmtepomp is en voor het piekvermogen de HR-CV ketel. Uitgangspunt is dat de vier bestaande HR-CV ketels uit 2000 worden vervangen door nieuwe exemplaren Om voorbereid te zijn op de toekomst en voor het optimaal kunnen inzetten en benutten van de warmtepomp worden de bestaande distributiesystemen en de warmteafgiftes te vervangen door verwarmingslichamen/afgiftes op basis van laag temperatuur verwarming (=T aanvoer ≤ 55 [°C]). Deze warmtepomp zal behoudens voor de warmte ook voor koude levering zorgdragen. Het gehele ventilatie systeem wordt vernieuwd. De ventilatie-installatie wordt voorzien van warmteterugwinning in de vorm van een hoog rendement kruiswarmtewisselaar (=0,85 ) welke voor vrije koeling is voorzien van een by-pass. In het systeem komen voldoende VAV kleppen om het ventilatiedebiet af te stemmen op de wisselende bezetting en gebruik van de ruimte. Het dak wordt voorzien van zonnepanelen. Wel is het zo dat hier niet veel ruimte voor is.
Alternatieve posities voor zonnepanelen ( gevel, geluidscherm op dak?) worden nog onderzocht. In het lichtplan worden verlichtingsniveaus en parameters toegepast zoals omschreven in NEN-EN 12464-1. Alle armaturen hebben LED lichtbronnen. De gangen en toiletten worden met inbouw down-lighters verlicht. De keuken, kantoren en spreekkamers worden met inbouw LED panelen in het verlaagde systeemplafond verlicht. In de zaal wordt functionele verlichting voor schoonmaakwerkzaamheden opgenomen. Het schakelen van de armaturen geschiedt in hoofdzaak middels aanwezigheidssensoren. Bovenstaand ontwerp van de installaties is in conceptvorm geadviseerd door Volantis. Het betreffende rapport is beschikbaar. Volantis zal dit concept nu verder uitwerken naar een ontwerp waarmee we naar installateurs kunnen. Onderzocht wordt nog of we de conventionele energie kunnen vervangen door het gebruik van Maaswater of grondwater. Mogelijk is er zelfs een combinatie mogelijk met de grondwaterbronnen van de Keverberg. E.e.a. moet nog onderzocht worden.
9
Voorbereiding en realisatie
9.1
Keuze aannemer en installateurs
Keuze aannemers en installateurs vindt plaats met een long- en shortlist. Ook hier geldt dat we bij voorkeur kiezen uit lokale aannemers en installateurs uit de Gemeente Peel en Maas. Aannemers buiten Peel en Maas kunnen als referentie meegenomen worden. Voor de keuze zal bij meerdere aannemers en installateurs een offerte worden aangevraagd. Criteria c.q. wegingsfactoren (gelden ook voor de installateurs) • Kostprijs • Kwaliteit • Samenwerking met architect • Mogelijkheid tot vrijwilligerswerk Procom projectmanagement Koningslust
23
Plan realisatie MFA Kessel •
10 mei 2021
Ervaring met dit soort (ver)nieuwbouw
De keuzes worden gemaakt als het ontwerp en de begroting grotendeels of geheel gereed zijn. Zie hiervoor de planning van de architect Onderstaand staan de hoofdaannemers. Verder zijn er nog andere partijen betrokken, bijvoorbeeld voor de inrichting, keuken etc. Keuze aannemer (namen volgen later in het proces) Longlist Aannemers Xxx Vertrouwelijk Keuze E-installateur (namen volgen later in het proces) Longlist E installateurs Xxxx Vertrouwelijk Keuze G&W-installateur (namen volgen later in het proces) Longlist G&W-installateurs Xxx Vertrouwelijk
9.2
Te nemen acties
Uitgangspunt is het ontwerp van de architect, de investeringsbegroting en de gegeven planning. • • • • • • • • • •
Kostenbewaking operationeel maken. Afspraak met belastingdienst over pro rata berekening BTW. Aanname is nu 94,81%. Dit is afhankelijk van de mate van het belaste gebruik van ruimtes. Inschakelen bouwadviseur Bespreken offertes met aannemer en installateurs Bezuinigingen en aanpassingen n.a.v. het overleg. Inbreng inrichting in bouwelementen Aanpassen begroting Offertes accorderen in bestuur / Projectteam Communicatie o Definitief overleg “aanwonenden” (ook horecabedrijven, Kasteel de Keverberg, etc) o Communicatie naar verenigingen / gebruikers / dorp Communicatie en overleg t.a.v. de gemeente o Is gestart in 2020 (er was al eerder vooroverleg) o Ondersteuning van de Gemeente richting Provincie is noodzakelijk (subsidies)
•
Start werven sponsors, subsidieverstrekkers etc. o Het traject naar de Provincie; overleg met de gemeente over de mogelijkheden o Overzicht van mogelijke sponsors en subsidieverstrekkers (TRIAS) o Concept brief t.a.v. motivatie voor sponsoring, gedifferentieerd naar sponsor o Bedrijven, inwoners o Eigen financiering
•
Definitief besluit voor uitvoering nadat investering en financiering in evenwicht zijn.
•
Opdrachten naar aannemer en installateurs o Onderaannemers? o Voorbereidingstijd aannemer en installateur. o Vrijwilligers voor hulp (bijdrage in natura) o Start gebruikersvergunning en andere vergunningen
Procom projectmanagement Koningslust
24
Plan realisatie MFA Kessel •
9.3
10 mei 2021
Start verbouwing o Doorlooptijd verbouwing (9 maanden) o Bouw gereed o Inregelen gebouw, nazorg, oplossen restproblemen Organisatie tijdens voorbereiding en bouw
De organisatie t.a.v. voorbereidingen en bouw en oplevering is als volgt: •
Stichting MFA Kessel o Het bestuur van de Stichting MFA Kessel is opdrachtgever en is als zodanig in juridische zin verantwoordelijk.
•
Stuurgroep o De Stichting MFA Kessel (één persoon) en Dorpsoverleg Kessel (één persoon) en één onafhankelijk lid vormen samen de Stuurgroep, die de operationele verantwoordelijkheid draagt voor de voorbereiding en uitvoering van de verbouwing.
•
Projectteam o Het Projectteam bevat diverse disciplines t.a.v. bouw, installaties, techniek, energie, veiligheid en financiën. o Het team: o heeft de leiding over de voorbereidingen o heeft de leiding over de verbouwing, o onderhoudt contacten met Gemeente, aannemers, onderaannemers, architect en andere externe partijen, o zorgt voor de coördinatie tussen en aansturing van de diverse teams, o en rapporteert aan de Stuurgroep.
•
Financieel team o Een financieel team zorgt voor het bewaken van het budget t.a.v. investeringen o Verzorgen van sponsoring, subsidies en fondswerving o Bewaken liquiditeit en meer- en minderwerk tijdens de bouw. o Wekelijkse rapportage tijdens de bouw.
•
Bouwteam o Operationele begeleiding van de bouw Team Inrichting maakt keuzes t.a.v. stijl, meubilair en accessoires. Team Exploitatie dat het beheer c.q. exploitatie ná de realisatie onderzoekt en de inbreng van actieve inwoners en verenigingen organiseert en tevens zorgt voor het werven en behouden van vrijwilligers Team Communicatie. (werkgroep Branding). Dit team zorgt voor informatie naar de gemeenschap. Belangrijk voor het draagvlak in dit project.
• • •
Procom projectmanagement Koningslust
25
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Elk team of groep maakt zijn eigen plan voor zijn onderwerp en brengt dit in het Projectteam in. Nadat de verbouwing is gerealiseerd ligt de verantwoordelijkheid geheel bij de Stichting MFA Kessel. Let wel dat dan de bestaande teams, mogelijk in een iets andere samenstelling, dan werkgroepen kunnen worden van de Stichting MFA.
