25-09-09.11 Raadsvoorstel Vaststellen omgevingsplan Elst, Groenestraat 19-21

Onderwerp: Vaststellen omgevingsplan “Elst, Groenestraat 19-21” Ons kenmerk: 2023-054221 Nummer. Elst, 10 juni 2025 AAN DE RAAD 1. Voorstel 1. Het omgevingsplan “Elst, Groenestraat 19-21” voor het splitsen van de bestaande woning (op perceel Groenestraat 21) en de realisatie van vier te bouwen vrijstaande woningen op de percelen Groenestraat 19 en 21 vast te stellen. 2. Inleiding Op 20 december 2021 ontvingen wij een principeverzoek voor het bouwen van woningen aan de Groenestraat 19-21 te Elst (kadastraal bekend gemeente Elst, sectie N, nummers 242 en 584). Het plangebied van voorliggend initiatief wordt ingesloten door de nieuwbouwwijk “De Pas”. De afgelopen jaren heeft de planvorming hiervoor plaatsgevonden. Aansluitend hierop hebben de initiatiefnemers het voornemen om op hun ruime percelen nieuwe woningen te ontwikkelen. De bestaande woningen binnen het plangebied van voorliggend initiatief zijn onderdeel van het oude dorpslint van de Groenestraat en worden in het nieuwe plan aangesloten op de ontwikkelingen van “De Pas”. Op 2 oktober 2023 is er een formeel verzoek ingediend door de initiatiefnemers voor het realiseren van drie vrijstaande woningen. Vervolgens is op 10 oktober 2023 een voorstel aan het college aangeboden voor het opstarten van een planologische procedure.

Het voorstel is destijds aangehouden op grond van het te realiseren woningbouwprogramma (alleen woningen in de hogere prijsklasse). In goed overleg met de initiatiefnemer is gezocht naar mogelijkheden voor woningen in andere categorieën. Dit heeft geleid tot het nu voorliggende plan, waarbij door het college een prioritaire status is toegekend. Om de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken is een wijziging van het tijdelijke omgevingsplan nodig. Hierbij is gekozen om een wijziging van het omgevingsplan te doorlopen met toepassing van de Tijdelijke Alternatieve Maatregel (TAM). Op 14 januari 2025 besloot het college om medewerking te verlenen aan een procedure tot wijziging van het omgevingsplan voor dit initiatief en heeft het college ingestemd met het aangaan van de brief- en nadeelcompensatieovereenkomst. Op 18 maart 2025 besloot het college het ontwerp-omgevingsplan ter inzage te leggen voor zienswijzen. Een ieder was in de gelegenheid om vanaf donderdag 20 maart tot en met woensdag 30 april 2025 een zienswijze in te dienen. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend.

3. Doel en beoogd effect Doel is om te komen tot een nieuw omgevingsplan voor de percelen Groenestraat 19 en 21 te Elst. Met een besluit volgens voorstel kan een volgende stap gezet worden in de planprocedure. Het effect is dat er een actueel planologisch regiem gaat gelden waarbinnen de gevraagde ontwikkelingen mogelijk zijn. 4. Argumenten 1.1 Er zijn tegen het ontwerp-omgevingsplan geen zienswijzen kenbaar gemaakt en participatie heeft plaatsgevonden. Het ontwerp-omgevingsplan heeft vanaf 20 maart 2025 tot en met 30 april 2025 ter inzage gelegen voor zienswijzen. Gedurende deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend. Alvorens het ontwerp-omgevingsplan ter inzage heeft gelegen is een kennisgeving voornemen wijziging omgevingsplan gepubliceerd (zowel via overheid.nl als in het Gemeentenieuws). Verder heeft de initiatiefnemer de buurt geïnformeerd over de voorgenomen ontwikkeling en hiervan een participatieverslag gemaakt (zie bijlage). 1.2 Het plan voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Uit de beoordeling van de verschillende milieu- en omgevingsaspecten en het van toepassing zijnde rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid blijkt dat het voorliggende initiatief voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties en worden de omliggende functies niet belemmerd.

Om dit aan te tonen zijn er onderzoeken uitgevoerd op het gebied van natuur (QuickScan flora en fauna), bodem, geluid (akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai) en archeologie. Verder zijn de milieu- en omgevingsaspecten voorgelegd aan externe partijen, zoals het waterschap en de Omgevingsdienst regio Arnhem. Uit de onderzoeken en de bevindingen van deze partijen volgt dat er geen belemmeringen zijn. Tevens is het plan ruimtelijk en stedenbouwkundig akkoord bevonden. 1.3 Het initiatief omvat woningen in de hogere prijsklasse en betaalbare woningen. Het oorspronkelijke initiatief bestond uit de realisatie van drie woningen in de hogere prijsklasse. In overleg met de initiatiefnemers is gezocht of er ook andere woningbouwcategorieën mogelijk waren voor het oorspronkelijke initiatief. De bestaande woning “Groenestraat 21” kan gesplitst worden in twee kleinere wooneenheden. De achterste woning kan op het nieuwe hofje ontsloten worden. De voorzijde van de gesplitste woning kan qua maatvoering tot de categorie betaalbaar wonen worden gerekend. Verder wordt aan het hofje een vierde kleinschalige “starterswoning” toegevoegd. Omvang en maatvoering van deze vierde woning en het perceel maken dat deze in de categorie betaalbare koop valt. Tevens is voor deze woning een zelfbewoningsplicht opgenomen, vastgelegd in een briefovereenkomst.

