A10. 20251020 Definitief conceptrapportage PKC Masterplan 2100.pdf
Tekst van het document
Definitief concept rapport
Advieswerkzaamheden Masterplan PKC accommodatie 2100 Papendrechtse Korfbal Club (PKC)
16 april 2025
Inhoudsopgave 1.
Inleiding
6.3
Scenario 3: geheel vernieuwen van de accommodatie
16
7.
Financiële uitwerking scenario’s
17
3
7.1
Investeringskosten
17
Exploitatieramingen
18
1.1
Situatieschets
3
7.2
1.2
Vraagstelling
3
7.2.1
kapitaallasten PKC
18
Exploitatieraming accommodatie PKC
19
1.3
Onderzoeksmethode
3
7.2.2
1.4
Leeswijzer
3
8.
Afwegingskader
21
Bevindingen analyse
21
2.
Analyse gebruik
5
8.1
2.1
Bezoek en bezetting
5
8.2
Afwegingskader
22
Eigendom
23
2.1.1
Gebruikers
5
8.3
2.1.2
Bezetting
5
Bijlage 1 Capaciteit berekening velden
24 25
2.2
Omgevingsanalyse
7
Bijlage 2 Conditiemeting
2.3
Financiële exploitatie PKC
7
Bijlage 3 Meerjarenonderhoudsplan
26 27
2.4
Bevindingen analyse gebruik
9
Bijlage 4 Maatregelenpakket verduurzaming
3.
Analyse gebouw
10
Bijlage 5 Ruimtestaat vernieuwbouw
28 29
3.1
Conditiemeting
10
Bijlage 6 Ruimtestaat nieuwbouw
3.2
Bevindingen analyse gebouw
11
Bijlage 7 Impressietekeningen
30 32
4.
Trends en ontwikkelingen
12
Bijlage 8 Kostenraming renovatie / verduurzaming
4.1
Trends en demografische ontwikkelingen
12
Bijlage 9 Kostenraming vernieuwbouw
33
Bijlage 10 Kostenraming nieuwbouw
34
5.
Toekomstscenario’s
13
5.1
Ontwikkeling accommodatie
13
5.2
Scenario 1: Renovatie/verduurzaming van de bestaande accommodatie
13
5.2.1
Functioneel programma van eisen
14
5.2.2
Visualisatie bestaande situatie
14
5.3
Scenario 2: (ver)nieuwbouw van delen van de accommodatie
14
5.3.1
Functioneel programma van eisen
14
5.3.2
Visualisatie scenario 2
15
5.4
Scenario 3: geheel vernieuwen van de accommodatie
15
5.4.1
Functioneel programma van eisen
15
5.4.2
Visualisatie scenario 3
15
6.
Planning en fasering van de scenario’s
16
6.1
Scenario 1: Renovatie/verduurzaming van de bestaande accommodatie
16
6.2
Scenario 2: (ver)nieuwbouw van delen van de accommodatie
16
1.
Inleiding
1.2
Vraagstelling
PKC heeft behoefte aan inzicht in de toekomstmogelijkheden voor zowel de buitensport-
1.1
Situatieschets
De PKC-accommodatie bestaat bijna 50 jaar en de vereniging staat voor grote keuzes met betrekking tot groot onderhoud en/of (ver)nieuwbouw. Naar aanleiding van ‘een volgende
velden als de accommodaties op het sportcomplex. De uitkomst van het onderzoek moet de vereniging in staat stellen een goed onderbouwd besluit te nemen over het toekomstige sportcomplex. Een besluit waarin alle factoren zijn meegenomen
verbouwing’ (een gym voor de sporters) is door het bestuur gevraagd om een tijdelijke werkgroep in te richten. Deze werkgroep doet onderzoek en kijkt verder vooruit naar de vraag: ‘wat is wijsheid met betrekking tot de PKC-accommodatie?’
Beoogd resultaat Op voorhand zijn de volgende scenario’s benoemd:
Het succes van PKC is te danken aan haar topsportprestaties, het breedtekorfbal (het hart van de vereniging), de vele vrijwilligers maar zeker ook aan de accommodatie. PKC is een fijne plek om te zijn, er is voor iedereen plek.
1.
Renoveren en verduurzamen van de bestaande accommodatie;
2.
(Ver)nieuwbouw van delen van de accommodatie;
3.
Geheel vernieuwen van de accommodatie.
De huidige accommodatie stamt grotendeels uit 1981 en is nu 43 jaar oud. De Oostpolder-
1.3
hal is sinds 2006 in gebruik. Om de oudere delen in stand te houden is groot onderhoud
Bij de uitvoering van dit onderzoek zijn de volgende onderzoeksmethoden toegepast:
Onderzoeksmethode
nodig aan het dak, sporthal (1), kleedkamers en installaties. Door de tientallen aanpassin-
Analyse van de bestaande situatie en het gebruik van de sportvelden;
gen in de loop der jaren is het complex (binnen en buiten) geen eenheid, het is een lapjeskat
Analyse van de bestaande situatie van de accommodaties op het sportcomplex van
geworden.
PKC, inclusief een technische inspectie van de onderhoudsstaat waarbij ook de duurzaamheid is meegenomen;
Masterplan PKC-accommodatie 2100
Bepalen van de sportbehoefte in de gemeente Papendrecht;
Het blijft de ambitie van PKC om topsport, breedtesport en nevenactiviteiten te behouden.
Uitwerken toekomstscenario’s voor PKC;
PKC staat midden in de lokale en regionale samenleving. Met een actieve business club,
Berekenen van de investeringskosten en exploitatielasten van de scenario’s.
vele sponsoren ~1.000 leden, vele vrijwilligers en een stabiele begroting zijn de ingrediënten voor een mooie toekomst aanwezig. Bedreigingen voor een succesvolle toekomst zijn
1.4
er ook; Papendrecht is ten opzichte van de afgelopen 50 jaar ‘bijna uitgegroeid’. Het leden-
Deze rapportage is als volgt opgebouwd:
Leeswijzer
aantal is al jaren niet meer stijgend, het aantal korfballende jongens neemt af, individua-
Hoofdstuk 2 geeft een beeld van het huidige gebruik van PKC en geeft een overzicht
lisme neemt toe, er is een structurele moeite ontstaan om tieners en senioren vast te
van de overige sportaccommodaties;
houden, minder vrijwilligers en stijgende kosten. Met het maken van een Masterplan PKC
In hoofdstuk 3 wordt specifiek ingegaan op de technische staat van PKC;
accommodatie 2100 dwingt PKC zichzelf om verder vooruit te kijken. Met hulp van profes-
In hoofdstuk 4 wordt inzicht geboden in de belangrijkste trends en ontwikkelingen die
sionals op verschillende vlakken van zowel binnen als buiten de vereniging, kunnen wel-
invloed hebben op de toekomstige behoefte aan binnensport;
overwogen keuzes gemaakt worden. Aandachtspunten hierbij zijn ook de demografische
Hoofdstuk 5 gaat in op de toekomstscenario’s van de binnensportaccommodatie waar-
ontwikkelingen, omnisport met korfbal als basis en de financiële business case.
bij het functioneel programma van eisen naar voren komt; Hoofdstuk 6 geeft de planning en fasering van de verschillende scenario’s weer;
3
In hoofdstuk 7 worden de financiële consequenties in investeringen en exploitatie van de scenario’s gepresenteerd; De rapportage wordt afgesloten met samenvattende conclusies en een afwegingskader voor de scenariokeuze (hoofdstuk 8); Het rapport bevat een aantal bijlagen ter ondersteuning aan het rapport. Terminologie In dit rapport wordt geschreven over sporthallen, sportzalen en gymzalen. Alle sportvoorzieningen zijn geschikt voor bewegingsonderwijs. Voor de binnensporten onderscheiden deze typen binnensportaccommodaties zich van elkaar door omvang en hoogte van het speelveld. Niet elk type accommodatie is geschikt voor elke sport. Onderstaande opsomming geeft inzicht in het type accommodatie: Sporthal: Minimale afmeting 26 x 44 meter met een minimale hoogte van 7 meter; Geschikt voor alle typen binnensport. Sportzaal: Afmeting 16-22 x 28 meter met een hoogte van 7 meter; Geschikt voor o.a. badminton, volleybal en basketbal, ongeschikt voor o.a. korfbal, zaalhockey en zaalvoetbal. Gymzaal: Afmeting 13-14 x 22 meter met een hoogte van 5,5 meter; Geschikt voor bewegingsonderwijs, badminton en volleybal (1 veld).
4
2.
Analyse gebruik
middelbare school gebruikt voor hun bewegingsonderwijs. In het winterseizoen in de avond worden de velden gebruikt voor VV Drechtstreek
2.1
Bezoek en bezetting
De binnensportaccommodaties kennen een zomerseizoen en een winterseizoen. Dit komt
2.1.2
Bezetting
doordat korfbal in het zomerseizoen buiten beoefend wordt en in het winterseizoen binnen. Qua afmetingen kunnen korfbalwedstrijden enkel in een sporthal plaatsvinden. Een gym-
Sporthallen
zaal of sportzaal is hier te klein voor. De duur van het winterseizoen voor korfbal is circa 21
Berekening bezetting
weken.
