Bijlage 1. 241111 Memo Raad Van der Palmgebied ruimtelijke puzzel.pdf

MEMO Aan Van Datum Betreft

Gemeenteraad van Papendrecht René Eldering (mede namens projectgroep VO-scholen / Van der Palmgebied) 11 november 2024 Van der Palmgebied: van ruimtelijke puzzel naar gekozen stedenbouwkundige opzet!

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Inleiding Voor het Van der Palmgebied is gestudeerd op de wijze waarop alle gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied ingepast te krijgen. Het Van der Palmgebied wordt – zoals bekend - begrensd door de Jacob Catslaan (west), de Rembrandtlaan (noord), de Vondellaan (zuid) en de waterpartij grenzend aan het Vondelpark (oost).

In dit gebied beoogt de gemeente de nieuwbouw / realisatie van • het Willem de Zwijger College (WdZ), • een ni • euwe sportvoorziening, • een nieuwe multifunctionele accommodatie (MFA), en van • woningbouw. Uitgangspunten Op basis van het stedenbouwkundig programma van eisen van West 8 heeft de raad in februari 2023 een aantal accenten gelegd voor de ruimtelijke ontwikkeling van het Van der Palmgebied. De accenten zijn: 1. De groene zone rondom het gebied blijft een belangrijk element en wordt daar waar nodig versterkt. 2. Voorwaarde is een verkeersveilige inrichting van de schoolomgeving. 3. Aandacht voor het duurzaamheidsprogramma is wenselijk. 4. De oost-west verbindende van der Palmstraat vormt een aangename ontsluiting voor het langzaam verkeer, ontworpen op ooghoogte.

1

5. De Vondellaan zijde blijft groen, verzorgd en informeel. De waterloop (singel) kan eventueel vergroot t.b.v. watercompensatie 6. Bouwhoogte niet meer dan 4 lagen. 7. Het introduceren van woningen zorgt voor sociale controle in het gebied. 8. Om de herkenbaarheid en uitstraling van het theater te vergroten is het wenselijk om een goede entree en foyer toe te voegen. 9. Bij voorkeur maken meer verenigingen gebruik van het Palmcomplex en de kerk. 10. De Rembrandtlaan, oostzijde krijgt adres(sen) aan de schoolzijde. 11. De langgerekte school wordt compacter in gebruik en vriendelijker in het voorkomen. 12. Buitensporten en/of bewegen verdient duidelijk een plek in de openbare ruimte. Deze accenten zijn als vertrekpunt genomen voor de formulering van een aantal uitgangspunten voor de ruimtelijke puzzel, te weten: 1. Bijdrage aan groen-blauwe structuur:

-

versterken van de groenstructuur langs het water aan de zuidzijde d.m.v. een doordachte, groene inrichting; vergroening rond cultuurcluster (MFA / theater De Willem), ter bevordering van het gebruik van de openbare ruimte en de gezondheid en ter verbetering van het klimaat; behouden van de kwaliteit van de Rembrandtlaan als laan; duurzaam bouwen.

2. Heroriëntatie:

-

entree van het gebied vanaf de Vondellaan = (eigenlijk) entree vanuit het centrum; centrale as (van west naar oost), waaraan het cultuurcluster ligt, met verblijfskwaliteit;

2

-

betere zichtbaarheid van de verschillende hoeken in het gebied, zorgen dat er voldoende zichtlijnen komen.

3. Mobiliteit:

-

ontwerpen vanuit het perspectief van langzaam verkeer (fietsers en voetgangers), zowel op de centrale as als in het gebied zelf; centrale as is autovrij, geen doorkruising met autoverkeer; veiligheid: fiets- en autoverkeer zoveel mogelijk scheiden; voldoende parkeerplaatsen voor auto's en stallingplaatsen voor fietsers. bij het ontwerpen van de parkeeroplossing wordt uitgegaan van een MFA met het "plus programma" (uit het rapport van de Hospitality Group) + ruimte voor de bij de Stichting Denksport Papendrecht aangesloten verenigingen (deze ontbraken in het rapport van de Hospitality Group) en (voorlopig) 30 woningen. Er is rekening gehouden met een opgestelde parkeerbalans.

