25-02-11.16 Bijlage 1 Haalbaarheidsonderzoek herontwikkeling locatie De Helster

Bijlage 1

Haalbaarheidsonderzoek herontwikkeling locatie De Helster Oktober 2024

Inhoudsopgave Leeswijzer/opbouw rapport ..........................................................................................................2 Hoofdstuk 1. Inleiding ..................................................................................................................3 1.1 De locatie De Helster ..........................................................................................................3 1.2 Motie M9 ‘Inwonersparticipatie met kaders’. ........................................................................4 1.3 Plangebied en onderzoeksgebied ........................................................................................4 Hoofdstuk 2.

Ruimtelijke analyse..................................................................................................6 2.1 Inleiding .............................................................................................................................6 2.2 Omgevingsplan ...................................................................................................................6 2.3 Historie ..............................................................................................................................7 2.4 Hoogte en bodemkundig .....................................................................................................8 2.5 Huidige situatie plangebied .................................................................................................9 2.6 Bebouwingsstructuur ........................................................................................................ 12 2.7 Omgevingsvisie Overbetuwe ............................................................................................. 13 2.8 Woningbouwdifferentiatie ................................................................................................. 13 2.9 Infrastructuur ...................................................................................................................

13 2.10 Groen- en waterstructuur ................................................................................................ 15 2.11 Kansen en ambities voor duurzaamheid........................................................................... 17 2.12 Ruimtelijke uitgangspunten ............................................................................................. 17 Hoofdstuk 3. Varianten .............................................................................................................. 19 3.1 Inleiding ........................................................................................................................... 19 3.2 Particuliere percelen ......................................................................................................... 19 3.3 Rekenmodel/variant 1 ....................................................................................................... 20 3.4 Rekenmodel/variant 2 ....................................................................................................... 26 3.5 Bevindingen en conclusies ................................................................................................ 32 Hoofdstuk 4. Financiën ..............................................................................................................

33 4.1 Inleiding ........................................................................................................................... 33 4.2 Grondexploitatie ............................................................................................................... 33 4.2 Uitgangspunten en brongegevens ...................................................................................... 33 4.3 Financiële resultaten ........................................................................................................ 35 4.4 Gevoeligheidsanalyse ....................................................................................................... 35 4.5 Bevindingen en conclusies ................................................................................................ 36 Bijlage 2. Ruimtelijke en financiële kaders en programmatische uitgangspunten .......................... 37 Pagina 1 van 37

Leeswijzer/opbouw rapport Hoofdstuk 1. Inleiding In de inleiding wordt ingegaan op het doel van dit rapport; namelijk: uitvoering geven aan motie M9 “Inwonerparticipatie met kaders”. Met dit haalbaarheidsonderzoek leggen we aan de raad voor: de kaders, het begrote bedrag en het tijdsbestek voor de herontwikkeling van de locatie De Helster. Na het akkoord van de raad hierop, starten we met het participatietraject om te komen tot een ontwikkelvisie voor dit gebied. Hoofdstuk 2. Ruimtelijke analyse Bij de ruimtelijke analyse worden de ruimtelijke aspecten, zoals groen-, bebouwings- en verkeersstructuur geïnventariseerd en beoordeeld. Aan de hand hiervan zijn ruimtelijke uitgangspunten geformuleerd, die ten grondslag liggen aan de variantenstudie. Hoofdstuk 3. Varianten (rekenmodellen/voorbeelden) Het iteratief proces van tekenen en rekenen heeft geleid tot een aantal rekenmodellen c.q. varianten. De varianten zijn bedoeld om de ruimtelijke ontwikkelmogelijkheden voor het gebied te verkennen met de financiële resultaten daarbij. De varianten geven inzicht in het ‘laadvermogen’ van het plangebied. Het zijn voorbeelden of ideeën die als input gebruikt kunnen worden bij de verdere planontwikkeling van het gebied en hebben geen status. Ná deze haalbaarheidsfase volgt het daadwerkelijk opstellen van een ontwikkelvisie (met participatie) voor dit gebied. Hoofdstuk 4.

Financiën In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten en resultaten van de doorrekeningen toegelicht. Er wordt ook ingegaan op de aandachtspunten bij de financiële resultaten Bijlage 2. Ruimtelijke en financiële kaders en programmatische uitgangspunten. In deze bijlage gaan we in op: - de voorgestelde kaders voor de start van de participatie; - de financiële, ruimtelijke en programmatische keuzes daarbij en - de planning en vervolgstappen. Dit hoofdstuk is in verband met de te maken keuzes als separaat document opgenomen in het raadsbesluit, en als bijlage toegevoegd aan het haalbaarheidsonderzoek.

Pagina 2 van 37

Hoofdstuk 1. Inleiding 1.1 De locatie De Helster Ten noorden van het centrum Elst bevinden zich het zwembad en de sporthal De Helster. Het huidige terrein van het zwembad en de sporthal De Helster komt vrij ná de verhuizing van deze functies naar het nieuwe Multifunctioneel Sportcentrum (MFSC) op locatie De Woongaard bij het station. De raad heeft op 18 april 2023 ingestemd met het raadsbesluit (2021-013238 Woongaard Elst Centraal) waarin de koopovereenkomst voor locatie De Woongaard en de ontwikkel-compensatie en verkoopoptie voor de locatie De Helster is voorgelegd. De vrijkomende locatie van het zwembad en de sporthal ligt in de hindercirkel van de naastgelegen tennis- en padelbanen. We onderzoeken daarom een integrale ontwikkeling van het gehele gebied De Helster. In samenwerking met tennisvereniging ETV De Helster wordt een verplaatsing van de tennisvelden en padelbanen onderzocht. In de raadsinformatiememo van 20 februari 2024 is de raad geïnformeerd over de gezamenlijke aanpak van de herontwikkeling van locatie De Helster en de locatiestudie voor de verplaatsing van de tennisvereniging ETV De Helster. De locatie De Helster bestaat uit twee delen: • voor het terrein van de sporthal en het zwembad is met de VOF Westeraam II een koopoptie en een ontwikkelcompensatie overeengekomen; • de tennisvelden zijn in erfpacht bij de tennisvereniging ETV De Helster.

