24-12-03.16 Relevant stuk 1, Toelichting en regels bestemmingsplan “Elst, De Pas Noord

Bestemmingsplan Toelichting

Elst, De Pas Noord

Bestemmingsplan Elst, De Pas Noord Gemeente Overbetuwe Status:

Vastgesteld

Datum:

September 2024

IMRO-Idn: NL.IMRO.1734.0403ELSTdepasnoord-VSG1

Elst, De Pas Noord

Datum September 2024

Correspondentieadres Postbus 11 6662 AA ELST

Telefoon 0481 362 300

E-Mailadres info@overbetuwe.nl

Elst, De Pas Noord

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en beschrijving plangebied 1.3 Huidige bestemmingsplannen 1.4 Leeswijzer

3 3 3 4 5

Hoofdstuk 2

6

Bestaande situatie

Hoofdstuk 3 Toekomstige situatie 3.1 Visie op de locatie 3.2 Programma 3.3 Ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten en voorwaarden 3.4 Beeldkwaliteit

9 9 9 12 13

Hoofdstuk 4 Beleidskader 4.1 Rijksbeleid 4.2 Provinciaal beleid 4.3 Gemeentelijk en regionaal beleid

15 15 17 19

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Milieueffectrapportage 5.2 Geluid (Wet geluidhinder) 5.3 Luchtkwaliteit 5.4 Bedrijven en milieuzonering 5.5 Geurhinder (veehouderijen) 5.6 Bodem 5.7 Externe veiligheid 5.8 Explosieven 5.9 Kabels en leidingen 5.10 Waterparagraaf 5.11 Flora en fauna 5.12 Archeologie en cultuurhistorie 5.13 Verkeer en parkeren 5.14 Duurzaamheid

23 23 23 24 26 30 30 32 35 36 36 40 42 44 48

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet 6.1 Algemene opzet 6.2 Toelichting op de verbeelding en regels

50 50 50

Hoofdstuk 7

Financiële toelichting

53

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak 8.1 Inleiding 8.2 Inspraak 8.3 Overleg 8.4 Vaststellingsprocedure 8.5 Beroep

54 54 54 55 55 55

2

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

Toelichting Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Initiatiefnemer Ten Brinke Portier Romein Projecten VOF (hierna: initiatiefnemer) heeft het plan om aan de zuidkant van Elst een nieuw woongebied te ontwikkelen. In het gebied worden maximaal 130 woningen beoogd, plus maximaal 10 extra na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid. De beoogde woningbouw, die bekendstaat als 'De Pas Noord' vormt een inbreidings- en transformatielocatie binnen de kern Elst. Het initiatief sluit aan op de recente ontwikkeling van het woongebied ten zuiden van het plangebied, tussen de Olympiasingel en de Groenstraat ('De Pas'). Het plan biedt de mogelijkheid om een deel van de woningbouwopgave binnen de gemeente en de regio op te vangen. De ontwikkeling maakt onderdeel uit van de versnellingsopgave voor woningbouwontwikkelingen op basis van de afspraken met de provincie. Binnen het plan is ruimte voor diverse woningtypen, zowel grondgebonden als gestapeld en voor diverse doelgroepen. Ook is er ruimte voor een bijzonder woongebouw: een gestapeld gebouw met een bijzondere uitstraling en additionele functies in de vorm van maatschappelijke voorzieningen, culturele voorzieningen, dienstverlening en/of (zorg)wonen. Verder voorziet het plan in (behoud van) groen, wegen en paden, speelvoorzieningen, et cetera in het gebied. Een in verval geraakte bedrijfslocatie en enkele agrarische percelen verdwijnen met het plan.

Het initiatief is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan in het gebied. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk. Dit bestemmingsplan, 'Elst, De Pas Noord', geeft de nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden voor het gebied aan.

1.2

Ligging en beschrijving plangebied

Het plangebied beslaat een gebied van ongeveer 4 hectare tussen de Groenestraat, Korte Bemmelseweg, Taminiausingel, Aletta Jacobslaan en Caro van Eijcklaan aan de zuidkant van Elst. Op afbeelding 1.1 is de ligging globaal aangegeven. Het plangebied wordt omgeven door woonwijken ten westen en ten noorden van het plangebied, een in ontwikkeling zijnde woonwijk ten zuiden van het plangebied en woningen en bedrijven ten oosten van het plangebied. Verder oostelijk van het plangebied ligt de spoorlijn Elst-Nijmegen. Het centrum en het station van Elst liggen beide op korte afstand van het plangebied, hemelsbreed respectievelijk circa 700 en 500 meter. Het plangebied is op dit moment voornamelijk agrarisch in gebruik. Het noordelijke gedeelte van het plangebied, waar de hoofdontsluiting is beoogd, is ingericht als groenstrook met een veld om honden uit te laten. Verder is er één bedrijfslocatie (Korte Bemmelseweg 6-8) aanwezig in het plangebied. Dit betreft een voormalig sanitairbedrijf. In Hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en de begrenzing van het plangebied uitvoeriger beschreven.

(vastgesteld)

3

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

Afbeelding 1.1: Ligging van het plangebied (bron: Google Maps)

1.3

Huidige bestemmingsplannen

In het plangebied geldt momenteel het bestemmingsplan 'Elst'. Dit plan is onherroepelijk sinds 20 oktober 2011. De geldende bestemmingen zijn: 'Agrarisch', 'Groen' en 'Bedrijf' (nader aangeduid als 'specifieke vorm van bedrijf - sanitairbedrijf'). Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn ook drie bouwvlakken opgenomen. Tot slot geldt in het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde Archeologie'. Een uitsnede van de verbeelding behorende bij het geldende bestemmingsplan is opgenomen in afbeelding 1.2. Binnen de geldende bestemmingen is het niet mogelijk om de beoogde woningbouw, maatschappelijke en/of culturele voorzieningen, dienstverlening en (zorg)woningen, met de bijbehorende ontsluitings-, parkeer- en speelvoorzieningen en een hondenuitlaatplaats, te realiseren. Daarom is een herziening van het bestemmingsplan voor dit gebied noodzakelijk.

4

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

Afbeelding 1.2: uitsnede bestemmingsplan 'Elst' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

1.4

Leeswijzer

Deze toelichting is als volgt opgebouwd. Na dit inleidende hoofdstuk, worden in hoofdstukken 2 en 3 respectievelijk de bestaande en de toekomstige situatie in het plangebied beschreven. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het voor dit bestemmingsplan van toepassing zijnde rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 5 komen de relevante milieu- en omgevingsaspecten aan de orde. Daarmee wordt inzichtelijk gemaakt of de ontwikkeling in ruimtelijk en milieuhygiënisch opzicht aanvaardbaar en haalbaar is en voldoet aan het vereiste van een goede ruimtelijke ordening. In hoofdstuk 6 is de juridische planopzet beschreven en in hoofdstuk 7 is de financiële toelichting opgenomen. Hoofdstuk 8 gaat in op enkele procedurele aspecten, zoals overleg en inspraak.

(vastgesteld)

5

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

Hoofdstuk 2

Bestaande situatie

Het plangebied beslaat een gebied van circa 4 hectare aan de zuidkant van Elst. Het plangebied wordt begrensd door:  Woonpercelen aan de Marga Klompélaan aan de noordzijde;  Een groenstrook langs de Aletta Jacobslaan/Cora van Eijcklaan en het woonperceel Groenstraat 16 aan de westzijde;  De Groenestraat aan de zuidzijde;  Enkele woonpercelen aan de Groenstraat en de Korte Bemmelseweg, alsmede de bedrijfslocatie Korte Bemmelseweg 10 aan de oostzijde. Op afbeelding 2.1 is indicatief de begrenzing van het plangebied aangeduid. Het plangebied beslaat de volgende kadastrale percelen: Elst, sectie K, perceelnummers 41, 984, 1448, 2320, 2321, 3538, 3539, 4886 (ged.), 5714 en 6670 (ged.). De twee laatstgenoemde percelen zijn in eigendom van de gemeente.

