Bijlage 3 - Factsheet Opkoopbescherming OCD februari 2022 tbv college 18 april 2023.pdf

Verkenning opkoopbescherming

Inhoud 1. Conclusies 2. Schaarste op de

Door de krapte op de woningmarkt is het een toenemend probleem voor starters en woningzoekenden om een goedkope of middeldure woning te vinden. Om hier in te kunnen sturen heeft het Rijk per 1 januari 2022 een regeling opkoopbescherming mogelijk gemaakt. De gemeente Papendrecht heeft het Onderzoekcentrum Drechtsteden gevraagd informatie te geven over de situatie op de woningmarkt van Papendrecht waarmee een afweging gemaakt kan worden over de invoering van de regeling. Deze factsheet geeft input voor die afweging.

woningmarkt 3. Ontwikkeling particulier huursector 4. Aantal en ligging goedkope en middeldure koopwoningen 5. Mutatiegraad in de koopsector 6. De leefbaarheid 7. Onderbouwing toepassingsgebied

De opkoopbeschermingsregeling kan van toepassing worden verklaard voor bepaalde (kwetsbare) wijken qua leefbaarheid of bepaalde prijssegmenten binnen de gemeente wanneer sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of een kwetsbare leefbaarheid van een wijk. Deze keuze van (prijs)segmenten en/of wijken zal onderbouwd moeten worden door data. Zoals in welke buurten/wijken bevinden zich koopwoningen in de goedkope/middeldure segmenten en in welke buurten/wijken is de mutatiegraad hoog geweest? In deze factsheet geven we antwoord op de volgende vragen: 1. In hoeverre is er in Papendrecht sprake van schaarste in de koopsector? 2. In hoeverre zijn woningen opgekocht en is de particuliere huursector toegenomen? 3. In welke wijken bevinden zich goedkope en middeldure koopwoningen? 4. En welke wijken zijn kwetsbaar voor opkopen door een hoge mutatiegraad of leefbaarheid? 5. Wat zijn redenen voor Papendrecht om de opkoopregeling in te voeren en wat is dan het optimale prijssegment en/of wijken? Uit landelijke cijfers blijkt dat particuliere verhuurders de afgelopen jaren relatief veel woningen opgekocht hebben.1 Terwijl de woningmarkt voor starters en doorstromers steeds meer onder druk staat. Er is landelijk schaarste aan aantal beschikbare koopwoningen voor starters en doorstromers met laag of midden inkomen.

In 2020 was er nog een extra impuls voor het aankopen van vastgoed, omdat per 1-1-2021 de overdrachtsbelasting voor kopers die de woning niet zelf gaan bewonen, omhoog is gegaan van 2 naar 8 procent. Het was een maatregel om in de toekomst de woningzoekenden op de koopmarkt te beschermen, maar had in 2020 dus eenmalig een mogelijk omgekeerd effect. We kijken daarom ook naar de samenstelling en ontwikkeling van de particuliere huursector in 2020 met ook een terugblik naar 1-1-2016, het jaar van de regionale woonvisie. Voor het bepalen van prijssegmenten en/of wijken waarvoor de regeling gaat gelden onderzoeken we het aantal goedkope en middeldure koopwoningen en de mutatiegraad per buurt. Naast schaarste kan ook de leefbaarheid een (extra) reden zijn om de opkoopbescherming in (een deel van) Papendrecht in te voeren.

Toelichting bronnen en definities De informatie in deze factsheet komt uit vier bronnen: de woningmarktanalyse Drechtsteden en factsheet Papendrecht, informatie over mutaties in de koopsector van GBD, de landelijke Leefbaarometer en het WOZ-bestand van 1-1-2021, waarin gegevens over het aantal en kenmerken van woningen (zoals eigenaar, gebruiker, woningtype en WOZ-waarde per 1-1-2020) zijn opgenomen. De cijfers uit dit WOZ bestand kunnen iets afwijken van andere bronnen zoals BAG, CBS of corporatie.

1 Door de lage rente levert investeren in beleggingen (vastgoed) veel meer op dan sparen. Bovendien

is er na de woningcrisis (2007) een herstel van de woningmarkt opgetreden en is er sprake van forse prijsstijgingen van zowel huur- als koopwoningen (ook deels aangedreven door de lage rente). Het rendement op vastgoedinvesteringen is hoog.

