25-12-09.18 Bijlage 1: Rapport haalbaarheidsonderzoek herontwikkeling brandweerkazerne Oosterhout augustus 2025

Voor scenario 3 zal het verkrijgen van een onherroepelijke vergunning naar verwachting iets meer risico met zich meebrengen, voor scenario 4 is dit risico nog hoger omdat op deze locatie ook de hele bestemming aangepast zal moeten worden.

Investerings- en exploitatiekosten Opmerkelijk is het kleine verschil tussen de investeringskosten van scenario 2 en 3. In scenario 2 kost de interne renovatie relatief veel geld, en moet er een deel gesloopt worden waardoor de relatief kleine uitbreiding in verhouding veel geld kost. Zet je de investeringskosten om naar kapitaalslasten dan is scenario 3 zelfs ‘goedkoper’ omdat je hier alle kosten in 50 jaar mag afschrijven en in scenario 2 alleen de kosten van de uitbreiding (niet die van de renovatie). Het verschil tussen scenario 3 en 4 zit vooral in de terreinkosten zoals parkeren die in scenario 4 zijn meegenomen en in scenario 3 is het uitgangspunt parkeren op straat. Ook geldt dat in scenario 4 de sloopkosten van het huidige gebouw niet zijn meegenomen (die zitten in de berekening van het opbrengstpotentieel).

Ligging t.o.v. het verzorgingsgebied Voor scenario 4 geldt dat de ligging minder gunstig is dan de huidige locatie (locatie 1, 2 en 3). Uit de eerste analyse van de VGGM wordt voor de ligging een negatief advies gegeven. Verder onderzoek is nodig om hier een volledig advies voor te geven. Overall kosten In scenario 1, 2 en 3 is sprake van tijdelijke huisvestingskosten (indicatie € 60.000 - € 260.000 inclusief btw) en geen sprake van een opbrengstpotentieel van de huidige locatie (indicatie € 189.000 inclusief btw). Bij scenario 4 zijn er geen tijdelijke huisvestingskosten benodigd en is er wel een opbrengstpotentieel. Ondanks dat nu nog niet bekend is hoe een eventuele overbruggingsperiode wordt ingericht, is de inschatting dat scenario 4 onderaan de streep ofwel ongeveer even duur zaal zijn of mogelijk zelfs iets goedkoper zal uitpakken dan scenario 2 en 3 (kijkend naar de investeringskosten).

47

Voorkeursscenario Haalbaarheidsonderzoek brandweerpost Oosterhout

48

Voorkeursscenario Voorkeursscenario Als we kijken naar het gebruik van de brandweerpost, dan is er een groot verschil te zien tussen de vier scenario’s. In scenario 1 verandert er functioneel niets en blijven de bestaande knelpunten aanwezig en voldoet het niet aan de Arbowet. In scenario 2 is er zeker een verbetering, zo zijn wel alle benodigde ruimtes aanwezig, maar hebben ze niet allemaal de gewenste grootte. In scenario 3 kan aan alle functionele eisen vanuit het Programma van Eisen worden voldaan, met uitzondering van het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein. In scenario 4 kan ook hieraan worden voldaan. Hoe meer je op de locatie gaat doen, hoe groter de risico’s op het verkrijgen van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Voor scenario 4 kan het risico niet goed worden ingeschat nog, maar omdat hier ook een wijziging van de bestemming nodig is, wordt het risico bij dit scenario het hoogst ingeschat.

Scenario 4 kent een minder gunstige ligging (met voor nu een negatief advies vanuit de VGGM) en een hoger risico als het gaat om het verkrijgen van een onherroepelijke vergunning. Gunstig in dit scenario is wel dat er geen kosten gemaakt hoeven te worden voor tijdelijke huisvesting wat voor scenario 3 wel nodig is en er een opbrengstpotentieel is waardoor scenario 4 onderaan de streep het voorkeursscenario lijkt. Als de VGGM de tijdelijke huisvesting (grotendeels) zelf regelt, zal scenario 3 weer gunstiger uitpakken. In het rapport is niet gekeken naar stedenbouwkundige inpassing van de brandweerpost. De huidige huisvesting van de brandweerpost past qua schaal en maat in het straatbeeld. Wanneer hier volledige nieuwbouw zal worden gerealiseerd met deels twee bouwlagen, zal dit een mindere inpassing zijn kijkend naar schaal en maat is de verwachting.

Het verschil in investeringskosten tussen scenario 2 (suboptimaal) en scenario 3 (optimaal) is erg klein. Bij het kijken naar de jaarlijkse kapitaalslasten valt op dat scenario 3 zelfs gunstiger uitpakt dan scenario 2. Dit komt doordat nieuwbouwkosten in 50 jaar worden afgeschreven en renovatiekosten in 25 jaar. Scenario 4 heeft iets hogere kapitaalslasten dan scenario 3.

49

Vervolg Haalbaarheidsonderzoek brandweerpost Oosterhout

50

Vervolg Vervolg Het vervolg van het haalbaarheidsonderzoek is de verdere uitwerking van het voorkeursscenario. Parallel hieraan kan het Programma van Eisen verder uitgewerkt worden. Daarop volgt het selecteren van het ontwerpteam, het uitwerken van het ontwerp, het contracteren van de aannemer, de realisatie van het gebouw gevolgd door de ingebruikname. In bovenstaande aanpak zal veel afstemming plaatsvinden met betrokken stakeholders. Hierbij valt te denken aan de VGGM, de vrijwilligers van de brandweer en diverse afdelingen van de gemeente (vastgoed, verkeer, financieel, etc.). In bovenstaand proces moet het aanvragen van het benodigde krediet nog worden opgenomen. Ook moet nog bepaald worden of dat in twee stappen gebeurt; eerst een voorbereidingskrediet en daarna een uitvoeringskrediet of in één stap (direct het volledig benodigde krediet). Voor de kredietaanvraag dient een kostenraming opgesteld te worden aan de hand van het Programma van Eisen dan wel een uitgewerkt ontwerp. Ook dient de bouworganisatievorm bepaald te worden. Richten we het proces integraal in met een partij die zowel het ontwerp als de uitvoering uitvoert, met een bouwteamaannemer die gezamenlijk met het ontwerpteam zorgt dat het ontwerp gerealiseerd kan worden of traditioneel (eerst het uitwerken van het ontwerp door het ontwerpteam, daarna uitvoering door de aannemer)?

51