23-05-30.18 Relevant stuk 1 Toelichting en regels bestemmingsplan “Elst, Lingestraat 3a”

Uitzondering bouwregels

Het bepaalde in artikel 7.2.1 onder a is niet van toepassing indien: a. op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn of; b. het bouwplan betrekking heeft op vervanging van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte met maximaal 1.000 m2 wordt vergroot en de bestaande fundering wordt benut, met uitzondering van nieuwe kelders of; c. gebouwen maximaal 2,5 m uit de bestaande fundering worden vergroot, met uitzondering van nieuwe kelders. 7.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de situering en de afmetingen van bouwwerken en de inrichting van gronden, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudens- en beschermenswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) te behouden.

Regels (ontwerp)

19

bestemmingsplan Elst, Lingestraat 3a

7.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 7.4.1

Vergunningplicht

Onverminderd het in de Erfgoedwet bepaalde is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning op de in artikel 7.1 bedoelde gronden de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. het ophogen van de bodem met meer dan 1 m; b. grondwerkzaamheden dieper dan 0,3 m onder het maaiveld over een oppervlakte van meer dan 1.000 m2, waartoe worden gerekend woelen, mengen, diepploegen, egaliseren en ontginnen van gronden, het graven of vergraven, verruimen of dempen van sloten, vijvers en andere wateren, het aanleggen van drainage en/of het aanbrengen van oppervlakteverhardingen; c. het verlagen of afgraven van de bodem; d. het verlagen van het waterpeil; e. het aanbrengen of in exploitatie brengen van boor- en pompputten; f. het uitvoeren van heiwerken en/of indrijven van scherpe voorwerpen in de bodem; g. het aanleggen of rooien van bos of boomgaard waarbij stobben worden verwijderd; h. het aanleggen van ondergrondse transport-, energie-, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur. 7.4.2

Voorwaarden

Een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7.4.1 mag alleen en moet worden geweigerd, indien door het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden dan wel door de daarvan direct of indirect te verwachten gevolgen blijvend onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de archeologische waarden van het gebied en hieraan door het stellen van voorwaarden niet of onvoldoende kan worden tegemoet gekomen. 7.4.3

Uitzonderingen

Geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7.4.1 is nodig voor: a. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die het normale onderhoud, gebruik en beheer betreffen; b. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden binnen een afstand van maximaal 2,5 m uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk; c. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die op het moment van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn of uitgevoerd kunnen worden op grond van een voor dat tijdstip aangevraagde dan wel verleende vergunning; d. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden waarvoor een vergunning ingevolge de Erfgoedwet nodig is, dan wel waarvoor overige bepalingen van de Erfgoedwet van toepassing zijn; e. werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden in de bodem betreft die direct samenhangen met een omgevingsvergunningaanvraag of een verleende omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. 7.4.4

Beoordelingscriteria

Ten aanzien van de in artikel 7.4.1 genoemde omgevingsvergunning gelden de volgende beoordelingscriteria: a. de omgevingsvergunning kan slechts worden verleend voor zover de archeologische waarden niet onevenredig worden aangetast, hetgeen moet blijken uit een rapport dat de aanvrager bij de aanvraag voor een vergunning dient te overleggen. In het rapport moeten de archeologische waarden van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Indien het rapport daartoe aanleiding geeft, dient op advies van een erkend archeoloog zonodig een opgraving plaats te vinden; b. het overleggen van een rapport is niet nodig indien naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld.

20

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, Lingestraat 3a

7.4.5

Voorschriften

Overeenkomstig het bepaalde in artikel 2.22 lid 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7.4.1 onder beperkingen verlenen en kan het bevoegd gezag voorschriften verbinden aan de omgevingsvergunning, waaronder: a. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht of; b. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd programma van eisen of; c. de verplichting de activiteit die tot een bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een archeologisch deskundige op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd programma van eisen. 7.4.6

Advies

Voordat het bevoegd gezag beslist over het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 7.4.1 wint het bevoegd gezag advies in bij een archeologisch deskundige omtrent de vraag of door het verlenen van een omgevingsvergunning geen onevenredige afbreuk wordt of kan worden gedaan aan de archeologische waarden, en zo ja welke voorwaarden dienen te worden gesteld. 7.5

