24-06-27.26 Relevant stuk 1, Nota grondbeleid Overbetuwe

We sluiten daarbij de route van onteigening niet uit, hoewel we daar terughoudend en alleen in zwaarwegend publiek belang op zullen teruggrijpen. De manier waarop dat gedaan wordt en onder welke voorwaarden we dat kunnen doen is geregeld in het aanvullingsspoor grondeigendom van de Ow. Ook het voorkeursrecht is daar wettelijk geregeld. Als we een voorkeursrecht vestigen op een locatie, kunnen eigenaren de locatie alleen verkopen als zij die eerst aanbieden aan de gemeente. Dit instrument gaat grondspeculatie tegen. Het is functioneel als we plannen hebben om een locatie te ontwikkelen waar we zelf graag directe invloed willen uitoefenen. Het geeft ons vanwege het publiek belang de kans om een betere positie in te nemen ten opzichte van private ontwikkelende partijen. Aan grondaankopen zijn uiteraard ook risico’s verbonden. De grootste risico’s hebben betrekking op mogelijke afwaarderingen van de waarde van de grond indien blijkt dat er voor beoogde ontwikkelingen geen vraag meer is. Een goede vraaganalyse naar die beoogde ontwikkelingen is dan ook van belang. Die analyse maken we voor een langere termijn, waarbij we incalculeren dat we met tijdelijke terugval in de vraag te maken kunnen krijgen door veranderende economische conjunctuur. Naast die vraaganalyse maken we ook een risicoanalyse tijdens de integrale beoordeling. Zo beperken we de risico’s op grondaankoop.

We maken in Overbetuwe onderscheid in vier soorten verwervingen: strategische verwervingen, gelegenheids-verwervingen, reguliere verwerving en anticiperende verwerving. Het proces van aankopen en het afwegingskader is separaat door het college vastgesteld.

23

Kader 5.1: Voor strategische aankopen en gelegenheidsaankopen maken we gebruik van het separaat door het college vastgestelde afwegingskader. Kader 5.2: Locaties worden zoveel mogelijk minnelijk aangekocht tegen marktconforme prijzen en voorwaarden. Daarvoor wordt een grondaankoop onderbouwd met een onafhankelijke taxatie van tenminste één onafhankelijke deskundige. Indien een minnelijke aankoop niet lukt, dan maken we een heroverweging van onze ontwikkel- en samenwerkingsstrategie. We sluiten daarbij de route van onteigening niet uit.

5.2

Instrumenten voor uitvoering van een gebiedsontwikkeling

Bij de uitvoering van een gebiedsontwikkeling gaat het college financieel verplichtingen aan. Bij de beschrijving van de verschillende rollen van grondbeleid in hoofdstuk 4 is aangegeven hoe en in welke mate daar risico’s aan verbonden kunnen zijn. In deze paragraaf beschrijven we kort hoe we in de besluitvorming tot uitvoering van een gebiedsontwikkeling kunnen komen. De voorschriften zijn geregeld via het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Die regels blijven wij volgen. Wanneer wij zelf risicodragend de grondproductie14 uitvoeren, zoals beschreven in de stimulerende en verbindende rol, dan schrijft de BBV voor dat we de Raad een begroting voor die grondexploitatie laten vaststellen. Jaarlijks wordt over vastgestelde grondexploitaties verantwoording afgelegd en wordt de grondexploitatie bijgesteld en opnieuw door de Raad vastgesteld. 5.2.1 De uitgifte van grond Wanneer we kiezen voor een ontwikkelende rol met eigen gronden dan is uitgifte van grond evident. De uitgifte van grond vindt plaats voordat de bouwactiviteiten op de bouwkavels starten. In het proces van gronduitgifte hebben we met een aantal (strategische) keuzes te maken: • • • •

Keuze 1: Uitgifte in huidige bestemming of na bestemmingswijziging Keuze 2: Uitgifte als ruwe bouwgrond of als bouwrijpe grond Keuze 3: Uitgifte in volle juridische eigendom (verkoop) of gebruik (erfpacht) Keuze 4: Selectie van de partij waar grond aan wordt uitgegeven door een-op-een selectie of via openbare selectieprocedure.

