2021-040 13 Raadsvoorstel van 03-03-2020 Herontwikkeling voormalige VMBO locatie Panningen.pdf

gemeente

Peel en Maas

Raadsvoorstel

Raadsvergadering: 3 maart 2020 Voorstel: 2020-007

Zaaknummer: 1894/2019/2133653 Documentnummer: 1894/2019/2147001 Datum collegebesluit: 20 januari 2020 Onderwerp Herontwikkeling voormalige VMBO locatie Panningen Openbaarheid Alle stukken zijn openbaar, behalve vertrouwelijke bijlage 1B. Deze ligt ter inzage voor uw raad bij de griffie. Voorstel 1 2

In te stemmen met de herontwikkeling van de voormalige VMBO locatie in Panningen conform voorstel; De grondexploitatie voormalige VMBO locatie Panningen (bijlage IA + 1B) vast te stellen.

Achtergrond De VMBO locatie aan het Dr. Poelsplein in Panningen kwam medio 2017 in bezit van de gemeente nadat de school in 2016 naar het Bouwens van der Boijecollege aan de Minister Calstraat verhuisde. De afgelopen jaren is breed gekeken naar de mogelijkheden voor herontwikkeling op deze plek. Naast de functie wonen is ook de haalbaarheid en wenselijkheid van de functies detailhandel, maatschappelijk, bedrijven en parkeren verkend. In februari 2019 bepaalde het college richting door uitgangspunten vast te stellen voor de herontwikkeling. Uw raad is over deze keuzes en later ook over de voortgang geïnformeerd. Ook kwam daarbij aan de orde dat de keuze voor deze uitgangspunten een financiële consequentie met zich meebrengt: op basis van deze uitgangspunten blijkt ‘kostenneutraal herontwikkelen’ niet haalbaar.

Uitgangspunten herontwikkeling Bij het maken van de keuzes voor de herontwikkelingskaders zijn de door uw raad vastgestelde beleidskaders het vertrekpunt geweest: • Waardenoriëntatie en kaderstelling, Thema’s Ruimte en Economie • Waardenoriëntatie en kaderstelling, Thema’s Sociaal domein en Vitale gemeenschappen; • Vitaal Wonen (uitwerking kaderstelling) Daarnaast zijn - op de keuzes die het college maakte in februari 2019 en later bij aanscherpen van deze keuzes - de volgende zaken van invloed geweest: • de onderzoeken en verkenningen die nog voor 2019 werden uitgevoerd; • het woningmarktonderzoek dat in september ‘19 in concept gereed was; • de inbreng vanuit de directe omgeving; De uitgangspunten voor de herontwikkeling zien op dit moment als volgt uit: 1. Inzet op de functies ‘wonen’ en ‘maatschappelijk’; 2. Behoud van gebouw A + B; 3. Behoud van de glazen kas (H) onder voorwaarden: a. dat deze wordt geadopteerd;

b. c.

voor het juiste maatschappelijke initiatief waarbij de 'adoptievoorwaarden' en de kaders voor het juiste maatschappelijke initiatief later nader worden bepaald; 4. Behoud van beeldbepalend groen; 5. Fasegewijze sloop van de overige bebouwing, waarbij kansen voor het behoud van bestaande gebouwen of delen daarvan verzilverd worden; 6. Inpassen van 18 sociale huurwoningen voor Wonen Limburg met aandacht voor de gewenste woonomgeving en door het college en raad vastgestelde kaders; 7. De opbrengst uit de interactieve sessies met de buurt als vertrekpunt nemen voor het herinrichtingsontwerp van de totale locatie; 8. Bijdrage leveren aan (zowel sociale als fysieke) duurzaamheid; 9. Fasegewijze ontwikkeling; 10. Kostenneutraal bouwen is géén randvoorwaarde. Figuur 1 Situatietekening

