24-09-03.21 Relevant stuk 5, 9e begrotingswijziging

B&W VOORSTEL Kenmerk: 2024-032454 Datum b&w-vergadering: 28 mei 2024 Onderwerp: Verwerving van de pastorie, behorende bij de Sint Leonarduskerk te Oosterhout Te nemen besluit: 1. De Pastorie, behorende bij de Sint Leonarduskerk en de bijbehorende gronden gelegen aan de Dorpsstraat 16 te Oosterhout (Gld.), kadastraal bekend gemeente Valburg, sectie L, nummer 1033 (gedeeltelijk), aan te kopen. Onder voorbehoud van het beschikbaar stellen van financiële middelen door de raad. 2. De raad voor te stellen om via een begrotingswijziging een investeringskrediet van € 530.000 beschikbaar te stellen voor de aankoop. 3. Bijlagen 1 tot en met 6 bij dit voorstel tijdelijk te onttrekken aan de openbaarheid op grond van artikel 5, tweede lid onder b van de Wet open overheid tot de akte van levering is gepasseerd. Team/ behandelend ambtenaar: TSP / Theo Ahoud Status advies: openbaar Portefeuillehouder: Wethouder Rik van den Dam Doorgeleiding naar de raad: ja, besluitvormend Betrokkenen bij advies extern: Quadraat en Gloudemans taxaties Betrokkenen bij advies intern: TSP, grondzakenjurist; TF, Financieel adviseur TIC: Nee

Bijlagen voor B&W: 1. Concept koopovereenkomst met referentie 20240507 koopovk Pastorie (CONCEPT) (niet-openbaar); 2. Kaart perceelindeling met referentie 2022-061055_D2024-03013618_Oosterhout_Dorpsstraat 16 (niet-openbaar);

1/7

3. Deskundigenadvies Gloudemans met referentie 1919.17-D1c1 met bijlagen (nietopenbaar); 4. Exploitatiebegroting Leonarduskerk met referentie 20240507 Exploitatie HvO deelproject 1 – Compleet (niet-openbaar); 5. Stichtingskostenoverzicht pastorie met referentie 20240506 Stichtingskosten Pastorie (niet-openbaar); 6. Exploitatiebegroting Pastorie met referentie Exploitatiebegroting HvO deelproject 1 20231130 - met pastorie (niet-openbaar); 7. Raadsvoorstel Verwerving van de pastorie, behorende bij de Sint Leonarduskerk te Oosterhout; 8. Concept-Raadsbesluit Verwerving van de pastorie, behorende bij de Sint Leonarduskerk te Oosterhout.

Bijlagen voor raad: 1. Concept koopovereenkomst met referentie 20240507 koopovk Pastorie (CONCEPT) (niet-openbaar); 2. Kaart perceelindeling met referentie 2022-061055_D2024-03013618_Oosterhout_Dorpsstraat 16 ((niet-openbaar); 3. Deskundigenadvies Gloudemans met referentie 1919.17-D1c1 met bijlagen (nietopenbaar); 4. Exploitatiebegroting Leonarduskerk met referentie 20240507 Exploitatie HvO deelproject 1 – Compleet (niet-openbaar); 5. Stichtingskostenoverzicht pastorie met referentie 20240506 Stichtingskosten Pastorie (niet-openbaar); 6. Exploitatiebegroting Pastorie met referentie Exploitatiebegroting HvO deelproject 1 20231130 - met pastorie (niet-openbaar); 7. Raadsvoorstel Verwerving van de pastorie, behorende bij de Sint Leonarduskerk te Oosterhout; 8. Concept-Raadsbesluit Verwerving van de pastorie, behorende bij de Sint Leonarduskerk te Oosterhout.