In bijlage 1 worden deze keuzes nader toegelicht. In de vierde keuze hebben we ook uitgewerkt hoe we rekening houden met het Didam-arrest van de Hoge Raad, waar strengere eisen gesteld worden bij gronden vastgoedtransacties door overheidspartijen. Inzicht in onze eigendommen Voor we bekijken welke aankoopmogelijkheden er zijn, richten we ons eerst op locaties die al in ons bezit zijn. We willen voorkomen dat onbedoeld een locatie die zijn oude functie heeft verloren in de verkoop wordt gezet zonder dat we goed kunnen beoordelen of die locatie niet, eventueel op langere termijn, een (strategische) positie oplevert in een ontwikkeling. Daarom hanteren we het uitgangspunt dat we een locatie die we zelf als gemeente in bezit hebben pas verkopen als duidelijk is geworden dat we die locatie niet, al dan niet na transformatie, zelf nodig hebben of dat we de locatie niet onderdeel willen laten zijn van een (toekomstige) gebiedsontwikkeling. Daarbij zal breed en tevens gericht in de organisatie een check plaats vinden. Een voorbeeld daarvan zijn onze economische focusgebieden voor bedrijventerreinen en kernwinkelgebieden, waar we in afstemming met economische zaken bepalen of vastgoed verkocht of getransformeerd kan worden, of niet.

Grondproductie is het proces om gronden die in bezit zijn van de gemeente, of die aangekocht gaan worden van de gemeente bouwrijp te maken, waarna grond wordt uitgegeven voor verdere ontwikkeling en de gemeente het openbaar gebied nog woonrijp maakt.

14

24

Kader 5.3: Een locatie die we zelf als gemeente in bezit hebben verkopen we pas als duidelijk is geworden dat we die locatie niet, al dan niet na transformatie, zelf nodig hebben of dat we de locatie niet onderdeel willen laten zijn van een (toekomstige) gebiedsontwikkeling. 5.2.2 Grondprijzen Nadat de vier keuzes in het proces gronduitgifte doorlopen zijn, kan op basis van de uitkomsten van de gemaakte keuzes de grondprijs bepaald worden die de koper of erfpachter voor de kavels gaat betalen. In onderstaande tabel is per gronduitgiftecategorie aangegeven welke methode de gemeente Overbetuwe gebruikt, met welke eenheden wordt gerekend en welke aandachtspunten in acht worden genomen bij het bepalen van de hoogte van de gronduitgifteprijzen. De gebruikte residuele en comparatieve grondwaardemethode wordt in bijlage 1 nader toegelicht. Uitgiftecategorie

Methodiek

Eenheid

Toelcihtng

Particuliere bouwkavels (vrije sector)

Per kavel en locatie te bepalen

€ per m2

Waardebepaling via taxatie

Woningbouw (niet zijnde sociale huurwoning)

Residueel

€ per m2

Waardebepaling via taxatie

Woningbouw sociale huurwoning

Comparatief

Per kavel of per appartement

Hantering passende sociale grondprijs

Bedrijventerreinen

Comparatief

€ per m2

Kantoren, winkels, horeca

Residueel

€ per m2

Waardebepaling via taxatie

Tabel 2: Overzicht methodieken gronduitgifteprijzen per uitgiftecategorie.

