2021-046 03 Aanbiedingsbrief - subsidieaanvraag van Stichting MFA Kessel en Dorpsoverleg Kessel 10-05-2021.pdf

Stichting MFA Kessel Markt 2 5995 BB KESSEL Email: mfakessel@gmail.com

Telefoon: 06-54222939 Ba nk: N L30RABOO341-697826

KvK:74825321 BTW nr: 8600.40.781801 Aan: Het College van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente Peel en Maas

\Mlhelminaplein 1 5981 CC Panningen Betreft: Verzoek tot een bijdrage voor de realisatie van een multifunctioneel gemeenschapshuis (MFA) in Kessel. Kenmerk: 210510 PM Kessel, 10 mei 2021 Geacht College,

Hierbij bieden we u het plan aan tot realisatie van een MFA voor onze gemeenschap Kessel. ln deze brief willen we u meenemen in het door ons doorlopen proces en daarna verzoeken wij u voor uw medewerking.

lnleiding Kessel is de enige gemeenschap in de Gemeente Peel en Maas, die nog niet beschikt over een gemeenschapshuis of MFA in eigen beheer. Het in eigen beheer hebben van een MFA is belangrijk voor een gemeenschap, omdat dit zelfsturing en eigen verantwoordelijkheid bevordert én de gemeenschap zelfbewuster maakt. Het geeft vertrouwen in het eigen kunnen. De gemeenschap Kessel is zich hiervan bewust en heeft de afgelopen jaren onder aanvoering van het Dorpsoverleg Kessel gewerkt aan het definiëren van wat Kessel als vooziening nodig heeft. Dit is in nauw overleg met de gemeenschap gebeurd. Geregeld werd de gemeenschap geïnformeerd en werd voor de voortgang een klankbordgroep uit verschillende geledingen uit de Kesselse gemeenschap opgericht. De uitgangspunten en randvoonuaarden zijn duidelijk vastgelegd en gecommuniceerd.

Visie Belangrijk is de visie dre aan de realisatie van onze MFA ten grondslag ligt.

De nieuwe MFA moet een thuis bieden aan veel verenigingen en groepen. Het moet een ontmoetinqsplek worden voor de inwoners. Dragers hierin zijn o.a. de Dorpsontmoeting Os Thoes, de afdeling Kessel van de Bibliotheek en de VW. Deze activiteiten zorgen op een bijna natuurlijke manier voor aanloop en ontmoeting. Daarnaast hebben we natuurlijk andere grote gebruikers zoals KBO, Kesselse Sport Vereniging (KSV), toneel, carnaval en andere groepen, die een plaats krijgen in deze vooziening. Hiervoor worden ruimten gecreëerd met verschillende aantal m,.

Natuurlijk moet de MFA ook uitnodigend zijn voor inwoners die gewoon even willen binnenlopen voor een praatje of een kopje koffie. ln het ontwerp is hier ook rekening mee gehouden. De voorziening, de MFA, is ontworpen met een centrale ontmoetingsruimte. Bezoekers van ruimten

komen via de ingang eerst door deze ontmoetingsruimte. Alle ruimten in de MFA zijn multifunctioneel te gebruiken. Hierover zijn met de gebruikers afspraken gemaakt. De kernbegrippen van de voorziening zijn ontmoeten en verbinden. Elke gebruiker kan hier zijn eigen unieke activiteit aan toevoegen. Enkele voorbeelden zijn:

- De bibliotheek zorgt voor verbinding, informatie en kennis. - De VW legt verbindingen tussen de toerist en de (lokale) ondernemers (economie) - De Dorpsontmoeting zorgt voor verbinding, ontmoeting en ondersteuning (zorg en welzijn)

- De sporters zorgen voor verbinding, ontmoeting en betere gezondhèid - De carnavalsverenigingen zorgen voor ontmoeting, verbinding, ontspanning en vertier - De cultuurverenigingen zoals toneel, fluiterkorps, muziekvereniging (fanfarekorps, slagwerkgroep, bigband, kapel, jeugd band, Punk-band, zang en instrumenten

muziekopleiding) en zangverenigingen zorgen voor verbinding en een ruim aanbod aan culturele diversiteit. Waarb'rj er ook interactie ontstaat met de diverse dansgroepen. Zowel beoefenaars, als belangstellenden komen zo aan hun trekken.

