22-07-05.05 Projectenboek 2022.pdf
Tekst van het document
Projectenboek 2022
Registratienummer: 2022-019503
Inhoudsopgave 1
Inleiding 4
2
De Coronacrisis 5
3
Samenvatting projecten 6
4
Projectenkaart 8
5
Woningbouw 9
6
RPW 10
7
Financieel overzicht grondexploitaties 11
8
Risico’s 13
Projecten Leeswijzer 17 Grote en majeure projecten 21 Middelgrote en kleinere projecten 87 Duurzaamheidsprojecten 124 Vastgoedprojecten 137 Faciliterende projecten 157
3
1. Inleiding Voor u ligt het derde projectenboek van de gemeente Overbetuwe. Dit projectenboek geeft een overzicht van alle lopende fysieke projecten van de gemeente en dient als sturingsdocument voor de raad. Daarnaast is deze rapportage een verantwoordingsdocument over het afgelopen jaar. Het helpt om politiek bestuurlijk keuzes te maken op het moment dat projecten ter besluitvorming tot u komen, te prioriteren, bij te sturen en risico’s inzichtelijk te hebben. Uitgangspunt voor de fysieke ruimtelijke projecten vormt met name de Visie op Grondbeleid zoals die in 2018 door uw raad is vastgesteld. De actualisering hiervan bereiden wij op dit moment voor en zullen we gelijktijdig met de actualisatie van de Omgevingsvisie opleveren. Op dit moment kiezen wij primair voor een faciliterend grondbeleid en daar waar nodig nemen we een actieve houding aan. In dit projectenboek ziet u dat wij bij veel projecten ook deze faciliterende rol aannemen door het wettelijk instrumentarium van kostenverhaal toe te passen. Dit beperkt de gemeentelijke risico’s. In het projectenboek zijn ook alle actieve grondcomplexen opgenomen. Daarvan vindt een doorvertaling plaats naar de eigen grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt jaarlijks door de raad vastgesteld. De gemeente Overbetuwe werkt aan een groot aantal projecten in alle kernen.
De gemeentelijke ambitie vertaalt zich in een aantal omvangrijke projecten, zoals de realisatie van Elst Centraal (Rijnstate), het multifunctionele sportcomplex in Elst en de gebiedsontwikkelingen in Heteren en Oosterhout. Projecten waarin wij als gemeente risicodragend zijn. De voortgang van deze projecten vindt u dan ook terug in dit projectenboek. Ook de realisatie van een aantal grootschalige duurzaamheidsprojecten is de laatste jaren een belangrijk speerpunt binnen de Routekaart duurzaamheid. Ook deze projecten zijn in dit projectenboek opgenomen. De komende tijd zal ook de bijdrage die wij willen leveren aan het terugdringen van het grote woningtekort (Woondeal) het nodige van ons vragen. Wij richten ons daarbij vooral op versnelling in bestaande projecten en geven bijzonder aandacht aan De Pas in Elst en de Biezenkamp in Driel. In het projectenboek zijn ook de woningbouwprognoses voor de komende jaren opgenomen waarbij we ook terugkijken naar de opleveringen. Wij realiseren dat de gemeentelijke ambitie groot is. De afgelopen maanden hebben wij met de orga- nisatie intensief gekeken naar de inzet die nodig is om de projecten te realiseren. Wij stellen ons op het uitgangspunt dat het belangrijk is dat we projecten die in uitvoering zijn vooral met voortvarendheid op blijven pakken en afronden.
Bij nieuwe ontwikkelingen kijken wij naar de mogelijkheden die de beschikbare capaciteit ons geeft en nemen daarvoor een realistische planning op. In het kader van de verstedelijkingsagenda gaan wij in het bijzonder nog kijken naar onze organisatiekracht. Voor de opbouw van dit projectenboek is gekozen voor een indeling die herkenbaar is door het type projecten te onderscheiden in vastgoed, duurzaamheid, grote en majeure ruimtelijke ontwikkelingen en de kleinere ontwikkelingen en faciliterende projecten. De wijze van rapporteren sluit aan bij de omvang van het project. Bij elk project geven wij kort inzicht in wat het project behelst, wat we het afgelopen jaar hebben gedaan en in 2022 nog gaan doen, de stand van zaken qua planning en financiën en wat de belangrijkste risico’s zijn die moeten worden beheerst. Bij de faciliterende projecten doen we dat op een overzichtelijke wijze met toepassing van een tabel. Het projectenboek is een dynamisch document dat jaarlijks om bijstelling vraagt en waar in het najaar bij de P&C-cyclus over de voortgang wordt gerapporteerd.
4
2. De Coronacrisis en stijgende prijzen In 2020 werden wij getroffen door de coronacrisis. Tot op heden zijn de effecten van corona op de woningmarkt nog nauwelijks aanwezig of in ieder geval niet zichtbaar. Hoe de economie en vastgoedmarkt zich de komende periode gaat ontwikkelen is onduidelijk en ook lastig te voorspellen. Door de coronacrisis zijn in 2021 net als het voorgaande jaar meer plankosten gemaakt en is meer op afstand via MS teams overlegd zowel intern binnen de projectgroepen als ook met externe partijen. Hierdoor waren de participatieprocessen ingewikkelder en hebben deze meer tijd gevraagd. Voor een aantal bouw- en infraprojecten zijn de uitvoeringstermijnen wat vertraagd door leveringsproblemen van materialen en de inzet van medewerkers. Eind van 2021 gingen bovendien de energieprijzen sterk stijgen. Ook dit heeft zo zijn effecten. Daar waar dit financiële consequenties heeft, zal dit bij de bestuursrapportages betrokken worden.
5
3. Samenvatting projecten Grote en majeure projecten
1.1
Project
Kern
Speerpunt
1. Gebiedsontwikkeling Elst Centraal
Elst
30
Elst Centraal Oost Rijnstate
Soort project
Projectwethouder
Stoplicht
W. Hol NIEG
Geld
Kwaliteit
Tijd
1.2
Fietspad Nieuwe Aamsestraat/Regenboog
Infra
Geld
Kwaliteit
Tijd
1.3
Stationsplein West
Infra
Geld
Kwaliteit
Tijd
1.4
Klooster Noord
NIEG
Geld
Kwaliteit
Tijd
1.5
Woongaard sport en educatie
Vastgoed
Geld
Kwaliteit
Tijd
2. Gebiedsontwikkeling Driel, Zuid-oost
Driel
3. Hart van Oosterhout
Oosterhout
4. Spoorkruisingen 5. Centrumplan Heteren
NIEG
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
23
Centrumontwikkeling
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
Elst
33
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Heteren
22
D. Horsthuis-Tangelder
5.1
Hart van Heteren
WBIE
Geld
Kwaliteit
Tijd
5.2
Reconstructie Flessestraat
Infra
Geld
Kwaliteit
Tijd
5.3
Julianaweg
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Vastgoed
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Geld
Kwaliteit
Tijd
7.1
6. Multifunctioneel sportcomplex
Elst
31
7. Knoop 38
Oosterhout
14
Gebiedsmaatregelen
W, Hol Natuur
7.2
RTG
Faciliterend grondcomplex
Geld
Kwaliteit
Tijd
7.3
Afslag 38
Infra
Geld
Kwaliteit
Tijd
8. Land van Tap
Elst
9. Woongebied De Pas
Elst
10
Middelgrote en kleine projecten Project
Kern
10.1
Viaduct Bemmelseweg/A325
Elst
10.2
Danenberg middengebied
Oosterhout
10.3
Woonwagenstandplaatsen
N.t.b.
10.4
Herontwikkeling omgeving ‘t Fort
Elst
28
Speerpunt
NIEG
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
NIEG
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Soort project
Projectwethouder
Infra
W. Hol
Geld
Stoplicht Kwaliteit
Tijd
36
Landschapspark
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Locatiestudie
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
58
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.5
GEM Westeraam aankoop gronden
Elst
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.6
GEM Westeraam
Elst
PPS-Woningbouwproject
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.7
Stationsgebied Zetten-Andelst
Zetten
10.8
Morel Elst
Elst
34
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
WBIE
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.9
Steenbeekstraat Zetten
Zetten
WBIE
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.10
Spoorallee
Elst
BBIE
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.11
De Merm
Elst
BBIE
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.11a
De Merm Oost
Elst
BBIE
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.12
Schil Zetten Hemmen
Zetten/Hemmen
Infra
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
38
10.13
Circulair Ambachtscentrum
Elst
Vastgoed
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.14
‘t Kriekske
Valburg
Grondexploitatie n.t.b.