9.4
Planning
De totale planning (doorlooptijd) is afhankelijk van: • Het proces zoals beschreven in hoofdstuk 2. Belangrijk hierin is het vasthouden aan het schema en besluiten nemen wanneer dat nodig is. Verder het afstemmen van acties op elkaar. • De planning van de architect. De stappen zijn beschreven. Verder is de planning grotendeels beschreven in bijlage 4. • Het verwerven van de financiën volgt voor een belangrijk deel de planning. Dit deel van de planning neemt circa 7 maanden in beslag met een mogelijke uitloop tot 1 jaar. • De planning van de aannemer. De planning van de aannemer is ook weer afhankelijk van de planning van de architect. • Onverwachte tegenvallers o De toestand van het gebouw: dit is geïnventariseerd o Besluitvorming bij de gemeente o Corona, extra eisen? Wordt rekening mee gehouden. Belangrijkste momenten: 1. Keuze architect 2. Ontwerp gereed 3. Begroting gereed 4. Financiering gereed 5. Keuze aannemer en installateurs 6. Start bouw 7. Bouw gereed
Procom projectmanagement Koningslust
26
Plan realisatie MFA Kessel 9.5
10 mei 2021
Communicatie
Gedurende het gehele traject worden de belanghebbenden geregeld ingelicht over de voortgang en, om terugkoppeling te krijgen, over de genomen of te nemen besluiten. We zien hier de volgende stappen in: 1. Bestuur, ontwerpgroep elke vergadering 2. Projectteam maandelijks 3. Gebruikers 3 maandelijks 4. Omwonenden 3 maandelijks 5. Inwoners Half jaarlijks Door corona kunnen fysieke bijeenkomsten geen doorgang vinden. Daarnaast vindt er wel digitaal informatievoorziening plaats zodra dat nodig is voor het proces. Bijvoorbeeld voor afstemming met specifieke gebruikersgroepen en informatie via de “Gezet van Kessel’. Voor communicatie met de gemeenschap worden digitale middelen zoals social media ingezet.
10
Financiën
10.1 Investeringen 10.1.1 Investeringen en stichtingskosten Investeringen en stichtingskosten Er is een raming van de stichtingskosten gemaakt. Zie bijlage1. Deze wordt definitief zodra het bestek en de investeringsbegroting gereed zijn. Daarna is er nog onzekerheid t.a.v. werkelijke offertes. Deze onzekerheid wordt gefaseerd afgebouwd middels offertes. Totale verbouwkosten Totaal bijkomende kosten Stichtingskosten excl BTW BTW Stichtingskosten
€ 1.878.954 € 444.407 € 2.323.361 € 487.906 € 2.811.267
De verdeling wordt niet gepubliceerd vanwege onderhandelingsposities. De totale (ver)nieuwbouwkosten zijn gebaseerd op: • Elementenbegroting Architecten Verheijen Smeets dd 9 december 2020 • Onderzoek installatiekosten De Paort: Volantis nr 2020.2341 dd 16 november 2020 • Diverse offertes van de architect en technische adviseurs • Begroting Inventaris 10.1.2 Kostenbewaking Het financieel team voert de kostenbewaking uit. Kostenbewaking gaat naast onverwachte zaken ook over het bewaken van kwaliteit en planning. Er wordt een gedetailleerd overzicht bijgehouden van mogelijk méér- en minderwerk c.q. kosten. Meerwerk mag alleen uitgevoerd worden na schriftelijke goedkeuring door de stichting. De werkmethode is bekend en opgezet. Belangrijke onderwerpen zijn: • Betaling facturen op basis van goedgekeurde opleveringen • Meerwerk alleen op basis van geaccordeerde offertes • Bewaking liquiditeit • Wekelijkse rapportage stand van zaken naar het Projectteam
Procom projectmanagement Koningslust
27
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
10.1.3 Mogelijke besparingsacties • • •
Er moet zekerheid komen over de BTW teruggave (na ontwerp en afstemming met gebruikers). Dit proces loopt en wordt in mei afgerond Het ambitieniveau t.a.v. bijvoorbeeld energie moet afgewogen worden. (hoge investering gevolgd door lage exploitatiekosten of nu lagere investeringen en straks geen sluitende exploitatie) De architect het definitief ontwerp laten maken op basis van het definitieve PVE. Dit gebeurt gefaseerd.
10.2 Financiering Het te financieren bedrag is dus € 2.811.267 inclusief BTW. Let op: in de financiering wordt met 95% teruggave van de BTW gerekend. Let op de liquiditeit i.v.m. vertraagde teruggave van de BTW.( zie paragraaf 10.2.1 voor de berekening van het % teruggave BTW). 10.2.1 Terugvorderbaarheid BTW op de investering Om BTW op de investeringen terug te kunnen vorderen moet een met BTW belaste huur aan de orde zijn. Dit is o.a. het geval als: • Er aan het economisch verkeer wordt deelgenomen • Er een dienst wordt geleverd door de verhuurder • De BTW vermeldt staat in de huurovereenkomst en de facturen • De huurovereenkomst is “tijdelijk“ • Diverse andere voorwaarden t.a.v. dienstverlening De terugvorderbaarheid van de BTW op de investering moet per ruimte bekeken worden. De ruimte van de bar, ontmoetingsruimte en keuken is horeca en telt dus mee in de berekening voor het terugvorderen van de BTW Maar als bijvoorbeeld de muziekvereniging een ruimte huurt waar alleen instrumenten worden opgeslagen, zal deze ruimte qua oppervlak niet meetellen in de terugvorderbaarheid van de BTW op de investering. En dat geldt (naar inziens van PROCOM Projectmanagement) ook voor het sportgedeelte. Het is dus van belang om huurovereenkomsten aan te gaan die voldoen aan de voorwaarden van de terugvorderbaarheid zoals genoemd. Hiervoor zijn voorbeelden beschikbaar.
Nadat het ontwerp gereed is wordt per ruimte onderzocht of deze qua oppervlak wel of niet meetelt in de terugvordering. Uiteindelijk komt daar uit dat bijvoorbeeld 10% van het oppervlak van het gebouw niet voldoet aan de voorwaarden en dat daardoor dus slechts 90% van de BTW op de investeringen teruggevorderd mag worden. Dit wordt de pro-rata berekening genoemd. Voordat dit formeel wordt moet dit aan de Belastingdienst met beargumentering worden voorgelegd. Na goedkeuring door de belastingdienst kan dit dan op deze manier door de Stichting MFA worden toegepast. Dit betekent dus dat als in enig kwartaal € 10.000 aan voorbelasting t.a.v. de BTW is betaald, daarvan € 9.000 mag worden teruggevorderd (voorgaande is een voorbeeld en niet de actuele situatie). Na completering van de bouw moet een definitieve berekening gemaakt worden met beargumentering. De kennis om deze zaken te regelen hebben we in huis. In bijlage 3.4 is een voorlopige inschatting gegeven van de pro-rata berekening. Hieruit volgt dat de gebruikersruimte op de tweede verdieping 12,12% van het totale oppervlak van het gebouw betreft. De gebruikers zijn: • Sport: o Aikido, 1 dagdeel o Pentjac 1 dagdeel • Beweging: o Yoga 8 dagdelen o Bodygym 1 dagdeel o Gym 1 dagdeel Procom projectmanagement Koningslust
28
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Van de 7 dagdelen zijn 3 dagdelen niet BTW gebonden. Dit betekent dat het percentage niet terugvorderbare BTW 2/10x12,12% = 1,04% bedraagt. Omdat de regeling met de Belastingdienst ná de realisatie van de bouw wordt geverifieerd en er mogelijk nog tegenvallers kunnen zijn, wordt dit afgerond op 5% PS: Er is wel een regeling t.a.v. sport om dit te compenseren middels een subsidie, maar die heeft wel per jaar een plafond. Bij de Belastingdienst is door de Stichting MFA een verzoek ingediend t.a.v. de pro rata berekening. In Mei wordt hierover een standpunt van de Belastingdienst verwacht. 10.2.2 Subsidies en sponsoring De financiering vindt plaats middels de volgende acties: 1. Sponsoring/Fondswerving a. Fondsen / Stichtingen met bepaalde doelen b. Particulieren/Bedrijven 2. Subsidies a. Gemeente Peel en Maas b. Provincie Limburg c. Rijksoverheid 3. BTW terugvordering van 95% a. Belastingdienst Er is een overzicht gemaakt van mogelijke sponsors en subsidies. Zie bijlage 2. Merk op dat voor veel subsidieverstrekkers en sponsors een subsidie van de Gemeente als voorwaarde wordt gesteld. Er is door een professioneel bureau (TRIAS) een overzicht gemaakt van mogelijke subsidies en sponsoring. De daadwerkelijke aanvragen zullen worden voorbereid door de Werkgroep Financiën/ Fondswerving en worden formeel ingediend door de Stichting MFA Kessel of het Dorpsoverleg Kessel.
