2021-012 14 Brief standpunt college Principeverzoek.pdf

gemeente

Peel en Maas Retouradres

Geadresseerde

Postbus 7088, 5980 AB Panningen

de heer R.M.E. Janssen

Heldensedijk 19 5768 RK Meijel

Datum Zaak Document Uw kenmerk Onderwerp Bijlage(n)

maandag 11 februari 2019 1894/2019/1378380 1894/2019/1385603 Brief standpunt college principeverzoek

Wilhelminaplein 1 5981 CC Panningen T (077) 306 66 66 E info@peelenmaas.nl www.peelenmaas.nl

Contactpersoon P. Cuppen

VERZONDEN 1«FEB. 1019

Geachte heer Janssen, Op 28-01-2019 hebben wij uw verzoek ontvangen voor wijzigen van het gebruik voormalig pand Jaspers op het adres Dorpsstraat 26 te Meijel en achterliggende gronden. Op 18-02-2019 hebben wij een aanvullend rapport met bijlagen ontvangen, waarin enkele wijzigingen en aanvullende onderdelen zijn opgenomen ten aanzien van het eerder ingediende principeverzoek. Met dit verzoek blijft de winkelfunctie op de begane grond gehandhaafd, al wordt de oorspronkelijke bouw van de winkel verkleind tot 400m2. Op de verdieping en op de achterzijde van het perceel wordt wonen voor specifieke doelgroepen mogelijk gemaakt: boven de winkel worden shortstay appartementen gerealiseerd voor 10 tot 12 arbeidsmigranten; achter de winkel worden 6 appartementen ontwikkeld, waarvan 3 voor de oudere doelgroep en 3 voor de startende doelgroep. U omschrijft dat de ontwikkeling de stedebouwkundige kwaliteit ter plaatse zal versterken. Daarnaast wenst u de Peelbeleving middels de inrichting van de openbare ruimte een plaats te geven in uw plan. U komt echter wel 1,4 parkeerplaats te kort op eigen terrein, waarvoor u wenst uit te wijken naar parkeerterreinen in de nabije omgeving. Wij hebben uw verzoek geregistreerd onder nummer 1894/2019/1378380.

Hierover berichten wij u als volgt: Collegestandpunt Uit analyse is gebleken dat in principe medewerking kan worden verleend, onder voorwaarden dat er sprake is van goede ruimtelijke ordening. De 6 achterliggende appartementen dienen als “Wonen” te worden bestemd. De shortstay appartementen dienen een aanduiding te krijgen, waardoor in de regels “Gemengd” kan worden opgenomen dat deze voorzieningen enkel voor shortstay arbeidsmigranten te gebruiken zijn. Daarbij dient u rekening te houden met aanvullende onderzoeken op het vlak van Water, Parkeren en verkeerbewegingen, Geluid, etc. Om uw project ruimtelijk kwalitatief te versterken en borgen is het van belang een afspraak te maken met de Dorpsbouwmeester. Daarnaast dienen de voorgestelde inrichtingsmaatregelen nader te worden gedefinieerd met afdeling Openbare Ruimte en middels een beeldkwaliteitsplan (op hoofdlijnen) te worden vastgelegd. U dient anterieur het gebruik van de parkeervoorziening (1,4 parkeerplaats) elders vast te leggen en ons te overhandigen. Ook dient u rekening te houden met artikel 8 uit de beleidsregel Woningbouwverzoeken 2018: In het op te stellen bestemmingsplan dient u een wijzigingsbevoegdheid op te nemen waardoor na 2 jaar vanaf het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan de onbenutte bouwmogelijkheid kan vervallen.