Figuur 2 Overzichtstekening

Inmiddels heeft het college besloten om op basis van de huidige resultaten te koersen op de logische vervolgstappen voor verdere uitwerking en realisatie. Wanneer uw raad de grondexploitatie VMBO Panningen vaststelt, is de financiering voor o.a. sloop en plankosten geborgd. Huidige resultaten Op dit moment is voorzien dat de herontwikkeling van de VMBO locatie in minimaal 2 fases wordt opgepakt: Fase 1 - woonzorgcomplex 't Poelsolein Een woonzorgcomplex wordt in gebouw A + B gerealiseerd. Het complex bestaat uit een bedrijfswoning en 24 zorgappartementen, specifiek voor mensen met dementie. Dit deel van het terrein heeft en behoudt de bestemming ‘maatschappelijk’. Het college kan de benodigde vergunningen verlenen. Stand van zaken: de verkoop van het vastgoed aan de initiatiefnemer is in voorbereiding, de aanvraag omgevingsvergunning is reeds in concept getoetst. Fase 2 - herinrichting totale VMBO locatie exclusief woonzorgcomplex t Poelsolein Voor de rest van het terrein is het vertrekpunt dat de glazen kas zo mogelijk ingezet wordt voor een maatschappelijk initiatief. Het overige deel krijgt invulling voor ‘wonen’. Voor de gehele VMBO locatie wordt een nieuw bestemmingsplan gemaakt, waarbij gebouw A + B en bijbehorende grond de maatschappelijke bestemming behoudt.

Stand van zaken: Er is een aantal inrichtingsschetsen gemaakt op basis waarvan de grondexploitatie voor dit project is opgesteld (zie: bijlage 1A en 1B). NB. Flet is voorstelbaar dat ook fase 2 (verder) gefaseerd wordt uitgevoerd als daar aanleiding voor is.

Gemeente Peel en Maas

1894/2019/2147001

Pagina 2 van 7

Op basis van onze eigen kaders en uitgangspunten én de input die vanuit de omwonenden en doelgroep is meegegeven is bijgaand vlekkenplan gemaakt. Het is een ‘schematisch’ vertrekpunt voor de verder uitgewerkte inrichtingsschetsen.

Planning vervolgtraject Iedere fase kent een eigen planning van activiteiten. Fase 1 - woonzorgcomplex ’t Poelsplein Q1 2020 1. Besluitvorming koopovereenkomst (college B&W) 2. Aanvraag omgevingsvergunning (initiatiefnemer) Q2 2020 1. Verlenen van omgevingsvergunning (college B&W) 2. Eigendomsoverdracht 3. Start verbouwing (initiatiefnemer) Toelichting: Nadat de omgevingsvergunning onherroepelijk is en gestart wordt met sloop van omliggende bebouwing, wordt de eigendomsoverdracht gepland. Vervolgens start de initiatiefnemer ook met de verbouwing. Fase 2 - herinrichting totale VMBO locatie exclusief woonzorgcomplex ’t Poelsplein Q1 2020 1. Uitwerken Projectplan herontwikkeling VMBO, waarin o.a. de navolgende onderdelen aan bod komen: Uitwerking inrichtingsschetsen inclusief interactie met de omgeving Marktconsultatie voor realisatie ‘woonopgave’ , inclusief Wonen Limburg Aanpak behoud glazen tuinderskas Projectplanning 2. Voorbereiden sloop 1e fase

Gemeente Peel en Maas

1894/2019/2147001

Pagina 3 van 7

3.

Q2 2020

Q2 2021

Besluitvorming grondexploitatie, inclusief benodigde kredieten (gemeenteraad) 1. Besluitvorming projectplan (college B&W) 2. Uitvoering sloop 1e fase 3. Opstarten voorbereidingen bestemmingsplanprocedure 4............... (nog verder uit te werken) 1. Vaststellen bestemmingsplan (gemeenteraad)

Toelichting: Nadat uw raad een besluit heeft genomen over dit voorstel en duidelijk is of de benodigde kredieten beschikbaar zijn voor de vervolgstappen, wordt deze planning verder uitgewerkt. Besluitvorming raad In dit project zijn twee besluitvormingsmomenten voorzien voor uw raad, namelijk: Vaststellen grondexploitatie

Met het vaststellen van deze grondexploitatie en het eerder door u vastgestelde beleid, staan voor het college de (financiële kaders) vast voor de verdere uitvoering van dit project.

Vaststellen bestemmingsplan

Het vervolgtraject leidt tot een definitieve inrichtingsschets op basis waarvan een bestemmingsplan kan worden gemaakt en in procedure kan worden gebracht.