We hanteren daarbij in algemene zin het uitgangspunt dat we grondprijzen zoveel mogelijk marktconform bepalen. Daarbij volgen we de wettelijke bepalingen rondom staatssteun en het verplicht marktconform handelen. Die regels werken voor de volle breedte van het grondbeleid: koop- en verkooptransacties, erfpacht, gewone pacht en huur. In de jaarlijks door het college vast te stellen gronduitgifteprijzen worden ook de tarieven opgenomen voor overige gronduitgiftecategorieën en de verhuur van gronden. Door bij een grondtransactie een onvoorwaardelijke biedprocedure of een taxatie van de marktwaarde door een onafhankelijk deskundige te verrichten voor de prijs wordt zowel aan de wetgeving voor staatssteun als aan de Wet Markt en Overheid (die marktconform handelen voorschrijft) voldaan. Binnen deze wetgeving is het mogelijk en geoorloofd om voor maatschappelijk vastgoed en sociale woningbouw wel staatssteun te verlenen in de vorm van maatschappelijke grondprijzen. Kader 5.4: Het college stelt jaarlijks of, als daar aanleiding toe is vaker, de hoogte van de gronduitgifteprijzen per uitgiftecategorie vast, met toepassing van de methodieken uit tabel 4.

5.3

Instrumenten bij private grondexploitaties

Wanneer we de grondproductie volledig aan andere partijen over laten is sprake van private grondexploitaties. Deze kunnen voorkomen in de richtinggevende en regulerende rol. We kunnen vanuit onze publiekrechtelijke rol dan via de bestemming nog sturen op de ruimtelijke ordening, aangezien we de bevoegdheid hebben om de bestemming van een locatie te veranderen en vast te leggen. Bij die planologische medewerking die we dan verlenen, kunnen we zowel kwalitatieve als financiële voorwaarden stellen.

25

Instrumenten voor de faciliterende grondproductierol Bestemming van de locatie15

Onder de Ow wordt de bestemming van locaties geregeld via het omgevingsplan, dat daarmee de vervanger wordt van het bestemmingsplan (en wijzigingsplan, uitwerkingsplan en beheersverordening), maar ook van diverse gemeentelijke verordeningen (bijvoorbeeld een bomen-, geur- en monumentenverordening of een verordening afvoer regen- en grondwater). In de omgevingsvisie nemen we op hoe we het leefgebied willen ontwikkelen en beschermen. Die keuzes worden uitgewerkt in het omgevingsplan. In het omgevingsplan kunnen we voor ieder gebied zeggen welke activiteiten wel of niet zijn toegestaan (bijvoorbeeld wonen, recreatie of bedrijvigheid). Daarnaast kunnen we bijzondere regels opnemen. Zo leggen omgevingswaarden16 vast welke kwaliteit een grondgebied moet hebben en maken regels voor een programmatische 17aanpak het mogelijk nieuwe activiteiten te ontplooien in een leefomgeving die onder druk staat.

Voorbereidingsbesluit

Met een voorbereidingsbesluit kan voorbereidingsbescherming geregeld worden. Hiermee kunnen activiteiten voorkomen worden die in het omgevingsplan of omgevingsverordening nog zijn toegestaan, maar die met de in voorbereiding zijnde wijziging van het omgevingsplan of -verordening naar verwachting niet meer of alleen onder voorwaarden zijn toegestaan. Het gaat om een publiekrechtelijk instrument dat we kunnen inzetten.

Kostenverhaal

Kostenverhaal via overeenkomst Publiekrechtelijk kostenverhaal

In het omgevingsplan kunnen, aanvullend op het publiekrechtelijk kostenverhaal, eisen en regels worden gesteld. Ook via de privaatrechtelijke weg (het sluiten van een overeenkomst) kunnen aanvullende voorwaarden worden gesteld. Tabel 3: Overzicht van juridische instrumenten voor de faciliterende grondproductierol

Kostenverhaal Wanneer we de grond niet zelf uitgeven zijn wij als gemeente verplicht een bijdrage in rekening te brengen voor kosten die door ons gemaakt worden ten behoeve van de ontwikkeling van het plan. Deze bijdrage is onder andere voor de kosten van het opstellen van plannen, het aanleggen van openbare voorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte (voor zover die activiteiten door ons worden uitgevoerd). Dit wordt kostenverhaal genoemd. Daarnaast biedt de Ow mogelijkheden om aan initiatiefnemers een bijdrage te vragen voor de benodigde investeringen in de bestaande openbare ruimte die samenhangen met de groei van de gemeente. Onder de Ow wordt het kostenverhaal ondergebracht in een programma. Het programma kostenverhaal en financiële bijdragen is in 2023 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierin staat uitgewerkt welke gebiedseigen en gebiedsoverstijgende kosten en welke financiële bijdragen we verhalen en hoe we dat doen.

