24-06-27.27 Relevant stuk 3, Projectenboek 2024
Tekst van het document
Projectenboek 2024
Registratienummer: 2024-028028
Inhoudsopgave 1
Voorwoord 4
2
Marktontwikkelingen 5
3
Netcongestie 5
4
Samenvatting projecten 6
5
Projectenkaart 8
6
Woningbouw 11
7
Regionaal Programma Werklocaties 13
8
Financieel overzicht GREXEN 13
9
Stoplichtmodel 15
Projecten Gebiedsontwikkeling Elst Centraal 19 Gebiedsontwikkeling Knoop 38 35 Actieve Grondexploitaties in exploitatie 45 GREXEN in voorbereiding 57 Energieprojecten 63 Infraprojecten 69 Vastgoedprojecten 87 Faciliterende projecten 101 Grote facliterende projecten 103 Overige faciliterende projecten 106 Projecten in voorbereiding 111
3
1. Voorwoord Voor u ligt het projectenboek 2024 van de gemeente Overbetuwe. Met dit projectenboek geven we inzicht in en verantwoording over de stand van zaken van de fysieke projecten voor de onderdelen financiën, kwaliteit en voortgang. Het uitgangspunt voor de aanpak van fysieke ruimtelijke projecten vormt met name de Visie op Grondbeleid zoals die in 2018 door uw raad is vastgesteld. Daarnaast geldt ook het coalitieprogramma “Samen aan zet!”, met haar vertaling naar doelstellingen en te behalen resultaten in het Uitvoeringsprogramma als uitgangspunt. De faciliterende woningbouwprojecten (projecten van externe initiatiefnemers) vragen de nodige aandacht en inzet om invulling te kunnen geven aan het aanpakken van het grote woningtekort (Woondeal regio ArnhemNijmegen). Binnen het kader van de regionale verstedelijkingsstrategie zullen we bezien waar we versnelling in bestaande projecten kunnen realiseren, en nieuwe projecten met een passend woningbouwprogramma de ruimte kunnen geven. Dit kan leiden tot herziening van prioriteiten. Door onder andere prijsstijgingen en schaarste op de arbeidsmarkt staan de projecten landelijk onder druk. Dat heeft ook effect op de projecten in Overbetuwe. Toch blijft de aandacht voor de uitvoering en nieuwe initiatieven onverminderd groot.
In dit projectenboek wordt naast de algemene ontwikkelingen een toelichting gegeven op de: • Gebiedsontwikkelingen Elst Centraal en Knoop 38 • Actieve grondexploitaties in exploitatie • Grondexploitaties in voorbereiding • Energieprojecten • Infraprojecten • Vastgoedprojecten • Faciliterende grondcomplexen • Projecten in voorbereiding Graag wijzen wij de lezer erop dat dit projectenboek een dynamisch document is dat jaarlijks wordt geactualiseerd. In het najaar rapporteren wij over de voortgang van de projecten middels een voortgangsrapportage. Op 16 april 2023 is door de gemeenteraad het rekenkamerrapport “Sturen op projecten” vastgesteld. Op basis van een geamendeerd raadsbesluit is (onder andere) besloten dat: • •
het projectenboek en de voortgangsrapportage jaarlijks ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden. In 2024 het projectmatig werken zal worden doorontwikkeld. Hiervoor zal een leidraad worden opgesteld en zullen intern de processen worden doorontwikkeld. Over de voortgang en implementatie van dit proces zullen wij de raad informeren.
Harold Koers Domeinmanager Fysiek domein.
4
2. Marktontwikkelingen Tot medio 2022 zijn de verkoopprijzen van woningen flink gestegen. Na een afkoelperiode zijn de prijzen inmiddels redelijk onveranderd. Het is de verwachting dat ze de komende jaren weer gaan stijgen doordat de hypotheekrente is gestabiliseerd, de lonen stijgen en de krapte op de woningmarkt aanblijft. De stijging van de bouwkosten is in de afgelopen periode verder doorgezet, maar niet zo hard als de voorgaande jaren. Dit komt voornamelijk door de afname van bouwprojecten. Doordat bouwkosten waren gestegen en verkoopprijzen waren afgenomen, leidde dit tot druk op de grondwaarde. De verwachting is dat met de stijgende woningprijzen en licht stijgende bouwkosten de grondwaarde de komende jaren gemiddeld weer zal toenemen. Net als bij de bouwkosten zijn ook de kosten voor bouw- en woonrijp maken licht gestegen, maar deze zijn nu stabiel. De verwachting is dat het zo blijft, maar één en ander is afhankelijk van bijvoorbeeld de energiekosten. Wat betreft de plankosten is de verwachting dat deze relatief hard stijgen. Oorzaak is met name de krapte op de arbeidsmarkt.
3. Netcongestie In toenemende mate krijgen we bij projecten te maken met de gevolgen van de zogenaamde netcongestie. Er is sprake van netcongestie als de vraag naar transport van elektriciteit groter is dan de transportcapaciteit van het net. We gebruiken steeds meer stroom door bevolkingsgroei, welvaartsgroei en het vervangen van gas door stroom. Een andere oorzaak van netcongestie is de opkomst van grootschalige decentrale energieopwekking, zoals zonne- en windparken. De stroom die we gebruiken moet namelijk worden verduurzaamd. Dit heeft tot gevolg dat ons huidige elektriciteitsnet steeds vaker tegen zijn eigen technische grenzen aanloopt. De vraag wordt mogelijk te hoog. Hierdoor kunnen nieuwe bedrijven zich mogelijk niet altijd vestigen. Of worden nieuwe woonwijken en vastgoedprojecten (tijdelijk) niet op het net aangesloten Voor de projecten (grondexploitaties en vastgoedontwikkelingen) binnen de gemeente Overbetuwe kunnen we er vooralsnog van uitgaan dat projecten die voor november 2022 bij Liander zijn aangemeld doorgang vinden. Mogelijk wel met enige vertraging, als gevolg van capaciteit bij Liander. Voor de andere projecten verwacht de gemeente dat er in mei 2024 meer duidelijk is over de exacte impact op de realisatie van de projecten. Dit betekent niet dat de gemeente niets kan doen.
In gesprek met Liander en ontwikkelaars kunnen oplossingen worden aangereikt, denk aan oplossingen die netcongestieverzachtend zijn of woonwijken die netneutraal worden ontworpen. Voor de sector industrie en bedrijven is al wel duidelijkheid: nieuwe bedrijven die zich willen vestigen en bedrijven die willen uitbreiden en waarvoor een grootaansluiting nodig is staan op een wachtlijst en worden pas op z’n vroegst in 2029 in behandeling genomen.
