23-12-12.15 Relevant stuk 1b4 231016_Taxatie BIJLAGEN bundel

Bijlage 1

Plausibiliteitsverklaring

Ondergetekende,

de heer ing. B.N.J. Huijts MBA MRE MRICS RT, register taxateur van onroerende zaken, onder andere ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in de Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed onder registratienummer RT301591361, verbonden aan Steenhuijs Grondzaken B.V., zetelend te Utrecht, kantoorhoudend te 3541 CS Utrecht, Parijsboulevard 209, Verklaart:

1. het taxatierapport “Taxatierapport marktwaarde ”, d.d. 16 oktober 2023, getaxeerd door de heer ing. A. van Gellicum MRE MRICS RT, verbonden aan Steenhuijs Grondzaken B.V., kantoorhoudend te 3541 CS Utrecht, Parijsboulevard 209, te hebben beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde; 2. dat het complete taxatierapport met alle bijbehorende bijlagen daartoe is bekeken en beoordeeld. Dit houdt geen garantie in op de volledigheid van de uitgevoerde onderzoeken en de verstrekte bijlagen; 3. dat hij niet zelf betrokken is of recent is geweest bij het object of de opdrachtgever op zodanige wijze dat dit aan de objectiviteit en onafhankelijkheid in de weg kan staan. 4. dat de onder 1. genoemde taxateur verantwoordelijk is voor de opname ter plaatse, het onderzoek en de analyse van de gegevens; 5. zelf geen interne en/of externe inspectie van het object te hebben gedaan; 6. dat de in het taxatierapport opgenomen taxatiemethodiek, gegevens en conclusies zijn getoetst en is beoordeeld of de inhoud van het taxatierapport in overeenstemming is met de geldende taxatiestandaarden; 7. op basis van de beoordeelde stukken van oordeel te zijn dat de getaxeerde marktwaarde van € 1,00 k.k. per waardepeildatum 15 augustus 2023, in het taxatierapport plausibel is en het taxatierapport voldoende navolgbaar, aannemelijk en geloofwaardig is.

Voerendaal, 16 oktober 2023

1

Bijlage 2

BETREFT

Valburg F 2474 UW REFERENTIE

Overbetuwe GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

12-07-2023 - 13:03

S11157080681

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

11-07-2023 - 14:59

11-07-2023 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Valburg F 2474 Kadastrale objectidentificatie: 086280247470000

Locatie Leigraafseweg 8

6671 MC Zetten BAG identificatie: 1734010000036809 Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Kadastrale grootte 7.375 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 178124 - 436678 Omschrijving Recreatie - sport Ontstaan uit Valburg F 1904

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking Er zijn geen beperkingen bekend

RECHTEN 1 Eigendom belast met Erfpacht (zie 1.1) en Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5,

lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht op gedeelte van perceel (zie 1.2) Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 19271/29 Arnhem

Ingeschreven op 02-01-2001

Hyp4 9707/2 Arnhem

Ingeschreven op 24-04-1989

Hyp4 7782/89 Arnhem

Ingeschreven op 03-05-1985

Aanvullend stuk Hyp4 30209/198 Arnhem

Ingeschreven op 26-02-2003 om 09:00

Is aanvulling op Hyp4 19271/29 Arnhem

Naam gerechtigde Gemeente Overbetuwe Adres Dorpsstraat 67

6661 EH ELST GLD Postadres Postbus 11

6660 AA ELST GLD Statutaire zetel ELST KvK-nummer 51178567 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

BETREFT

Valburg F 2474 UW REFERENTIE

Overbetuwe GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

12-07-2023 - 13:03

S11157080681

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

11-07-2023 - 14:59

11-07-2023 - 14:59

BLAD

2 van 2

1.1 Erfpacht (recht van) Afkomstig uit stuk Hyp4 16801/16 Arnhem

Ingeschreven op 15-07-1998

Naam gerechtigde EZZY’S ZETTEN B.V. Postadres Merwedestraat 58

5347 KW OSS Statutaire zetel ZETTEN KvK-nummer 09073285 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Vermeld in stukken Hyp4 83034/146

Ingeschreven op 29-11-2021 om 14:14

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 67074/71

Ingeschreven op 27-10-2015 om 09:00

Naamswijziging rechtspersoon Aantekening recht Einddatum recht Einddatum recht 30-06-2023 Afkomstig uit stuk Hyp4 16801/16 Arnhem

Ingeschreven op 15-07-1998

1.2 Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet

Privaatrecht op gedeelte van perceel Afkomstig uit stuk Hyp4 9707/2 Arnhem

Ingeschreven op 24-04-1989

Naam gerechtigde Saranne B.V. Adres Utrechtseweg 310

6812 AR ARNHEM Statutaire zetel ARNHEM KvK-nummer 09118831 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Vermeld in stukken Hyp4 20962/2 Rotterdam

Ingeschreven op 01-03-2001 om 00:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 17238/46 Amsterdam

Ingeschreven op 01-03-2001 om 00:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 15516/23 Eindhoven

Ingeschreven op 01-03-2001 om 00:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 13020/32 Breda

Ingeschreven op 01-03-2001 om 00:00

Naamswijziging rechtspersoon Hyp4 11453/30 Zwolle

Ingeschreven op 01-03-2001 om 00:00

Naamswijziging rechtspersoon

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

Bijlage 3

Bijlage 4

CQL>feQCQ99

RAAMOVEREENKOMST ZWEMBAD DE LEYGRAAF

De ondergetekenden: 1. De gemeente Valburg, te dezen krachtens artikel 171 van de Gemeentewet rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester de heer mr. C. van der Vliet, handelend ter uitvoering van het besluit van de Raad van de gemeente Valburg de dato 16 juni 1998, hierna te noemen:Idje_gemeentel; en 2. Leygraaf Recreatie bv, statutair gevestigd en kantoorhoudend te Oss, te dezen rechtsgeldig vertegenwoordigd door de heer F.T.A.M. Kemkens, directeur, hierna te noemen: 'Leygraaf bv': de gemeente en Leygraaf bv hierna gezamenlijk te noemen: 'partijen'.