Vanzelfsprekend wordt u tussentijds zorgvuldig meegenomen in ontwikkelingen en keuzes die in het vervolgtraject worden gemaakt. Toelichting grondexploitatie De BBV (Besluit begroting en verantwoording gemeenten en provincies) bepaalt dat als gronden van de gemeente omgezet worden van normale grond naar bouwgrond er sprake is van bouwgrond in exploitatie (BIB). Het startpunt van de BIB is het raadsbesluit met de vaststelling. Vanaf dat moment wordt de BIB geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie onderhanden werk (BIB) op de balans De verkoop van de gebouwen en de grondverkoop zorgen voor de ‘opbrengsten’ in het project. Voor wat betreft ‘kosten’ is in de grondexploitatie rekening gehouden met o.a. sloopkosten, planontwikkelingskosten, kosten voor de inrichting van de openbare ruimte en de inbreng van boekwaardes van de te slopen gebouwen. Deze kosten worden ‘lopende’ de grondexploitatie - die een looptijd kent van vijfjaar - gemaakt. Met het vaststellen van de grondexploitatie kan het college deze budgetten aanwenden voor de uitvoering. In bijlage 1Aen 1B is de exploitatiebegroting opgenomen en toegelicht. Bijlage 1B heeft eenzelfde opzet als bijlage 1A, maar betreft een meer uitgebreide variant (meer detailinformatie). Om economische reden is bijlage 1B niet openbaar en alleen voor raadsleden te raadplegen.

Beoogd effect Herontwikkeling van de voormalige VMBO locatie Argumenten 1.2 De huidige opzet doet recht aan de input vanuit de directe omgeving Na een algemene interactieve bijeenkomst met buurtbewoners (circa 120 aanwezigen uit 215 uitnodigingen) is een buurtwerkgroep gevraagd om mee te denken over de herontwikkeling. De omgeving is enerzijds betrokken vanwege hun belang als buurtbewoner, anderzijds omdat de huidige omgeving een belangrijke woondoelgroep is voor de VMBO locatie. In bijlage 2 is een nieuwsbrief opgenomen die onlangs is verzonden aan de directe omgeving. Hierin is o.a.

Gemeente Peel en Maas

1894/2019/2147001

Pagina 4 van 7

1.3

samengevat hoe de input eruit ziet. Deze input is vertaald in de huidige inrichtingsschetsen die de basis vormen voor de vast te stellen grondexploitatie. De huidige uitgangspunten doen recht aan beleid en inzichten voor het thema ‘Wonen’ Ons lokale woonbeleid ziet toe op de juiste woning van de juiste kwaliteit op de juiste plek. In Panningen is nog voldoende kwantitatieve ruimte om de juiste woning toe te voegen. De voormalige VMBO locatie is een herstructureringslocatie op een strategische plek in de hoofdkern. Er wordt nu gekoerst op een kwalitatief programma dat past binnen de uitgangspunten in Vitaal Wonen, het beleidskader dat u in april 2019 vaststelde. Ook het recent uitgevoerde woningmarktonderzoek bevestigt dat het toevoegen van toekomstbestendige, betaalbare (sociale huurwoningen de juiste keuze is: de juiste doelgroep(en) worden hiermee bediend, waaronder ouderen maar ook jongeren. • Doorstroming op gang brengen. Met het juiste aanbod voor ouderen wordt wellicht ook een gewenste doorstroom op gang gebracht in de bestaande woningvoorraad. Vooral in de directe omgeving van de VMBO locatie wonen veel mensen op leeftijd in een grote eengezinswoning die niet zorggeschikt is. Als mensen daadwerkelijk een verhuisbeweging maken, is de achtergelaten woning weer beschikbaar voor gezinnen, starters op de woningmarkt, nieuwe werknemers of andere gegadigden.

• Toevoegen levensloopbestendige woningen Daarnaast wordt met de gekozen uitgangspunten voor de inrichting ook toekomstbestendigheid en bijzondere waardes toegevoegd aan de woonomgeving (zie: argument 1.4) • Toevoegen van betaalbare (sociale) huurwoningen Het woningmarktonderzoek laat zien dat er in dit segment nog behoefte is aan extra woningen. Het gaat hierbij in ieder geval om de 18 woningen van Wonen Limburg.

