25-09-09 A13 TIC; Haalbaarheidsonderzoek ontwikkeling Van der Duyn Van Maasdamstraat te Elst- Bijlage 1- Haalbaarheidsonderzoek herontwikkeling OBC locatie Elst
Tekst van het document
Haalbaarheidsonderzoek ontwikkeling Van der Duyn Van Maasdamstraat, Elst Gemeente Overbetuwe Toetsen scenario’s op beleidsuitgangspunten en keuze voorkeursscenario 26 juni 2025
Inhoud •
Uw vraag en doel van het haalbaarheidsonderzoek
•
Geschiedenis en aanleiding
•
Uitgangspunten, gemeentelijk beleid en bestuurlijke thema’s
•
Locatieonderzoek en stedenbouwkundige analyse
•
Scenario’s
•
Parkeren en mobiliteit
•
Kwalitatieve beoordeling scenario’s
•
Conclusie en vervolgstappen
•
Bijlagen
2
Uw vraag en doel van het haalbaarheidsonderzoek Uw vraag: Voer een haalbaarheidsonderzoek inclusief scenariostudie uit en onderzoek welke herontwikkelingsmogelijkheden passend zijn voor de voormalige OBC locatie aan de Van der Duyn Van Maasdamstraat, rekening houdend met de reeds bestaande ruimtelijke en financiële beleidskaders. Doel:
Om na vaststelling van het haalbaarheidsonderzoek met voorkeursscenario een ontwikkel- en verkoopstrategie voor de beoogde ontwikkeling te kunnen bepalen.
3
Geschiedenis en aanleiding
Beoogd resultaat
Haalbaarheidsonderzoek herontwikkeling
➢ Met een antwoord op de lokale vraag en gebruikmakend van de locatiekwaliteiten
Het Over Betuwe College (verder: OBC) in Elst is vertrokken uit haar pand aan de Van Der Duyn Van Maasdamstraat. Deze locatie is hierdoor niet meer nodig voor onderwijshuisvesting en is beschikbaar voor herontwikkeling. Het huidige pand verkeert in slechte staat. De gemeente voert een haalbaarheidsonderzoek uit voor de herontwikkeling van de locatie in lijn met de centrum- en woonvisie van de gemeente. De beleidsdoelen die betrekking hebben op deze locatie zijn door ons opgehaald en door het college vastgesteld. Deze beleidsdoelen zijn vervolgens gebruikt om de scenario’s te toetsen en te scoren. Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek wordt een voorkeursscenario bepaald met een ontwikkel- en verkoopstrategie voor de locatie.
➢ Een optimaal plan voor voormalige OBC locatie
➢ Met een scenariostudie als basis voor het voorkeursscenario ➢ Ontwikkel- en verkoopstrategie voor het vervolgtraject Input voor het onderzoek is het interne gemeentelijke beleidskader en externe marktvraag naar: ➢ Financiën
➢ Wonen ➢ Zorg /sociaal domein ➢ Verkeer en mobiliteit ➢ Sport en bewegingsonderwijs ➢ Duurzaamheid De beleidskaders worden op de volgende pagina’s uiteengezet.
4
Uitganspunten / beleid gemeente en bestuurlijke thema's
5
Uitgangspunten / beleid gemeente en bestuurlijke thema’s (1) Financiën Beleidskader •
Begroting 2024, gemeente Overbetuwe
•
Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten (BBV)
Thema’s
•
Het project moet bij voorkeur een neutrale of positieve bijdrage leveren aan de gemeentelijke begroting.
•
Afweging ontwikkel- en verkoopstrategie; financieel gezien heeft verkopen 'as is' met een strak beleidskader de voorkeur boven sloop van gebouwen en verkoop van bouwrijpe grond.
6
Uitgangspunten / beleid gemeente en bestuurlijke thema’s (2) Wonen Beleidskader • Woondeal 2.0 Regio Arnhem – Nijmegen • Woonagenda 2025 • Visie wonen welzijn en zorg Overbetuwe 2030 “samen zorgen voor morgen” • Doelgroepenverordening woningbouw • Huisvestingsverordening • Prestatieafspraken met woningcorporaties • Diverse landelijke kaders/programma’s, zoals 'Nationale Prestatieafspraken 2025-2035' en 'Een thuis voor iedereen'. • Regeling prioritering woningbouw (actualisatie in 2025) • Omgevingsvisie, vaststelling Koersdocument voorzien april 2025.