•

(

Overwegende: - dat de gemeente Valburg eigenaar is van zwembad "De Leygraaf', kadastraal bekend gemeente Valburg Sectie F, nummer 1703 ter grootte van ongeveer 9200 m2 (zegge: negenduizend tweehonderd vierkante meter) waartoe onder meer behoren een overdekte zwemaccommodatie, speelveld en overige aanhorigheden, een en ander zoals schetsmatig aangegeven op de aan deze overeenkomst gehechte tekeningen als Bijlage I, hierna te noemen: 'het Complex'; - dat het Complex wordt geexploiteerd door Stichting Zwembad "de Leygraaf', hierna te noemen: 'de Stichting'; - dat de Stichting de exploitatie per 1 juli 1998 wenst te beeindigen; - dat Leygraaf bv de exploitatie van het Complex per 1 juli 1998 wenst over te nemen van de Stichting; - dat de gemeente het van groot belang acht dat die exploitatie goed en in overeenstemming met het gemeentelijk beleid wordt gevoerd; - dat het uitgangspunt van de gemeente is dat het Complex gedurende een langere periode -en wel voor vijfentwintig jaar- als openbaar zwemcomplex wordt geexploiteerd; - dat partijen de wederzijdse rechten en plichten met betrekking tot het Complex wensen vast te leggen in onderhavige overeenkomst, verklaren als volgt te zijn overeengekomen: A. UITGIFTE IN ERFPACHT; RECHT VAN KOOP

- ^

Artikel 1 Uitgifte in erfpacht 1. De gemeente is eigenaar van een perceel grond en de daarop aanwezige opstallen, omvattende een overdekte zwemaccommodatie, speelveld en overige aanhorigheden hier aangeduid als 'het Complex', gelegen te Zetten, kadastraal bekend gemeente Valburg Sectie F, nummer 1703 ter grootte van ongeveer 9200 m2, zoals aangegeven op de als Bijlage I a aangehechte plankaart. 2. Op het Complex zal door de gemeente een recht van erfpacht worden gevestigd ten .behoeve van Leygraaf bv overeenkomstig de als Bijlage II aangehechte conceptakte van erfpacht.

&

Artikel 2 Onderhoud 1. Het Complex zal aan Leygraaf bv ter beschikking worden gesteld in de staat van onderhoud waarin het Complex zich op 1 juli 1998 bevindt. Partijen verklaren over en weer bekend te zijn met de staat van onderhoud van het Complex per 1 juli 1998. 2. Het volledig onderhoud van het Complex, met uitzondering van de openbare verlichting, komt met ingang van 1 juli 1998 voor rekening van Leygraaf bv. Daartoe wordt ook gerekend het eventueel achterstallig onderhoud per 1 juli 1998. 3. De gemeente zal zorg dragen dat de aanwezige openbare parkeergelegenheid, gelegen aan de voorzijde van het Complex minimaal gehandhaafd zal blijven, waaronder verstaan wordt dat de parkeercapaciteit ten minste gelijk blijft aan de capaciteit zoals deze aanwezig is op 1 juli 1998. Artikel 3 Recht van koop 1. Leygraaf bv zal met inachtneming van het bepaalde in dit artikel het recht hebben om het Complex na ommekomst van de periode waarvoor het Complex in erfpacht wordt uitgegeven, dat wil zeggen per 1 juli 2023, te kopen en in eigendom te verwerven. 2. Leygraaf bv zal dit recht mogen uitoefenen van 1 juli 2013 tot en met 31 juli 2014, doch uitsluitend indien zij op het moment waarop zij het recht uitoefent nog erfpachter is. Uitoefening van dit recht buiten deze periode heeft geen rechtskracht.

De kosten en belastingen die op de koop en overdracht betrekking hebben, zullen voor rekening van de gemeente zijn, waarbij de voor rekening van de gemeente komende overdrachtsbelasting wordt berekend over de economische waarde van het Complex zoals die per 1 juli 1998 bedraagt. 3. De koopsom zal 1 (een) Euro bedragen, onder de voorwaarde dat de gemeente geen vergoedingen - hoe ook genaamd - hoeft te voldoen of betalingen - op welke grond of aan wie dan ook - hoeft te verrichten in verband met de beeindiging van het recht van erfpacht per 1 juli 2023. 4. De koop zal voorts geschieden met inachtneming van deze overeenkomst; details in verband met de koop zullen nader geregeld worden door partijen.

Artikel 4 Betuweroute 1. Partijen zijn over en weer op de hoogte van de toekomstige aanleg van de Betuweroute door de Nederlandse Spoorwegen, waardoor een deel van het perceel waarop het Complex gelegen is afgestaan zal dienen te worden, e.e.a. conform de aangehechte plankaart Bijlage lb. Op het moment van sluiten van onderhavige overeenkomst is nog niet exact te overzien wat hiervan de consequenties zullen zijn en is tevens nog niet bekend op welke termijn een en ander plaats zal vinden. 2. Partijen zullen elkaar over en weer betrekken bij toekomstige onderhandelingen met de Nederlands Spoorwegen. Gevolgen uit hoofde van deze onderhandelingen welke betrekking hebben op de exploitatie van het zwembad zullen door Leygraaf bv en N.S. verder worden onderhandeld.