Belangrijke aandachtspunten bij de bezetting van de accommodaties zijn: In dit onderzoek is alleen gekeken naar het winterseizoen. Dit komt doordat PKC 20
2.1.1
Gebruikers
weken in het jaar gebruik maakt van de binnensportaccommodaties. Zij zijn de hoofdgebruikers. Het winterseizoen geeft de piekmomenten duidelijk weer. Naast het structureel gebruik kunnen de binnensportaccommodaties ook incidenteel
Sporthallen Naast PKC maken ook gebruik van de sporthallen:
gebruikt worden voor toernooien en dergelijke. Deze incidentele activiteiten zijn niet in de bezettingsschema’s opgenomen.
Expeditie 78 (BSO) Twee basisscholen (Bewegingsonderwijs) VV Drechtstreek (voetbal) KNKV
In tabel 1 is de bezetting van de accommodaties weergegeven voor het winterseizoen. Hoewel accommodaties incidenteel vanaf 08.00 uur in gebruik zijn1, is voor een beoordeling van de bezetting de volgende dagindeling gehanteerd: Voor doordeweekse dagen (maandag – vrijdag):
De Oostpolderhal kan in drie delen opgedeeld worden waardoor deze geschikt is voor meerdere lessen tegelijkertijd in bewegingsonderwijs. Daarnaast maakt FysiOost geen gebruik van de sporthallen maar beschikt de accommodatie over een behandelkamer waar de patiënten behandeld worden.
08:30-15:30 uur onderwijs (maximale bezetting van 7 uur). 15:30-18:00 uur naschools/ sport (max. bezetting van 2½ uur). 18:00-23:00 uur sportverenigingen (maximale bezetting van 5 uur). Voor zaterdagen 08.30-18.00 uur bezetting overdag (maximale bezetting 9½ uur).
Korfbalvelden
18.00-23.00 uur bezetting avond (maximale bezetting 5 uur).
De korfbalvelden worden primair gebruikt door PKC. Door de wijziging in afmetingen van korfbalvelden, die door de KNKV is doorgevoerd in het verleden, is om de velden vrije
De bezettingsgraden zijn berekend door de gebruiksuren per week te delen door het maxi-
ruimte. Deze vrije ruimte wordt gebruikt voor Combifit. Combifit is een activiteit die gelijk
maal aantal beschikbare uren. Voor de bezetting van de accommodaties met meerdere
staat aan een bootcamp. De velden worden in het zomerseizoen overdag door een
zaaldelen is gerekend met zaaldeeluren. Dit betekent dat één uur gebruik van een 1/3 zaal
1
Ter illustratie: verdeeld over alle accommodaties wordt gebruik gemaakt van de binnensportaccommodaties buiten de genoemde tijdblokken. Dit betreft bewegingsonderwijs dat soms eerder start dan 08:30 uur.
5
voor 0,33 klokuur wordt meegeteld. De in de volgende overzichten gehanteerde kleuren
vrijdag omdat hun wedstrijden op zaterdag plaatsvinden wat ervoor zorgt dat de accom-
staan daarbij voor de volgende, op landelijke referenties gebaseerde, waarderingen:
modaties op de vrijdag later op de avond niet meer gebruikt wordt.
Groen staat voor een goede bezetting (65% of meer);
De Oostpolderhal wordt in de ochtend en (na)middag gebruikt voor bewegingsonderwijs
Oranje staat voor een redelijke bezetting (41%-65%);
en de BSO.
Rood staat voor een minimale tot beperkte bezetting (40% of minder).
De PKC-hal wordt niet gebruikt voor het bewegingsonderwijs en de BSO. Dit komt voornamelijk omdat deze hal niet beschikt over belijning en materiaal van andere zaalspor-
Bezetting Binnensportaccommodatie PKC-hal Oostpolderhal gemiddeld: Tabel 1 Bezetting winterseizoen
ten. Daarnaast beschikt de zaal ook niet over scheidingswanden waardoor de zaal Winterseizoen maandag-vrijdag zaterdag zondag 08:30-15:30 15:30-18:00 18:00-23:00 09:00-21:00 09:00-21:00 7% 21% 80% 92% 0% 95% 100% 86% 83% 0% 51% 61% 83% 88% 0%
opgedeeld kan worden in kleinere zaaldelen. Op de zondag worden beide sporthallen niet gebruikt. Dit komt voornamelijk omdat de korfbalteams hun competities op de zaterdagen spelen. Veldcapaciteit Berekening capaciteit Binnen korfbal en de KNKV worden teams ingedeeld in categorieën: jeugdteams en senio-
Toelichting De trainingen van PKC beginnen om 17:00 uur en op donderdag kan deze om 16:30 uur beginnen. De laatste trainingen duren tot 22:00 uur. In het rooster van PKC zijn een paar vrije inschrijvingen opgenomen welke gedurende het seizoen worden ingevuld, behalve de vrije inschrijvingen die om 17:00 beginnen. De vrije inschrijvingen later op de dag zijn wel meegenomen in de bezetting. Deze vroege tijden blijken moeilijk te halen te zijn voor zowel de coaches als de ouders van korfballers. De jongste jeugd is gedwongen om op deze tijden te trainen door ca-
renteams, dames en herenteams, veteranenteams etc. De ‘ruimteclaim’ verschilt per team. Een team jonge jeugd heeft bijvoorbeeld minder ruimte nodig om te trainen en speelt kortere wedstrijden op kleinere velden dan oudere jeugdteams en seniorenteams. Daarom wordt gewerkt met zogenaamde normteams. Aan elke categorie normteams wordt een gebruiksfactor gekoppeld. De categorie(ën) met de grootste ruimtevraag krijgen de hoogste gebruiksfactor (meestal is dit 1) wat gelijk staat aan één normteam per veld. De overige categorieën krijgen een lagere gebruiksfactor. Het aantal gebruiksfactor bij korfbal varieert van 0,4 tot 0,625.
paciteitsgebrek op de latere tijdstippen. Het selectieteam zal vanaf januari extra trainen op de maandag wat betekent dat andere teams moeten uitwijken en tijdstippen dienen te delen. In het schema is geen capaciteit voor de teams die langer willen trainen. Ook is er geen ruimte om voorafgaand aan de training een warming-up te doen, wat betekent dat dit tijdens de trainingstijden moet plaatsvinden waardoor de training nog korter wordt.
Sinds 2019/2020 wordt door het KNKV qua richtlijn gekeken naar de speeldag met de meeste normteams om de behoefte te bepalen. Bij de meeste verenigingen is dat de zaterdag. Ook PKC speelt haar wedstrijden op zaterdag. Daarbij geldt in principe een ondergrens van twee kunstgras wedstrijdvelden van 40x20 meter. De trainingscapaciteit is een afgeleide van de wedstrijdcapaciteit.
Uit de tabel blijkt dat de sporthallen in de avond goed worden bezet. Ondanks dat het voelt alsof de sporthallen volledig bezet zijn, is hier geen sprake van. Dit komt doordat de trainingen eindigen om 22:00 uur. Hierdoor staan de accommodaties de laatste uren van de avond leeg (tot 23:00 uur). Daarnaast trainen de meeste verenigingen niet op
6
Capaciteit
drie zaaldelen door middel van scheidingswanden. De sporthallen zijn zo gesitueerd dat
PKC telt ongeveer 910 leden en heeft op dit moment 53 spelende teams waarvan 42 jeugd-
de sporthallen samengevoegd kunnen worden tot één lange sporthal.
teams. Dit vertaalt zich in 37,48 normteams. PKC beschikt over vier wedstrijdvelden van 40x20 meter.
2.3
Financiële exploitatie PKC
De PKC- hal en het complex is eigendom van PKC zelf. De boekwaarde in 2023 bedroeg Het KNKV hanteert een norm van 6 wedstrijdvelden bij > 35 normteams. Op basis van deze
€52.501. De Oostpolderhal is eigendom van Stichting Oostpolderhal maar is in dit onder-
normering beschikt PKC over onvoldoende velden. Er zouden twee velden te kort komen.
zoek ook meegenomen. Onderstaand overzicht laat de financiële resultaten over de jaren
De volledige berekening is terug te vinden in bijlage 1. Echter blijkt in de praktijk dat PKC
2023, 2022 en 2021 zien van PKC (tabel 2). Daarna is een overzicht weergegeven van de
op dit moment geen capaciteit tekort ervaart als het gaat om hun buitenvelden. Zij geven
financiële resultaten over de jaren 2023, 2022, en 2021 van de Oostpolderhal (tabel 3). In
aan dat hun vier wedstrijdvelden op dit moment voldoende zijn.
de tabel is te zien dat de cijfers uit het jaar 2021 afwijken van de andere twee jaren. Dit komt voornamelijk doordat COVID-19 het hele jaar gaande was.