7
Uitgangspunten / beleid gemeente en bestuurlijke thema’s (3) Wonen Thema’s: • Het woonprogramma bevat de volgende prijscategorieën, conform Woondeal 2.0: → 2/3 deel sociale huur, middenhuur (tot 1.184,82,-/maand), goedkope koop (tot 287.000,- VON) en/of betaalbare koop (tot EUR 405.000,- v.o.n.). → 1/3 dure koop, vanaf 405.000 v.o.n. • Het woningbouwprogramma is in lijn met het actuele resterende streefprogramma. • Onderzoek of de ontwikkeling van huisvesting voor bijzondere doelgroepen en -ontwikkelaanpakken zoals CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) mogelijk is. • Huisvesting senioren, collectieve woonvormen. • Tijdige afstemming met de raad over stedenbouwkundige uitgangspunten (bouwvolume en - programma). • Conform prestatieafspraken heeft het de voorkeur om een deel van de grond direct aan de corporatie te verkopen voor de realisatie van de woningen in de sociale huur (min. 25-30 woningen). • Project dient geprioriteerd te worden conform het afwegingskader prioritering. De ontwikkeling kan dan binnen drie jaar tot realisatie komen. 8
Uitgangspunten / beleid gemeente en bestuurlijke thema’s (4) Zorg / sociaal domein Beleidskader •
Beleidsplan Sociaal Domein Overbetuwe 2020-2025.
•
Visie wonen welzijn en zorg Overbetuwe 2030 “samen zorgen voor morgen”.
Thema’s •
Huisvesting senioren, collectieve woonvormen;
•
Bekijken mogelijkheden zorgverleners (bijvoorbeeld 1e + 2e lijn zorgverleners, Jeugdgezondheidzorg, Sociaal team Overbetuwe, etc.).
•
Er is een quickscan vraag- en aanbod maatschappelijk vastgoed uitgevoerd n.a.v. de motie ‘Maatschappelijk Vastgoed’, indien de uitkomsten daartoe aanleiding geven suggesties doen voor maatschappelijke plint.
•
Er is vraag naar een dagbestedingslocatie en locatie voor creatieve zaken/ontmoetingsplek.
9
Uitgangspunten / beleid gemeente en bestuurlijke thema’s (5) Verkeer en mobiliteit Beleidskader •
Ambitiedocument Overbetuwe 2030, sociale, slimme en schone mobiliteit (dit jaar volgt Gemeentelijk Mobiliteitsplan).
•
Nota parkeernormen Overbetuwe 2016.
•
Overbetuwe fiets verder, optimale verbindingen tussen de kernen.
Thema’s •
Het verbeteren van de positie van fietsers en voetgangers in het centrumgebied is van belang in relatie tot o.a. het expeditieverkeer van de supermarkten.
•
Hoe kan de ontwikkelingslocatie en kunnen de betrokken ondernemers bijdragen aan het verbeteren van de mobiliteit in het centrumgebied?
•
In dat kader organiseren van een brainstormsessie over verkeersknelpunten en oplossingsrichtingen voor de verbetering van de mobiliteit in het centrum en de ontwikkellocatie.
•
Onderzoek parkeernormen uitvoeren. Nota medio 2025 gereed en in 3e kwartaal naar de raad. 10
Uitgangspunten / beleid gemeente en bestuurlijke thema’s (6) Sport en bewegingsonderwijs Beleidskader •
Sport en beweegnota 2021-2025.
•
Uitvoeringsprogramma 2022-2026.
•
Onderzoek naar vraag en aanbod binnensportaccommodaties Overbetuwe (gereed Q2 2024).
Thema's
•
Invulling, renovatie en gebruiksperiode bestaande gymzaal afstemmen met resultaat onderzoek binnensportaccommodatie
•
Vooralsnog voorziet de gymzaal in een behoefte aan binnensportaccommodatie en zal deze tot 2030 in gebruik zijn.