<Q

B. EXPLOITATIE Artikel 5 Exploitatie van het Complex 1. Leygraaf bv zal met ingang van 1 juli 1998 voor een periode van vijfentwintig jaar de exploitatie van het Complex op zich nemen. De exploitatie zal volledig voor rekening en risico van Leygraaf bv geschieden. 2. Leygraaf bv zal als exploitant rechtsopvolger zijn van de Stichting. Leygraaf bv zal de rechtsgevolgen van de overname van de exploitatie regelen in een met de Stichting te sluiten overeenkomst, welke als Bijlage III aan deze overeenkomst is gehecht. Die regeling laat onverlet hetgeen in deze raamovereenkomst tussen partijen is bepaald. 3. Leygraaf bv draagt er zorg voor dat zij gedurende de gehele in het eerste lid bedoelde periode bescbikt over voldoende expertise, hetzij bij haar eigen personeel hetzij bij door haar ingeschakelde derden, als nodig is om het Complex te exploiteren overeenkomstig zijn bestemming en met inachtneming van zowel de wettelijke als de in de betrefFende branche algemeen aanvaarde normen van hygiene en veiligheid. 4. Leygraaf bv vrijwaart de gemeente voor rechtsvorderingen die betrekking hebben op de exploitatie. Artikel 6 Aanpassingen 1. Leygraaf bv zal voor 1 januari 1999 de aanpassingen hebben verricht welke nodig zijn op grond van de Wet hygiene en veiligheid zweminrichtingen (WHVZ) en het Besluit Hygiene en Veiligheid Zwemgelegenheden.

Zij zal daarbij uitvoering geven aan het bepaalde in de brief van de Provincie Gelderland d.d. 26 november 1997. Die brief is als Bijlage IV aan deze overeenkomst gehecht. 2. Leygraaf bv zal voorts de aanpassingen verrichten welke nodig zijn om het tot het Complex behorende zwembad te ontwikkelen tot een 'groen zwembad', casu quo 'zwembad van de toekomst', een en ander zoals bedoeld en omschreven in de brief van Leygraaf bv aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente van 17 maart 1998.

3. Leygraafbv zal voorts voor 1 januari 2001 de aanpassingen verrichten welke nodig zijn om het tot het Complex behorende zwembad een multifunctionele bestemming te geven, zoals bedoeld en omschreven in dezelfde brief van 17 maart 1998. 4. Aanpassingen die leiden tot wijziging van het huidig aangezicht van het Complex dienen vooraf gemeld te worden aan de gemeente. Deze bepaling laat onverlet de bestuursrechtelijke bevoegdheid van de gemeentelijke bestuursorganen, zoals op grond van de Woningwet. 5. Leygraaf bv zal de in dit artikel bedoelde aanpassingen voor eigen rekening verrichten.

*

•

Artikel 7 Handhaving bestemming van het Complex 1. Leygraaf bv garandeert de continui'teit van het gebruik van het Complex als sport-, recreatie- en zwemaccommodatie in ruime zin en garandeert tevens de continui'teit van een goede dienstverlening aan de inwoners van de gemeente tegen een nietonoverkomelijke prijs voor gebruik van het Complex. 2. Leygraaf bv garandeert de op maatschappelijke behoeften afgestemde toegankelijkheid en dienstverlening voor zowel het recreatief sporten als voor gebruik door andere per 1 juli 1998 bestaande gebruikersgroepen, waarvan een overzicht als onderdeel van Bijlage V aan deze overeenkomst is gehecht. Het programma van het Complex zal een evenwichtig en breed samengesteld recreatief en sportief pakket omvatten, afgestemd op de lokalefttnctievan het Complex. Artikel 8 Openstelling van het Complex Leygraaf bv zal het Complex gedurende het gehele jaar openstellen, met uitzondering van korte periodes ter uitvoering van onderhoudswerkzaamheden.

C

Artikel 9 Programmarooster en tarieven 1. Leygraaf bv verplicht zich jaarlijks voor 1 juli een programmarooster voor het gebruik van de zwemgelegenheid, inclusief bijbehorende tarieven voor het daaropvolgende seizoen, op te stellen en ter informatie voor te leggen aan de gemeente.

2. Leygraaf bv garandeert ten aanzien van de huidige gebruikers van het Complex tenminste het aantal uren ter beschikking te stellen dat hen is toegekend per 1 juli 1998, voor zover de huidige gebruikers dit wensen en mits de huidige gebruikers aan hun verplichtingen ten aanzien van de gemeente, c.q. de Stichting hebben voldaan en mits zij bereid dezelfde verplichtingen aan te gaan jegens Leygraaf bv. 3. Leygraaf bv verplicht zich het Complex ter beschikking te stellen voor het schoolzwemmen aan de scholen zoals vermeld in Bijlage Ven conform de schoolroosters zoals vermeld in Bijlage V, gedurende een half uur per week. 4. De gemeente zal ten behoeve van het schoolzwemmen een bijdrage van /3,60 inclusief BTW per leerling verstrekken aan Leygraaf bv, uitgaande van een maal schoolzwemmen per week gedurende een half uur. Per kwartaal zal eenvierde deel van de totale bijdrage worden voldaan door de gemeente, te beginnen op 1 oktober 1998. De gemeente is gehouden tot instandhouding van de subsidierings -regeling zoals geldend per 1 juli 1998 voor het schoolzwemmen van de basisscholen die gehuisvest zijn in de gemeente Valburg. Indien het gemeentelijk beleid dusdanig wijzigt dat de gemeente haar garantie niet langer zal kunnen c.q. willen waarmaken, zal zij in overleg treden met Leygraaf bv over compensatie van door Leygraaf bv gederfde inkomsten.

