23-12-12.15 Relevant stuk 1b3 231016_Taxatie marktwaarde zwembad Leigraafseweg 8, Zetten_DEF

Pagina 33 van 44

7.3

Verwachtingen ten aanzien van de vastgoedmarkt

De verwachtingen voor de woningmarkt zijn neutraal. De verwachtingen voor de markt voor commercieel vastgoed zijn neutraal tot negatief. 7.4

Markt voor zwembaden

Volgens het Mulier Instituut telt Nederland in 2021 bijna 1.900 zwembaden. Hiervan zijn er circa 625 openbare zwembaden, dat wil zeggen in eigendom van gemeenten of door gemeenten gesubsidieerd. Een gemiddeld openbaar zwembad heeft drie basins. Circa 81% van de zwembaden beschikt over een wedstrijdbassin, circa 85% over een instructiebassin en circa 75% over een peuterbad. In driekwart van de (openbare) zwembaden van gemeenten en stichtingen wordt leszwemmen aangeboden. De meest voorkomende exploitatievormen van openbare zwembaden zijn: -

gemeentelijke beheer;

-

intern verzelfstandigd beheer (zelfstandig onderdeel gemeente);

-

extern verzelfstandigd beheer (overheidsstichting of -vennootschap);

-

privatisering.

Als gevolg van de kerntakendiscussie van gemeenten zijn vanaf de jaren ’80 veel openbare zwembaden geprivatiseerd. De exploitanten kunnen bestaan veelal uit landelijk opererende organisaties zoals Sportfonds, Laco en Optisport. Deze organisaties beschikken over specifieke kennis en expertise op het gebied van exploitatie van deze voorzieningen en zijn door hun grootte in staat om schaalvoordelen te realiseren. Ook kan gekozen worden voor kleinere al dan niet lokale ondernemers. Qua exploitatievorm is sprake van een grote verscheidenheid aan contractvormen, waaronder huur, erfpacht- en/of opstalrechten, eigendom en concessies. In of naast deze overeenkomsten worden de randvoorwaarden van de exploitatie vastgelegd, waaronder openstelling, tarieven, onderhoud en subsidies. In beginsel is de exploitant verantwoordelijk voor de exploitatierisico’s. Omdat voorzieningen veelal worden ondergebracht in afzonderlijke BV’s beperkt het risico zich tot het lokaal ingebrachte en opgebouwde vermogen. Dit betekent dat financiële tegenvallers tot maximaal het eigen vermogen van de betreffende BV kunnen worden opgevangen, waarna faillissement aan de orde kan zijn. Dit betekent dat er altijd een zeker risico bij de gemeente ligt. Wanneer de gemeente de exploitatiebijdrage niet verhoogd gaat de BV failliet en sluit het zwembad.

Pagina 34 van 44

7.5

Referenties

In verband met deze taxatie heeft taxateur onderzoek gedaan naar transacties van zwembaden. De meeste door taxateur gevonden transacties hebben betrekking op de verkoop van zwembadlocaties ten behoeve van herontwikkeling naar andere functies (wonen en bedrijvigheid). Deze referenties zijn niet bruikbaar voor onderhavige taxatie. Transacties van in gebruik zijnde openbare zwembaden zijn door taxateur niet gevonden. Taxateur heeft voorts onderzoek gedaan naar uitgifteprijzen voor percelen technisch-juridisch bouwrijpe grond met een sociaal-maatschappelijke (niet-commerciële) bestemming. Gemeente

Grondprijs maatschappelijke voorzieningen

Arnhem (2022)

gebouwd ǜ 180 per m2

Beuningen (2023)

gebouwd ǜ 145 per m2

Ede (2022)

gebouwd ǜ 180 per m2, ongebouwd ǜ 25 per m2

Lingewaard (2022-2023)

gebouwd ǜ 190 per m2

Neder-Betuwe (2023)

maatwerk

Overbetuwe

gebouwd ǜ 140 per m2, ongebouwd ǜ 50 per m2

Veenendaal (2023)

gebouwd ǜ 235 per

Wageningen (2023)

gebouwd ǜ 150 per m2, ongebouwd ǜ 35 per m2

West Betuwe (2023)

ǜ 150 per m2

Zevenaar (2023)

maatwerk (comparatief)