2024-032454

2/7

Te nemen besluit 1. De Pastorie, behorende bij de Sint Leonarduskerk en de bijbehorende gronden gelegen aan de Dorpsstraat 16 te Oosterhout (Gld.), kadastraal bekend gemeente Valburg, sectie L, nummer 1033 (gedeeltelijk), aan te kopen. Onder voorbehoud van het beschikbaar stellen van financiële middelen door de raad. 2. De raad voor te stellen om via een begrotingswijziging een investeringskrediet van € 530.000 beschikbaar te stellen voor de aankoop. 3. Bijlagen 1 tot en met 6 bij dit voorstel tijdelijk te onttrekken aan de openbaarheid op grond van artikel 5, tweede lid onder b van de Wet open overheid tot de akte van levering is gepasseerd.

Inleiding Door gemeente Overbetuwe wordt er op dit moment uitvoering gegeven aan het raadsbesluit van 15 februari 2022 m.b.t. de ontwikkelvisie van “Hart van Oosterhout”. Door de gemeente is, in samenspraak met het dorpshuisbestuur, met daarbij op de achtergrond de dorpsraad, de afgelopen periode gewerkt aan het opstellen van een voorlopig ontwerp voor de herinrichting van de kerk naar een dorpshuis met daaraan gekoppelde sportzaal conform het bestaande projectplan. Tijdens de participatie is door de inwoners van Oosterhout en het bestuur van Dorpshuis De Schakel gevraagd om de kerk en pastorie bij elkaar te houden. Gelijktijdig zijn er door de gemeente gesprekken gevoerd met de parochie om te onderzoeken of er mogelijk kan worden overgegaan tot verwerving van de pastorie. De pastorie wordt op dit moment niet meer gebruikt. Na aankoop van de Pastorie zal een tijdelijke invulling van het pand worden verkend tot het moment dat de uiteindelijke gebruikers hier in trekken.

Beoogd resultaat Het beoogde resultaat van de aankoop van de pastorie, behorende bij de Sint Leonarduskerk, is tweeledig. De aankoop biedt enerzijds op termijn kansen om de pastorie toe te voegen aan het project Hart van Oosterhout. Hiermee wordt gehoor gegeven aan de wens van de inwoners van Oosterhout en het bestuur van De Schakel om de kerk en pastorie bij elkaar te houden.

Argumenten en onderbouwing 1.1 Het in één eigendom houden van het ensemble is een wens van de inwoners van Oosterhout en dorpshuisbestuur De Schakel. Tijdens het participatietraject hebben de inwoners van Oosterhout en het dorpshuisbestuur van De Schakel de wens uitgesproken om de kerk en pastorie bij elkaar te houden. Het in één eigendom houden van het ensemble draagt bij aan het versterken/ontwikkelen van het hart van Oosterhout. Het ensemble zal door verschillende gebruikers worden gebruikt. Dit zal resulteren voor een uitbreiding van de mogelijkheden binnen het dorpshuis waardoor het dorpshuis breder inzetbaar wordt.

2024-032454

3/7

1.2 De aankoop van de pastorie levert een positieve bijdrage aan de exploitatiebegroting van De Schakel. De waarde van de pastorie is bepaald op €530.000,-., zie hiervoor ook bijlage 3. Door over te gaan tot de verwerving van de pastorie, kan in een latere fase er voor ca. 400m2 verhuurbaar vloeroppervlak worden toegevoegd aan Dorpshuis de Schakel. Na verbouwing tot een functioneel gebouw, ontstaat de ruimte welke geboden kan worden aan bijvoorbeeld: kantoren, kinderopvang, maatschappelijke initiatieven, verenigingen en diverse vergaderingen. Dit levert een positieve bijdrage aan de exploitatie van Dorpshuis de Schakel. Hiermee wordt nadere invulling gegeven aan de in februari 2022 aangenomen motie waarin het volgende is opgenomen: Motie: In komende fases van het project Hart van Oosterhout extra in te zetten op: a. Het bijstaan van het dorpshuisbestuur, zodat dit project voor hen behapbaar is en zij haar kennis en kunde op terrein van beheer van het nieuwe dorpshuis kan vergroten om op gelijkwaardig niveau in dit project te kunnen participeren; b. Met gebruikers en dorpshuisbestuur samen eventuele bezwaren van gebruikers te bespreken en samen blijvend te zoeken naar oplossingen binnen de beschikbare middelen.