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
10.15
Hart van Driel
Driel
Centrumontwikkeling
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
11
Duurzaamheidsprojecten Project
Kern
Soort project
Projectwethouder
11.1
Windmolens Park 15
Oosterhout
Energie
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
11.2
Zonnepark Betuweroute A15
Oosterhout
Energie
R, van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
11.3
Windpark Midden Betuwe
Zetten
Energie
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
11.4
Zonnepark Eisenhowerplas
Elst
Energie
R. van den Dam
Geld
Kwaliteit
Tijd
Speerpunt
6
Stoplicht
12
Vastgoedprojecten Project
Kern
Speerpunt
Soorproject
Projectwethouder
12.1
MFC Hoendrik
Herveld
26
Vastgoed
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
12.2
Nieuwbouw Overbetuwe College
Elst
37
Vastgoed
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
21
Vastgoed
Tijd
12.3
Wanmolen
Zetten
12.4
Blaashal HCOB
Elst
12.5
Nieuwbouw De Meeuwenberg
Driel
Vastgoed
Stoplicht
W. Hol
Geld
Kwaliteit
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
R. Post
Geld
Kwaliteit
Tijd
12.6
Randwijkse Hof
Randwijk
Grondexploitatie n.t.b.
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
12.7
Herontw. Locatie Sportzaal Herveld
Herveld
Nog in exploitatie tenemen
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
12.8
Start planvorming Kruisakkers
Elst
Vastgoed
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Faciliterende projecten Project
Kern
Park 15
Oosterhout
Aamspoort Noord
Elst
Speerpunt 14
Soort project
Projectwethouder
Faciliterend grondcomplex
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Stoplicht Kwaliteit
Tijd
Faciliterend grondcomplex
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Veldzicht Zetten
Zetten
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Molenzicht Valburg
Valburg
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Hoofdstraat 71 Herveld - SSZ
Herveld
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Grintpad Herveld
Herveld
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Schubertstraat/Brahmsstraat
Elst
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Faciliterend grondcomplex
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Eco recreatiewoningen
Elst
Danenberg flanken
Oosterhout
36
Tuyn van Limes Herveld
Herveld
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Hoge wei fase 1
Oosterhout
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Hoge wei fase 2 / Peperstraat
Oosterhout
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Baltussenweg 37 Driel
Driel
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Rijzenburg Elst
Elst
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
De Eshof (Pols)
Herveld
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Beatrixstraat
Zetten
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Hoge Hof
Herveld
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Zetten Zuid
Zetten
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Rijksweg Zuid 1-3-5
Elst
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
NIOO - terrein - Heteren
Heteren
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Hoenderkamp
Heteren
Faciliterend grondcomplex
W. Hol
Geld
Kwaliteit
Tijd
Lingezicht
Elst
Faciliterend grondcomplex
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
Op Zuid in Zetten
Zetten
Faciliterend grondcomplex
D. Horsthuis-Tangelder
Geld
Kwaliteit
Tijd
NIEG = Nog in exploitatie te nemen gronden WBIE = Woningbouwcomplex in exploitatie BBIE = Bedrijvenbouwcomplex in exploitatie
Grijs Groen Oranje Rood
Het project is nog niet gestart of niet van toepassing Uitvoering vindt plaats conform de gestelde kaders Er is sprake van afwijking van de oorspronkelijke kaders Een dusdanige afwijking van de kaders dat een nieuwe besluit wenselijk is
7
8
Vastgoedprojecten
Middelgrote en kleinere projecten
Grote en majeure projecten
Duurzaamheidsprojecten
Soort project
12.2 Projectnummer
Gemeente Overbetuwe Projectenkaart 2022
@Gemeente Overbetuwe datum: 04-05-2022 zaaknummer: 2022-013264 tekeningnummer:D2022-05-001903
4. Projectenkaart
5. Woningbouw De gemeente Overbetuwe werkt sinds 2017 met een nieuwe wijze van sturen en programmeren van woningbouw, de woningbouwprioritering. Met de prioriteringssystematiek wordt gestuurd op: • Realisatie en versnelling: we richten ons nadrukkelijk op het versnellen en maken af waar we aan begonnen zijn. • Kwaliteit & behoefte: woningbouwinitiatieven die de meeste kwaliteit bieden en het best aansluiten bij de woningbehoefte zullen we als eerste prioriteren. De initiatieven die het best scoren middels de vooraf opgestelde afwegingskaders, verkrijgen een prioritaire status en krijgen programmaruimte om binnen 3 jaar tot realisatie te komen. Hiermee voorkomen we dat er woningbouwplannen toegevoegd worden aan het woningbouwprogramma die weinig kansrijk zijn om op korte termijn gerealiseerd te worden. Onze inwoners zijn natuurlijk alleen gebaat bij datgene dat daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Nadat een woningbouwproject een prioritaire status heeft verkregen is het altijd nog mogelijk dat het woningbouwprogramma van een project verandert, mits het nieuw beoogde woningbouwprogramma beter aansluit bij de actuele behoefte. Hiermee legen we ook binnen het bestaande woningbouwprogramma de focus op het matchen van vraag en aanbod. Woningbouwprogramma1 Op 1 januari 2022 bestaat het woningbouwprogramma uit 24 projecten, met in totaal 1.345 woningen.
Het programma omvat 352 sociale huurwoningen, 109 vrije sector huurwoningen en 884 koopwoningen (waarvan 298 onder de NHG-grens). Figuur 1 geeft een overzicht van het woningbouwprogramma in de verschillende prijscategorieën. Figuur 1: woningbouwprogramma gemeente Overbetuwe
Overige kenmerken woningbouwprogramma Overbetuwe: • Ongeveer twee derde deel eengezinswoningen en één derde deel appartementen. • Overwegend (sloop-)nieuwbouwprojecten, slechts één pand dat getransformeerd wordt (Rijzenburg • Woningbouwprogramma grotendeels in lijn met de behoefte tot 2030. Nog wel extra sociale huur en koopwoningen tot € 355.000 toe te voegen aan het programma. • Bijna de helft van de projecten heeft een harde planstatus. Dat wil zeggen dat het bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad. 1
Het gaat hierbij alleen om de woningbouwprojecten vanaf 4 woningen. Kleine plannen worden niet opgenomen in het woningbouwprogramma. 9
Het huidige woningbouwprogramma heeft een looptijd tot en met 2028. In figuur 2 is het aantal verwachte opleveringen per jaar zichtbaar. In 2024 en 2025 verwachten we een piek in het aantal opleveringen. In 2020 heeft de regio Arnhem-Nijmegen de Woondeal met het Rijk en de provincie ondertekend. De Woondeal moet het functioneren van de woningmarkt in de regio structureel verbeteren, de woningbouwproductie met oog voor circulariteit en duurzaamheid op niveau brengen én de leefbaarheid verbeteren. Bovendien zijn in de Woondeal voor Overbetuwe een tweetal specifieke versnellingslocaties aangewezen waarmee we de woningbouw een extra stimulans willen geven door deze ‘’zachte plannen’’ naar voren te halen. Voor Overbetuwe zijn dat de woningbouwprojecten De Pas en Driel Zuidoost. Daarnaast hebben we de prioriteringssystematiek aangepast op de versnellingsambitie uit de Woondeal. Door twee prioriteringsrondes per jaar te houden richten we ons op extra versnelling van de woningbouwproductie. Figuur 2: aantal verwachte opleveringen per jaar2
6. Regionaal Programma Werklocaties (RPW) In het Regionaal Programma Werklocaties (RPW) maakt de regio Arnhem Nijmegen afspraken over de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel. Begin 2021 wordt het nieuwe RPW vastgesteld door alle raden in de regio Arnhem Nijmegen en door de provincie. In tegenstelling tot het vorige RPW 2018-2020, waarbij het overaanbod van bedrijventerreinen moest worden teruggebracht, biedt het nieuwe RPW ruimte voor nieuwe ontwikkelingen voor bedrijventerreinen. Dat betekent dat er geen bedrijventerreinen in Overbetuwe meer geschrapt hoeven te worden.
Op basis van de verwachte opleveringsdatum van projecten (inventarisatie Q1 2022), de daadwerkelijke oplevering kan altijd afwijken van de verwachte opleverdatum.
2
10
7. Financieel overzicht grondexploitaties Inleiding In dit Projectenboek worden zeven actieve grondexploitatieberekeningen toegelicht. Dit hoofdstuk geeft een toelichting op deze actieve grondcomplexen van de gemeente Overbetuwe in zijn totaliteit. Voor de grondcomplexen zijn de exploitatieopzetten geactualiseerd of opgesteld naar de situatie per 01-012022. Daarbij is aandacht besteed aan de herijking van de raming van de nog te realiseren werken en nog te besteden uren, de programmering, nog te realiseren opbrengsten en risicoprofielen per januari 2022. Op basis van deze actualisatie zijn de getroffen voorzieningen aangepast. Het doel van deze actualisatie is om de raad tijdig en volledig te informeren over de actuele stand van zaken rondom de grondexploitaties en om deze te laten vaststellen. Een nadere detaillering van de resultaten van de grondexploitatie kan gevonden worden onder het desbetreffende project in dit Projectenboek. Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) De actualisatie van grondexploitaties is gehouden aan spelregels en in beleid en regelgeving vastgelegd. Vooral het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) speelt hierbij een grote rol. Het BBV bevat regelgeving op het gebied van waardering en verslaglegging waar gemeenten zich aan moeten houden. De regelgeving wordt regelmatig aangevuld of aangepast.