Bron: website Informatiepunt Leefomgeving; regelgeving > instrumenten omgevingswet > omgevingsplan Omgevingswaarden leggen de kwaliteit vast die wij als gemeente, maar ook de provincie of het Rijk, voor de fysieke leefomgeving wil bereiken. 17 Het programma is een flexibel instrument waarbij de vraag centraal staat hoe je invulling geeft aan de ambities, doelen en opgaves uit de omgevingsvisie. De programma’s kunnen zowel thematisch als gebiedsgericht zijn. Voorbeelden zijn het actieplan geluid, een rioleringsprogramma, een verkeers- en vervoersplan en het uitvoeringsprogramma van de structuurvisie. 15 16

26

Investeren vanuit de richtinggevende en/of vanuit de regulerende rol. In de richtinggevende en/of de reguliere rol zijn we gehouden aan het wettelijk kostenverhaal. Door de makro-aftopping in het publiekrechtelijk kostenverhaal is het mogelijk dat niet te verhalen kosten voor rekening van de gemeente zullen komen. Het is ook mogelijk dat er sprake is van een voorzienbaar financieel tekort. Een voorbeeld daarvan kan gaan over de aanleg van maatschappelijke voorzieningen die nodig zijn. We komen dan als gemeente voor de vraag te staan of we bereid zijn te betalen voor het voorzienbare tekort. We leveren dan dus een bijdrage aan een initiatief van derden als die bijdrage opweegt tegen het maatschappelijk rendement dat de ontwikkeling realiseert. Uiteraard zal hier dan de toets van ongeoorloofde staatssteun aan de orde zijn. Vanuit onze passief/toetsende rol is het uitgangspunt dat we niet bereid zijn voor het voorzienbare tekort te betalen aangezien het immers een niet urgente ontwikkeling betreft. In die rol streven we daarom naar maximaal kostenverhaal. In de richtinggevende rol is die situatie anders. Vanuit de urgentie van de ontwikkeling en de ook door ons gewenste maatschappelijke meerwaarde van de ontwikkeling staan we hier ervoor open het gesprek met onze partners aan te gaan over de oorzaken van het voorzienbare tekort.

We zijn daartoe bereid als die oorzaken gelegen zijn in de complexiteit van de ontwikkeling en in onze gezamenlijke wens voor niet/ minder rendabele voorzieningen in de ontwikkeling die voor maatschappelijke meerwaarde zorgen. We zijn daartoe niet bereid als die oorzaak vooral ook ligt bij een speculatieve (te dure) aankoop van de locatie door de betreffende grondeigenaar.

5.4

Informatievoorziening

De bij een planontwikkeling gekozen aanpak heeft een directe relatie met zowel de maatschappelijke doelen als met de financiën van de gemeente. De projecten hebben een looptijd van meerdere jaren en de complexiteit ervan verschilt. Ook kan het om grote investeringen gaan waarbij risico’s worden aangegaan. Het is daarom van groot belang om met een goede bedrijfsvoering steeds een vinger aan de pols te houden en in te grijpen daar waar dat nodig is. Het bouwwerk van een goed financieel beheer staat of valt met het hebben, naleven en verantwoorden van de met elkaar overeengekomen kaders en spelregels. Daarnaast is een adequate planning- en-controlcyclus essentieel. Voor een belangrijk deel worden de financiële kaders bepaald door wat is opgenomen in het Besluit, Begroting en Verantwoording (BBV) dat voor alle gemeenten geldt. Dat besluit is van toepassing op alle geldstromen uit de integrale financiële businesscase. We volgen deze regels en we geven daaraan waar dat nodig is verder invulling in de financiële verordening. Verdeling verantwoordelijkheden Raad en College. De raad stelt de kaders en houdt daarop toezicht. Het college is het dagelijks bestuur en zorgt voor de sturing, binnen de vastgestelde kaders, om de gestelde doelen te bereiken. De uitvoering van het beleid vindt plaats door het ambtelijk apparaat.