11
Uitgangspunten / beleid gemeente en bestuurlijke thema’s (7) Duurzaamheid Beleidskader •
Programma Duurzaamheid; gericht op energietransitie, klimaatadaptatie, biodiversiteit en circulaire economie.
•
IKP-OR en LIOR; gericht op versterken kwaliteit en kwantiteit groen en waterberging.
Thema’s •
De ontwikkeling vervult een voorbeeldfunctie in klimaatadaptie, biodiversiteit, energietransitie en de circulaire economie in de gebouwde omgeving.
•
De scenario’s moeten onderscheidend zijn om -op basis van de beleidsthema’s- een goede afweging en keuze mogelijk maken. Een scenario kan onderscheidend zijn op het gebied van klimaatadaptatie en circulariteit. Daarom in zeker één scenario een “tiny forest” opnemen.
•
Zoveel mogelijk groen terugbrengen in de planontwikkeling. Met een bomen-effectanalyse onderzoeken of de bestaande bomen ingepast kunnen worden of moeten worden gecompenseerd.
•
Bij tenderprocedures mede selecteren op plannen die bijdragen aan oplossingen voor groen in de gebouwde omgeving, voorkomen van hittestress en wateroverlast.
•
Kader voor leefbare verstedelijking in Gelderland. 12
Locatieonderzoek en stedenbouwkundige analyse
13
Locatieonderzoek •
Verkeer en bereikbaarheid
•
Groenstructuur
•
Programma en functies
•
Stedenbouwkundige kwaliteit directe omgeving
•
Architectonische / maatschappelijke kwaliteit huidige bebouwing
Beschikbaar terrein voor ontwikkeling en verkoop Draaijer
14
Ontwikkellocatie
Omliggende functies
15
Bestemmingsplan
Bestaande gebouwen
16
Scenario’s
17
3D impressie huidige situatie
18
Scenario’s A
B
C
Woningen
Transformatie
Nieuwbouw
Nieuwbouw
Gymzaal
Blijft staan
Blijft staan
Blijft staan
Past binnen het huidige bouwvlak en de bouwhoogte (BP)
Ja
Nee
Nee
Aantal appartementen
16
38
35
Oppervlakte per appartement (m2 gbo)
50-56
52-64
68
Totaal opp. maatschappelijk (m2 vvo)
532
532+400
532+400
Totaal aantal benodigde parkeerplaatsen (ref. Land van Tap) / beschikbare parkeerplaatsen
14/37
41/60
38/60
19
8 appartementen a 50 m2 8 appartementen a 56 m2 37 parkeerplaatsen Gymzaal (bestaand)
Scenario A - Hergebruik bestaand
20
38 appartementen a 52- 64 m2 Maatschappelijke functies a 400 m2 60 parkeerplaatsen Gymzaal (bestaand)
Scenario B – nieuwbouw woningen + maatschappelijk
64 m2
52 m2
21
35 appartementen a 68 m2 Maatschappelijke functies a 400 m2 60 parkeerplaatsen Gymzaal (bestaand)
Scenario C – nieuwbouw woningen + maatschappelijk
22
Parkeren en mobiliteit
23
Uitgangspunten mobiliteit Verkeer en parkeren •
Naastgelegen supermarkt (Albert Heijn) wil graag gebruikmaken van een strook grond in het plangebied zodat vrachtwagens haar magazijn daarover kunnen bereiken. Hiermee wordt de huidige verkeershinder en onveilige situatie op de Valburgseweg verminderd. Onderzocht moet worden of de Kokkeland inclusief de aansluiting op de Valburgseweg, hiervoor kan worden ingericht en welke optie het beste is.
•
30% van de parkeerplaatsen op het dek boven de supermarkt is bedoeld voor centrumparkeren. Deze plaatsen kunnen mogelijk ook ingezet worden voor het bezoekers-parkeren van het nieuw te realiseren programma. Hier dient op een later moment onderzoek naar worden gedaan.
•
Er wordt gewerkt aan een nieuwe verkeersvisie centrum, overwegingen:
→ Eénrichtingsverkeer invoeren → Parkeernorm centrum verlagen → Overige overwegingen, zoals te stellen eisen aan type transport expeditie winkels, extra fietsenstalling •
Bij de ontwikkeling van Land van Tap is onderzoek naar de parkeernormen gedaan. In dit onderzoek wordt geadviseerd om lagere parkeernormen te hanteren.