Onderstaand worden de belangrijkste regels op een rij gezet: • Voorzieningen: bij een verliesgevende grondexploitatie moet er voor dit volledige nadelig resultaat een voorziening worden getroffen. Wij berekenen als gemeente de resultaten op basis van de eindwaarde methode. De eindwaarde is het eindresultaat waarin alle kosten en opbrengsten inclusief rente en indexatie zijn verwerkt op het moment van afsluiten van de grondexploitatie. Als dit resultaat negatief is, dan moet voor dit resultaat een voorziening worden getroffen; • Tussentijdse winstneming: indien een grondexploitatie winstgevend is, dan moet mogelijk tussentijds winst worden genomen. De methodiek van winstneming gebeurt conform de Percentage Of Completion (POC – methode). Met deze methodiek wordt zowel rekening gehouden met het realisatiebeginsel als met het voorzichtigheidsbeginsel. Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Echter, indien er voldoende zekerheid bestaat, moet voor zover gronden zijn verkocht en opbrengsten zijn gerealiseerd en kosten zijn gemaakt tussentijds naar rato van de voortgang van de grondexploitatie winst worden genomen. Hierbij mag rekening worden gehouden met risico’s; • Looptijd van het project: als richttermijn voor de maximale duur van grondexploitaties wordt 10 jaar aangehouden.
De looptijd van de projecten van onze gemeente zijn alle minder dan 10 jaar; • Eenduidige toerekening: vanaf 1 januari 2016 is de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen van toepassing. Met de nieuwe richtlijnen van het BBV wordt aansluiting gezocht bij de fiscale toerekeningsmogelijkheden. Dit betekent onder andere dat het opnemen van een post onvoorziene kosten of een bijdrage bovenwijkse voorzieningen in een grondexploitatie niet meer mogelijk is; • Rente en disconteringsvoet: de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente. Voor de grondexploitaties is nu 1,01% aangehouden. Bij de jaarrekening van 2020 was deze 1,34%; • Strategische gronden: de categorie NIEGG (Niet in Exploitatie Genomen Gronden) is afgeschaft. Zolang gronden nog niet zijn gekwalificeerd als BIE (Bouwgrond in Exploitatie), staan deze gronden op de balans onder de materiële vaste activa (MVA) als ‘strategische gronden”. Strategische gronden worden gewaardeerd op basis van verkrijgingsprijs of duurzaam lagere marktwaarde (onder de huidige bestemming).
11
Invloed BBV-regels op de grondexploitaties van de gemeente Overbetuwe Onderstaand wordt in het kort aangegeven welke BBV-regels van invloed zijn op de actualisatie van de grondexploitaties 2022: • Voor de verliesgevende projecten wordt een voorziening getroffen gelijk aan het resultaat (op eindwaarde). Hierbij gaat het om de projecten De Merm, De Merm Oost, Spoorallee, Elst Centraal Oost, Elst Zuid, Elst Centraal West en Heteren Centrum; • Als rentepercentage moet de werkelijke rente worden gehanteerd. Deze is voor de gemeente gelijk aan 1,01%. Financiële resultaten In deze paragraaf wordt ingegaan op de financiële resultaten van de grondexploitaties en wat deze resultaten betekenen voor de jaarrekening. Onderstaande tabel geeft de resultaten van de grondexploitaties (op eindwaarde). De kosten en opbrengsten en de grootste verschillen en risico’s per afzonderlijk project zijn per project in dit Projectenboek weergegeven. Complex
GREX 1-1-2021
Bedrijvencomplexen 53 De Merm Elst 55 De Merm Oost Elst 74 Spoorallee 134 Elst centraal Oost
€ € € €
subtotaal nadeel
€ 1.139.775 N
saldo
€ 1.139.775 N
Woningbouwcomplexen 14 Elst Zuid 71 Elst Centraal West 84 Heteren Centrum
€ 15.626 V € 692.851 N € 1.267.918 N
subtotaal voordeel subtotaal nadeel
€ 15.626 V € 1.960.769 N
saldo
Eindwaarde per
GREX 1-1-2022
Eindwaarde per
Verschillen t.o.v. 2021
€ € € €
27.940 V 16.656 V 13.468 V -132.065 N
€ 1.213.776 N
€
-74.001 N
€ 1.213.776 N
€
-74.001 N
€ € €
-77.903 N -55.515 N -72.880 N
V € 2.151.441 N
€
N -206.298 N
€ 1.945.143 N
€ 2.151.441 N
€
206.298 N
Totaal
€ 3.084.918 N
€ 3.365.217 N
€
-280.299 N
Complexen met een voordelig saldo
€
€
-V
€
-15.626 N
Complexen met een nadelig saldo
€ 3.100.544 N
€ 3.365.217 N
€
-264.673 N
Totaal voorzieningen
€ 3.100.544 N
€ 3.365.217 N
€
-264.673 N
297.783 N 658.149 N 183.843 N -N
31-12-2022 € 31-12-2025 € 31-12-2021 € €
31-12-2021 31-12-2022 31-12-2022
15.626 V
269.843 N 641.493 N 170.375 N 132.065 N
€ 62.277 N € 748.366 N € 1.340.798 N
31-12-2022 31-12-2026 31-12-2022 31-12-2024
31-12-2022 31-12-2023 31-12-2022
Verliesvoorziening grondexploitaties Bij de actualisatie per 1-1-2021 was de totale verliesvoorziening gelijk aan € 3.100.544,-. Per 1-1-2022 is deze gelijk aan € 3.365.217,-. De verliesvoorziening ten behoeve van de grondexploitaties neemt hiermee toe met € 264.673,-. Effect op de jaarrekening Het totale effect op de jaarrekening van de lopende grondexploitaties betreft de toename van de ver- liesvoorziening met € 264.673,-.
12
Boekwaarden Met de boekwaarden worden de historische kosten en opbrengsten uitgedrukt van een project. De boekwaarde is het saldo van gerealiseerde kosten, opbrengsten en rentekosten. In onderstaand overzicht wordt het verloop van de boekwaarde over 2021 weergegeven.
8. Risico’s De risico’s die de gemeente Overbetuwe loopt met de uitvoering van de grondexploitatie zijn: • Organisatorische risico’s: - Nagekomen kosten bij de in het verleden afgesloten complexen. - Het niet (volledig) toekennen van subsidies. - Bodemverontreiniging. - Archeologie. - Onvoldoende ruimte voor de dekking van algemene kosten. • Verhaalrisico’s: - Het niet volledig kunnen verhalen van kosten bij ontwikkelaars (bijdrage voor de bestemmingsrerserve “Bovenwijkse voorzieningen”, plankosten, ambtelijke kosten, e.d.). • Economische risico’s: - Nadelige economische conjunctuur: dit heeft vooral consequenties voor het tempo van gronduitgifte (bij zowel woningbouwgronden als bedrijventerreinen). - Toenemende infatie. Om deze risico’s te kunnen dekken is een weerstandscapaciteit noodzakelijk. De weerstandscapaciteit is een financiële buffer om tegenvallers op te vangen op een zodanige wijze, dat het voorzieningenniveau ongewijzigd kan worden gehandhaafd. Weerstandsvermogen geeft aan: de verhouding tussen risico’s en weerstandscapaciteit. Door aandacht te besteden aan het weerstandsvermogen voor grondcomplexen en ruimtelijke projecten wordt voorkomen dat elke financiële tegenvaller aanleiding zal zijn tot bezuinigingen. Voor de grondcomplexen is een gewogen risicoanalyse opgesteld.
