2021-043 01 Raadsvoorstel - Vaststellen bestemmingsplan herziening woningbouwontwikkeling Molengaerde Kessel.doc

Raadsvoorstel Raadsvergadering: 6 juli 2021 Voorstel: 2021-043 Zaaknummer: 1894/2020/2248175 Documentnummer: 1894/2021/2402298 Datum collegebesluit: 31 mei 2021 Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan “herziening woningbouwontwikkeling Molengaerde, Kessel” Openbaarheid Alle stukken zijn openbaar m.u.v. anterieure overeenkomst Voorstel Te besluiten om: 1 Het bestemmingsplan “herziening woningbouwontwikkeling Molengaerde, Kessel”, IMRO code: NL.IMRO.1894.BPL0237-ON01 vast te stellen. 2 Geen exploitatieplan vast te stellen zoals bepaald in artikel 6.12 lid 2 juncto artikel 6.2.1a Bro. Inleiding In Kessel, op de hoek van de Baarskampstraat en de Schijfweg-Zuid, is het plan ‘Molengaerde’ gelegen. In dat plan waren oorspronkelijk 20 vrijstaande c.q. twee-onder-een-kap woningen voorzien. Inmiddels is een aantal woningen in het plangebied gerealiseerd en is het plangebied voorzien van een ontsluiting in de vorm van een cul-de-sac (doodlopende weg) ‘Aan de Hagendoorn’. Aan de Schijfweg-Zuid was in het oorspronkelijke plan voorzien in drie vrijstaande woningen op ruime kavels. Naar dit soort kavels is echter steeds minder vraag. Om die reden heeft de ontwikkelaar, in overleg met de gemeente, gekeken naar een alternatieve invulling van het plangebied waarbij ook woningbouw in een ander segment kan plaatsvinden.

Een segment waar meer behoefte aan is, namelijk de kleinere, levensloopbestendige woningen. Hiervoor is op 17 februari 2020 principemedewerking verleend. De kavels aan de Schijfweg-Zuid zijn vervolgens uitgewerkt tot een nieuwe verkaveling waarop in totaal acht grondgebonden, levensloopbestendige, (patio)woningen worden gerealiseerd. Dit betekent een totale toename van vijf woningen in het plan Molengaerde. Dit in vergelijking met het oorspronkelijke plan. Het woningbouwplan wordt gefaseerd uitgevoerd. Zodra de fase I (kavel 12 aan de noordoostzijde van ‘Aan de Hagendoorn’) verkocht is krijgt fase II (kavel 3 en 4 aan de zuidwestzijde van ‘Aan de Hagendoorn’) zijn definitieve invulling. Daarbij is fase I reeds vergund. Dit was mogelijk omdat het aantal te bouwen woningen in deze fase nog niet toenam doordat andere woningen in het plangebied nog niet gebouwd zijn. Beide fasen worden nu meegenomen in dit nieuwe bestemmingsplan zodat ook de verleende vergunning voor fase I in het bestemmingsplan geregeld wordt.

Gemeente Peel en Maas

Pagina 1 van 5

1894/2021/2402298

Fase 1

Fase 2 In het thans vigerende bestemmingsplan ‘Kernen Kessel en Kessel-Eik’ is niet voorzien in de bouw van meer woningen. Daarnaast worden de beoogde (patio) woningen ook anders georiënteerd, namelijk naar de Schijfweg-Zuid in plaats van naar de nieuwe ontsluitingsweg ‘Aan de Hagendoorn’. Om die reden is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Het bestemmingsplan is gepubliceerd en heeft ter inzage gelegen van 19 april tot en met 30 mei 2021. Er is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen. Het bestemmingsplan wordt dus ongewijzigd ter vaststelling voorgelegd aan uw raad. Beoogd effect Het wijzigen van het bestemmingsplan ten behoeve van de realisering van een alternatieve planinvulling van het woningbouwplan Molengaerde in Kessel. Argumenten 1.1 Er zijn (geen) zienswijzen ingediend Op grond van artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening dient een ontwerp bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage worden gelegd, zodat eenieder het plan in kan zien en indien wenselijke een zienswijze kan indienen. Er zijn geen zienswijzen ingediend. 1.2