5
4. Samenvatting projecten Project 1
Kern
Soort project
Projectwethouder
Elst
Bedrijvencomplex in exploitatie
W. Hol
Stoplicht
Gebiedsontwikkeling Elst Centraal
1.0
Algemeen deel
1.1
Elst Centraal Oost (Rijnstate)
Geld
Kwaliteit
Tijd
1.2
Fietspad Nieuwe Aamsestraat/Regenboog
Elst
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
1.3
Stationsplein West woningen
Elst
Woningbouwcomplex in exploitatie
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
1.4
Klooster Noord
Elst
GREX in voorbereiding
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
1.5
Woongaard
Elst
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Oosterhout
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
2 2.1
Gebiedsontwikkeling Knoop 38 RTG
2.2
Gebiedsmaatregelen
Oosterhout
Natuur
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
2.3
Afslag 38
Oosterhout
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
2.4
Ontsluitingsweg RTG
Oosterhout
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
3
Actieve Grondexploitaties in exploitatie
3.1
Heteren Centrum (Liefkenshoek)
Heteren
Woningbouwcompex in exploitatie
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
3.2
Spoorallee
Elst
Bedrijvencomplex in exploitatie
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
3.3
Merm
Elst
Bedrijvencomplex in exploitatie
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
3.4
De Merm Oost
Elst
Bedrijvencomplex in exploitatie
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
4
GREXEN in voorbereiding
4.1
De Biezenkamp
Driel
GREX in voorbereiding
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
4.2
Land van Tap
Elst
GREX in voorbereiding
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
5
Energieprojecten
5.1
Windmolenturbines Park 15
Oosterhout
Energie
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
5.2
Zonnepark Eisenhouwerplas
Elst
Energie
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
Elst
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
6 6.1
Infraprojecten Spoorkruisingen Elst Noord
6.2
Infra Centrum Heteren
Heteren
Infra
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
6.3
Viaduct A325 - Bemmelseweg/Kattenleger
Elst
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
6.4
Danenberg Middengebied
Oosterhout
Natuur
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
6.5
‘t Fort en omgeving
Elst
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
6.6
Agrarisch park Westeraam
Elst
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
6.7
Herinrichting Stationsgebied Zetten-Andelst
Zetten
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
6.8
Molenhoekplein
Valburg
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
7
Vastgoedprojecten
7.1
Herontwikkeling Kerk
Oosterhout
Vastgoed
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
7.2
Multifunctioneel Sportcomplex
Elst
Vastgoed
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
7.3
Wanmolen Zetten
Zetten
Vastgoed
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
7.4
Nieuwbouw De Meeuwenberg
Driel
Vastgoed
R. Post
Geld
Kwaliteit
Tijd
8 8.1
Faciliterende projecten Grote faciliterende projecten De Pas Zuid
Elst
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
De Pas Noord
Elst
GREX Faciliterend
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Lingezicht Elst
Elst
GREX Faciliterend
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Geld
6
Kwaliteit
Tijd
8.2
Overige faciliterende projecten Park 15
Oosterhout
GREX Faciliterend
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Molenzicht Valburg
Valburg
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Rijksweg Zuid 1-3-5
Elst
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Julianaweide
Heteren
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Hoenderkamp Heteren
Heteren
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Grintpad Herveld
Herveld
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Schubertstraat/Brahmsstraat
Elst
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Virehof
Driel
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
De Eshof (Pols)
Herveld
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Rijzenburg I Elst
Elst
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
NIOO-terrein Heteren
Heteren
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Veldzicht Zetten
Zetten
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Op het Zuid in Zetten
Zetten
GREX Faciliterend
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Rijzenburg II Elst
Elst
GREX Faciliterend
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Tuindersbuurt - Andelst
Andelst
GREX Faciliterend
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Danenberg flanken
Oosterhout
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Kerkstraat - Randwijk
Randwijk
GREX Faciliterend
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
9
Projecten in voorbereiding
9.1
Woonwagenstandplaatsen
9.2
Hart van Driel
9.3
Overige
Elst
Woonwagenstandplaatsen
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Randwijk
Woonwagenstandplaatsen
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Driel
Projecten in voorbereiding
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Herontwikkeling Hart van Oosterhout
Oosterhout
Projecten in voorbereiding
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
Herontwikkeling De Helster
Ntb
Projecten in voorbereiding
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
Circulair Ambachtscentrum
Ntb
Projecten in voorbereiding
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
Het Kriekske
Valburg
Projecten in voorbereiding
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Herontw. V.d. Duijn v. Maasdamstr./Oud OBC
Elst
Projecten in voorbereiding
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Randwijkse Hof
Randwijk
Projecten in voorbereiding
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Herontwikkeling locatie sportzaal Herveld
Herveld
Projecten in voorbereiding
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Start planvorming Kruisakkers
Elst
Projecten in voorbereiding
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Herontwikkling De Klimboom
Heteren
Projecten in voorbereiding
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Met het stoplichtmodel geven we in één oogopslag aan hoe het project er op de peildatum 1 januari 2024 voor staat op de onderdelen Geld, Kwaliteit en Tijd. Het betreft een momentopname en dit kan in de loop van het jaar wijzigen. Grijs Groen Oranje Rood
Het project is in voorbereiding Uitvoering vindt plaats conform de vastgestelde bestuurlijke kaders Er is sprake van afwijking van de oorspronkelijke kaders Er is sprake van een dusdanige afwijking van de kaders dat een nieuw besluit noodzakelijk is
Indien er sprake is van afwijkingen of risico’s op afwijkingen (oranje of rood) geven wij hiervoor een toelichting. In de leidraad van projectmatig werken besteden wij aandacht aan het gebruik van dit stoplicht bij het onderdeel risicomanagement.
7
5. Projectenkaart
8
9 Overige faciliterende projecten
Grote faciliterende projecten
Faciliterende projecten
10 Woonwagenstandplaatsen
Overig
Hart van Driel
Projecten in voorbereiding
6. Woningbouw De ‘Woonagenda Overbetuwe 2025’ bevat een strategie waarmee we sturen op de gewenste ontwikkeling van de woningvoorraad. Nieuwbouw is daarbij één van de thema’s. De methodiek prioritering is hierbij een wijze van sturen en programmeren, met een focus op kwaliteit en realisatie in het woningbouwprogramma: • Realisatie en versnelling: we richten ons nadrukkelijk op (versnelde) realisatie van kansrijke initiatieven en maken af waar we aan begonnen zijn. • Kwaliteit en behoefte: woningbouwinitiatieven die de meeste kwaliteit bieden en het best aansluiten bij de woningbehoefte zullen we als eerste prioriteren. Uit monitoring blijkt dat dit resultaten oplevert. Ondanks ‘tegenwind’ en met extra inzet blijft de realisatie met gemiddeld 185 woningen per jaar redelijk stabiel. Het woningbouwprogramma is de afgelopen jaren gegroeid tot 1.560 woningen. Deze voortgang is verwerkt in onderstaande beschrijving. Woningbouwprogramma1 Op 1 januari 2024 bestaat het woningbouwprogramma uit 22 projecten, met in totaal 1.560 woningen. Het programma omvat 442 sociale huurwoningen, 20 vrije sector huurwoningen en 63 goedkope sociale koopwoningen (tot €278.000), 315 betaalbare sociale koopwoningen (€ 278.000 tot € 390.000) en 638 koopwoningen boven de €390.000.
Daarnaast zijn er 13 woningen opgenomen in de categorie CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap) en nog 69 woningen waarvan het prijssegment nog onbekend is. Figuur 1 geeft een overzicht van de verdeling van het woningbouwprogramma in de verschillende prijscategorieën. Figuur 1: woningbouwprogramma gemeente Overbetuwe
Overige kenmerken woningbouwprogramma Overbetuwe: • Ruim twee derde deel betreft eengezinswoningen en ongeveer één derde deel betreft appartementen. • Overwegend (sloop-)nieuwbouwprojecten, slechts één pand dat getransformeerd wordt (Rijzenburg). • Woningbouwprogramma grotendeels in lijn met de behoefte tot 2030. Nog wel extra focus nodig op het toevoegen van extra sociale huur en goedkope sociale koop (tot € 278.000). • Circa 1/3 deel van het woningbouwprogramma (ca. 500 woningen) is hard. Dat wil zeggen dat deze plannen vergund of vergunbaar zijn en in principe direct gebouwd kunnen worden.
1
Het gaat hierbij alleen om de woningbouwprojecten vanaf 4 woningen. Kleine plannen worden niet opgenomen in het woningbouwprogramma. 11
Het huidige streefprogramma woningbouw heeft een looptijd tot en met 2030. In figuur 2 is het aantal verwachte opleveringen per jaar zichtbaar. In 2025 tot en met 2027 verwachten we een piek in het aantal opleveringen. Figuur 2: aantal verwachte opleveringen per jaar2
We zien dat de woningbouwproductie steeds verder onder druk komt te staan. Dit komt door macro-economische ontwikkelingen zoals stijgende bouwkosten, personeelstekorten en stijgende rentes. Door de inzet van verschillende instrumenten proberen we hierop te anticiperen. Denk daarbij aan de inzet van subsidies (bijv. Startbouwimpuls), het aanbieden van de verhoogde starterslening, en kennisdeling met medeoverheden, corporaties en marktpartijen. De inzet van deze maatregelen is ook gericht op een fasering met een stabielere bouwproductie. Daarnaast is in maart 2023 de Woondeal 2.0 met het Rijk en de provincie ondertekend door de regio. De Woondeal moet het functioneren van de woningmarkt in de regio structureel verbeteren, de woningbouwproductie met oog voor circulariteit en duurzaamheid op niveau brengen én de leefbaarheid verbeteren. Figuur 3 geeft een beeld van de benutte plancapaciteit (opleveringen uit 2022 en 2023 én de nog te realiseren projecten samen) in relatie tot het streefprogramma (de woningbehoefte tot 2030). We zien dat er vooral nog sociale huurwoningen en goedkope sociale koopwoningen (tot € 278.000) toegevoegd moeten worden aan het programma om aan de behoefte te kunnen voldoen. Figuur 3: benutte plancapaciteit in relatie tot de woningbehoefte
Op basis van de verwachte opleveringsdatum van projecten (inventarisatie Q1 2024), de daadwerkelijke oplevering kan altijd afwijken van de verwachte opleverdatum.