De gewogen risicobedragen per 01-012022 van de actieve complexen over de periode 2022-2027 worden benoemd als onderdeel van de paragraaf weerstandsvermogen in de programmabegroting. Het totale gewogen bedrag bedraagt circa € 1,01 mln. Risico’s
1-1-2022
1-1-2021
Bedrijvencomplexen De Merm
€
-
€
170.000
De Merm Oost
€
410.000
€
410.000
Spoorallee
€
-
€
40.000
Elst Centraal Oost
€
270.000
€
-
Woningbouwcomplexen Elst Zuid
€
3.000
€
3.000
Heteren Centrum
€
270.000
€
420.000
Stationsplein West
€
60.000
€
60.000
Totaal
€ 1.013.000
€ 1.103.000
Tijdens het boekjaar vindt monitoring plaats van alle gewogen risicoanalyses uit het oogpunt van risicobeheersing en planoptimalisatie. Naast deze post in de Paragraaf Weerstandsvermogen is er binnen de gemeente Overbetuwe voor gekozen om de risico’s van grondcomplexen als volgt te dekken: Door het in stand houden van een deel van de algemene reserve voor het opvangen van tekorten en het treffen van specifieke voorzieningen voor verliesgevende complexen. 13
14
Projecten
16
Leeswijzer Projectsheets Algemeen De projectsheets zijn onderverdeeld in vijf project categorieën namelijk: • Grote en majeure projecten • Middelgrote en kleinere projecten • Duurzaamheidsprojecten • Vastgoedprojecten Daarnaast zijn er nog de projecten waar de gemeente een faciliterende rol heeft. Deze projecten zijn apart opgenomen in een aparte tabel en deze tabel spreekt eigenlijk voor zichzelf. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op de financiële resultaten van de zeven lopende grondexploitaties in de gemeente Overbetuwe en wat de resultaten hiervan betekenen voor de jaarrekening. De kosten en opbrengsten en de grootste verschillen en risico’s voor deze grondexploitaties zijn in de projectsheets per project te vinden. Alle grondexploitaties vallen onder de categorie grote en majeure projecten of onder de categorie middelgrote en kleine projecten. Financiële voortgang grondexploitaties De gerapporteerde financiële voortgang bij de projectsheets is niet voor elk project hetzelfde. Voor de grondexploitaties wordt financieel uitgebreider gerapporteerd dan bij de overige projecten. Voor de gron- dexploitaties is altijd een tabel weergegeven zoals onderstaand. exploitatie per 1-1-2021
exploitatie per 1-1-2020
verschillen
gerealiseerd per 31-12-2020
nog te realiseren
€ € € € € € €
1.000 500 250 100 25
€ € € € € € €
1.000 400 250 100 25
€ € € € € € €
100 -
€ € € € € € €
1.000 100 100 20
€ € € € € € €
500 150 5
€
1.875
€
1.775
€
100
€
1.220
€
655
€ €
2.000 -
€ €
2.000 -
€ €
-
€ €
-
€ €
2.000 -
€
2.000
€
2.000
€
-
€
-
€
2.000
Resultaat
€
125
€
225
€
-100
€
1.220
€
-1.345
Boekwaarde 31-12-2019 Nog te realiseren Kosten Opbrengsten Resultaat GREX
€
1.220
€ € €
655 2.000 125 Per 31-12-2021
Risico
€
1.000
€
-
Kosten Grondverwerving CT kosten Plankosten Tussentijdse winstneming Bovenwijkse voorziening t/m 2016 Overige kosten Rente en kostenstijging Opbrengsten Grondverkopen Subsidies en bijdragen
€
1.000
In de eerste cijfermatige kolom worden de totale kosten of opbrengsten per kostensoort of opbrengstensoort weergegeven per 1-1-2021. Hierbij wordt onder de totale kosten bedoeld de al gemaakte kosten (boekwaarde) plus de nog te verwachten kosten. Dit zelfde geldt voor de opbrengsten. In dit voorbeeld bedragen de totale CT (civieltechnische kosten) kosten per 1-1-2021 € 500,-.
17
De tweede kolom doet hetzelfde als de eerste kolom maar dan worden de totale kosten of opbrengsten weergegeven zoals deze verwacht werden per 1-1-2020. Voor de CT kosten bedragen deze in dit geval € 400,-. De CT kosten zijn dus vergeleken met 1-1-2020 met € 100,- gestegen. Dit wordt in de derde cijfermatige kolom weergegeven. De vierde kolom geeft weer hoeveel van de kosten al gemaakt zijn. In de tabel valt te zien dat er op 31-122020 nog geen civieltechnische kosten zijn gemaakt. In de tabel valt ook te zien dat voor grondverwerving al wel alle kosten, in dit geval € 1.000,-, gemaakt zijn per 31-12-2020. De boekwaarde voor de verwerving is daarmee dus € 1000,- en die voor de CT kosten € 0,-. De vijfde en laatste kolom geeft de nog te realiseren kosten weer. Voor de CT kosten moeten nog alle kosten gemaakt worden namelijk € 500,-. De optelling van de vierde kolom (boekwaarde) plus de vijfde kolom (nog te realiseren) is altijd gelijk aan het bedrag in de eerste kolom (totaal). Voor bijvoorbeeld de plankosten is de boekwaarde € 100,- en wordt nog € 150,- aan te maken plankosten verwacht. In de eerste kolom is dan het bedrag voor plankosten € 250,- namelijk de twee vorige bedragen bij elkaar opgeteld. De totale boekwaarde per 31-12-2020 zijn alle gemaakte kosten minus alle opbrengsten.
In dit geval € 1.220,- aan al gemaakte kosten minus € 0,- aan gerealiseerde opbrengsten is een boekwaarde van € 1.220,-. Wanneer de gerealiseerde opbrengsten hoger zijn dan de gemaakte kosten is de boekwaarde negatief. Stel er was al € 1.500,- ontvangen aan opbrengsten per 31-12-2020 dan was de boekwaarde € - 280,- geweest (€ 1.220,- minus € 1.500,-). Het resultaat van elke grondexploitatie is op eindwaarde. Dit wel zeggen het verwachte resultaat aan het eind van het project; dus op het moment dat het project wordt afgesloten. In dit geval wordt verwacht dat het project per 31-12-2021 met een positief resultaat van € 125,- wordt afgesloten. De onderste regel van de tabel geeft een financiële inschatting weer van de verwachte risico’s in het project. In dit geval worden er € 1.000,- aan risico’s verwacht. Wanneer deze risico’s daadwerkelijk optreden wordt dit verwerkt in de grondexploitatie en zal het saldo dus € 875,- negatief worden. Met de risico’s wordt rekening gehouden in het weerstandsvermogen van de gemeente. Financiële voortgang overige projecten De financiële voortgang van de overige projecten wordt op drie verschillende manieren weergegeven. Bij faciliterende projecten is het uitgangspunt dat de gemeente alle kosten welke zij maakt verhaalt op de ontwikkelende partij. Dit wordt dan aangegeven bij de desbetreffende projectsheet.
Bij investeringsprojecten waarbij de gemeente zelf investeert, maar waar geen dekking uit grondopbrengsten worden verwacht (grondexploitatie) ook niet in de toekomst (toekomstige grondexploitatie) wordt een krediet aangevraagd. Onder de financiële voortgang van de projectsheets is dan weergegeven het totaal begrote bedrag en hoeveel hier inmiddels op is uitgegeven. Daarnaast wordt weergegeven op welke wijze het bedrag gedekt is. Dit kan bijvoorbeeld uit de gemeentelijke middelen zijn, maar ook vanuit bijdragen van derden (bijvoorbeeld subsidies van andere overheden). Begroot € 1.000.000 Verantwoord per 31-12-2020 € 200.000 Nog beschikbaar per 1-1-2021 € 800.000 Het totaal begrote bedrag wordt gedekt uit: Aandeel gemeente € 400.000 Aandeel derden € 600.000 € 1.000.000 In bovenstaand voorbeeld is er € 1.000.000,- aan kosten begroot en hiervan is € 200.000,- besteed per 31-1220. Er is daarmee nog € 800.000,- beschikbaar. Van het totaal geraamd bedrag wordt € 400.000,- gedekt vanuit de gemeente en € 600.000,- uit subsidies van derden.