Kaart: Koopoptie VOF Westeraam II en Erfpacht ETV De Helster

Pagina 3 van 37

1.2 Motie M9 ‘Inwonersparticipatie met kaders’. In dit rapport wordt uitvoering gegeven aan de motie M9 ‘Inwonersparticipatie met kaders’ van 7 november 2023. Hierin heeft de raad aan het college gevraagd om: • Vanaf heden bij participatietrajecten type 3 (gemeente is eigenaar en inwoners participeren en denken mee) waarin de rol van inwoners adviseren, samenwerken en/of meebeslissen is, het college de raad vooraf informeert over ten minste het begrote bedrag en het tijdsbestek dat wordt meegegeven als kader bij de start van het participatietraject. • Inwoners in participatietrajecten te vragen om onderscheid te maken in voor hen noodzakelijke en wenselijke onderdelen (in aanvulling op de onderdelen die vanuit het reguliere project nodig zijn), zeker als er voorbij het (financieel) kader wordt gedacht. En hen alle onderdelen te laten prioriteren. De locatie De Helster is in eigendom van de gemeente. Conform de motie worden de kaders, het begrote bedrag en het tijdsbestek aan de raad voorgelegd, voordat er gestart wordt met een participatietraject. Dit haalbaarheidsonderzoek heeft ten doel om inzicht te krijgen in de gewenste ruimtelijke en financiële kaders en programmatische uitgangspunten voor de start van het participatietraject. Doel van participatietraject is om te komen tot een ontwikkelvisie met een ruimtelijke hoofdopzet voor de ontwikkeling van het gebied.

Na afloop van het participatietraject wordt de ontwikkelvisie inclusief de benodigde grondexploitatie vervolgens ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

1.3 Plangebied en onderzoeksgebied Voor de herontwikkeling van het gebied De Helster wordt uitgegaan van het gebied dat omringd wordt door Grote Molenstraat, Brahmsstraat, Schubertstraat en Griegstraat.

Kaart: plangebied en optionele percelen Pagina 4 van 37

Het plangebied betreft de gemeentelijke percelen. Het particuliere perceel aan de Grote Molenstraat 28 (optioneel perceel 1) en het particuliere perceel aan de Griegstraat 7 (optioneel perceel 2) zijn optioneel meegenomen in dit onderzoek.

Kaart: Onderzoeksgebied Pagina 5 van 37

Hoofdstuk 2. Ruimtelijke analyse 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk gaan we in op de ruimtelijke analyse die ten grondslag ligt aan de variantenstudie. Aveco de Bondt (AdB) is gevraagd om stedenbouwkundige input te leveren voor de herontwikkeling van locatie De Helster in Elst. Deze input bestaat uit een ruimtelijke analyse zoals opgenomen in dit rapport. Het gaat hier verder om een verkennende ontwerpstudie en het opstellen van verkavelingstekeningen. In de ruimtelijke analyse komen verschillende thema’s zoals (cultuur)historie, vigerend ruimtelijk beleid, hoogte, bebouwings-, verkeer-, groen- en waterstructuur. Op basis van deze analyse zijn de verschillende rekenmodellen/varianten voor de herontwikkeling van de locatie De Helster opgesteld.

2.2 Omgevingsplan Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Bij de invoering van de Omgevingswet hebben alle gemeenten per 1 januari 2024 van rechtswege een Omgevingsplan gekregen. Gemeenten hebben tot 2032 de tijd om het huidige beleid om te zetten naar de nieuwe systematiek. Tot een gemeente het oude beleid heeft omgezet naar een wijziging op het omgevingsplan, blijven de oude bestemmingsplannen van kracht. De gemeente Overbetuwe heeft op moment van schrijven nog geen wijziging op het omgevingsplan doorgevoerd. Om deze reden wordt in deze rapportage nog uitgegaan van de vigerende bestemmingsplannen. In de context van sportcomplex De Helster zijn er twee relevante vigerende bestemmingsplannen. Dit betreft ‘Bestemmingsplan Elst’ en het ‘Bestemmingsplan Elst, Brahmstraat-Schubertstraat’. Dit laatste bestemmingsplan is een wijziging op ‘Bestemmingsplan Elst’ waarbij de eerdere maatschappelijke functie is omgezet naar de functie wonen. Uit deze plannen valt op te maken dat de voornaamste bestemming in de directe omgeving ‘wonen’ is. Het plangebied zelf heeft nu als voornaamste bestemming ‘sport’ en ‘groen’. Verder zitten in de directe omgeving van de ontwikkellocatie enkele maatschappelijke functies.

Pagina 6 van 37

2.3 Historie De kern van Elst heeft zich geleidelijk ontwikkeld. Rond 1850 lag het projectgebied in het buitengebied. De historische uitvalsweg ‘de Grote Molenstraat’ was toen ook al aanwezig. Vanaf 1960 werd het gebied ten westen van het projectgebied verstedelijkt. Rond 1980 was het gebied nagenoeg volledig omsloten door bebouwing. In dezelfde periode werd op deze locatie het sportcomplex opgericht. Het zwembad dateert uit 1974 en de sporthal zelf uit 1971. Sinds die periode is de invulling van De Helster zelf en de directe omgeving vrij weinig veranderd.

