22-06-21.09 Relevant stuk 1, Rapport zienswijzen en ambtshalve wijzigingen

• Er zal altijd een vooropname /0-meting gedaan worden om evt. schade in kaart te kunnen brengen. Dit is geregeld in het Bouwbesluit. Het tijdpad laat zich nu nog moeilijk voorspellen en is afhankelijk van de fases waarin gebouwd wordt. Een fase zal zoveel als mogelijk in een keer worden geheid. • Er is vanuit gemeente Overbetuwe geen verplichting t.a.v. boren/heien. Bij bodemonderzoek is geen verontreiniging vanuit de omgeving geconstateerd. 5.3 Geluidsoverlast door Heinz De indiener merkt op dat nergens in de toelichting van het bestemmingsplan iets staat vermeld over geluidsoverlast door Heinz. Hiertoe geeft de indiener aan dat zij sinds de nieuwbouw flinke overlast hebben door de vrachtwagens aan de kant van de Groenestraat en de Korte Bemmelseweg, die laden en lossen. De indiener heeft hier inmiddels 6 jaar contact over met Heinz en in de nachtelijke uren heeft het geluidsoverlast deels afgenomen. Wel verzoekt de indiener om te beoordelen of de toegestane normen nu niet verouderd zijn aangezien het terrein is omgelegd en vanwege het laden en lossen meer geluidsoverlast wordt veroorzaakt. Reactie De geluidsoverlast door Heinz staat beschreven in paragraaf 5.4 van de toelichting, onder het kopje ‘Bedrijven en Milieuzonering’. Ook verwijzen we naar de beantwoording van zienswijze 1.

Het al dan niet naleven van de vergunningvoorschriften door Heinz is een handhavingsaspect in relatie tot de Omgevingsdienst Regio Arnhem (ODRA), dat niet aan de vaststelling van het bestemmingsplan in de weg staat. 5.4 Bestaand groen/bomen De indiener geeft aan dat door het aanbrengen groen/bomen/parkeerplaatsen komen te vervallen.

van

een

in/uitrit

bestaand

Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

Reactie Verwezen wordt naar het antwoord bij 5.1. Ten aanzien van de bomen wordt opgemerkt dat er geen bomen hoeven te verdwijnen voor de inrit. Indiener 6: niet openbaar Samenvatting De indiener maakt zich zorgen over het verdwijnen van het karakter van de Groenstraat. 6.1. Verdwijnen karakter van de Groenestraat De indieners merken over het pad aan de Groenestraat, dat loopt van noord naar zuid langs de boomgaard, op dat het beeldbepalend en van hoge waarde is voor de landelijke beleving zoals de indieners dit al een lange tijd ervaren. Dat gevoel wordt nadrukkelijk verstevigd door de aanwezigheid van een windsingel en de boomgaard. Verschillen in de ontwikkeling van het plan zijn o.a. de variabele breedte van de groenstrook in het plangebied langs de Groenestraat, en het verleggen van het tracé van het bovengenoemde pad. Ter hoogte van dit pad, de noordzijde van de boomgaard en het weiland, is een aaneengesloten lint van vrijstaande woningen gepland. De doorkijk is hiermee verdwenen. Bovendien vinden de indieners dat zij worden beperkt in hun privacy. Verder merken zij op dat ze behalve van de vrijheid en de typische accenten van de Groenestraat ook konden genieten van een verscheidenheid aan flora en fauna. In de directe omgeving zijn egels, vleermuizen kikkers, padden en vogels van diverse pluimage aanwezig.