18
Tenslotte zijn er nog toekomstige grondexploitaties. Bij deze projecten wordt vaak de boekwaarde bijgehouden zonder een krediet aan te vragen. Uitgangspunt hierbij is dat deze gemaakte kosten later worden terugverdiend op het moment dat dit project daadwerkelijk een grondexploitatie wordt of op het moment dat de grond aan een ontwikkelende partij wordt verkocht. Wanneer deze verwachting niet realistisch is, wordt een voorziening gevormd of wordt de boekwaarde afgewaardeerd naar taxatiewaarde (zie hieronder). In onderstaand voorbeeld is de boekwaarde per 31-12-2020 € 500.000,-. Boekwaarde 31-12-2020 Aantal m2 Boekwaarde per m2
€ 500.000 10.000 50,00
De tabel geeft verder weer dat het gaat om een gemeentelijke positie van 10.000 vierkante meter. Wanneer je de totale boekwaarde deelt door het aantal vierkante meters, dan kom je uit op een boekwaarde van € 50,00 per vierkante meter. Deze waarde moet worden vergeleken met een taxatiewaarde van de grond. Wanneer de taxatiewaarde hoger is dan de boekwaarde, is het uitgangspunt dat de gemeente de gemaakte kosten terugverdient op het moment dat de grond wordt verkocht of op het moment dat een grondexploitatie wordt vastgesteld. Wanneer de taxatiewaarde echter lager is dan de boekwaarde, dient de boekwaarde te worden afgewaardeerd tot aan de taxatiewaarde. Verwacht jaar afronding projecten In de projectsheets wordt bij projectkenmerken het verwachte jaar van afronding van een project genoemd. Hierbij wordt bedoeld de afronding van het project voor de gemeente. Dit kan evenwel betekenen dat de woningen pas later worden opgeleverd aan de kopers. Stoplichtmodel Met het stoplichtmodel geven we in één oogopslag aan hoe het project er op de peildatum 1 januari 2022 voor staat op de onderdelen Geld, Kwaliteit en Tijd. Het betreft een momentopname en dit kan in de loop van het jaar wijzigen. Grijs Groen Oranje Rood
Het project is nog niet gestart of niet van toepassing Uitvoering vindt plaats conform de gestelde kaders Er is sprake van afwijking van de oorspronkelijke kaders Een dusdanige afwijking van de kaders dat een nieuwe besluit wenselijk is
19
20
Grote en majeure projecten
22
1
Gebiedsontwikkeling Elst centraal
24
1
Gebiedsontwikkeling Elst Centraal
A. Projectbeschrijving De totale gebiedsontwikkeling Elst centraal betreft een aantal deelprojecten in voorbereiding die nauw met elkaar samenhangen en die zich in verschillende stadia van ontwikkeling bevinden, deze deelprojecten zijn: 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Elst Centraal Oost (Rijnstate) Fietspad nieuwe Aamsestraat/Regenboog Elst Centraal West (Stationsplein West) Klooster Noord Woongaard (Sport en Educatie)
Op 24 november 2020 is de nieuwe ontwikkelstrategie van Elst Centraal vastgesteld (20int05169). Deelproject Elst Centraal Oost | Rijnstate betreft de realisatie van een nieuwe ziekenhuisvoorziening van Rijnstate (polikliniek) in Elst nabij het NS-station. De realisatie van een ziekenhuisvoorziening van Rijnstate geeft het gebied de beoogde uitstraling als hoogwaardige entree van Elst zuidoost. In het coalitieprogramma 2018-2022 ‘Overbetuwe in bloei’ staat dat het stationsgebied in Elst Centraal hoogwaardig en evenwichtig ontwikkeld moet worden, met een combinatie van woningbouw, bedrijfsvestigingen en maatschappelijke voorzieningen. De nieuwe ziekenhuisvoorziening van Rijnstate geeft hier invulling aan en markeert het centrale deel van deze gebiedsontwikkeling. De bedrijfskavels in dit deelproject dienen als verbindende schakel tussen de kern van de gebiedsontwikkeling Elst Centraal en de bedrijven op De Aam. Het deelproject Klooster Noord betreft woningbouw die goed aansluit bij de functies van het station en de ziekenhuisvoorziening. Het verstedelijkt karakter van het gebied kan versterkt worden door woningbouwontwikkeling die aansluit bij een gebiedsprofilering van zorg, gezondheid, sport en onderwijs. Door deze specifieke plek kan het gebouw ook aan een specifieke doelgroep worden toegewezen die past bij de bijzondere kwaliteiten van de plek en haar omgeving.
In de ontwikkelingsstrategie Elst Centraal 2020 wordt het deelproject Stationsplein West, aan de voorzijde van het station, benut voor het versterken van de verkeersveiligheid en –leefbaarheid van het station. Hierin staat de veiligheid voor fietsers en voetgangers voorop. De ruimte voor het station is gebruikt voor het inpassen van een vrijliggend fietspad, zoals deze reeds aan de oostzijde is ingepast. Daarnaast is er nog ruimte voor 2 kavels t.b.v. woningbouw. Het deelproject de Woongaard | Sport en Educatie dient als de verbindende schakel tussen Westeraam en Klooster Noord. Er is hier ruimte voor bijzondere gebouwen die de gebiedsontwikkeling Elst Centraal markeren op het gebied van zorg, gezondheid, sport en onderwijs. De raad heeft de locatie Woongaard gekozen na een locatiestudie voor de bouw van het nieuwe Multifunctionele Sportcentrum. Deelproject Vrijliggend Fietspad vormt de ader die de centrale delen van de gebiedsontwikkeling Elst Centraal met elkaar verbindt: vanuit het hart naar de Nieuwe Aamsestraat en Regenboog (Westeraam/Lyceum). Het vrijliggende fietspad bevordert de veiligheid van o.a. de schoolgaande jeugd.
25
Gebiedsontwikkeling Elst Centraal
26
1.1
Elst Centraal Oost Rijnstate
A. Projectbeschrijving Deelproject Elst Centraal Oost | Rijnstate betreft de realisatie van een nieuwe ziekenhuisvoorziening van Rijnstate (polikliniek) in Elst nabij het NS-station. De focus op de nieuwe locatie ligt op poliklinische zorg met bijbehorende zorg en ondersteuning. De nieuwbouw van ziekenhuisvoorziening Rijnstate wordt gefaseerd gerealiseerd. Fase 1 betreft een zogenoemd dagziekenhuis dat voor het vervullen van de zorgvraag beperkt in de avond en weekend open zal zijn. Fase 1 heeft een omvang van circa 15.000 m² (bruto vloeroppervlak). Fase 2 bestaat uit een uitbreiding van de ziekenhuisvoorziening tot een maximum van 25.000 m² bruto vloeroppervlak voor de totale ziekenhuisvoorziening in het plangebied. Ten tijde van deze uitbreiding is denkbaar dat er een verschuiving plaatsvindt van poliklinische en dagfuncties naar een volwaardige ziekenhuisvoorziening (24/7) met klinische bedden. Ten noorden van de nieuwbouw zal aan de overzijde van de weg, op locatie Klooster Zuid, een parkeervoorziening voor patiënten/bezoekers van het ziekenhuis worden gerealiseerd. Aanpassing van het openbaar gebied (verlegging watergang en Spoorlaan) maakt ook onderdeel uit van dit deelproject. Ontwikkeling van de bedrijfskavels tussen Rijnstate en de bedrijven op De Aam maakt ook onderdeel uit van dit deelproject.
Projectkenmerken
Soort project Infra en de bedrijven zijn nog in exploitatie te nemen Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2018 Verwacht jaar van afronding 2024
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
27 27
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2021?
In 2021 is de omgevingsvergunning voor de bouw van het ziekenhuis verleend en is gestart met de bouw. In 2021 is Schagen Infra geselecteerd voor de uitvoering van de infra rondom Rijnstate. Zij hebben inmiddels de eerste werkzaamheden uitgevoerd, zodat Rijnstate kon starten met de bouw. Er zijn watergangen gegraven en de Spoorlaan is omgelegd.
Welke besluiten heeft de raad in 2021 genomen?
Op 23 maart 2021 heeft de raad het Beeldkwaliteitsplan Rijnstate Elst vastgesteld (21rb000008).
Wat gaan we doen in 2022?
Rijnstate zal verder gaan met de bouw van de ziekenhuisvoorziening. Deze zal in de eerste helft van 2023 worden opgeleverd. Rijnstate dient een vergunningsaanvraag in voor groene waterstof t.b.v. de ziekenhuisvoorziening. Schagen Infra zal de rest van de werkzaamheden van het openbare gebied rondom Rijnstate verder oppakken. Hieronder is onder andere inbegrepen de aanleg van de parkeerplaatsen op Klooster Zuid, de aanleg van de kiss & ride bij het station, aanleg van nog een stuk watergang en de verlegging van ondergrondse infra. Het bestemmingsplanproces ten aanzien van de ontwikkeling van de bedrijfskavels tussen Rijnstate en de bedrijven op De Aam worden op zijn vroegst in het najaar van 2022 opgestart.
C. Financiële voortgang De actieve grondexploitatie ‘Elst Centraal / Rijnstate Oost’ is op 26 januari 2021 vastgesteld met een positief resultaat van € 71.636,-. Deze grondexploitatie behelst de actieve verkoop van gronden aan Stichting Rijnstate Ziekenhuis, de herinrichting openbare ruimte ziekenhuisvoorziening Rijnstate, de aanleg van het parkeerterrein op Klooster Zuid ten behoeve van bezoekers/patiënten, de verkoop van grond aan een ontwikkelaar voor de ontwikkeling van Klooster Noord en de uitgave van kavels voor de bedrijven binnen Elst centraal. De financiële consequenties staan benoemd in de memo ‘Grondexploitatie Rijnstate Oost’ (20bij14489). De grondexploitatie heeft per 1-1-2022 een negatief resultaat van € 132.065,- Dit is een verslechtering ten opzichte van de in de raad vastgestelde grondexploitatie per 26 januari 2021 met € 203.700,-. Dit wordt voor een deel veroorzaakt door hogere plankosten vanwege de complexiteit van het project. De hogere kosten komen met name voort uit de toenemende civieltechnische kosten.