Pagina 7 van 37

2.4 Hoogte en bodemkundig Onderstaande afbeelding toont de maaiveldhoogten van het plangebied en de directe omgeving. Omdat het niveauverschil tussen plangebied en omgeving zeer beperkt is kan hieruit geconcludeerd worden dat er geen aanleiding is om hiermee bij de variantenstudie rekening te houden. De rode lineaire elementen aan de zuidzijde van het plangebied betreffen in het

Pagina 8 van 37

verleden aangebracht grondwallen met een beperkte hoogte, die bij een planontwikkeling naar alle waarschijnlijkheid komen te vervallen. Het projectgebied bevindt zich binnen het bebouwd gebied. De aangrenzende bodemtypes zijn kalkhoudende ooivaaggronden met zware zavel en lichte klei en kalkhoudende poldervaaggronden met zavel en lichte klei. Deze gronden zijn rivierkleigronden die voorkomen op stroomruggen, oeverwallen en uiterwaarden. Dit komt omdat het gebied is gelegen tussen de rivieren de Waal en de Neder-Rijn.

2.5 Huidige situatie plangebied Bij een locatiebezoek is het plangebied geïnventariseerd en middels foto’s vastgelegd. Hierbij zijn onder andere bestaande functies zoals de speeltuin, losloopzone, parkeerplaatsen en bestaande groenstructuren in beeld gebracht. In de nadere uitwerking wordt rekening gehouden met de bestaande situatie en context.

Pagina 9 van 37

Op hiernavolgende kaart zijn de huidige functies binnen het plangebied weergegeven. Het hoofdgebouw van sportcentrum De Helster huisvest verschillende sporten. Daarnaast bevindt zich ten noorden van dit complex een kleiner clubgebouw waar de tennisvereniging gehuisvest is. De buitenruimte rond deze gebouwen staat met name in het teken van sport- en spel. Met name de tennisbanen beslaan een groot deel van het plangebied. Aan de zuidzijde ligt een polyvalent informeel sportveld met diverse mogelijkheden voor buiten sporten. Hier bevinden zich ook twee verharde sport- en spelvelden die ook in de nieuwe ontwikkeling een plaats zullen krijgen. Aan de noordzijde is een hondenlosloopzone gerealiseerd, die in de verdere planontwikkeling in stand zal blijven. Ten oosten van deze losloopzone is het parkeerterrein van het sportcentrum gesitueerd. Een kleinschalige speelvoorziening grenst aan de oostzijde van dit parkeerterrein. Het gehele terrein is groen ingekleed met volwassen bomen.

Pagina 10 van 37

Kaart: huidige situatie

Pagina 11 van 37

2.6 Bebouwingsstructuur Het plangebied wordt omsloten door woningen met veelal een oriëntatie richting de ontwikkellocatie. Het gaat hier met name om grondgebonden eengezinswoningen. De woningtypologieën bestaan uit een mix tussen vrijstaande woningen, twee-onder-eenkapwoningen en rijwoningen. Op de kruising tussen de Schubertstraat en de Brahmsstraat zijn op de luchtfoto nog enkele onbebouwde kavels zichtbaar. Ten tijde van de haalbaarheidsstudie worden op deze kavels twee-onder-een-kappers en rijwoningen gerealiseerd. De meeste bebouwing in de directe omgeving bestaat uit circa twee bouwlagen met een kapverdieping. Woonzorgcentrum Wervershove en de aangrenzende appartementencomplexen zijn iets groter in volume. Deze gebouwen bestaan uit vier (op een enkele plek vijf) bouwlagen met gestapelde wooneenheden.

Pagina 12 van 37

2.7 Omgevingsvisie Overbetuwe De Omgevingsvisie Overbetuwe 2040 wordt geactualiseerd. Op dit moment stellen we een ‘Koersdocument - actualisatie Omgevingsvisie Overbetuwe 2040’ op. De toekomstige herontwikkeling van de locatie De Helster dient hierop aan te sluiten. De locatie De Helster heeft namelijk een perfecte ligging. De locatie ligt aan de entree naar het centrum van Elst. Het centrum van Elst heeft een groot voorzieningenaanbod. Deze voorzieningen liggen nabij. Ze liggen op loopafstand of zijn goed bereikbaar met fiets of openbaar vervoer. Het is daarom van belang om de locatie De Helster goed te benutten en de ruimte efficiënt en op de toekomst gericht in te vullen. Hierbij dient niet alleen gekeken te worden naar de locatie zelf, maar ook naar de toegevoegde waarde die het kan vervullen voor Elst. Gelet op de ligging van de locatie De Helster wordt deze in het concept Koersdocument als zoekgebied voor verstedelijking aangeduid. Het ‘Koersdocument - actualisatie Omgevingsvisie Overbetuwe 2040’ wordt binnenkort aan de raad voorgelegd.