2.2
Omgevingsanalyse
In Papendrecht zijn er vier sporthallen en twaalf gymzalen gevestigd, wat in lijn is met andere gemeenten van dezelfde omvang. De sporthallen bevinden zich op twee locaties: twee op het terrein van PKC en twee in het sportcentrum. De gymzalen bevinden zich verspreid over Papendrecht heen. Sommige gymzalen zijn onderdeel van een school in het primair of secundair onderwijs. In sommige onderwijsinstellingen bevinden zich meerdere gymzalen. Bevindingen omgevingsanalyse De Technische staat van de gymzalen is over het algemeen matig tot slecht, op de gymzaal van SBO de Kameleon na. De technische staat van deze gymzaal is voldoende. Daartegenover staat dat de technische staat van de sporthallen voldoende tot goed is. De sporthallen worden intensief gebruikt, er is zelfs een tekort aan geschikte zaalruimte voor enkele verenigingen tijdens de populaire avonduren. De gymzalen daarentegen worden minder vaak benut in de avonden. Dit komt vooral doordat zij minder geschikt zijn voor verenigingssporten. Overdag worden de gymzalen gebruikt voor bewegings-
Financieel overzicht PKC Baten Kantine Accommodatie Korfbal Sponsoring Nevenactiviteiten TOAAL OPBRENGSTEN Lasten Kantine Accommodatie Dotatie voorziening groot onderhoud Onderhoudskosten complex Onderhoudskosten kantine Overige accommodatiekosten Korfbal Sponsoring Nevenactiviteiten Algemene kosten TOTAAL KOSTEN
2023
2022
2021
€ € € € € €
227.424 54.810 202.743 169.312 68.324 722.613
€ € € € € €
151.870 55.940 169.918 182.952 55.423 616.103
€ € € € € €
38.717 34.021 155.204 147.546 90.332 465.820
€ € € € € € € € € € €
102.802 209.127 20.000 23.405 9.678 5.835 286.098 48.006 62.737 10.731 719.501
€ € € € € € € € € € €
49.824 206.549 20.000 23.739 7.198 4.069 265.629 42.177 39.092 29.604 632.875
€ € € € € € € € € € €
26.556 177.905 20.000 22.769 2.605 3.563 201.147 32.194 17.862 10.541 466.205
Eigen vermogen (vereniging) € 252.694 € 249.582 € Voorziening groot onderhoud € 225.394 € 205.394 € Tabel 2 Financieel overzicht PKC van de jaren 2021, 2022 en 2023
267.354 185.394
onderwijs. Het sportcentrum is de enige accommodatie naast de sporthallen van PKC die geschikt is voor wedstrijden voor korfbal. De twee sporthallen van het sportcentrum hebben allebei een afmeting van 44x28 meter. Beide sporthallen kunnen opgedeeld worden in
7
De baten vanuit de kantine zijn de afgelopen jaren flink gestegen. Dit is te verklaren doordat COVID-19 in 2022 afnam en in 2023 geen restricties meer hiervoor waren. Hierdoor konden de trainingen en wedstrijden van PKC weer doorgaan waardoor de kantine ook meer gebruikt werd. Daarnaast is er na 2023 veel intensiever ingezet op omzet waardoor deze is gestegen. Vanuit de accommodatie zijn er jaarlijks meer lasten dan baten. Dit komt doordat de baten vooral bestaan uit de verhuur van de accommodatie. De hal wordt primair door PKC zelf gebruikt waardoor deze baten achterblijven. Daarnaast vallen onder de lasten van accommodatie naast onderhoudskosten ook onder andere energiekosten en schoonmaakkosten. Dit zijn grote kostenposten welke sinds 2021 zijn gestegen. De baten van de post ‘Korfbal’ bestaan voornamelijk uit de betaalde contributie van de leden. De lasten bestaan uit alle kosten die rondom de trainingen en wedstrijden voor
Financieel overzicht Oostpolderhal Baten Opbrengst verhuur TOAAL OPBRENGSTEN Lasten Bedrijfskosten Afschrijvingskosten Voorziening groot onderhoud Overige exploitatiekosten Rentelasten TOTAAL KOSTEN
2023
2022
2021
€ 121.488 € 113.375 € 100.120 € 121.488 € 113.375 € 100.120 € 110.920 € 40.012 € 10.000 € 60.908 € 23.870 € 134.790
€ 104.125 € 33.352 € 10.000 € 60.773 € 17.577 € 121.702
€ 88.249 € 33.352 € 10.000 € 44.897 € 18.855 € 107.104
€ -11.225 € 2.077 € 10.404 € 42.709 € 32.709 € 72.198
de leden ontstaan. Denk daarbij aan kosten voor trainers, toernooien, opleidingen en
Eigen vermogen (vereniging) Voorziening groot onderhoud
spelmateriaal. Het deel van de contributie wat moet worden afgestaan aan de KNKV
Tabel 3 Financieel overzicht Oostpolderhal van de jaren 2021, 2022 en 2023
valt ook onder deze post. De baten en de lasten stijgen beide geleidelijk over de jaren. In 2023 bestaat 23% van de baten uit sponsoring. In 2022 bedroeg dit 30% en in 2021
Het financiële overzicht van de Oostpolderhal is een stuk minder uitgebreid. Dit komt
32%. Uit de jaarrekeningen blijkt dat de gelden uit sponsoring stijgen. PKC verwacht
doordat het bij de Oostpolderhal alleen draait om een sporthal. Bij het overzicht van
dat deze stijging zich in de toekomst ook nog voor zal doen. Baten uit sponsoring brengt
PKC draait het om de gehele accommodatie.
wel risico’s met zich mee. Met sponsoring ben je afhankelijk van anderen waar je uit-
De baten uit de verhuur zijn de afgelopen jaren licht gestegen. De verhuur bedraagt
eindelijk geen invloed op hebt. Dit betekent dat, in principe, deze baten elk moment
voor het grootste deel inkomsten uit de verhuur aan de gemeente voor o.a. bewegings-
kunnen wegvallen. Gemiddeld gezien bestaat bij Nederlandse sportverenigingen onge-
onderwijs en aan PKC voor korfbaltrainingen en wedstrijden.
veer 10% van de baten uit sponsorgelden2.Hierbij moet wel benoemd worden dat PKC
In de lasten is de afgelopen jaren ook een lichte stijging te zien. Dit komt voornamelijk
op het hoogste niveau korfbalt. Hierdoor zullen zij makkelijker aan sponsoren komen
door de stijging in de overige exploitatiekosten. Deze kosten bestaan uit energiekosten,
dan andere verenigingen.
schoonmaakkosten, onderhoudskosten en overige kosten.
De baten van de nevenactiviteiten bestaan uit verkoop van speculaaspoppen, kaartver-
Het eigen vermogen is over de jaren gedaald naar een negatief bedrag. Dit kan door
koop feesten, subsidies en overige acties en evenementen. In 2021 zijn de baten aan-
meerdere redenen komen. Eén daarvan is grote investeringen die gedaan zijn in 2022
zienlijk hoger dan de overige jaren. Dit komt door een hogere subsidie die verkregen is.
(zie tabel 4).
De grootste kostenpost bij de lasten van nevenactiviteiten is ‘Kosten nevenactiviteiten’. Het is onduidelijk wat er precies onder deze kosten vallen.
Investeringen
Het eigen vermogen van PKC en de voorziening groot onderhoud zijn beide van res-
In onderstaande tabel zijn de investeringen en desinvesteringen weergegeven uit de afge-
pectievelijke grootte dat zij als vangnet kunnen fungeren.
lopen jaren. Daarin is te zien dat in 2022 voor €107.069 in totaal is geïnvesteerd in verbouwing en renovatie. Daartegenover staat dat er in datzelfde jaar ook gedesinvesteerd is. In
2
Ontwikkeling van sponsorinkomen, Stichting Waarborgfonds Sport 2022
8
de inventaris is er de afgelopen jaren elk jaar geïnvesteerd. In 2021 is als enige van de drie
genoeg financiën om te groeien en het groot onderhoud te verrichten waardoor de ver-
jaar gedesinvesteerd in de inventaris. De desinvestering houdt in dat materiaal of inventaris
eniging kan blijven voortbestaan. Het risico wat zij hierbij wel lopen is dat meer dan één
nog niet volledig is afgeschreven. In de Oostpolderhal hebben de afgelopen drie jaar alleen
vijfde deel van de gelden verkregen wordt uit sponsoring. Dit is bijna twee keer zoveel
investeringen plaatsgevonden.
als gemiddeld bij een sportvereniging in Nederland. Het is een risico omdat sponsorgeld makkelijker weg kan vallen zonder eigen inspraak.
