D02. 20210319 RIB Markt 2.pdf

Aan de gemeenteraad datum behandeld door ons kenmerk doorkiesnummer Onderwerp

16-3-2021 W. van den Bosch 2021-0034606 0787706361 Markt 2

Geachte mevrouw, heer, Hierbij informeren wij u over de recente ontwikkelingen rond het pand Markt 2, waarin voorheen de bibliotheek gevestigd is geweest. Sinds het vertrek van de bibliotheek naar de nieuwbouw aan Den Briel is veel energie gestoken in het vinden van een passende herbestemming van de ruimte. Aanvankelijk is hierbij getracht te komen tot de ontwikkeling van een filiaal van Aldi. Bij gebrek aan voldoende politiek en maatschappelijk draagvlak is besloten de voorgenomen vestiging van een supermarkt in het pand niet door te zetten. Gedurende de afgelopen jaren zijn uitgebreide verkenningen uitgevoerd naar andere herbestemmingsmogelijkheden van het pand c.q. de locatie. Dat heeft geleid tot een achttal scenario’s, variërend van horeca, wonen en bedrijfsunits tot leisure-functies. Al deze functies die zijn bezien op diverse aspecten, zoals de ruimtelijke kwaliteit, bijdrage aan versterking van het Marktplein en centrum, marktkansen en het financieel resultaat. Ruimtelijke kwaliteit Met de herbestemming van het pand aan het Marktplein ontstaat de mogelijkheid om een kwaliteitsimpuls te geven aan de ruimtelijke kwaliteit van het pand zelf en de locatie. Uit de verkenning van de scenario’s kwam naar voren dat met name de scenario’s die uitgaan van een vernieuwing van de bestaande plint het grootste effect op de ruimtelijke kwaliteit hebben.

Daarmee komt een einde aan het gesloten karakter van de huidige plint aan het Marktplein. Tevens komt naar voren dat sloop en nieuwbouw van de aan de achterzijde gesitueerde uitbouw zal leiden tot een kwalitatief hoogwaardiger binnenterrein voor de huidige bewoners van de bovengelegen appartementen én de nieuwe bewoners van eventueel te realiseren woningen Bijdrage aan versterking Marktplein en centrum Met name functies die in het centrum c.q. aan het plein nog niet of beperkt aanwezig zijn, leiden tot een versterking van het Marktplein en het centrum. Dit zou met name plaatsvinden indien het tevens een kwaliteitsverbetering van/aan de gevel betrof. Marktkansen Voor enkele functies bestond bij aanvang concrete belangstelling vanuit de markt. Zo lagen er verzoeken van Stichting Philadelphia Zorg voor uitbreiding van hun aanbod zorgwoningen en voor retail in een deel van de plint. Voor de overige functies die in de scenario’s zijn verkend, waren op voorhand geen concrete partijen bekend en is mede op basis van makelaarsadvies geconcludeerd dat dit – behoudens woningbouw –geen gemakkelijke afzet zou kennen. Financieel resultaat Vanzelfsprekend zijn de scenario’s ook beschouwd op de financiële consequenties in relatie tot de boekwaarde. De scenario’s zijn in eerste aanleg doorgerekend op op basis van kengetallen.

Pas na de keuze voor een scenario kon, in overleg met de alsdan betrokken partij(en) voor de herbestemming, dit verder worden uitgewerkt. Op basis van de eerste verkenning hebben we geconstateerd dat geen van de scenarios zou leiden tot een positief verkoopresultaat. De boekwaarde van het pand is daarvoor te hoog en ook de gewenste aanpassingen zijn kostbaar. Dit laatste leidt echter wel tot de grootste kwaliteitsimpuls, wat de belangrijkste wens was bij de herontwikkeling van het gebouw.