Proces Het onderzoek naar de oplossing van de ruimtelijke puzzel heeft 3 varianten voor ruimtelijke inpassing opgeleverd. Het belangrijkste verschil in deze 3 varianten bestaat uit de gekozen ruimtelijke kwaliteit in het gebied en de daaruit voortvloeiende parkeeroplossing en uit de mogelijkheid om woningen te realiseren. De 3 varianten (de "werkvarianten" zijn opgenomen als bijlage 1) zijn: 1. Parkeren op maaiveld; 2. Gebouwd parkeren, geïntegreerd met MFA (3 lagen incl. -1); 3. Gebouwd parkeren in een losstaand parkeergebouw (3 lagen incl. -1). De 3 varianten zijn zo objectief mogelijk vergeleken en beoordeeld op de volgende elementen: • bewegen: binnen en buiten; • ontmoeten: binnen en buiten; • bijdrage aan koppelkansen sporthal-mfa / mfa- theater / theater-sporthal; • wonen: beschikbaarheid fysieke ruimte / aantrekkelijkheid woonomgeving; • kansen voor circulariteit; • kansen voor klimaatadaptatie: • verkeersveiligheid; • ruimtelijke kwaliteit in het kader van groen-blauw / biodiversiteit. De vergelijking en beoordeling heeft geleid tot een definitieve stedenbouwkundige opzet (zie bijlage 2), die het beste past binnen alle randvoorwaarden en eisen. De belangrijkste kenmerken van deze opzet zijn:

3

1. de insteek is die van ruimtelijke kwaliteit: het leveren van een bijdrage aan de blauw-groene structuur; 2. het parkeren is opgelost in een gebouw van 2 lagen bovengronds; 3. De MFA cultuur en theater De Willem zijn fysiek gecombineerd; 4. het auto- en fietsverkeer is gescheiden i.v.m. een betere verkeersveiligheid; dat betekent een eigen ontsluiting van het parkeergebouw aan de noodzijde, vanaf de Rembrandtlaan; 5. Op basis van het gemeentelijk woonbeleid en de aard van de locatie (een "hoog maatschappelijk karakter") is (voorlopig) gekozen voor: 10 middeldure koop in de prijsklasse €390.000 - €600.000; 20 betaalbare koop in de prijsklasse €260.000 - €390.000. Ten behoeve van de beeldvormende raadsvergadering van 17 oktober 2024 zijn eenvoudige 3D tekeningen van de gekozen stedenbouwkundige opzet gemaakt. Deze tekeningen zijn terug te vinden in bijlage 3. Kosten en opbrengsten De kosten zijn globaal geraamd: • De kosten voor het parkeergebouw bedragen circa €7,1 miljoen. • De kosten voor de (her) inrichting van de openbare ruimte liggen rond €4,5 miljoen. De grondopbrengsten van het geadviseerde woningprogramma bedragen bij benadering €1 miljoen. Vervolg Het voornaamste doel van het oplossen van de ruimtelijke puzzel was na te gaan of alle beoogde en gewenste ontwikkelingen fysiek inpasbaar zouden zijn in het plangebied. De conclusie is dat het past.

Tevens is duidelijk geworden dat het mogelijk is om besluitvorming over de verschillende onderdelen separaat van elkaar te laten plaatsvinden. De vervolgstap moet een samenhangende stedenbouwkundige verkaveling opleveren, waarin alle functionele ontwikkelingen op een logische locatie in het gebied terecht komen. Daar hoort o.a. ook – zoals op 17 oktober door de raad aangegeven – de keuze voor een logische locatie voor het wonen en de buitensportvoorziening bij. Bijlagen: 1. a t/m c: 3 werkvarianten 2. gekozen stedenbouwkundige opzet 3. gekozen stedenbouwkundige opzet in 3D

4

BIJLAGE 1:

3 VARIANTEN VARIANT 1: AL HET NOODZAKELIJKE PARKEREN OP MAAIVELD (GEEN FYSIEKE RUIMTE VOOR WONEN) VARIANT 2: GEBOUWD PARKEREN. GEÏNTEGREERD MET MFA VARIANT 3: GEBOUWD PARKEREN IN EEN LOSSTAAND PARKEERGEBOUW

5

BIJLAGE 1A: VARIANT 1 - AL HET PARKEREN OP MAAIVELD

6

BIJLAGE 1B: VARIANT 2- GEBOUWD PARKEREN. GEÏNTEGREERD MET MFA

7

BIJLAGE 1C: VARIANT 3 - GEBOUWD PARKEREN IN EEN LOSSTAAND PARKEERGEBOUW

8

BIJLAGE 2:

GEKOZEN STEDENBOUWKUNDIGE OPZET (VOORKEUR = GEOPTIMALISEERDE VARIANT C MET "AFZONDERLIJK PARKEERGEBOUW")

9

BIJLAGE 3:

GEKOZEN STEDEBOUWKUNDIGE OPZET SCHEMATISCH IN 3D

10

11