Tevens moet binnen 1 jaar nadat de planologische regeling onherroepelijk is geworden,

een ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning bouw worden ingediend. Vervolgens moet binnen 26 weken nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, een start zijn gemaakt met de realisatie van de bouw. Daarnaast dient u rekening te houden met voorwaarden gesteld in de beleidsregel Huisvesting Arbeidsmigranten Peel en Maas, specifiek de onderdelen betreffende shortstay huisvesting. We wijzen u erop dat op dit moment beleidswijzigingen in voorbereiding zijn. Een eventuele toekomstige aanvraag dient daarmee rekening te houden met de eisen die het nieuwe beleid gaat stellen aan de kwaliteit van de huisvesting. Daarbij dient in ieder geval rekening te worden gehouden met de SNF-normen. Afhankelijk van eventuele bouwkundige ingrepen moet u dan mogelijk ook een omgevingsvergunning voor bouwen en/of brandveilig gebruik (verandering brandcompartimentering) aanvragen. Medewerking is mogelijk middels een bestemmingsplanprocedure 3.1 Wro. Deze principetoezegging is geldig tot 1 jaar na verzenddatum, waarbinnen u een volledige en ontvankelijke aanvraag moet hebben ingediend. Ter motivering van dit standpunt, wordt u verwezen naar de hieronder genoemde afwegingen. Locatiebeschrijving De locatie is gelegen aan de Dorpsstraat en aan de Kurversweg in Meijel. Het bestaande pand (lokaal bekend als Pand Jaspers) maakt deel uit van het kernwinkelgebied van de kern.

Het pand staat al jaren leeg. Vanuit het kernwinkelgebied loopt de Kurverseweg over in woonomgeving. Het achterliggend deel van het perceel is daarbij de overgang tussen winkels en wonen. Dit perceel is met klinkers verhard en wordt als informele parkeervoorziening gebruikt. Daarnaast kan via dit perceel via een erfdienstbaarheidsconstructie het achterliggend perceel van de winkel aan de Dorpsstraat 28 worden bereikt. In het kernwinkelgebied van Meijel zijn diverse grotere parkeervoorzieningen in de openbare ruimte, waaronder het Tomveld, nabij het sportpark en bij de Aldi. Bestemmingsplan De locatie betreft percelen MELOO E 2916 en MELOO E 767. Deze percelen liggen in het bestemmingsplan "Kern Meijel" vastgesteld op 16 juni 2015. De locatie heeft de bestemming "Gemengd", met een maximum goothoogte (voorzijde 7m en achterzijde 4m) en maximum bouwhoogte (voorzijde 10m en achterzijde 4m). Daarnaast ligt op een deel van het perceel de dubbelbestemming "Waarde -Archeologie 3". Artikel 9.1 onder n stelt dat Wonen is toegestaan, echter artikel 9.4.1 onder f dat Woningsplitsing niet is toegestaan. De combinatie van deze artikelen maakt dat de bestaande woningen zijn toegestaan, maar het oprichten van nieuwe woningen (zowel shortstay als de 6 appartementen) in strijd is met het vigerend bestemmingsplan. Om deze reden is uw verzoek niet rechtstreeks toegestaan.

Afwijking van het bestemmingsplan is mogelijk indien uw verzoek past binnen de gemeentelijke doelstellingen, zoals geformuleerd in het beleid. Structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen Op 31 maart 2015 heeft gemeente Peel en Maas de Structuurvisie Kernen en Bedrijventerreinen vastgesteld. Dit visiedocument is samen met de dorpen opgesteld en geeft de ontwikkelrichting van het dorp weer. Ten aanzien van wonen zijn de volgende beleidsuitspraken gemaakt: Woningbouw vindt primair plaats in de kernen; Elke kern mag minimaal bouwen voor de eigen behoefte. Daarnaast is er ruimte voor maatwerk, zeker bij initiatieven uit de kernen zelf. In leef- en centrumdorpen is (beperkte) extra groei mogelijk; Stimuleren van levensloopbestendig en duurzaam bouwen; Belangrijkste doelgroepen zijn starters en ouderen; Stimuleren van kwalitatief goede huisvesting voor (tijdelijke) arbeidskrachten en woonurgenten.