10.2.3 Subsidie Gemeente Peel en Maas Dit hoofdstuk bevat de integrale beschrijving van het subsidieverzoek zoals dit aan het College van de Gemeente Peel en Maas is aangeboden Aan: Het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Peel en Maas Wilhelminaplein 1 5981 CC Panningen Betreft: Verzoek tot een bijdrage voor de realisatie van een multifunctioneel gemeenschapshuis (MFA) in Kessel. Kenmerk: 210510 PM Kessel, 10 mei 2021 Geacht College, Hierbij bieden we u het plan aan tot realisatie van een MFA voor onze gemeenschap Kessel. In deze brief willen we u meenemen in het door ons doorlopen proces en daarna verzoeken wij u voor uw medewerking. Procom projectmanagement Koningslust
29
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Inleiding Kessel is de enige gemeenschap in de Gemeente Peel en Maas, die nog niet beschikt over een gemeenschapshuis of MFA in eigen beheer. Het in eigen beheer hebben van een MFA is belangrijk voor een gemeenschap, omdat dit zelfsturing en eigen verantwoordelijkheid bevordert én de gemeenschap zelfbewuster maakt. Het geeft vertrouwen in het eigen kunnen. De gemeenschap Kessel is zich hiervan bewust en heeft de afgelopen jaren onder aanvoering van het Dorpsoverleg Kessel gewerkt aan het definiëren van wat Kessel als voorziening nodig heeft. Dit is in nauw overleg met de gemeenschap gebeurd. Geregeld werd de gemeenschap geïnformeerd en werd voor de voortgang een klankbordgroep uit verschillende geledingen uit de Kesselse gemeenschap opgericht. De uitgangspunten en randvoorwaarden zijn duidelijk vastgelegd en gecommuniceerd. Visie Belangrijk is de visie die aan de realisatie van onze MFA ten grondslag ligt. De nieuwe MFA moet een thuis bieden aan veel verenigingen en groepen. Het moet een ontmoetingsplek worden voor de inwoners. Dragers hierin zijn o.a. de Dorpsontmoeting Os Thoes, de afdeling Kessel van de Bibliotheek en de VVV. Deze activiteiten zorgen op een bijna natuurlijke manier voor aanloop en ontmoeting.
Daarnaast hebben we natuurlijk andere grote gebruikers zoals KBO, Kesselse Sport Vereniging (KSV), toneel, carnaval en andere groepen, die een plaats krijgen in deze voorziening. Hiervoor worden ruimten gecreëerd met verschillende aantal m². Natuurlijk moet de MFA ook uitnodigend zijn voor inwoners die gewoon even willen binnenlopen voor een praatje of een kopje koffie. In het ontwerp is hier ook rekening mee gehouden. De voorziening, de MFA, is ontworpen met een centrale ontmoetingsruimte. Bezoekers van ruimten komen via de ingang eerst door deze ontmoetingsruimte. Alle ruimten in de MFA zijn multifunctioneel te gebruiken. Hierover zijn met de gebruikers afspraken gemaakt. De kernbegrippen van de voorziening zijn ontmoeten en verbinden. Elke gebruiker kan hier zijn eigen unieke activiteit aan toevoegen. Enkele voorbeelden zijn: -
De bibliotheek zorgt voor verbinding, informatie en kennis. De VVV legt verbindingen tussen de toerist en de (lokale) ondernemers (economie) De Dorpsontmoeting zorgt voor verbinding, ontmoeting en ondersteuning (zorg en welzijn) De sporters zorgen voor verbinding, ontmoeting en betere gezondheid De carnavalsverenigingen zorgen voor ontmoeting, verbinding, ontspanning en vertier De cultuurverenigingen zoals toneel, fluiterkorps, muziekvereniging (fanfarekorps, slagwerkgroep, bigband, kapel, jeugd band, Punk-band, zang en instrumenten muziekopleiding) en zangverenigingen zorgen voor verbinding en een ruim aanbod aan culturele diversiteit. Waarbij er ook interactie ontstaat met de diverse dansgroepen. Zowel beoefenaars, als belangstellenden komen zo aan hun trekken.
Zo geeft elke gebruikersgroep zijn positieve bijdrage aan de gemeenschap. Belangrijk is dat deze ontmoeting en verbinding op één locatie plaatsvindt. Verbinden betekent in deze zin ook dat de gemeenschap en met name de gebruikers een rol moeten spelen als actieve inwoners in het goede beheer van deze voorziening. Na een eenmalige investering moet de voorziening positief exploitabel zijn, zonder jaarlijkse exploitatiesubsidies Locatieleuze Belangrijk was de locatiekeuze. Uit acht potentiële locaties werd na discussie De Paort aan de Markt als meest ideale locatie gekozen. Daarnaast zijn er diverse onderzoeken uitgevoerd. Vorkmeer en Procom projectmanagement Koningslust
30
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
de Hogeschool Zuyd hebben hierin ook een rol gespeeld. Een adviseur met ervaring op dit gebied ondersteunt het totale proces. Alle stappen in het keuzeproces zijn met de klankbordgroep besproken, zodat op een breed draagvlak gerekend kan worden. Het gebouw is ingepast in de historische omgeving en er wordt rekening gehouden met eventuele nieuwe ontwikkelingen in de omgeving. Relatie naar de sporthal Om te voorkomen dat de sporthal in Kessel moet worden uitgebreid, is er voor gekozen om de “grondsporten”, die nu ook al gebruik maken van de voorziening, ook in de toekomst een plek te bieden in de nieuwe MFA. Hiermee wordt ook voorkomen dat de sporthal zou moeten uitbreiden. Uitbreiding van de sporthal zou een investering vergen van circa € 400.000 (berekening door bouwkundige), terwijl aanpassen van de 2de verdieping van De Paort circa € 200.000 kost (op basis van de elementenbegroting). Een indirecte besparing van € 200.000 . Relatie naar andere lopende projecten Enige jaren geleden is Kasteel de Keverberg gerenoveerd tot een voorziening die de historie en de moderne tijd recht doet. Maar projecten die nog niet uitgevoerd zijn verstoren dat beeld behoorlijk. Het gaat met name om de “Loswal”, de VVV kiosk, inrichting van de Markt en parkeerplaatsen in relatie tot het verkeerscirculatieplan en het gemeenschapshuis De Paort.