Het planvoornemen is mogelijk gemaakt met een bestemmingsplanprocedure De locatie Molengaerde te Kessel ligt in het bestemmingsplan ‘Kernen Kessel en Kessel-Eik’ en heeft de bestemming ‘Wonen-2’. Binnen deze bestemming is het aantal woningen gemaximeerd. Binnen deze stroken zijn thans drie vrijstaande woningen toegestaan. Het onderhavige plan ziet echter op de realisering van in totaal acht grondgebonden (patio)woningen. Omdat bij dit planvoornemen vijf extra woningen worden gerealiseerd, past deze woningbouwontwikkeling niet in het bestemmingsplan. Daarnaast worden de woningen georiënteerd aan de Schijfweg-Zuid terwijl in het huidige bestemmingsplan de gevellijn (voorzijde woningen) naar ‘Aan de Hagendoorn’ is gericht. Ook zijn geen binnenplanse ontheffingsmogelijkheden opgenomen welke het planvoornemen mogelijk maken. Een buitenplanse procedure (artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening) is derhalve noodzakelijk om het planvoornemen mogelijk te maken.

Gemeente Peel en Maas

Pagina 2 van 5

1894/2021/2402298

1.2

Goede ruimtelijke ordening Ten behoeve van onderhavige ontwikkeling is een ontwerp-bestemmingsplan met plantoelichting en bijbehorende onderzoeken ingediend. Daaruit is gebleken dat onderhavige ontwikkeling aanvaardbaar is en sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voor de volledigheid wordt daarbij nog opgemerkt dat op basis van het uitgevoerde geluidsonderzoek is gebleken dat voor de woning op de hoek Baarskampstraat / Schijfweg-Zuid een Hogere grenswaardebesluit noodzakelijk is. De vaststelling van dit besluit is een bevoegdheid van het college. Het college heeft deze procedure opgestart.

1.3

Molenbiotoop Ter plaatse van het plangebied geldt de aanduiding ‘Vrijwaringszone – molenbiotoop’. Ter plaatse van de aanduiding 'vrijwaringszone-molenbiotoop' zijn de gronden primair bestemd voor de bescherming van de belevingswaarde en het functioneren van de molen. Ter plaatse van de aanduiding ‘vrijwaringszone – molenbiotoop’ geldt dat ongeacht wat in de regels voor de op deze gronden rustende bestemming is bepaald, ter plaatse niet mag worden gebouwd voor zover de windvang van de molen daardoor in onevenredige mate wordt aangetast. Uitgangspunt hierbij is dat de optimale windvang tot maximaal 5% mag worden beperkt. De onderhavige molenbiotoop heeft betrekking op de Sint Anthoniusmolen aan de Roode Eggeweg (zijstraat ten noordoosten van de Baarskampstraat) te Kessel. Het plangebied is gelegen op een afstand van circa 185 meter van het hart van de molen. De beoogde bebouwing zal op grotere afstand van de molen, circa 190 / 195 meter, worden gerealiseerd. Bij de beoordeling van het plan is rekening gehouden met de aanwezige molenbiotoop. Bij de oorspronkelijke ontwikkeling van het plan Molengaerde is al rekening gehouden met de molenbiotoop. Ten behoeve van dit bestemmingsplan is opnieuw een onderzoek uitgevoerd.

Uit het onderzoek volgt dat een wijziging van het bouwplan voor kavel 3, 4 en 12 (van 3 woningen naar acht levensloopbestendige woningen) geen grote verandering in de windvang van de molen met zich brengt.