De huidige plancapaciteit is hoger dan de vraag en kwalitatief blijken de planologisch geregelde plannen niet altijd aan te sluiten op de vraag. Daarom ligt de nadruk van de invulling van de woningbouwprogfammering niet op kwantiteit maar op kwaliteit, waardoor uitbreiding niet zonder meer mogelijk is maar woonontwikkeling in basis moet plaatsvinden op herontwikkelings- of inbreidingslocaties. In Meijel is een plan opgesteld dat het Peelbeeld nadrukkelijk gaat uitdragen. De openbare ruimte van de Dorpsstraat en Raadhuisplein worden aangepakt en met peelelementen ingericht. Daarbij worden ondernemers gestimuleerd om hun gevels in peelkleuren te hullen. Lege plekken worden ingevuld, bestemmingen worden gezocht voor leegstaande panden en een innovatieve verlichting met waterelementen op het Raadhuisplein. Dit moet leiden tot een aantrekkelijk en levendig centrum van Meijel voor inwoners, bezoekers en recreanten. Conclusie: Uw initiatief is gelegen ter plaatse van een herontwikkelingslocatie als gesteld jn de Structuurvisie. Daarnaast draagt uw initiatief bij aan het profileren van Meijel als Peeldorp. Op basis van de Structuurvisie kan medewerking worden verleend. Gezien het initiatief is gelegen op een herstructureringslocatie is het mogelijk om een bijdrage te ontvangen uit het Fonds Herstructureringsbijdrage.

Om hiervoor in aanmerking te komen dient u een plan te overhandigen waaruit blijkt hoe u de ontwikkeling economisch uitvoerbaar maakt. Beleidsregel Woningbouwverzoeken Peel en Maas 2018 Het college heeft op 4 juni 2018 de Beleidsregel Woningbouwverzoeken Peel en Maas 2018 vastgesteld. Daarin staat dat planologisch nog niet geregelde woningbouw in principe is uitgesloten, tenzij het verzoek voldoet aan bepaalde voorwaarden. Een van die uitzonderingen zijn verzoeken die een maatschappelijke meerwaarde hebben doordat ze een bijdrage leveren aan het behoud/versterken van vitale gemeenschappen. Het initiatief moet daarbij voldoen aan vier principes: Juiste plek: draagt bij aan leefbaarheid door leegstand te herstructureren dan wel aan een verbetering van de ruimtelijke structuur; Juiste type: het betreft een programma dat maatschappelijk nodig is (bijzondere doelgroepen, zoals ouderen, starters, 1 en 2 persoonshuishoudens, zorgvragers, statushouders en arbeidsmigranten); Juiste kwaliteit: dorps, duurzaam, levensloopbestendig; Anderszins sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Conclusie: Uw verzoek is gelegen op de juiste plek: In de kern en op een locatie waar het bijdraagt aan de leefbaarheid (door leegstand her in te vullen) en de ruimtelijke structuur (door het herstructureren van het lint tussen winkelgebied en woonomgeving).

Uw verzoek is van het juiste type: Gericht op een goede balans van wat maatschappelijk noodzakelijk is (ouderen, starters en arbeidsmigranten). Uw verzoek is van de juiste kwaliteit: Het verbetert kwalitatief het woongebied door het aanpakken van het vervallen / leegstaande winkelpand. Daarbij zijn de 6 levensloopbestendige appartementen zo vormgegeven dat deze goede een overgang vormen tussen de bouwstijl aan de Dorpsstraat en de bouwstijl van de woningen aan de Kurversweg. Qua maat en schaal blijft met de ontwikkeling het dorps karakter bestaan. Uit de door u aangeleverde stukken blijkt dat uw verzoek past binnen 3 van de 4 gestelde principes. Middels onderzoeken (bodem, geluid, etc) en een deugdelijke onderbouwing dient aan te tonen dat er anderszins sprake is van goede ruimtelijke ordening. Beleid Huisvesting tijdelijke arbeidskrachten Peel en Maas In het beleid zijn voorwaarden opgenomen voor shortstay locaties: Verblijfsaccommodatie voor verblijf maximaal 6 maanden met als minimale eis: o voor sanitaire voorzieningen: 1 douche/wc per 8 personen; o voor de oppervlakte: 10 m2 omsloten leefruimte per bewoner; o voor de kookgelegenheid: minimaal 4 pitten per 8 personen.

Adequaat toezicht en beheer, wat in een nog aan te vragen exploitatievergunning dient te worden vastgelegd; Maximaal 40 personen per locatie; Huisvesting alleen voor legale werknemers die hier tijdelijk verblijven en werkzaam in de regio; Voor de parkeernorm: een halve parkeerplaats per 2 bewoners.