Zutphen (2023)

gebouwd ǜ 135 per m2, ongebouwd ǜ 11 per m2

Taxateur heeft voorts kennisgenomen van de volgende (schaarse) transacties van percelen ruwe bouwgrond ten behoeve van nieuw te realiseren sportcomplexen. -

verkoop en levering op 26 augustus 2013 door Staatsbosbeheer aan gemeente PijnackerNootdorp van 0.75.98 ha cultuurgrond en weg/berm aan de Noordweg te Pijnacker voor een koopsom van ǜ 119.027 (gemiddeld ǜ 15,67 per m2). De percelen zijn verworven voor de uitbreiding van sportcomplex “De Groene Wijdte” te Pijnacker;

-

verkoop en levering op 5 januari 2018 door K.B. de Jong c.s. aan gemeente Sliedrecht van 1.53.45 ha landbouwgrond aan de Kweldam te Sliedrecht voor een koopsom van ǜ 107.415 (gemiddeld ǜ 7,00 per m2). Uit de akte volgt dat het perceel is verworven voor de realisatie van het “Recreatief Knooppunt Sliedrecht (RKS)”. Het RKS bestaat uit meerdere functies zoals, een TOP (toeristisch overstap punt) met horeca, recreatienatuur, recreatieterrein en Pagina 35 van 44

sportvelden. Voor deze ontwikkeling is op 21 maart 2019 een voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegd; -

verkoop en levering op 10 maart 2020 door Stichting van Drost-IJserman aan gemeente Zuidplas van 3.99.20 ha cultuurgrond aan de Zuidplasweg te Moordrecht voor een koopsom van ǜ 615.000 (gemiddeld ǜ 15,40 per m2). De gronden zijn verworven voor de realisatie van een multifunctioneel sportcomplex met van sportvelden, sportaccommodaties en sportvoorzieningen en aanvullende maatschappelijke en culturele voorzieningen.

Pagina 36 van 44

8. Overwegingen ten aanzien van de wijze van waarderen 8.1

Courantheid

Onderwerp

Competentie

Kwalificatie

Locatie

ligging nabij grote bevolkingsconcentraties

redelijk

Vastgoedobject

onderhoudstoestand

slecht

Mate van verkoopbaarheid

aantal koper, verwachte verkooptijd

slecht

Mate van verhuurbaarheid

aantal huurder, verwachte verhuurtijd

slecht

Alternatieve aanwendbaarheid

flexibiliteit voor andersoortig gebruik

slecht

8.2

Kwalitatieve gevoeligheidsanalyse (SWOT)

Onderstaand een analyse van de zaken die ook de meeste kopers waarschijnlijk in ogenschouw zullen nemen en die van belang zijn bij de waardering. De sterkte-zwakte analyse is een bedrijfskundig model dat in intern de sterktes en zwaktes en in de omgeving de kansen en bedreigingen analyseert. Op basis van gedane analyse komt taxateur op onderstaand beeld: Strengths

Weakness

ruim perceel

verouderde opstallen en installaties

goede ontsluiting

hoge gebruikslasten (onderhoud en energie)

ligging op sportpark

afhankelijkheid van subsidies

ruime openbare parkeergelegenheid in nabijheid

enge bestemmingsregeling (beperkte alternatieve aanwendbaarheid) hoogspanningsmast op perceel, gebruiks/bouwbeperkingen hoogspanningsverbinding

Opportunities

Threats

sloop en nieuwbouw

onzekerheid subsidieverlening hoge energielasten vergrijzing Pagina 37 van 44

8.3

Optimale aanwending

De optimale aanwending is de meest waarschijnlijke bestemming van een vastgoed-object die binnen een reeks van gebruiksmogelijkheden op basis van haar fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en welke resulteert in een zo hoog mogelijk vastgestelde taxatiewaarde van de onroerende zaak. Het object is specifiek gebouwd en ingericht voor gebruik als zwembad. Het object lijkt het einde van de technische levensduur te hebben bereikt en kan alleen met forse levensduurverlengende investeringen blijven voorzien in de huidige functie. Daarvoor is een exploitant afhankelijk van externe bijdragen (subsidie van gemeente Overbetuwe). De alternatieve aanwendingsmogelijkheden zijn gelet op de geldende bestemmingsregeling beperkt tot gebruik als zwembad of buitensport. Voor andere gebruiksvormen (bijvoorbeeld een commerciële sportschool) is een bestemmingswijziging noodzakelijk. Het vorenstaande brengt naar het oordeel van de taxateur met zich dat er geen andere aanwending mogelijk is dan het feitelijke gebruik als zwembad en/of bouwterrein voor een nieuw te realiseren zwemfaciliteit. 8.4