2.8 Woningbouwdifferentiatie Er is een woningtekort. De woningbouw dient een aanvulling te zijn op de bestaande voorraad en in te spelen op demografische veranderingen; de groep inwoners van 65 jaar en ouder neemt sterk toe en huishoudens worden kleiner. Naast de betaalbaarheid van woningen, kijken we ook naar de woningdifferentiatie ten opzichte van de omgeving en het creëren van doorstroming en de bouw van levensloopgeschikte woningen. De locatie De Helster is een inbreidingslocatie en ligt dicht bij het centrum van Elst. Het plangebied wordt omringd door wijken met vrijwel uitsluitend grondgebonden eengezinswoningen. Het gebied ten noorden en westen van het plangebied is voor een aanzienlijk deel in eigendom van woningbouwcorporatie Vivare. Vanuit Woondeal 2.0 is voor de nieuwe ontwikkeling 2/3 betaalbare woningbouw vereist, waaronder 30% sociale huur. Bij de planuitwerking onderzoeken we welke doelgroepen het best bediend kunnen worden. Denk hierbij aan goedkope koopwoningen en levensloopgeschikte/geclusterde woonvormen voor senioren. Bij de rekenmodellen/varianten onderzoeken we een invulling met appartementencomplexen en kleinere goedkope woningen.

2.9 Infrastructuur De belangrijkste ontsluiting van het plangebied is de Grote Molenstraat aan de westzijde van de ontwikkeling. Deze weg vormt zowel een verbinding met het centrum van Elst als met het buitengebied. Via de Cora Baltussenallee is dit ook een verbinding met de A50. De woonwijken in de omgeving worden met secundaire woonstraten ontsloten. Ten oosten van de projectlocatie loopt een spoorverbinding waarmee Elst zowel met Arnhem als Nijmegen verbonden wordt.

Pagina 13 van 37

In onderstaande figuur is globaal aangegeven waar het plangebied idealiter wordt ontsloten. Voor de ontsluiting van het gemotoriseerd verkeer is de Brahmsstraat het meest geschikt. Hier zijn de intensiteiten lager dan op de Mozartstraat en is er nog meer capaciteit om het extra verkeer af te wikkelen. Bovendien wordt de Mozartstraat ingericht als fietsstraat en is meer autoverkeer daarom niet wenselijk. Vanuit verkeerskundig oogpunt komt de ontsluiting dicht bij de kruising met de Grote Molenstraat. Hiermee wordt het meeste verkeer zo snel mogelijk op een gebiedsontsluitingsweg (Grote Molenstraat) afgewikkeld. De rode pijl geeft deze autoontsluiting aan. Omdat hiervoor een relatief groot aantal volwassen bomen gekapt moet worden, is een ontsluiting op de plek van de huidige ontsluiting van het parkeerterrein op de Brahmsstraat wellicht meer voor de hand liggend. Om fietsen en lopen te stimuleren bij toekomstige bewoners is het van belang dat het gebied op meerdere plekken een ontsluiting krijgt voor langzaam verkeer. Om de toegankelijkheid voor de hulpdiensten te waarborgen is het noodzakelijk dat er een extra calamiteitendoorgang (CADO) Pagina 14 van 37

komt. Dit is tegelijkertijd ook een ontsluiting voor langzaam verkeer. Deze is idealiter gesitueerd bij de kruising Grote Molenstraat – Griegstraat, om voor een optimale verbinding met het nabijgelegen centrumvoorzieningengebied van Elst te zorgen.

Bij de variantenstudie zal de gemeentelijke parkeernorm globaal gehanteerd worden. Het zal een variantenstudie op hoofdlijnen zijn, zodat niet iedere parkeerplaats afzonderlijk te tellen is.

2.10 Groen- en waterstructuur De ontwikkellocatie bevindt zich in sterk bebouwd gebied zonder grootschalige groenstructuren. De meest beeldbepalende groenstructuren in de directe omgeving zijn de bomenrijen. Zo wordt De Grote Molenstraat aan weerszijden van de weg begeleid door bomen. Ook in andere straten in de omgeving komen deze laanvormige structuren terug. Sportcomplex De Helster en bijbehorende tennisvelden zijn groen ingekleed met grote bomen en bosplantsoen langs de randen. De tennisvelden zijn daarnaast ingekleed met bosplantsoen. Aan de noordzijde van het plangebied ligt momenteel een losloopveld voor honden. Binnen de omliggende woonwijken zijn verschillende groene hofjes gerealiseerd. Deze hebben een open karakter met bomen en soms speelelementen. Oppervlaktewater speelt in de directe omgeving geen prominente rol. De meest in het oog springende waterstructuur ten oosten van de projectlocatie maakt onderdeel uit van een privaat domein. Pagina 15 van 37

Pagina 16 van 37

2.11 Kansen en ambities voor duurzaamheid Om invulling te geven aan duurzaamheid voor het project De Helster is een ambitiewebsessie conform de Aanpak Duurzaam GWW doorlopen. Hierin zijn maatregelen geïnventariseerd voor een tiental duurzaamheidsthema’s. Omdat in deze fase de haalbaarheid van de ontwikkeling wordt onderzocht, worden hier enkele maatregelen weergegeven die significant ruimtelijke, financiële of programmatische implicaties hebben: • Energie en klimaatmitigatie, zoals: duurzame warmtevoorziening en opwekken van duurzame energie. • Materialen en circulariteit, zoals: zo veel mogelijk aanwezige materialen hergebruiken. Denk aan bestrating parkeerplaats, clubgebouw tennisvereniging en materialen sporttennisbanen. • Klimaatadaptatie, zoals: zo veel mogelijk bestaand groen behouden en ruimte voor waterberging. • Natuur, zoals: 75m2 groen per woning en 15% van het plangebied voor waterberging. • Ruimtelijke kwaliteit, zoals: relatie met lint aan Grote Molenstraat, ruimte voor (bestaande) speelterreinen en ontmoetingsplaatsen. • Ruimtegebruik, zoals: efficiënt ruimtegebruik en waar mogelijk functies combineren, in programma rekening houden met verschillende doelgroepen (levensloopbestendige woningen en bevorderen van doorstroming in de omliggende woningvoorraad).