De in de eerste volzin van dit lid bedoelde bijdrage zal jaarlijks worden aangepast op basis van het CBS consumentenprijsindexcijfer voor alle huishoudens. 5. De gemeente is gehouden tot instandhouding van de subsidierings-regeling zoals geldend voor de afzonderlijke verenigingen per 1 juli 1998. Indien het gemeentelijk beleid dusdanig wijzigt dat de gemeente haar. verplichting niet langer zal kunnen c.q. willen waarmaken, zal zij in overleg treden met Leygraaf bv over compensatie van door Leygraaf bv gederfde inkomsten. Verder zal de gemeente zich inspannen het gebruik van het Complex door de betreffende verenigingen zoveel mogelijk te bevorderen. De in de eerste volzin genoemde verplichting is niet te beschouwen als derdenbeding.

CI

Artikel 10 Vergunningen en evenementen 1. Leygraaf bv verkrijgt alle vergunningen van de gemeente, c.q. van de Stichting die reeds zijn afgegeven ten behoeve van de exploitatie van het Complex. De gemeente garandeert dat de aan de vergunningen verbonden voorschriften na overdracht aan Leygraaf bv op dezelfde wijze als voor de overdracht kunnen worden nageleefd door Leygraaf bv. 2. De gemeente zal voor zover mogelijk bevorderen dat haar bestuursorganen medewerking zullen verlenen aan het verkrijgen van eventuele vereiste en nog niet verleende vergunningen voor Leygraaf bv, ter uitvoering van de bestemming van het Complex; dit alles behoudens haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden. 3. Leygraaf bv heeft het recht evenementen te organiseren in het Complex mits deze vooraf ter goedkeuring aan de gemeente zijn voorgelegd en voor zover Leygraaf bv beschikt over de vereiste vergunningen. Artikel 11

Bijdragen in verband met de voortzetting van het zwembad

/ /

1. Leygraaf bv zal van de gemeente tot en met 30 juni 2023 een bijdrage ontvangen ten behoeve van de voortzetting van het zwembad. 2. De bijdrage bedraagt / 370.750,00 gedurende de eerste vier kalenderjaren, oftewel tot 1 juli 2001. Met ingang van 1 juli 2002 wordt de bijdrage geindiceerd volgens het CBSconsumentenprijsindexcijfer voor alle huishoudens, prijspeil 1 juli 2002. Voor zover deze overeenkomst betrekking heeft op een gedeelte van een kalenderjaar, zal Leygraaf bv recht hebben op een evenredig deel van dit bedrag. Overeengekomen is dat de bijdrage nooit meer zal bedragen dan het bedrag zoals genoemd in de eerste en tweede alinea van Artikel 11 lid 2. 3. De bijdrage zal jaarlijks in twee termijnen worden betaald: op 1 juli 6/12 van de jaarlijkse bijdrage voor zover die betrekking heeft op de tweede helft van het kalenderjaar en op 1 januari 6/12 van de jaarlijkse bijdrage voor zover die betrekking heeft op de eerste helft van het kalenderjaar. 4. Leygraaf bv garandeert jegens de gemeente dat de bijdrage door haar geheel zal worden aangewend ten gunste van het tot het Complex behorende zwembad. 5.

Het recht van Leygraaf bv op de bijdrage eindigt tussentijds zodra hetzij zij ophoudt het Complex en het daartoe behorende zwembad te exploiteren op de wijze als tussen partijen overeengekomen, hetzij zij ophoudt erfpachter te zijn, hetzij erfpachter onachtzaamheid verweten kan worden inzake de exploitatie van het Complex conform artikel 11 van de erfpachtovereenkomst, waarbij de geschillenregeling conform artikel 19 van kracht zal zijn. 6. De gemeente zal gerechtigd zijn aan de bijdrage voorwaarden te verbinden, doch uitsluitend voor zover die voorwaarden niet in strijd zijn met het bepaalde in deze overeenkomst. De voorwaarden zullen, evenals de bijdrage zelf, onderworpen zijn aan de bepalingen over subsidiering in de Algemene wet bestuursrecht. C. OVERDRACHT ONDERNEMING Artikel 12 Activa/passiva 1. De gemeente zal zich inspannen te bewerkstelligen dat de Stichting de in het Complex aanwezige inventaris inclusief voorraden per 1 juli 1998 aan Leygraaf bv 'om niet' zal overdragen. 2. Leygraaf bv zal de op het moment van overname lopende verplichtingen van de Stichting waarvoor de Stichting reeds eenfinancielevergoeding heeft ontvangen overnemen. Zij ontvangt hiervoor geen vergoeding. Artikel 13 Personeel 1.

De rechten en verplichtingen welke per 1 juli 1998 voor de Stichting als werkgever van de op Bijlage VI vermelde personen voortvloeien uit de met die personen gesloten arbeidsovereenkomsten gaan overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:663 Burgerlijk Wetboek per die datum over op Leygraaf bv.

• V-

2. Leygraaf bv verplicht zich jegens de gemeente en de Stichting om in een overeenkomst tussen de Stichting en Leygraaf bv, welke als Bijlage VII aangehecht wordt, afgegeven garanties op arbeidsvoorwaardelijk terrein jegens de personen als bedoeld in het vorige lid onverkort na te leven. Ten aanzien van de personeelsleden die een ambtenarenstatus hebben, blijft het Sociaal Statuut, welke als Bijlage VIII aan deze overeenkomst is gehecht, onverminderd van kracht. D. OVERIGE BEPALINGEN Artikel 14 Tussentijdse beeindiging 1 In geval van toerekenbare niet-nakoming door een der partijen, is de tekort schietende partij aansprakelijk voor alle uit de toerekenbare niet-nakoming voortvloeiende schade voor de wederpartij. 2 Aangaande enige verplichting voortvloeiende uit deze overeenkomst is een partij pas in verzuim indien zij, na deugdelijk in gebreke gesteld te zijn met inachtneming van een redelijke termijn, binnen deze termijn niet alsnog haar verplichtingen nakomt. Voor zover er sprake is van een fatale termijn, hoeft er niet in gebreke gesteld te worden. 3 De overeenkomst kan door een der partijen met onmiddellijke ingang worden beeindigd wanneer een partij failliet wordt verklaard, surseance van betaling aanvraagt en wanneer beslag wordt gelegd of anderszins verhaal wordt gezocht op het vermogen van een der partijen.