Investering/desinvestering Verbouwingen en renovaties Desinvesteringen
PKC
2023 OPH
PKC
-
-
€
2022 OPH
-43.391 -
PKC
2021 OPH
-
-
Inventaris Investeringen € 22.685 € 15.224 € 7.170 € 99.899 € 2.577 € 25.436 Desinvesteringen € -29.930 Tabel 4 Overzicht van de investeringen en desinvesteringen in het jaar 2021, 2022 en 2023
2.4
Bevindingen analyse gebruik
De belangrijkste bevindingen zijn: De primaire gebruiker van beide sporthallen is PKC. Zij maakt in het winterseizoen 20 weken lang gebruik van de sporthallen op de doordeweekse avonden en op de zaterdagen. In het zomerseizoen staan de sporthallen in de avonden en weekenden nagenoeg leeg. Tijdens dit winterseizoen is de bezetting op de doordeweekse avonden en zaterdagen daardoor ook nagenoeg vol. De primaire gebruiker van de korfbalvelden is eveneens PKC. Zij maakt in het zomerseizoen gebruik van de velden op de doordeweekse avonden en op de zaterdagen. Vanuit de capaciteitsberekeningen komt naar voren dat aan de hand van het aantal normteams er een capaciteitstekort is van twee korfbalvelden. Echter blijkt in de praktijk dat PKC zelf geen knelpunten ervaart bij de inroostering van de trainingen en wedstrijden op de buitenvelden. In de gehele gemeente Papendrecht is er sprake van een tekort aan zaalruimte van de afmetingen van een sporthal (geschikt voor korfbalwedstrijden). Het sportcentrum is de enige accommodatie buiten die van PKC om die beschikt over sporthallen. Zij beschikken eveneens als PKC over twee sporthallen. Vanuit financieel oogpunt kan worden geconcludeerd dat PKC een gezonde korfbalvereniging is, waar de baten jaarlijks hoger liggen dan de lasten. Ook beschikt zij over
9
3.
Analyse gebouw
leeftijd van het element, aangetroffen gebreken, de omvang van het gebrek en de urgentie tot herstel varieert de conditie per element van uitstekend tot zeer slecht.
De sportaccommodatie PKC kent zijn oorsprong in 1981 met de bouw van één sporthal met bijhorende faciliteiten. In 2006 is de Oostpolderhal bijgebouwd. Het complex heeft een to-
1 = uitstekende conditie
Het element verkeert in nieuwstaat.
taaloppervlakte van 4.324 m² bvo.
2 = goede conditie
Het element vertoont geen gebreken en/of verouderingsverschijnselen.
3.1
Conditiemeting
3 = redelijke conditie
Het verouderingsproces van het element is op gang gekomen.
Als onderdeel van het onderzoek heeft er een technische inspectie plaatsgevonden om de
Incidenteel kan gedeeltelijk functieverval van het element op-
onderhoudsstaat van de twee sporthallen (PKC en Oostpolderhal) te beoordelen. De resul-
treden.
taten van deze inspectie zijn verwerkt in een conditiemeting.
4 = matige conditie
Het verouderingsproces heeft het element in zijn greep. Functieverval komt plaatselijk voor en/of is reeds voorgekomen.
In verband met de uitbreiding is besloten de twee verschillende bouwdelen apart te beoordelen. De conditiemetingen zijn samengevoegd. In Bijlage 2 is de complete rapportage van
5 = slechte conditie
De functievervulling van het element is niet meer gewaarborgd. Het einde van de technische levensduur van het element is vrij-
de conditiemeting toegevoegd
wel bereikt. Regelmatig komen ernstige gebreken voor. 6 = zeer slecht
Het einde van de technische levensduur is bereikt. De functie vervulling van het element is niet meer gewaarborgd.
Naast de visuele, niet destructieve, inspectie heeft er een bureau onderzoek plaatsgevonden op basis van, door de Facilitair Manager, verstrekte gegevens. De verstrekte gegevens betreffen: Laagspanningsinstallaties Scios 8 d.d. 05-05-2021; Overzicht installaties & componenten PKC-accommodatie; Excel bestand apparatuur overzicht d.d. 07-09-2016; Meerjaren Onderhoud Planning (MJOP) 2014; Diverse onderhoudsrapportages.
De conditiemeting is op basis van een visuele controle uitgevoerd. Ieder gecontroleerd element (NL-SfB codering) wordt beoordeeld met een conditiescore 1-6. Afhankelijk van de
10
3.2
Bevindingen analyse gebouw
Over het algemeen kunnen we stellen dat de locatie een redelijk verzorgde uitstraling heeft in relatie tot de leeftijd (43 jaar en 18 jaar). Het gebouw wordt goed onderhouden en de verschillende onderhoudselementen zijn in de loop der jaren planmatig vervangen. Om de levensduur van de accommodatie te verlengen dienen ondanks de vervangingen, uitbreiding en verbeteringen juiste keuzes gemaakt te worden op het gebied van onderhoud en verduurzaming. Uitgangspunt daarbij moet zijn de bedrijfsvoering/ingebruikneming van het gebouw zo min mogelijk te belasten. Buiten de winterperiode worden de sportzalen beperkt gebruikt en zou een eventuele renovatie en verduurzaming prima in deze periode uitgevoerd kunnen worden. Op het gebied van duurzaamheid (energie) voldoet met name het oude gedeelte niet. Ondanks een relatief laag energieverbruik, is er sprake van een niet energetisch duurzaam gebouw, welke onnodige energieverliezen heeft. Het lage energieverbruik komt omdat het gebruik beperkt is en de warmtevraag daarmee ook. Verder is in 2022 een PV-installatie geplaatst met een behoorlijke overcapaciteit. Voor de warmteopwekking van het gebouw worden er nog fossiele brandstoffen (aardgas) gebruikt. Opgemerkt dient te worden dat de stookinstallatie van de Oostpolderhal in 2021 nog vervangen is.
11
4.
Trends en ontwikkelingen
4.1
Trends en demografische ontwikkelingen
Demografisch Het aantal inwoners van Papendrecht zal de komende jaren geleidelijk afnemen. Verwacht wordt dat het aantal inwoners zal dalen van iets meer dan 32.000 in 2020 naar ongeveer 30.500 in 2040, wat neerkomt op een afname van ongeveer 4,7%3 De leeftijdsopbouw van de bevolking zal de komende jaren eveneens veranderen. Net als in veel andere gemeenten zal Papendrecht te maken krijgen met een afname van het aantal kinderen (ontgroening) en een toename van het aantal senioren (vergrijzing).3 Een aanzienlijk deel van de leden van (sport)verenigingen bestaat uit jeugdleden. Door de verwachte afname van het aantal inwoners onder de 19 jaar, zal ook het aantal jeugdleden waarschijnlijk dalen. Tegelijkertijd neemt de sportdeelname onder ouderen toe, een trend die al jaren zichtbaar is. Deze stijging onder ouderen zal echter niet voldoende zijn om de daling bij de jeugd te compenseren. ² Het aantal leerlingen in het primair onderwijs in Papendrecht is de afgelopen jaren sterk gedaald, met ongeveer 200 leerlingen minder tussen 2019 en 2022. Naar verwachting zal deze daling de komende jaren doorzetten. Tussen 2028 en 2032 wordt een lichte stijging van het leerlingenaantal verwacht, waarna de daling verder zal gaan. In 2039 wordt verwacht dat er ongeveer 200 leerlingen minder zijn dan in 2022.
4 Ruimtelijke ontwikkelingen Nieuwbouw MFA In het Van der Palmgebied zijn ontwikkelingen in gang gezet voor een nieuwe MFA. Deze MFA wordt gerealiseerd ter vervanging van een aantal culturele, educatieve en sportvoorzieningen die zich op dit moment bevinden in het Van der Palmgebied. Het plan is om een sporthal te realiseren in deze MFA en waarschijnlijk een gymzaal. Door het toevoegen van een sporthal, ontstaat er meer ruimte in de gemeente voor het gebruik van verenigingssporten. 3
Onderzoekscentrum Drechtsteden
4
PVG, december 2022
12
5.
Toekomstscenario’s
5.1
Ontwikkeling accommodatie
In dit hoofdstuk worden de scenario’s op hoofdlijnen toegelicht. Ruimtestaten van de scenario’s met alle ruimten zijn als bijlage 5 en 6 toegevoegd. Duurzaamheid scenario’s Uitgangspunt is dat bij scenario 2+3 een Energie Neutraal Gebouw (ENG) ontstaat waardoor de gebouwen gereed zijn voor de toekomst. Voor scenario 1 is zoals eerder vermeld
Vervangen sanitaire voorzieningen. Verduurzaming Bij accommodatie is een scan op locatie uitgevoerd op basis van de verduurzamingsstrategie Trias Energetica5 In deze strategie dienen de volgende stappen genomen te worden om een bestaand gebouw een upgrade te geven tot een energiezuinig gebouw: Stap 1: Beperk de energievraag Stap 2: Gebruik energie uit hernieuwbare bronnen Stap 3: Indien gebruik van eindige (fossiele energiebronnen), gebruik deze dan zo efficiënt mogelijk.
gekozen om voor de Oosterpolderhal de bestaande (fossiele) opwekkingsinstallatie te handhaven. De PKC hal zal wel all electric worden.
In de bijlage 4 vind u het opgestelde maatregelenpakket. Het betreft op hoofdlijnen: Isoleren van gebouwschil (gevel, dak) PKC hal.
5.2
Scenario 1: Renovatie/verduurzaming van de bestaande accommo-
Buitenkozijnen inclusief beglazing HR ++.
datie
Luchtbehandelingskasten met warmteterugwinning.