2
12
7. Regionaal Programma Werklocaties In het Regionaal Programma Werklocaties regio Arnhem Nijmegen (RPW) maken de gemeenten in de Groene Metropoolregio Arnhem Nijmegen (GMR) met provincie Gelderland afspraken over de ontwikkeling van bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel. In 2021 is het RPW voor de periode 2021-2024 vastgesteld door alle raden in de GMR en door de provincie. Het RPW biedt ruimte voor nieuwe ontwikkelingen voor regionale en lokale bedrijventerreinen en kantoorontwikkeling op Elst Centraal. In 2024 wordt een nieuwe RPW opgesteld voor de periode 2025-2028.
8. Financieel overzicht grondexploitaties Inleiding In dit projectenboek worden zes actieve grondexploitatieberekeningen toegelicht. Voor de grondcomplexen zijn de exploitatieopzetten geactualiseerd naar de situatie per 01-01-2024. Daarbij is aandacht besteed aan de herijking van de raming van de nog te realiseren werken en nog te besteden uren, de programmering, nog te realiseren opbrengsten en risicoprofielen per januari 2024. Op basis van deze actualisatie zijn de getroffen voorzieningen aangepast. Het doel van deze actualisatie is om de raad tijdig en volledig te informeren over de actuele stand van zaken rondom de grondexploitaties en om deze te laten vaststellen. Een nadere detaillering van de resultaten van de grondexploitatie kan gevonden worden onder het desbetreffende project in dit projectenboek. Financiële resultaten In deze paragraaf wordt ingegaan op de financiële resultaten van de grondexploitaties en wat deze resultaten betekenen voor de jaarrekening. Onderstaande tabel geeft de resultaten van de grondexploitaties (op eindwaarde). De kosten en opbrengsten en de grootste verschillen en risico’s per afzonderlijk project zijn per project in dit projectenboek weergegeven. Complex (bedragen * € 1.000)
GREX 1-1-2023
Eindwaarde per
GREX 1-1-2024
Eindwaarde per
Verschillen t.o.v. 2023
Bedrijvencomplexen 53 De Merm Elst 55 De Merm Oost Elst 74 Spoorallee 134 Elst Centraal Oost
€ € € €
-258 N -875 N -235 N -498 N
31-12-2023 31-12-2026 31-12-2023 31-12.2024
€ € € €
-237 N -857 N -241 N -832 N
31-12-2023 31-12-2026 31-12-2025 31-12-2027
€ € € €
21 V 18 V -6 N -334 N
subtotaal nadeel
€
-1.867 N
€
-2.167 N
€
-301 N
Woningbouwcomplexen 71 Elst Centraal West 84 Heteren Centrum
€ €
-823 N -1.373 N
€ €
-841 N -1.393 N
€ €
-18 N -20 N
subtotaal nadeel
€
-2.196 N
€
-2.234 N
€
-38 N
Totaal
€
-4.063 N
€
-4.401 N
€
-338 N
Totaal voorzieningen
€
4.063N
€
4.401 N
€
-338 N
31-12-2024 31-12-2023
31-12-2025 31-12-2024
Verliesvoorziening grondexploitaties Bij de actualisatie per 01-01-2023 was de totale verliesvoorziening € 4.063.000,-. Per 01-01-2024 is deze gelijk aan € 4.401.000. De verliesvoorziening ten behoeve van de grondexploitaties neemt hiermee toe met € 338.000.
13
Effect op de jaarrekening Het totale nadelig effect op de jaarrekening is € 339.000. Dit betreft de toename van de verliesvoorziening met € 360.000 en het positieve resultaat van De Merm van € 21.000. Boekwaarden Met de boekwaarden worden de historische kosten en opbrengsten uitgedrukt van een project. De boekwaarde is het saldo van gerealiseerde kosten, opbrengsten en rentekosten. In onderstaand overzicht wordt het verloop van de boekwaarde over 2023 weergegeven. Complex (bedragen * € 1.000)
Vermeerderingen - verminderingen in begrotingsjaar BW 1-1-2023
Kosten
Opbrengsten
BW 31-12-2023
Bedrijvencomplexen 53
De Merm Elst
€
225
€
12
€
237
€
-0
55
De Merm Oost Elst
€
3.150
€
81
€
-
€
3.231
74
Spoorallee
€
752
€
63
€
-
€
815
134
Elst Centraal Oost
€
380
€
1.111
€
63
€
1.428
subtotaal
€
4.507
€
1.267
€
300
€
5.473
€
40
€
-
€
770
Woningbouwcomplexen 71
Elst Centraal West
€
730
84
Heteren Centrum
€
2.109
€
115
€
-
€
2.224
subtotaal
€
2.840
€
155
€
-
€
2.994
Totaal
€
7.346
€
1.422
€
300
€
8.468
Risico’s De risico’s die de gemeente Overbetuwe loopt met de uitvoering van de grondexploitatie zijn: • Organisatorische risico’s: - Nagekomen kosten bij de in het verleden afgesloten complexen. - Het niet (volledig) toekennen van subsidies. - Bodemverontreiniging. - Archeologie. - Onvoldoende ruimte voor de dekking van algemene kosten. • Verhaalrisico’s: - Het niet volledig kunnen verhalen van kosten bij ontwikkelaars (bijdrage voor de bestemmingsrerserve “Bovenwijkse voorzieningen”, plankosten, ambtelijke kosten, e.d.). • Economische risico’s: - Nadelige economische conjunctuur: dit heeft vooral consequenties voor het tempo van gronduitgifte (bij zowel woningbouwgronden als bedrijventerreinen). - Toenemende inflatie. Om deze risico’s te kunnen dekken is een weerstandscapaciteit noodzakelijk. De weerstandscapaciteit is een financiële buffer om tegenvallers op te vangen op een zodanige wijze, dat het voorzieningenniveau ongewijzigd kan worden gehandhaafd. Weerstandsvermogen geeft aan: de verhouding tussen risico’s en weerstandscapaciteit. Door aandacht te besteden aan het weerstandsvermogen voor grondcomplexen en wordt voorkomen dat elke financiële tegenvaller aanleiding zal zijn tot bezuinigingen.
14
Voor de grondcomplexen in exploitatie is een gewogen risicoanalyse opgesteld. De gewogen risicobedragen per 01-01-2024 van de actieve complexen over de periode 2024-2027 worden benoemd als onderdeel van de paragraaf weerstandsvermogen in de programmabegroting. Het totale gewogen bedrag bedraagt circa € 640.000. Risico’s * (€ 1.000)
1-1-2024
1-1-2023
Bedrijvencomplexen De Merm
€
-
€
-
De Merm Oost
€
430
€
410
Spoorallee
€
40
€
40
Elst Centraal Oost
€
90
€
170
Woningbouwcomplexen Elst Zuid
€
-
€
-0
Heteren Centrum
€
20
€
140
Stationsplein West
€
60
€
70
Totaal
€
640
€
830
9. Stoplichtmodel Met het stoplichtmodel geven we in één oogopslag aan hoe het project er op de peildatum 1 januari 2024 voor staat op de onderdelen Geld, Kwaliteit en Tijd. Het betreft een momentopname en dit kan in de loop van het jaar wijzigen. Grijs Groen Oranje Rood
Het project is in voorbereiding Uitvoering vindt plaats conform de vastgestelde bestuurlijke kaders Er is sprake van afwijking van de oorspronkelijke kaders Er is sprake van een dusdanige afwijking van de kaders dat een nieuw besluit noodzakelijk is
Indien er sprake is van afwijkingen of risico’s op afwijkingen (oranje of rood) geven wij hiervoor een toelichting. In de leidraad van projectmatig werken besteden wij aandacht aan het gebruik van dit stoplicht bij het onderdeel risicomanagement.