Artikel 15 Overleg Partijen zullen ten minste een maal per jaar overleg voeren over de stand van zaken inzake de exploitatie van het Complex en verder voor zover 6en der partijen hiertoe aanleiding ziet.

<S Artikel 16 Algemene voorwaarden Partijen verklaren over en weer de toepasselijkheid van eventuele algemene voorwaarden uit te sluiten. Artikel 17 Duur Deze overeenkomst zal in ieder geval worden aangegaan voor de duur van vijfentwintig jaar en verder voor zolang vereist is ter afwikkeling van de uit onderhavige overeenkomst voortvloeiende verplichtingen. Artikel 18 Geschillenregeling Alle geschillen die tussen partijen uit hoofde van deze overeenkomst ontstaan worden aan de daartoe bevoegde rechter voorgelegd.

Artikell9 Bijlagen Bij deze overeenkomst behoren de navolgende door partijen geparafeerde bijlagen: Bijlage la Plankaart van het Complex Bijlage lb Plankaart van het Complex Bijlage II Akte van erfpacht Bijlage HI Overeenkomst tussen de Stichting en Leygraaf bv inzake rechtsgevolgen van de overname van de exploitatie Bijlage IV Brief van de Provincie Gelderland d.d. 26 november 1997 Bijlage V Overzicht deelnemende scholen aan schoolzwemmen, inclusief schoolroosters en overzicht gebruikers per 1 juli 1998 Bijlage VI Personeelslijst per 1 juli 1998 Bijlage VII Overeenkomst tussen de Stichting en Leygraaf bv inzake arbeidsvoorwaardelijke garanties Bijlage Vm Sociaal Statuut tussen de Gemeente en de Stichting goedgekeurd in de raadsvergadering d.d. 6 december 1994 gekomen op 1 juli 1998,.te Andelst.

y*

Leygraaf Recreatie bv

Bijlage 5

NOTITIE Aan: Gemeente Overbetuwe – Sandra Geerts Van: Synarchis - Sander Fooij en Marc Vierboom Betreft: Verkenning tot behoud zwemfaciliteit in Zetten Datum: 23 juli 2019 – update 14 juli 2021 – Update 16 augustus 2023

Inleiding Per 1 juli 2023 is het eigendom van zwembad De Leygraaf in Zetten voor een symbolisch bedrag overgedragen aan de huidige exploitant De Ezzy’s. De subsidierelatie tussen de gemeente Overbetuwe en deze exploitant zal op een nader te bepalen moment worden beëindigd. De Ezzy’s hebben aangegeven dat zwembad De Leygraaf bij het beëindigen van de subsidierelatie zal worden gesloten. Sluiting van De Leygraaf is dan ook uitgangspunt in deze notitie. De gemeente wenste in 2019 door middel van een quick-scan te verkennen wat de mogelijkheden en (financiële) consequenties zijn om in de toekomst een zwemfaciliteit te behouden in Zetten. Hiertoe werden de volgende scenario’s globaal verkend: • • •

Realisatie van een nieuw in omvang beperkt instructiebad. Realisatie van een nieuw 25 meter wedstrijdbad. Instandhouding van het bestaande zwembad De Leygraaf.

Deze quick-scan bood een eerste indicatief inzicht in deze scenario’s. Op verzoek van de gemeente Overbetuwe is de quick-scan uit 2019 geactualiseerd in 2021. De oorspronkelijk bedragen uit 2019 zijn geactualiseerd naar prijsniveau 2021 en er werd een vierde scenario aan de oorspronkelijke notitie toegevoegd. •

Realisatie van een nieuw 25 meter trainingsbad.

De uitwerking is verder ter hand genomen en medio 2023 zijn er nog twee scenario’s over: • Scenario 1: Realisatie van een nieuw in omvang beperkt instructiebad (16 x 10 meter). • Scenario 2: Realisatie van een nieuw trainingsbad (25 x 12,5 meter). Deze notitie geeft een geactualiseerd inzicht in de consequenties van realisatie van scenario 1 en scenario 2.

Scenario 1: Realisatie van een nieuw in omvang beperkt instructiebad Een instructiebad betreft geen volwaardige vervanging van het bestaande zwembad in Zetten. Voor de verenigingen die momenteel gebruik maken van De Leygraaf heeft een instructiebad geen waarde en zij zullen er dan ook geen gebruik van gaan maken. Ook is een instructiebad niet of slechts in zeer beperkte mate geschikt voor recreatief zwemmen of banenzwemmen. Een instructiebad is met name geschikt als zwemfaciliteit voor zwemlessen. Daarnaast kunnen activiteiten voor doelgroepen plaats vinden, met name voor ouderen en baby’s/peuters. Voor instructiebaden zijn verschillende afmetingen mogelijk. Indien wij als uitgangspunt nemen dat het mogelijk dient te zijn de huidige bezoekers aan zwemlessen in De Leygraaf ook in de nieuwe situatie een plek te bieden is een afmeting van het bassin van 16 x 10 meter met een volledig beweegbare bodem en een gemiddelde zwemwatertemperatuur van 30 graden passend1. Er kunnen dan 2 groepen van 12 kinderen op een goede wijze gelijktijdig zwemles hebben. Bij de huidige programmering in De Leygraaf van 20,5 uur

1 Een afwijkende afmeting is mogelijk (bijvoorbeeld 15 x 8 meter). Dit zal een beperkt gunstig effect hebben op met name

de investeringskosten en kapitaallasten maar een nadelig effect hebben op de gebruiksmogelijkheden en capaciteit..