Op basis van de conditiemeting en de resultaten vanuit de energiescan is de scope voor
Traditionele verlichting vervangen voor LED.
renovatie vastgesteld. Uitgangspunt is dat te vervangen elementen gelijkwaardig zijn aan
Zonnepanelen 75 stuks.
nieuwbouw of vernieuwbouw.
Energiemonitoring. Warmtepomp(en) ten behoeve van een gasloze opwekking voor de PKC hal en een
Renovatie
laag temperatuur traject voor de gehele accommodatie.
De basis voor de renovatie vormt de conditiemeting. Aan de hand van deze resultaten is een nieuw meerjaren onderhoudsplan (bijlage 3) opgesteld. De komende jaren staan grote
Als toevoeging is er een koppeling gemaakt met het bestaande onderhoudsbudget. Er zijn
vervangingen gepland. Deze vervangingen worden in dit scenario naar voren gehaald om
namelijk al reserveringen gedaan voor onderhoudselementen die met een eventuele ver-
in één renovatie uit te voeren. Vanuit de conditiemeting zijn de gebouwelementen met een
duurzaming vervangen worden. Het gereserveerde bedrag zou deels dekking kunnen bie-
conditieniveau 3-6 geselecteerd voor de renovatie.
den voor deze maatregelen. De budgetten zijn als extra kolom toegevoegd in het
Het betreft op hoofdlijnen:
maatregelenoverzicht.
Vervangen onderdelen werktuigbouwkundige installaties.
5
Vervangen onderdelen elektrotechnische installaties.
Verder is in het kader van circulariteit besloten om fossiele installaties die recentelijk zijn
Vervangen vaste inrichtingen, zoals tribunes, etc.
vervangen niet mee te nemen in het maatregelenpakket. Geadviseerd wordt om bij een
Vervangen en/of schilderen diverse afwerkingen wand, vloer en plafond.
toekomstige vervanging van deze installaties te kijken naar een duurzame oplossing. Het
Vervangen sportvloeren sporthallen;
is verstandig om hier extra kosten voor op te nemen in de jaarlijkse onderhoudsdotatie.
https://www.rvo.nl/sites/default/files/Infoblad%20Trias%20Energetica%20en%20energieneutraal%20bouwen-juni%202013.pdf
13
5.3
Scenario 2: (ver)nieuwbouw van delen van de accommodatie
De gekozen maatregelen voor het sportcomplex dienen als een integraal pakket uitgevoerd
In dit scenario wordt de Oostpolderhal gehandhaafd (geel gemaakt bij visualisatie). Deze
te worden. De investeringskosten voor het uitvoeren van dit maatregelenpakket bedraagt
is nog niet zo oud en technische gezien prima in orde. De nieuwe wedstrijdhal wordt gere-
totaal 1.548.000 excl. BTW. Met het uitvoeren van dit pakket wordt er één (bijna) gasloze,
aliseerd achter de Oostpolderhal. De berging en kleedlokalen worden ook vernieuwd. Ener-
energiezuinige en toekomstbestendige accommodatie gecreëerd. De maatregelen zorgen
zijds is het moeilijk om bij sloop en nieuwbouw van de andere hal deze voorzieningen goed
voor een jaarlijkse besparing van € 24.000 excl. BTW op de energierekening. Bovendien
in stand te houden, anderzijds beperkt het in stand houden de toekomstige routing e.d. in
zorgt dit voor een CO2 reductie van totaal 38.000 kilogram per jaar. Aandachtspunt is dat
het gebouw. De ruimte tussen de bestaande en nieuwe hal wordt opgevuld door nieuwe
met de voorgestelde duurzaamheidsmaatregelen bestaande onderdelen worden vervan-
kleedruimten voor beide hallen waardoor er een integraal ontwerp ontstaat met een heldere
gen door nieuwe, meer duurzame elementen. De kosten voor groot onderhoud (en ver-
routing (op de begane grond) en de kantine, bestuurskamer en overige algemene voorzie-
bruikskosten) zullen uiteindelijk in de periode van 25 jaar levensduurverlening toenemen
ningen (op de verdieping). Zo is het mogelijk om vanuit de kantine in beide sporthallen te
indien de duurzaamheidsmaatregelen niet worden uitgevoerd.
kijken. Na de realisatie en ingebruikname wordt de bestaande PKC-hal gesloopt en wordt de ter-
5.2.1
Functioneel programma van eisen
reininrichting inclusief zes nieuwe kunstgrasvelden opnieuw ingericht.
In dit scenario vinden er geen functionele aanpassingen aan de bestaande accommodatie plaats.
5.3.1
Functioneel programma van eisen
Het belangrijkste onderdeel in dit scenario is de nieuwe sporthal. De wedstrijdhal heeft een 5.2.2
Visualisatie bestaande situatie
afmeting van 30 x 52 meter. De veldafmeting (veld plus uitloop) bedraagt 26 x 44 meter. Dat betekent dat aan 1 lange zijde en op beide kopse zijden 4 meter beschikbaar is voor het publiek wat rondom het veld plaats kan nemen. Aan de andere lange zijde is een vaste tribune met een capaciteit van 250 zitplaatsen gesitueerd. De sporthal heeft een obstakelvrije hoogte van 7 meter. De horeca wordt gesitueerd op de verdieping. Deze wordt onderverdeeld in de reguliere horeca (voor publiek), een bestuurskamer en een balkon met een tribunecapaciteit van 100 personen voor bestuursleden, sponsoren en genodigden. Een uitgebreide ruimtestaat is bijgevoegd onder bijlage 5.
14
5.3.2
Visualisatie scenario 2
De tweede hal is kleiner. Deze is 26 x 44 meter (veld plus uitloop) en heeft een tribunecapaciteit van 50. Deze hal is ook voorzien van 2 elektrische bedienbare scheidingswanden zodat overdag meerdere klassen tegelijk bewegingsonderwijs kunnen krijgen en op de zaterdag drie pupillenwedstrijden tegelijk plaats kunnen vinden. Beide hallen hebben een obstakelvrije hoogte van 7 meter. De horeca wordt gesitueerd op de verdieping. Deze wordt onderverdeeld in de reguliere horeca (voor publiek), een bestuurskamer en een balkon met een tribunecapaciteit van 100 personen voor bestuursleden, sponsoren en genodigden. Een uitgebreide ruimtestaat is bijgevoegd onder bijlage 6.
5.4.2
5.4
Visualisatie scenario 3
Scenario 3: geheel vernieuwen van de accommodatie
In dit scenario wordt de gehele accommodatie opnieuw gerealiseerd. Dat doen we door eerst nieuwbouw te plegen elders op het sportpark. Na realisatie van de nieuwe accommodatie wordt de bestaande accommodatie gesloopt en wordt de terreininrichting inclusief zes nieuwe kunstgrasvelden opnieuw aangelegd.
5.4.1
Functioneel programma van eisen
Het belangrijkste onderdeel in dit scenario zijn de 2 sporthallen. De wedstrijdhal heeft een afmeting van 30 x 52 meter. De veldafmeting (veld plus uitloop) bedraagt 26 x 44 meter. Dat betekent dat aan 1 lange zijde en op beide kopse zijden 4 meter beschikbaar is voor het publiek wat rondom het veld plaats kan nemen. Aan de andere lange zijde is een vaste tribune met een capaciteit van 250 zitplaatsen gesitueerd.
15
6.
Planning en fasering van de scenario’s
6.1
Scenario 1: Renovatie/verduurzaming van de bestaande accommodatie
Na besluitvorming wordt de werkomschrijving (de Vraagspecificatie) en de aanbesteding in 2026 uitgevoerd. We proberen zoveel mogelijk werkzaamheden in te plannen in het ‘buitenseizoen’ van 2026.
6.2
Scenario 2: (ver)nieuwbouw van delen van de accommodatie
Na het opstellen van de Vraagspecificatie wordt de aanbestedingsfase doorlopen. In onderstaande planning gaan we uit van een geïntegreerde aanbestedingsvorm. Wij adviseren om na het vaststellen van de Vraagspecificatie zo snel mogelijk het planologische deel van de Omgevingsvergunning op te starten. De ervaring leert dat dit de rode draad is (of kan zijn) in de planning. Na het verkrijgen van de Omgevingsvergunning is de realisatieperiode 12 maanden.
6.3
Scenario 3: geheel vernieuwen van de accommodatie
De planning van dit scenario is nagenoeg gelijk aan die van scenario 2 met
Doorlooptijd in maanden 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 Renovatie / verduurzaming Opstellen vraagspecificatie Voorbereiden aanbesteding Aanbesteding Bouwvoorbereiding Uitvoeringsperiode Vernieuwbouw Opstellen vraagspecificatie Voorbereiden aanbesteding Aanbesteding Ontwerpfase Vergunningfase Planologische procedure Realisatiefase Sloop bestaande hal Herinrichting terrein Nieuwbouw Opstellen vraagspecificatie Voorbereiden aanbesteding Aanbesteding Ontwerpfase Vergunningfase Planologische procedure Realisatiefase Sloop bestaande hal Herinrichting terrein
Tabel 5 Doorlooptijd in maanden
uitzondering van de realisatieperiode. Deze bedraagt naar schatting 16 maanden. Hiernaast is voor alle drie de scenario’s een planning op hoofdlijnen weergegeven met daarin de doorloop in maanden na de start van het project. Na de keuze van een scenario wordt die betreffende planning verder uitgebreid en geactualiseerd.