De inhoud van deze zelfbewoningsplicht sluit aan op de gebruikelijke voorwaarden die bij andere projecten worden gebruikt om de zelfbewoningsplicht juridisch te verankeren. In totaal wordt er met voorliggend initiatief per saldo twee betaalbare woningen toegevoegd aan de bestaande woningbouw voorraad in de gemeente.

2023-054221

2/4

1.4 Het initiatief is passend bij de ontwikkelingen van het project ‘De Pas’. De voorgestelde woningen worden omsloten door het plangebied van woningbouwproject “De Pas”. Het planvoornemen wordt in lijn met de nieuwbouwwijk ontwikkeld, maar betreft een separaat vergunningstraject. De initiatiefnemers willen vier vrijstaande woningen realiseren in het plangebied in de vorm van een hofje. De toegangsweg van het hofje loopt achterlangs de bestaande woning aan de Groenestraat 21. De nieuw te bouwen woningen worden allen met de voorgevel gesitueerd aan deze straat. De realisatie van de vrijstaande woningen op deze plek past ruimtelijk en functioneel in de omgeving. De ontwikkeling sluit aan op de reeds in ontwikkeling zijnde nieuwbouwwijk. Het hofje vormt een verbindend element tussen deze woonwijk en de bestaande, ruime woonpercelen aan de zuidzijde van de Groenestraat. Daarnaast worden de beoogde woningen zorgvuldig landschappelijk ingepast, zodat wordt gezorgd dat de nieuwe woningen aansluiten bij de ruimtelijke, functionele en landschapsstructuur binnen “De Pas” als bij het oorspronkelijke woonlint aan de Groenestraat. Hierdoor oogt het niet als een op zichzelf staande ontwikkeling. 5. Kanttekeningen en risico’s Er zijn geen kanttekeningen bij dit voorstel. 6. Financiën De kosten voor de planprocedure zijn op basis van de legesverordening verhaald op de initiatiefnemer.

Tevens is er een nadeelcompensatieovereenkomst gesloten. Daarmee is het kostenverhaal verzekerd. 7. Duurzaamheid De nieuw op te richten woningen dienen te voldoen aan de gestelde BENG-eisen in het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL) en dienen tevens (aard)gasloos gerealiseerd te worden. Dit draagt bij aan een verduurzaming van de woonvoorraad in de gemeente. Bij het stedenbouwkundig ontwerp wordt rekening gehouden met duurzame technieken, zoals het integraal verwerken van de zonnepanelen in het dakvlak van de bebouwing, gasloos bouwen en het toepassen van duurzame bouwmaterialen. 8. Vervolg Planning Voorliggend raadsvoorstel wordt naar verwachting besproken tijdens de voorbereidende vergadering van 26 augustus 2025, waarna de gemeenteraad op 9 september 2025 kan besluiten omtrent de vaststelling van het omgevingsplan. Het vaststellingsbesluit van de gemeenteraad publiceren wij in het Gemeentenieuws. Na deze bekendmaking ligt het plan gedurende zes weken ter inzage voor eventueel beroep. De vaststelling van het omgevingsplan treedt in werking vier weken na de dag waarop de gemeente het besluit bekend heeft gemaakt, mits er geen voorlopige voorziening is ingediend. Dit betekent dat het omgevingsplan in werking treedt voordat de beroepstermijn van zes weken is verstreken. Communicatie De initiatiefnemers brengen we schriftelijk op de hoogte van uw besluit.

2023-054221

3/4

Initiatiefnemer, interactievorm en rol gemeente De initiatiefnemers zijn betrokken bij de totstandkoming van het voorliggende plan. De omwonenden zijn geïnformeerd over de voorgenomen plannen door de initiatiefnemers van voorliggend plan, maar ook door de kennisgeving voornemen wijziging omgevingsplan gemeente Overbetuwe “TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22j Elst, Groenestraat 19-21” digitaal gepubliceerd op 23 januari 2025. Tevens is een publicatie geplaatst in het Gemeentenieuws van 25 januari 2025. Verder volgen we de wettelijke procedure, waarin men een zienswijze op het ontwerp-omgevingsplan kon geven. Daarnaast kan men een beroep indienen na vaststelling. Evaluatie Niet van toepassing bij dit voorstel. HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS, de gemeentesecretaris de burgemeester

D.C. van Eeten

R.P. Hoytink-Roubos

9. Relevante stukken 1. Motivering en regels omgevingsplan “Elst, Groenestraat 19-21”; 2. Bijlagenboek omgevingsplan “Elst, Groenestraat 19-21”; 3. Plankaart omgevingsplan “Elst, Groenestraat 19-21”; 4. Participatieverslag “Elst, Groenestraat 19-21” (NIET-OPENBAAR); 5. Concept-raadsbesluit omgevingsplan “Elst, Groenestraat 19-21”; Portefeuillehouder: Wethouder Wijnte Hol De behandelend ambtenaar is Nick Jansen. Technische vragen dienen uiterlijk donderdagmorgen om 08:00 uur voor de betreffende politieke avond te worden gesteld via griffie@overbetuwe.nl

2023-054221

4/4