Nu is er een unieke gelegenheid om met de lopende projecten een unieke dorpskern te realiseren. Door integratie van de VVV in De Paort, een verkeersluwe zone in het gebied van de Markt, Baron Frits, De Paort, Kasteel de Keverberg en door aansluiting op de Maasboulevard wordt meer openheid naar alle locaties en meer zicht op de Maas gecreëerd. De MFA met een vernieuwde voorgevel en een compleet nieuw beeld van de lange zijgevel en Maasaanzicht, wordt mede beeldbepalend voor het uiterlijk van de dorpskern van Kessel. Programma van Eisen en ontwerp Op basis van onderzoeken en gesprekken met gebruikers is een Programma van Eisen (PVE) opgesteld. Op basis van het programma van eisen is een architect gekozen die op basis van het PVE een ontwerp heeft gemaakt. Samen met de architect, huidige en toekomstige gebruikers, het bestuur en projectteam is (en wordt nog steeds) gewerkt aan het in detail afstemmen van het ontwerp op de wensen van de gebruikers. De reacties van de gebruikers hierop zijn zondermeer positief. Voorlopige exploitatie In 2019 bleek dat de exploitant (die het gemeenschapshuis namens de Gemeente beheerde) per 1 mei 2019 zou stoppen. De Kesselse gemeenschap pakte de handschoen op door de Stichting MFA Kessel op te richten en de complexe exploitatie van de voorziening zelf ter hand te nemen.
Hiervoor werden speciale afspraken gemaakt met de gemeente, met name omdat dit een tijdelijke situatie zou zijn, totdat de voorziening geheel in eigen beheer genomen kan worden. De Corona periode in 2020 was natuurlijk niet te voorzien, maar het bestuur van de stichting heeft adequate maatregelen genomen om hier zo goed als mogelijk mee om te gaan. Toekomstige exploitatie De exploitatie van de nieuwe MFA is uitvoerig onderzocht. Gekozen wordt voor een beheer middels een deeltijd beheerder (ZZP-er) met ondersteuning door actieve inwoners. Deze uitvoeringsvorm wordt de komende periode verder uitgewerkt. Er is een exploitatieoverzicht opgesteld voor de eerste vijf jaren. Deze start, zoals te verwachten, geeft in het eerste jaar een aanloopverlies, laat in het tweede jaar een break-even zien en sluit het derde jaar af met een positief resultaat welke als reservering gebruikt gaat worden. We hebben in deze exploitatie ook gekeken naar de wijze waarop de exploitatie van andere gemeenschapshuizen in de Gemeente Peel en Maas plaatsvindt. Dit om ons een beeld te vormen van wat de resultaten zijn op financieel en maatschappelijk vlak en wat we daaruit voor Kessel kunnen leren. In het plan is de exploitatie in detail beschreven.
Procom projectmanagement Koningslust
31
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Opmerking: De stichting heeft de afgelopen periode ervaring opgedaan met het beheer in Coronatijd. In de beschreven vijfjarige toekomstige exploitatie is geen rekening gehouden met Corona. We hebben nu wel meer informatie hoe hierop te sturen. Investeringen Door de architect (Verheijen-Smeets) is een elementenbegroting gemaakt. Deze elementenbegroting is enkele keren besproken en ook besparingen zijn onderzocht en besproken. Daarna is een definitieve elementenbegroting opgesteld. Daarnaast is door Volantis een advies met berekening voor de E- en W-installaties gemaakt. Ook dit advies is enkele keren besproken waarna een definitief advies is opgesteld. Inclusief de bijkomende kosten komt de investering op € 2.323.361 exclusief BTW en € 2.811.267 inclusief BTW. In de bijlage van deze brief is aangegeven hoe deze investering is opgebouwd. De details staan in het bijgevoegde projectplan. Afweging t.a.v. het investeringsbedrag Voor de Paort in Kessel gelden de volgende zaken die mede bepalend zijn voor de totale investering: -
-
-
Het gebouw omvat straks circa 1576 m². Hiervan moet 1420m² intensief verbouwd of nieuw gebouwd worden. De bouwkundige kosten bedragen € 1.878.954 Het gebouw heeft 4 lagen (Maasniveau, Markt niveau,1ste etage en 2de etage De structuur van het gebouw moet gewijzigd worden. Er zijn extra wensen of eisen door de historische ligging en gewenste inpassing richting de Maas, Maasboulevard en richting Kasteel de Keverberg met haar bijgebouwen. Het betreft verplaatsen van de ingang naar de zijgevel, hetgeen intern ook wijzigingen tot gevolg heeft en vraagt extra aandacht voor de vormgeving. Het bevat als extra een étage met (grond)sportactiviteiten. Verhuizing van deze sporten naar de Sporthal zou een verbouwing van de Sporthal betekenen die circa € 400.000 zou kosten. De verbouwing van de tweede verdieping betreft circa € 200.000 aan investering. De keuze om deze sporten in De Paort te laten blijven is financieel de beste keuze. Adviesbureau Volantis constateert groot uitgesteld onderhoud: de bestaande lift moet vervangen worden (€50.000), installaties zijn economisch en technisch afgeschreven en ventilatie is onvoldoende. Volantis heeft een raming van €280.000 gemaakt om de huidige installatie weer up-to-date te maken.
Aan de hand van het door Rader Advies in 2018 opgemaakte Meerjaren Onderhoudsplan (MOP) heeft de Gemeente becijferd dat het totale uitgestelde onderhoud € 265.000 bedraagt.
De investering in De Paort ligt boven het niveau dat we gewend waren in bijvoorbeeld Koningslust en Panningen. Panningen en Koningslust ontvingen € 850.000 subsidie van de gemeente (excl. BTW). Echter er zijn wel opmerkelijke verschillen t.o.v. Koningslust en Panningen. Dit betreft natuurlijk het bouwmoment, het aantal te verbouwen of nieuw te bouwen m² en de intensiteit van de verbouwing. Als we de bouwkundige kosten in Koningslust en Panningen op basis van meetbare grootheden vertalen naar de kosten in Kessel, krijgen we een kostenbeeld van de drie projecten die we prima met elkaar kunnen vergelijken. Onderstaand is dit in een overzicht weergegeven. De bedragen zijn exclusief BTW.
Procom projectmanagement Koningslust
32
10 mei 2021
Plan realisatie MFA Kessel Koningslust Panningen Kessel 2007 2016 2021
Prijsniveau Bouwkundige kosten (werkelijk) Totaal oppervlak Intensief verbouwd oppervlak Inflatie index factor t.o.v. 2020 Oppervlakte factor t.o. van Kessel
€ 792.000 1500 840 1,30 1,69
Fictieve bouwkundige kosten t.o.v. Kessel
€ 931.000 € 1.878.954 1607 1576 900 1420 1,20 1,00 1,58 1,00
€ 1.740.514 € 1.762.693 € 1.878.954
Bijkomende kosten (werkelijk, excl onvoorzien) € 171.000 Fictieve bijkomende kosten € 289.071
€ 218.000 € 343.956
€ 230.000 € 230.000
(Zie bijlage 5 van het plan voor de uitgebreide verklaring van de getallen) Zowel Koningslust als Panningen liggen qua fictieve bouwkundige kosten circa € 100.000 lager dan Kessel. Dit betekent dat de kosten uit de eerste elementenbegroting in Kessel nog hoog lijken. Mogelijke bezuinigingen worden geïnventariseerd. Gesprekken hierover lopen met de architect. De bijkomende kosten zijn in het overzicht recht evenredig met de oppervlakte factor vertaald naar de fictieve kosten. Dit omdat dit hoofdzakelijk gaat over inrichting en voorzieningen. Koningslust en Kessel zijn dan goed vergelijkbaar qua niveau. Verder moet opgemerkt worden dat de kosten voor het realiseren van een gemeenschapshuis in Helden-Dorp, Meijel en Maasbree aanzienlijk boven de kosten voor Kessel lagen. Met daarna nog de noodzakelijke herstelacties, ná de realisatie. Financiering Het te financieren bedrag voor de Stichtingskosten is € 2.811.268 incl. BTW. Zie hiervoor onderstaand overzicht. De details zijn in bijlage 2 van het projectplan vermeld.