15
Projecten
19
1
Gebiedsontwikkeling Elst centraal
1.0
Gebiedsontwikkeling Elst Centraal
A. Projectbeschrijving De totale gebiedsontwikkeling Elst centraal betreft een aantal deelprojecten in voorbereiding die nauw met elkaar samenhangen en die zich in verschillende stadia van ontwikkeling bevinden, deze deelprojecten zijn: 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Elst Centraal Oost (Rijnstate) Fietspad nieuwe Aamsestraat/Regenboog Elst Centraal West (Stationsplein West) Klooster Noord Woongaard (Sport en Educatie)
Op 24 november 2020 is de ontwikkelingsstrategie van Elst Centraal vastgesteld (20int05169). Deelproject Elst Centraal Oost | Rijnstate betreft de realisatie van een nieuwe ziekenhuisvoorziening van Rijnstate (polikliniek) in Elst nabij het NS-station. De realisatie van een ziekenhuisvoorziening van Rijnstate geeft het gebied de beoogde uitstraling als hoogwaardige entree van Elst zuidoost. In het coalitieprogramma 2018-2022 ‘Overbetuwe in bloei’ staat dat het stationsgebied in Elst Centraal hoogwaardig en evenwichtig ontwikkeld moet worden, met een combinatie van woningbouw, bedrijfsvestigingen en maatschappelijke voor¬zieningen. De nieuwe ziekenhuisvoorziening van Rijnstate geeft hier invulling aan en markeert het centrale deel van deze gebiedsontwikkeling. De bedrijven in dit deelproject dienen als verbindende schakel tussen de kern van de gebiedsontwikkeling Elst Centraal en de bedrijven op De Aam. Het deelproject Klooster Noord betreft woningbouw die goed aansluit bij de functies van het station en de ziekenhuisvoorziening. Het verstedelijkt karakter van het gebied kan versterkt worden door woningbouwont¬wikkeling die aansluit bij een gebiedsprofilering van zorg, gezondheid, sport en onderwijs. Door deze speci¬fieke plek kan het gebouw ook aan een specifieke doelgroep worden toegewezen die past bij de bijzondere kwaliteiten van de plek en haar omgeving.
In de ontwikkelingsstrategie Elst Centraal 2020 wordt het deelproject Stationsplein West, aan de voorzijde van het station, benut voor het versterken van de verkeersveiligheid en leefbaarheid van het station. Hierin staat de veiligheid voor fietsers en voetgangers voorop. De ruimte voor het station is gebruikt voor het inpassen van een vrijliggend fietspad, zoals deze reeds aan de oostzijde is ingepast. Daarnaast is er nog ruimte voor 2 kavels ten behoeve van woningbouw. Het deelproject de Woongaard | Sport en Educatie dient als de verbindende schakel tussen Westeraam en Klooster Noord. Er is hier ruimte voor bijzondere gebouwen die de gebiedsontwikkeling Elst Centraal marke¬ren op het gebied van zorg, gezondheid, sport en onderwijs. De raad heeft de locatie Woongaard gekozen na een locatiestudie voor de bouw van het nieuwe Multifunctionele Sportcentrum (MFSC). Deelproject Vrijliggend Fietspad vormt de ader die de centrale delen van de gebiedsontwikkeling Elst Centraal met elkaar verbindt: vanuit het hart naar de Nieuwe Aamsestraat en Regenboog (Westeraam/Lyceum). Het vrijliggende fietspad bevordert de veiligheid van onder andere de schoolgaande jeugd . Elst Centraal bestaat uit 2 grondexploitaties en 2 investeringskredieten. Grondexploitatie Elst Centraal Oost bestaat uit het gedeelte van Rijnstate, het Klooster en de bedrijven .
Grondexploitatie Elst Centraal West bestaat uit de westzijde van het stationsgebied .
21
Legenda Bebouwing bestaand Bebouwing nieuw Kavels nieuw Stationsplein Wegen - straatsteen Parkeren - half verharding Parkeren - asfalt Bushalte met abri Fietspad Fietsenrekken en boxen Trottoir Zebra Groen Bomen Water met talud
Ontwikkelingsvisie Elst Centraal Gemeente Overbetuwe Datum: November 2020 Schaal: 1: 1000 (A1) Projectcode: 20042.A Stationsgebied Elst Formaat: 594 x 841 mm
Gebiedsontwikkeling Elst Centraal Voor het fietspad langs de Nieuwe Aamsestraat en de Regenboog bestaat een investeringskrediet. Voor de aanbesteding van het openbare gebied rondom Rijnstate is het budget uit de grondexploitatie van Elst Centraal Oost ten behoeve van de aanleg van het openbare gebied samengevoegd met het investeringsbudget van het fietspad. Het werk is uitgevoerd door één partij. Het andere investeringskrediet is voor de aanleg van de parkeerplaatsen ten behoeve van het MFSC op de Woongaard. Elst Centraal bestaat uit diverse deelprojecten. In de stuurgroep Elst Centraal hebben wij afspraken gemaakt over de volgorde waarin we aan de projecten werken. Als eerste ronden wij Rijnstate af. Daarnaast richten wij ons op het MFSC en bijbehorende functies. Vervolgens zullen wij de ontwikkeling van de school op de Woongaard verder oppakken. Daarna zal Stationsplein West worden opgepakt. Klooster Noord volgt en als laatste pakken wij de bedrijfskavels aan.
B. Projectvoortgang Wat gaan we doen in 2023?
In 2023 is er een start gemaakt met behulp van participatie met de omgeving om een ruimtelijk kader vast op te stellen voor Elst Centraal. Hierin komen de verschillende deelgebieden aan bod. Omdat nog niet helder is hoe b.v. de Woongaard er uit gaat zien, is het ruimtelijk kader niet afgerond.
Welke besluiten heeft de raad in 2023 genomen? Er zijn geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2024?
In 2024 willen we het ruimtelijk kader verder uitwerken. We gebruiken daarvoor de input van de studies voor de Woongaard en Stationsplein West. Het ruimtelijk kader zal worden aangeboden aan de raad ter vaststelling.
22
1.1
Elst Centraal Oost Rijnstate
A. Projectbeschrijving Deelproject Elst Centraal Oost | Rijnstate betreft de realisatie van een nieuw ziekenhuis van Rijnstate (polikliniek) in Elst nabij het station. De focus van deze nieuwe locatie ligt op poliklinische zorg met bijbehorende ondersteuning. Fase 1 van de nieuwbouw van deze polikliniek is gerealiseerd. Deze fase betreft een zogenoemd dagziekenhuis dat voor het vervullen van de zorgvraag beperkt in de avond en het weekend open is. Fase 1 heeft een omvang van circa 15.000 m² (bruto vloeroppervlak). Fase 2 bestaat uit een uitbreiding van het ziekenhuis tot een maximum van 25.000 m² bruto vloeroppervlak voor de totale ziekenhuisvoorziening in het gebied. Afhankelijk van hoe deze uitbereideing wordt ingevuld is denkbaar dat er een verschuiving plaatsvindt van poliklinische en dagfuncties naar een volwaardige ziekenhuisvoorziening (24/7) met klinische bedden. Ten noorden van de nieuwbouw, aan de overzijde van de weg op locatie Klooster Zuid, is een parkeervoorziening voor patiënten/bezoekers van het ziekenhuis gerealiseerd. De ontwikkeling van bedrijven in het gebied tussen Rijnstate en de bedrijven op De Aam maakt ook onderdeel uit van dit deelproject.
Projectkenmerken
Soort project Bedrijvencomplex in exploitatie Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2018 Verwacht jaar van afronding 2027
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
23
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2023?
In juni 2023 is de bouw van Rijnstate Elst afgerond en het ziekenhuis in gebruik genomen. Het openbare gebied rondom Rijnstate, inclusief de parkeerplaatsen op Klooster Noord, is ingericht en afgerond. Voor het parkeren in de P+R garage en op Klooster Zuid zijn gebruiksovereenkomsten met Rijnstate gesloten. We onderzoeken voor de bedrijven op welke manier Health zou kunnen landen in het gebied. Hiervoor vonden gesprekken plaats met de Groene Metropoolregio, de Economic Board, Rijnstate en UMC Radboud.
Welke besluiten heeft de raad in 2023 genomen? Er zijn geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2024?
In 2024 wordt het openbare gebied rondom Rijnstate gemonitord. Mogelijk zijn door ingebruikname van het ziekenhuis enkele aanpassingen in het openbare gebied nodig. Dit om de verschillende verkeersstromen goed te laten lopen. Daarnaast gaat in 2024 de zoektocht verder naar de invulling van de bedrijfskavels/bedrijfsgebouwen.