Behalve mussen, mezen, vinken, merels, eksters, kraaien, spechten, ooievaar, reiger en roodborstjes en de meer gangbare vogels hebben diverse roofvogels de weg naar de Groenestraat e.o. gevonden. Onlangs zelfs vijf steenarenden. De indieners verwachten dat de verstedelijking deze belevingen sterk zal verminderen. Om het karakter van de Groenestraat zoveel mogelijk te behouden pleiten de indieners voor het behoud van de windsingel en de sloten aan de zuidzijde van de Groenestraat. De sloten staan soms wel in het plan soms niet. De windsingel kan in westelijke richting onderbroken met doorkijkjes worden doorgetrokken. Zo behoud je het karakteristieke van de Groenestraat en kun je de nieuwe wijk een eigen identiteit geven. De indieners zien graag het voornoemde voorstel terug in het bestemmingsplan. Reactie Naar aanleiding van de zienswijze heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente en de indiener. Vanuit de bestemming ‘Groen’ in het bestemmingsplan zijn de bestaande bomen en windsingels zoveel als mogelijk ingepast. Hiervoor heeft een boomeffecten analyse plaatsgevonden en is aansluiting gezocht bij het beeldkwaliteitsplan. Naar aanleiding van de zienswijze heeft een overleg plaatsgevonden met de ontwikkelaars en in goed overleg tussen de gemeente en de ontwikkelaars is besproken dat de windsingel langs de Groenestraat zo veel mogelijk wordt behouden.

De bestaande greppel zal gaan aansluiten op de nieuwe groenstructuur met doorlijningen door het plangebied. In deze groenstructuur zit ook de nieuwe waterstructuur met wadi’s. Hoewel niet op de huidige plaats teruggebracht zijn daarnaast ook, nieuwe noord-zuid structuren aanwezig waarin doorzicht naar het zuiden aanwezig blijft. Een van de doelen zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan is de diversiteit verhogen in het gebied. Dit vertaalt zich in een inrichting waarbij inheemse planten en bomen de biodiversiteit bevorderen en wadi’s zorgen voor de benodigde waterberging/ infiltratie en aanleiding geven voor natuurlijk spelen. De groene lijnen/patronen in het landschap zullen, evenals de kaders van het groen-blauwe raamwerk, ingericht worden met inheemse planten en bomen, die onder andere geselecteerd zullen worden op hun bijdrage aan de verscheidenheid van soorten..

Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

Indiener 7: niet openbaar Samenvatting De indiener maakt zich zorgen over het verdwijnen van het karakter van de Groenestraat. 7.1. Verdwijnen karakter van de Groenestraat De indieners geven aan hun woning een aantal jaren geleden te hebben gekocht en dat zij voor de koop van de woning in de voorlopige plannen hadden opgemerkt dat de aangrenzende sloot en haar bloeiende slootkanten intact was. Op basis van die input zijn de indieners overgegaan tot de aankoop van de woning. Nu werden zij tijdens de informatieavond van 12 oktober 2021 onaangenaam verrast, aangezien met het verwijderen van de oude weg de aangrenzende sloot en de langsliggende sloot langs de Groenestraat ingrijpend is gewijzigd. Bloeiende slootkanten in de Pas en de oude geurende meidoornbloemen langs de weg zijn weliswaar kleine landschapselementen maar geven het landschap wel het authentieke oudElsters karakter. In de natuurvriendelijke slootkanten wemelt het van opgroeiende visjes en vinden de gevestigde vleermuizen voedsel en schuilplekken. Daarnaast betreuren de indieners dat met het verwijderen van de oude weg en de sloot het vrije uitzicht van de indieners tot aan de Olympiasingel ontnomen wordt en inbreuk doet op hun woongenot. Om die reden stellen de indieners het op prijs als hun bezwaar wordt gehonoreerd.