Shortstay is onder andere mogelijk op de volgende locaties: In logiesgebouwen; In kamergewijze verhuur; In reguliere woningen; Op herstructureringslocaties binnen de rode contour; In tijdelijke nieuwbouw gebouwen tegen de kern binnen de kernrandzone; In nieuwbouw binnen de nieuwe woongebieden. Conclusie: Uw de omschrijving van uw verzoek valt op te maken dat het voldoet aan de voorwaarden als gesteld in het beleid. Nota Ruimtelijke Kwaliteit Gebouwen en de ruimtelijke en esthetische kwaliteit ervan, vormen onderdeel van de dagelijkse leefomgeving van onze inwoners. Omdat gemeente Peel en Maas klantgericht werkt, zijn enkel de beschermingswaardige gebieden welstand plichtig, zoals beeldbepalende dorpsgezichten, historische bouwlinten en nieuwbouwwijken. Uw ontwikkeling is gelegen in een beeldbepalend dorpsgezicht, waardoor het verplicht is om voor onderhavige planontwikkeling afstemming te vinden met de Dorpsbouwmeester. Communicatie met uw omgeving Het is belangrijk om in een vroeg stadium uw ideeën te delen met uw omgeving en reacties van uw omgeving op te halen. Zo krijgt u snel een beeld over, hoe buurtbewoners tegenover uw plannen staan. U kunt op verschillende manieren met uw omgeving in gesprek gaan. Een voorbeeld is een individueel gesprek of een informatieavond.

Twijfelt u over de aanpak, weet u niet wie u moet benaderen of loopt het contact niet zoals u gewenst of verwacht had, dan kunt u altijd contact met ons opnemen. Bij het toelichten van het principestandpunt van de gemeente kunnen wij desgewenst een rol vervullen. Wij denken graag met u mee. Goed overleg vooraf kan mogelijke pijnpunten bij buurtbewoners wegnemen en juridische procedures voorkomen. Status Wij merken uitdrukkelijk op dat de medewerking in beginsel wordt verleend. Dit betekent dat wij bij een definitief oordeel de aanvraag kunnen weigeren. Deze brief heeft geen rechtsgevolgen en moet worden aangemerkt als een feitelijke mededeling waartegen geen bestuursrechtelijke rechtsbescherming openstaat. Mocht u desondanks een besluit willen ontvangen waartegen u bezwaar kunt indienen, dan dient u een formele aanvraag voor het verlenen van een omgevingsvergunning of een partiële herziening van het bestemmingsplan aan te vragen. Informatie Mocht u naar aanleiding van dit collegestandpunt een vervolgprocedure willen starten, dan gaan wij u op weg helpen met een intakegesprek. Om het proces zo voorspoedig mogelijk te laten verlopen, verwachten wij binnen vier weken een reactie. Hiervoor kunt u via onderstaande gegevens contact opnemen. Indien u naar aanleiding van deze brief nog vragen heeft, kunt u contact opnemen met P.

via het klantencontactcentrum, bereikbaar op telefoonnummer 077 306 66 66 of via Paul.Cuppen@peelenmaas.nl. Met vriendelijke groet, Het colleoe van buroemeester en wethouders van Peel en Maas,

4

v R.J. Pingen Teammanager Omgevingsontwikkeling

Guppen

gemeente

Peel en Maas

Bijlage Disclaimer Uit analyse van de gegevens bij het principeverzoek blijkt dat, in geval van een verdere procedure voor de ruimtelijke onderbouwing op het aspect woon- en leefklimaat en de garantie ervan, nader onderzoek nodig is en afstemming dient plaats te vinden met de procedure in het kader van de Wet milieubeheer en het onderdeel milieueffectrapportage, inclusief de communicatie met uw omgeving hierover. Uit onderzoek zal moeten blijken dat een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd is. Bij mestopslag en mestverwerking spelen hierbij aspecten als maatschappelijk draagvlak en met name geur, ammoniak, geluid, luchtkwaliteit, bodem, Wet geluidhinder, externe veiligheid, etc. een rol. De uitkomst van onderzoeken naar deze aspecten kan leiden tot een heroverweging van het onderhavige principestandpunt. Vervolgprocedure Om de door u gevraagde ontwikkeling mogelijk te maken dient een planologische procedure gestart te worden. Hiervoor dient u een aanvraag voor een herziening van het bestemmingsplan c.q. een aanvraag voor een omgevingsvergunning, voor één of meerdere activiteiten in te dienen. Zowel een herziening van een bestemmingsplan alsmede een omgevingsvergunning moeten voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing, al dan niet in de vorm van een toelichting.