Alle aspecten overziend, is besloten om met de meest geïnteresseerde partijen een nadere verkenning te doen, met als conclusie dat een ontwikkeling met Stichting Philadelphia Zorg en Woonkracht 10 zou leiden tot de meest gewenste invulling. Hierop zijn partijen in 2020 met de gemeente een intentieovereenkomst aangegaan. Nadien is uitvoerig overleg gevoerd over de uitwerking van het plan. Dat heeft geleid tot een schetsontwerp op basis van een programma van eisen van Philadelphia, bestaande uit een tiental zorgwoningen en een activiteiten-/dagbestedingsruimte. Stichting Philadelphia beheert aan de Schoolstraat reeds de kleinschalige woonlocatie De Wilgenborgh. Hier wonen zeventien mensen met een verstandelijke beperking. De stichting kan met de uitbreiding van 10 zorgwoningen deze woonvorm beter exploiteren en zorgen voor continuïteit van haar activiteiten op deze locatie. Woonkracht 10 zal – als eigenaar van de bovengelegen appartementen - als ontwikkelende partij optreden en verkrijgt daarmee het volledige eigendom van het pand. Ook De Wilgenborgh huurt Philadelphia van Woonkracht 10. De herontwikkeling tot zorgwoningen en activiteitenruimte leidt door het meer open gevelbeeld tot verlevendiging van de plint en tot een kwalitatieve impuls voor het gebied.

Het plan gaat ook uit van een verbinding via de tuin tussen de nieuwe zorgwoningen en het al aanwezige complex aan de Schoolstraat. In combinatie met de realisatie van zorgwoningen in de plint zal het bestaande complex ook een vernieuwing ondergaan. Voor de bovengelegen woningen van Woonkracht10 kan daarnaast tot een verruiming van de entree worden gekomen waarmee ook voorzieningen zoals een stalling van scootmobiels worden gerealiseerd. Het achterliggende plantsoen wordt eveneens opgepakt en als tuin nieuw ingericht. Woonkracht10 heeft op basis van dit plan met de gemeente nader verkend in hoeverre zij tot aankoop van de plint kan komen zodat zij deze herontwikkeling ter hand kan nemen en als verhuurder van Philadelphia kan optreden. Het nu voorliggende resultaat is voor WK10, ondanks de aanzienlijke onrendabele investering, financieel aanvaardbaar en realiseerbaar. Op basis van het schetsontwerp voor de herontwikkeling van de plint en een elementenbegroting is een tussen partijen uitvoerig gesproken over de stichtingskosten en de prijs die Markt 2 zou moeten opbrengen. Daartoe is op basis van de huurwaarde van de zorgwoningen en de activiteitenruimte een marktwaarde bepaald. Het verschil tussen de kosten en de opbrengsten bepaalt de residuele verkoopwaarde en dus de prijs die gemeente ontvangt voor Markt 2. De residuele waarde van Markt 2 is vastgesteld op € 100.000.

De huidige boekwaarde (1-1-2021) van de plint bedraagt ca. € 710.000. Op basis van de residueel bepaalde verkoopwaarde van € 100.000 betekent dit dat de afboeking op dit deel van het pand circa € 610.000 zal bedragen. Dit bedrag is fors maar zorgt voor een kwaliteitsimpuls aan dit deel van het centrum en maakt een investering van ruim 2 miljoen euro door Woonkracht 10 in het gebouw mogelijk. Daarnaast komt door deze planvorming de ruimte van de voormalig kunstuitleen beschikbaar. De ontwikkeling die hier wordt voorzien (realisatie van ca. 25 woningen voor starters) zal naar verwachting een positief saldo hebben. Dit resultaat kan financieel niet toegerekend worden aan de ontwikkeling van Markt 2 maar is feitelijk niet los te zien van deze ontwikkeling. Al met al is het college ervan overtuigd dat met de overeenkomst rond Markt 2 zij samen met Woonkracht 10 en Philadelphia een kwaliteitsimpuls toevoegt aan het centrum en ruimte biedt aan de doelgroep van Philadelphia. Omdat het voornemen van deze ontwikkeling ingezet is in 2020, moet conform het BBV afwaardering ook in dat jaar plaatsvinden. De afwaardering van de boekwaarde van Markt 2 wordt daarom in de jaarrekening 2020 verwerkt.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Papendrecht, de secretaris,

de burgemeester,

J.M. Ansems

A.J. Moerkerke