16
7.
Financiële uitwerking scenario’s
De bijkomende kosten voor de opdrachtgever betreffen met name de aansluiting c.q. het verleggen van de nutsvoorzieningen.
In dit hoofdstuk zijn de financiële consequenties in globale investeringskosten en exploitatiebegrotingen in beeld gebracht. Het betreft een uitwerking van de drie scenario’s.
Interieur
In bijlagen 8, 9 en 10 is een uitgebreide samenvatting van de investeringskosten van alle
Er is alleen een bedrag opgenomen voor de sporttechnische inrichting. De inrichting van
drie de scenario’s toegevoegd.
horeca, bestuurskamer, e.d. zijn voor rekening van de vereniging. Voor scenario 1 zijn hiervoor geen kosten opgenomen. Bij de vernieuwbouw gaan we ervan uit dat de vaste sport-
7.1
technische inrichting van de Oostpolderhal gehandhaafd kan blijven en dat deze bij de
Investeringskosten
volledige nieuwbouw vervangen wordt. Vandaar het grote verschil tussen nieuwbouw en
Hieronder een samenvatting van de investeringskosten per scenario: Investeringskosten varianten Grondkosten projectbegeleiding Bijkomende kosten OG Interieur
Scenario 1 Renovatie/verduurzaming €0 € 155.400 € 14.600 €0
Scenario 2 Vernieuwbouw € 65.000 € 294.600 € 125.000 € 110.000
Scenario 3 Nieuwbouw € 65.000 € 294.600 € 161.600 € 440.000
Bouwkosten Honoraria Infrastructuur Bijkomende kosten ON Prijsstijgingen Onvoorzien Investeringskosten excl. BTW BTW Investeringskosten incl. BTW
€ 3.855.300 € 385.500 €0 € 128.400 € 206.000 € 475.000 € 5.220.200 € 1.096.242 € 6.316.442
€ 10.971.200 € 850.300 € 1.249.800 € 356.600 € 1.358.000 € 769.000 € 16.149.500 € 3.391.500 € 19.541.000
€ 14.519.000 € 1.125.200 € 1.249.800 € 471.900 € 1.749.000 € 1.004.000 € 21.080.100 € 4.426.800 € 25.506.900
vernieuwbouw op dit punt. Bouwkosten Dit betreft alle bouwkundige en installatietechnische kosten om het project te realiseren. Voor de verschillende scenario’s hebben we ook een post voor sloopkosten opgenomen en een tijdelijke ontsluiting van de bouwplaats zodat er geen kruisend verkeer is tussen aannemer en bezoekers. Honoraria Onder honoraria vallen de kosten voor de architect, constructeur, adviseur installaties, adviseur akoestiek en bouwfysica en overige adviseurs.
Tabel 6 Samenvatting investeringskosten per scenario
De investeringskosten zijn onderverdeeld in onderstaande posten: Grondkosten De grondkosten zijn op nul gesteld. We gaan er van uit dat de grond eigendom is van de gemeente en deze ‘om niet’ wordt ingebracht in het project. Projectbegeleiding Onder deze kosten worden de interne- en externe begeleidingskosten verstaan. Dit betreft de kosten voor het begeleiden van de voorbereiding, aanbesteding, ontwerp en realisatie. Bijkomende kosten opdrachtgever
Infrastructuur Dit zijn de kosten voor de verharding op het sportpark, 6 nieuwe kunstgras korfbalvelden inclusief inrichting, groenvoorzieningen, fietsparkeerplaatsen, hekwerk bij de entree en overige terreininrichting. We hebben geen parkeerplaatsen opgenomen. Daar is geen ruimte voor op het sportpark, deze moeten in ‘het gebied’ worden gerealiseerd / uitgebreid. Voor scenario 1 zijn geen kosten opgenomen voor de infrastructuur, we gaan ervan uit dat alles in bestaande toestand behouden blijft. Bijkomende kosten opdrachtnemer Dit betreft met name de legeskosten.
17
uitgangspunten benoemd waarbij, zeker ten aanzien van het rentepercentage en het in te brengen eigen geld, afwijkingen met de uitgangspunten fors kunnen zijn: Prijsstijgingen
Kapitaallasten: deze lasten worden gevormd door de omvang van de investering, even-
De raming is prijspeil 2025. Op basis van de planning zijn de (vermoedelijke) prijsstijgingen
tuele btw-compensatie, de rekenrente, de afschrijvingsmethodiek en de afschrijvings-
doorgerekend tot de oplevering (zie de doorlooptijd per scenario op pagina 16). Voor de
periode (theoretische levensduur).
indexering wordt een prijskostenstijging van 3,5% per jaar gehanteerd.
De afschrijvingsperiode voor renovatie bedraagt 20 jaar, deels nieuwbouw 50 jaar en volledig nieuwbouw ook 50 jaar. Eventueel reeds bestaande kapitaallasten zijn
Onvoorzien
buiten beschouwing gelaten;
Er is een post onvoorzien opgenomen ter hoogte van 5% van de bouwkosten. Voor scena-
Op de investering inclusief btw kan mogelijk door middel van subsidieregelingen
rio 1 is deze verhoogd naar 10% door een verhoogd risico op onvoorziene kosten in ver-
aanspraak gemaakt worden op compensatie. Denk daarbij aan de BOSA en DU-
band met de bestaande bouw.
MAVA (bij renovatie). Hierdoor kan het investeringsbedrag lager uitvallen. In deze berekening is geen rekening gehouden met subsidiemogelijkheden.
7.2
Exploitatieramingen
De inbreng van eigen geld verlaagt het te financieren bedrag. Het eigen vermogen
In deze paragraaf wordt ingegaan op de verwachte jaarlijkse lasten voor PKC indien de
dat PKC wil inzetten voor renovatie/nieuwbouw is niet bekend bij Synarchis. Geke-
accommodatie gerenoveerd wordt of (deels) nieuwbouw wordt gerealiseerd. De jaarlasten
ken naar de omvang van het eigen vermogen ultimo 2023 (€250.000) is in de kapi-
bestaan uit drie componenten:
taallastenberekening uitgegaan van een eigen inbreng van €200.000. De afschrijvingstermijnen zijn gebaseerd op de termijnen die gehanteerd worden
de kapitaallasten die de realisatie van de nieuwbouw of renovatie met zich meebrengt.
voor renovatie en nieuwbouw. Deze zijn bepaald op de technische levensduur en
Als basis worden de eerder benoemde investeringskostenramingen gehanteerd;
economische bruikbaarheid.
het resultaat van de jaarlijkse opbrengsten en kosten. Als basis worden de jaarrekening
De gehanteerde rekenrente is 4,5%. Afhankelijk van de wijze van financiering en de
2023 en de begroting 2025 genomen, evenals de jaarrekening van stichting Oostpol-
financieringsvoorwaarden kan dit percentage (substantieel) afwijken. Banken of an-
derhal;
dere kredietverstrekkers offreren na ontvangst van een businesscase een werkelijk
de voorziening die getroffen moet worden om het gemiddelde vervangingsonderhoud
percentage.
gedurende de levensduur van het gebouw te kunnen bekostigen. Als uitgangspunt
Er wordt annuïtair afgeschreven.
wordt hiervoor het Meerjaren Onderhoudsplan gehanteerd. Op basis van bovenstaande uitgangspunten en de eerder gepresenteerde investeringsra7.2.1
Kapitaallasten PKC
ming zijn de kapitaallasten in onderstaande tabel weergegeven.