28
exploitatie per 1-1-2022
exploitatie per 1-1-2021
verschillen
gerealiseerd per 31-12-2021
nog te realiseren
Kosten € € 1.465.985 € 176.096 € € € 144.720 € 24.171
€ € € € € € €
3.056.405 2.396.310 1.033.316 147.600 24.171
€ € € € € € €
-
€ 3.056.405 € 2.396.310 € 1.033.316 € € € 147.060 € 24.171
€ € € € € € €
3.056.405 930.325 857.220 2.340 -
€
6.657.262
€
-
€ 6 .657.262
€
4.846.291 € 1.810.971
€ €
4.964.086 1.561.111
€ €
-
€ 4.964.086 € 1.561.111
€ 3.981.461 € € 1.561.111 €
982.625 -
€
6.525.197
€
-
€ 6.525.197
€
5.542.572 €
982.625
Resultaat
€
-132.065
€
-
€
-132.065
€
-696.281 €
828.346
Boekwaarde 31-12-2021 Nog te realiseren Kosten Opbrengsten Resultaat GREX
€
-696.281
€ € €
1.810.971 982.625 132.065 Per 31-12-2024
Risico
€
€
270.000
Grondverwerving CT kosten Plankosten Tussentijdse winstneming Bovenwijkse voorziening t/m 2016 Overige kosten Rente en kostenstijging Opbrengsten Grondverkopen Subsidies en bijdragen
270.000
€
-
D. Risico ontwikkeling In de uitvoering zijn nog risico’s aanwezig betreffende de ondergrondse infra. Pas bij de daadwerkelijke uitvoering zal hier meer zekerheid over komen. Daarnaast moet er rekening gehouden worden met prijsstijgingen voor de bouwmaterialen en kostenstijging voor aanleg openbaar gebied als gevolg van de gekozen aanbestedingsvorm.
29
1.2
Fietspad Nieuwe Aamsestraat/Regenboog
A. Projectbeschrijving Dit betreft een deelproject van Elst Centraal aan de oostzijde van het station. Na realisatie van de auto- en fietstunnel in 2015 is gebleken dat de aansluiting, komende vanuit de fietstunnel op de Spoorlaan – Regenboog – Nieuwe Aamsestraat, voor fietsers in de praktijk een onduidelijke en minder veilige situatie oplevert. Met het maken van de ontwerpen was dit niet voorzien. Uit verkeerstellingen is gebleken dat er elke dag 1200 fietsers van deze route gebruikmaken. Dit maakt de noodzaak groot om een vrijliggend fietspad langs de Regenboog en de Nieuwe Aamsestraat te maken. Projectkenmerken Soort project Infra Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2022 Verwacht jaar van afronding 2023
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
Nieuwe Aamsestraat/Regenboog
30
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2021?
In 2021 is Schagen Infra als aannemer geselecteerd voor de aanpassingen van het openbare gebied rondom Rijnstate. De aanleg van het vrijliggende fietspad Nieuwe Aamsestraat/Regenboog maakt daar onderdeel van uit. De aanleg heeft nog niet plaatsgevonden. E.e.a. heeft onlosmakelijk te maken met de ondergrondse infra situatie. In de ondergrond ligt een gasleiding die verlegd moet worden en er moet een ondergrondse aansluiting gemaakt worden van de watergang.
Wat gaan we doen in 2022?
In de tweede helft van 2022 zal de uitvoering plaatsvinden van het openbare gebied rondom Rijnstate. In deze uitvoering is ook de aanleg van het fietspad voorzien.
C. Financiële voortgang Begroot € 664.000 Verantwoord per 31-12-2020 € 30.459 Nog beschikbaar per 1-1-2021 € 633.541 Het totaal begrote bedrag wordt gedekt uit: Aandeel gemeente Aandeel derden
€ 604.200 € 59.800 € 664.000
D. Risico ontwikkeling Conform Elst Centraal Oost moet er rekening gehouden worden met prijsstijgingen voor de aanleg van openbaar gebied.
31
1.3
Elst Centraal West Stationsplein West
A. Projectbeschrijving In deelproject Stationsplein West is de oude ontwikkelingsstrategie van 2016 losgelaten. In de huidige actualisatie van de ontwikkelingsstrategie Elst Centraal 2020 wordt de ruimte aan de voorzijde van het station benut voor het versterken van de verkeersveiligheid en leefbaarheid en het verbeteren van de bereikbaarheid van het station. Hierin staat de veiligheid voor fietsers en voetgangers voorop. De ruimte voor het station is gebruikt voor het inpassen van een vrijliggend fietspad, zoals deze aan de oostzijde is ingepast. Daarnaast is er nog ruimte voor de inpassing van twee vrije kavels. Projectkenmerken Soort project Infra en Woningbouw in exploitatie Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2018 Verwacht jaar van afronding 2023
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
Stationsplein West
32
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2021?
In september 2021 is er een overleg geweest met omwonenden en belanghebbenden over het schetsontwerp van Stationsplein West. De inbreng van deze avond zal worden gebruikt voor de verdere uitwerking van het stationsplein.
Welke besluiten heeft de raad in 2021 genomen?
In januari 2021 heeft de raad besloten tot vaststelling van de ‘Grondexploitatie Elst Stationsplein West 2 kavels’ (20bij14488) en de voorziening verliesgevende complexen verhoogd met € 525.775. Tevens is het ‘ruimtelijk kader Stationsplein West’ (20bij14355) en de memo ‘Herziening grondexploitatie Stationsplein West G071’ (20bij14356) ter kennisneming toegezonden.
Wat gaan we doen in 2022?
Op zijn vroegst zal de verdere uitwerking van Stationsplein West in het najaar van 2022 worden opgepakt. Realisatie zal richting 2023 plaats gaan vinden.
C. Financiële voortgang exploitatie per 1-1-2022
exploitatie per 1-1-2021
verschillen
gerealiseerd per 31-12-2021
nog te realiseren
€ € € € € € €
2.115.858 4.732.361 3.275.533 512.982 844.345
€ 2.115.858 € 4.732.360 € 3.222.862 € € € 512.982 € 841.500
€ € € € € € €
-0 1 52.671 -0 2.845
€ € € € € € €
€ € € € € € €
75.000 256.956 80.000 8.000 23.484
€ 11.481.079
€ 11.425.562
€
55.517
€ 11.037.639 €
443.440
532.838 € 532.838 6.282.292 € 6.282.292 3.917.583 € 3.917.583
€ € €
-
€ € €
127.888 € 6.282.292 € 3.917.583 €
404.950 -
€ 10.732.713 € 10.732.713
€
-
€ 10.327.763 €
404.950
Resultaat
€
-748.366 €
€
-55.517
€
38.490
Boekwaarde 31-12-2021 Nog te realiseren Kosten Opbrengsten Resultaat GREX
€
709.876
€ € €
443.440 404.950 -748.366 Per 31-12-2023
Risico
€
€
-
Kosten Grondverwerving CT kosten Plankosten Tussentijdse winstneming Bovenwijkse voorziening t/m 2016 Overige kosten Rente en kostenstijging
2.040.858 4.475.405 3.195.533 504.982 820.862
Opbrengsten Grondverkopen Afboeking boekwaarde Subsidies en bijdragen
€ € €
60.000 €
-692.849
60.000
709.876 €
Het resultaat van de grondexploitatie is met € 55.517,- verslechterd naar een negatief resultaat van € 748.366,-. Deze verslechtering wordt veroorzaakt door extra plankosten, omdat een aantal varianten voor alternatieve invullingen zijn bekeken.
D. Risico ontwikkeling N.v.t.
33
1.4 Klooster Noord A. Projectbeschrijving Dit project betreft een deelproject van Elst Centraal ten oosten van het station. Deelproject Klooster was ten tijde van de ontwikkelingsstrategie van 2016 bestemd voor de ontwikkeling van woningen en een destijds ingediend plan heeft op 14 februari 2018 de prioritaire status gekregen De locatie is deels in eigendom van de gemeente en deels in eigendom van de grondeigenaar. Projectkenmerken Soort project Nog in exploitatie te nemen gronden Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2019 Verwacht jaar van afronding Nader te bepalen
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
Het Klooster
34
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2021?
In 2021 hebben gesprekken plaatsgevonden over de ruil van gronden op het Klooster. Verder hebben er geen werkzaamheden plaatsgevonden.
Welke besluiten heeft de raad in 2021 genomen? Er zijn geen raadsbesluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2022?