Afbeelding 2.1: huidige situatie en begrenzing plangebied (bron: ruimtelijkeplannen.nl) In het zuidelijk deel van het plangebied zijn momenteel voornamelijk agrarische gronden aanwezig. Het betreft een aaneengesloten perceel, dat is ingericht als weide en met uitzondering van een omheining onbebouwd is. Op afbeelding 2.3 is dit gedeelte van het plangebied zichtbaar. Het noordelijke gedeelte van het plangebied betreft een gedeelte van een groenstrook, die in het verlengde van de Taminiausingel ligt en doorloopt tot de Korte Bemmelseweg aan de oostkant. In deze strook is een hondenuitlaatplaats aanwezig, alsmede een aantal bomen en boomgroepen. Afbeelding 2.2 geeft een beeld van deze strook. Aangrenzend aan de zuidwestkant van deze

6

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord groenstrook, ligt ook een groenstrook met speelvoorzieningen tussen de westelijke rand van het plangebied en de aangrenzende woonwijk. Tot slot maakt de bedrijfslocatie Korte Bemmelseweg 6-8 onderdeel uit van het plangebied. Deze locatie ligt aan de oostkant van het plangebied, tussen de groenstrook, het agrarische perceel, enkele woonpercelen (buiten het plangebied) en de bedrijfslocatie Korte Bemmelseweg 10 (ook buiten het plangebied) in. De bedrijfslocatie is nagenoeg geheel verhard en er zijn meerdere opstallen aanwezig. Ook vindt buitenopslag plaats op het terrein, dat toegankelijk is vanaf de Korte Bemmelseweg ten oosten van het plangebied. De opstallen op de bedrijfslocatie worden grotendeels door de eigenaar aan derden verhuurd. De foto's in afbeelding 2.4 geven een indruk van de huidige situatie ter plaatse.

Afbeelding 2.2: zicht op groenstrook noordzijde plangebied vanaf Taminiausingel (Bron: Google Streetview).

(vastgesteld)

7

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

Afbeelding 2.3: zicht op plangebied vanaf Groenestraat (Bron: BRO).

Afbeelding 2.4: foto's huidig bedrijfsterrein Korte Bemmelseweg 6-8 (bron: Ten Brinke)

8

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

Hoofdstuk 3 3.1

Toekomstige situatie

Visie op de locatie

De locatie De Pas is al geruime tijd in beeld als nieuwe ontwikkelingslocatie om in de regionale woningbouwbehoefte te kunnen voorzien. Onder meer in de Toekomstvisie+ van de gemeente Overbetuwe uit 2009 (inmiddels vervangen door de Omgevingsvisie Overbetuwe) is deze uitbreidingsrichting van Elst al opgenomen. Het gebied is geschikt voor en aantrekkelijk als woningbouwlocatie, omdat deze de ruimte biedt om een aanzienlijk woningprogramma te realiseren op korte afstand van zowel het centrum van Elst, de uitvalswegen van Elst (Olympiasingel, RijkswegZuid) als het NS-station. De ontwikkeling van een nieuw woongebied sluit bovendien ruimtelijk en functioneel aan op de omgeving en vormt een logische afronding van de zuidkant van de bebouwde kom van Elst. Mede om deze redenen is besloten om het bestaand stedelijk gebied van Elst in deze richting uit te breiden. In 2015 is door de gemeenteraad van Overbetuwe de Ontwikkelingsvisie De Pas vastgesteld, waarin de ruimtelijke structuur voor het te ontwikkelen gebied is vastgelegd. In 2018 is vervolgens het ruimtelijk kwaliteitskader voor De Pas vastgesteld. Het gebied De Pas is onderverdeeld in een noordelijk en een zuidelijk deel. Voor het zuidelijk deel is in juli 2022 het bestemmingsplan 'Elst, De Pas' vastgesteld.

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van circa 350 woningen en twee maatschappelijke voorzieningen, met bijbehorende groen-, parkeer- en speelvoorzieningen en ontsluitingen voor auto- en langzaam verkeer. Onderhavig plangebied ziet op het noordelijk deel, dat een afronding van de realisatie van het volledige woongebied vormt. Het ligt enigszins los van de rest van het plan (zuidelijk deel) door de tussenliggende Groenestraat. Het betreft, anders dan het zuidelijk deel, een inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling van een woongebied binnen het plangebied sluit zoals gezegd ruimtelijk en functioneel aan op de omgeving. Hierbij zorgt een deels bestaande en deels te ontwikkelen groene omkadering voor een ruimtelijke afscheiding ten opzichte van de bestaande woonwijken en -percelen.

3.2

Programma

Woningen In het plangebied worden door de initiatiefnemer maximaal 130 woningen ontwikkeld. Hierbij wordt een divers woningbouwprogramma ontwikkeld in verschillende woningtypen en voor verschillende doelgroepen. In de anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer is vastgelegd dat initiatiefnemer twee opties heeft, namelijk: 1. Het realiseren van maximaal 120 woningen (inclusief woningen in het bijzondere woongebouw), waarvan 30% van het totale aantal woningen te realiseren als sociale huurwoning en 20% als betaalbare koopwoning (prijsgrens €355.000,- V.O.N., prijspeil 2023). De overige 50% van het woningbouwprogramma is vrij qua woningbouwcategorie. 2. Het realiseren van maximaal 130 woningen (inclusief woningen in het bijzondere woongebouw), waarvan minimaal 30 woningen met een koopsom tot € 250.000,- vrij op naam (V.O.N., prijspeil 2023). Van de overige 100 woningen is 30% te realiseren als sociale huurwoning en 20% als betaalbare koopwoning (prijsgrens €355.000,- VON, prijspeil 2023). De overige 50% van de 100 woningen is vrij qua woningbouwcategorie.

(vastgesteld)

9

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord Een voorbeeld berekening van het totaal aantal woningen is als volgt: Programma

1

2

Aantal sociale huurwoning

36

30

Aantal betaalbare koopwoning (tot € 355.000 V.O.N., prijspeil 2023)

24

20

Aantal betaalbare koop tot € 250.000,- (V.O.N., prijspeil 2023)

-

30

Aantal woningen vrij qua woningbouwcategorie

60

50

Totaal aantal woningen

120

130

sociaal + betaalbaar (huur/koop)

50%

62%

Afbeelding 3.1: indicatieve inrichting en verkaveling toekomstige situatie (bron: Wissing)

10

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord Bijzonder woongebouw Binnen het plangebied wordt één bijzonder woongebouw ontwikkeld. Dit is een in de ontwikkelvisie beschreven solitair gestapeld gebouw met een bijzondere functie naast de woonfunctie (bijvoorbeeld een wijk- of zorgvoorziening) en met een specifieke vormgeving en uitstraling. Dit bijzondere woongebouw zal een andere maatvoering en ruimtelijke uitstraling krijgen dan de rest van de bebouwing en zal centraal noordelijk in het woongebied komen. Dit gebouw biedt ruimte voor bijzondere combinaties van functies en buurtontmoetingen, hetgeen aanvullend is op het wonen in de wijk. Het biedt ruimte voor bijvoorbeeld zorg, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en/of cultuur, eventueel in samenhang met woningen, een en ander zoals benoemd in de ontwikkelingsvisie. Kleinschalige woningbouwontwikkeling (wijzigingsbevoegdheid) Naast de ontwikkeling van maximaal 130 woningen en het bijzondere woongebouw, is aan de oostkant van het plangebied een kleinschalige woningontwikkeling voorzien. Het gaat hierbij om perceelnummer 5714 (ged.), dat in eigendom van de gemeente is. Hier wordt de realisatie van maximaal 10 woningen en/of zorgwoningen met een wijzigingsbevoegdheid mogelijk gemaakt. De gemeente kan daarmee in de toekomst woningen ontwikkelen voor specifieke doelgroepen, waaraan op dat moment behoefte bestaat.