Uitgangspunten De financiering van de renovatie of de realisatie van een (deels) nieuwe accommodatie brengt kapitaallasten met zich mee. Deze lasten bestaan uit de diverse componenten die onderstaand worden toegelicht. PKC heeft geen uitgangspunten meegegeven ten aanzien van de financiering van een van de scenario’s. Synarchis heeft zelf onderstaande 18
en €36.000 gebruikskosten van PKC aan de stichting voor het gebruik van de Oostpolderhal). kapitaallasten berekening: investering excl. Btw prijspeil oplevering btw Stichtingskosten incl btw, incl prijsstijging verwachte btw-compensatie investering totaal na btw-compensatie Inzet eigen middelen Te financieren bedrag Afschrijvingstermijn jaren Rekenrente Afschrijvingsmethodiek Kapitaallast financiering Afschrijving investering uit eigen middelen Totaal kapitaallasten
scenario 1 scenario 2 Renovatie/verduurzaming Vernieuwbouw € 5.220.200,00 € 15.711.100,00 € 1.096.242,00 € 3.299.331,00 € 6.316.442,00 € 19.010.431,00 € € € 6.316.442,00 € 19.010.431,00 € 200.000,00 € 200.000,00 € 6.116.442,00 € 18.810.431,00 € 20,00 € 50,00 € 0,05 € 0,05 annuïtair annuïtair € 470.208,48 € 951.848,17 € 10.000,00 € 4.000,00 € 480.208,48 € 955.848,17
scenario 3 Nieuwbouw € 20.642.500,00 € 4.426.800,00 € 25.069.300,00 € € 25.069.300,00 € 200.000,00 € 24.869.300,00 € 50,00 € 0,05 annuïtair € 1.258.439,95 € 4.000,00 € 1.262.439,95
Tabel 7 Berekening kapitaallasten
De werkzaamheden van de €15.000 doorbelaste kosten aan de stichting zijn niet bekend bij Synarchis. Wij zijn uitgegaan dat dit de schoonmaakwerkzaamheden betreft die PKC uitvoert in de Oostpolderhal. Onderhoudskosten De onderhoudskosten betreffen het dagelijks onderhoud en preventief onderhoud Dotatie voorziening groot onderhoud De dotatie voorzieningen betreft het jaarlijks gemiddeld bedrag wat nodig is om gedurende de theoretische levensduur van het gebouw vervangingsonderhoud uit te voeren conform het opgesteld meerjaren onderhoudsplan6. Energie en water Het uitgangspunt in scenario 2 en 3 is een all-electric gebouw. Energiekosten zijn met de volgende uitgangspunten vastgesteld: Het elektraverbruik is gebaseerd op kengetallen voor vergelijkbare sporthallen;
7.2.2
Exploitatieraming accommodatie PKC
Om inzicht te krijgen in de benodigde toekomstige exploitatiebijdrage van de drie verschil-
Het referentietarief bedraagt € 0,2124 per kWh. Overige kosten
lende scenario’s is een exploitatieraming van belang. De exploitatieraming kent de vol-
Voor de overige kosten is aangesloten bij de begroting 2025.
gende uitgangspunten.
Belastingen en verzekeringen vallen onder de ‘overige kosten’. Zowel renovatie als (deels) nieuwbouw zorgen voor een hogere gebouwwaarde en daarmee een hogere
Uitgangspunten exploitatieraming
OZB belasting en opstalverzekering. Om die reden is de kostenpost overige kosten
De raming is gebaseerd op prijspeil 2028 en (waar van toepassing) inclusief btw. Om
verhoogds met in scenario 1 is €5.000, in scenario 2 €15.000 en in scenario 3
tot prijspeil 2028 te komen is een jaarlijkse indexatie van 3,5% vanaf 2026 gehanteerd
€25.000;
(10,9% samengesteld). De exploitatie van de PKC hal en de Oostpolderhal wordt als één beschouwd, ondanks
Voor alle overige kostenposten binnen de exploitatie is aangesloten bij de begroting
dat de exploitatie bij twee verschillende entiteiten rust (de stichting en de vereniging).
2025.
Opbrengsten De opbrengsten uit de jaarrekening 2023 en begroting 2025 zijn als basis gebruikt.
De bestaande rente- en afschrijvingskosten van de OPH zijn in scenario 1 en 2 ook
Onderlinge omzet is gesaldeerd (€15.000 doorbelaste kosten PKC aan de stichting
meegenomen. Bij volledige nieuwbouw niet. In dat geval is het mogelijk noodzakelijk de langlopende lening (€ 353.000 ultimo 2023) direct af te moeten lossen.
6
Ultimo 2023 hebben PKC en stichting OPH een voorziening groot onderhoud opgebouwd van circa € 270.000. Dit bedrag valt met de nieuwe voorziening vrij en kan gebruikt worden voor het financieringsvraagstuk of om de jaarlijkse benodigde dotatie te verlagen.
19
Scenario
Energiekosten Renovatie
Elektraverbruik (kWh) All-in tarief 3
Gas verbruik (m ) Tarief Kosten Waterkosten Totale kosten Tabel 8 Berekening gas- en energieverbruik
136.500 € 0,21 1.500 € 1,05 € 30.500 € 2.500 € 33.000
Vernieuwbouw
106.000 € 0,21 € 22.500 € 2.500 € 25.000
Nieuwbouw
95.000 € 0,21 € 20.500 € 2.500 € 23.000
Exploitatieraming Het bedrijfsresultaat blijft bij renovatie positief, echter zorgen nieuwe en bestaande kapitaalslasten voor een negatief resultaat van ruim € 500.000. In scenario 2 en 3 loopt dit negatieve resultaat op naar ruim € 1.000.000 en € 1.300.000.
1
2
3
2025
2023
Exploitatieraming
Renovatie
Deels nieuwbouw
Volledig nieuwbouw
begroting PKC
resultaat
Baten Horeca opbrengsten Verhuur accommodatie Verenigingsactiviteiten PKC Sponsoring Nevenactiviteiten Subsidies TOTAAL OPBRENGSTEN
€ € € € € € €
249.000 152.000 222.000 179.000 51.000 4.000 857.000
Kosten Inkoop horeca € 110.000 Huur (veld en zaal) € 26.000 Verenigingsactiviteiten PKC € 252.000 Sponsoring € 44.000 Nevenactiviteiten € 57.000 Onderhoudskosten € 40.000 Dotatie voorziening groot onderhoud € 137.500 Energie- + waterkosten € 33.000 Schoonmaakkosten € 58.000 Overige kosten € 66.000 TOTAAL KOSTEN € 823.500 Bedrijfsresultaat € 33.500 Kapitaallasten nieuw € 480.208 Bestaande rente en afschrijving € 64.000 Resultaat € -510.708 Tabel 9 Totale exploitatie
prijspeil 2028 € 249.000 € € 152.000 € € 222.000 € € 179.000 € € 51.000 € € 4.000 € € 857.000 € € 110.000 € 26.000 € 252.000 € 44.000 € 57.000 € 40.000 € 205.000 € 25.000 € 58.000 € 76.000 € 893.000 € -36.000 € 955.849 € 64.000 € -1.055.849
249.000 152.000 222.000 179.000 51.000 4.000 857.000
€ 225.000 € 137.000 € 200.000 € 161.000 € 46.000 € 4.000 € 773.000
€ € € € € € €
227.000 125.000 203.000 169.000 40.000 28.000 792.000
€ 110.000 € 26.000 € 252.000 € 44.000 € 57.000 € 40.000 € 240.000 € 23.000 € 58.000 € 86.000 € 936.000 € -79.000 € 1.262.440 € € -1.341.440
€ 99.000 € 23.000 € 227.000 € 40.000 € 51.000 € 35.000 € 30.000 € 78.000 € 52.000 € 55.000 € 690.000 € 83.000 € € 90.000 € -7.000
€ € € € € € € € € € € € € € €
103.000 25.000 225.000 48.000 63.000 38.000 30.000 73.000 54.000 46.000 705.000 87.000 98.000 -11.000
20
8.
Afwegingskader
een capaciteitstekort is van twee korfbalvelden. Echter blijkt in de praktijk dat PKC zelf geen knelpunten ervaart bij de inroostering van de trainingen en wedstrijden op de buitenvelden.
Deze rapportage vormt de weergave van het uitgevoerde onderzoek naar de toekomst van de accommodatie van PKC in Papendrecht. Het onderzoek geeft de vereniging inzicht in
In de gehele gemeente Papendrecht is er sprake van een tekort aan zaalruimte van de
de investeringen en (verwachte) exploitatieresultaten van drie uitgewerkte scenario’s (re-
afmetingen van een sporthal (geschikt voor korfbalwedstrijden). Het sportcentrum is de
novatie, deels nieuwbouw en volledig nieuwbouw). Op deze wijze kan een onderbouwd
enige accommodatie buiten die van PKC om die beschikt over sporthallen. Zij beschikken
besluit genomen worden ten aanzien van de toekomst van de topsport accommodatie. In
eveneens als PKC over twee sporthallen.
dit hoofdstuk worden beknopt de bevindingen uit de analyses weergegeven. De uitgewerkte scenario’s worden in een overzichtelijke tabel samengevat waarmee een afweging tussen
Op basis van de analyse van het huidig gebruik, trends en ontwikkelingen is de verwachting
de scenario’s kan worden gemaakt.
dat de kwantiteit van de voorzieningen niet aangepast hoeft te worden. Volstaan kan worden met 2 sporthallen en 4 buitenvelden. In het nieuwbouw en vernieuwbouw scenario zijn
8.1
Bevindingen analyse
Vanuit de opdracht om toekomstscenario’s te ontwikkelen voor de accommodatie van PKC
we wel uitgegaan van 6 buitenvelden zodat die in de toekomst wellicht aangelegd kunnen worden.