Wijzigingsbevoegdheid

7.5.1

Verwijderen dubbelbestemming

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door het geheel of gedeeltelijk verwijderen van de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3', indien op basis van nader archeologisch onderzoek is aangetoond dat op de betrokken locatie geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, dan wel er niet langer archeologische begeleiding of zorg nodig is. 7.5.2

Wijzigen naar 'Waarde - Archeologie'

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen door de bestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3' om te zetten in de bestemming 'Waarde - Archeologie' indien uit nader archeologisch onderzoek blijkt dat ter plaatse behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn. Na de wijziging zijn de regels van de bestemming 'Waarde - Archeologie', zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Overbetuwe', NL.IMRO.1734.0007BUITbuitengebi-GOH2, van toepassing.

Regels (ontwerp)

21

bestemmingsplan Elst, Lingestraat 3a

Hoofdstuk 3 Artikel 8

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

22

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, Lingestraat 3a

Artikel 9 9.1

Algemene bouwregels

Bestaande maten

a. In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud van bouwwerken, die in overeenstemming met het bepaalde in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tot stand zijn gekomen, meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte en/of inhoud in afwijking daarvan als maximaal toegestaan. b. Het bepaalde in lid a, met betrekking tot de bestaande oppervlakte is niet van toepassing in geval van gehele vernieuwing van bestaande bijgebouwen en overkappingen. In dat geval is het bepaalde in artikel 5.2.2 onder d van toepassing. 9.2

Ondergronds bouwen

Ondergrondse gebouwen (kelders) zijn uitsluitend toegestaan, daar waar bovengronds gebouwen aanwezig danwel toegestaan zijn overeenkomstig dit plan, met dien verstande dat in geaccidenteerd terrein de ondergrondse bebouwing de bovengrondse bebouwing met een (horizontale) diepte van 3 m mag overschrijden. Ondergrondse gebouwen zijn uitsluitend toegestaan in één laag ondergronds. 9.3

Afwijken van de bouwregels

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 9.2, teneinde ondergrondse gebouwen toe te staan daar waar bovengronds geen gebouwen zijn toegestaan, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: a. de bebouwde oppervlakte van de ondergrondse gebouwen bedraagt niet meer dan 25 m², met dien verstande dat de maximaal toegestane oppervlakte met het meerekenen van de bebouwde oppervlakte van de ondergrondse gebouwen niet wordt overschreden. In afwijking van het bepaalde in Artikel 2 wordt als bebouwde oppervlakte van ondergrondse gebouwen de oppervlakte van de vloer gemeten, inclusief muren; b. het woon- en leefmilieu van de omgeving wordt niet onevenredig aangetast, dit betekent in ieder geval dat de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen niet onevenredig mogen worden beperkt; c. de omgevingsvergunning leidt niet tot een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige kwaliteit van de omgeving.

Regels (ontwerp)

23

bestemmingsplan Elst, Lingestraat 3a

Artikel 10 10.1

Algemene gebruiksregels

Strijdig gebruik

Onder gebruik in strijd met het plan wordt in elk geval verstaan: a. een gebruik van gronden als stort- en/of opslagplaats van grond en/of afval, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; b. een gebruik van gronden als stallings- en/of opslagplaats van één of meer aan het gebruik onttrokken machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, met uitzondering van een zodanig gebruik voor het normale op de bestemming gerichte gebruik en onderhoud; c. een gebruik van gronden en bouwwerken voor een seksinrichting dan wel ten behoeve van prostitutie.

24

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, Lingestraat 3a

Artikel 11 11.1

Algemene afwijkingsregels

Maatvoering

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in het plan voor het afwijken van de voorgeschreven goothoogte, (bouw)hoogte, oppervlakte, inhoud en afstand van bouwwerken, dan wel een voorgeschreven bebouwingspercentage, eventueel met overschrijding van de bouwgrenzen, mits de afwijking niet meer bedraagt dan 10% van de in deze regels voorgeschreven afmetingen en afstanden. 11.2

Bestemmingsgrenzen

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken om bij de uitvoering van het plan af te wijken van bestemmingsgrenzen, bouwgrenzen en overige aanduidingen in het horizontale vlak, indien en voor zover afwijking noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein en er geen dringende reden zijn die zich tegen de afwijking verzetten, mits de afwijking niet meer dan 2,5 m bedraagt. 11.3

Inhoud woningen

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van in het plan genoemde inhoudsmaten van woningen, waarbij de inhoud maximaal 800 m³ mag bedragen.