Deze ontwikkeling is nog niet nader uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan of programma. Daarom is ervoor gekozen om hiertoe een wijzigingsbevoegdheid op te nemen. Infrastructuur en parkeren Het woongebied zal voor gemotoriseerd verkeer worden ontsloten op de Taminiausingel aan de noordwestkant van het plangebied. Er is bewust gekozen voor een ontsluiting via deze kant, omdat de nadrukkelijke wens van de gemeente is om de Groenestraat autoluw te maken. Ook bij de ontwikkeling van De Pas Zuid is daarmee rekening gehouden. De Taminiausingel is geschikt voor de afwikkeling van het verkeer en sluit aan op de zuidelijke ontsluiting van de kern Elst in de richting van de A15 (via de Rijksweg-Zuid). Zie over dit thema nader paragraaf 5.13. Met het oog op de bereikbaarheid voor hulpdiensten, wordt wel een calamiteitenaansluiting tussen het woongebied en de Groenestraat voorzien. In het verkavelingsplan is het parkeren ingepast conform de in paragraaf 5.13 beschreven parkeernormen. Het parkeren vindt geheel plaats binnen het plangebied. In het plangebied worden ook langzaam verkeerroutes aangelegd, zodanig dat wordt aangesloten op de bestaande fietsroutes in de omgeving. Om het woongebied goed aan te sluiten op het (hoogwaardig) openbaar vervoersnetwerk komt er aan de noordoostkant van het plangebied een fiets- en voetgangersverbinding met de Korte Bemmelseweg.

Dit om de relatie met het treinstation van Elst te leggen. Groen, water en overige voorzieningen Een randvoorwaarde voor de ontwikkeling van het woongebied is dat er geen onevenredige afbreuk aan het huidige groene karakter van het plangebied in relatie tot haar omgeving mag worden gedaan. In bijzonder is het van belang dat de groene omkaderingen aan de randen van het woongebied zoveel mogelijk worden behouden. In het stedenbouwkundig plan zijn enkele robuuste groenzones opgenomen: aan de noordkant wordt een groot deel van de bestaande groenstrook gehandhaafd en de bestaande bomen worden grotendeels gehandhaafd. Dit principe is in afbeelding 3.2 weergegeven. Aan de westelijke rand van het plangebied wordt de bestaande groenstrook met speelvoorzieningen gehandhaafd. Aan de zijde van de Groenestraat (zuidzijde) wordt nieuwe bebouwing, passend in het lint van deze straat, afgewisseld met groen. Ten slotte zijn ook elders in het plangebied enkele kleinere groenstroken voorzien. Aan de Groenestraat is een grote groene plek, om de openheid die er aan dit oude lint altijd was te behouden. De kwaliteit van het groen aan de Groenestraat wordt zoveel mogelijk het plangebied ingetrokken. Door in het ontwerp aaneengesloten groene ruimtes te maken kan het groen gebruikt worden voor een waterberging. Hiermee wordt de wateropgave opgelost (zie ook paragraaf 5.10).

De realisatie van voldoende groen conform het Leidraad Inrichting Openbare Ruimte Gemeente Overbetuwe is door middel van een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan geborgd.

(vastgesteld)

11

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

Afbeelding 3.2: principe groen raamwerk plangebied en directe omgeving (bron: Wissing)

3.3

Ruimtelijke en stedenbouwkundige uitgangspunten en voorwaarden

Voor de ontwikkeling van het gebied is een aantal randvoorwaarden en ruimtelijk-stedenbouwkundige uitgangspunten vastgesteld. De Ontwikkelingsvisie De Pas (2015) heeft de eerste ruimtelijke kaders voor de ontwikkeling van het totale woongebied De Pas (noordelijk en zuidelijk deel) met groen, water, infrastructuur en bebouwing vastgelegd. In deze visie is onderzocht op welke wijze (nieuwe) bebouwing aan het plangebied toegevoegd kan worden. Ten behoeve van de visie is een analyse gemaakt van het plangebied en de directe omgeving. Dit heeft de basis gevormd voor de ruimtelijke structuur. Later zijn deze kaders nader uitgewerkt, onder meer in het 'Kader voor ruimtelijke kwaliteit De Pas - Elst' (2018). De ruimtelijke beleving van de wisselwerking tussen het bestaande landschap en de nieuwe bebouwing staan in de visie en de verdere uitwerking centraal. Vanwege de ligging aan de rand van de bebouwde kom, moet het gebied zowel een dorpse als landelijke uitstraling krijgen. Het onderhavige plangebied vormt één van de woonvelden uit het woongebied De Pas. Het betreft een los gebied door de ruimtelijke afscheiding van de Groenestraat, ten opzichte van De Pas zuid.

Voor het plangebied zijn in de visies de volgende randvoorwaarden geformuleerd:  behoud van gedeelte van de weide hetgeen nieuw ingericht zal worden aan de Groenestraat;  noordelijke rand, in het verlengde van de Taminiausingel wordt het zicht op de villa op de Heinzlocatie behouden;  binnen het plangebied zal ruimte gevonden worden voor waterberging;  markeren van de entree met een bijzondere bebouwing. In het beeldkwaliteitsplan is de inrichting van het woongebied nader uitgewerkt (zie ook paragraaf 3.4).

12

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord Het beoogde programma voorziet, zoals eerder aangegeven, in diverse woningtypen. Er is gekozen voor een zoveel mogelijk eenduidige hoogte van de toegestane bebouwing. In basis bestaan de massa’s in uit één of twee bouwlagen met kap. Op de verbeelding van het bestemmingsplan is een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 6 en 12 meter opgenomen, die hierbij past. Een uitzondering hierop is het bijzondere woongebouw, dat architectonisch een eigen karakter krijgt en waarvoor een hogere maximale bouwhoogte mogelijk is (maximaal 14 meter). De maximale hoogten worden passend geacht binnen de omgeving en bij de beoogde landelijk-dorpse uitstraling.

3.4

Beeldkwaliteit

Naast de ruimtelijke uitgangspunten vormt ook het onderdeel beeldkwaliteit voor zowel de geplande woningbouw als voor de inrichting van de buitenruimte een belangrijk kader. Voor de ontwikkeling van woongebied De Pas Noord is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, dat op beide onderdelen ziet. Het beeldkwaliteitsplan vormt een juridisch toetsingskader bij het verlenen van de omgevingsvergunningen voor het bouwen en wordt als onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota vastgesteld. Daarnaast vormt het een basis voor het nog op te stellen gedetailleerde inrichtingsplan, waarin ook thema's als duurzaamheid en klimaatadaptie meegenomen worden. Hierna volgt een beknopte beschrijving van de hoofdlijnen uit het beeldkwaliteitsplan. Dit is tevens opgenomen in Bijlage 1. Basis voor de beeldkwaliteit is dat De Pas Noord één sfeer ademt. De ruimtelijke opzet van de buurt, de inrichting van de buitenruimte en de architectuur vormen samen één geheel met voldoende diversiteit. Hoewel De Pas Noord in een wat verscholen ‘groene kamer’ ligt, wordt aangesloten bij de omgeving: enerzijds de dorpse woonbuurten (zoals Brienenshof) en anderzijds de landelijke bebouwing van de Groenestraat. De architectuur heeft een eigentijdse basis met drie verschillende nuances: landelijk, dorps en een bijzondere woongebouw; zie ook afbeelding 3.3.