Per 1 januari 2010 is de digitaliseringsparagraaf in de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) in werking getreden. Dit betekent dat de ruimtelijke onderbouwing moet voldoen aan een aantal wettelijk vastgestelde voorschriften voor het aanleveren van ruimtelijke plannen. Daarnaast dient het ruimtelijk plan te voldoen aan de leidraad ‘ruimtelijke plannen en besluiten Peel en Maas’. Deze wettelijke verplichting heeft tot gevolg dat u advies moet inwinnen bij een stedenbouwkundig adviesbureau. Zij helpen u om de ruimtelijke onderbouwing van uw plan op te stellen. Voor specifieke vragen met betrekking tot de digitaliseringsverplichting kunt u contact opnemen met de gemeentelijke DURP-coördinator via 077 306 66 66. Een belangrijk onderdeel van de ruimtelijke onderbouwing/toelichting is dat er door middel van onderzoeken aangetoond moet worden dat uw plan planologisch inpasbaar is op de beoogde locatie. U dient hierbij rekening te houden met diverse onderzoeken op het gebied van landschappelijke inpassing, bodemonderzoek, watertoets, eet. Een volledig overzicht van deze onderzoeken en overige verplichtingen kunt u vinden in de Handreiking Ruimtelijke Plannen, op www.peelenmaas.nl.

Grondexploitatiewet Op grond van de Grondexploitatiewet, onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening - die per 1 juli 2008 in werking is getreden - moet de gemeente alle kosten die gemaakt worden voor realisatie van het plan in rekening brengen bij de aanvrager, door middel van een exploitatieplan, dan wel een anterieure overeenkomst. Pas nadat de overeenkomst is ondertekend wordt de planologische procedure opgestart. In artikel 6.2.1 Bro is opgenomen in welke gevallen bovenstaande verplichting geldt. Indien er sprake is van een exploitatieplan dan wel anterieure overeenkomst worden er voor de planologische procedure geen separate leges in rekening gebracht, voor overige omgevingsvergunningplichtige activiteiten (zoals bouwen, slopen) en enkele specifieke ruimtelijke ontwikkelingen wel. Een actueel overzicht kunt u vinden in de Tarieven bijdrage Ruimtelijke Ontwikkeling, op www.peelenmaas.nl. Leges Voor het in behandeling nemen van een ‘aanvraag tot het vaststellen van een bestemmingsplan' of een ‘aanvraag tot het nemen van een omgevingsvergunning’ zijn leges verschuldigd. Het verschuldigde bedrag vind u in de tarieventabel behorende bij de legesverordening. U kunt deze raadplegen via www.peelenmaas.nl.

Als een definitieve ‘aanvraag tot het vaststellen van een bestemmingsplan’ of een definitieve 'aanvraag omgevingsvergunning inclusief besluit tot afwijking van het bestemmingsplan’ binnen 6 maanden na verzending van deze brief in behandeling wordt genomen, worden de in het kader van het principeverzoek betaalde leges in mindering gebracht op de legeskosten van de vervolgprocedure.

Planschade De uit het besluit om medewerking te verlenen voortvloeiende planologische maatregel is een grondslag voor eventuele planschadeverzoeken. Immers, er wordt iets mogelijk gemaakt dat voorheen op basis van het bestemmingsplan niet mogelijk was. Om medewerking aan de aanvraag voor de gemeente budgettair neutraal te houden, wordt met de aanvrager een overeenkomst gesloten op grond waarvan eventuele planschade op de aanvrager afgewenteld wordt. Wanneer het college definitief tot medewerking besluit, zal deze overeenkomst gesloten worden. Meer informatie Indien u naar aanleiding van deze bijlage nog vragen heeft kunt u contact met P. Guppen opnemen, via het klantencontactcentrum, bereikbaar op telefoonnummer 077 306 66 66. ©februari '19. Gemeente Peel en Maas. Aan deze informatie kunnen geen rechten worden ontleend.