• Bereikbaarheid, zoals: binnenstedelijk verdichten, bevorderen duurzame vervoerswijze, verbinden voorzieningen, centrum aan sluiten via langzaam verkeerroute. • Sociale relevantie, zoals: ontmoetingsplekken (JOP/OOP) en aansluiten op de behoefte omringende buurten. • Welzijn en gezondheid, zoals: levensloopbestendige woningen en ruimte reserveren voor maatschappelijke voorzieningen. • Financiering, zoals: kijken naar levenscycluskosten en verschillende toekomstscenario’s, inrichten op de langere termijn. Bij de planuitwerking zullen de thema’s nader bekeken en ingevuld worden.

2.12 Ruimtelijke uitgangspunten Voorafgaand aan dit traject heeft de gemeente Overbetuwe verschillende uitgangspunten over verschillende thema’s geformuleerd die in de voorgaande analyse ook aan bod kwamen. Deze uitgangspunten zijn verder uitgewerkt en vormen de basis voor de rekenmodellen/varianten. Bebouwing: • De herontwikkeling dient aan te sluiten op het ‘Koersdocument - actualisatie Omgevingsvisie Overbetuwe 2040’. Het Koersdocument wordt binnenkort aan de raad voorgelegd. • In de bebouwing worden uiteenlopende woningtypologieën conform de woondeal toegepast waarbij ruimte is voor sociale huur, betaalbare koop en middeldure koop. • De maximale bouwhoogte dient aan te sluiten op de directe omgeving. • In het ontwerp moet ruimte zijn om een nieuwe maatschappelijke functie zoals bijvoorbeeld een huisartspraktijk te laten landen. • Er is ruimte om met verschillende korrelgroottes te spelen. • Het zicht van de bestaande aanpalende bebouwing van het plangebied wordt meegenomen in relatie tot (zicht op) de nieuwe bebouwing.

Pagina 17 van 37

Verkeersstructuur: • Onderzocht moet worden of het plangebied (grotendeels) autoluw kan worden waarbij parkeren op centrale plekken opgelost wordt. • Een verbindingsweg tussen het plangebied en de Grote Molenstraat is onwenselijk. In plaats daarvan wordt het gebied ontsloten via de Brahmsstraat en de Schubertstraat. • In het ontwerp komt ruimte voor langzaam verkeer middels een fijnmazig netwerk van fietsen voetpaden. Groenstructuur: • De robuuste groenstructuren in het plangebied, waaronder de laanbeplanting aan de Grote Molenstraat dienen behouden te blijven. • Het huidige bosplantsoen is erg dicht, hierin is het wenselijk om naar de Grote Molenstraat een opener karakter te geven. • In de nieuwe ontwikkeling moeten de hondenlosloopzone en aanwezige speelelementen ingepast worden. • 15% van het oppervlak moet gebruikt worden ten behoeve van waterberging.

Pagina 18 van 37

Hoofdstuk 3. Varianten 3.1 Inleiding Met de ruimtelijke uitgangspunten in het achterhoofd zijn twee structuurschetsen gemaakt. Deze zijn tot stand gekomen in een iteratief proces van tekenen en rekenen. Op basis van kennis en ervaring (wat is gangbaar in een gebiedsontwikkeling als deze) is voor de beide varianten in eerste instantie een stedenbouwkundige schets gemaakt, waaruit woningaantallen en -typologieën, m² uitgeefbare gronden en een globale inrichting van de openbare ruimte te herleiden zijn. Kosten en opbrengsten konden hierdoor berekend worden. Vervolgens zijn een aantal planoptimalisaties doorgevoerd, die geleid hebben tot de twee varianten, zoals die hierna worden beschreven. De varianten zijn niet bedoeld om letterlijk uit te kiezen. Ze zijn bedoeld om inzicht te geven in de bandbreedtes (zoals woningaantallen, -typologieën, ruimtebeslag) waarbinnen de locatie De Helster getransformeerd kan worden naar woningbouw.

3.2 Particuliere percelen Van beide varianten is een alternatief getekend, waarbij de twee zuidelijke percelen, die niet in gemeentelijk eigendom zijn, niet zijn meegenomen. Dit laat zien dat een ontwikkeling van de locatie De Helster niet afhankelijk is van het al dan niet erbij betrekken van deze percelen. Anderzijds toont het ook dat een ontwikkeling op deze twee percelen prima aan kan sluiten bij de ontwikkeling van De Helster.

Pagina 19 van 37

3.3 Rekenmodel/variant 1 De eerste variant gaat uit van een verkaveling met diverse woontypologieën waarbij zowel grondgebonden woningen als appartementen een plek krijgen. In deze variant zijn appartementen met meer volume gesitueerd aan de kant van de Grote Molenstraat. De kleinere woonvormen zoals rijwoningen, beneden bovenwoningen en tweekappers bevinden zich in het centrale deel en grenzend aan de Schubertstraat. Als uitgegaan wordt van variant 1b, waarbij de gemeente volledig zelfstandig het projectgebied ontwikkeld, kunnen hier 154 nieuwe woningen gerealiseerd worden. De verhouding in de typologieën van deze variant is als volgt: • 26 appartementen 50-60m2 (sociaal) 17% • 24 beneden-bovenwoningen 60m2 (sociaal) 16% • 36 appartementen 70-80m2 (betaalbaar) 23% • 8 beneden-bovenwoningen 60m2 (betaalbaar) 5% • 7 rijwoningen beukmaat 5,1m (betaalbaar) 5% • 22 appartementen >90m2 (vrije sector) 14% • 23 rijwoningen beukmaat 5,4- 5,7m (vrije sector) 15% • 8 twee-onder-een kapwoningen (vrije sector) 5% Het plangebied wordt in deze variant ontsloten vanaf de Brahmsstraat en de Bizetstraat. Aan de parkeerbehoefte wordt voldaan door verschillende kleine parkeerhofjes in te passen. Deze zijn groen ingekleed en zorgen voor toereikende parkeergelegenheid in het plan. De bestaande groenstructuren worden zo veel mogelijk in stand gehouden en waar mogelijk versterkt.