Reactie Naar aanleiding van de zienswijze heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente en de indiener. De inrichting en het bestaande karakter van de Groenestraat worden in beginsel gehandhaafd. Gedurende de planontwikkeling is nadrukkelijk gewerkt aan de groene doorlijning ( ‘patroon in het landschap’) binnen het plangebied in relatie tot het fietspad. Bestaande groenstructuren, zoals de windsingel aan de westzijde en de huidige parkeerplaatsen blijven zoveel mogelijk gehandhaafd. Ook het kenmerkende hoogteverschil tussen de noord- en de zuidzijde van de Groenestraat blijft herkenbaar aanwezig. Dit hoogteverschil wordt opgevangen in groenstroken die tussen de weg en de nieuwe woningen wordt aangelegd. Het historische karakter van de Groenestraat wordt op deze wijze gerespecteerd. Daarnaast wordt verwezen naar de antwoorden bij 5 en 6. Het klopt dat de bouw van de nieuwe woningen en appartementen tot een verandering van het uitzicht zal leiden. Er treedt echter geen onevenredige aantasting van het uitzicht op. Bovendien kan een blijvend recht op vrij uitzicht in de ruimtelijke ordening niet worden gegarandeerd. Aan een geldend bestemmingsplan of bestaande situatie kunnen geen blijvende rechten worden ontleend.

De gemeenteraad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en voorschriften voor gronden vaststellen. In bijlage 1 van het bestemmingsplan is een ladderonderbouwing opgenomen, waarin wordt gemotiveerd waarom de voorgenomen ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. De behoefte aan woningbouw is groot en de ontwikkeling van het woongebied sluit ruimtelijk en functioneel aan op de omgeving en vormt hiermee een logische afronding van de zuidkant van de bebouwde kom van Elst. Daarnaast is bij de uitwerking van het stedenbouwkundig plan rekening gehouden met het behoud van meer open, groene zones tussen de woongebieden.

Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

Indiener 8: niet openbaar Samenvatting Indiener wil zelf woningen ontwikkelen en ingepast worden in het plan De Pas. Indiener stelt vragen over de gekozen ontwikkelvorm. 8.1 Wens tot integratie in het plan De indieners zijn eigenaren van twee bestaande woningen in het plangebied en wensen extra bouwmogelijkheden te verkrijgen op hun eigen terreinen. Daartoe stellen zij in de periode voorafgaand aan de ter visie legging van het ontwerpbestemmingsplan contacten te hebben gehad met de gemeente en de projectontwikkelaar. Nog op 7 september jongstleden is door de indieners een verzoek om overleg ingediend bij de Projectleider van de Gemeente Overbetuwe. Pas na enkele herinneringen kwam daar (erg laat) een inhoudelijke reactie op, met als strekking dat door de families gewenste ontwikkelingen niet in de lopende bestemmingsplanprocedure kunnen worden meegenomen en dat ze separaat een verzoek moeten indienen bij de regiekamer. Het niet meenemen in het lopende plan is niet wat de indieners wensen. Reactie Naar aanleiding van de zienswijze heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente en de indieners. Verder is in 2021 meerdere malen telefonisch contact geweest tussen de indieners van deze zienswijze en de gemeente, waarbij is aangegeven dat het idee niet meer meegenomen kon worden omdat het proces van het bestemmingsplan in een te ver gevorderd stadium was.

Verder hebben de ontwikkelaars in mei 2021 contact gehad met indiener en het voorgaande bevestigd. Naar aanleiding van deze zienswijze is er een gesprek geweest tussen deze indieners en de gemeente. In dit gesprek is toegelicht waarom het plan van indieners niet meegenomen kan worden in dit bestemmingsplantraject. Het bestemmingsplan beperkt zich tot gronden van of verbonden aan de ontwikkeling van De Pas, in verband met afspraken over kostenverhaal. Er is toegelicht hoe indieners hun plan wél op een goede manier kunnen indienen. Indieners worden hierdoor niet in hun belangen geschaad. 8.2 Wijze van planontwikkeling Ook na aftrek van de ruimte rondom de beide bestaande woningen van de indieners is fysiek meer dan voldoende ruimte aanwezig om nieuwe woningen op de percelen van de indieners toe te voegen. Gedacht wordt in de richting van het toevoegen van twee vrijstaande woningen en één tweekapper (derhalve vier woningen in totaal). De beoogde vier nieuwe woningen zullen dienen voor: • eigen gebruik (bouw levensbestendige woning): • eigen gebruik (bouw levensbestendige woning); • de kinderen, die op dit moment zelfstandig zeer lastig een eigen woning kunnen verwerven. De indieners zijn bereid om de gezamenlijke oppervlakte als één projectgebied zien. Ofwel; de indieners zijn bereid tot onderlinge grenscorrecties/ herverkaveling als dat de kwaliteit van een plan ten goede komt.