Binnen de heldere basis hebben deze nuances hun eigen kenmerken en details.

Afbeelding 3.3: nuanceverschillen sfeer/architectuur (bron: Wissing)

(vastgesteld)

13

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord De planontwikkeling De Pas Noord maakt deel uit van de grotere gebiedsontwikkeling van De Pas. Er is al een beeldkwaliteitsplan opgesteld voor het zuidelijk deel. Hoewel De Pas Noord ruimtelijk ‘los’ gelegen is van De Pas Zuid, gescheiden door de Groenestraat en met rugdekking van houtwallen, is het wel van belang de samenhang te bewaken. De Pas Noord krijgt een eigentijds landelijke/dorpse sfeer, in De Pas Zuid is dit eigentijds dorps. Die twee sferen liggen in elkaars verlengde en vullen elkaar goed aan. De Pas Noord kenmerkt zich door een eigentijds landelijke/dorpse sfeer. Er zijn eenvoudige hoofdvormen en het materiaalgebruik is natuurlijk. De basis is een eigentijdse baksteenarchitectuur (zie referentiebeelden in afbeelding 3.4). Hierdoor ontstaat een heldere, rustige basis. De drie nuances zijn subtiel. In het beeldkwaliteitsplan zijn deze nader toegelicht. Het bijzondere woongebouw wijkt daarbij af in schaal en kapvorm en springt daarmee in het oog.

Afbeelding 3.4: referentiebeelden sfeer algemeen (bron: Wissing) De woningen richten zich op de openbare ruimte. De voorgevels en zijgevels op hoeken aan de openbare ruimte zijn in principe representatief vormgegeven. Woningen zijn in basis voorzien van een kap parallel aan de straat, waarbij een plat dak mogelijk is. Voor de openbare ruimte zijn principeprofielen opgesteld voor de ontsluiting van het woongebied richting de Taminiausingel, de ontsluitingslus binnen het woongebied, het haaksparkeren binnen het woongebied en voor de (groene) zone aan de Groenestraat.

14

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

Hoofdstuk 4 4.1

Beleidskader

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In het kader van de invoering van de Omgevingswet, die op 1 januari 2024 in werking getreden is, heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Op die manier wordt invulling gegeven aan de verplichting tot het opstellen van zo'n visie zoals die is vastgelegd in art. 3.1 lid 3 Ow. Inhoudelijk gezien bevat de NOVI een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De intentie van het Rijk is om met de NOVI een perspectief te bieden om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Bij die opgaven kan worden gedacht grote en complexe opgaven met betrekking tot klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. Een centraal aspect van de NOVI is de focus op een nieuwe aanpak van vraagstukken in de fysieke leefomgeving. Werken op basis van integraliteit met betrekking tot verschillende vraagstukken in plaats van sectorale aanpakken voor individuele vraagstukken vormt de kern van deze nieuwe aanpak. Het streven naar integraliteit dat onderdeel is van de NOVI valt samen in vier verschillende prioriteiten waartussen een onderscheid wordt gemaakt in de NOVI, te weten: 1. ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. duurzaam economisch groeipotentieel; 3. sterke en gezonde steden en regio's; 4. toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De nationale overheid richt zich in de NOVI op 21 verschillende nationale belangen. Beoordeling en conclusie Dit bestemmingsplan maakt een nieuw woongebied met bijbehorende voorzieningen, zoals wegen, paden en groen mogelijk. In het woongebied komen maximaal 130 woningen (plus maximaal 10 extra (zorg)woningen op basis van een wijzigingsbevoegdheid), met in het bijzonder woongebouw additionele functies in de vorm van maatschappelijke voorzieningen, culturele voorzieningen, dienstverlening en/of (zorg)wonen. Het woningbouwbeleid wordt door het Rijk aan gemeente, regio's en provincies overgelaten. Het plangebied ligt buiten de aangewezen NOVI-gebieden. Er spelen met het plan in principe geen nationale belangen. De NOVI gaat uit van gebiedsgerichte aanpak, waarbij kenmerken en identiteit van een gebied centraal staan, combinaties van functies de voorkeur hebben en afwentelen wordt voorkomen. De onderhavige ontwikkeling past binnen deze principes. Er is gekozen voor een gebiedsgerichte aanpak, waarbij naast woningbouw ook voldoende ruimte voor groen, waterberging (klimaatadaptatie) en langzaam verkeersverbindingen is gereserveerd. Het bestemmingsplan past dan ook binnen de kaders van de NOVI.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft richtlijnen voor de inhoud van ruimtelijke plannen, voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over ruimtelijke plannen moeten de regels van het Barro worden gerespecteerd. Beoordeling en conclusie In het Barro zijn geen regels gesteld, die direct doorwerken naar dit plan. De in het Barro opgenomen thema's spelen niet in het plangebied. Het bestemmingsplan is niet in strijd met de normering uit het Barro. Ladder voor duurzame verstedelijking Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder ziet op een

(vastgesteld)

15

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: 'De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn (o.a. ECLI:NL:RVS:2016:1503). In een bestemmingsplan moet worden aangegeven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering als de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien”.

Beoordeling Nieuwe stedelijke ontwikkeling? Dit bestemmingsplan maakt een nieuw woongebied met bijbehorende voorzieningen, zoals wegen, paden en groen mogelijk. In totaal kunnen maximaal 130 woningen direct worden gerealiseerd, plus maximaal 10 extra op basis van de wijzigingsbevoegdheid. De woningbouwontwikkeling is als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, zoals bedoeld in het Bro, te beschouwen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is hierop dus van toepassing. Tevens kunnen in het bijzondere woongebouw maatschappelijke voorzieningen, culturele voorzieningen, dienstverlening en/of (zorg)woningen worden gerealiseerd. Laatstgenoemde ontwikkeling wordt op basis van de jurisprudentie niet als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' beschouwd vanwege de beperkte omvang daarvan. In het kader van dit bestemmingsplan is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking ten aanzien van de woningen en zorgwoningen uitgevoerd. Deze rapportage is opgenomen in Bijlage 2. Hierna volgt een samenvatting van deze toetsing. Binnen bestaand stedelijk gebied Het plangebied ligt aan de rand van de bebouwde kom van Elst. Het plangebied heeft deels reeds een stedelijke bestemming, maar is door de ligging omsloten door woongebieden en infrastructuur in zijn geheel als bestaand stedelijk gebied te beschouwen. De behoefte wordt dan ook binnen bestaande stedelijk gebied opgevangen.