C. Financiële voortgang De geactualiseerde grondexploitatie per 01-01-2024 sluit met een negatief resultaat van € 832.432 per 31-12-2027 voor dit bedrag is een voorziening gevormd. exploitatie per 1-1-2024
exploitatie per 1-1-2023
verschillen
gerealiseerd per 1-1-2023
nog te realiseren
€ € € € € €
3.144.593 4.106 2.774.659 1.525.782 2.340 155.373
€ 3.056.405 € 4.000 € 2.504.189 € 1.403..456 € 2.340 € 53.016
€ € € € € €
88.188 106 270.470 122.326 102.357
€ € € € € €
3.144.593 4.106 2.484.659 1.400.282 2.340 -2.339
€ € € € € €
290.000 125.500 157.713
€
7.606.853
€ 7.023.407
€
583.446
€
7.033.640
€
573.213
€ € €
5.128.427 1.645.994
€ € €
4.964.086 1.561.111
€
164.341
€
84.883
€ € €
3.981.461 1.624.509
€ 1.146.966 € € 21.484
€
6.774.421
€
6.525.197
€
249.224
€
5.605.971
€ 1.168.450
€
-832.432
€
-498.210
€
-334.222
€
-80.000
Kosten Grondverwerving Kosten tijdelijk beheer CT kosten Plankosten Overige kosten Rente en kostenstijging Opbrengsten Grondverkopen Subsidies en bijdragen Overige
Resultaat
per 31-12-2027 per 31-12-2024 Boekwaarde 31-12-2023 Nog te realiseren Kosten Opbrengsten Resultaat GREX
€
1.427.670
€ € €
573.213 1.168.450 832.432 Per 31-12-2027
Risico
€
90.000
€
170.000
Zoals in het algemene deel van Elst Centraal al is aangegeven, is het investeringsbudget voor de aanleg van het fietspad opgeteld bij het budget voor de aanleg van het totale openbare gebied rondom Rijnstate. Het werk is door één aannemer uitgevoerd. In 2024 stellen we de eindafrekening op tot en met 2024 voor de projecten Elst Centraal Oost (Rijnstate) en fietspad Nieuwe Aamsestraat/Regenboog. Hier zal nog een interne verrekening voor plaatsvinden.
24
Bovenstaand overzicht geeft het resultaat weer van de huidige grex ten opzichte van het voorgaande jaar. Daarbij wordt per kosten- en opbrengstenpost aangegeven wat de verschillen zijn tussen 2024 en 2023. Kosten Grondverwerving De grondverwerving heeft betrekking op de aankoop van gronden van de vof Westeraam. Tegenover deze aankoop staan de verkoopopbrengsten. In de vorige grondexploitatie was het saldo van deze afspraken opgenomen. Omdat de aankoop en verkoop niet tegelijk plaatsvindt hebben we in deze grondexploitatie de aankoop en verkoop apart genoemd. Dit heeft tot gevolg dat de kosten van de grondverwerving hoger zijn. De hogere grondopbrengsten staan onder het kopje “grondverkopen”. Civieltechnische kosten • Vooraf is een bedrag begroot voor de bouwteambegeleiding. Tijdens de uitvoering bleek meer begeleiding nodig te zijn. Dit heeft tot meer kosten geleid. • Vooraf was met Rijnstate afgesproken dat zij de bebording zouden betalen van de NBD. Het begeleiden van dit traject heeft meer tijd gekost dan vooraf bedacht was. Dit heeft tot meer kosten geleid. • In het plan zijn meer lichtmasten geplaatst dan vooraf was begroot. Het verlichtingsplan gaf aan dat er meer masten nodig waren. Dit heeft kostenverhogend gewerkt. Planontwikkelingskosten (plankosten) • Er zijn meer uren gemaakt op het project dan van tevoren was voorzien.
Dit had onder andere te maken met de werkzaamheden die nodig waren voor het aangaan van de gebruiksovereenkomsten met Rijnstate voor de parkeerplaatsen in de P+R en op het Klooster. Bij de oorspronkelijke raming was er geen rekening mee gehouden dat deze overeenkomsten nog gesloten moesten worden. Dit betreft dan voornamelijk uren van de projectmanager en de planjurist. • In dit grondcomplex zit het Klooster. Dit stuk grond is afgelopen jaar meegenomen met de onderzoeken voor het onderwijs. Hiervoor zijn bijvoorbeeld extra gesprekken met vof Westeraam gevoerd. Deze uren waren vooraf niet te plannen of te ramen. De plankosten zijn hierdoor hoger uitgevallen dan vooraf voorzien is. • Er zijn afgelopen jaar meerdere gesprekken geweest met een aansluitende grondeigenaar. Dit had te maken met meerdere dossiers in de gemeente waaronder het project Rijnstate. Deze gesprekken waren niet in deze mate voorzien. Hierdoor zijn er meer plankosten gemaakt dan oorspronkelijk bedacht. • Er zijn afgelopen jaar gesprekken gevoerd met de Kikkerkoning over de verlenging van de huurovereenkomst op het Klooster. Hierover zijn ook gesprekken gevoerd met Rijnstate. Tevens zijn er werkzaamheden geweest voor de grondzakenjurist. Bij de inschatting van de plankosten was er geen rekening mee gehouden dat de Kikkerkoning in het plangebied zou blijven zitten. Dit zijn dus extra kosten.
Rente en kostenstijging Door de verlenging van de looptijd van 2024 naar 2027 zijn er extra rentekosten en is er sprake van een hogere kostenstijging. Opbrengsten Grondverkopen De opbrengsten vanuit grondverkopen zijn met € 164.000 gestegen. Dit heeft betrekking op de verkoop van gronden aan de vof Westeraam. Zoals bij het kopje “grondverwerving” aangegeven was bij de vorige grondexploitatie, is het saldo van het resultaat van de afspraken met de vof opgenomen en zijn de verwervingskosten en verkoopopbrengsten in deze grondexploitatie apart genoemd. Overige Zoals onder het kopje “opbrengsten tijdelijk beheer” aangegeven is in de grondexploitatie nu ook het ETE-gebouw betrokken. Het voordeel voor de grondexploitatie zijn de huuropbrengsten vanuit verhuur van dit gebouw.
25
Naast bovenstaande verklaring van de verschillen wordt in de huidige grex rekening gehouden met een langere doorlooptijd met hogere rentelasten, hogere plankosten en hogere civieltechnische kosten. Naast een langere doorlooptijd nemen de plankosten toe doordat onderzoek wordt gedaan naar de bestemming van de resterende bedrijfskavels en (juridische) afwikkelingen van grondruilen met de NS. Ook wordt nog rekening gehouden met de sloopkosten van het ETE gebouw en de aanleg van de parkeerplaatsen op deze locatie. Dit betekent hogere civieltechnische kosten. Ook een bijdrage aan de realisatie van extra fietsnietjes maken dat deze kosten hoger zijn dan eerder geraamd. Net als bij andere grondexploitaties waar bedrijfskavels worden verkocht zien wij hier mogelijkheden om de kavelprijzen te verhogen. Met name door de nabijheid van Rijnstate en de eventuele huisvesting van bedrijven die hieraan zijn gelieerd. Naar de mogelijkheden om hogere kavelprijzen te hanteren wordt onderzoek gedaan.
D. Risico ontwikkeling Afzetmogelijkheden van de bedrijfskavels.
26 26
1.2
Fietspad Nieuwe Aamsestraat/Regenboog
A. Projectbeschrijving Dit project betreft een deelproject van Elst Centraal, aan de oostzijde van het station. Na realisatie van de auto- en fietstunnel in 2015 bleek dat de aansluiting, komende vanuit de fietstunnel op de Spoorlaan – Regenboog – Nieuwe Aamsestraat, voor fietsers in de praktijk een onduidelijke en minder veilige situatie oplevert. Met het maken van de ontwerpen was dit niet voorzien. Uit verkeerstellingen is gebleken dat er elke dag 1200 fietsers van deze route gebruik maken. Dit maakte het noodzakelijk om een vrijliggend fietspad langs de Regenboog en de Nieuwe Aamsestraat te maken. Projectkenmerken Soort project Infra Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2022 Verwacht jaar van afronding 2024
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
Nieuwe Aamsestraat/Regenboog
27
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2023?
In 2023 heeft afstemming plaatsgevonden met de netwerkbeheerder over het verleggen van de kabels en leidingen. Het verleggen van de kabels en leidingen was echter zo ver opgeschoven in de planning, dat er voor een andere technische oplossing is gekozen om het fietspad op tijd aan te leggen. In 2023 hebben we de werkzaamheden van de aanleg van het fietspad afgerond.
Welke besluiten heeft de raad in 2023 genomen? De raad heeft in 2023 geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2024?
In 2024 ronden wij het project financieel af.
C. Financiële voortgang Begroot
€ 668.080
Verantwoord per 31-12-2022
€
Verantwoord in 2023
€ 252.778
Verantwoord per 31-12-2023
€ 316.206
Nog beschikbaar per 01-01-2024
€ 351.874
63.428
Het totale begrote bedrag wordt gedekt uit: Aandeel gemeente
€ 668.080
Zoals in het algemene deel van Elst Centraal al is aangegeven, is het investeringsbudget voor de aanleg van het fietspad opgeteld bij het budget voor de aanleg van het totale openbare gebied rondom Rijnstate. Het werk is door één aannemer uitgevoerd. In 2024 stellen we de eindafrekening op tot en met 2024 voor de projecten Elst Centraal Oost (Rijnstate) en fietspad Nieuwe Aamsestraat/Regenboog. Hier zal nog een interne verrekening voor plaatsvinden.