Op basis van bestuurlijk goedgekeurde plannen/exploitaties of projectdocumenten worden de overeengekomen activiteiten uitgevoerd. De rolverdeling binnen de gemeente tussen het college en de raad is in het navolgende tabel weergegeven Grondbeleid

Gemeenteraad

College van B&W

• Vaststellen nota grondbeleid. • Toezicht op de uitvoering ervan.

Uitvoeren grondbeleid. Verantwoording afleggen via paragraaf grondbeleid in begroting en jaarrekening.

27

Kostenverhaal

• Vaststellen kaders in separate nota m.b.t. kostenverhaal. • Vaststellen/wijzigen omgevingsplan met regels voor publiekrechtelijk kostenverhaal. • Waar nodig reageren met wensen en bedenkingen over overeenkomsten.

• Sluiten van intentie- en kostenverhaalovereenkomsten en de verdere uitvoering van het kostenverhaal.

Gemengde grondproductie

• Waar nodig reageren met wensen en bedenkingen.

• Sluiten van samenwerkingsovereenkomsten en het oprichten en eventueel deelnemen in een privaatrechtelijk rechtspersoon.

Grondexploitaties

• Vaststellen, actualiseren en afsluiten van grondexploitaties • Bepalen resultaatbestemming bij winstneming. • Jaarlijkse kredietverlening voor de uitgaven in de grondexploitaties op basis van de geactualiseerde grondexploitaties.

• Voorbereiden, opstellen en actualiseren van grondexploitaties. • Rapporteren over grondexploitaties.

Verwerving

• Kredieten ter beschikking stellen. • Voorkeursrecht vestigen. • (Besluit tot) onteigening.

• Uitvoeren van verwervingen • Planmatige, strategische en proactieve aankopen gronden en vastgoed

Gronduitgifte

• Waar nodig reageren met wensen en bedenkingen

• Verkoop van gronden en gebouwen. • Vaststellen algemene verkoopvoorwaarden.

Grondprijzen

• Vaststellen kaders

• Vaststellen grondprijzenbrief

Kaderstelling, toezicht en verantwoording

• Vaststellen begroting en jaarrekening. • Opstellen plannen en verantwoor• Vaststellen Omgevingsvisie, Omgeding begroting, jaarrekening en provingsplannen, gebiedsvisies en secjectenboek toraal beleid. • Opstellen plannen en beleid. • Toetsen van plannen aan beleid en wetgeving.

Tabel 4: Schema rolverdeling raad en college

Het College informeert de Raad over de uitvoering van het grondbeleid via de Planning & Control (P&C)cyclus. Dat doen we via de paragraaf grondbeleid in de begroting en jaarrekening. In onze jaarrekening lichten we alle financiële uitgangspunten toe die we hanteren bij de actualisatie van de grondexploitaties en bij het bepalen van het resultaat. Tevens wordt jaarlijks een projectenboek opgesteld en aan de gemeenteraad aangeboden. In dit projectenboek wordt inzicht gegeven in de stand van zaken van de te ontwikkelen en in de ontwikkeling genomen grondprojecten per 1 januari van het boekjaar. In de tweede BERAP wordt over de voortgang een beknopte voortgangsrapportage opgesteld.

Dorpsstraat 67 6661 EH Elst Postbus 11 6660 AA Elst telefoon 14 0481

info@overbetuwe.nl www.overbetuwe.nl