Bijdragende partner Reden Financiering (€) Totaal te financieren bedrag incl. BTW: €2.811.268 Gemeente Peel en Maas Gemeente Peel en Maas Gemeente Peel en Maas Totaal Gemeente Peel en Maas Stichting MFA Gemeenschap Kessel (DOK) Werkgroep Fondswerving Totaal Kern Kessel
Convenant Dorpshuizen Indexering Convenant Dorpshuizen (30%) Uitgesteld onderhoud
Bancaire lening/ kredietlijn Zelfwerkzaamheid door actieve inwoners Subsidies, sponsoring
Totaal te financieren bedrag excl. BTW Belastingdienst
Teruggave BTW (95%)
Totaal te financieren bedrag incl. BTW
%
850.000 255.000 265.000 1.370.000
58%
200.000 232.757 545.000 977.757
42%
2.347.757
100%
463.511 2.811.268
De Stichting MFA Kessel heeft inmiddels een bancaire kredietlijn/lening bij de Rabobank aangevraagd van € 200.000. De bank vraagt daarvoor een garantstelling door de Gemeente. Dit is met de Gemeente besproken.
Procom projectmanagement Koningslust
33
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Afweging t.a.v. de extra subsidie Zoals uit bovenstaand overzicht blijkt wordt aan de Gemeente Peel en Maas een bijdrage van €1.370.000 gevraagd. In dit bedrag zit een bijdrage van €850.000 conform het convenant op de dorpshuizen die elke kern in Peel en Maas ontvangt voor de realisatie van een Gemeenschapshuis, een CPI indexering van 30% hierover á € 255.000 en een bedrag van € 265.000 t.a.v. uitgesteld groot onderhoud. De Kern Kessel verwacht door zelfwerkzaamheid een bedrag van €232.757 te kunnen bijdragen. Daarnaast wordt een bijdrage verwacht van € 545.000 door sponsoren en andere subsidieverstrekkers én wordt door de Stichting MFA Kessel een bancaire lening aangegaan van € 200.000.
Verzoek T.a.v. ons plan hebben we aan u de volgende verzoeken: 1. Voor de stichtingskosten vragen wij van u een financieringsbijdrage van € 1.370.000. In deze brief en in het projectplan is dit verder gemotiveerd. We willen er op wijzen dat andere sponsor - en subsidie verstrekkers hierbij een substantiële bijdrage van onze gemeente als voorwaarde stellen. We zijn inmiddels wel gestart met de aanvragen bij de andere sponsoren. 2. Voor de financiering van de Stichtingskosten ligt er voor de Kesselse gemeenschap een opdracht te komen tot een bijdrage van €777.757. Graag wil de Stichting MFA met het College in gesprek over gedeeltelijke garantstelling door de gemeente hiervan. 3. Belangrijk voor het plan is het eigenaarschap van het gebouw. a. Wij vragen van u de toezegging voor de overdracht van het gebouw (onder voorwaarden) aan de Stichting MFA Kessel b. In het verlengde van punt 2a is het belangrijk dat er een toezegging is voor een overeenkomst t.a.v. de erfdienstbaarheid voor de grond waarop het gebouw staat (overeenkomst t.a.v. vestiging erfpacht en opstalrecht). Dit onder de gebruikelijke voorwaarden die de Gemeente daar aan stelt. Beide zaken worden door andere sponsoren als voorwaarde voor hun bijdrage gegeven. 4. Het is belangrijk dat de voorziening eind 2022 in gebruik genomen kan worden.
Dit omdat in de exploitatie van de MFA in de eerste drie maanden van een jaar, 60% van de omzet wordt gegenereerd. Om dit mogelijk te maken verzoeken wij u om een voorfinanciering van €40.000 op zeer korte termijn beschikbaar te stellen. Dit om te kunnen starten met het maken van een definitief ontwerp, inclusief installaties, zodat we direct na een besluit van het College en de Gemeenteraad de voorbereidingen kunnen afronden en februari 2022 kunnen starten met de bouw. 5. Ondersteuning a. Wij vragen uw ondersteuning bij diverse verzoeken voor sponsoring en subsidie, met name bij de Provincie Limburg en mogelijk ook andere verzoeken b. Verder vragen wij uw medewerking bij enkele praktische zaken t.a.v. het gebouw. Zoals bijvoorbeeld projectbegeleiding en advies Graag willen wij nog vermelden dat wij de samenwerking en reeds ondervonden ondersteuning van bestuur en ambtenaren in de afgelopen jaren als bijzonder positief hebben ervaren. u Mocht u nog vragen hebben dan vernemen wij dat graag. Indien gewenst zijn wij uiteraard bereid om ons plan persoonlijk toe te lichten.
Hopende op uw positieve reactie.
Procom projectmanagement Koningslust
34
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Hoogachtend,
André Sieben (Voorzitter Stichting MFA Kessel)
Peter van de Pas (Voorzitter Werkgroep MFA Kessel)
Ger de Vlieger (Voorzitter Dorpsoverleg Kessel)
10.3 Exploitatie 10.3.1 Exploitatie door de gemeente met beheerder tot mei 2019 Tot april 2019 was het gemeenschapshuis De Paort in beheer bij de gemeente. Het daadwerkelijke beheer was uitbesteed bij een particuliere beheerder die ook de horeca exploiteerde voor eigen rekening. Inclusief subsidie en kosten die de gemeente voor haar rekening nam waren de extra kosten voor de gemeente circa € 87.500. Dit had betrekking op het exploitatietekort, deels energie, onderhoud gebouw, keuringen, verzekering en andere zakelijke lasten. De effectieve kosten voor De Paort waren voor de Gemeente tot mei 2019 gemiddeld € 16.300 per jaar. Opgemerkt moet worden dat het groot onderhoud in de laatste jaren niet meer is uitgevoerd. Hiermee wordt de Stichting MFA nu geconfronteerd. Dit was tot en met april 2019, waarna de Stichting MFA Kessel het beheer overnam.
10.3.2 Huidige exploitatie door de stichting 2019 en 2020 2019 In mei 2019 is de Stichting MFA Kessel opgericht en heeft deze stichting het beheer van Gemeenschapshuis De Paort overgenomen. De overname in mei betekende dat de nog te realiseren omzet over 2019 zeer beperkt zou zijn, omdat normaliter de carnavalsactiviteiten in het gemeenschapshuis voor het leeuwendeel van de omzet zorgen. Mede omdat er dus nog voornamelijk “magere” omzetmaanden resteerden, waardoor een sluitende exploitatie over 2019 onhaalbaar leek, werd met de gemeente Peel en Maas overeengekomen dat de gemeente over het jaar 2019 een subsidie ter grootte van € 25.000,- zou verstrekken. Dit bedrag was tevens bestemd voor eenmalige opstartkosten en niet te vergeten uitgesteld onderhoud. Dankzij enkele meevallers in de omzetontwikkeling als gevolg van geslaagde activiteiten, in combinatie met een zeer strakke kostenbeheersing en veel zelfwerkzaamheid, verliep het jaar 2019 qua exploitatie uiteindelijk boven verwachting, waardoor de stichting na afloop van het boekjaar toch nog het grootste deel van de startsubsidie kon kon bijschrijven als algemene reserves, voor onverwachte tegenvallers en onvoorziene uitgaven. Als startende beheerder was de stichting uiteraard zonder enige reserves van start gegaan, en derhalve zijn deze reserveringen zeer wenselijk en noodzakelijk.