D. Risico ontwikkeling Er zijn geen risico’s meer bij dit project.
28
1.3
Elst Centraal West Stationsplein West
A. Projectbeschrijving Bij deelproject Stationsplein West is de oude ontwikkelingsstrategie van 2016 losgelaten. In de geac-tualiseerde ontwikkelingsstrategie Elst Centraal 2020 wordt de ruimte aan de voorzijde van het station benut voor het versterken van de verkeersveiligheid, leefbaarheid en het verbeteren van de bereikbaarheid van het station. Hierin staat de veiligheid voor fietsers en voetgangers voorop. De ruimte voor het station is gebruikt voor het inpassen van een vrijliggend fietspad, zoals deze aan de oostzijde is ingepast. Daarnaast is er nog ruimte voor de inpassing van twee vrije kavels. Vanuit de ondernemers in Elst hebben wij een schetsontwerp ontvangen van een ‘Groene Loper’ waarin het centrum en het station verbonden worden door een groene as. Projectkenmerken Soort project Woningbouwcomplex in exploitatie Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2018 Verwacht jaar van afronding 2025 Stationsplein West
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
29
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2023?
In 2023 zijn we met een onderzoek gestart om te beoordelen of het ontwerp geoptimaliseerd kan worden, zodat met name ook de fiets een goede plek heeft op het plein. In 2023 is een bestuurlijke overeenkomst ondertekend van het VeluweWaalpad. Het VeluweWaalpad loopt over Stationsplein West.
Welke besluiten heeft de raad in 2023 genomen? De raad heeft in 2023 geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2024?
In 2024 willen we de laatste hand leggen aan het onderzoek voor een betere fietsverbinding. Hierbij houden we rekening met de route van het VeluweWaalpad. Daarnaast onderzoeken wij in hoeverre we de ‘Groene Loper’ mee kunnen nemen in het ontwerp van Stationsplein West.
C. Financiële voortgang exploitatie per 1-1-2024
exploitatie per 1-1-2023
verschillen
gerealiseerd per 31-12-2023
nog te realiseren
€ € € € € €
€ € € € € €
2.115.858 100.223 4.758.057 3.279.142 423.007 879.442
€ € € € € €
-4.000 11.306 2.376 7.879
€ € € € € €
2.040.858 92.223 4.475.405 3.231.518 423.007 835.200
€ € € € € €
75.000 4.000 293.958 50.000 52.121
€ 11.573.289
€ 11.555.728
€
17.561
€ 11.098.210
€
475.079
€ € €
€ € €
6.815.130 3.824.199 93.383
€
0
€
0
€ € €
6.410.180 3.824.199 93.383
€ € €
404.950 -
€ 10.732.713
€ 10.732.712
€
0
€ 10.327.763
€
404.950
€
€
€
-17.561
€
-10.000
Kosten Grondverwerving Kosten tijdelijk beheer CT kosten Plankosten Overige kosten Rente en kostenstijging
2.115.858 96.223 4.769.363 3.281.518 423.007 887.321
Opbrengsten Grondverkopen Subsidies en bijdragen Overige
Resultaat
6.815.130 3.824.199 93.383
-840.577
per 31-12-2025
-823.016
per 31-12-2024
Boekwaarde 31-12-2023 Nog te realiseren Kosten Opbrengsten Resultaat GREX
€
770.448
€ € €
475.079 404.950 840.577 Per 31-12-2027
Risico
€
60.000
€
70.000
De geactualiseerde grondexploitatie heeft per 01-01-2024 een negatief resultaat van € 840.577 per 31-12-2025. Voor dit bedrag is een voorziening gevormd. Deze grondexploitatie heeft een langere doorlooptijd dan bij de laatste actualisatie geraamd. Dit betekent hogere kosten (onder andere door rente en meer plankosten) in combinatie met kostenstijgingen van bouw- en woonrijp maken.
D. Risico ontwikkeling Prijsstijgingen voor de aanleg van het openbaar gebied.
30
1.4 Klooster Noord A. Projectbeschrijving Het project betreft een deelproject van Elst Centraal ten oosten van het station. Deelproject Klooster was ten tijde van de ontwikkelingsstrategie van 2016 bestemd voor de ontwikkeling van woningen en een destijds ingediend plan heeft op 14 februari 2018 prioritaire status gekregen. De locatie is deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van de vof Westeraam. Projectkenmerken Soort project Nog in exploitatie te nemen gronden Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2019 Verwacht jaar van afronding Nader te bepalen
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd Het Klooster
31
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2023?
In 2023 is de koopoptieovereenkomst tussen vof Westeraam en de gemeente bij de notaris bekrachtigd. Door het aangaan van de overeenkomst is Klooster Noord een facilitair project geworden voor de gemeente. Vof Westeraam heeft een eerste concept stedenbouwkundige invulling aangeleverd aan de gemeente.
Welke besluiten heeft de raad in 2023 genomen? Er zijn geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2024?
In 2024 worden de ontwikkelmogelijkheden nader onderzocht.
C. Financiële voortgang Indien er een woningbouwontwikkeling op Het Klooster Noord gaat komen, is het uitgangspunt dat de gemeentelijke (plan)kosten voor de ontwikkeling worden verhaald op de ontwikkelaar.
D. Risico ontwikkeling Verhaal van de volledige plankosten door bezwaren op het omgevingsplan.
32
1.5
Elst Centraal Woongaard
A. Projectbeschrijving Deelproject Woongaard was ten tijde van de ontwikkelingsstrategie van 2016 bestemd voor de ontwikkeling van woningbouw. In januari 2019 werd door de vof Westeraam een plan ingediend voor de prioriteringsronde. Het college heeft geen prioriteit toegekend aan deze woningbouwlocatie. Door de komst van ziekenhuisvoorziening Rijnstate is gebied Woongaard, ingeklemd tussen scholencluster Westeraam/Lyceum, bedrijventerrein De Aam en Rijnstate, geen geschikte woningbouwlocatie meer. Op 1 oktober 2019 heeft de raad de locaties Het Klooster en De Woongaard aangewezen als de meest kansrijke ontwikkellocaties voor het Multifunctioneel Sportcentrum. Op 24 november 2020 hebben de betrokken grondeigenaren van De Woongaard op hoofdlijnen afspraken gemaakt over de toedeling van gronden gelegen binnen Het Klooster en De Woongaard. De afspraken hebben onder andere geleid tot een gewijzigde ontwikkelingsstrategie. In de actualisatie van de ontwikkelingsstrategie 2020 is De Woongaard omschreven als een gebied voor sport en educatie. Op 5 oktober 2021 heeft de raad De Woongaard definitief aangewezen als ontwikkellocatie voor de nieuwbouw van het Multifunctioneel Sportcentrum. Projectkenmerken Soort project Infra Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2019 Verwacht jaar van afronding 2030
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
De Woongaard
33
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2023?
In 2023 hebben we een overeenkomst met vof Westeraam gesloten over de grond van De Woongaard. Het ontwerpbestemmingsplan van het MFSC is in procedure gebracht. Alle bijbehorende onderzoeken van het bestemmingsplan zijn uitgevoerd en afgerond. Voor de bouw van het MFSC moeten de noodlokalen die nu op De Woongaard staan een nieuwe locatie krij¬gen. Het locatieonderzoek voor de noodlokalen is afgrond en is ter besluitvorming voorgelegd aan de raad. Met de scholen hebben wij onderzocht welk programma voor permanente huisvesting zou kunnen landen op De Woongaard. Hiervoor heeft een massastudie plaatsgevonden.
Welke besluiten heeft de raad in 2023 genomen?
Op 18 april 2023 heeft de raad het volgende besluit genomen over de ‘Koopovereenkomst De Woongaard, ontwikkelcompensatie en verkoopoptie De Helster’ (2021-013238): 1. De financiële voorziening ten behoeve van aankoop van de percelen De Woongaard te verhogen met € 407.435,- (exclusief compensabele btw) en deze ten laste te brengen van de Algemene Reserve in 2023 Op 12 december 2023 heeft de raad de volgende besluiten genomen over de ‘Realisatie tijdelijke huisvesting voortgezet onderwijs Lyceum Elst (2023-056680): 1. Een investeringskrediet van € 2.450.0000 voor de aankoop van nieuwe noodlokalen beschikbaar te stellen en de structurele lasten van €183.600 in de Kadernota 2025 te verwerken. 2. Een eenmalig budget van € 150.000 voor plaatsing van de noodlokalen en de bijkomende kosten beschikbaar te stellen en dit ten laste van de algemene reserves te dekken.