Zo geeft elke gebruikersgroep zijn positieve bijdrage aan de gemeenschap. Belangrijk is dat deze ontmoeting en verbinding op een locatie plaatsvindt.

Verbinden betekent in deze zin ook dat de gemeenschap en met name de gebruikers een rol moeten spelen als actieve inwoners in het goede beheer van deze vooziening.

Na een eenmalige investering moet de voorziening positief exploitabel zijn, zonder jaarlijkse exploitatiesubsidies

Locatieleuze Belangrijk was de locatiekeuze. Uit acht potentiële locaties werd na discussie De Paort aan de Markt als meest ideale locatie gekozen. Daarnaast zijn er diverse onderzoeken uitgevoerd. Vorkmeer en de Hogeschool Zuyd hebben hierin ook een rol gespeeld. Een adviseur met ervaring op dit gebied ondersteunt het totale proces. Alle stappen in het keuzeproces zijn met de klankbordgroep besproken, zodat op een breed draagvlak gerekend kan worden. Het gebouw is ingepast in de historische omgeving en er wordt rekening gehouden met eventuele nieuwe ontwikkelingen in de omgeving. Relatie naar de sporthal Om te voorkomen dat de sporthal in Kessel moet worden uitgebreid, is er voor gekozen om de "grondsporten", die nu ook al gebruik maken van de vooziening, ook in de toekomst een plek te bieden in de nieuwe MFA. Hiermee wordt ook voorkomen dat de sporthal zou moeten uitbreiden. Uitbreiding van de sporthal zou een investering vergen van circa € 400.000 (berekening door bouwkundige), terwijl

aanpassen van de 2d' verdieping van De Paort circa € 200.000 kost (op basis van de elementenbegroting), Een indirecte besparing van € 200.000 .

Relatie naar andere lopende proiecten Enige jaren geleden is Kasteel de Keverberg gerenoveerd tot een voorziening die de historie en de moderne tijd recht doet. Maar projecten die nog niet uitgevoerd zijn verstoren dat beeld behoorlijk. Het gaat met name om de "Loswal", de VW kiosk, inrichting van de Markt en parkeerplaatsen in relatie tot het verkeerscirculatieplan en het gemeenschapshuis De Paort. Nu is er een unieke gelegenheid om met

de lopende projecten een unieke dorpskern te realiseren. Door integratie van de VW in De Paort, een verkeersluwe zone in het gebied van de Markt, Baron Frits, De Paort, Kasteel de Keverberg en door aansluiting op de Maasboulevard wordt meer openheid naar alle locaties en meer zicht op de Maas gecreëerd.

De MFA met een vernieuwde voorgevel en een compleet nieuw beeld van de lange zijgevel en Maasaanzicht, wordt mede beeldbepalend voor het uiterlijk van de dorpskern van Kessel.

Programma van Eisen en ontwerp Op basis van ondezoeken en gesprekken met gebruikers is een Programma van Eisen (PVE) opgesteld. Op basis van het programma van eisen is een architect gekozen die op basis van het PVE een ontwerp heeft gemaakt. Samen met de architect, huidige en toekomstige gebruikers, het bestuur en projectteam is (en wordt nog steeds) gewerkt aan het in detaíl afstemmen van het ontwerp op de wensen van de gebruikers. De reacties van de gebruikers hierop zijn zondermeer positief. Voorlopige exploitatie In 2019 bleek dat de exploitant (die het gemeenschapshuis namens de Gemeente beheerde) per 1 mei 2419 zou stoppen. De Kesselse gemeenschap pakte de handschoen op door de Stichting MFA Kessel op te richten en de complexe exploitatie van de vooziening zelf ter hand te nemen. Hiervoor werden speciale afspraken gemaakt met de gemeente, met name omdat dít een tr.|-deÍíjke situatÍe zou zíjn, totdat de vooziening geheel in eigen beheer genomen kan worden.