2020 Het jaar 2020 werd zeer voortvarend gestart. Dankzij zeer goed verlopen carnavalsactiviteiten werd meteen een mooie buffer opgebouwd voor de rest van het jaar. Dat deze buffer door de coronamaatregelen zo snel en hard nodig zou blijken te zijn, had uiteraard niemand kunnen voorzien. De Paort was maandenlang geheel gesloten, en ook in de zomermaanden juli/augustus maakten de Procom projectmanagement Koningslust
35
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Kessels verenigingen en groeperingen slechts zeer beperkt gebruik van hun gemeenschapshuis. Hierdoor bleven de omzetten ver achter bij de budgettering. Dankzij relatief lage vaste kosten, in combinatie met de hoge omzet in de eerste 2 maanden, bleef de liquiditeitspositie steeds voldoende en kon de stichting zonder problemen aan haar financiële verplichtingen blijven voldoen. Daarbij werd de stichting extra geholpen door de steunmaatregelen van de overheid: door een beroep te doen op de TVL-regeling (Tegemoetkoming Vaste Lasten) en de Tegemoetkoming Verhuurders Sportaccommodaties werd in totaal € 8.242,- steun ontvangen. Hierdoor kon toch nog een bedrag van € 16.563,- worden gereserveerd voor investeringen. De resultaten voor 2021 zijn onzeker, omdat niet duidelijk is vanaf wanneer de MFA weer open mag voor gebruikers. In elk geval hebben we het meest lucratieve deel van het jaar, de carnavalsperiode, gemist. Overzicht huidige exploitatie gemeenschapshuis de Paort.
Vertrouwelijk • • •
Alle bedragen zijn excl. BTW. Cijfers 2019 zijn gebaseerd op normale exploitatie, dus excl. eenmalige opstartkosten, uitgesteld onderhoud en eenmalige startsubsidie. Tot de verbouwing betaalt gemeente Peel en Maas de energie- en waterlasten voor gemeenschapshuis De Paort, alsmede alle onderhoud aan installaties.
Let op: de energie, onderhoudskosten, reserveringen groot onderhoud en zakelijke lasten komen ná de verbouwing wel ten laste van de stichting. Het overschot in de tabel voor 2019 en 2020 is daarom geflatteerd. In de toekomstige exploitatie is hier wel rekening mee gehouden. 10.3.3 Toekomstige exploitatie door de Stichting MFA Kessel 10.3.3.1 Exploitatie overzicht Er is een exploitatieoverzicht gemaakt voor vijf jaren ná de opening. De getallen zijn gebaseerd op het overzicht van verhuur aan groepen én het aantal bezoekers per jaar. De methodiek is overgenomen van Gemeenschapshuis In Kepèl in Panningen. Extra inkomsten door carnaval zijn hier niet in meegenomen. Wij verwachten een stabilisatie qua inkomsten uit de carnavalsactiviteiten. Maar we gaan er van uit dat er tegen die tijd geen belemmeringen meer zijn in de exploitatie t.a.v. Corona. In tegenstelling tot de exploitatie door de stichting in 2019 en 2020 zijn de kosten van energie, onderhoud, reserveringen en andere kosten nu wél in dit overzicht meegenomen. We gaan er ook van uit dat er geen exploitatiesubsidie meer is. In dit overzicht is uitgangspunt dat de Stichting het beheer uitvoert met een deeltijd beheerder en actieve inwoners / vrijwilligers.
In de uitgangspunten voor het exploiteren van een MFA is aangegeven dat het MFA geen noemenswaardige concurrentie aangaat met omringende horecaondernemers en Kasteel de Keverberg. Dat is o.a. de reden dat niet voor een commercieel beheer is gekozen.
Procom projectmanagement Koningslust
36
10 mei 2021
Plan realisatie MFA Kessel Exploitatie MFA Kessel Onderwerp
Kosten
Jaar 1 Baten
Kosten
Jaar 2 Baten
€ 10.000,00 € 24.000,00 € 16.000,00
Kosten
Jaar 3 Baten
Jaar 5 Kosten Baten
€ 10.000,00 € 24.000,00 € 16.000,00
€ 10.000,00 € 24.000,00 € 16.000,00
Zakelijke lasten gebouw Groot onderhoud reservering Energiekosten Horeca alcoholisch/ niet alcoholisch Kosten grond- en hulpstoffen Verhuur Afschrijving inventaris Verkoopkosten Onderhoud gebouw, installatis, inventaris Schoonmaakkosten Bestuur, administratie Vrijwilligers- en verenigingsvergoeding Kosten Beheerder Financiële baten en lasten Rente/aflossing lening, 3%, 10 jaar Duurzaamheidslening, 1,41%, 17 jaar Aanloopverlies
€ 10.000,00 € 24.000,00 € 18.000,00
€ 4.000,00 € 5.000,00 € 24.000,00 € 12.000,00 € 4.000,00 € 14.000,00 € 30.000,00 € 1.000,00 € 16.000,00 € 0,00 € 5.000,00
€ 4.000,00 € 5.000,00 € 24.000,00 € 10.000,00 € 3.000,00 € 14.000,00 € 30.000,00 € 1.000,00 € 15.700,00 € 1.602,50 € 0,00
Totaal exploitatie
€ 203.000,00 € 185.000,00
€ 195.742,50 € 189.000,00 € 195.001,76 € 193.500,00 € 194.681,02 € 195.000,00 € 194.360,28 € 196.500,00
€ 100.000,00 € 36.000,00
€ 104.000,00 € 37.440,00
€ 85.000,00
Exploitatie resultaat
€ 10.000,00 € 24.000,00 € 16.000,00
Jaar 4 Kosten Baten
-€ 18.000,00
€ 107.000,00 € 38.520,00
€ 85.000,00
€ 107.000,00 € 38.520,00
€ 86.500,00 € 4.000,00 € 3.500,00 € 24.000,00 € 10.000,00 € 3.000,00 € 14.000,00 € 30.000,00 € 1.000,00 € 15.400,00 € 1.581,76 € 0,00
-€ 6.742,50
€ 88.000,00 € 4.000,00 € 3.500,00 € 24.000,00 € 10.000,00 € 3.000,00 € 14.000,00 € 30.000,00 € 1.000,00 € 15.100,00 € 1.561,02 € 0,00
-€ 1.501,76
€ 107.000,00 € 38.520,00 € 89.500,00 € 4.000,00 € 3.500,00 € 24.000,00 € 10.000,00 € 3.000,00 € 14.000,00 € 30.000,00 € 1.000,00 € 14.800,00 € 1.540,28 € 0,00
€ 318,98
€ 2.139,72
10.3.3.2 BTW De Stichting is belastingplichtig voor BTW en Vennootschapsbelasting. Omdat de winst per jaar echter minder is dan € 15.000 (exclusief reserveringen) én in 4 jaren minder dan € 75.000, behoeft er geen vennootschapsbelasting te worden betaald. Als de stichting meer winst heeft dan genoemd, moet de stichting zelf hiervan aangifte doen. Voor BTW spelen twee zaken. Een is de BTW die betaald wordt over de inkomsten. Voor horeca geldt een tarief van 9% voor niet alcoholische dranken en voedsel en 21% voor alcoholische dranken. Daarnaast speelt BTW over de huur. Dit heeft een relatie met de aftrekbaarheid van de BTW op de investeringen die gedaan moeten worden. Zie hiervoor het hoofdstuk 10.2.1. Verhuur t.a.v. sport is vrijgesteld van BTW.