Wat gaan we doen in 2024?
Het bestemmingsplan van het Multifunctioneel Sportcentrum zal ter vaststelling worden aangeboden aan de raad. Na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan kan de vergunning voor de bouw van het Multifunctioneel Sportcentrum worden aangevraagd en kan worden gestart met de bouw. Om te kunnen bouwen op De Woongaard zullen noodlokalen worden geplaatst op het Auditorium. Daarmee kunnen de aanwezige noodlokalen op De Woongaard (op 4 na) worden verwijderd. In 2024 wordt het ontwerp van het openbare gebied van De Woongaard gemaakt, inclusief de herinrichting van de Nieuwe Aamsestraat. Er zal ook een raming worden opgesteld. Afhankelijk van de hoogte van de investering zal er wel of geen raadsvoorstel worden opgesteld. Voor de permanente huisvesting van de school zal een besluit worden voorbereid over de grootte van het gebouw, het budget een besluit over de locatie. Na een eventueel besluit worden de samenwerkingsafspraken met de school voorbereid.
C. Financiële voortgang Tot en met 31-12-2023 zijn € 1.259.059 aan kosten op dit project verantwoord, daarnaast is er voor dit project een voorziening aanwezig van € 1.441.685. Deze kosten en de nog te maken infrakosten zullen worden gedekt uit de projecten MFSC en de invulling van de onderwijshuisvesting op De Woongaard.
D. Risico ontwikkeling • •
Planologische risico’s Hogere civieltechnische kosten
34
35
35
2
Gebiedsontwikkeling Knoop 38
2.1
Railterminal Gelderland (RTG)
A. Projectbeschrijving De provincie Gelderland heeft gewerkt aan de totstandkoming van de Railterminal Gelderland (RTG). In dat kader hebben provincie en gemeente Overbetuwe in 2018 een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Begin 2020 is hierop een addendum overeengekomen. Projectkenmerken Soort project GREX faciliterend Projectwethouder W. Hol Kern Oosterhout Startjaar 2018 Verwacht jaar van afronding 2024 (financiële afwikkeling)
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
37
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2023?
In het voorjaar van 2023 is het Provinciaal Inpassingsplan RTG (PIP) vigerend geworden. In november 2023 heeft de Raad van State besloten dat de RTG er mag komen. Eind december 2023 bleek dat er zich geen kandidaten hadden gemeld bij de provincie om de RTG te exploiteren.
Welke besluiten heeft de raad in 2023 genomen? Er zijn geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2024? • • •
•
•
•
• •
In februari 2024 heeft GS van Gelderland besloten, na consultatie van PS, om te stoppen met de RTG. De inzet is het behouden van de gereserveerde gelden en maatregelen voor Knoop 38 nu het Provinciaal Inpassingsplan (PIP) Valburg vigerend blijft. Op basis van de motie “Behoud provinciale middelen voor afslag 38 en groei in balans” is er een brief gestuurd aan GS van Gelderland teneinde de nakoming van de financiële afspraken zoals vervat in de SOK en het Addendum te borgen, juist ook in het geval van een emplacement voor ProRail. De NS heeft aangegeven niet naar de locatie van voorheen de RTG te willen verhuizen, ze opteren voor of blijven zitten op hun huidige plek in Arnhem-Oost of te verhuizen naar het emplacement Amsterdam-Watergraafsmeer. Omdat het Provinciaal Inpassingsplan voor het gebied blijft gelden werkt Overbetuwe mee aan het onderzoek naar de mogelijkheid voor ProRail om op de locatie van voorheen de RTG een emplacement mogelijk te maken. De insteek van Overbetuwe is om de aanpassing van kruispunt Reeth, de ontsluitingsweg, de grondwal en de gebiedsmaatregelen tijdens dit proces blijvend onder de aandacht van de onderzoekende partijen te brengen, en in het geval van verplaatsing naar het PIP-gebied deze maatregelen te behouden. Voor het onderzoek voor ProRail zijn de ministeries van BZK en van I&W de opdrachtgevers.
Medeopdrachtgevers zijn: provincie Gelderland, de GMR en de gemeente Arnhem. Het onderzoek wordt uitgevoerd door de kwartiermaker Arnhem-Oost vanuit de RebelGroup/Living Mobility. Het onderzoek betreft een aantal potentiële locaties voor ProRail bezien vanuit techniek, ruimtelijke ordening, financiën en regelgeving: Zutphen, Ravestein en Valburg Naar verwachting zal het onderzoek van de Rebelgroep/Living Mobility vlak na het zomerreces gereed zijn. Na de openbaarmaking van het onderzoek van Rebelgroup/Living Mobility zal Overbetuwe haar route bepalen richting de besluitvorming van de hoofdopdrachtgevers, de ministeries van BZK en I&W. Het college zal de raad hierover proactief informeren.
C. Financiële voortgang Het gemeentelijk aandeel in de ontwikkeling bedraagt t/m 2023 € 386.422. In 2024 zullen de reeds gemaakte kosten worden afgerekend met de provincie.
D. Risico ontwikkeling Divergerende belangen van diverse partijen, inclusief de rijksoverheid en belangen van staatsbedrijven, in een taai proces vergt een vasthoudende focus vanuit Overbetuwe en actieve participatie in het onderzoeksproces naar een emplacement voor Prorail met betrekking tot de borging van de gemeentelijke belangen.
38
2.2 Gebiedsmaatregelen A. Projectbeschrijving Dit project betreft het voorbereiden en mogelijk maken van diverse gebiedsmaatregelen in het kader van de door de Provincie Gelderland te realiseren Railterminal Gelderland (RTG) ter hoogte van Elst-Valburg. Zodra RTG daadwerkelijk gerealiseerd kan worden en het inpassingsplan en benodigde vergunningen onherroepelijk zijn vastgesteld en verleend, stelt de provincie € 4.050.000 beschikbaar voor het treffen van deze gebiedsmaatregelen. Voor de voorbereiding ontvangt de gemeente € 450.000 aan voorbereidingskosten. Projectkenmerken Soort project Natuur (landschappelijke inpassing RTG) Projectwethouder W.Hol Kern Oosterhout Startjaar 2018 Verwacht jaar van afronding N.t.b.
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd Afbeelding locatie
39
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2023?
In 2020 heeft het college een besluit genomen over de prioritering van gebiedsmaatregelen op basis van het rapport Deeluitwerking gebiedsvisie Knoop 38 van Pouderoyen Compagnons, 2 juni 2020. Voorbeelden daarvan zijn de aanleg van bospercelen, wandelpaden en natuurvriendelijke oevers. In 2021 zou de grondverwerving ten behoeve van het realiseren van de gebiedsmaatregelen worden opgestart. De financiële middelen daarvoor worden echter pas door de provincie beschikbaar gesteld als er sprake is van een onherroepelijk Provinciaal Inpassingsplan. Dit inpassingsplan is onherroepelijk geworden in 2023. Er zijn echter geen werkzaamheden uitgevoerd.
Welke besluiten heeft de raad in 2023 genomen? Er zijn geen besluiten genomen in 2023.
Wat gaan we doen in 2024? • •
Het project wordt in 2024 afgesloten en financieel met de provincie afgewikkeld m.b.t. de gemaakte kosten. Het college van B&W heeft namens de raad (motie) een brief gestuurd aan GS van Gelderland m.b.t. het behouden van de gereserveerde en afgesproken gelden.
C. Financiële voortgang Begroot
€ 450.000
Verantwoord per 31-12-2022
€ 227.052
Verantwoord in 2023
€
Verantwoord per 31-12-2023
€ 281.458
Nog beschikbaar per 01-01-2024
€ 168.542
4.406
In 2024 zullen de reeds gemaakte kosten worden afgerekend met de provincie.
D. Risico ontwikkeling Subsidierisco’s bij afwikkeling van de historische kosten.
40
2.3 Afslag 38 A. Projectbeschrijving Dit project betreft de aanpassingen van Afslag 38 aan de noord- en zuidzijde van de A15 op de grens van de gemeentes Overbetuwe en Nijmegen. Dit vindt plaats in samenwerking met de gemeente Nijmegen, provincie Gelderland en Rijkswaterstaat. In 2016 heeft de gemeente Overbetuwe de zuidzijde van Afslag 38 al aangepast. Aanpassing van de noordelijke afslag moet aansluiten op het project ViA15 van Rijkswaterstaat. Voor deze aanpassing is in 2017 een préverkenning uitgevoerd door de provincie. Naar aanleiding daarvan hebben provincie en gemeenten de verdere uitwerking van de afslag op zich genomen. Projectkenmerken Soort project Infra Projectwethouder W. Hol Kern Oosterhout Startjaar 2018 Verwacht jaar van afronding N.t.b.