Regels (ontwerp)

25

bestemmingsplan Elst, Lingestraat 3a

Artikel 12

Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van: a. overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 2,5 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot; b. overschrijding van bestemmingsgrenzen en toestaan dat het beloop van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of –intensiteit daartoe aanleiding geeft. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 2,5 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.

26

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, Lingestraat 3a

Hoofdstuk 4 Artikel 13 13.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig een omgevingsvergunning verlenen van het bepaalde onder a voor het vergroten van de inhoud van het bouwwerk als bedoeld in het bepaalde onder a met maximaal 10%. c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken, die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan. 13.2

Overgangsrecht gebruik

a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde in sub a te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik, dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Regels (ontwerp)

27

bestemmingsplan Elst, Lingestraat 3a

Artikel 14

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan 'Elst, Lingestraat 3a'.

28

Regels (ontwerp)

bestemmingsplan Elst, Lingestraat 3a

Inhoudsopgave

Bijlagen bij regels

5

Bijlage 1

5

(ontwerp)

Landschappelijk inpassingsplan

3

bestemmingsplan Elst, Lingestraat 3a

Bijlagen bij regels Bijlage 1 Landschappelijk inpassingsplan

Bijlagen bij regels (ontwerp)

5

Landschapsplan Lingestraat 3a te Elst

Ir. A.H. Klaassen landschapsarchitect Registratienr. Architectenregister 3.990815.002 https://www.linkedin.com/in/sander-klaassen-63a66b6/

22 maart ‘22

Aanleiding De locatie Lingestraat 3a ligt aan de oostzijde van de kern Elst. De locatie ligt in het buitengebied, vlakbij de grens tussen het buitengebied en de bebouwde kom. De planlocatie heeft een oppervlakte van 11.500 m2. Het plan is erop gericht de bouw van een twee-onder-1-kap mogelijk te maken. De bestaande bijgebouwen (voormalige schuren) zullen bij verkrijging van een vergunning worden gesloopt. Het plangebied Lingestraat 3a zal in zijn geheel onderdeel uitmaken van dit landschapsplan. De 4 nieuw te ontwikkelen perceeldelen zullen een samenhangend geheel vormen en ingepast worden in de ruimtelijke context van de Lingestraat. Aan landschapsarchitect A.H. Klaasen is de opdracht verleend tot het opstellen van dit landschapsplan.

Leeswijzer De inrichting betreft een robuuste inpassing van het perceel in het rivierenlandschap. De architect maakt in het ontwerp gebruik van kenmerkende landschapselementen en beplanting die karakteristiek is voor deze streek. De agrarische activiteiten op het noordelijke deel van het perceel worden beëindigd met het verwijderen van de stallen. In dit landschapsplan wordt in het eerste hoofdstuk de conclusies van de landschapsanalyse gegeven van de omgeving. In bijlage is deze analyse in stappen uiteengezet. Het tweede hoofdstuk toont het landschapsplan met de ruimtelijke onderbouwing. Hoofdstuk drie beschrijft de soortkeuze in de vorm van een beplantingslijst. Om de bouw van de twee nieuwe woningen mogelijk te maken is in het ruimtelijk ontwerp een geluidwal opgenomen. Dit landschapsplan past de geluidwal in maar gaat niet over de vormgeving van de geluidwal zelf. De vormgeving wordt bepaald en is uitgewerkt door de architect Commandeur-Haumann en maakt daarom deel uit van de massa-ruimte studie. De vormgeving is in nauw overleg tot stand gekomen met experts van het bureau Tritium. Om wel een compleet beeld te bieden is de door Commandeur-Haumann architecten vormgegeven geluidwal opgenomen in Hoofdstuk 4 van dit Landschapsplan.