Zo blijft de groene rand aan de noord- en westzijde van het plangebied in stand. Ook de bestaande bomen op de hoek waar de Schubertstraat overgaat in de Bizetstraat blijven behouden. Daarnaast wordt, door het verdwijnen van de reeds aanwezige sportvelden, veel groen toegevoegd. De bestaande hondenlosloopzone blijft in het ontwerp behouden en onveranderd. Aanvullend krijgen de bestaande speelvelden een nieuwe plek in het ontwerp. Deze zijn in Variant 1 gesitueerd aan de zuid- oostelijke zijde van het plangebied. Met deze ontwikkeling is voldoende ruimte voor waterberging waarbij in beide varianten circa 45% van het projectgebied groen is. Tot slot blijft in deze variant het clubgebouw van de tennisvereniging ten noorden van het plangebied behouden. Hier is ruimte om een nieuwe maatschappelijke functie te huisvesten. De kaarten met oppervlaktetekeningen geven inzicht in de verhouding uitgeefbare grond, groen en verharding van variant 1a en 1b.

Pagina 20 van 37

Rekenmodel 1a; indicatieve schets Pagina 21 van 37

Rekenmodel 1b; indicatieve schets Pagina 22 van 37

Rekenmodel 1b; woningtypologie Pagina 23 van 37

Rekenmodel 1a; oppervlakten Pagina 24 van 37

Rekenmodel 1b; oppervlakten Pagina 25 van 37

3.4 Rekenmodel/variant 2 De tweede variant is een stuk luchtiger in opzet dan de eerste variant. Hierbij worden verschillende appartementengebouwen ingepast met een hoogte variërend tussen de 3 en 5 bouwlagen in combinatie met rug-aan-rugwoningen die bestaan uit één laag met kap. De hoogste blokken zijn hierin gesitueerd aan de kant van de Grote Molenstraat. Ook in dit model is rekening gehouden met de 1/3e verhouding tussen sociale huur, betaalbare woningen en vrijesectorwoningen. Als uitgegaan wordt van variant 2b, waarbij de gemeente volledig zelfstandig het projectgebied ontwikkelt, kunnen hier 180 nieuwe woningen gerealiseerd worden. In variant 2b zijn de typologieën als volgt opgebouwd: • 60 appartementen van 50-60 m2 (sociaal) 33,3% • 36 rug-aan-rug woningen 60m2 (betaalbaar) 20% • 24 appartementen 70-80m2 (betaalbaar) 13,3% • 60 appartementen van >90m2 (vrije sector) 33,3% Het voordeel van deze opzet is dat het plangebied grotendeels autoluw aangelegd kan worden. Het parkeren is gesitueerd in parkeerhoven langs de centrale ontsluiting tussen de Brahmsstraat en de Bizetstraat. In deze centrale hoven kan alle parkeerbehoefte van de nieuwe bebouwing opgevangen worden. Rond deze parkeerhoven ontstaat een parkachtige omgeving waar de nieuwe bouwblokken in gepositioneerd zijn. In dit model kunnen nagenoeg alle bestaande bomen behouden blijven.

Net als in de eerste variant blijft de bestaande hondenlosloopzone in het ontwerp in stand. In dit model worden de speelvelden centraal in het plangebied ingepast. Daarnaast is ruimte om andere speelgelegenheid toe te voegen in de parkachtige structuur. Bij variant 2 is door de kleinere bouwvolumes nog meer ruimte voor waterberging dan in variant 1. Zo bestaat variant 2a uit circa 63% groen terwijl variant 2b zelfs een groen oppervlak van circa 65% heeft. Evenals in variant 1 is het ook in een verkavelingsopzet als deze mogelijk om het clubhuis van de tennisvereniging eventueel te behouden en daarvoor een nieuwe (maatschappelijke) bestemming te zoeken. De oppervlaktetekeningen geven inzicht in de verhouding uitgeefbare grond, groen en verharding van variant 2a en 2b.

Pagina 26 van 37

Rekenmodel 2a; indicatieve schets Pagina 27 van 37

Rekenmodel 2b; indicatieve schets Pagina 28 van 37

Rekenmodel 2b; woningtypologie Pagina 29 van 37

Rekenmodel 2a; oppervlakten Pagina 30 van 37

Rekenmodel 2b; oppervlakten Pagina 31 van 37

3.5 Bevindingen en conclusies Beide varianten voldoen aan de ruimtelijke uitgangspunten en zijn stedenbouwkundig gezien valide. Het woningbouwprogramma voldoet aan de geldende differentiatie. Bestaande voorzieningen zoals de speelgelegenheid en hondenlosloopzone zijn ingepast. Bestaande groenstructuren worden zo veel mogelijk in stand gehouden. Er is voldoende ruimte voor waterberging. Het clubgebouw van de tennisvereniging kan eventueel behouden blijven. In hoofdstuk 4 wordt nader wordt ingegaan op de financiële verkenning bij deze varianten.