1

Conclusies

Aan de hand van vijf criteria zijn de zeven wijken2 in Papendrecht geanalyseerd. Het gaat om informatie over: a) schaarste op de woningmarkt; b) ontwikkeling van de particuliere huursector c) het aantal en de ligging van goedkope en middeldure koopwoningen staan; d) de mutatiegraad in de koopsector; e) de leefbaarheid. Schaarste op de woningmarkt Uit de Woningmarktanalyse Drechtsteden blijkt dat er schaarste is in alle koopprijssegmenten. Er is een aanbodtekort met name aan eengezins-koopwoningen en deels ook koopappartementen.3 Met het invoeren van de opkoopbeschermingsregeling blijft het schaarse aanbod aan goedkope en middeldure koopwoningen in de toekomst behouden voor de doelgroep starters en doorstromers met laag of midden inkomen. Ontwikkeling particuliere huursector In Papendrecht is er een toename van 93 particuliere huurwoningen tussen 1-1-2016 en 1-1-2021. In 2020 was de toename het grootst, namelijk 40 woningen. Dit komt door nieuwbouw Markt van Matena. In andere jaren was er geen nieuwbouw. Verder nam in Middenpolder in 2020 het aantal particuliere huurwoningen met 13 toe, terwijl dit in andere wijken afnam. In de afgelopen jaren is er in Papendrecht niet sprake geweest van grootschalig opkopen van goedkope en middeldure koopwoningen door beleggers.

De regeling voorkomt wel dat dit in de toekomst gaat plaatsvinden, bijvoorbeeld omdat andere gemeenten (Rotterdam, Dordrecht) de regeling hebben ingevoerd (waterbedeffect). Aantal en ligging van goedkope en middeldure koopwoningen (tot NHG grens) Om ervoor te zorgen dat er voldoende goedkope en middeldure woningen in de koopsector voor woningzoekenden beschikbaar blijven, zou de gehele gemeente tot beschermd gebied kunnen worden verklaard. Het gaat dan om 5.734 goedkope en middeldure koopwoningen met een verwacht jaarlijks aanbod van 333 woningen.4 Onderzocht zijn mogelijkheden waarbij de regeling alleen van toepassing wordt verklaard op wijken waar een groot aandeel is aan goedkope en middeldure woningen (die ook het meest kwetsbaar zijn voor opkopen). Of alleen op de goedkope voorraad met een WOZ waarde tot 250.000 euro (prijspeil 1-12020). Dit laatste beschermt niet de eengezinswoningen waar juist schaarste aan is. De mutatiegraad in de koopsector Gemiddeld is 5,8% van de koopwoningen in 2020 van eigenaar verwisseld. De mutatiegraad is hoger bij appartementen en lager voor eengezinswoningen. In Kraaihoek zijn relatief veel woningen verkocht. In Molenvliet en Wilgendonk is de mutatiegraad relatief laag. De leefbaarheid De wijken in Papendrecht kennen een "ruim voldoende" tot "goede" leefbaarheid.

Belangrijk om de leefbaarheid in alle wijken tenminste ruim voldoende te houden. De verwachting is dat de regeling opkoopbescherming een positieve bijdrage zal hebben op de leefbaarheid. Het toepassingsgebied Bij het aanwijzen van het toepassingsgebied voor de regeling kan men naast een grens voor goedkope en middeldure koopwoningen (de NHG-grens) ook gebieden (wijken bijvoorbeeld) aanwijzen waar de regeling gaat gelden. In vier wijken van Papendrecht ligt het aandeel goedkope en middeldure koopwoningen boven het gemiddelde en in twee wijken ligt het aandeel goedkope en middeldure koopwoningen dicht tegen gemiddelde aan. Deze zes wijken zouden dan het meest in aanmerking komen voor de regeling. Alleen in Oostpolder is het aandeel duidelijk lager dan het gemiddelde. Het ligt dan meer voor de hand om de regeling voor geheel Papendrecht te laten gelden.