•
Dubbelgebruik is op basis van de aanwezigheidspercentages van het CROW mogelijk. Echter is hier nu geen rekening mee gehouden. Aantal benodigde parkeerplaatsen is lager dan maximaal te realiseren parkeerplaatsen. 24
Parkeren, vergelijking benodigde en beschikbare parkeerplaatsen Eenheid
Huidige normering
Appartement sociaal
Normering Land van Tap (voorstel)
1,2
0,6
1,4 tot 1,7
1,0
Grondgebonden groter dan 125 m2 gbo
1,6
1,7
Gymzaal 532 m2 bvo
9,6*
9,6*
2,0 per 100m2 bvo
2,0 per 100m2 bvo
Appartement tot 100 m2 gbo
Maatschappelijk
*Het benodigd aantal parkeerplaatsen van de gymzaal is in de huidige situatie in het openbaar gebied opgelost. Hier worden geen extra parkeerplaatsen voor gerealiseerd. Scena rio
Mogelijk te realiseren parkeerplaatsen
Benodigd aantal parkeerplaatsen volgens huidige norm
Verschil tot norm
A
37
22 tot 25
+15 tot +12
Benodigd aantal parkeerplaatsen volgens onderzoek Land van Tap 14
Verschil tot norm
B
60
59 tot 66
+1 tot -6
41
+19
C
60
55 tot 62
+5 tot -2
38
+22
+23
Indien de huidige parkeernormering wordt gehanteerd, dan kan niet altijd het benodigde aantal parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Het voorstel is om als uitgangspunt voor deze studie op deze centrumlocatie dezelfde normering te gebruiken als op de locatie Land van Tap. Door de lagere parkeernormering, is elk scenario mogelijk. Daarnaast heeft de huidige gymzaal op dit moment geen eigen parkeervoorziening. De benodigde parkeerplaatsen worden op dit moment dus in het openbaar gebied opgelost. Dit zorgt ervoor dat er ruimte ontstaat als de gymzaal straks niet meer in gebruik is. In de huidige parkeernota is de parkeernormering van koopappartementen afhankelijk van de verkoopprijs. Omdat de verkoopprijzen van de appartementen nog niet bekend zijn, is een bandbreedte van het benodigd aantal parkeerplaatsen aangehouden. 25
Kwalitatieve beoordeling scenario’s
26
Beoordeling scenario’s - kwaliteiten (aanzet) A
B
C
Neutraal of positief financieel resultaat
+/-
+
+
Bijdrage woningbouwopgave/woondeal
-
+
+
CPO mogelijk
Ja
Nee
Ja
Huisvesting senioren
Ja
Ja
Ja
Prestatieafspraken (min 25-30 woningen WOCO)
Nee
Ja
Ja
Mogelijkheden Maatschappelijk
Nee
Ja
Ja
Circulariteit
++
-
-
Klimaatadaptatie
++
+/-
+
Oplossing laden & lossen AH
Nee
Ja
Ja
Voldoet aan parkeerbeleid/-normering
Ja
Ja
Ja
Bestemmingsplanrisico (minder bezwaren)
++
-
-
Beoordeling scenario's
Totaal score
27
Conclusie en vervolgstappen
28
Conclusie en vervolgstappen Conclusie •
•
Voorkeursscenario model C scoort het beste op 'doelstellingen' (incl. stedenbouwkundige kwaliteit). Model C kan in twee fases gerealiseerd worden: o
Fase 1, sloop school, nieuwbouw circa 40 appartementen.
o
Fase 2 (na 2030), sloop gymzaal, nieuwbouw maatschappelijke functies/commerciële dienstverlening, ruimte voor groen.
Er is expliciet nog niet gekozen voor één van de oplossingen voor het expeditieverkeer van AH en Action. Dit zal in de volgende fase verder uitgewerkt worden.