1.4

De huidige uitgangspunten leveren op diverse thema’s meerwaarde De huidige keuzes leiden tot een financieel verlies. Daarentegen levert deze opzet op diverse manieren (maatschappelijke) winst. • Ouderen. De doelgroep ouderen is een omvangrijke, groeiende doelgroep. De vraag naar levensloopbestendige woningen voor de 65 plusser neemt sterk toe. Zeker in een kern als Panningen op een strategische plek nabij belangrijke voorzieningen. • Dementie. Er wordt een voorziening gecreëerd voor de groeiende groep mensen met dementie. • Sociale duurzaamheid. Door de toename van het aantal ouderen verandert niet alleen de behoefte aan het type woning. Ook de behoefte aan een passende woonomgeving hoort daar bij. Er wordt een woonomgeving gecreëerd waarin ontmoetingen worden gestimuleerd en waar - door in te zetten op diverse doelgroepen -. daardoor ‘zorg voor elkaar’ meer voor de hand ligt en eenzaamheid voorkomen kan worden. • Langer zelfstandig thuis. Door deze sociaal duurzame opzet en de keuze voor levensloopbestendige woningen worden omstandigheden gecreëerd die bijdragen aan de mogelijkheid om langer zelfstandig thuis te wonen. • Duurzaamheid. Door behoud van bestaand, maar zeker ook toevoegen van nieuw groen wordt de stenige omgeving meer klimaat adaptief. • 1+1=3.

Door de strategische locatie en de bestaande voorzieningen in de nabijheid van de locatie zijn er kansen om samen slimme, nieuwe oplossingen te bedenken op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Denk aan de samenwerking met Dichterbij (gevestigd in het voormalig Centrum voor jeugd en gezin), het Gemeinschapshoes in Kepel, de mogelijkheden die de invulling van de kas bieden, verschillende doelgroepen in een nieuw te vormen wijk enz.

1.5

Er is kans op subsidie Subsidie algemeen: met de provincie Limburg wordt in het kader van subsidie gesproken over de herontwikkeling van deze locatie. Zowel bestuurlijk als ambtelijk

Gemeente Peel en Maas

1894/2019/2147001

Pagina 5 van 7

is aangegeven dat dit project diverse raakvlakken kent met het 'kader kwaliteit Limburgse centra’. Op dit moment werkt de provincie de toetsingscriteria nog verder uit. Naar verwachting kan de provincie medio 2020 meer concreet aangeven welke mogelijkheid er is voor subsidie. In de tussentijd is er structureel (positief) overleg hierover met de provincie. Herbestemmingssubsidie: in november ’19 is een aanvraag ingediend om in aanmerking te komen voor herbestemmingssubsidie . Deze is ingediend vanwege de mogelijke potentie voor (gedeeltelijk) behoud van de gebouwen C (praktijklokalen) en G (gymzaal). Als deze subsidie wordt verleend, dan wordt 70% van de onderzoekskosten vergoed. 2.1

Met het vaststellen van de grondexploitatie kan met de uitvoering worden gestart Er is financiering nodig voor het vervolg. Hierbij valt o.a. te denken aan onderzoekskosten ten behoeve van de RO procedure en herbestemmingsmogelijkheden. Maar ook sloopwerkzaamheden die nodig zijn om fase 1 (woonzorgcomplex) verder te ontwikkelen. Wanneer u de grondexploitatie vaststelt kan het college binnen deze financiële kaders en de reeds vastgestelde beleidskaders verder met de uitvoering.

Kanttekeningen 1.1 Het project is verliesgevend De herontwikkeling van deze locatie binnen de huidige kaders vragen om een behoorlijke investering van de gemeente. Hier staat een kwalitatief hoogwaardige en duurzame invulling van deze inbreidingslocatie tegenover: een herontwikkeling welke past binnen vastgestelde beleidskaders én een antwoord op diverse maatschappelijke opgaves. Als vertrekpunt voor het opstellen van de grondexploitatie is een realistische inrichtingsopzet gehanteerd. Om het resultaat van de exploitatie te managen wordt - binnen de huidige kwalitatieve vertrekpunten voor herinrichting - gestreefd naar een optimale invulling en ruimtegebruik. Daarnaast is er voor een gedeeltelijke dekking van de benodigde investering nog de kans op provinciale subsidie.