is het huidig gebruik en het gebouw geanalyseerd. Ook is de exploitatie (met name gebouw gebonden) van de accommodatie bekeken om voor de voorgestelde scenario’s een exploitatieraming op te kunnen stellen. In de analyse is enerzijds de situatie zoals die zich in de huidige accommodatie voordoet in beeld gebracht. Daarbij is aandacht besteed aan de huidige functionaliteit, het bezoek aan en gebruik van de voorziening en de exploitatie door PKC zelf. Anderzijds is aandacht besteed aan demografische ontwikkelingen in Papendrecht en lokale plannen met betrekking tot nieuwbouw van sporthallen die invloed hebben op het toekomstige gebruik van de accommodatie van PKC. De primaire gebruiker van beide sporthallen is PKC. Zij maakt in het winterseizoen 20 weken lang gebruik van de sporthallen op de doordeweekse avonden en op de zaterdagen. In het zomerseizoen staan de sporthallen in de avonden en weekenden nagenoeg leeg. Tijdens dit winterseizoen is de bezetting op de doordeweekse avonden en zaterdagen daardoor ook nagenoeg vol. De primaire gebruiker van de korfbalvelden is eveneens PKC. Zij maakt in het zomerseizoen gebruik van de velden op de doordeweekse avonden en op de zaterdagen. Vanuit de capaciteitsberekeningen komt naar voren dat aan de hand van het aantal normteams er
21
8.2
Afwegingskader Scenario 1 Renovatie
Behoud van de bestaande voorzieningen, geen grote functionele aanpassingen, wel verduurzaming van de accommodatie Voorgestelde maatregelen
Scenario 2 Vernieuwbouw
Scenario 3 Nieuwbouw
Volledige nieuwbouw op het einde De Oostpolerhal blijft behouden. van het sportpark. Twee nieuwe Er komt een nieuwe wedstrijdhal sporthallen met voldoende aan de achterzijde van deze tribunecapaciteit in de wedstrijdhal Oostpolderhal, de tussenliggende en de ruimte tussen de twee ruimte wordt gevuld met hallen vullen met kleedvoorzieningen en bergingen kleedvoorzieningen en bergingen (begane grond) en horeca e.d. (begane grond) en horeca e.d. (verdieping) (verdieping)
Grondige bouwkundige renovatie, plus het vervangen van de elektrotechnische en werktuigbouwkundige installaties. De renovatie is kwalitatief te vergelijken met nieuwbouw!
Impact sporthal
De impact is groot. Tijdens de renovatie zijn delen van de accommodatie niet te gebruiken. Ook delen die wel bereikbaar zijn ervaren overlast door stof, geluid, het deels spanningsloos maken van het gebouw, enz.
Impact velden
De impact is groot. Een deel van De impact is groot. Een deel van de velden kan niet worden de velden kan niet worden De impact is laag. De velden gebruikt tijdens de uitbreiding van gebruikt tijdens de nieuwbouw van blijven intact terwijl de het bestaande complex. Deels het bestaande complex. Deels accommodatie wordt gerenoveerd doordat er op bestaande velden doordat er op bestaande velden en verduurzaamd wordt gebouwd en deels omdat de wordt gebouwd en deels omdat de aannemer ook een aannemer ook een bouwplaatsinrichting nodig heeft bouwplaatsinrichting nodig heeft
Investeringskosten inclusief BTW Exploitatiebegroting
Bouwkosten Investeringskost Kapitaallasten Baten Lasten Bedrijfsresultaat Resultaat minus kapitaallasten en afschrijving
De impact is gemiddeld. De nieuwbouw kan plaatsvinden zonder dat iemand daar ovelast van heeft. Voor de renovatie van de Oostpolderhal geldt hetzelfde als bij het renovatiescenario
€ 3.855.300 Bouwkosten € 6.316.400 Investeringskost € 480.200 Kapitaallasten € 857.000 Baten € 823.500 Lasten € 33.500 Bedrijfsresultaat Resultaat minus kapitaallasten -€ 510.700 en afschrijving
Dit scenario heeft de minste overlast. De volledige nieuwbouw kan plaatsvinden zonder dat dit overlast geeft in de bestaande voorziening
€ 10.971.200 Bouwkosten € 19.010.100 Investeringskost € 955.800 Kapitaallasten € 857.000 Baten € 893.000 Lasten -€ 36.000 Bedrijfsresultaat Resultaat minus kapitaallasten -€ 1.055.800 en afschrijving
€ 14.519.000 € 24.977.500 € 1.262.400 € 857.000 € 936.000 -€ 79.000
-€ 1.341.400
Tabel 10 Afwegingskader
22
8.3
Eigendom
Exacte cijfers zijn niet bekend omdat dit niet centraal wordt bijgehouden maar een significant deel van de sporthallen in Nederland is in eigendom van gemeenten. Het zijn maatschappelijke voorzieningen die een breder algemeen nut dienen en die in de regel jaarlijks geld kosten. Het ligt dan ook niet meteen voor de hand dat PKC zelf miljoenen investeert in een nieuwe of vernieuwde accommodatie. Wij stellen dan ook voor om het gesprek met de gemeente Papendrecht aan te gaan over deze voorzieningen in relatie tot de toekomstplannen van de vereniging en het uithangbord wat PKC is als topclub voor deze gemeente. We weten dat de gemeente plannen heeft voor de bouw van 2 sporthallen elders in Papendrecht om onderdak te bieden aan bewegingsonderwijs (een wettelijke gemeentelijke taak). Wellicht kan er een koppeling worden gemaakt in het gebruik omdat sporthallen voor onderwijs in de regel na 16 uur en in de weekenden niet voor dit doel worden gebruikt. Een kleine aanpassing / uitbreiding van deze standaard sporthallen naar een topsportvoorziening is wellicht veel lager dan (ver)nieuwbouw. Dit kan voor beide partijen winst opleveren!
23
Bijlage 1 Soort teams
Capaciteit berekening velden
Spelers
Teams/veld
Aantal teams Zaterdag
Zondag
Belasting coëfficient
Zaterdag
Totaal
Senioren
8
1
11
1,000
11,00
11,00
A-jeugd
8
1
5
1,000
5,00
5,00
B-jeugd
8
1
5
1,000
5,00
5,00
C-jeugd
8
1
5
0,625
3,13
3,13
D-jeugd
8
1
6
0,625
3,75
3,75
E-jeugd
8
1
0
0,400
0,00
0,00
E-jeugd
4
2
10
0,400
4,00
4,00
F-jeugd
4
2
9
0,400
3,60
3,60
G-teams
8
1
2
1,000
2,00
2,00
37,48
37,48
Totaal
53
0
Normteams per kunstgrasveld 40 x 20 netto (44 x 24 bruto) zaterdagvereniging
7
Veldbehoefte - bij > 14,0 normteams - afgerond
2
- aantal kunstgrasvelden 40 x 20 netto (wedstrijden)
4
- aanbod - behoefte
2
- bij 14,0 of meer normteams - veldbehoefte
5,35
- afgerond
6
- aantal kunstgrasvelden 40 x 20 netto (wedstrijden)
4
- aanbod - behoefte
-2
24
Bijlage 2
Conditiemeting
25
Bijlage 3
Meerjarenonderhoudsplan
In het onderhoudsplan zijn drie vormen van onderhoud weergegeven: GO: groot onderhoud; RE: renovatie DU: duurzaamheidsmaatregelen Voor het onderhoudsplan zijn de volgende uitgangspunten genomen: MJOP bestaand + update recente aanpassingen; Buitenterrein buitenbeschouwing; Startpunt onderhoud 2026; Einddatum onderhoud 2050.
26
Bijlage 4
Maatregelenpakket verduurzaming Elektra in kWh
Trias energetica
Stap 1
Stap 2 Stap 3
Gas in m³
Reservering bestaand budget
Kosten
In jaren
Investering
Terugverdientijd
Omschrijving Verbruik
kosten
Verbruik
kosten
Huidig verbruik Isoleren gevel spouw verhogen minimaal RC 1,2 m²K/W sporthal 1
163.261 € -
€
-
-268 €
-280 €
20.560
Isoleren gevel minimaal RC 6,3m²K/W sporthal 1
-
€
-
-1.344 €
-1.407 €
284.625
Isoleren dak minimaal RC 6,3 m²K/W sporthal 1
-
€
-
-2.627 €
-2.749 €
262.660
Kozijnen vervangen met HR ++ beglazing
-
€
-
-576 €
-603 €
133.000
Warmteterugwinning ventilatie sporthal 1
-
€
-
-2.475 €
-2.591 €
153.720
Warmteterugwinning ventilatie sporthal 2
-
€
-
-959 €
-1.003 €
60.000
Warmteterugwinning ventilatie horeca
-
€
-
-1.378 €
-1.442 €
27.000
Warmteterugwinning ventilatie kleedkamers
-
€
-
-1.531 €
-1.603 €
30.000
Verlichting vervangen naar LED sporthal 2
-5.613 €
-1.192
-
€
-
€
45.000
Zonnepanelen
-27.291 €
-5.797
-
€
-
€
38.529
Energiemanagement
-8.163 €
-1.734
-937 €
-980 €
Elektrische warmtepomp sporthal 1
14.263 €
3.030
-5.191 €
-
-
Installatie aanpassen laag temperatuur Totaal excl. BTW.
-
€
136.457 €
34.678
28.984
18.732 €
€
1.446 €
Budget
Jaartal
TvT
-
19.607
73,4 € 202,3 € 95,5 €
-
-
73,38
259.000
2030
18,21
197.000
2035
23,88
220,6 € 59,3 €
86.000 2030-2035
77,95
25.000 2030-2035
49,69
59,8 € 18,7 €