Vervolgstappen •
Participatie en uitwerking naar stedenbouwkundig plan: o
Overleg woningcorporatie; koop en sloop school, realisatie 40 appartementen, sociaal en midden huur. Eventueel coördinatie CPO bij woningcorporatie onderbrengen indien geen coördinatiecapaciteit bij gemeente beschikbaar. Betaalbare en dure koop kan ook separaat worden aanbesteed.
o
Onderzoek naar oplossing expeditieverkeer en overleg met AH en Action
o
Informatiemoment omwonenden en belanghebbenden.
•
Input verwerken in stedenbouwkundig plan en afspraken maken met AH en Action.
•
Vaststellen stedenbouwkundig plan en ontwikkel-/verkoopstrategie 'as is' en onder voorwaarden. Woningcorporatie/marktpartij vraagt vergunning voor BOPA/Omgevingsplanwijziging aan en is verantwoordelijk voor ontwerp en realisatie.
•
Afsluiten koop-realisatieovereenkomst woningcorporatie. Bij geen overeenstemming; aanbesteding planuitwerking en realisatie aan marktpartijen. 29
Bijlagen • Plan van Aanpak Haalbaarheidsonderzoek • Programma van Eisen sociale huurwoningen Vivare • Parkeernormen gemeente Overbetuwe • Woningmarktprijzen • Te verrichten milieu onderzoeken
30
Aanpak en werkwijze Uitgangspunten De insteek is na een kickoff en interviewronde inzicht te krijgen in: ➢
➢
Het mogelijk toekomstige gebruik van de te ontwikkelen locatie. Waarbij de plannen binnen de bredere stadsontwikkelingsstrategieën en de behoeften van de gemeenschap passen (interne waarde). De toekomstig vraag en het aanbod naar de herontwikkeling binnen de gemeente en regio (externe waarde).
Interne waarde Externe waarde
Vervolgens: →
De Unie Architecten voert een stedenbouwkundige verkenning uit naar de kansen en bedreigingen voor de locatie.
→
Deze informatie is de basis voor drie stedenbouwkundige scenario’s voor de herontwikkeling. Met verschillende randvoorwaarden voor het programma, de mate van hergebruik van bestaande gebouwen, volume/bouwhoogte, verkeersontsluiting, parkeeroplossingen en groen.
→
Per scenario maken wij globaal de kosten en opbrengsten in de tijd inzichtelijk. Ons integrale haalbaarheidsonderzoek maakt met ontwikkelscenario’s duidelijk hoe en onder welke voorwaarden herontwikkeling van de locatie gerealiseerd kan worden.
→
Het is van belang dat dit proces zorgvuldig wordt beheerd om ervoor te zorgen dat het de beste resultaten oplevert voor alle betrokken partijen.
→
De te nemen stappen zijn in de volgende sheet weergegeven.
Ontwikkelscenario’s
Ontwikkelstrategie Van der Duyn van Maasdamstraat
31
Stappenplan Activiteiten en resultaten Externe waardering
Ontwikkelstrategie
Activiteiten
Interne waardering
• Kick-off bijeenkomst en interviewronde, bespreken ideeën en verwachtingen, afstemmen aanpak en vervolgacties. • Afstemming over ambities, doelstellingen en kaders over de toekomstwaarde van locatie in relatie tot aanbod, functies, samenwerkingspartners en de herontwikkelings-mogelijkheden (i.r.t. herbestemming, verkoop, taxatie en opbrengstmaximalisatie).
• Quickscan huidig gebruik, afgezet tegen het toekomstig gebruik van locatie. • Overzicht relevante trends en ontwikkelingen. • Inventarisatie van mogelijke maatschappelijke functies, waardering van huidige school. • Inventarisatie knelpunten milieu • Terugkoppeling sterktes en zwaktes en formuleren toekomstwaarde.
• Een marktanalyse van duurzame concepten, vraag en aanbod. • Stedenbouwkundige analyse, inclusief bestemmingsplan en ROkader. • Stakeholderanalyse en identificeren kansen voor samenwerking met gemeente en andere samenwerkingspartners. • Definitie van drie scenario's met als variabelen programma, massa/dichtheid, verkeer en parkeren en hergebruik bestaande gebouwen
• Stedenbouwkundige uitwerking drie scenario’s inclusief volumestudie, verkaveling en hoofdopzet verkeer en parkeren. • Ruimtelijke en financiële uitwerking scenario’s. • Potentiële kosten en opbrengsten per scenario op hoofdlijnen. • Bespreken uitwerking van scenario’s met interne verkenning voorkeur en haalbaarheid. • Vervolg en’ lessons learned’ uit verkooptrajecten vergelijkbare locaties.