Alternatieven Een alternatieve invulling - zowel voor wat betreft functie als vormgeving - is mogelijk. Op dit moment ziet de herontwikkeling uitsluitend toe op de functies ‘wonen’ en ‘maatschappelijk’. Daarnaast wordt - naast vastgestelde beleidskaders - de inbreng van de omgeving gerespecteerd en als vertrekpunt meegenomen bij de herinrichting. Dat vertaalt zich in de herinrichtingsschetsen o.a. in substantiële ruimte voor groen en bebouwing tot een maximum van drie bouwlagen. Als er gekozen wordt voor een alternatief, dan moeten ook deze projectkaders opnieuw herijkt worden. Ook moeten de betrokken partijen (initiatiefnemer woonzorgcomplex, buurt) hierover geïnformeerd worden. De huidige projectkaders zijn ontstaan uit vastgesteld beleid, adviezen vanuit diverse vakdisciplines en een interactief proces met (een deel van) de gemeenschap en pleiten daarom niet voor een alternatief.

Financiën Voor de locatie voormalige VMBO is - conform de bepalingen in de BBV (Besluit begroting en verantwoording gemeenten en provincies) - een grondexploitatie opgezet. De grondexploitatie sluit met een tekort van € 750.668,- waarvoor een bedrag in de voorziening verliezen grondexploitaties gestort wordt vanuit de reserve risico's grondexploitaties. De reserve bedraagt na deze onttrekking nog € 4.861.333,-. Deze ontwikkeling biedt echter een kans om doorstroming van de woningmarkt op gang te brengen waardoor mensen in een meer geschikte woning komen. Het verlicht de druk op de groeiende wachtlijst voor woningen voor mensen met dementie, biedt kansen voor nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen, welzijn en zorg en speelt in op de behoefte die blijkt uit de gesprekken met inwoners en onderschreven is door het woningmarktonderzoek.

Gemeente Peel en Maas

1894/2019/2147001

Pagina 6 van 7

De grondexploitatieopzet is opgenomen in bijlage IA en 1B*. * Bijlage 1B is een meer uitgebreide variant welke om economische redenen alleen voor uw raad is in te zien en niet openbaar wordt gemaakt.

Juridische afwegingen Grondexploitatie De BBV (Besluit begroting en verantwoording gemeenten en provincies) bepaalt dat in dit geval een raadsbesluit genomen moet worden om een grondexploitatie vast te stellen. Er worden namelijk gronden van de gemeente omgezet van normale grond naar bouwgrond. Er is dan sprake van bouwgrond in exploitatie (BIE). Bestemmingsplanprocedure Wanneer uw raad een positief besluit neemt, dan worden de voorbereidingen gestart om een nieuw bestemmingsplan te kunnen vaststellen voor fase 2 (de voormalige VMBO locatie exclusief het woonzorgcomplex). Voor dit proces wordt de geëigende procedure gevolgd. Verkoop van eigendommen De verkoop van gebouw A + B ten behoeve van de realisatie van een woonzorgcomplex maakt op dit moment onderdeel uit van de totale herontwikkeling. Het college is bevoegd om het besluit tot verkoop te nemen en om de benodigde vergunning te verlenen. Communicatie De buurtbewoners hebben onlangs een nieuwsbrief ontvangen om ze: a) Op de hoogte te brengen of nogmaals te informeren over de ‘opbrengst’ die de gemeente heeft gedestilleerd uit de diverse bijeenkomsten; b) Te informeren over de besluitvorming van uw raad over dit voorstel. Deze nieuwsbrief is bij dit voorstel als bijlage 2 opgenomen.

De momenten en de wijze waarop wij uw raad en de gemeenschap blijven betrekken en informeren, is onderdeel van het projectplan dat ambtelijk wordt vormgegeven en in Q2 2020 door het college wordt vastgesteld.

Burgemeester en wethouders van de gemeente Peel en Maas,

De gemeentescretaris/directeur, L.P.H. Breukers

de burgemeester W.J.G. Delissen-van Tongerlo

Behandelend portefeuillehouder: Rob Wanten Bijlage(n): Bijlage IA

Grondexploitatie voormalige VMBO locatie Panningen

Bijlage 1B

*vertrouwelijk* Grondexploitatie voormalige VMBO locatie Panningen (niet openbaar, bijlage ligt ter inzage voor gemeenteraadsleden)

Bijlage 2

Nieuwsbrief omwonenden

Ter inzage: Bijlage 1B

*vertrouwelijk* Grondexploitatie voormalige VMBO locatie Panningen (niet openbaar, bijlage ligt ter inzage voor gemeenteraadsleden)

Gemeente Peel en Maas

1894/2019/2147001

Pagina 7 van 7