De Corona periode in 2020 was natuurlijk niet te voorzien, maar het bestuur van de stichting heeft adequate maatregelen genomen om hier zo goed als mogelijk mee om te gaan.

Toekomstige exploitatie De exploitatie van de nieuwe MFA is uitvoerig onderzocht. Gekozen wordt voor een beheer middels een

deeltijd beheerder (ZZP-er) met ondersteuning door actieve inwoners. Deze uitvoeringsvorm wordt de komende periode verder uitgewerkt. Er is een exploitatieoverzicht opgesteld voor de eerste vijf jaren. Deze start, zoals te veruvachten, geeft in het eerste jaar een aanloopverlies, laat in het tweede jaar een break-even zien en sluit het derde jaar af met een positief resultaat welke als reservering gebruikt gaat worden. We hebben in deze exploitatie ook gekeken naar de wijze waarop de exploitatie van andere gemeenschapshuizen in de Gemeente Peel en Maas plaatsvindt. Dit om onE een beeld te vormen van wat de resultaten zijn op financieel en maatschappelijk vlak en wat we daaruit voor Kessel kunnen leren. ln het plan is de exploitatie in detail beschreven.

Opmerking: De stichting heeft de afgelopen periode ervaring opgedaan met het beheer in Coronatijd. ln de beschreven vijfiarige toekomstige exploitatie is geen rekening gehouden met Corona. We hebben nu wel meer informatie hoe hierop te sturen.

Investeringen Door de architect (Verheijen-Smeets) is een elementenbegroting gemaakt. Deze elementenbegroting is enkele keren besproken en ook besparingen zijn onderzocht en besproken. Daarna is een definitieve elementenbegroting opgesteld. Daarnaast is door Volantis een advies met berekening voor de E- en Winstallaties gemaakt. Ook dit advies is enkele keren besproken waarna een definitief advies is opgesteld.

lnclusief de bijkomende kosten komt de investering op € 2.323.361 exclusief BTW en € 2.811.267 inclusief BTW. ln de bijlage van deze brief is aangegeven hoe deze investering is opgebouwd. De details

staan in het bijgevoegde projectplan. Afweging. t.a.v, het investeringsbedrag Voor de Paort in Kessel gelden de volgende zaken die mede bepalend zijn voor de totale investering:

-

Het gebouw omvat straks circa 1576 m2. Hiervan moel1420m'intensief verbouwd of nieuw gebouwd worden. De bouwkundige kosten bedragen € 1.878.954 Het gebouw heeft 4 lagen (Maasniveau, Markt niveau,lste etage en 2d" etage De structuur van het gebouw moet gewijzigd worden. Er zijn extra wensen of eisen door de historische ligging en gewenste inpassing richting de Maas, Maasboulevard en richting Kasteel de Keverberg met haar bijgebouwen. Het betreft verplaatsen van de ingang naar de zijgevel, hetgeen intern ook wijzigingen tot gevolg heeft en vraagt extra aandacht voor de vormgeving. Het bevat als extra een étage met (grond)sportactiviteiten. Verhuizing van deze sporten naar de Sporthal zou een verbouwing van de Sporthal betekenen die circa € 400.000 zou kosten. De verbouwing van de tweede verdieping betreft circa € 200.000 aan investering. De keuze om deze sporten in De Paort te laten blijven is financieel de beste keuze. Adviesbureau Volantis constateert groot uitgesteld onderhoud: de bestaande Iift moet

vervangen worden (€50.000), installaties zijn economisch en technisch afgeschreven en ventilatie is onvoldoende. Volantis heeft een raming van €280.000 gemaakt om de huidige installatie weer up-to-date te maken. Aan de hand van het door Rader Advies in 2018 opgemaakte Meerjaren Onderhoudsplan (MOP) heeft de Gemeente becijferd dat het totale uitgestelde onderhoud € 265.000 bedraagt" De investering in De Paort ligt boven het níveau dat we gewend waren ín bijvoorbeeld Koningslust en