Waarderingsmethodieken

De taxatiemethoden bieden de taxateur de mogelijkheid om de waardering rekenkundig te onderbouwen. De getaxeerde waarde is daarbij het resultaat van verschillende onderzoeken en van een of meerdere waarderingsmethoden. Daarbij moet voortdurend bedacht worden dat de waarde zich niet gemakkelijk laat vangen in formules. De markt van vastgoed is uitermate complex, met als belangrijkste kenmerken: ondoorzichtigheid, immobiliteit, vertraagde prijsreacties, ontbreken van consumentensoevereiniteit en emotionele binding. Deze kenmerken maken het de taxateur uitermate lastig, waarbij hij veel ervaring zal moeten inzetten om de marktkenmerken in een evenwichtige verhouding te brengen tot de taxatiemethode. Voor de bepaling van de marktwaarde van een vastgoedobject dient de geregistreerde taxateur gebruik te maken van één of meerdere waarderingsmethoden. Aanbeveling verdient het gebruik van ten minste twee waarderingsmethoden, welke met elkaar worden vergeleken. Taxateur heeft gebruik gemaakt van de comparatieve benadering. De comparatieve benadering kenmerkt zich door de in de markt gerealiseerde transacties te vergelijken met het vastgoed

Pagina 38 van 44

object dat getaxeerd moet worden. Dat houdt dus in dat -voor zover mogelijk- de verschillende transacties en het te taxeren vastgoed object met elkaar vergelijkbaar gemaakt moeten worden. 8.5

Waardering

Zoals bij de objectanalyse is aangegeven is het zwembad circa 45 jaar oud. Het zwembad heeft het einde van de technische levensduur bereikt. Zonder grote investeringen in de opstal, voorzieningen en installaties kan het huidige gebruik niet worden voortgezet. Om de met deze investeringen samenhangende kapitaallasten te kunnen dragen is een exploitant afhankelijk van een bijdrage van de gemeente Overbetuwe. Hetzelfde geldt overigens voor de dekking van het exploitatietekort. Uit de notitie d.d. 16 augustus 2023 van Synarchis volgt dat de gemeente niet kiest voor een renovatiescenario maar voor een nieuwbouwscenario. De reden hiervoor is dat de kapitaallasten van het nieuwbouwscenario, vanwege een langere afschrijvingstermijn, lager zijn dan het renovatiescenario. Dit betekent dat er geen concreet zicht is op een gemeentelijke bijdrage die de kapitaallasten van de noodzakelijke renovatie dekt. Dit betekent weer dat het doorexploiteren van het zwembad op korte termijn onrendabel wordt, hetgeen tot sluiting van het zwembad zal leiden. Zonder rendabele exploitatie heeft het zwembad geen economische waarde. Gegeven de strikte bestemmingsregeling (buitensport en zwembad) is van alternatieve aanwendbaarheid geen sprake. Het vorenstaande betekent dat de waarde van het zwembad gelijk is aan de grondwaarde minus sloopkosten.

Ter zake van de grondwaarde overweegt taxateur dat de uitgifte van gronden ten behoeve van maatschappelijke functies, waaronder niet-commerciële sportvoorzieningen, een gemeentelijke aangelegenheid is. Het zijn derhalve gemeenten die zorgdragen voor planvorming, gronden verwerven, bouwrijp maken en uitgeven aan eindgebruikers. Grondprijzen van gronden met maatschappelijke functies worden in de regel gebaseerd op gemeentelijk grondprijsbeleid. De gemeente Overbetuwe hanteert voor gronden met een niet commerciële maatschappelijke functie thans een grondprijs van ǜ 140 excl. BTW per m2 BVO (of groter terrein). Deze grondprijs is in overeenstemming met grondprijzen die door andere gemeenten in de regio worden gehanteerd en wordt door taxateur als marktconform beoordeeld. Bij het bepalen van de omvang van het bruikbare bouwvlak dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van de hoogspanningsverbinding en de regels van het bestemmingsplan. Omdat volgens artikel 31.2.2 van het bestemmingsplan mogen geen nieuwe gebouwen worden gebouwd ter plaatse van de dubbelbestemming “Leiding - Hoogspanningsverbinding” bedraagt het voor nieuwbouw benutbare gedeelte van het bouwvlak circa 1.400 m2. Het omliggende onbebouwde terrein is Pagina 39 van 44

