PROJECTPLAN Flexwonen Noordhoek.pdf

PROJECTPLAN Flexwonen Noordhoek

Status Portefeuillehouder Opdrachtgever Auteur Datum

Pagina 1

: Definitief : Arno Janssen : Riëtte van der Werff : Peter Markensteijn : 7 februari 2025

INHOUD 1.

Inleiding .......................................................................................................................................3

2.

Projectinhoud ................................................................................................................................4

3.

2.1.

Doelstelling ...........................................................................................................................4

2.2.

Gewenst resultaat ..................................................................................................................4

2.3.

Relatie met andere projecten ..................................................................................................5

2.4.

Randvoorwaarden..................................................................................................................5

2.5.

Historie locatie ......................................................................................................................5

2.6.

Aanpak .................................................................................................................................6

Beheersaspecten .......................................................................................................................... 10 3.1.

Organisatie ......................................................................................................................... 10

3.2.

Tijd .................................................................................................................................... 10

3.3.

Geld ................................................................................................................................... 11

3.4.

Kwaliteit (eisen) ................................................................................................................... 11

3.5.

Risico’s ............................................................................................................................... 11

3.6.

Communicatie en participatie ................................................................................................ 12

3.7.

Besluitvorming .................................................................................................................... 12

Bijlagen 1. Bestuursopdracht 2. Kaart plangebied (inclusief omgeving) 3. De legger van het waterschap 4. Planning

Pagina 2

1. INLEIDING Dit projectplan is het document voor het project Flexwonen Noordhoek waarin wordt beschreven hoe het project vanaf de definitiefase wordt aangepakt. In het projectplan is beschreven wat het resultaat zal zijn bij oplevering van het project en wat de relatie is met andere projecten. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de beheersaspecten tijd, geld, kwaliteit, organisatie, informatie, communicatie en risico’s. De bestuursopdracht, een plangebiedskaart, de legger van het waterschap en de met Woonkracht10 overeengekomen planning zijn als bijlages aan dit document toegevoegd. In juni 2024 is met Woonkracht10 een samenwerkingsovereenkomst gesloten die ziet op de haalbaarheidsfase.

Pagina 3

2. PROJECTINHOUD 2.1.

DOELSTELLING

Dit project heeft tot doel om in samenwerking met Woonkracht10 (WK10) te komen tot ontwikkeling van flexwoningen aan de Noordhoek te Papendrecht. Het terrein waarop de flexwoningen moeten worden gerealiseerd wordt begrensd door de dijk (Noordhoek) aan de westzijde, het speelveld aan de noordzijde, de Jacques Perkstraat aan de oostzijde en de sloot met daarachter de woningen van de Nicolaas Beetsstraat aan de zuidzijde.

FIGUUR 1, DE LOCATIE

2.2.

GEWENST RESULTAAT

Het plan is erop gericht om gedurende 15 jaar de woningnood in Papendrecht te verlichten. De opgave is gericht op het realiseren van 80 flexwoningen. De woningen zijn bedoeld voor starters, spoedzoekers, statushouders en dergelijke. Toewijzing van woningen zal plaatsvinden conform het reguliere beleid waarmee WK10 werkt. Het bouw- en woonrijp maken van het project wordt door de gemeente uitgevoerd. De woningen zelf worden geplaatst door WK10. WK10 moet ook de huisaansluitingen van de nutsbedrijven aanvragen. In het plangebied worden de benodigde parkeerplaatsen en de benodigde watercompensatie conform vigerend beleid gerealiseerd. Pagina 4

De flexwoningen zijn tijdelijk van aard. Na 15 jaar gaan ze hier weg. Er wordt dan binnen of buiten Papendrecht een andere locatie gezocht waar de woningen weer 15 jaar kunnen staan.

2.3.

RELATIE MET ANDERE PROJECTEN

Er wordt een wandelroute onderlangs aan de dijk gerealiseerd. Het raakvlak is minimaal. Dit wandelpad wordt in 2025 geraliseerd. De dijk staat op de lijst om te worden verzwaard voor 2050. Deze dijk heeft een lage prioriteit in de landelijke prioritering. Voor de toekomstige dijkverzwaring houdt het Waterschap Rivierenland een profiel van vrije ruimte aan. Binnen dit profiel moet de toekomstige verzwaring plaatsvinden. Daarom mogen binnen dit profiel geen kapitaalintensieve zaken worden gerealiseerd. Die zouden immers de verzwaring kunnen belemmeren (of onnodig duur kunnen maken). Ook de tijdelijke flexwoningen gelden als kapitaalintensief en zijn daarom binnen het profiel van vrije ruimte niet toegestaan. Parkeren (elementenverharding), e.d. is wel toegestaan binnen het profiel van vrije ruimte.