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
41
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2023?
In samenspraak met gemeente Nijmegen is onderzoek verricht naar een nieuw viaduct over de A15 en de positionering van fietspaden Oost en West op de Griftdijk, ook in relatie tot het VeluweWaalfietspad. Ook is besloten dat het VeluweWaalfietspad geen zelfstandig viaduct zal krijgen over de A15 en de goederenspoorlijn.
Welke besluiten heeft de raad in 2023 genomen? Er zijn geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2024? • •
•
• • •
Sluiten (1) samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Nijmegen over Afslag 38 en later in het proces een (2) uitvoeringsovereenkomst ook in relatie tot het viaduct over de A15. In de samenwerkingsovereenkomst moeten afspraken gemaakt worden over het nut en de noodzaak van de “bijbestelling” door Nijmegen en Overbetuwe van het viaduct over de A15 op de reeds door Rijkswaterstaat gegunde tender aan GelreGroen een samenwerking van Dura Vermeer, BESIX, HOCHTIEF, Van Oord en John Laing. Op een later moment zullen samen met Nijmegen afspraken moeten worden gemaakt met het ministerie van Infrastructuur & Waterstaat / Rijkswaterstaat en met GelreGroen. o De scope van Knoop 38 loopt van de Olympiarotonde tot aan de Keizer Hendrik VI-rotonde in Nijmegen. o Een breder viaduct zorgt voor meer verkeer op Rijksweg-Noord, Rijksweg Zuid, de Olympiasingel en de Olympiarotonde. Met name de rotonde wordt steeds gevaarlijker voor schoolgaande kinderen naar en van Nijmegen vanwege toename van (vracht)verkeer. o De intentie van de definitieve “knip” op de Griftdijk-Noord in Nijmegen al dan niet met een verlaging van de snelheid, veiligere en zo mogelijk bredere fietspaden en meer ruimte voor voetgangers en groen geeft al aan dat Nijmegen toe aan het groeien is naar een andere scope voor het gebied met minder doorgaand verkeer op de Griftdijk.
Zoektocht naar de juiste aansluitingen voor het fietsverkeer vanuit Elst langs Rijksweg-Zuid, wellicht met bredere fietspaden en de zoektocht naar de route van het toekomstige VeluweWaalpad door Elst en door de polder, op het viaduct over de A15. Nadere studie m.b.t. het (vracht)verkeer op de Rijksweg-Zuid via rotonde Olympiasingel, richting Rijksweg-Noord of naar De Aam. Afwikkeling historische kosten met de gemeente Nijmegen. Afwikkeling bijdrage Park 15.
C. Financiële voortgang •
•
De totale kosten van Afslag 38 voor de gemeente Overbetuwe zijn begroot op € 8,5 miljoen. In de begroting 2021 heeft de raad € 4,0 miljoen extra beschikbaar gesteld bovenop het eerder beschikbaar gestelde krediet van € 4,5 miljoen. Per 31 december 2023 is (afgerond) € 2,1 miljoen verantwoord. Dit heeft grotendeels betrekking op de aanpassing van de zuidelijke afslag bij Park 15. Dit maakt dat er per 1 januari 2023 nog € 6,4 mln. beschikbaar is.
D. Risico ontwikkeling • • •
Scope van het project is nog onbekend Gestegen ontwerp- en uitvoeringskosten Verrekening van kosten met de gemeente Nijmegen
42
2.4
Ontsluitingsweg RTG
A. Projectbeschrijving Dit project betreft de ontwikkeling van de toegangsweg en de groenwal voor de Rail Terminal Gelderland (RTG). Hiervoor heeft de gemeente een realisatieovereenkomst gesloten met de provincie Gelderland. Dit project is stopgezet door de provincie Gelderland Projectkenmerken Soort project Infra Projectwethouder W. Hol Kern Oosterhout Startjaar 2021 Verwacht jaar van afronding 2024 (financiële afwikkeling)
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
43
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2023?
In 2023 zijn voorbereidende werkzaamheden en onderzoeken uitgevoerd.
Welke besluiten heeft de raad in 2023 genomen? Er zijn geen besluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2024?
Nu de RTG geen doorgang vindt is het project beëindigd door de provincie Gelderland. Alle gemaakte kosten zullen worden verrekend met de provincie.
C. Financiële voortgang T/m 2023 zijn er € 1.318.483 aan kosten gemaakt deze kosten worden volledig door de provincie vergoed.
D. Risico ontwikkeling Geen, in de realisatieovereenkomst is opgenomen dat alle kosten volledig door de provincie worden vergoed.
44
45
3
Actieve Grondexploitaties in exploitatie
3.1
Heteren Centrum Liefkenshoek
A. Projectbeschrijving Dit project betreft de realisatie van in totaal 63 woningen en ca. 1170 m² commerciële ruimten door Artica Vastgoedontwikkeling B.V. Een afgewogen woningbouwprogramma voor locatie Hart van Heteren (woningen boven de winkels) en Westzijde Plein (Narcissenstraat, Rauwendaal en OLV straat) kan worden gerealiseerd binnen het vigerende bestemmingsplan van 2012. Op de locatie Liefkenshoek, naast het zorgcentrum, zullen levensloopbestendige woningen voor ouderen worden gebouwd. Het woningbouwprogramma Hart van Heteren Plein en Westzijde Plein bestaat uit 25 appartementen en 14 woningen. Het woningbouwprogramma Liefkenshoek beslaat 23 appartementen. De locatie Kamperfoeliestraat beslaat 1 grondgebonden woning.
Projectkenmerken
Soort project Woningbouwcomplex in exploitatie Projectwethouder D. Horsthuis-Tangelder Kern Heteren Startjaar 2001 Verwacht jaar van afronding 2024
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd Centrumplan Heteren Liefkenshoek
47
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2023?
De ontwikkeling en bestemmingsplan voor de Liefkenshoek locatie nader uitgewerkt.
Welke besluiten heeft de raad in 2023 genomen?
Op 12 september 2023 heeft de raad het bestemmingsplan voor de locatie Liefkenshoek vastgesteld.
Wat gaan we doen in 2024?
Het bestemmingsplan locatie liefkenshoek wordt overgedragen aan de ontwikkelaar, waarna de bouw eind 2024 zal kunnen starten.
C. Financiële voortgang exploitatie per 1-1-2024
exploitatie per 1-1-2023
verschillen
gerealiseerd per 31-12-2023
nog te realiseren
Kosten Grondverwerving Kosten tijdelijk beheer CT kosten Plankosten Overige kosten Rente en kostenstijging
€ € € € € €
1.021.224 77.166 2.858.315 3.072.820 37.640 1.157.339
€ € € € € €
1.021.224 77.166 2.860.231 3.057.977 37.640 1.100.496
€ € € € € €
-1.916 14.843 56.843
€ € € € € €
1.021.224 77.166 2.843.315 3.052.820 37.640 1.101.743
€ € € € € €
15.000 20.000 55.596
€
8.224.504
€
8.154.734
€
69.770
€
8.133.908 €
90.596
€ € €
4.772.443 1.328.759 730.000
€ € €
4.722.661 1.328.759 730.000
€
49.781
€
-
€ € €
3.851.312 € 1.328.759 € 730.000 €
921.130 -
€
6.831.202
€
6.781.420
€
49.781
€
5.910.071 €
921.130
€ -1.373.314
€
-19.989
Opbrengsten Grondverkopen Subsidies en bijdragen Overige
Resultaat
€ -1.393.302
per 31-12-2024 per 31-12-2023 Boekwaarde 31-12-2023 Nog te realiseren Kosten Opbrengsten Resultaat GREX
€
2.223.837
€ € €
90.596 921.130 1.393.302 Per 31-12-2027
Risico
€
20.000
€
140.000
€ -120.000
Het totale nadelig resultaat van de grondexploitatie Centrumplan Heteren komt uit op € 1.393.302 per 31-12-2024, voor dit bedrag is een voorziening gevormd. Het extra tekort van € 19.989 ten opzichte van vorig jaar is vooral toe te schrijven aan extra rente- en plankosten door de verlenging van de looptijd van 2023 naar 2024. Deze kosten worden deels gecompenseerd door extra grondopbrengsten als gevolg van de indexatie van de grondopbrengsten.