Zodra de randvoorwaarden duidelijk zijn, kan een gezamenlijk plan verder worden uitgewerkt. Alsdan kan een dergelijk gezamenlijk plan middels een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan “Woongebied De Pas in Elst” worden meegenomen. Dat het plangebied nu kennelijk in een ver gevorderd stadium is hoeft niet in de weg te staan aan een gewijzigde vaststelling, aldus de indieners. Dat het initiatief van opdrachtgevers in dit stadium mogelijk niet binnen de gemeentelijke planning past, is niet iets wat opdrachtgevers mag worden tegengeworpen, nu ze zelf al enige pogingen hebben gedaan met de gemeente in gesprek te komen, aldus de indieners. Verder wijzen de indieners er nog op dat er binnen het plangebied een andere particuliere Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

initiatiefnemer is die kennelijk wel kan meeliften in het plan, door de toevoeging van vier woningen op eigen terrein (waarvan twee middels wijzigingsbevoegdheid). De indieners doen hierbij een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Wat voor deze andere particuliere initiatiefnemer geldt, zou ook voor indieners moeten gelden. Voorts merken de indieners op dat indien middels een gewijzigde vaststelling inhoud kan worden gegeven aan hun wensen, naar verwachting niet langer sprake zal zijn van planschade voor hun eigen percelen. Weliswaar ondergaan de twee bestaande woningen dan nog steeds een waardevermindering, doch deze wordt naar verwachting ruimschoots gecompenseerd met de waardevermeerdering van de woningen behorende aan de achter terreinen, zodat op de voet van artikel 6.1 lid 1 geen ruimte bestaat voor waardevermindering die voor vergoeding in aanmerking komt. Reactie De planontwikkeling voor het woongebied de Pas loopt al geruime tijd. Er heeft ook een participatietraject plaatsgevonden. Het idee dat bewoners hebben kan in deze fase niet meer ingepast worden in het bestemmingsplan (onder meer doordat in de onderzoeken geen rekening is gehouden met extra woningen op deze percelen), maar het bestemmingsplan zorgt niet voor belemmeringen om een dergelijk initiatief in de toekomst eventueel te realiseren.

Het idee kan ingediend worden als afzonderlijk initiatief bij de regiekamer van de gemeente. Daar wordt een advies gegeven op basis van een plan (tekening met toelichting). Alleen de vraag naar programmatische ruimte is onvoldoende voor een beoordeling door de gemeente. In die zin is het niet mogelijk om het initiatief in dit stadium mee te nemen en het ontwerpbestemmingsplan hieromtrent gewijzigd vast te stellen. Dit is door de gemeente ook in eerder stadium duidelijk gecommuniceerd met indieners. Ten aanzien van het andere particuliere initiatief welke wordt meegenomen in het bestemmingsplan wordt opgemerkt dat daar een ruime tijd geleden in de voorfase afspraken over zijn gemaakt. Gedurende de planontwikkeling is dit perceel meegenomen in de beoordeling en onderzoeken. Gelet hierop betreft het perceel, welke is meegenomen in de planontwikkeling, een afzonderlijk geval welke niet te vergelijken is met het idee van de indieners. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel gaat daarmee niet op. 8.3 Ontbreken exploitatieplan In artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening is bepaald dat een exploitatieplan vastgesteld moet worden voor alle gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen.