Ladderonderbouwing woningen De ontwikkeling voorziet in een divers woningbouwprogramma met zowel gestapelde, benedenbovenwoningen als grondgebonden woningen (zoals: vrijstaand, twee-aaneen en aaneengebouwd) voor verschillende doelgroepen. In Bijlage 2 is een uitgebreide onderbouwing van de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. Hierin is zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve behoefte onderzocht. De voornaamste conclusies worden hierna beschreven. Kwantitatieve behoefte De woningbehoefte voor de gemeente Overbetuwe in de periode 2019-2030 is minstens 2.000 woningen. Conform het meest recente regionale woonbehoefteonderzoek (d.d. maart 2023) zijn er van 2022 tot en met 2030 2.480 nieuwe woningen nodig om te kunnen voldoen aan de behoefte. Het woningtekort c.q. de kwantitatieve behoefte in de regio is de afgelopen jaren toegenomen. Een indicatie van het huidige tekort in Overbetuwe is bijna 700 woningen. De resterende woningbouwopgave – bovenop lopende projecten - is per maart 2023 ingeschat op 1.629 woningen. Van bovengenoemde opgaven zijn er in 2022 140 woningen gebouwd (cijfers CBS). De beoogde productie van 200 woningen in 2022 is daarmee niet behaald. In het lopende programma zijn 1.439 woningen in voorbereiding (peilmoment 1 januari 2023). Hierin zijn 100 woningen voor de onderhavige ontwikkeling van De Pas Noord meegenomen.

De woningbouwproductie blijft achter bij de hierboven genoemde groei. De resterende opgave tot en met 2030 bedraagt nog 921 woningen. Het initiatief om maximaal 130 woningen te realiseren voorziet daarmee nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte. Bovendien geldt dat de ontwikkeling als onderdeel van de provinciale

16

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord versnellingsopgave (Regionale Woondeal) van groot belang is om de behoefte voor de periode tot 2025 in te vullen. Kwalitatieve behoefte Er wordt beleidsmatig gestreefd naar een woningmarkt die zowel kwantitatief als kwalitatief in balans is. Inspelen op de vraag is van belang. Het actuele streefprogramma voor de gemeente, op basis van de Woondeal Arnhem-Nijmegen, gaat uit van minimaal 50% in het betaalbare segment (huur en koop). In de anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer zijn de volgende twee opties vastgelegd (zie ook paragraaf 3.2): 1. Het realiseren van maximaal 120 woningen (inclusief woningen in het bijzondere woongebouw), waarvan 30% van het totale aantal woningen te realiseren als sociale huurwoning en 20% als betaalbare koopwoning (prijsgrens €355.000,- V.O.N., prijspeil 2023). De overige 50% van het woningbouwprogramma is vrij qua woningbouwcategorie. 2. Het realiseren van maximaal 130 woningen (inclusief woningen in het bijzondere woongebouw), waarvan minimaal 30 woningen met een koopsom tot € 250.000,- vrij op naam (V.O.N., prijspeil 2023). Van de overige 100 woningen is 30% te realiseren als sociale huurwoning en 20% als betaalbare koopwoning (prijsgrens €355.000,- VON, prijspeil 2023). De overige 50% van de 100 woningen is vrij qua woningbouwcategorie.

Het initiatief levert een bijdrage aan de woningbouwopgave voor het betaalbare segment. Bovendien kunnen in het bijzondere woongebouw ook zorgwoningen worden gerealiseerd. De vraag naar woonzorgvoorzieningen is eveneens groot. Met de opgenomen wijzigingsbevoegdheid (voor maximaal 10 extra woningen) kan in de toekomst specifiek worden ingespeeld op doelgroepen waarvoor nog een resterende woningbouwopgave aan de orde is. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking. De kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte is aangetoond.

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Gelderland Provinciale Staten hebben op 9 juli 2014 de Omgevingsvisie Gelderland (hierna: de Omgevingsvisie) vastgesteld. Daarna zijn nog enkele actualisatieplannen vastgesteld. De meest recente actualisatie is op 19 december 2018 vastgesteld. De provincie kiest er in de Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:  een duurzame economische structuur(versterking);  het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving. Deze twee hoofddoelen benadrukken de rol en de kerntaken van de provincie als middenbestuur. Zij beïnvloeden elkaar. Economische structuurversterking vraagt om een aantrekkelijk vestigingsklimaat met een goede bereikbaarheid en voldoende vestigingsmogelijkheden. Dit betekent ook een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met de unieke kwaliteiten van natuur, water en landschap in Gelderland. De provinciale hoofddoelen zijn uitgewerkt en vertaald in provinciale ambities, die moeten resulteren in een divers, dynamisch en mooi Gelderland. Beoordeling en conclusie Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuw woongebied met maximaal 130 woningen en maatschappelijke en/of culturele voorzieningen, dienstverlening en/of (zorg)wonen in het bijzonder woongebouw, plus bijbehorende voorzieningen, zoals infrastructuur, groen en waterberging.

Bij de uitwerking van de ruimtelijk-stedenbouwkundige randvoorwaarden, het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan heeft het creëren respectievelijk behouden van een aantrekkelijke woon- en leefomgeving voor zowel de nieuwe woningen in het plangebied als de bestaande woningen in de directe omgeving centraal gestaan. Dit vertaalt zich onder meer in verschillende grotere groene zones rondom het woongebied en tussen de verschillende woonvelden in, maar ook in het aanleggen van voldoende fiets- en voetpaden.

(vastgesteld)

17

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord Het plan sluit dan ook aan bij de provinciale ambities uit de Omgevingsvisie. Omgevingsverordening Gelderland Provinciale Staten hebben de Omgevingsverordening Gelderland (hierna: de Omgevingsverordening of verordening) vastgesteld op 24 september 2014. De verordening wordt geregeld geactualiseerd. De meest recente actualisatie van de Omgevingsverordening dateert van januari 2023. De regels in de verordening kunnen betrekking hebben op het hele provinciale grondgebied, op delen of op gebiedsgerichte thema's. Gemeenten moeten binnen een bepaalde termijn hun bestemmingsplan afstemmen op de in de verordening opgenomen regels. De regels in de verordening zijn gebaseerd op de provinciale omgevingsvisie en hebben de status van algemeen verbindende voorschriften. Beoordeling Het plangebied ligt volgens de bij de verordening behorende kaarten geheel of gedeeltelijk binnen de volgende aanduidingen:  Intrekgebied;  Tijdelijk verbod nieuwvestiging, hervestiging, uitbreiding glastuinbouw. Intrekgebied Deze aanduiding heeft betrekking op de bescherming van grondwater voor de drinkwatervoorziening en schrijft beperkingen voor ten aanzien van de winning van fossiele energie en bodemenergiesystemen. Activiteiten, die onder de verbodsbepalingen vallen, zijn met het toekomstige gebruik niet aan de orde.

Glastuinbouw Zowel in de huidige als toekomstige situatie is er geen sprake van glastuinbouw in het plangebied. Thema 'wonen' Omdat met het plan in totaal maximaal 130 woningen mogelijk worden gemaakt, is het thema 'wonen' eveneens relevant. De verordening stelt hiervoor regels. Nieuwe woningen zijn alleen mogelijk als de ontwikkeling past binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. In paragraaf 4.1 onder 'Ladder voor duurzame verstedelijking' alsmede Bijlage 2 is het plan uitvoerig getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking en is onder meer ingegaan op de wijze waarop het woonprogramma past binnen onder meer de regionale afspraken. De ontwikkeling is op basis van afspraken met de provincie opgenomen in de versnellingsopgave voor de regio. In kwalitatief opzicht wordt er gebouwd in verschillende segmenten met een behoefte, in lijn met de regionale Woondeal. Geconcludeerd wordt dat het plan voldoet aan de regels met betrekking tot het thema wonen. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsverordening Gelderland.