2.4.

RANDVOORWAARDEN

In de beschermingszone van de dijk (deze ligt naast het profiel van vrije ruimte) mag niet in de grond gewerkt worden in het gesloten seizoen. Dit gesloten seizoen loopt vanaf 15 oktober t/m 1 april van het daaropvolgende jaar.

2.5.

HISTORIE LOCATIE

Op de locatie heeft eerder tijdelijke huisvesting gestaan. Dit betrof seniorenwoningen voor De Wieken. Op Topotijdreis.nl zijn deze woningen zichtbaar tussen 2004 en 2019. Bij de sloop zijn de funderingspalen onder het maaiveld afgeknipt. De palen zijn niet getrokken, dus die zitten nog in de grond. Er is een tekening beschikbaar waarop de palen zijn ingemeten.

FIGUUR 2, DE VOORMALIGE SENIORENWONINGEN

Pagina 5

2.6.

AANPAK

Hierna volgen beknopt de activiteiten, e.d. per fase voor het project Flexwonen Noordhoek. Hierbij opgemerkt dat veel activiteiten niet zo exact met een schaartje zijn op te knippen naar fasen. Ook kan in de loop van het project blijken dat er aanvullingen nodig zijn op onderstaande. We hanteren de volgende fasering:

• • • • • •

Initiatieffase Definitiefase Ontwerpfase Voorbereidingsfase Realisatiefase Nazorgfase

Hierna volgt per fase een overzicht van activiteiten, producten en benodigde besluiten. Daarna volgt nog een niet-uitputtend overzicht van risico’s. De initiatieffase is inmiddels afgerond.

INITIATIEFFASE (AFGEROND) Activiteiten en producten:

• • •

• •

• • • •

Pagina 6

In beeld brengen bestaande situatie (is gebeurd, specifieke aandachtspunten worden hieronder genoemd) Eisen en randvoorwaarden en programma in beeld brengen (grotendeels bekend) Overleg met het COA of zij binnen het project mogelijkheden zien voor een satellietlocatie voor AMV en of COA een langdurige huurgarantie af kan geven aan WK10 (discussie loopt nog door) Quick scan milieu-/omgevingsaspecten (is beschikbaar) Beperkingen die de dijk aan het plan stelt (reeds bekend: niet werken in gesloten seizoen 15 oktober t/m 1 april en niet bouwen binnen het profiel van vrije ruimte dat het waterschap aanhoudt i.v.m. de toekomstige dijkverzwaring) Bodemonderzoek i.v.m. bepalen beperkingen die door de dijk i.c.m. eventuele zandlagen in de ondergrond worden bepaald (dit loopt nog) Opstellen Samenwerkingsovereenkomst (SOK) die ziet op de haalbaarheid van het plan voor de gemeente en WK10 (is opgesteld en door beide partijen getekend) Bepalen welke subsidies kunnen worden aangevraagd (is verkend, wordt in de volgende fase opnieuw bekeken) Onderzoeken welke procedure onder de Omgevingswet het beste kan worden gevolgd (de uitgebreide BOPA is vastgesteld in het bestuurlijk overleg tussen de gemeente en WK10).

Genomen besluiten:

• • • •

Vaststellen SOK (door college) Akkoord gaan met gebruikmaken van Herplaatsingsgarantie Rijk Volmacht wethouder voor ondertekening SOK RIB i.v.m. informeren raad

DEFINITIEFASE Activiteiten en producten:

• • • • • • • • • • • •

• • • • • •

Vaststellen definitieve plangrenzen (afgerond) Definitief vaststellen beperkingen vanwege de aanwezige dijk (afgerond) Vaststellen definitief programma en andere eisen en randvoorwaarden (afgerond) Bewonersbrief Start participatie door WK10 Publicatie i.v.m. Didam-arrest (na versturen bewonersbrief) Definitieve quick scan milieu-/omgevingsaspecten Globale raming Planning Projectplan Kredietaanvraag (incl. inzicht in de financiën van het totale project) Aanvragen subsidies/regelingen. Voor de zogenaamde herplaatsingsgarantie (RTHF) van het rijk is de gemeente via het vaststellen van de SOK akkoord gegaan met in het uiterste geval voor 25% meebetalen aan het verschil tussen balanswaarde en marktwaarde na 15 jaar Verkennen beschikbare (bijna) kant-en-klare flexwoningen op de markt door WK10, inkoop via Aedes Verkavelingsontwerp door WK10 Schetsmatig buitenruimteontwerp laten maken door WK10 Opstellen raming buitenruimte Opstellen anterieure overeenkomst met detailafspraken over aantal woningen, definitieve doelgroepen, kostenverdeling, e.d. tussen WK10 en gemeente Besluitvorming binnen WK10