Bedoelde algemene maatregel van bestuur betreft artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, waarin is bepaald dat als “bouwplan” onder meer heeft te gelden een bouwplan voor de bouw van één of meer woningen. Daarmee staat vast dat het bestemmingsplan “Woongebied De Pas in Elst” geldt als een “bouwplan” in de zin van artikel 6.12 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening en dat daarmee het vaststellen van een exploitatieplan in beginsel verplicht is. Voorgaande leidt uitzondering in geval van in de wet aangewezen gevallen, waaronder de mogelijkheid dat het kostenverhaal op andere wijze is verzekerd. Nu geen ontwerp van een exploitatieplan ter visie is gelegd, kan dit betekenen dat het voorgenomen besluit in strijd is met de wet, danwel dat met alle binnen het plan opgenomen grondeigenaren een anterieure overeenkomst is gesloten. Hiervan is evenwel niet gebleken. In de toelichting van het ontwerp is immers te lezen: “Met de ontwikkelaars van de gronden in het plangebied zijn door de gemeente anterieure overeenkomsten afgesloten. Hierin zijn afspraken gemaakt over het verhaal van kosten".

De indieners vragen of ze het juist interpreteren dat met de particuliere grondeigenaar die wel mag “meeliften” in dit plan geen anterieure overeenkomst is gesloten en dat daarmee het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is? Er bestaat overigens geen misverstand over dat de indieners bereid zijn met de gemeente een anterieure overeenkomst te sluiten voor hun eigen initiatief, teneinde via die overeenkomst bij te dragen in de plankosten.

Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

Reactie Er is sprake van kostenverhaal op particuliere grondeigenaren die onderdeel uitmaken van het plan. De gemeente en ontwikkelaars hebben hier bindende afspraken over gemaakt in de anterieure overeenkomst (kostenverhaal is doorgelegd). In geval van een eventueel separaat initiatief van indiener (zie de beantwoording onder 8.2) zal het afsluiten van een afzonderlijke anterieure overeenkomst incl. kostenverhaal een voorwaarde zijn in de ruimtelijke procedure. 8.4 Globale eindbestemming De gemeente heeft binnen de bestemming “Woongebied" gekozen voor een zogenaamde globale eindbestemming. Alhoewel enkele zaken op hoofdlijnen zijn vastgelegd, geeft deze globale eindbestemming een zeer grote planologische en stedenbouwkundige vrijheid. Daarmee is in het plan niet op objectieve wijze juridisch geborgd dat het stedenbouwkundig plan en de gewenste beeldkwaliteitseisen ten uitvoer zullen worden gebracht. Dit geeft voor opdrachtgevers (als direct omwonenden) grote rechtsonzekerheid. De indieners merken op dat weliswaar de beoogde kwaliteit alsnog kan worden geborgd via de beeldkwaliteitstoetsing ten tijde van het verlenen van de omgevingsvergunning(en). Een objectieve juridische toetsing, zoals het zou behoren te zijn, maakt daarmee echter plaats voor subjectievere toetsingscriteria. De indieners hebben daar onvoldoende vertrouwen in.

Volgens de indieners blijkt in de praktijk het volgende: 1. dat bij de verkoop van kavels commerciële belangen gaan prevaleren. Om de verkoop te bevorderen worden bouwplannen vaak op maat gemaakt voor de beoogde kopers (ook indien de bouwplannen minder goed passen binnen de vastgestelde beeldkwaliteitseisen); 2. dat kopers zich niet zozeer laten inspireren door het beeldkwaliteitsplan, maar meer door de ruimte die in het bestemmingsplan wordt geboden; 3. dat kopers vaak nog veel verder gaan dan de ruimte die het bestemmingsplan al biedt, door het maximaal benutten van vergunningsvrije mogelijkheden. De zeer ruime juridische kaders binnen het ontwerp, bieden voor de indieners derhalve nauwelijks garantie dat de gemeente of derden (projectontwikkelaars, bouwbedrijven, toekomstige woningeigenaren) zich houden aan de geest van het stedenbouwkundig plan en/of overige beeldkwaliteitseisen. Dit ontwerp heeft in zijn huidige opzet alles weg van een “carte blanche”, waarbij belanghebbenden maar moeten afwachten of en hoe de gemeente bouwplannen afdoende toetst aan de stedenbouwkundige opzet en/of beeldkwaliteitseisen.