1

Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 16 augustus 2023

leszwemmen per week (gedurende 46 weken), zwemlessen van 0,75 uur en gelijktijdig gebruik door 24 kinderen (2 groepen) bedraagt de capaciteit ruim 22.000 bezoekers. Dit is het huidige aantal leskinderen in De Leygraaf. Verder resteert op andere tijdstippen voldoende ruimte voor activiteiten voor doelgroepen (met name senioren, mensen met een beperking, ouder-kind en sportief/ontspannend) en eventueel overig aanbod. Er is sprake van een in omvang beperkte horecavoorziening. Wij verwachten, vanwege de aard en omvang van het gebruik van het instructiebad, dat dit geen substantieel positief effect zal hebben op de exploitatie van het zwembad. In de volgende tabel is de gecomprimeerde ruimtestaat voor een instructiebad weergegeven. Ruimtestaat instructiebad Zetten Entree/centrale hal/horeca Binnenbad/bergruimten Personeelsruimten Kleed- en doucheruimten Overige ruimten Totaal Netto Vloer Oppervlak Verkeersruimten Ontwerpverlies Oppervlak constructies Totaal Bruto Vloer Oppervlak (BVO)

Totaal m2 173 375 63 122 305 1038 83 31 42 1194

Investering Op basis van de zwembadconfiguratie zoals hiervoor beschreven worden de investeringskosten voor realisatie van een instructiebad geraamd op € 7.497.000,- inclusief Btw. De investeringskostenraming wordt als volgt onderbouwd: Investeringskostenraming instructiebad Zetten Kosten opdrachtgever Sloopkosten Projectbegeleiding en renten Bijkomende kosten Interieur Totaal opdrachtgever:

€ 204.380 € 309.507 € 100.615 €0 € 614.502

Kosten marktpartij Bouwkosten Honoraria marktpartij en bijkomende kosten Marktwerking Prijsstijgingen Totaal marktpartij: Onvoorzien Stichtingskosten exclusief Btw Btw Stichtingskosten inclusief Btw

€ 4.310.667 € 271.663 € 113.196 € 591.000 € 5.286.526 € 295.000 € 6.196.028 € 1.301.166 € 7.497.194

Indien de exploitatie van het zwembad als winstbeogend wordt aangemerkt kan de exploitant Btw-belast exploiteren waarmee recht op aftrek van de Btw op de investeringskosten en kosten voor het eigenaarsonderhoud ontstaat. Op dit moment is voor De Leygraaf sprake van een van Btw vrijgestelde exploitatie. Voor dit moment gaan wij zekerheidshalve uit van bedragen inclusief Btw. Indien nader fiscaal advies leidt tot de conclusie dat onder voorwaarden een Btw-belaste exploitatie mogelijk is (én deze voorwaarden kunnen worden gecreëerd) of gebruik wordt gemaakt van subsidieregelingen (een eventuele opvolger van de SPUK) kan dit derhalve een positief effect hebben op het investeringsbedrag en het exploitatieresultaat/de jaarlast. 2

Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 16 augustus 2023

Bezoek en exploitatie De exploitatiebegroting is zeer afhankelijk van de wijze waarop de exploitatie wordt ingericht (business model). Zoals eerder aangegeven wordt er in ieder geval vanuit gegaan dat de exploitatie plaats vindt door een marktpartij. Gezien het karakter van de zwemfaciliteit en het verwachte gefragmenteerde openstellingsrooster (het zwembad is uitsluitend open op momenten dat activiteiten plaats vinden) wordt uitgegaan van een zogenaamd deeltijdmodel. Dit betekent dat de exploitant zoveel als mogelijk personeel per uur in zal huren en direct inzet op een zwemles- of doelgroep-activiteit. Ook is sprake van uitbesteding van bijvoorbeeld schoonmaak en onderhoud. Het zwembad beschikt over een beperkte centrale organisatie voor management en beheer. Verder is uitgangspunt dat sprake is van een hoogwaardige zwemlesformule, kwalitatief goed personeel en een effectieve marketing om ook bezoek van buiten de dorpsgrenzen te bewerkstelligen. Indien dit in onvoldoende mate wordt gerealiseerd zal het bezoek aan het zwembad lager zijn dan begroot en zal dit tevens een negatief effect hebben op het exploitatieresultaat. Bij deze uitgangspunten wordt het bezoek aan het zwembad als volgt begroot: Bezoekersraming instructiebad Zetten Recreatief zwemmen Banenzwemmen/sportief Doelgroepen Instructiezwemmen Verenigingen Overig Totaal:

0 2.500 10.000 22.000 0 2.500 37.000

Zoals eerder aangegeven is sprake van een gelijk aantal leszwemkinderen als in de huidige situatie in De Leygraaf het geval is. De capaciteit is hiervoor voldoende. De verwachte demografische ontwikkelingen geven aanleiding om een lichte daling te verwachten die ons inzien gecompenseerd kan worden door de aantrekkelijkheid van de nieuwe zwemfaciliteit, juist voor leszwemmen. Het aantal bezoekers aan de verschillende doelgroepen (baby’s, peuters, senioren, mensen met een beperking, sportieve activiteiten) ramen wij gelijk aan de huidige aantallen, een nieuw instructiebad met beweegbare bodem leent zich goed voor dergelijke activiteiten. Ondanks het feit dat het zwembad hier slechts in beperkte mate geschikt voor is achten wij het realistisch om zowel voor banenzwemmen (lees: sportief zwemmen voor senioren) als voor overige activiteiten (bijvoorbeeld feestjes) een bescheiden aantal bezoekers te ramen. Wij verwachten verder geen aanbod voor en gebruik door recreatieve bezoekers en ook verenigingen zullen naar verwachting geen gebruik maken van het nieuwe instructiebad.