10.3.3.3 Gebruikers, vrijwilligers, actieve inwoners Zoals vermeld wordt het beheer uitgevoerd door een beheerder in deeltijd. Dit betekent dat er forse ondersteuning nodig zal zijn door actieve inwoners / vrijwilligers. Niet alleen individuele inwoners hebben een belang maar vooral ook verenigingen. Verenigingen hebben een eigen verantwoordelijkheid om mee zorg te dragen voor een goed beheer. Dat kan vorm gegeven worden door het stimuleren van vrijwilligerswerk door verenigingen. Dit model wordt o.a. in Panningen en Koningslust toegepast. Voor het vrijwilligerswerk van een vrijwilliger krijgt de vereniging dan een vergoeding. Met gebruikers en vrijwilligers wordt daarom afgesproken om het beheer en eigenaarschap uiteindelijk voor het grootste gedeelte bij de gebruikers zelf en de beheerder te leggen, en dus niet expliciet bij het bestuur. De betrokkenheid is daardoor erg groot en daardoor het “wij gevoel”. Het gevoel dat het gemeenschapshuis “van ons samen is” ! Men voelt er zich “thuis”. T.a.v. het gedeelde eigenaarschap is een eerste visie in ontwikkeling, over hoe we dit kunnen implementeren en wat dit inhoudt. Dat zal de weg van de geleidelijkheid zijn en die begint in de gebruikersraad. De vaste gebruikers spelen hierin een grote rol. Het idee van gedeeld eigenaarschap wordt deels gevoed doordat we met mooie dingen bezig zijn die we zelf belangrijk vinden.
Voor een ander deel wordt het gevoed doordat we zien dat we iets betekenen voor anderen.
Procom projectmanagement Koningslust
37
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Met het werk dat je doet, kun je een verschil maken voor jezelf en voor je omgeving. Je ontfermt je er als het ware over. Samen zorg je er dus voor dat vrijwilligers en gebruikers zich “thuis” voelen en het naar hun zin hebben. En je ook complimenten van anderen krijgt over hetgeen je binnen het gemeenschapshuis doet. Dat geeft voldoening en maakt dat we “iets voor elkaar” over hebben en voor elkaar klaarstaan. Eigenaarschap zie je als mensen zich ergens over ontfermen. Maar je ziet het ook als ze binnen het gemeenschapshuis de volle verantwoordelijkheid nemen voor hun acties. In dit verband is het belangrijk om het verschil te zien tussen zich verantwoordelijk voelen en de verantwoordelijkheid nemen. Je kunt je verantwoordelijk voelen voor van alles en nog wat. Maar zolang je er geen acties aan verbindt, is het geen echte verantwoordelijkheid! Eigenaarschap is jezelf ergens over ontfermen en daarbij de volle verantwoordelijkheid nemen. Wij gaan er dan ook vanuit dat iedereen de gezamenlijke verantwoordelijkheid voelt of gaat voelen én deze verantwoordelijkheid dan ook neemt. Dit is een proces wat wij met elkaar doorlopen. We zullen voor de opstart een “handboek gemeenschapshuis” maken.
Daar vinden de vrijwilligers alles in terug wat ze moeten weten over bijvoorbeeld; start en afronden van het dagdeel als ze aanwezig zijn, sluiten, alarm (indien nodig), het gebruik van de geluidsinstallatie, koffiemachine, vaatwasser enz. Dit is een onderdeel van de visie; dat we ervoor moeten zorgen dat vrijwilligers inbreng hebben en op hun gemak hun belangrijke werk kunnen doen.
Men voelt zich zeer betrokken en mede-eigenaar van de processen en het gemeenschapshuis. Dus: • Samen vooruitkijken en handelen • Open communicatie • Transparantie • Het gezamenlijke belang staat voorop. Elkaar wat gunnen • Ondernemend • Respectvol naar mekaar toe • Verbindingen leggen • Een gezonde exploitatie • Investeren voor de lange termijn • De vruchten plukken indien mogelijk • Inzet van vrijwilligers van alle gebruikers is nodig • Geen wij <–>zij mentaliteit Hetgeen hierboven beschreven is wordt een belangrijke ontwikkeling in de Kesselse gemeenschap. Deels is dit nu natuurlijk ook zo, maar nu gaan we een stap verder. Vrijwilligers zijn straks niet alleen voor hun eigen achterban of een enkelvoudig doel bezig, maar voor alle inwoners; zeg maar de gemeenschap. In recente gesprekken die we hadden horen we hierover hoopvolle dingen. Bijvoorbeeld dat iemand die aan het werk is ook wel even een kopje koffie kan zetten voor een ander of wat opruimen. Dat betekent dat mensen die in het gemeenschapshuis bezig zijn ook dingen doen voor andere groepen die aanwezig zijn. Voor welke groep dat je bezig bent, vervaagd als het ware. Je bent dan meer een actieve inwoner dan een vrijwilliger.
10. Conclusie Het plan beschrijft de realisatie van de Multi Functionele Accommodatie in Kessel. De voorbereiding was uiterst grondig en nam enkele jaren in beslag. Er werd in dit traject nauw samengewerkt met het Dorpsoverleg Kessel, de Gemeente en waar nodig werden externe deskundigen geraadpleegd.
Procom projectmanagement Koningslust
38
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
De organisatie voor de projectrealisatie is ingericht met ter zake deskundigen en het bestuur van de MFA is gereed om de exploitatie na de realisatie op zich te nemen. Er is gewerkt aan een ontwerp dat voldoet aan de wensen van de gemeenschap en gebruikers, en gedurende de voorbereiding is een goed draagvlak gecreëerd. Kernbegripen van de nieuwe voorziening zijn ontmoeten en verbinden. In het beheer zullen actieve inwoners een belangrijk rol spelen. De investeringen zijn in kaart gebracht en de financiering is sluitend. De exploitatie van de nieuwe voorziening is sluitend na 3 jaar.
Procom projectmanagement Koningslust
39
10 mei 2021
Plan realisatie MFA Kessel
Bijlage 1: Stichtingskosten
Totale verbouwkosten
€ 1.878.954
Bijkomende kosten Advies, berekeningen, metingen € 41.000 Onvoorzien bouwkosten € 79.907 Onvoorzien installaties € 134.500,00 Leges € 9.000 Architect, ontwerp etc € 50.000 Inrichting incl techniek (geluid, beeld, projectie etc)€ 120.000 Vervangende ruimten etc € 10.000 Totaal bijkomende kosten € 444.407 Stichtingskosten excl BTW BTW Stichtingskosten inclusief BTW
€ 2.323.361 € 487.906 € 2.811.267
Samenvatting Totale verbouwkosten Totaal bijkomende kosten Stichtingskosten excl BTW BTW Stichtingskosten
Procom projectmanagement Koningslust
€ 1.878.954 € 444.407 € 2.323.361 € 487.906 € 2.811.267
40
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Bijlage 2: Sponsoring en subsidies
In totaal wordt bij 37 subsidieverstrekkers, financiers en sponsoren een verzoek tot een bijdrage ingediend. De verdeling is als volgt.