Panningen. Panningen en Koningslust ontvingen € 850.000 subsidie van de gemeente (excl. BTW). Echter er zijn wel opmerkelijke verschillen t.o.v. Koningslust en Panningen. Dit betreft natuurlijk het bouwmoment, het aantal te verbouwen of nieuw te bouwen m2 en de intensiteit van de verbouwing. Als we de bouwkundige kosten in Koningslust en Panningen op basis van meetbare grootheden vertalen

naar de kosten in Kessel, krijgen we een kostenbeeld van de drie projecten die we prima met elkaar kunnen vergelijken.

Onderstaand is dit Ín een ovezicht weergegeven. De bedragen zijn exclusief BTW.

Kcninsslust Panningen Prïsniveau

20a7

Bouwkundiee kosten {werteliikl Totaal oooervlak lntensieÍ veóouwd oooervlak

€.792.4O{

Kessel

24rc

2021

€ 931.000 € 1.878.954

150C

L607

L57(

84C

900

742(

hflatie index factor t.o.v. 2020

1.3C

1,24

1,0t

Oooervlakte factor t.o. van Kessel

t,6t

1,58

1,0(

Fictieve bouwkundise koslen t,o.v. Xessel

€.1-740.5L4 €.1.762.693 €L.878.951

Biikomende kosten (wertelíik, excl onvoor Fictieve biíkomende kosten

€ 171.00{

€ 218.000

€ 230.OO(

€249.O77

€*7.9s6

€ 230.00(

(Zie b'$lage 5 van het plan voor de uitgebreide ve*laring van de getailen)

Zowel Koningslust als Panningen liggen qua fictieve bouwkundige kosten circa € 100.000 lager dan Kessel. Dit betekent dat de kosten uit de eerste elementenbegroting in Kessel nog hoog lijken. Mogelijke bezuinigingen worden geïnventariseerd. Gesprekken hierover lopen met de architect.

De bijkomende kosten zijn in het overzicht recht evenredig met de oppervlakte factor vertaald naar de fictieve kosten. Dit omdat dit hoofdzakelijk gaat over inrichting en voorzieningen. Koningslust en Kessel zijn dan goed vergelijkbaar qua niveau.

Verder moet opgemerkt worden dat de kosten voor het realiseren van een gemeenschapshuis in Helden-Dorp, Meijel en Maasbree aanzienluk boven de kosten voor Kessel lagen. Met daarna nog de noodzakelUke herstelacties, né de realisatie. Financiering Het te financieren bedrag voor de Stichtingskosten is €.2.811.268 incl. BTW. Zie hiervoor onderstaand overzicht. De details zijn in bijlage2van het projectplan vermeld. Biidraoende oartner

Reden

Financierino (€)

%

Totaal te financieren bedraq incl. BTW: €2.8'11.268 Gemeente Peelen Maas Gemeente Peelen Maas Gemeente Peel en Maas

Convenant Dorpshuizen lndexering Convenant Doroshuizen í30%) Uitqesteld onderhoud

TotaalGemeente Peel en Maas Stichtinq MFA

Bancaire leninq/ kredietliin

Gemeenschap Kessel (DOK)

Zeltw erl<zaam he id door actieve

Werkoroeo Fondswervinq Totaal Kern Kessel

inwoners Subsidies. sDonsorino

Totaalte financieren bedraq excl. BTW Belastinqdienst

Teruooave BTW (95%)

Totaalte financieren bedraq incl. BTW

850 000 255.000 265.000 1.370.000

58%

200"000 232.757 545.000 977.757

42Yo

2.347.757

100%

463.511

2.811.268

De Stichting MFA Kessel heeft inmiddels een bancaire kredietlijn/lening bij de Rabobank aangevraagd van € 200.000. De bank vraagt daarvoor een garantstelling door de Gemeente. Dit is met de Gemeente besproken.