We gaan de afspraken over de grondruil uitwerken in een contract. Voor Klooster Noord gaan we kijken naar de wijze waarop we dit plan tot realisatie kunnen brengen. De gemeente is hierover in gesprek met de grondeigenaar.
C. Financiële voortgang Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling van Klooster Noord is het uitgangspunt dat een anterieure overeenkomst opgesteld wordt om de gemeentelijke (plan)kosten voor de ontwikkeling van Klooster Noord te verhalen.
D. Risico ontwikkeling • •
Een deel van de grond is eigendom van derden. Onderhandelingen worden gevoerd. Er ligt een gemeentelijk voorkeursrecht op (Wvg) en we zijn in goed overleg met partijen over minnelijke verwerving; Het bestaande gebouw op het Klooster wordt gebruikt door BSO de Kikkerkoning. Deze maken tijdelijk gebruik van het gebouw en we zullen goede afspraken moeten maken over beëindiging van dit gebruik.
35
1.5
Woongaard sport en educatie
A. Projectbeschrijving Deelproject Woongaard was ten tijde van de ontwikkelingsstrategie van 2016 bestemd voor de ontwikkeling van woningbouw en in januari 2019 door de VOF Westeraam ingediend voor de prioriteringsronde. Het college heeft geen prioritering toegekend aan deze woningbouwlocatie. Door de komst van ziekenhuisvoorziening Rijnstate is gebied Woongaard, ingeklemd door scholencluster Westeraam/Lyceum, bedrijventerrein De Aam en het toekomstige Rijnstate, geen geschikte woningbouwlocatie meer. In de actualisatie van de ontwikkelingsstrategie 2020 is de Woongaard omschreven als een gebied voor sport en educatie. De locatie is in eigendom van derden. Projectkenmerken Soort project Vastgoed Projectwethouder W. Hol Kern Elst Startjaar 2019 Verwacht jaar van afronding Nader te bepalen
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
De Woongaard
36
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2021?
In 2021 is het programma van eisen opgesteld in overleg met de gebruikers. Daarnaast is het locatieonderzoek afgerond en zijn de kosten in kaart gebracht. Ook is er een grondexploitatie opgesteld en hebben er gesprekken plaatsgevonden met de eigenaar van de grond van de Woongaard en zijn principe afspraken gemaakt over aankoop van deze locatie.
Welke besluiten heeft de raad in 2021 genomen?
In oktober 2021 heeft de raad een aantal besluiten genomen over de komst van de nieuwbouw MFSC op deze locatie. Graag verwijzen wij naar de informatie van de betreffende projectsheet. Daarbij is tevens de grondexploitatie Woongaard/Elst Centraal vastgesteld. De accountant ziet de Woongaard niet als een grondexploitatie en zal dus niet als zodanig worden meegenomen in de jaarrekening. Het project Woongaard wordt gezien als materiële vaste activa (MVA).
Wat gaan we doen in 2022?
In 2022 worden de gesprekken met de grondeigenaar afgerond en geformaliseerd in een overeenkomst. In 2022 wordt ook de bestemmingsplanprocedure voor het MFSC opgestart inclusief het opstellen van de stedenbouwkundige kaders en de beeldkwaliteitseisen. De aanbestedingsprocedure voor de ontwikkeling van het MFSC loopt.
C. Financiële voortgang Het is geen grondexploitatie, maar om wel inzicht te geven in de kosten en opbrengsten is een GREX-tabel gebruikt. exploitatie per 1-1-2022
exploitatie per 1-1-2021
verschillen
gerealiseerd per 31-12-2021
nog te realiseren
Kosten € € € € €
917.000 367.500 376.000 8.000 55.414
€ € € € €
1.687.496 367.500 386.840 8.000 55.414
€ € € € €
-
€ € € € €
-
€ € € € €
770.496 10.840 -
€
2.505.250
€
-
€
-
€
781.336 € 1.723.914
€ €
1.471.000 -
€ €
-
€ €
-
€ €
- € 1.471.000 - € -
€
1.471.000
€
-
€
-
€
- € 1.471.000
Resultaat
€ -1.034.250
€
-
€
-
€
Boekwaarde 31-12-2021 Nog te realiseren Kosten Opbrengsten Resultaat
€
Risico
€
Grondverwerving CT kosten Plankosten Overige kosten Rente en kostenstijging Opbrengsten Grondverkopen Subsidies en bijdragen
€ € €
781.336 €
781.336 1.723.914 1.471.000 1.034.250 Per 31-12-2025 50.000
€
-
Om op de locatie Woongaard een MFSC en een school te ontwikkelen wordt een tekort verwacht van € 1.034.250 euro. Dit wordt vooral veroorzaakt door de hoge aankoopwaarde van Aamsestraat 13b.
D. Risico ontwikkeling N.v.t. 37
252.914
38
2
Gebiedsontwikkeling Driel Zuidoost
40
2
Gebiedsontwikkeling Driel Zuidoost
A. Projectbeschrijving Het project betreft de ontwikkeling van een in 2019 gezamenlijk met Van Wanrooij projectontwikkeling verworven locatie aan de oostzijde van Driel. Bij verwerving is afgesproken om gezamenlijk een ontwikkelvisie op te stellen en om afspraken te maken over de wijze van samenwerking. De toekomstige ontwikkeling van deze gronden richt zich op de functies woningbouw en maatschappelijke voorzieningen in de vorm van in ieder geval één basisschool. Daarnaast is er mogelijk ruimte voor het realiseren van een fietsverbinding die zorgt voor een verkeersveilige route voor fietsers uit Driel richting Elst en Arnhem. Projectkenmerken Soort project Nog in exploitatie te nemen gronden Projectwethouder D. Horsthuis-Tangelder (voorheen R. Engels) Kern Driel Startjaar 2019 Verwacht jaar van afronding nog niet te voorzien
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
Afbeelding: kadastrale kaart locatie 41
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2021?
In samenwerking met Van Wanrooij is samen met een stedenbouwkundig bureau de ontwikkelvisie Driel Zuidoost opgesteld. Deze is met de klankbordgroep besproken en afgestemd. Daarnaast zijn we gestart met een aantal onderzoeken t.b.v. het bestemmingsplan. Ook hebben de gemeente en Van Wanrooij projectontwikkeling een start gemaakt met het maken van verdere samenwerkingsafspraken. Verder heeft de participatie opgeleverd dat er extra aandacht besteed moet worden aan de verkeersveiligheid op en rond de Dorpsstraat, de aansluiting op de Molenstraat en de wijkontsluiting op de Dorpsstraat nabij garagebedrijf Schuiling.
Welke besluiten heeft de raad in 2021 genomen? In 2021 zijn er geen raadbesluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2022?
Dit jaar leggen wij de ontwikkelvisie ter besluitvorming voor aan de raad. Dit is intussen gebeurd in de raad van 15 februari 2022. Daarnaast zullen wij de benodigde onderzoeken uit gaan voeren t.b.v. het bestemmingsplan. Verder willen wij het voorontwerp bestemmingsplan nog in procedure brengen voorafgaand aan de invoering van de nieuwe Omgevingswet. Hierbij wordt extra aandacht gegeven aan de verkeersveiligheid zoals dat hierboven reeds is aangegeven. Ook gaan Van Wanrooij en de gemeente de samenwerkingsafspraken in een overeenkomst vastleggen.
C. Financiën Boekwaarde 31-12-2021
€
775.465
Getroffen voorzieningen
€
627.940
Netto boekwaarde
€
147.525
Aantal m2 Boekwaarde per m2
25.740 €
5,73
De boekwaarde betreft de door de gemeente gemaakte verwervingskosten. Van Wanrooij heeft ook € 775.000 geïnvesteerd in de aankoop van de gronden. Er is een voorziening getroffen voor het gemeentelijk deel van de investering omdat de huidige taxatiewaarde van de gronden (welke nog niet uitgaat van woningbouw) lager ligt dan de al gemaakte kosten. De kans is echter groot dat met de ontwikkeling van de locatie deze voorziening omlaag kan dan wel geheel vervalt op het moment dat er een grondexploitatie wordt vastgesteld met een daarbij gewijzigde bestemming van de aangekochte grond. De verwachting is dat de investering van beide partijen dan kan worden terugverdiend.
D. Risico ontwikkeling In deze fase van het project zijn er altijd nog risico’s. Met het doen van onderzoeken ten behoeve van het bestemmingsplan krijgen wij een beter beeld van de risico’s tijdens de bestemmingsplan fase. Aan de hand van de onderzoeken is beter in te schatten of we met het in procedure brengen van het bestemmingsplan nog problemen tegen gaan komen. Daarnaast zijn er nog risico’s buiten het plangebied. Hierbij denken we aan de huidige en toekomstige verkeerssituatie rondom de nieuwe woonwijk van b.v. de Dorpsstraat of de discussie van wel of geen rondweg. Samen met een verkeerskundig bureau onderzoeken we de verkeersproblematiek en bekijken we welke maatregelen genomen kunnen worden om de veiligheid te verbeteren en een logische route voor de diverse verkeersdeelnemers te creëren.