1.4

Gemeentelijk woningbouwbeleid Het college van burgemeester en wethouders heeft op 4 juni 2018 de “Beleidsregel Woningbouwverzoeken Peel en Maas 2018” vastgesteld. In deze beleidsregel is bepaald dat in principe geen medewerking wordt verleend aan het toevoegen van extra woningen in afwijking van het bestemmingsplan. In een aantal situaties wordt op deze hoofdregel een uitzondering gemaakt. In artikel 6 van de beleidsregel zijn daarbij een aantal voorwaarden opgenomen. 1. Juiste plek: draagt bij aan leefbaarheid door leegstand te herstructureren dan wel aan een verbetering van de ruimtelijke structuur. Onderhavig verzoek heeft betrekking op een wijziging van een bouwplan waarbij sprake is van relatief grote bouwkavels. Doordat geen of slechts beperkt behoefte is aan dit type kavels is het plan maar gedeeltelijk ontwikkeld tot nu toe. De verwachting is dat de vraag naar dit type kavels naar de toekomst toe verder zal afnemen. Daarmee ontstaat een ongewenste situatie in het straatbeeld doordat het in het verleden beoogde plan niet wordt afgerond. Dergelijke open en niet afgeronde situaties komt de leefbaarheid van het dorp niet ten goede. Door de grote bouwkavels op te

Gemeente Peel en Maas

Pagina 3 van 5

1894/2021/2402298

splitsen en daarvoor in de plaats levensloopbestendige woningen te realiseren vindt er een afronding plaats van het plan. 2. Juiste type: Het betreft een programma dat maatschappelijk nodig is (bijzondere doel groepen, zoals ouderen, starters, 1 en 2 persoonshuishoudens, zorgvragers, statushouders en arbeidsmigranten). Gelet op het feit dat de initiatiefnemer voornemens is om de grotere kavels te splitsen in kleinere eenheden en daarbij levensloopbestendige woningen te bouwen is het aannemelijk dat gebouwd wordt voor ouderen. 3. Juiste kwaliteit: dorps, duurzaam, levensloopbestendig Het plan voldoet aan dit principe aangezien er levensloopbestendig gebouwd wordt waarbij voldaan wordt aan de eisen van de huidige tijd. Tevens wordt er voorzien in voldoende parkeergelegenheid. 1.5

Belanghebbenden zijn geïnformeerd over de ontwikkeling Naast het publiceren in de Staatscourant heeft de aanvrager de directe omgeving geïnformeerd over het planvoornemen. In 2019 zijn de bewoners van Aan de Hagendoorn al geïnformeerd over plannen voor de herverkaveling. Vervolgens zijn de direct omwonenden (Aan de Hagendoorn, Schijfweg-Zuid en Baarskampstraat) in verband met de Covid-19 maatregelen in de zomer van 2020 schriftelijk op de hoogte gebracht van de plannen waarbij het aanbod is gedaan voor nadere uitleg. Naar aanleiding van de brief en de meegestuurde beelden heeft de initiatiefnemer twee reacties gekregen van omwonenden. Deze omwonenden hebben hun interesse kenbaar gemaakt in een woning.

Financiën Dit voorstel heeft geen financiële gevolgen. Ten behoeve van het verhaal van ambtelijke kosten is met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Juridische afwegingen Ten behoeve van deze ontwikkeling is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Communicatie De volgende communicatieve acties zijn of worden uitgezet:  Het plan is door de aanvragers besproken met de direct omwonenden. In de zomer van 2020 is dit schriftelijk gedaan door de initiatiefnemer (i.v.m. de coronamaatregelen). Daarbij is de mogelijkheid geboden om te reageren. Hier hebben twee omwonenden gebruik van gemaakt door hun interesse kenbaar te maken in de te bouwen woningen.  In het kader van de wettelijke procedure van het plan vindt communicatie plaats door middel van ter inzage legging van het ontwerp bestemmingsplan en bekendmaking vindt onder meer plaats via de gemeentelijke website en de Staatscourant. Burgemeester en wethouders van de gemeente Peel en Maas,

de gemeentesecretaris/directeur, L.P.H. Breukers

de burgemeester, W.J.G. Delissen-van Tongerlo

Behandelend portefeuillehouder: Rob Wanten

Gemeente Peel en Maas

Pagina 4 van 5

1894/2021/2402298

Bijlage: 1. Toelichting 2. Bijlagen bij toelichting 3. Regels 4. Verbeelding Niet openbaar / alleen ter inzage voor de raad: 5. Anterieure overeenkomst

Gemeente Peel en Maas

Pagina 5 van 5

1894/2021/2402298