Afweging t.a.v. de extra subsidie Zoals uit bovenstaand overzicht blijkt wordt aan de Gemeente Peel en Maas een bijdrage van €1.370.000 gevraagd. ln dit bedrag zit een bijdrage van €850.000 conform het convenant op de dorpshuizen die elke kern in Peel en Maas ontvangt voor de realisatie van een Gemeenschapshuis, een CPI indexering van 30% hierover à € 255.000 en een bedrag van € 265.000 t.a.v. uitgesteld groot onderhoud.

De Kern Kessel verwacht door zelf,rverkzaamheid een bedrag van €232.757 te kunnen bijdragen. Daarnaast wordt een bijdrage venuacht van € 545.000 door sponsoren en andere subsidieverstrekkers én wordt door de Stichting MFA Kessel een bancaire lening aangegaan van € 200.000.

Verzoek T.a.v. ons plan hebben we aan u de volgende vezoeken:

1. Voor de stichtingskosten vragen wij van u een financieringsbijdrage van € 1.370.000. ln deze brief en in het p§ectplan is dit verder gemotiveerd. We willen er op wijzen dat andere sponsor - en subsidie verstrekkers hierbij een suo'stantiële bÍjdrage van onze gemeente als voorwaarde stellen. Wè zijn inmiddels wel gestart met de aanvragen bij de andere sponsoren.

2. Voor de financiering van de Stichtingskosten ligt cr voor de Kesselse gemeenschap cen opdracht te komen tot een bijdrage van €777.757. Graag wil de Stichting MFA met het College in gesprek over gedeeltelijke garantstelling door de gemeente hiervan.

3. Belangrijk voor het plan is het eigenaarschap van het gebouw. a. \A/tj vragen van u de toezegging voor de overdracht van het gebouw (onder voorwaarden) aan de Stichting MFA Kessel b. In het verlengde van punt 2a is het belangrijk dat er een toezegging is voor een overeenkomst t.a.v. de erfdienstbaarheid voor de grond waarop het gebouw staat (overeenkomst t.a.v. vestiging erfpacht en opstalrecht)^ Dit onder de gebruikelijke voonrvaarden die de Gemeente daar aan stelt. Beide zaken worden door andere sponsoren als vooruraarde voor hun bijdrage gegeven.

4. Het is belangrijk dat de vooziening eind 2022 in gebruik genomen kan worden. Dit omdat in de

exploitatie van de MFA in de eerste drie maanden van een jaar, 60% van de omzet wordt gegenereerd. Om dit mogelijk te maken vezoeken wij u om een voorfinanciering van €40.000 op zeer korte termijn beschíkbaar te stellen. Dit om te kunnen starten met het maken van een definitief ontwerp, inclusief installaties, zodat we direct na een besluit van het College en de Gemeenteraad de voorbereidingen kunnen afronden en februari 2022 kunnen starten met de bouw.

5. Ondersteuning a. \AItj vragen uw ondersteuning bij diverse vezoeken voor sponsoring en subsidie, met name bij de Provincie Limburg en mogelijk ook andere vezoeken b. Verder vragen wij uw medewerking bij enkele praktische zaken t.a.v. het gebouw. Zoals bijvoorbeeld projectbegeleiding en advies

Graag willen wij nog vermelden dat wij de samenwerking en reeds ondervonden ondersteuning van bestuur en ambtenaren in de afgelopen jaren als bijzonder positief hebben ervaren. Mocht u nog vragen hebben dan vernemen wij dat graag. lndien gewenst zijn wij uiteraard bereid om ons plan persoonlijk toe te lichten.

Hopende op uw positieve reactie. Hoogachtend,

André Sieben (Voozitter Stichting

A Kessel)

Peter van de Pas (Voorzitter Werkgroep MFA Kessel)

Ger de Vlieger (Voozitter Dorpsoverleg Kessel)