feitelijk in gebruik als groenstrook en ondergrond van een hoogspanningsmast. Dit terrein heeft geen functie voor de exploitatie van het zwembad. Aanwending voor een nieuwe buitensportactiviteit ligt ook niet voor de hand. Om die reden kent taxateur aan dit terrein een symbolische waarde (ǜ 1,00) toe. Het vorenstaande resulteert in een marktwaarde als technisch juridisch bouwrijp terrein voor de realisatie van een zwembad van afgerond ǜ 196.000,00. Om het terrein in bouwrijpe toestand op te kunnen leveren dient het huidige zwembad te worden gesloopt. In meergenoemde notitie van Synarchis zijn de actuele sloopkosten geraamd op circa ǜ 170.000 excl. BTW. Dit komt overeen met circa ǜ 130 per m2 BVO en komt taxateur gelet op de aard en omvang van de opstal aannemelijk. Tot slot dient rekening gehouden te worden met verkrijgingskosten, bestaande uit 10,4% overdrachtsbelasting vanwege de verkrijging van een gebouwde onroerende zaak en circa 1,0% voor notariskosten en kadastraal recht. Op basis van het vorenstaande komt taxateur tot de volgende berekening: benutbaar bouwvlak overig onbebouwd terrein

140,00 ǜ ǜ

196.000,00 1,00 +

ǜ 170.000,00 ǜ

196.001,00 170.000,00 -/-

ǜ ǜ

26.001,00 2.660,78 -/-

totaal k.k.

ǜ

23.340,22

totaal afgerond

ǜ

23.500,00

subtotaal sloopkosten totaal VON verkrijgingskosten

1.400 m2 x 5.975 m2

ǜ

1 post x

ǜ

11,4%

Taxateur constateert dat de uitkomsten van de berekening relatief laag zijn. De vraag of een redelijk handelend koper in het onderhavige geval en rekening houdend met de risico’s die zijn verbonden met kosten van bouwrijp maken en de vraag of en wanneer zich een gebruiker of koper aandient die het object overeenkomstig de geldende bestemming wil gebruiken wordt door taxateur negatief beantwoord. Om die reden schat taxateur de marktwaarde van het object op ǜ 1,00. 8.6

Back testing

De geregistreerde taxateur dient een back-testing uit te voeren indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaar geleden is uitgevoerd, om de belangrijkste verschillen tussen de voorgaande taxatie en de nieuwe taxatie helder in kaart te brengen. Back-testing is slechts mogelijk in geval de voorgaande professionele taxatiedienst door het taxatiebedrijf waaraan de geregistreerde Pagina 40 van 44

taxateur is verbonden is uitgevoerd. In het kader van de back-test dient de geregistreerde taxateur in het taxatierapport een beschrijving op te nemen van de belangrijkste verschillen tussen de ‘oude’ en de ‘nieuwe’ taxatie, met betrekking tot het vastgoedobject, de locatie, waarderingsmethodiek en de markt. Omdat taxateur het object niet eerder heeft getaxeerd is back-testing niet aan de orde.

Pagina 41 van 44

9. Waardering 9.1

Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken

In de conclusie fase komt taxateur aan de hand van de beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende rekenkundige analyses, die de rekenkundige onderbouwing van andere informatie en analyses zijn, tot de finale waardering. Dit is de verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waardeanalyse haar specifieke invloed heeft. Er moet een balans ontstaan tussen de objectieve en subjectieve elementen die het eindoordeel bepalen. 9.2

Schattingsonzekerheid

Een taxatie is een zo zorgvuldig mogelijke berekening van de waarde van het vastgoed. Bij taxeren blijft echter vrijwel altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid. Dit kan onder andere worden veroorzaakt door onzekere marktomstandigheden, gebrekkige informatievoorziening door opdrachtgever, gebrekkige marktinformatie en algemene taxatie onnauwkeurigheden. De geregistreerde taxateur is voorts gehouden bijzondere onzekerheden over de taxatie in het taxatierapport vast te leggen. 9.3

Eindoordeel taxateur

Aldus concluderend per waardepeildatum 15 augustus 2023 op: Marktwaarde

ǜ 1,=

Zegge

één euro

9.4

Plausibiliteitsverklaring

Alvorens deze taxatie is uitgebracht zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in het Reglement gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid.

Pagina 42 van 44

De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS) is uitgevoerd. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit het als bijlage aangehecht document. De toetsing is gedaan door ing. B.N.J. Huijts MRE MBA MRICS RT van Steenhuijs Grondzaken B.V.

Pagina 43 van 44

10. Ondertekening Taxateur verklaart gehandeld te hebben te goeder trouw en naar beste weten en kunnen. Taxateur vertrouwt erop met dit advies te hebben gehandeld overeenkomstig de strekking van de opdracht en de hem ten dienste staande gegevens op een juiste wijze te hebben geïnterpreteerd. Aldus vastgesteld op 16 oktober 2023 te Utrecht.

A. van Gellicum

Pagina 44 van 44