Resultaten
Ambities en Lorem ipsum aanpak
• Kader, aanpak en acties. • Ambities, doelstellingen en gebouw- en locatieonderleggers.
• Interne waardering voor de locatie (nu en toekomst)
• Externe waarde voor markt en omgeving.
• Stedenbouwkundige scenario's en grondwaarde
• Overzicht belanghebbenden en hun doelstellingen
• Definitie 3 scenario's
• Ontwikkelstrategie en vervolgstappen.
• Tussenrapportage
Rapportage en presentatie • Uitwerking aantrekkelijke en bondige eindrapportage met de interne, externe waardering inclusief ontwikkelstrategie • Vervolgstappen en aanbevelingen. • Bespreken rapportage voor feedback. • Afronden definitieve rapportage herontwikkelingsmogelijkheden locatie • In samenwerking voorbereiden en begeleiden presentatie
• Eindrapportage. • Presentatie.
32
Programma van Eisen Vivare (1/2) Omschrijving
Programma van Eisen
Programma van Eisen
Programma van Eisen
Doelgroep
1-2 persoonshuishoudens (jongeren, starters en senioren)
2-4 persoonshuishoudens (gezinnen)
1-2 persoonshuishoudens (starters en senioren)
Type woning
EGW
EGW
MGW met lift
Woonstandaard
PMC 2 Zie https://www.conceptueelbouwe n.nl/dewoonstandaard en bijlage: De Woonstandaard 3.0
PMC 3 Zie https://www.conceptueelbouwe n.nl/dewoonstandaard en bijlage: De Woonstandaard 3.0
PMC 7 Zie https://www.conceptueelbouw en.nl/dewoonstandaard en bijlage: De Woonstandaard 3.0
Aantal kamers
3 kamers (2 slaapkamers)
4 kamers (3 slaapkamers)
3 kamers (2 slaapkamers)
33
Programma van Eisen Vivare (2/2) Oppervlakte (gbo)
Ca 75 m2
Ca 75 - 110 m2
Ca 65 m2
Duurzaamheid
Minimaal BENG
Minimaal BENG
Minimaal BENG
Toegankelijkheid
Levensloopgeschikt Conform de huisvestingsverordening
Levensloopgeschikt Conform de huisvestingsverordening
Levensloopgeschikt incl. scootmobielstallingen.
Huurklasse
1B (eerste aftoppingsgrens)
1C (tweede aftoppingsgrens)
1B (eerste aftoppingsgrens)
Aantal woningen
Ca 60%
Ca 20%
Ca 20% (20 per gebouw)
Draaijer
Conform de huisvestingsverordening
34
Parkeernormen
35
Woningmarkt vraagzijde Woonagenda 2025 geeft aan: •
De totale behoefte aan nieuwbouwwoningen in de periode 2019-2030 bedraagt 2.000. Hiervan zijn medio 2021 1.735 reeds gerealiseerd of in planning (lopende projecten).
•
De markt pakt 35% van de behoefte (koop > € 355.000 en dure huur) zelf op. Dan gaat het om ruim 700 van de 2.000 woningen. 30% van de 2.000 woningen moet als sociale huurwoning gerealiseerd worden. Dan gaat het dus om 600 woningen. Dit is volgens het regionale woningbehoefteonderzoek uit 2019 ruim voldoende om in de lokale vraag te voorzien en ten behoeve van de vervangingsopgave.