18

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

4.3

Gemeentelijk en regionaal beleid

Omgevingsvisie Overbetuwe 2040 Op 1 oktober 2019 heeft de gemeenteraad van Overbetuwe de Omgevingsvisie Overbetuwe 2040 (hierna: Omgevingsvisie) vastgesteld. De Omgevingsvisie geeft de integrale koers en ambities van de gemeente Overbetuwe voor de fysieke leefomgeving voor de periode tot en met 2040 aan. De Omgevingsvisie is er primair op gericht om de kwaliteit van het leefmilieu te behouden en waar mogelijk te versterken. Samenwerking tussen verschillende partijen staat centraal en is noodzakelijk om deze doelen te bereiken. De visie is opgesteld vanuit een brede blik, waarbij ruimtelijke ordening, milieu, economie en bereikbaarheid met elkaar worden verbonden. De gemeente onderscheidt een aantal kernwaarden die als vertrekpunt en inspiratiebron voor nieuwe ontwikkelingen dienen. Deze kernwaarden zijn ontstaan in het cultuurhistorisch gegroeide Betuwse rivierenlandschap. Kernwaarden zijn beschreven op het gebied van bodem en landschap, netwerk en infrastructuur en occupatie. De verschillende kernen in de gemeente kennen elk een eigen karakteristieke identiteit en waarden. Deze worden eveneens als leidraad voor nieuwe ontwikkelingen gehanteerd. Behoud van de karakteristiek en (specifieke) kwaliteiten van deze kernen en het buitengebied is een speerpunt in het beleid.

In de Omgevingsvisie wordt de focus gelegd op zes opgaven:  Vitaal buitengebied in beweging;  Innovatieruimte voor ondernemerschap;  Samen werken aan energietransitie;  Gevarieerde dorpse woonomgeving;  Netwerk verbonden met samenleving;  Voorzieningen geclusterd. Per thema wordt de toekomstige ontwikkeling van de Overbetuwse leefomgeving beschreven. Beoordeling Het plangebied ligt aan de rand van de kern Elst op een oeverwal. De oeverwallen zijn van oudsher hoger gelegen delen waar het landschap kleinschalig is en aan de oude routes tussen de verschillende kernen lintbebouwing ontstaan is. Elst is de grootste kern binnen de gemeente Overbetuwe en heeft als dynamische, middelgrote kern een regionale functie. Elst is goed verbonden met omliggende steden, maar heeft ook een eigen en dorps karakter. Kenmerkend is de landschappelijke groene buffer tussen Elst en de omliggende steden. Het is van belang dat deze buffer niet verloren gaat. Het grootste deel van de (woon)behoefte wil de gemeente binnen de contouren van de dorpen opvangen. Hieronder vallen de contouren op basis van de gemeentelijke Bouwverordening en de perspectiefgebieden, die in de Omgevingsvisie zijn beschreven. Op afbeelding 4.1 is een uitsnede van deze kaart ('occupatie') opgenomen. Hierop is de zien dat het plangebied als bestaand stedelijk gebied is aangeduid.

De ontwikkeling van een woongebied op deze locatie past dus binnen de uitgangspunten van de gemeentelijke Omgevingsvisie.

(vastgesteld)

19

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

Afbeelding 4.1: Uitsnede kaart 'occupatie' uit Omgevingsvisie Overbetuwe. Gearceerde gebieden zijn perspectiefgebieden. Plangebied rood omcirkeld. In de Omgevingsvisie is verder beschreven dat kwalitatief groen in de kernen moet worden behouden en toegevoegd om te kunnen werken aan meer klimaatbestendige dorpen en het verbeteren van de leefomgeving en de natuurlijke diversiteit. Ook wordt ernaar gestreefd om met een andere inrichting van de ruimte gezond gedrag te bevorderen en bij te dragen aan een betere leefkwaliteit. Deze ambities zijn ook als uitgangspunt in de Ontwikkelingsvisie De Pas, die naast de Omgevingsvisie van toepassing blijft, geformuleerd en bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan gehanteerd. Een harde randvoorwaarde is dat in en rondom het nieuwe woongebied voldoende groen behouden blijft. De groenstroken aan de noordkant en aan de westelijke rand van het plangebied zijn voorname groenstroken, die zoveel mogelijk behouden moeten blijven. Binnen deze stroken worden dan ook geen woonpercelen voorzien, maar alleen de ontsluiting van het woongebied op de Taminiausingel voor (gemotoriseerd) verkeer en een ontsluiting voor langzaam verkeer op de Korte Bemmelseweg. Ook aan de zuidelijke rand, ten noorden van de Groenestraat, is van belang dat er sprake blijft van open, groene delen.

Verder draagt het plan bij aan het creëren van een netwerk aan verbindingen voor langzaam verkeer en recreatief gebruik. Dit gebeurt door aansluitingen te realiseren op het bestaande netwerk, waarbij het plangebied een belangrijke verbindingsfunctie tussen het stationsgebied enerzijds en de langzaamverkeerroutes zuidelijk en westelijk van Elst anderzijds. Conclusie Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Omgevingsvisie Overbetuwe. Woonagenda Overbetuwe 2025 en Woondeal 2.0 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen Woonagenda Overbetuwe 2025 In de Woonagenda 2025 verwoordt de gemeente Overbetuwe haar doelen en ambities op het gebied van wonen. Als basis voor deze woonagenda is een uitgangspuntennotitie opgesteld. Daarnaast vonden woningmarktanalyses en gesprekken plaats met stakeholders bij de voorbereiding van de Woonagenda. De woonagenda bevat geen gedetailleerd uitvoeringsprogramma, maar de koers waarbinnen de komende jaren plannen voor kernen en locaties kunnen worden uitgewerkt. Centraal staat dat de gemeente over voldoende woningen met de juiste kwaliteit wil beschikken om huishoudens de gewenste stappen in hun wooncarrière te laten maken. Dat wil zeggen voor iedere stap in de levensloop een geschikt woonalternatief.

20

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord De Woonagenda omvat vier centrale thema's:  Voorraadstrategie: nieuw en bestaand;  Verduurzaming en koppelkansen;  Bijzondere doelgroepen en woonvormen;  Wonen en zorg. Elk van deze thema's is nader beschouwd in de Woonagenda. De woningbehoefte voor de gemeente Overbetuwe in de periode 2019-2030 is minstens 2.000 woningen. De woningbouwproductie blijft achter bij deze groei. In kwalitatief opzicht is van belang dat betaalbaar wonen onder druk staat. Dit heeft verschillende oorzaken. De gemeente werkt in de Woonagenda toe naar een streefprogramma in de woningbouwprogrammering om de woningmarkt beter in balans te krijgen. Hierin wordt ook rekening gehouden met de veranderende woningvraag door bekende trends, zoals het toenemende aantal eenpersoonshuishoudens en de groei van het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder. Regionale Woondeal Naast het voorgaande wil de gemeente een extra bijdrage leveren aan de versnellings- en groeiopgave vanuit de regionale Woondeal. Dit gaat om een nog nader te bepalen aantal woningen, waarbij gedacht wordt aan circa 3.000 à 4.000 extra woningen in het middengebied (Overbetuwe en Lingewaard). In de op 8 maart 2023 vastgestelde Woondeal 2.0 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen zet de regio in op:  een gezonde woningmarkt met een woningtekort van 2% in 2030.

Conform de provinciaal bestuurlijke afspraak zet de regio in op de bouw van minimaal 33.000 woningen tot en met 2030 en richting 2040 zo’n 55.000 woningen. Circa 20.000 van deze woningen worden gerealiseerd in 3 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties: Nijmegen Stationsgebied, Nijmegen Kanaalzone en de Spoorzone Arnhem Oost en 17.000 woningen in de 17 andere focusgebieden.  Ophoging van de woningproductie van 3.300 naar zo'n 3.700 woningen per jaar; onder andere door inzet op flexwoningen en ruimte voor alternatieve woonvormen.  Beter benutten van de bestaande voorraad als (onderbelichte) kans voor het verminderen van de woningnood en het optimaal benutten van de gebouwde omgeving bij de groei van het aantal kleinere huishoudens, als kans voor het vergroten van leefkwaliteit in bestaande wijken, én voor het realiseren van de ambities van de verstedelijkingsstrategie ‘meer landschap meer stad’ Op dit moment is er voor de periode tot en met 2030 voldoende plancapaciteit van minimaal 48.000 woningen, waarvan 13.800 woningen harde plancapaciteit. Deze plancapaciteit ligt geleidelijk boven 130% van de geambieerde nieuwbouw van 33.000 woningen. Daarmee is er in theorie voldoende plancapaciteit en zijn er mogelijkheden om eventueel een grotere productie te realiseren ten behoeve van een toenemende woningbehoefte.