Hoofdstuk 1

Omgevingsanalyse

De omgevingsanalyse is in bijlage 1 opgenomen. Hieronder de conclusie van de analyse. Deze conclusies vormen de landschappelijke onderlegger en inspiratie voor het inrichtingsplan.

context omstreeks 1850

context omstreeks 2021

Kenmerkend voor de landschappelijke context van rivierkleigronden voor Lingestraat 3a is de verkavelingsstructuur. De structuur is een continu gegeven de afgelopen 200 jaar. Ook de maat en schaal van de kavels is nog nagenoeg hetzelfde. Deze verkavelingsrichting is van belang voor de landschappelijke inpassing. De noord en zuidzijde van het kavel zijn onderdeel van die structuur en spelen daarin ook een belangrijke rol. De door de jaren heen verloren gegane houtwallen kunnen hier weer versterking bieden. De fruitteelt is eveneens een constante factor. Echter in de directe context is het gemarginaliseerd tot kleine restanten veelal gekoppeld aan (woon)erven of wellicht hobbyboeren. Het is wel een onderscheidende teelt die deze streek zo typeert en van groot belang om ook in deze nieuwe setting een plek te geven. Alle aanleiding om de boomgaard te koppelen aan het kavel van Lingestraat 3a in lijn met de andere kavels langs de Lingestraat waar boomgaarden te zien zijn. De buffer tussen Elst en de snelweg is letterlijk een restant van een eeuwenoud landschap. De landschappelijke inpassing van kavel Lingestraat 3a is wat ons betreft de inspiratie om dit stuk landschap te behouden door dit met landschappelijke elementen zoals de houtwal, de boomgaard en afwisseling van weides en akkers robuust te maken. Een woonomgeving die karakter en betekenis geeft aan de plek.

Hoofdstuk 2

Landschapsplan met ruimtelijke onderbouwing

Het landschapsplan Het inrichtingsplan voor het plangebied betreft een robuuste inpassing in het rivierenlandschap door inzet van kenmerkende landschapselementen. De basis wordt gevormd door karakteristieke beplanting voor deze streek. Het inrichtingsplan kent ruwweg de volgende landschapselementen: (1) houtwallen, (2) de boomgaard, (3) de Zeeuwse haag, (4) een boomstructuur en (5) losse heesters die doorzicht naar de omgeving toestaan. Deze worden hierna toegelicht.

Kavelindeling Het perceel van de Lingestraat 3a, kadastraal bekend als gemeente Elst, sectie N, perceelnummers 3461 en met een oppervlakte van 11.500 m2, zal opgesplitst worden in 4 kavels. De 4 kavels hebben in dit plan de naam 3a (oppervlakte ca. 4.150 m2), 3b (oppervlakte ca. 2000 m2), 3c (oppervlakte ca. 2000 m2) en 3d (oppervlakte ca. 3.350 m2) meegekregen.

De houtwallen Houtwallen gekoppeld aan de authentieke verkaveling zorgen voor een robuuste en herkenbare inpassing in de omgeving. De houtwal aan de zuidzijde is een bestaande houtwal. De houtwal aan de noordzijde langs de watergang bestaat uit de bestaande boomstructuur en het verder door laten groeien van het reeds aanwezige opschot van onder andere eik.

De boomgaard Fruitteelt is vanouds een veelvoorkomende teelt en zeer karakteristiek en beeldbepalend door de seizoenen heen. De boomgaard sluit goed en vanzelfsprekend aan op de omgeving en tevens op de reeks van de andere kavels langs de Lingestraat en zorgt voor een goede inbedding. De boomgaard is een doorzetting van de reeds aanwezige boomgaard op het kavel 3a.

De Zeeuwse hagen De hagen hebben een losse structuur en zijn ca 3 meter breed, wat goed past bij de schaal van het landschap en de kavels. Ze brengen een robuuste en een landelijke scheiding aan tussen de kavels. Daarnaast zijn de hagen divers wat betreft soorten wat bijdraagt aan de ecologische meerwaarde van deze landschappelijke inpassing. Toe te passen soorten zijn soorten als: sleedoorn, Gelderse roos, ribes en veldesdoorn.