Bij de hiervoor genoemde uitgangspunten, de hiervoor beschreven configuratie en het geraamde gebruik alsmede een van Btw vrijgestelde exploitatie is de volgende exploitatiebegroting opgesteld: Exploitatiebegroting instructiebad Zetten Baten Banenzwemmen en overig Doelgroepen Instructiezwemmen Overige baten Totaal baten: Lasten Personeel/management Verbruikskosten Onderhoud Diverse kosten Totaal lasten: Exploitatieresultaat excl. Kapitaallasten Kapitaallasten Exploitatieresultaat incl. Kapitaallasten

€ 24.000 € 65.000 € 286.000 € 5.000 € 380.000 € 223.000 € 60.000 € 209.000 € 85.000 € 577.000 € -197.000 € 251.000 € -448.000

3

Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 16 augustus 2023

Wij gaan er zoals hiervoor al is aangegeven in eerste instantie vanuit dat de exploitatie als niet-winstbeogend wordt aangemerkt en hiermee vrijgesteld is van Btw (alle bedragen in de begroting zijn waar van toepassing inclusief Btw). Indien de exploitatie als winstbeogend zou worden aangemerkt voert de exploitant een met Btw belaste exploitatie waarmee alle bedragen in bovenstaande begroting waarvan toepassing exclusief Btw kunnen worden opgevoerd. Dit heeft een nadelig effect op de baten maar een voordelig effect op de lasten (per saldo leidt dit tot een lagere kapitaallast maar ook een lagere jaarlast exclusief kapitaallasten, met name indien sprake is van ingehuurd personeel). Toelichting op de exploitatiebegroting: • Het prijsniveau is 2023, alle bedragen zijn waar van toepassing inclusief Btw en afgerond op 1000-tallen. • Er is sprake van exploitatie door een marktpartij. • De verwachte demografische ontwikkelingen en landelijke trends en ontwikkelingen in de zwembadbranche rechtvaardigen het uitgangspunt dat deze begroting voor een langere periode realiteitswaarde zal hebben. • Wij zijn voor instructiezwemmen en doelgroepactiviteiten uitgegaan van de eerder gehanteerde en nu geïndexeerde tarieven (lees: gemiddelde inkomsten per bezoeker) die wij als marktconform beoordelen (€ 13,- voor instructiezwemmen en € 6,50 voor doelgroepactiviteiten).

Voor banenzwemmen en overig bezoek hanteren wij als gemiddelde inkomsten per bezoeker respectievelijk € 4,00 en € 5,50. • De overige inkomsten bestaan uit een vergoeding voor het afzwemmen en de verkoop van materialen. • De inkomsten van de horeca zijn niet opgenomen. Gezien de aard en omvang van de horecavoorziening is, op basis van referentieprojecten, het uitgangspunt gerechtvaardigd dat de omzet gelijk is aan de som van de personeels- en inkoopkosten. Ook deze kostenposten zijn niet opgenomen in de exploitatiebegroting. • De personeelslasten zijn berekend op basis van: o Gemiddelde personeelskosten van € 29,- per uur voor instructeur zwemles of doelgroep-activiteit. o Personeelskosten overig aanbod in zwemzaal: € 17.500,-. o Schoonmaak: € 30.000,-. o Receptie/planning: € 30.000,-.. o Management € 55.000,- (winstmarge/fee). • Uitgangspunt is dat het rendement (winst) of de fee voor de exploitant onderdeel uitmaakt van de hiervoor genoemde managementvergoeding, • De verbruiken zijn gebaseerd op referentieprojecten met een relatief hoge gemiddelde watertemperatuur en een accommodatie met een gemiddeld duurzaamheidsniveau (bouwbesluit). Wij hebben de tarieven van 2021 geïndexeerd met gebruikelijke percentages. Dit is niet de werkelijkheid, de energieprijzen zijn explosief gestegen.

Op dit moment is het niet mogelijk om een realistische inschatting te maken welke eenheidsprijzen van toepassing zullen zijn op het moment dat de energiemarkt weer in rustiger vaarwater is gekomen. • De onderhoudskosten zijn geraamd op 4,0% van de bouwkosten waarbij wordt uitgegaan van dekking van vervangingsinvesteringen uit de onderhoudsvoorziening. Het betreft voor een belangrijk deel de gemiddelde jaarlijkse dotatie om de accommodatie 40 jaar in stand te houden. • Onder de diverse kosten vallen onder meer inkoop/afschrijving materialen/inventaris, belastingen en verzekeringen, marketing en promotie, kantoorkosten, chemicaliën, administratie en overige kosten. • De kapitaallasten bedragen € 251.000,- bij investeringskosten inclusief Btw. Voor de berekening van de kapitaallasten wordt op aanwijzing van de gemeente uitgegaan van: • Calculatie op basis van annuïteiten. • Afschrijvingstermijnen volledige investering in 40 jaar (losse inventaris opgenomen in exploitatie). • Rentepercentage: 1,5%. Op basis van de hiervoor gepresenteerde begroting kunnen de jaarlijkse kosten die verbonden zijn aan de realisatie en exploitatie van een instructiebad in Zetten worden vastgesteld.