2 Papendrecht is niet verdeeld in buurten. Er zijn wel stappen gezet om dit te gaan doen 3 zo blijkt uit de Woningmarktanalyse Drechtsteden, p 27 en factsheet Papendrecht, p 3 4 Gebaseerd op het aantal verkochte woningen van 5,8% in 2020

2

2

Schaarste op de woningmarkt

Er zijn in Papendrecht 9.000 koopwoningen. Het aandeel koopwoningen ligt in Papendrecht op 63%, dat is hoger dan het Nederlands gemiddelde (58%). Uit de Woningmarktanalyse Drechtsteden blijkt dat er schaarste is in alle koopprijssegmenten. Er is een aanbodtekort met name aan eengezins-koopwoningen en deels ook koopappartementen.5 Het aanbodtekort aan eengezins-koopwoningen hangt samen met het feit dat bestaande bewoners van deze woningen geen verhuisplannen hebben; zij bieden dus niet aan, terwijl er wel veel doorstromers uit andere segmenten alsook starters naar een eengezinskoopwoning op zoek zijn. Eengezins-koopwoningen worden overwegend bewoond door huishoudens van middelbare leeftijd. Wellicht dat zij op den duur te verleiden zijn om de stap naar een appartement te maken. In dat geval zou het aanbod aan eengezinswoningen uit de voorraad toenemen (alsmede de vraag naar appartementen). Op de lange termijn gaan deze woningen ook vrijkomen door overlijden. Momenteel is er echter onvoldoende aanbod eengezins-koopwoningen uit de voorraad te verwachten om aan de vraag te voldoen. In de figuren 1 en 2 is te zien dat de vraag van doorstromers en van starters in de koopsector het aanbod overtreft.6

Figuur 1: actuele fricties naar eigendom en type (2020)

Bron, Woningmarktanalyse Drechtsteden, Factsheet Papendrecht, p 3 In de koopsector is er een aanbodtekort in alle prijsklassen, behalve tussen 250.000 en 300.000; daar is sprake van evenwicht.7 Figuur 2: actuele fricties koopwoningen naar prijs (2020)

Bron, Woningmarktanalyse Drechtsteden Factsheet Papendrecht, p 3

3

Ontwikkeling particuliere verhuur

5 zo blijkt uit de Woningmarktanalyse Drechtsteden, p 27 en factsheet Papendrecht, p 3 6 Zie Woningmarktanalyse Drechtsteden, p 27 7

Het gaat om de door eigenaars geschatte verkoopprijzen in 2018, geïndexeerd met de prijsindex koopwoningen naar prijspeil 2020

3

Op 1-1-2021 telde Papendrecht 1.211 particuliere huurwoningen. Hiervan zijn 345 woningen (29%) in bezit van 8 verhuurders8 met meer dan 25 woningen in Papendrecht. Ook zijn er 31 eigenaren die 3 tot 24 woningen in bezit hebben. In totaal 222 woningen oftewel 18%. De meeste verhuurders (53%) betreft natuurlijke personen.9 Figuur 3: Samenstelling particuliere huurvoorraad per 1-1-2021

345 natuurlijk persoon kleine beleggers 644

grote belegger 222

Toelichting: een grote belegger heeft 25 of meer woningen in Drechtsteden per 1-1-2016 of in Papendrecht per 1-1-2021; een kleine belegger heeft 3 tot maximaal 24 woningen in bezit Kijkend naar de periode vanaf 1-1-2016 zien we jaarlijks een lichte toename van het aantal particuliere huurwoningen. Het aantal woningen particuliere verhuur is in 5 jaar met 93 (8%) toegenomen. Echter dit is inclusief de nieuwbouw van 40 woningen Markt van Matena. Het aandeel particuliere huurwoningen is in deze periode toegenomen van 7,9% per 1-12016 naar 8,4% per 1-1-2021.10 Het aantal woningen van de wat grotere beleggers in de bestaande voorraad nam toe van 321 naar 345 woningen (+7,5%).

Figuur 4: Samenstelling particuliere huurvoorraad per 1-1-2016

321 natuurlijk persoon kleine beleggers 603

grote belegger 194

We hebben een overzicht gemaakt van wijken/buurten11 en de toename van particuliere huurwoningen in het jaar 2020. Buiten de nieuwbouw in Oostpolder was er alleen in Middenpolder een bescheiden toename met 13 woningen (zie tabel in de bijlage). In Middenpolder zijn vier kleine beleggers waarbij de grootste met 19 en 14 woningen niet uitgebreid zijn. Daarnaast zijn er twee kleine beleggers12 met 7 en 4 woningen in Middenpolder.