42
3 Hart van Oosterhout
44
3 Hart van Oosterhout A. Projectbeschrijving Dit project betreft de herontwikkeling van een deel van het centrum van Oosterhout en is gestart op basis van een burgerinitiatief uit 2018. Hiermee is de ontwikkelrichting voor het project Hart van Oosterhout bepaald en kan vormgegeven worden aan de wens voor een bruisende kern van Oosterhout. De ontwikkelrichting voor het dorpshart bestaat uit de volgende onderdelen: 1. Verplaatsen van het dorpshuis naar het kerkgebouw inclusief het aanbouwen van een nieuwe sportvoorziening 2. Realiseren nieuwbouw basisschool SamSam (Projectwethouder R. Post) 3. Inrichten openbare ruimte 4. Herbestemmen vrijkomende locaties SamSam en Dorpshuis De Schakel 5. Stimuleren realisatie woningbouw particuliere grondeigenaren Voor deze onderdelen worden vanaf 2022 deelprojecten opgestart. Projectkenmerken Soort project Centrumontwikkeling Projectwethouder R. van den Dam (voorheen R. Engels) Kern Oosterhout Startjaar 2020 Verwacht jaar van afronding 2028
Stoplicht
Geld Kwaliteit Tijd
45
B. Projectvoortgang Wat hebben we gedaan in 2021?
Het college heeft ingestemd met het projectplan voor de ontwikkeling van het Hart van Oosterhout. In 2021 is een Visiedocument opgesteld waarin de mogelijkheden en financiële consequenties voor de gebiedsontwikkeling zijn opgenomen. De haalbaarheid van de verschillende deelprojecten zijn gepresenteerd. Naast het opstellen van een visiedocument is de verplaatsing van dorpshuis De Schakel naar de Leonarduskerk uitgewerkt. Hiervoor is een Programma van Eisen opgesteld. Aan het college is daarna een voorkeursvariant voor de ontwikkeling van het gebied voorgelegd op basis van het visiedocument en de uitwerking van de verplaatsing van De schakel naar de Leonarduskerk. Deze voorkeursvariant heeft financiële consequenties waarvoor de gemeenteraad middelen beschikbaar zal moeten stellen. De voorkeursvariant met financiële consequenties is in december 2021 voorgelegd aan de gemeenteraad voor besluitvorming in 2022.
Welke besluiten heeft de raad in 2021 genomen? In 2021 zijn er geen raadbesluiten genomen.
Wat gaan we doen in 2022?
De raad heeft op voorstel van het college in haar raadsvergadering van februari 2022 besloten tot vaststelling van de Ontwikkelvisie Hart van Oosterhout. In 2022 wordt verder de verplaatsing van dorpshuis De Schakel naar de Leonarduskerk nader uitgewerkt. In 2022 zullen met het Bisdom en De Schakel overeenkomsten worden opgesteld, zodat de verplaatsing mogelijk kan worden gemaakt. Voortgang van het project is afhankelijk van het beschikbaar komen van externe middelen (Erfgoeddeal, Steengoed benutten en restauratiesubsidie). Wanneer genoemde middelen niet beschikbaar komen, zullen we ons wenden tot de raad voordat onomkeerbare verplichtingen worden aangegaan. De overige onderdelen, zoals genoemd onder A (projectbeschrijving), worden vanaf 2022 ter hand genomen. Voor de ontwikkeling van onderdeel 5 zal samenwerking worden gezocht met de particuliere grondeigenaren.
C. Financiële voortgang Voor dit project zijn per 31-12-2021 € 356.761 aan voorbereidingskosten verantwoord. 1.Vastgoedexploitatie De ontwikkeling van de kerk naar dorpshuis en het bouwen van de gymzaal is een vastgoedexploitatie. Hiervoor is een budget beschikbaar van 3 miljoen euro. De elementenbegroting van de architect betreft vooral de bouwkosten. De genoemde ontwikkeling brengt echter ook veel aanvullende kosten met zich mee met name in de plankosten. Op basis van een programma van eisen en mogelijk externe middelen wordt de verplaatsing van het dorpshuis met een gymzaal nader uitgewerkt en gepresenteerd voor besluitvorming door de raad. Voor de school is een bedrag van 3,7 miljoen (investering) beschikbaar gesteld voor de nieuwbouw. 2.Grondexploitatie De verplaatsing van het dorpshuis en bouw gymzaal worden bekostigd uit het beschikbaar gestelde budget. Dit geldt ook voor de ontwikkeling van de nieuwe school. Voor de overige locaties geldt het uitgangspunt dat deze een sluitende grondexploitatie hebben. Dit is echter nog niet onderzocht. Om deze locaties te ontwikkelen is ook deels grond van derden nodig. In welke mate de grondeigenaren bereid zijn aan de plannen mee te werken moet nog in kaart worden gebracht, alsmede welke kosten dit met zich meebrengt. Ook zijn er mogelijk hoge kosten door een kwelwaterprobleem in het gebied. 46
Om de locaties financieel haalbaar te maken zullen naast opbrengsten uit grondverkoop externe middelen (subsidies) worden aangevraagd om de kans op een financieel haalbaar plan te vergroten. Gesprekken met de Provincie lopen hierover. Met betrekking tot beheer en exploitatie van het dorpshuis moeten nog nadere afspraken worden gemaakt. Gymonderwijs moet in stand worden gehouden. Verder moet worden bezien wat er noodzakelijk is om de exploitatie van het dorpshuis mogelijk te maken. Ook zal worden nagegaan hoe om te gaan met eventuele BTW plichten. Onderzocht zal worden welke mogelijkheden er zijn om uiteindelijk de kosten van de investering te beperken. Ontwikkelvisie Het vaststellen van de Ontwikkelvisie heeft conform het Besluit begroting en verantwoording (BBV) geen effect op de begroting. De Ontwikkelvisie is geen concreet uitvoeringsplan. Bij het op te stellen uitvoeringsplan wordt aangegeven hoe we de visie daadwerkelijk willen gaan realiseren en wanneer. Deelproject 1 Onderdeel
Bedrag
Kapitaallassten
Kosten Investeringsraming basis met gymzaal
€ 6.746.912
€
274.540
Variant B. meerkosten A.3 sportzaal met verdiepte aanleg
€
509.838
€
21.138
Subtotaal kosten
€ 7.256.750
€
295.678
Reeds beschikbaar gesteld
€ -3.000.000
€
-190.028
Inkomsten uit externe middelen
€ -1.590.000
€
-63.990
Subtotaal dekking
€ -4.590.000
€
-254.018
Subtotaal krediet
€ 2.666.750
€
41.660
Overbruggingskrediet voor de post externe middelen
€ 1.590.000
Benodigd krediet
€ 4.256.750
€
41.660
Dekking
Er vanuit gaande dat dit project in 2023 wordt gerealiseerd, doen de extra kapitaallasten van € 41.660 zich dus voor met ingang van 2024. Deze extra kapitaallasten zullen worden meegenomen in de Kadernota 2023 die medio juni 2022 in de raad zal worden behandeld.
D. Risico ontwikkeling • Overeenstemming met de belanghebbenden (De Schakel, bisdom en gebruikers) over de verplaatsing. Verplaatsing dorpshuis De Schakel naar het kerkgebouw. Samen met het bestuur van De Schakel en gebruikers worden de mogelijkheden onderzocht voor optimalisatie van het toekomstige gebruik. In 2022 zullen overeenkomsten worden opgesteld voor de verwerving van de kerk en het gebruik daarvan met De Schakel. • Financiën. Externe middelen, zoals de erfgoeddeal, steengoed benutten en de restauratiesubsidie zijn nog niet definitief. De procedure wordt gevolgd om deze middelen te verkrijgen. Indien de externe middelen niet of niet geheel verworven kunnen worden èn dit zou leiden tot een overschrijding van het beschikbaar gestelde krediet, dan zal een nieuw voorstel aan de raad worden voorgelegd. • De financiële haalbaarheid van de afzonderlijke deelplannen. De deelplannen zullen nader worden uitgewerkt waarbij de kosten worden onderzocht. • BTW kosten. Gekozen is voor een constructie voor eigendom, beheer en exploitatie waarbij de gemeente niet BTW plichtig is. • Ruimtelijke planvorming. Voor het gebied is, in samenwerking met het waterschap, een kwelwateronderzoek uitgevoerd. Voor de realisatie van de onderdelen zoals genoemd onder A zal planwijzigingen moeten plaatsvinden. Hierbij zullen de benodigde onderzoeken worden uitgevoerd.