Procom projectmanagement Koningslust
41
Plan realisatie MFA Kessel
Procom projectmanagement Koningslust
10 mei 2021
42
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Bijlage 3.1: Ontwerp Maasniveau en Marktniveau
Procom projectmanagement Koningslust
43
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Bijlage 3.2: Ontwerp 1ste verdieping en 2de verdieping
Procom projectmanagement Koningslust
44
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Bijlage 3.3: Aanzicht vanaf de Markt en gevels
Procom projectmanagement Koningslust
45
10 mei 2021
Plan realisatie MFA Kessel Bijlage 3.4: Ruimten en m²
Nr Naam -1.1 Dorpsontmoeting -1.2 Dorpsontmoeting rust -1.3 Berging -1.4 MIVA -1.5 Biljartzaal -1.6 Dames toiletten -1.7 Heren toiletten -1.8 Verkeersruimte -1.9 Multi functionele ruimte -1.10 Lift 2 -1.11 Koelcel -1.12 Keuken -1.13 Div bergingen -1.14 Techniek -1.15 Gang -1.16 Berging -1.17 Toiletten (lift) -1.18 Berging (lift) -1.19 Lift 1
Techniek Sanitair Opp m2 Etage's Verhuurbaar Bergingen Verbindingen Beheer 62,1 62,1 81,1 81,1 5,7 5,7 3,7 3,7 65,9 65,9 13,2 13,2 15,5 15,5 40,3 40,3 123,1 123,1 2,7 2,7 20,6 20,6 47,0 47,0 55,4 55,4 5,1 5,1 11,6 11,6 21,6 21,6 5,2 5,2 2,6 2,6 3,5 585,9 3,5
Geen BTW BTW
0.1 Entree 0.2 Beheerder 0.3 VVV 0.4 Ontmoetingsruimte 0.5 Grote zaal 0.6 Maaspodium 0.7 Lift 2 0.8 Multifunctionele ruimte 0.9 Toiletten (lift) 0.10 Lift 1 0.11 Trapportaal 0.12 Kast
6,2 10,2 40,9 143,4 216,2 61,7 2,7 111,7 5,2 3,5 5,0 1,0
1.1 Gang 1.2 Toiletten (Lift) 1.3 Lift 1 1.4 Trapportaal 1.5 Kast 1.6 Kantoor 1.7 Vergaderruimte
11,6 5,2 3,5 5,0 1,0 25,0 45,7
2.1 Gang 2.2 Berging 2.3 Lift 1 2.4 Trapportaal 2.5 Kast 2.6 Douches, toiletten, berging 2.7 Judozaal 2.8 Techniek 2.9 CV ruimte
11,6 5,2 3,5 5,0 1,0 70,7 156,0 20,0 12,8
285,8
1576,4
1576,4
1179,8
149,8
115,7
131,1
191,0
1385,4
100,00% 100,00%
74,84%
9,50%
7,34%
8,32%
12,12%
87,88%
Totaal Percentage
6,2
62,1 81,1 5,7 3,7 65,9 13,2 15,5 40,3 123,1 2,7 20,6 47,0 55,4 5,1 11,6 21,6 5,2 2,6 3,5 0,0 6,2 10,2 40,9 143,4 216,2 61,7 2,7 111,7 5,2 3,5 5,0 1,0 0,0 11,6 5,2 3,5 5,0 1,0 25,0 45,7 0,0 11,6 5,2 3,5 5,0 1,0 35,7
10,2 40,9 143,4 216,2 61,7 2,7 111,7 5,2 3,5 5,0 607,7
1,0 11,6 5,2 3,5 5,0 1,0
97,0
25,0 45,7 11,6 5,2 3,5 5,0 1,0 35,7
35,0
156,0
35,0 156,0
20,0 12,8
20,0 12,8
Bouwkosten
Procom projectmanagement Koningslust
46
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Bijlage 4: Overall planning Wordt nog geactualiseerd door de architect
Algemeen, zijn nog geen harde afspraken gemaakt over planning, dus zou er prognose planning bij zetten, e.a. is ook afhankelijk van het definitieve vergunningstraject.( 12 of 24 wk )
Projectschema: Start-eind data belangrijkste momenten 1. Extern a. Indienen voorlopige aanvraag W12 2021 (nog niet definitif) b. Onderzoek bestemmingsplanwijziging W14 – WK 24, 2021 ? c. Aanvraag omgevingsvergunning W22-W34, 2021 mogelijk eerder, stukken zijn bijna gereed, dan ook pas duidelijkheid over lengte proedure. 2. Intern a. Uitwerken E- en W installaties W25-W30 2021 door Volantis b. Definitief ontwerp W25, 2021 (afhankelijk van opmerkingen op vergunning) c. Technisch ontwerp e- en W installaties W24-W30, 2021 mogelijk na aanbesteding door installateur d. Bestek, W25, 2021 e. Uitvoeringsgereed ontwerp W29-W35, 2021 f. Offerte trajecten W35-W45 2021 g. Aanbesteding W47 2021 h. Start bouw W09, 2022
Procom projectmanagement Koningslust
47
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Bijlage 5: Afweging bouwkosten Voor De Paort in Kessel gelden de volgende zaken: • Het gebouw omvat circa 1576 m2, hiervan moet 1420m2 intensief verbouwd of nieuwgebouwd worden. • De bouwkundige kosten bedragen € 1.878.954 • Het gebouw heeft 4 lagen (Maasniveau, Markt niveau, 1ste etage en 2de etage • De structuur van het gebouw moet gewijzigd worden. • Er zijn extra wensen of eisen door de historische ligging en gewenste inpassing richting de Maas, Maasboulevard en richting Kasteel de Keverberg met bijgebouwen • Het bevat als extra’s een étage met (grond)sportactiviteiten De investering ligt boven het niveau dat we gewend waren in bijvoorbeeld Koningslust en Panningen, terwijl het aantal m² hetzelfde lijkt. Panningen en Koningslust ontvingen € 850.000 subsidie van de gemeente. Opmerking t.a.v. Koningslust: Offertes uit 2006 en 2007. (Is 13 jaar geleden. Het te verbouwen of nieuw te bouwen oppervlak was flink minder. (Koningskust 840m²). De stichtingskosten waren € 1.250.000. (bouw € 792.000)) Opmerking t.o.v. Panningen: Offertes uit 2016, ruim 4 jaar geleden. Een groot deel van het oppervlak had slechts zeer beperkte verbouwing nodig. 900 m² had ingrijpende verbouwing nodig en 1000m² hoofdzakelijk stucwerk, plafonds, vloeren. De stichtingskosten waren € 1.400.000.
(bouw € 931.000) Hoe kunnen we de gegevens uit Koningslust en Panningen vertalen naar de situatie in Kessel? Bekend is dat de bouwkostenindex voor utiliteitsbouw in deze periode met 30% is gestegen. De grootste stijging was vanaf 2017 met circa 15%. De situatie in Koningslust vertaald naar de situatie in Kessel zou een bouwsom opleveren van € 792.000 x 1,3 (index) x 1,69 (opp.) = € 1.740.000. De situatie van Panningen vertaald naar de situatie in Kessel zou een bouwsom opleveren van € 931.000 x 1,2 (index) x 1,58 (opp.) = € 1.765.000 Onderstaand is dit in een overzicht weergegeven. De bedragen zijn exclusief BTW.
Prijsniveau Bouwkundige kosten (werkelijk) Totaal oppervlak Intensief verbouwd oppervlak Inflatie index factor t.o.v. 2020 Oppervlakte factor t.o. van Kessel Fictieve bouwkundige kosten t.o.v. Kessel
Koningslust Panningen Kessel 2007 2016 2021 € 792.000 1500 840 1,30 1,69
€ 931.000 € 1.878.954 1607 1576 900 1420 1,20 1,00 1,58 1,00
€ 1.740.514 € 1.762.693 € 1.878.954
Bijkomende kosten (werkelijk, excl onvoorzien) € 171.000 Fictieve bijkomende kosten € 289.071
€ 218.000 € 343.956
€ 230.000 € 230.000
Zowel Koningslust als Panningen liggen qua fictieve bouwkundige kosten circa € 100.000 lager dan Kessel. Dit betekent dat de kosten uit de eerste elementenberekening nog te hoog zijn. Mogelijke bezuinigingen worden geïnventariseerd. De bijkomende kosten zijn in het overzicht recht evenredig met de oppervlaktefactor gesteld. Dit omdat dit hoofdzakelijk gaat over inrichting en voorzieningen .
Procom projectmanagement Koningslust
48
Plan realisatie MFA Kessel
10 mei 2021
Verder moet opgemerkt worden dat de kosten voor het realiseren van een gemeenschapshuis in Helden-Dorp, Meijel en Maasbree nog flink boven de kosten voor Kessel lagen. Met daarna nog de noodzakelijke herstel acties, ná de realisatie…….
Procom projectmanagement Koningslust
49