Boomstructuur; te behouden bomen Bestaande bomen zijn van grote waarde voor de ecologie en ook voor de volwassenheid van het beeld. Er is nagestreefd zoveel als mogelijk bomen te behouden en in te passen in het plan. Dit ook vanuit de filosofie dat landschappen continu groeien door toevoegingen en wijzigingen. Er is niet gestreefd om een door middel van een complete ‘tabula rasa’ een nieuw plan te introduceren. Het plan borduurt voort op het bestaande met een heldere visie op het creëren van een vanzelfsprekende inpassing gebaseerd op karakteristieke landschapselementen.

Boomstructuur: te vervangen bomen Wat betreft vervanging van bomen is er een uitzondering gemaakt. De bolesdoorns langs de Lingestraat worden vervangen door eveneens typisch hoogstam fruitbomen. Ze passen goed in de omgeving en dragen bij aan een gevarieerd seizoen beeld. Bolesdoorns zijn karakteristiek in (kleine) stedelijke ruimten of in een particuliere tuin. Als beeldbepalende bomen voor een landschappelijke inpassing voldoen ze niet, ook niet in het toekomstige beeld. Tevens staat in deze rij een kastanjeboom die in verband met de geplande entrees van kavel 3c en 3d vervangen zal worden.

Boomstructuur: te planten bomen Voor een robuuste en karakteristieke inpassing worden een 20-tal nieuwe bomen geplant. De boomgaard wordt met typische hoogstam fruitbomen aangeplant. Net als de vier bestaande bomen bij de entrees van kavel 3a en 3b worden bij de entrees van kavel 3c en 3d, 4 bomen geplant om daarmee een heldere duiding van de kavelentrees te maken ondersteund door karakteristieke bomen met gekleurd blad of bijzondere bloeivorm. Er wordt gedacht aan karakteristieke erfbomen als paardenkastanje, sierkers, rode esdoorn, goud-es. Dit in aansluiting op het gevarieerde viertal wat reeds aanwezig is bij de entrees van kavel 3a en 3b en wat een mooi accent geeft aan de Lingestraat. Langs de aan te brengen grondwal zullen langs de Lingestraat eveneens enkele hoogstam fruitbomen (3 tot 4) geplant worden die refereren aan de fruitteelt die karakteristiek is voor deze streek. De toe te passen fruitsoorten in de boomgaard en langs de grondwal worden in de beplantingslijst benoemd. Voor alle bomen geldt dat ze worden aangeplant in een kleine maat met kluit (16-18 stamomtrek). In de lijn met de filosofie van het landschapsvormende proces bouwen we voort op de bestaande structuur van aanwezige volwassen bomen en voegen we nieuwe beplanting toe. Het is daarmee niet nodig meteen groot formaat aan te planten.

Toevoegen losse heesterbeplanting Als begrenzing van de boomgaard is gekozen voor een losse heesterbeplanting om daarmee een diffuse grens te maken die enerzijds een duidelijke grens aangeeft maar anderzijds zichtrelaties mogelijk maakt waardoor de kavels niet afgesloten zijn. Deze heesters, in combinatie met de boomgaard en de maat van de kavels, zorgen voor een goede maar ook transparante landschappelijke inpassing. Aan te planten soorten zijn oa.: winterlinde, rode kornoelje, hazelaar, sierkers, Gelderse roos en krentenboom.

Hoofdstuk 3

Beplantingslijst

Wetenschappelijke naam

Nederlandse naam

Hoeveelheid

Plantmaat Voor de bomen betreft het stamomtrek (cm), Voor de Heesters betreft het hoogte van de planten (cm)

Plantverband

Bijzonderheden

Doorgroei bestaand opschot van aanwezige houtwal

325 m2 (ca. 65 m x 5 m)

nvt

De bestaande bomen vormen de boomvormers en de basis voor de houtwal.