8 De grote eigenaren betreffen een seniorenflat Zonnedauw verhuurd via Van't Hof, Galerijflat van

Vesteda (Pontonniersweg), Galerijflat kleine woningen Gerard Dousingel, Portiekflats nieuw Markt van Matena via Waltmann, Galerijflat Schooldwarsstraat verhuurd via makelaars, Gelarijflat Brederodestraat (boven winkels), in verkoop of anders in verhuur en Portiekflat De Overtoom via HomeRent te huur 9 Bij een deel van de voorraad (292 woningen) in de particuliere huursector is er geen gebruiker

bekend, bijvoorbeeld omdat de woning in verkoop is, verbouwd wordt of om andere redenen. Omdat er wel een eigenaar bekend is, is dat op zich minder relevant. Wel geeft het aan dat in de praktijk geen 1.211, maar 919 particuliere huurwoningen ook formeel verhuurd zijn. Het CBS berekent de leegstand in de totale voorraad op 455 woningen 10 In Nederland nam het aandeel particuliere huurwoningen toe van 13,1% naar 13,9%

https://datawonen.nl/dashboard/dashboard/huursector/ 11 Het wijkniveau is begin 2022 in Papendrecht nog hetzelfde als het buurtniveau 12 Het gaat onder meer om woningen in de PJM Aalbersestraat met 2 kamers

4

4 Aantal en koopwoningen

ligging

goedkope

en

middeldure

De voorraad koopwoningen bestaat voor 65% uit woningen tot de NHG grens. Gemeenten dienen voor de invoering van de regeling opkoopbescherming te bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Woningen tot de NHG-grens behoren tot de goedkope en middeldure koopwoningen. De NHG grens13 is 355.000 euro in 2022. Figuur 5 laat de opbouw van de woningvoorraad in Papendrecht per 1-1-2021 naar verschillende prijssegmenten zien. Ongeveer 65% van de woningen heeft een WOZ-waarde peildatum 2020, die overeenkomt met de NHG grens in 2022.14

Figuur 5 WOZ waardes van koopwoningen per 1-1-2021 (peildatum 1-1-2020) 290 551

tot 175 175-200

2084

200-250

2191

250-275 275-300

1046

300-350 350 en meer

943

1759

Toelichting: de kleuren blauw zijn goedkope en middeldure koopwoningen tot de NHG-grens Bron: Exclusief 136 woningen waar de WOZ-waarde niet bekend is

In de bijlage, tabel 2 is te zien welke wijken een bovengemiddeld aandeel goedkope en middeldure woningen hebben met een waarde tot aan de NHG-grens. Dat geldt voor 4 van de 7 wijken: Westpolder, Molenvliet, Middenpolder en De Kooy-Oosteind. In Kraaihoek en Wilgendonk ligt het aandeel goedkope en middeldure woningen dichtbij het gemiddelde (beide op 61%). Alleen in de nieuwste wijk Oostpolder ligt het aandeel duidelijk lager. Bij het aanwijzen van het toepassingsgebied voor de regeling kan men naast een grens voor goedkope en middeldure koopwoningen (de NHG-grens) ervoor kiezen gebieden (wijken bijvoorbeeld) aan te wijzen waar de regeling gaat gelden. Als we kijken naar de woningvoorraad in Papendrecht zien we enige verschillen tussen wijken. Deze verschillen zijn echter relatief beperkt. In vrijwel alle wijken bevinden zich woningen die behoren tot het goedkope en middeldure segment. Alleen in Oostpolder is het aandeel duidelijk lager dan het gemiddelde. Bij het afbakenen van de regeling tot een beperkt aantal wijken is de kans reëel dat investeerders zich zullen richten op het bezit dat beschikbaar komt in de gebieden waar de regeling niet van toepassing is (waterbedeffect). Op basis van de tabel is een gemeentebrede toepassing plausibel.