Partijen focussen op gebieden waar een groot aandeel van de regionale productie moet komen. Deze focus moet eraan bijdragen dat de woningproductie in de regio voldoende omvang heeft. Beoordeling en conclusie De gemeentelijke woningbouwopgave op basis van de regionale afspraken, die in de Woonagenda is vertaald, is met de reeds gerealiseerde woningen en harde plancapaciteit nog niet ingevuld. In Bijlage 2 is aangetoond dat er een kwantitatieve resterende woningbehoefte is. Dit plan geeft daaraan invulling met in totaal maximaal 130 woningen en draagt bij aan het bereiken van de kwantitatieve opgave. De ontwikkeling van De Pas (noord en zuid) is in de Regionale Woondeal opgenomen als focusgebied (regionaal significant gebied met meer dan 250 woningen) en maakt daarmee onderdeel uit van de versnellingsopgave, die met de Woondeal is beoogd. De ontwikkeling past ook binnen de ramingen, die in de Woondeal zijn opgenomen om de beoogde woningbouwopgave te realiseren. Onderhavig plan voorziet in een mix van verschillende woningtypen voor meerdere doelgroepen. Er zijn in totaal maximaal 130 woningen voorzien. Minimaal 50% van dit woonprogramma met maximaal 130 woningen zal in de betaalbare sector worden gerealiseerd en dit is ook planologisch geborgd. Dit is in lijn met de geldende afspraken op kwalitatief gebied.

Het bijzonder woongebouw biedt ruimte voor bijvoorbeeld zorg, maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening en/of cultuur, eventueel in samenhang met (zorg)woningen. De invulling van het bijzonder woongebouw is nog niet exact

(vastgesteld)

21

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord bekend. Hierbij zal worden gekeken naar de specifieke behoefte in Elst en daarop ingespeeld worden. Een deel van de woningen in het plangebied zal specifiek geschikt zijn voor senioren en eenpersoonshuishoudens. Dit levert een belangrijke bijdrage aan het inspelen op de veranderende woonvraag. Het plan voldoet dan ook aan de uitgangspunten van de Woonagenda en de Regionale Woondeal.

22

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

Hoofdstuk 5 5.1

Milieu- en omgevingsaspecten

Milieueffectrapportage

Per 1 april 2011 is het Besluit m.e.r. gewijzigd. De belangrijkste aanleidingen hiervoor zijn de modernisering van de m.e.r. wetgeving in 2010 en de uitspraak van het Europese Hof van 15 oktober 2009. Uit deze uitspraak volgt dat de omvang van een project niet het enige criterium mag zijn om wel of geen m.e.r.(-beoordeling) uit te voeren. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D blijft, kan een project belangrijke nadelige gevolgen hebben, als het bijvoorbeeld in of nabij een gevoelig natuurgebied ligt. Gemeenten en provincies moeten daarom vanaf 1 april 2011 ook bij kleine bouwprojecten, zoals het onderhavige, beoordelen of een m.e.r.(-beoordeling) nodig is. Ook de Implementatiewet 'herziening m.e.r. richtlijn' is relevant. Sinds 16 mei 2017 is deze wet in werking. De richtlijn heeft de procedure en de inhoud van het MER en de m.e.r.-beoordeling, maar ook de vormvrije m.e.r.-beoordeling gewijzigd. Dit heeft gevolgen voor de inhoud en procedure van ruimtelijke plannen. Voor activiteiten, die zijn opgenomen in onderdeel D van de Bijlage bij het Besluit m.e.r. en waarvan de omvang beneden de in kolom 2 genoemde drempel ligt, geldt een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Beoordeling en conclusie Dit bestemmingsplan voorziet in een nieuw woongebied met in totaal maximaal 130 nieuwe woningen en een bijzonder woongebouw met maatschappelijke voorzieningen, culturele voorzieningen, dienstverlening en/of (zorg)wonen. Tevens kunnen maximaal 10 extra woningen na toepassing van een wijzigingsbevoegdheid worden gerealiseerd. Ook worden bijbehorende voorzieningen, zoals infrastructuur, groen en waterberging gerealiseerd. Gezien de aard en omvang van deze ontwikkeling, is het plan aan te merken als een stedelijk ontwikkelingsproject, zoals bedoeld in het Besluit m.e.r. De ontwikkeling blijft wel ruimschoots onder de drempelwaarden voor een m.e.r.beoordelingsplicht op basis van onderdeel D van de Bijlage bij het Besluit m.e.r. Daarom is enkel een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. De vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgesteld op basis van de onderzoeken die zijn uitgevoerd in het kader van het bestemmingsplan. In de aanmeldingsnotitie vindt een beoordeling/toets plaats aan de criteria, die zijn genoemd in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze is opgenomen in Bijlage 3. Aanbevolen is om geen MER op te stellen. Het bevoegd gezag neemt voorafgaand aan de publicatie van het ontwerpbestemmingsplan een afzonderlijk besluit hieromtrent.

5.2

Geluid (Wet geluidhinder)

Op basis van de Wet geluidhinder (artikel 77 Wgh) moet bij een plan een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd als het plan mogelijkheden biedt voor:  de toevoeging van een nieuwe woning of andere geluidsgevoelige functie binnen de zone van een weg;  de aanleg van een nieuwe weg;  de reconstructie van een bestaande weg. De breedte van de zone van een weg is afhankelijk van het aantal rijstroken, het stedelijk gebied en de maximumsnelheid. Alle wegen hebben geluidzones, met uitzondering van wegen die in een als 'woonerf' aangeduid gebied liggen en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. In de Wgh zijn grenswaarden opgenomen met betrekking tot de geluidbelasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmingen. De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting op de gevel is 48 dB en mag in principe niet worden overschreden. Onder bepaalde voorwaarden mag de geluidbelasting hoger zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Hiervoor moet met een ontheffing een hogere waarde worden vastgesteld. De gemeente Overbetuwe heeft specifiek beleid vastgesteld in de Nota geluidbeleid en de Nota hogere grenswaarden.

(vastgesteld)

23

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord Beoordeling Onderzoek Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van nieuwe geluidgevoelige objecten. Het plangebied ligt binnen de geluidzone van de Olympiasingel. Alle overige wegen in de omgeving betreffen 30 km/uurwegen. Ook ligt de oostelijke zone van het plangebied binnen de geluidzone van de spoorlijn Elst-Nijmegen. Er is daarom een verkennend akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai uitgevoerd. Deze onderzoeksrapportage is opgenomen in Bijlage 4. Hierna worden de conclusies uit het onderzoek beschreven. Voor een volledige beschouwing wordt verwezen naar de bijlage. Tevens is een onderzoek uitgevoerd naar de akoestische effecten ten gevolge van de verkeersaantrekkende werking door het plan op de woningen ten noorden van de nieuwe ontsluitingsweg. Dit onderzoek is in een separate bijlage (Bijlage 5) opgenomen. In het eerstgenoemde onderzoek zijn de vrije veldcontouren (voor de grondgebonden woningen en het bijzondere woongebouw) op verschillende hoogten berekend. De geluidbelasting vanwege het wegverkeer voldoet in het gehele beoogde woongebied op alle berekende hoogten aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De geluidhinder van wegen vormt daarmee geen belemmering voor het plan. Hogere waarden zijn niet benodigd.