Houtwalbeheer door enkele boomvormers te laten ontstaan en periodieke dunning waardoor een dichte plantstructuur ontstaat. 10 tot 12 fruitbomen aan westzijde

appel Schone van Boskoop

2 stuks

16-18

Plantafstand 7 tot 10 meter

peer Kleipeer

2 stuks

16-18

peer Nouveau Poiteau

2 stuks

16-18

pruim Belle de Louvain

2 stuks

16-18

Plantafstand 7 tot 10 meter Plantafstand 7 tot 10 meter Plantafstand 7 tot 10 meter

pruim Wijnpruim

2 stuks

16-18

Plantafstand 7 tot 10 meter

kers Merton Premier

2 stuks

16-18

Plantafstand 7 tot 10 meter

Houtwal

Boomgaard

Malus domestica 'Schone van Boskoop Pyrus communis Pyrus domestica Nouveau Poiteau Prunus domestica 'Belle de Louvain' Prunus domestica ´Monsieur Hâtif´ Prunus Avium 'Merton Premier'

3 tot 4 fruitbomen aan oostzijde Malus domestica 'Elstar' Pyrus communis 'Zoete Brederode

appel Elstar

2 stuk

16-18

peer Brederode

2 stuk

16-18

Heesters

Plantafstand 7 tot 10 meter Plantafstand 7 tot 10 meter Op de westgrens een losse structuur van heesters gemengd in groepen van drie in driehoeksverband. Afstand ca 0.5 meter in wisselende gemengde samenstelling bestaande uit de hier genoemde selectie. De groepen staan min. 3 meter van elkaar.

Tilia cordata

Winterlinde

4 stuks

80-100

Cornus sanguinea

rode kornoelje

4 stuks

60-80

Corylus avellana

Hazelaar

4 stuks

60-80

Prunus avium

Sierkers

4 stuks

60-100

Viburnum opulus

Gelderse roos

4 stuks

60-80

Amelanchier

Krentenboom

4 stuks

40-60

Paardenkastanje goud-es

1 stuk 1 stuk

16-18 16-18

Solitaire bomen Aesculus hippocastanum Fraxinus excelsior 'Jaspidea'

Behoud zichtrelaties

Juglans regia Acer rubrum

Walnoot rode esdoorn

1 stuk 1 stuk

16-18 16-18

Zeeuwse Haag

Ca 120 meter. Soorten worden gemengd aangeplant in een driehoeksverband met plantafstand afstand van ca. 0.5 meter. Prunus spinosa

Sleedoorn

Ca 90 Stuks

60-100

Acer campestre

Veldesdoorn

Ca 90 Stuks

60-100

Ribes alpinum

Ribes

Ca 90 Stuks

40-50

Gelderse roos

Ca 90 Stuks

60-80

Viburnum opulus

Hoofdstuk 4

Geluidwal

De geluidwal heeft een hoogte van 3 meter en een breedte van 34,9 meter. Naar de straatzijde toe zal de geluidwal met een helling van 45 graden en naar de zijde van de woning een helling van 25 graden worden uitgevoerd. De positionering van de geluidwal in het ruimtelijk ontwerp is opgenomen in de massa-ruimte studie, opgesteld door Commandeur Haumann architecten.

Bijlage 1

Beknopte ruimtelijke analyse van de omgeving en de rol van het plangebied hierin

Bodem van het rivierenlandschap Bodem opgebouwd uit verschillende type rivierklei waar op de hogere gelegen kleigronden (lichtgroen) nederzettingen zoals Elst zijn ontstaan. De locatie Lingestraat 3a ligt op de rand van de wat hoger gelegen delen waar van oudsher de boomgaarden en akkerlanden te vinden zijn. Dit onderscheid is inmiddels als gevolg van vernieuwde landbouwtechnieken veel minder zichtbaar. Echter de sporen zijn duidelijk aanwezig.

1875 De kaartenreeks (bron: ‘Topotijdreis’) laat de ontwikkeling van het omgevende landschap goed zien In de rode cirkel is de locatie van wat nu Lingestraat 3a is, aangegeven. In lichtblauw is de typerende (onregelmatige blokverkaveling) verkavelings-structuur weergegeven die door de jaren heen, naast de typerende teelten, een belangrijke rol heeft gespeeld. De paarse weg is de weg die het gebied ontsloot, toen nog genaamd de Aamselie, nu genaamd de Lingestraat. Kenmerkend al in 1875 is de fruitteelt en daarnaast afwisseling van akkerbouw en weideland. Ook zijn de toen nog veelvuldig aanwezige houtwallen zichtbaar.