2.1 Het beschikbaar stellen van het benodigde krediet is een bevoegdheid van de raad. Het gaat hierbij om een eenmalig krediet groter dan € 150.000. Op grond van de geldende financiële verordening is de raad dan het bevoegde orgaan om daarover een besluit te nemen. 3.1 Tot het moment van aktepassering geldt dat de bescherming van de belangen van de eigenaar en de gemeente zwaarder wegen dan het belang van openbaarheid. Het belang om informatie uit de bijlagen niet openbaar te maken weegt zwaarder dan het belang van openbaarheid, omdat met openbaarmaking tijdens de onderhandelingsfase niet alleen de belangen van de gemeente, maar ook die van het kerkgenootschap onevenredig kunnen worden benadeeld. Ná het definitief worden van de koop en het passeren van de akte vervalt dit argument en geldt de niet-openbaarheid niet meer.

Kanttekeningen en onderbouwing 1.1 Raad moet nog financiële middelen beschikbaar stellen Indien de raad besluit om geen financiële middelen beschikbaar te stellen voor de aankoop kan de aankoop niet doorgaan.

2.1 Het Bisdom moet nog goedkeuring verlenen aan de overeenkomst. In de koopovereenkomst is door de parochie een ontbindende voorwaarde opgenomen voor aankoop van de kerk. Deze ontbindende voorwaarde betreft het akkoord tot verkoop door het Bisdom te Utrecht. Deze procedure zal in gang worden gezet na besluitvorming door het college en ondertekening.

2024-032454

4/7

2.2 Vergoeding bij negatief besluit gemeenteraad Door de mogelijke toevoeging van de pastorie aan het project zal de scope van het project wijzigen. Met de wijziging zijn, zoals in de bijlage 5 is opgenomen, de nodige investeringen benodigd. Gelet op de hoogte van de investering zal de gemeenteraad hier een besluit over moeten nemen. Dit besluit zal niet eerder kunnen worden genomen dan tijdens de geplande raadvergadering van 3 september 2024. De parochie heeft de zorg dat onder haar leden deze onzekerheid over de definitieve verkoop van de pastorie tot onrust kan leiden binnen de kerkelijke gemeenschap. Hierdoor heeft de parochie gemeend te verzoeken tot een vergoeding van €5.000,- inkomstenderving als er door de gemeenteraad negatief wordt besloten over deze verwerving.

Financiën Verwerving pastorie Voor de verwerving van de pastorie is een investeringsbudget nodig van € 530.000. Op grond van de geldende financiële verordening is de raad het bevoegde orgaan om daarover een besluit te nemen. De totale uitgaven van deze aankoop worden in afwachting van de definitieve bestemming voorlopig geactiveerd op de balans. Met het oog op de toekomstige samenvoeging met het dorpshuis (gezamenlijke exploitatie) wordt vooralsnog geen rekening gehouden met afschrijving, maar alleen met jaarlijkse rentelasten van € 7.950 (= 1,5% x € 530.000). Als uitgangspunt is gekozen dat deze jaarlijkse rentelasten volledig worden gedekt door (huur)inkomsten. Bijv. door de inzet van de pastorie als tijdelijke opvanglocatie. Exploitatie Dorpshuis De Schakel Op het moment dat er door het college wordt afgezien van de verwerving van de pastorie, zal dit leiden tot de in de bijlagen opgenomen exploitatiebegroting. Dit is de exploitatiebegroting zoals deze voor de exploitatie van de kerk is opgesteld. Het projectteam heeft voorafgaand aan dit collegevoorstel onderzoek gedaan naar de financiële consequenties van de pastorie en heeft geconcludeerd dat het toevoegen van de pastorie aan het project een positieve bijdrage levert aan de exploitatiebegroting. Deze zijn uitgewerkt in de diverse scenario’s zoals onderstaand is omschreven:

2024-032454

5/7

As is Verwerving Verwerving en sloop Op basis van ontwerp huurder

Basis bouwkundig

bouwkundige werkzaamheden aan skelet en gevels

Basis bouwkundig en inrichting

Alle bouwkundige werkzaamheden en aanbrengen installaties, excl. maatwerk en terreininrichting

Kaal

Casco

Basis

Volledig

✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Volledige inrichting

Alle bouwkundige werkzaamheden en aanbrengen installaties, incl. maatwerk en terreininrichting

Aanvullende investering

Extra investering bovenop de € 7.256.000,-

+/+ 545.000,-

+/+ 806.000,-

+/+ 1.110.000,-

+/+ 2.000.000,-

+/+ 2.410.000,-

Er zal een scenariostudie plaatsvinden naar de scenario’s met het tijdelijk en uiteindelijk gebruik van de Pastorie. In een afzonderlijk voorstel zullen de conclusies van deze studie en de financiële consequenties die hieruit voortkomen aan de raad worden voorgelegd. Uitgangspunt is dat investeringen binnen de exploitatie worden afgedekt. Op basis van bovenstaande schema kunnen er gesprekken worden gevoerd met mogelijke huurders waarbij er in de basis altijd wordt uitgegaan van doorhuren ‘as is’. Dit betekent voor de gemeente enkel het verwerven van de pastorie met de mogelijkheid om dit uit te breiden. Bijgevoegd in de bijlagen 5 en 6 de uitgewerkte stichtingskosten en exploitatiebegroting voor de verwerving en verbouwing van de pastorie Gelet op het gewenste multifunctionele gebruik van de eerste verdieping, en de combinatie die er wellicht kan worden gemaakt met de aanpassing van de kerk naar het dorpshuis, is denkbaar en wellicht wenselijk om echter iets verder te gaan en de pastorie te restaureren, aanpassen en in te richten in overleg met de mogelijke nieuwe huurder. De hiervoor te maken kosten zouden conform het stichtingskosten overzicht in circa 15 jaren terug te verdienen moeten zijn.

Rol gemeente, interactie en initiatiefnemer De rol van de gemeente ligt in het aankopen van de bestaande opstallen incl. ondergrond en aanvullend perceel t.b.v. de realisatie. De gemeente initieert vervolgens alle benodigde stappen welke benodigd zijn om zorg te dragen voor een goed en vlot projectverloop en het inpassen in het bestaande project Hart voor Oosterhout deelproject 1.

Eventuele bestuurlijke aandachtspunten Er zijn geen bestuurlijke aandachtspunten.

2024-032454

6/7

Duurzaamheid Binnen de plannen voor het verbouwen van de monumentale Pastorie wordt er uitgebreid aandacht besteed aan duurzaamheid passend binnen de projectkaders. Hierbij kan worden gedacht aan de volgende aspecten: ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Het gebruiken van de monumentale pastorie voor de uitbreiding van het dorpshuis is een vorm van duurzaamheid; Binnen de uitwerking van het project wordt er gekeken naar de belangen van alle betrokken stakeholders, dit zorgt voor een gezonde en duurzame toekomst van dorpshuis de Schakel; Energie-efficiëntie verbeteren; Het gebruik van duurzame energiebronnen op het gebied van elektra en luchtbehandeling; (her)gebruik van duurzame materialen.

Planning De ingebruikname van het nieuwe dorpshuis staat op dit moment gepland op medio 2026. Aan dit project zal ook de pastorie worden gekoppeld dus oplevering hiervan wordt voorzien medio/eind 2026. Onvoorziene omstandigheden kunnen natuurlijk altijd nog reden zijn tot vertraging. De planning voor het afronden van de verdere uitwerking van de pastorie wordt verwacht gelijktijdig aan de definitieve besluitvorming van de pastorie. Zodra dit positief is afgerond, zal het ontwerp van de kerk en de pastorie samengevoegd worden en het als integraal project verder worden uitgewerkt. Communicatie Communicatie m.b.t. de aankoop van de pastorie niet van toepassing Evaluatie Evaluatie is niet van toepassing.

2024-032454

7/7