•
35% van de 2.000 te realiseren woningen moet verdeeld worden over de segmenten middenhuur, sociale koop of middeldure koop : in totaal 700 woningen. Met de volgende indicatieve verdeling:
→ 50 woningen middenhuur tot maximaal € 1000. → 100 woningen sociale koop tot maximaal € 250.000 (grens BRO). → 450 woningen middeldure koop tot € 355.000 (grens Nationale Hypotheek Garantie, prijspeil 2022). •
Er is in de gemeente Overbetuwe dus het meeste behoefte aan: → Sociale huur (600 woningen) → Middeldure koop (450 woningen) 36
Nieuwbouw projecten Elst De Pas Noord De Pas Noord is een nieuw te bouwen woonwijk aan de zuidkant van Elst. Er komen 120 tot 130 woningen en een bijzonder woongebouw met een maatschappelijke functie. De Pas Zuid De Pas Zuid is een nieuw te bouwen woonwijk, ook aan de zuidkant van Elst. Het ligt tussen de bestaande wijk Brienenshof en de Olympiasingel en is onderdeel van de toekomstige woonwijk De Pas. Voorzieningen zoals een school, winkels en een treinstation liggen op fietsafstand. De gemeente Overbetuwe heeft projectontwikkelaars BPD en Amvest opdracht gegeven om 350 woningen in De Pas Zuid te bouwen
37
Appartementen in deze bouwprojecten (24-3-2025) •
Bouwproject De Pas bevat negen tweekamer koopappartementen.
•
Deze zijn alle verkocht. Appartementsnummer
Prijs v.o.n.
m2
Prijs per m2
801
299.000
52
5.750
802
289.000
52
5.558
803
279.000
52
5.365
804
279.000
52
5.365
805
289.000
52
5.558
806
294.000
52
5.653
807
284.000
52
5.462
808
284.000
52
5.462
809
294.000
52
5.653
38
Appartementen in deze bouwprojecten (24-3-2025) •
Bouwproject De Pas bevat negen driekamer koopappartementen.
•
Deze zijn alle reeds verkocht. Appartementsnummer
Prijs v.o.n.
m2
Prijs per m2
810
390.000
75
5.200
811
405.000
75
5.400
812
380.000
75
5.067
813
385.000
75
5.133
814
385.000
75
5.133
815
390.000
75
5.200
816
390.000
75
5.200
817
390.000
75
5.200 39
Woningen in deze bouwprojecten (1-4-2025) •
Bouwproject De Pas Fase 2 bevat zes koop hoek- en tussenwoningen.
•
Deze zijn alle reeds verkocht. Woningnummer
Prijs v.o.n.
m2
Prijs per m2
070
437.500
106
4.127
071
427.500
111
3.851
072
420.000
110
3.818
073
420.000
110
3.818
074
427.500
111
3.851
075
430.000
106
4.057
40
Woningen in deze bouwprojecten (1-4-2025) •
Bouwproject De Pas Fase 3 bevat twaalf koop hoek- en tussenwoningen.
•
Deze zijn alle reeds verkocht. Woningnummer
Prijs v.o.n.
m2
Prijs per m2
171
485.000
108
4.491
172
445.000
111
4.009
173
435.000
108
4.028
174
445.000
111
4.009
175
435.000
108
4.028
176
499.000
111
4.495
41
Woningen in deze bouwprojecten (1-4-2025) •
Bouwproject De Pas Fase 3 bevat twaalf koop hoek- en tussenwoningen.
•
Deze zijn alle reeds verkocht. Woningnummer
Prijs v.o.n.
m2
Prijs per m2
211
445.000
90
4.944
212
425.000
90
4.722
213
390.000
80
4.875
214
390.000
80
4.875
215
390.000
80
4.875
216
435.000
80
5.438
42
Milieuonderzoeken Uitgangspunt is bestemmingswijziging naar woningbouw en maatschappelijk/zorg •
Verkeer → Geluid: extra maatregelen nodig bij dubbelgebruik (30%) parkeerdek → Capaciteitsberekening verkeerskaarten GC → Richtlijnen laad- en losruimten (CROW)
•
Waterberging (Klimaatatlas) → Er lijkt een knelpunt in de waterafvoer te zijn, oplossing meenemen in de ontwikkeling?
→ Afstemmen onderhoud hoofdrioolstelsel •
Flora en Fauna
•
Stikstof → Gebruiksfase, salderen met huidig gebruik(huidig gebouw wordt aardgasgestookt)
•
Milieuzonering → Check 30 m hindercirkel IJzerhandel Janssen → Leefklimaat wonen vanuit de zorgfunctie (afzuiging opstelplaats ambulance)
•
Archeologie
43