1940 Tot aan ca 1940 is de ontwikkeling van het landschap subtiel en geleidelijk. Het aantal fruitbedrijven groeit, er is wat wisseling van akker naar weide en andersom, Wel is te zien dat er schaalvergroting heeft plaatsgevonden door de afname van het aantal houtwallen in het landschap. Elst groeit maar niet uitzonderlijk. De verkaveling is in tact evenzo de infrastructuur.

1958 In de jaren vijftig vinden er grote veranderingen plaats. De aanleg van de (snel)weg tussen Arnhem en Nijmegen heeft enorme impact op het landschap. De alzijdige oriëntatie van de locatie Lingestraat 3a wordt definitief teniet gedaan door de snelweg. De locatie oriënteert zich vanaf nu naar het westen. De Aamselie wordt deels verlegd en wordt de Lingestraat. Wat opvalt is dat de verkavelingsstructuur een constante factor blijft. Een duidelijke groei van de fruitteelt is zichtbaar. Wel zien we het aantal houtwallen verder afnemen.

1977 In de jaren 70 wordt het huis aan de Lingestraat 3a gebouwd. In de directe omgeving zijn niet veel woningen toegevoegd aan het landschap. Elst zelf breidt nu wijksgewijs uit, het omringende landschap blijft nog relatief ongemoeid. Wat opvalt is dat de verkavelingsstructuur nagenoeg gelijk is en dat de directe omgeving van Lingestraat 3a gedomineerd wordt door akkerland. Duidelijk is dat de fruitteelt aan het afnemen is in de directe omgeving van Lingestraat 3a.

2006 Vanaf begin 2000 is de groei van Elst in oostelijke richting een feit. Dit heeft enorme impact op de directe omgeving van Lingestraat 3a. Het zicht het landgebruik, de afname van agrarisch gebiedt zetten de context in een ander daglicht. Dit stukje landschap zal zich ontwikkelen tot een groen buffergebied tussen Elst en de snelweg. Wat opvallend is, is dat de verkavelingsstructuur in wezen hetzelfde is als in 1875. Het landgebruik daarentegen is minder gevarieerd. Met name akkerbouw domineert. Fruitkwekerijen zijn nagenoeg verdwenen en eerder relicten geworden vaak gekoppeld aan de woonerven rond aam en langs de Lingestraat. De fruitkwekerij als verdienmodel heeft zich verplaatst naar elders.

2021 Concluderend Kenmerkend voor de landschappelijke context voor Lingestraat 3a is de verkavelingsstructuur. De structuur is een continu gegeven voor ca de afgelopen 200 jaar. Ook de maat en schaal van de kavels is nog nagenoeg hetzelfde. Deze verkavelingsrichting is van belang voor de landschappelijke inpassing. De noord en zuidzijde van het kavel zijn onderdeel van die structuur en spelen daarin ook een belangrijke rol. De door de jaren heen verloren gegane houtwallen kunnen hier weer versterking bieden. De fruitteelt is eveneens een constante factor. Echter in de directe context is het gemarginaliseerd tot kleine restanten veelal gekoppeld aan (woon)erven of wellicht hobbyboeren. Het is wel een onderscheidende teelt die deze streek zo typeert en van groot belang om ook in deze nieuwe setting een plek te geven. Alle aanleiding om de boomgaard te koppelen aan het kavel van Lingestraat 3a in lijn met de andere kavels langs de Lingestraat waar boomgaarden te zien zijn. De buffer tussen Elst en de snelweg is letterlijk een restant van een eeuwenoud landschap. De landschappelijke inpassing van kavel Lingestraat 3a is wat ons betreft de inspiratie om dit stuk landschap te behouden door dit met landschappelijke elementen zoals de houtwal, de boomgaard en afwisseling van weides en akkers robuust te maken. Een woonomgeving die karakter en betekenis geeft aan de plek.

Dorpstraat 67 6661 EH Elst Postbus 11 6660 AA Elst telefoon (0481) 362 300 fax (0481) 372 482 info@overbetuwe.nl www.overbetuwe.nl