Gevraagde besluiten:

• • •

Krediet beschikbaar stellen (door gemeenteraad) Vaststellen Anterieure overeenkomst met WK10 (door college) Planologische procedure (door college of raad)

ONTWERPFASE Activiteiten en producten:

• • Pagina 7

Bepalen definitieve woningtypes en welke woningen ingekocht gaan worden door WK10 Definitieve verkavelingsstudie op basis van de gekozen flexwoningen

• • • • • • • • •

Participatie en communicatie, waarbij WK10 het voortouw neemt Definitief stedenbouwkundig plan door WK10 in afstemming met stedenbouwkundige van de gemeente Woningontwerp (vooral de afwerking van de kant-en-klare woningen) door WK10 Aanvraag omgevingsvergunning door WK10 Aanvragen huisaansluitingen door WK10 Ontwerp nutstracés Definitief buitenruimteontwerp Quick scan milieu-/omgevingsaspecten toetsen op basis van alle gemaakte plannen Onderzoeken of SFT-subsidie (Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen) kan worden aangevraagd en, zo ja, aanvragen hiervan.

Gevraagde besluiten:

•

N.t.b.

VOORBEREIDINGSFASE Activiteiten en producten:

• • • •

Inkoop woningen door WK10 Start procedure omgevingswet (BOPA) Voorbereiden en aanbesteden bouw- en woonrijp maken Afhandeling omgevingsvergunning (BOPA)

Gevraagde besluiten:

•

Verlenen omgevingsvergunning

REALISATIEFASE Activiteiten en producten:

• • • • • • • • •

Indien nodig: voorbelastingen aanbrengen Weghalen voorbelasting Bouwrijp maken (o.a. aanleg nutstracés) Fundering woningen Plaatsing woningen Afbouw woningen Nutsaansluitingen door nutsbedrijven Woonrijp maken (o.a. aanleg parkeerplaatsen, ontsluitingen voor auto's, fietsers en voetgangers) Ingebruikname woningen

Gevraagde besluiten:

• Pagina 8

N.t.b.

NAZORGFASE Activiteiten en producten:

•

Overdragen buitenruimte aan beheer

Gevraagde besluiten:

•

Pagina 9

N.t.b.

3. BEHEERSASPECTEN 3.1.

ORGANISATIE

Portefeuillehouder

Arno Janssen

Ambtelijke opdrachtgever

Riëtte van der Werff

Projectmanager

Peter Markensteijn (tot eind februari 2025), opvolger: n.t.b.

Projectondersteuning

Simone Maissan

Overige betrokkenen

Planeconoom Juridisch contractueel Milieu OZHZ Bodem Verkeersbeleid Verkeerskundige Stedenbouwkundige RO Civiel Communicatie WK10 WK10 WK10 WK10 WK10 WK10 Waterschap Rivierenland

3.2.

Marcel Knapen Sandra Mollema-Veltman Arianne van den Hout Gerben de Graaf Lars van der Kaa Tom Fiolet Danli Sheng Rogier Rietman Nanda Ruijzing Frits Slootmans Liesbeth Groeneveld Hugo Meijwaard Jeffrey Dirks Anne Slegtenhorst Gert-Jan Wittkamp Suzanne Bodzinga Elisabeth de Nooijer

TIJD

Er is binnen Papendrecht sprake van een grote vraag naar huisvesting. Voor de flexwoningen geldt dat er een wens ligt deze zo snel als mogelijk te realiseren. De met WK10 overeengekomen vigerende planning is als bijlage toegevoegd aan dit projectplan. Pagina 10

Er zitten nog flinke onzekerheden in de planning. Met name het wel of niet noodzakelijk zijn van een voorbelasting en de benodigde doorlooptijd voor de nutsbedrijven kunnen nog tot aanpassingen van de planning leiden.

3.3.