In dat geval vallen 5.734 (ongeveer 65% van de voorraad) koopwoningen onder de regeling (alle goedkope en middeldure koopwoningen met marktwaarde tot NHG-grens), met een verwacht jaarlijks aanbod van 333 woningen.15 We hebben ook onderzocht wanneer de regeling van toepassing wordt verklaard op alleen de goedkope voorraad koopwoningen (met WOZ waarde tot 250.000 euro). Daarmee zullen vooral de appartementen beschermd worden en niet de grondgebonden woningen, waar juist de schaarste het grootst is.

13

De NHG grens betreft in de periode 1-1-2022 tot en met 31-12-2002 355.000 euro marktwaarde en geldt in het jaar waarin de overdacht plaatsvindt. Deze wordt jaarlijks aangepast 14 Het betreft gegevens per 1-1-2021, gebaseerd op de waarde van 1-1-2020. Half maart 2022 komen

gegevens over 1-1-2022 beschikbaar. De NHG grens lag in 2020 op 310.000 euro 15 Gebaseerd op het aantal verkochte woningen van 5,8% in 2020

5

5

Mutatiegraad in de koopsector

Het jaarlijks aanbod van woningen qua prijsklasse komt in grote lijnen overeen met de voorraad. De mutatiegraad van goedkope en middeldure woningen is echter wel iets hoger dan die van duurdere woningen. Zo behoren de meeste appartementen in de bestaande voorraad tot de goedkope voorraad. En daar is de mutatiegraad relatief hoog (zie tabel 1). Tabel 31Kenmerken voorraad koopwoningen mutaties in categorie 2020 eengezins (inclusief 2^1 360 kap/vrijstaand) appartement 156

voorraad

totaal 516 Bron: Kadaster Exclusief 136 woningen waar type/waarde niet bekend is

mutatiegraad

7.177

5,0

1.687

9,2

8.864

5,8

In Kraaihoek zijn in 2020 relatief veel woningen verkocht. In Molenvliet en Wilgendonk is de mutatiegraad relatief laag (zie ook bijlage, tabel 3). Invoering van de opkoopregeling zal het snelst effect hebben op de wijken waar de mutatiegraad relatief hoog is (Kraaihoek). Het is echter geen reden om de opkoopbescherming tot één of enkele wijken te beperken.

6. De leefbaarheid Via de Leefbaarometer wordt inzicht gegeven in de Leefbaarheid van buurten en wijken. De leefbaarheid in Papendrecht wijkt niet af van de gemiddelde leefbaarheid in Nederland. In vergelijking met 2018 is de leefbaarheid iets verbeterd met name voor wat betreft voorzieningen. De wijken in Papendrecht kennen een "ruim voldoende" tot "goede" leefbaarheid. Zie kaart 1. Kaart 1: Leefbaarometer 2020

7. Onderbouwing toepassingsgebied Het OCD streeft naar hoge kwaliteit van de informatie in deze factsheet. Heeft u nog suggesties of aanvullingen, laat het ons dan weten.

1. 2.

3.

drs. J.M.A. Schalk + Kees Klootwijk februari 2022 Postbus 619 3300 AP Dordrecht (078) 770 39 05 ocd@drechtsteden.nl www.onderzoekcentrumdrechtsteden.nl

4.

Er is in Papendrecht schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. In de afgelopen periode (vanaf 1-1-2016) nam het aantal woningen van de wat grotere beleggers in de bestaande voorraad toe van 321 naar 345 woningen (+7,5%). Echter dit is inclusief de nieuwbouw van 40 woningen Markt van Matena. Met het invoeren van de opkoopbeschermingsregeling blijft het schaarse aanbod aan goedkope en middeldure koopwoningen in de toekomst behouden voor de doelgroep starters en doorstromers met laag of midden inkomen. De keuze voor de voorraad goedkope en middeldure koopwoningen (ongeveer 65% van de voorraad (met waarde equivalent tot de NHG-grens) beschermt de goedkope en middeldure eengezinswoningen en appartementen het best. Bij het aanwijzen van het toepassingsgebied voor de regeling kan men naast een grens voor goedkope en middeldure koopwoningen (de NHG-grens) ook gebieden (wijken bijvoorbeeld) aanwijzen waar de regeling gaat gelden. Gezien de schaal en beperkte verschillen qua koopvoorraad en mutatiegraad tussen wijken ligt het meer voor de hand om de regeling voor geheel Papendrecht te laten gelden. 6