De geluidbelasting vanwege het railverkeer voldoet in het gehele beoogde woongebied op alle berekende hoogten aan de voorkeursgrenswaarde van 55 dB voor railverkeerslawaai. De enige uitzondering hierop vormt een kleine strook uiterst noordoostelijk binnen het plangebied, op een hoogte van 11,5 meter. Hier worden geen woningen met een verblijfsgebied op dergelijke hoogte gerealiseerd. De geluidhinder vanwege de spoorweg vormt geen belemmering voor het plan en er zijn geen hogere waarden benodigd. In het onderzoek naar de verkeersaantrekkende werking van het plan zijn de geluidbelasting van de huidige verkeersaantallen en de planbijdrage op bestaande woningen in de omgeving berekend. Uit dit onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op de woningen ten noorden van de nieuwe ontsluitingsweg door het plan toeneemt, maar deze ook na planrealisatie onder de voorkeursgrenswaarde van de Wgh (48 dB) blijft. Hierdoor kan gesteld worden dat de toekomstige geluidbelasting acceptabel is en de realisatie van het plan niet tot onevenredig negatieve effecten op het woon- en leefklimaat leidt. Samenvattend wordt zowel wat betreft het weg- als het railverkeerslawaai voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van de Wgh. Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het plangebied kan daarmee worden gewaarborgd. Dit aspect vormt geen belemmering.

Conclusie De geluidbelasting vanwege weg- en railverkeerslawaai is onderzocht. De voorkeursgrenswaarde wordt zowel wat betreft het weg- als het railverkeerslawaai niet overschreden. De optredende geluidbelastingen worden acceptabel geacht. Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in het plangebied. Dit aspect vormt geen belemmering voor het plan.

5.3

Luchtkwaliteit

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen zijn opgenomen in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2 Wm). Hierin zijn grenswaarden opgenomen voor luchtvervuilende stoffen. Voor ruimtelijke projecten zijn fijn stof (PM10 en PM2,5) en stikstofdioxide (NO2) de belangrijkste stoffen. Een project is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:  Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.  Het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.  Het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.  Het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

24

(vastgesteld)

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord Om te bepalen of een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtkwaliteit, is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM) vastgesteld waarin de uitvoeringsregels zijn vastgelegd. Een project kan in twee situaties NIBM bijdragen aan de luchtkwaliteit:  Het project behoort tot de lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) die is opgenomen in de Regeling NIBM.  Het project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO 2 en PM10 (1,2µg/m3). Beoordeling en conclusie Met dit bestemmingsplan wordt enerzijds voorzien in de realisatie van een nieuw woongebied en een bijzonder (woon)gebouw mogelijk gemaakt. Voor de verkeersgeneratieberekening is uitgegaan van een worst-case functieprogramma. In totaal is gerekend met 150 woningen en 1.000 m² maatschappelijke voorzieningen. Momenteel is in het plangebied één bedrijf aanwezig. De planontwikkeling leidt tot een toename van de verkeersgeneratie. In paragraaf 5.13 is deze toename beschreven. De planontwikkeling genereert circa 1.400 verkeersbewegingen per etmaal (weekdaggemiddeld). De ontwikkeling kan, gezien deze toename, een relevant effect op de luchtkwaliteit hebben.

Om na te gaan of de ontwikkeling NIBM bijdraagt aan de luchtkwaliteit, is door middel van de NIBM-tool berekend of het plan mogelijk in betekenende mate bijdraagt. Afbeelding 5.1 geeft de resultaten hiervan weer. Als beoogde jaar van planrealisatie is het jaar 2024 ingevoerd. Dit betreft het jaar van de beoogde start van de planrealisatie. Hierbij is de totale verkeerstoename vanwege het plan berekend.

Afbeelding 5.1: berekening NIBM-tool Uit de berekening volgt dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt. Daarnaast is met behulp van de monitoringstool van het NSL inzicht verkregen in de luchtkwaliteit in de omgeving van het plangebied. Hieruit blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse van de meest nabijgelegen rekenpunten (aan de randen van de A15 en A325) ruimschoots aan de normen voldoet voor wat betreft de concentraties PM10, NO2 en het maximum aantal overschrijdingsdagen. De concentraties NO2 bedragen op alle rekenpunten maximaal 24 µg/m³, de concentraties PM10 maximaal 18,2 µg/m³ en het aantal overschrijdingsdagen maximaal 6,5 per jaar. Daarbij wordt opgemerkt dat de betreffende rekenpunten direct grenzend aan de snelwegen A15 en A325 liggen. De luchtkwaliteit rondom het plangebied zal normaliter gunstiger zijn. Er is in de huidige situatie derhalve geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde. De luchtkwaliteit in het plangebied wordt aanvaardbaar geacht.

(vastgesteld)

25

bestemmingsplan Elst, De Pas Noord

5.4

Bedrijven en milieuzonering

Onder milieuzonering wordt verstaan het waar nodig zorgen voor een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds bedrijven of overige milieubelastende functies en anderzijds milieugevoelige functies, zoals woningen. Bij de planontwikkeling moet rekening worden gehouden met milieuzonering om de kwaliteit van het woon- en leefmilieu te handhaven en te bevorderen en daarnaast bedrijven voldoende zekerheid te bieden dat zij hun activiteiten duurzaam binnen aanvaardbare voorwaarden kunnen uitvoeren. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering'. In de publicatie is een lijst opgenomen met bedrijfstypen. Voor de bedrijfstypen zijn indicatieve (richt)afstanden bepaald voor de milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De richtafstanden vormen een indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende functies worden gesitueerd. Als bekend is welke activiteiten concreet worden beoogd of aanwezig zijn, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting (in plaats van de richtafstanden). De richtafstanden zijn afgestemd op de omgevingskwaliteit, zoals die wordt nagestreefd in een rustige woonwijk of een vergelijkbaar omgevingstype.

Een rustige woonwijk of een rustig buitengebied, is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Beoordeling Het bestemmingsplan maakt nieuwe woongebieden en een bijzonder woongebouw met (zorg)woningen en/of maatschappelijke voorzieningen mogelijk. Hiermee is er sprake van nieuwe gevoelige functies. Er worden geen milieubelastende functies mogelijk gemaakt, met uitzondering van maatschappelijke voorzieningen op de begane grond van het bijzondere woongebouw. Ook wordt een bestaande milieubelastende functie wegbestemd (bedrijfslocatie). Daarom is er sprake van externe werking vanuit het plangebied en moet tevens worden onderzocht of de aanwezigheid van milieubelastende functies in de omgeving het woon- en leefklimaat onevenredig kan beïnvloeden en andersom de ontwikkeling tot belemmeringen voor de omliggende functies kan leiden. Door Cauberg Huygen is een onderzoek milieuzonering uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen in Bijlage 6. Hierna worden de voornaamste bevindingen besproken. Invloed omgeving op het plan Het plangebied ligt aan de rand van een woongebied. Aan de oostkant van het plangebied is de spoorlijn Elst-Nijmegen gelegen, evenals bedrijvigheid. Het plangebied is zorgvuldigheidshalve geheel als 'rustige woonwijk' beschouwd. In de omgeving van het plangebied bevinden zich de volgende milieubelastende functies.