Geconcludeerd kan worden dat het ook exclusief kapitaallasten/huur niet mogelijk blijkt om een winstgevende exploitatie te realiseren indien sprake is van een vaste jaarlijkse dotatie in een onderhoudsvoorziening. Niet uit te sluiten is overigens dat een ondernemer toch kansen ziet om een beter exploitatieresultaat te bewerkstelligen. Juist bij instructiebaden is de invloed van de ondernemer op de exploitatie groot. Deze invloed 4

Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 16 augustus 2023

kan zich met name vertalen in lagere personeelskosten (zelfwerkzaamheid door de ondernemer) of hogere inkomsten door het verkrijgen van een bovengemiddelde marktpositie. Ook kunnen de jaarlasten nog worden gereduceerd indien het mogelijk is gebruik te maken van de mogelijkheid tot een Btw-belaste huur of van de subsidieregeling die in het leven is geroepen om het nadelige effect van de verruiming van de Btw-vrijstelling te compenseren. Dit betreft de SPUK waarvan het onduidelijk is of deze na 1 januari 2024 nog van toepassing is. Een en ander laat onverlet dat een gemeentelijke financiële bemoeienis bij de realisatie van een instructiebad in Zetten een absolute voorwaarde is. Desgewenst kunnen de gevolgen van een Btw belaste exploitatie of een volledige compensatie van het kostenverhogend effect van de Btw op de jaarlast en de kapitaallasten inzichtelijk worden gemaakt.

Scenario 2: Realisatie van een nieuw 25-meter trainingsbad In voorgaand scenario 1 is inzichtelijk gemaakt wat het verwachte gebruik en de financiële consequenties zijn van realisatie en exploitatie van een nieuw zwembad van beperkte omvang (een zogenaamd instructiebad van 16 x 10 meter) in Zetten. Voor dit scenario 2 wordt een indicatieve raming opgesteld van de financiële consequenties van realisatie van een groter zwembad in Zetten. Dit betreft een zwembad zijn waar ook verenigingen gebruik van kunnen maken en dat meer mogelijkheden biedt voor banenzwemmen en recreatief zwemmen. Uitgangspunt is ook bij scenario 2 dat het huidige zwembad De Leygraaf haar deuren sluit en de exploitatie plaats vindt door een marktpartij. Uitgangspunt is een zwembad met de volgende karakteristieken: • Een 5-baans trainingsbassin met een afmeting van 25 x 12,5 meter. • Een diepte over het gehele bassin van 2 meter. • Een beweegbare bodem over de helft van het bassinoppervlak waarmee een diepte van 0 tot 2 meter kan worden gerealiseerd. • Alle bijbehorende nevenruimten waaronder een in omvang beperkte horecavoorziening. In de volgende tabel is de gecomprimeerde ruimtestaat voor een trainingsbad weergegeven.

Ruimtestaat trainingsbad Zetten Entree/centrale hal/horeca Binnenbad/bergruimten Personeelsruimten Kleed- en doucheruimten Overige ruimten Totaal Netto Vloer Oppervlak Verkeersruimten Ontwerpverlies Oppervlak constructies Totaal Bruto Vloer Oppervlak (BVO)

Totaal m2 205 550 63 123 329 1270 102 38 51 1461

Investering Op basis van de zwembadconfiguratie zoals beschreven worden de investeringskosten voor realisatie van een trainingsbad geraamd op € 9.206.000,- incl. Btw. De investeringskostenraming wordt als volgt onderbouwd:

5

Notitie Quick-scan instructiebad Zetten – update 16 augustus 2023

Investeringskostenraming trainingsbad Zetten Kosten opdrachtgever Grondkosten Projectbegeleiding en renten Bijkomende kosten Prijsstijgingen Totaal opdrachtgever:

€ 204.380 € 380.443 € 106.695 €0 € 691.518

Kosten marktpartij Bouwkosten Honoraria marktpartij en bijkomende kosten Marktwerking Prijsstijgingen Totaal marktpartij: Onvoorzien Stichtingskosten exclusief Btw Btw Stichtingskosten inclusief Btw

€ 5.310.871 € 332.253 € 145.824 € 766.000 € 6.554.948 € 362.000 € 7.608.466 € 1.597.778 € 9.206.244

Bij deze uitgangspunten wordt het bezoek aan het trainingbad, in lijn met de huidige bezoekersaantallen van de Leygraaf als volgt begroot: Bezoekersraming trainingsbad Zetten Recreatief zwemmen Doelgroepen Instructiezwemmen Verenigingen/scholen Totaal:

15.000 10.000 22.000 19.000 66.000

In onderstaande tabel is een indicatieve raming van de jaarlast voor een trainingsbad weergegeven. Alle aannames, uitgangspunten en overwegingen zijn gelijk aan hetgeen is weergegeven bij scenario 1 waaronder een van Btw vrijgestelde exploitatie. De omzet vanuit gebruik door verenigingen en scholen sluit aan op de huidige, door de Ezzy’s aangeleverde, omzet. Exploitatiebegroting trainingsbad Zetten Baten Recreatief zwemmen Doelgroepen Instructiezwemmen Verenigingen/scholen Overige baten Totaal baten: Lasten Personeel/management Verbruikskosten Onderhoud Diverse kosten Totaal lasten: Exploitatieresultaat excl. Kapitaallasten Kapitaallasten Exploitatieresultaat incl. Kapitaallasten

€ 60.000 € 65.000 € 286.000 € 34.000 € 5.000 € 450.000 € 420.000 € 100.000 € 257.000 € 100.000 € 877.000 € -427.000 € 308.000 € -735.000

De kapitaallasten bedragen € 308.000,- bij investering inclusief Btw. Desgewenst kunnen de gevolgen van een Btw belaste exploitatie of volledige compensatie op jaarlast en kapitaallasten inzichtelijk worden gemaakt. 6