Bijlagen Het Rijk heeft per 1-1-2022 de opkoopbescherming ingevoerd. Om woningzoekenden, waaronder starters en middeninkomens, op de woningmarkt meer kans te geven op een middeldure koopwoning, kan een gemeente ervoor kiezen een opkoopbescherming in te voeren. Dit kan in wijken waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen of wanneer de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. De gemeente moet vooraf bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. In drie uitzonderingsgevallen moet een gemeente, ondanks de ingevoerde opkoopbescherming, toch een vergunning voor verhuur verlenen, dit geldt bij woningen die aan familie worden verhuurd, onderdeel zijn van een winkel-, kantoorof bedrijfspand of tijdelijk worden verhuurd. Voor de tijdelijke verhuur geldt de voorwaarde dat de eigenaar de woning minimaal één jaar zelf heeft bewoond. Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingsgevallen vaststellen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt. De landelijke opkoopbescherming geldt vooralsnog voor vijf jaar. Bron: https://www.woningmarktbeleid.nl/onderwerpen/opkoopbescherming

Toelichting definities Veel gemeenten kozen de NHG grens tot welke de regeling geldig is. Het gaat om de taxatiewaarde van het pand. Die is € 355.000 in 2022 en € 310.000 in 2020. In het WOZ-bestand is de WOZ waarde opgenomen per 1-1-2020. De WOZ-waarde van € 300.000 euro per 1-1-2020 is een goede voorspeller voor woningen die in 2022 tot aan de NHG grens verkocht kunnen worden. Dit gaat er van uit dat bijkomende kosten grotendeels uit eigen middelen worden gefinancierd. Het wijkniveau is begin 2022 in Papendrecht nog hetzelfde als het buurtniveau. Begin 2022 is een buurtindeling opgesteld, die in de loop van 2022 is statistische informatie van CBS en OCD zal worden verwerkt.

7

Tabellen per wijk Tabel 1

Ontwikkeling particuliere huurwoningvoorraad per wijk 1-1wijk wijknaam 1-1-2020 2021 5900001 Westpolder 435 437 5900002 Molenvliet 58 55 5900003 Kraaihoek 396 386 5900004 Middenpolder 110 123 5900005 Wilgendonk 53 55 5900006 De Kooy-Oosteind 66 56 5900007 Oostpolder 51 97 5900008 Vriesenpolder 2 2 totaal 1171 1211

Tabel 2 wijk

Voorraad koopwoningen naar twee prijsklassen wijknaam aantal aantal tot tot NHG 250.000 300.000 5900001 Westpolder 1.190 1.672 5900002 Molenvliet 160 717 5900003 Kraaihoek 451 798 5900004 Middenpolder 390 768 5900005 Wilgendonk 430 1.061 5900006 De Kooy-Oosteind 287 335 5900007 Oostpolder 124 383 5900008 Vriesenpolder 0 0 Papendrecht 3.032 5.734

Tabel 4 wijk

Verkochte woningen 2020 per wijk (mutatiegraad) Aantal Totaal verkocht verwijknaam tot NHG kocht grens in 2020 5900001 Westpolder 122 150 5900002 Molenvliet 34 42 5900003 Kraaihoek 73 104 5900004 Middenpolder 50 55 5900005 Wilgendonk 56 81 5900006 De Kooy-Oosteind 26 31 5900007 Oostpolder 26 65 5900008 Vriesenpolder Papendrecht 387 528 Bron: GBD, inclusief 12 familie-aankopen

8

toename

percentage

2 -3 -10 13 2 -10 46 0 40

0,5% -5,2% -2,5% 11,8% 3,8% 3,1% -15,2% 0% 3,4%

totaal aantal koop 2.397 939 1.301 944 1.729 458 1.093 3 8.864

aandeel tot 250.000 50% 17% 35% 41% 25% 63% 11% 0% 34%

Aantal woningen

Mutatiegraad

2.455 950 1.305 955 1.750 460 1.125 5 9.000

6,1% 4,4% 7,9% 5,8% 4,6% 6,7% 5,8% 5,8%

Aandeel tot NHG 300.000 70% 76% 61% 81% 61% 73% 35% 0% 65%