Pagina 32 van 37

Hoofdstuk 4. Financiën 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de financiële resultaten bij de verschillende rekenmodellen/varianten weergegeven. Gezien het stadium waarin het project zich bevindt gaat het hier om globale resultaten. Dit betekent dat de bandbreedte van het resultaat nog relatief groot is. In de gevoeligheidsanalyse (paragraaf 4.3) wordt aangegeven wat het effect is van verandering van financiële uitgangspunten.

4.2 Grondexploitatie Parallel aan de ontwikkeling van de ontwikkelvisie en het stedenbouwkundig plan wordt de grondexploitatie verder onderzocht en uitgewerkt. De grondexploitatie zal tegelijk met de ontwikkelvisie ter besluitvorming aan de raad worden voorgelegd. Conform het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) heeft een grondexploitatie betrekking op de nieuwbouw en de daarvoor benodigde voorzieningen. De grondexploitatie is gebonden aan de BBV-regels. Dit betekent onder andere dat deze moet worden vastgesteld door de raad en jaarlijks wordt geactualiseerd. De financiële resultaten zoals deze in dit hoofdstuk aan de orde komen zijn resultaten vanuit een eerste opzet van de grondexploitatie. Onderdeel van de grondexploitatie zijn de grondopbrengsten die voornamelijk bestaan uit opbrengsten door gronduitgifte. Daar staan de grondkosten tegenover. De grondkosten bestaan onder andere uit de boekwaarde, sloop- en saneringskosten, het bouw- en woonrijp maken, eventuele planschade en plankosten. De tennisvereniging ETV De Helster heeft de grond in erfpacht en is eigenaar van het clubhuis. Onder de sloop en saneringskosten van het oude zwembad en de sporthal vallen ook de tennisvelden, de padelbanen en het clubhuis van ETV De Helster. De plankosten bestaan uit voorbereidingskosten, proceskosten en uitvoeringskosten.

Het uiteindelijke resultaat van de grondexploitatie komt tot stand door de opbrengsten en kosten in de tijd te zetten en rekening te houden met rente en indexen. In de volgende paragraaf wordt ingegaan op de uitgangspunten en brongegevens bij de verschillende onderdelen van de grondexploitatie. Zoals aangegeven gaat het hier om globale resultaten. Er is wel geprobeerd om zo dicht mogelijk bij de financiële werkelijkheid te komen. Zo is er voor de von-prijzen informatie ingewonnen bij een markt (makelaar). Daar kwam onder andere naar voren dat gezien de huidige woningmarkt (gestegen von-prijzen) het nauwelijks mogelijk is om woningen onder de 280.000 euro te realiseren. In paragraaf 4.4 (“conclusies en bevindingen”) wordt hier nader op ingegaan. Voorde kosten bouw- en woonrijp maken, sloopkosten en plankosten is gebruik gemaakt van de kennis en ervaring van het ingenieursbureau van de gemeente.

4.2 Uitgangspunten en brongegevens Onderstaand schema geeft aan welke financiële uitgangspunten zijn gehanteerd en hoe tot de financiële uitgangspunten is gekomen. Belangrijke uitgangspunten voor het financieel resultaat zijn verder: Pagina 33 van 37

•

•

•

In het financiële resultaat is geen rekening gehouden met particulieren initiatieven die grenzen aan het plangebied. In de stedenbouwkundige varianten is wel gekeken in hoeverre deze (stedenbouwkundig en programmatisch) kunnen aansluiten op de plannen van de gemeente. Mochten deze plannen ook tot ontwikkeling komen dan geldt dat dit geen negatief effect heeft op het resultaat van de gemeente. Dit kan onder andere door kostenverhaal worden verzekerd. In de grondexploitatie is een herontwikkeling op het terrein van de tennisvereniging ETV De Helster opgenomen. In de resultaten van de grondexploitatie zoals deze in deze haalbaarheidsstudie aan de orde komen, zijn nu geen kosten opgenomen voor de verplaatsing van tennisvereniging ETV De Helster naar een locatie elders in Elst. In de grondexploitatie zijn kosten opgenomen voor verwerving van het clubgebouw van ETV De Helster. Aangezien nog niet duidelijk is wat de toekomstige bestemming is van deze kantine zijn hier geen opbrengsten voor gerekend. Onderdeel

Totstandkoming

Parameters Rente (2,0%) Index uitgaven (3,0%) Index inkomsten (1,0%) Disconteringsvoet (2,0%) Grondkosten Boekwaarde Inbrengwaarden Sloopkosten Kosten Civiele techniek Kosten voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU) Planontwikkelings- en proceskosten Grondopbrengsten Sociale huur Vrije sector

Op basis van “Outlook – 2024” (Metafoor, december 2023) Op basis van “Outlook – 2024” (Metafoor, december 2023) Op basis van “Outlook – 2024” (Metafoor, december 2023) Op basis van BBV-regels

Historische kosten ten aanzien van project tot 1-1-2024 Onder andere op basis van woz-waarden en inschatting verwervingswaarde Bepaald door het ingenieursbureau van de gemeente Door het ingenieursbureau van de gemeente bepaald en op basis van de stedenbouwkundige plannen. Bepaald door het ingenieursbureau van de gemeente

Op basis van ervaringscijfers

Op basis van de grondprijsbrief 2024 van de gemeente Op basis van residuele grondwaardemethodiek: → v.o.n.-prijzen zijn bepaald door marktonderzoek (onder andere overleg met makelaar; → bouwkosten en bijkomende kosten zijn gebaseerd “Bouwkostenkompas” en ervaringscijfers.