GELD

Het benodigde krediet wordt in april 2025 aangevraagd via een raadsvoorstel. Zie voor meer informatie het betreffende voorstel. Er is een tweetal subsidies toegekend.

• •

RHA2023 (rijk) Vliegende Brigade (provincie)

De RHA2023-subsidie (Regeling Tegemoetkoming Herplaatsing Flexwoningen ) is verleend voor 100 woningen. Er kunnen slechts rond de 80 woningen worden gerealiseerd. Dit vooral door beperkingen die de dijk aan de locatie stelt. Daarnaast geldt dat er uiteindelijk voor is gekozen om geen woningen specifiek te reserveren voor bepaalde doelgroepen. Hiermee wordt niet meer aan de voorwaarden van de subsidie voldaan. Deze subsidie biedt dus geen dekking voor de te maken en gemaakte kosten. Met de subsidie vanuit de Vliegende Brigade is de inzet van een externe projectleider gedekt tot ongeveer eind oktober 2024. Er is een mogelijkheid oom ook een SFT-subsidie (Stimuleringsregeling Flex- en Transformatiewoningen) aan te vragen. Dit moet nog worden onderzocht.

3.4.

KWALITEIT (EISEN)

Het streven is om 80 flexwoningen te realiseren. Voor de woningen wordt een redelijk hoog kwaliteitsniveau nagestreefd. Het betreft weliswaar flexwoningen, maar deze zullen er wel 15 jaar staan. Er zal zeker geen sprake zijn van eenvoudige containers. De woningen voldoen aan de nieuwbouweisen van het bouwbesluit. De inrichting van de buitenruimte zal sober en doelmatig zijn. Voor parkeren, waterberging, e.d. geldt het vigerend beleid van de gemeente en/of het waterschap.

3.5.

RISICO’S

Hierna worden gebeurtenissen weergegeven die bij optreden van invloed kunnen zijn op tijd en/of geld.

• • • •

De Omgevingswet en bezwaren tijdens de procedure zorgen voor onvoorziene problemen en vertraging Stikstofwetgeving zorgt voor problemen en vertraging Toegang bouwverkeer is moeilijk te regelen Vertragingen doordat allerlei benodigde partijen (incl. de gemeente zelf) met capaciteitsproblemen kampen

Pagina 11

• •

Door aanvullende eisen en beperkingen vanuit het waterschap wordt de beschikbare ruimte te klein voor het programma De flexwoningen kunnen niet worden herplaatst binnen de gemeente en niet worden verkocht. Omdat gebruik wordt gemaakt van de herplaatsingsgarantie van het Rijk (RTHF), moet in dat geval de gemeente 25% van het na 15 jaar bestaande verschil tussen balanswaarde en marktwaarde betalen.

3.6.

COMMUNICATIE EN PARTICIPATIE

Er wordt door WK10 in samenwerking met onze communicatiemedewerker een participatieplan opgesteld. Omdat WK10 geldt als initiatiefnemer zal WK10 hierin het voortouw nemen. Er is/wordt in in het eerste kwartaal van 2025 door WK10 een bewonersbrief uitgestuurd met daarin de laatste informatie. Daarin worden bewoners ook uitgenodigd voor een bijeenkomst.

3.7.

BESLUITVORMING

In het project zullen zeker nog enkele formele besluiten moeten worden genomen:

• • •

Vaststellen uitvoeringskrediet, gepland: april 2025 (Gemeenteraad) Vaststellen anterieure overeenkomst tussen WK10 en gemeente (B&W) Vaststellen BOPA (B&W of Gemeenteraad)

Alle overige beslisdocumenten (bijvoorbeeld ter afsluiting van een fase), zullen worden voorgelegd aan de ambtelijk opdrachtgever. Deze zal beslissen of de documenten ter vaststelling of informatie voorgelegd moeten worden aan B&W en/of de Raad.

Pagina 12

Bijlagen 1. Bestuursopdracht 2. Kaart plangebied (inclusief omgeving) 3. Planning

Pagina 13

Bijlage 1, Bestuursopdracht

Pagina 14

Pagina 15

Pagina 16

Pagina 17

Bijlage 2, Kaart plangebied (inclusief omgeving)

Pagina 18

Bijlage 3, De legger van het waterschap

Pagina 19

Bijlage 4, Planning

Deze planning is met WK10 overeengekomen via de in juni 2024 afgesloten Samenwerkingsovereenkomst die toeziet op de haalbaarheid.

Pagina 20