Pagina 34 van 37

4.3 Financiële resultaten Onderstaand schema toont de resultaten bij de verschillende varianten Variant 1

Variant 2

Sociale huurwoningen

50

60

Koopwoningen Betaalbaar Boven 390.000 Totaal

51 53 154

60 60 180

+ € 10.700.000

+ € 10.140.000

Kosten Inbrengwaarde, civiele kosten, plankosten

- € 6.700.000

- € 6.100.000

Index kosten Index opbrengsten Rente

- € 880.000 + € 660.000 - € 210.000

- € 780.000 + € 620.000 - € 200.000

+ € 3.560.000

+ € 3.640.000

Woonprogramma

Financieel resultaat Opbrengsten Verkoop grond

Resultaat (eindwaarde) N.B. exclusief kosten verplaatsing ETV De Helster

Toelichting verschil resultaat Alhoewel variant 2 meer woningen bevat is het verschil in resultaat minder groot. De grondkosten bij variant 2 zijn lager, maar daar staat tegenover dat de totale grondopbrengsten bij variant 2 ook lager zijn. Dit komt doordat de gemiddelde grondopbrengsten per woning, door voornamelijk een grotere woningoppervlakte, bij variant 1 hoger zijn dan bij variant 2. Per saldo is het resultaat bij variant 2 niet veel hoger dan bij variant 2.

4.4 Gevoeligheidsanalyse De resultaten in de vorige paragraaf zijn gebaseerd globale ramingen. Om de cijfers in de juiste context te plaatsen wordt in onderstaande paragraaf een korte gevoeligheidsanalyse uitgevoerd. Hierbij worden de resultaten getoond bij variant 1 (154 woningen) bij verschillende financiële uitgangspunten. Zo krijgen we meer inzicht in de financiële kansen, maar ook risico’s.

Pagina 35 van 37

Scenario Basis von – prijs → + 6,0%

Resultaat € 3.560.000 € 5.880.000

von – prijs → - 3,0%

€ 2.400.000

Bouwkosten → + 5,0%

€ 2.180.000

Civieltechnische kosten → + 5,0%

€ 3.200.000

Toelichting In de berekeningen is conservatief realistisch gerekend. Een hogere von-prijs van 6,0% is daarbij mogelijk. Er kan ook een verlaging plaatsvinden. Aangezien conservatief realistisch is gerekend wordt deze lager gehouden dan eerder genoemde verhoging. De bouwkosten zijn in de berekening bovengemiddeld gehouden, maar de bouwkosten hebben tot eind 2023 grote stijgingen laten zien. De kosten zijn stabieler geworden, maar kunnen mogelijk weer fors stijgen. In de berekeningen voor de civieltechnische kosten is al rekening gehouden met de nodige risico’s, maar mogelijk stijgen deze kosten harder dan nu geraamd.

4.5 Bevindingen en conclusies • •

•

• •

Het project is -exclusief de verplaatsing van de tennisvereniging - financieel haalbaar. Een verlaging van de bouwhoogten en daarmee woningbouwprogramma geeft een minder financieel resultaat. Mochten de bouwblokken bij appartementen met 1 bouwlaag worden verminderd en daarmee het aantal appartementen (bijvoorbeeld) 24 minder wordt dan is het resultaat daarmee circa € 1 miljoen lager. In het haalbaarheidsonderzoek is gezocht naar de juiste verdeling tussen sociale huur, betaalbaar en vrije sector (1/3, 1/3, 1/3). Door de fors gestegen von-prijzen betekent dit voor de betaalbare sector dat deze daardoor kleiner moeten worden om onder de grens van €390.000 te komen. Voor appartementen ligt deze grens ergens tussen de 70 en 80 m2 en bij grondgebonden woningen tussen de 85 en 95 m2. In deze fase van het onderzoek naar de haalbaarheid is ook zoveel mogelijk geprobeerd om goedkopere woningen (maximaal €280.000) in het programma op te nemen. Vanuit overleg met de markt (makelaar) is gebleken dat het gezien de huidige woningmarkt met sterk gestegen prijzen het lastig is om hier aan te voldoen. Om te voldoen aan de grens van € 280.000 worden de appartementen (nog) kleiner. Appartementen zijn dan maximaal 55 m2 en grondgebonden woningen zijn dan maximaal 65 m2. De vraag is in hoeverre dit (deze grootte) wenselijk is.

Met mogelijke verhoging van de von-prijzen zijn er kansen om tot een beter resultaat te komen. De grootste risico’s volgen met name uit lagere von-prijzen en hogere bouwkosten.

Vervolg: De resultaten in dit onderzoek kennen nog een relatief grote bandbreedte. Naarmate de stedenbouwkundige plannen en het programma meer invulling krijgen wordt het financiële resultaat concreter. Bij vaststelling van de visie wordt, conform de BBV-regels, de grondexploitatie ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Vervolgens wordt de grondexploitatie jaarlijks geactualiseerd. Hierbij worden alle uitgangspunten opnieuw tegen het licht gehouden en waar nodig bijgesteld. De raad wordt hiermee op een transparante wijze geïnformeerd over de (financiële) voortgang van het project. Pagina 36 van 37

Bijlage 2. Ruimtelijke en financiële kaders en programmatische uitgangspunten Dit is bijlage 2 bij het raadsvoorstel waar ingegaan wordt op de voorgestelde ruimtelijke en financiële kaders en programmatische uitgangspunten voor de start van het participatietraject.

Pagina 37 van 37