Deze gekozen globale plansystematiek verhoogt bovendien de planschade die de indieners zullen leiden als gevolg van dit bestemmingsplan, aangezien niet de feitelijke uitvoering van het bestemmingsplan het ijkpunt zal zijn bij de planvergelijking, maar de maximale invulling van de nieuwe planologische mogelijkheden. Mocht de gemeente desalniettemin vast willen houden aan de systematiek van een globaal eindplan, merken de indieners op dat het technisch goed mogelijk is om door middel van het opnemen van nadere aanduidingen op de verbeelding het bestemmingsplan zo veel mogelijk in overeenstemming te brengen met de gekozen stedenbouwkundige opzet. Daarvan is in het huidige ontwerp slechts in zeer beperkte mate sprake (door enkele bebouwingaccenten op de verbeelding op te nemen). De indieners verzoeken derhalve diverse accenten die samenhangen met de stedenbouwkundige opzet (zoals: infra, groen, parkeren, bouwhoogtes) nader te differentiëren op de verbeelding. Tot slot geven de indieners aan bereid te zijn hun zienswijze nader toe te lichten en stellen het op prijs om zoveel mogelijk overeenstemming te bereiken.

Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

Reactie Gekozen is voor de ‘Globale eindbestemming’ om de flexibiliteit in de eindontwikkeling van het woongebied te kunnen borgen. Op die manier kan beter worden ingespeeld op (onvoorziene) toekomstige ontwikkelingen binnen het woonprogramma, op geringe wijzigingen bij de uitwerking van het plan en de inrichting van het gebied. De hoofdstructuren zijn in het bestemmingsplan vastgelegd. Hierdoor is het niet mogelijk om een wezenlijk ander plan te realiseren dan in het Stedenbouwkundig plan is beschreven. Daarnaast zijn op bouwperceelniveau duidelijke bouwregels gesteld, waarmee onder meer voldoende afstand tot de zijdelingse en achterste perceelsgrenzen gewaarborgd is. De bestemmingen binnen het plangebied in relatie tot het beeldkwaliteitplan zijn bepalend en richtinggevend in de verdere inrichting van het woongebied. Hierbij vormt het beeldkwaliteitplan een juridisch bindend kader bij de omgevingsvergunning voor het bouwen en is dit leidend voor de inrichting van het openbaar gebied. Aanvullend zijn gedurende planontwikkeling diverse kader stellende documenten opgesteld waar de ontwikkelaars aan moeten voldoen zoals; het Woningbouwprogramma, Kader voor ruimtelijke kwaliteit, Beeldkwaliteitsplan, Stedenbouwkundig Plan etc. Deze documenten zijn zorgvuldig getoetst.

Gelet op de toelichting, bijlagen en regels van het bestemmingsplan in samenhang met de kaderstellende documenten is het bestemmingsplan zorgvuldig tot stand gekomen en is de uitvoering van het plan voldoende gewaarborgd. Gedurende de vergunningen- en uitvoeringsfase zal worden getoetst of wordt voldaan aan de voornoemde kader stellende documenten. Vervolgens blijven we vanuit de gemeente monitoren en toezichthouden of de voornoemde kaderstellende documenten in combinatie met de bouwvoorschriften worden nageleefd. In die zin wordt de eindontwikkeling van het woongebied goed geborgd. Indiener 9: niet openbaar Samenvatting Indiener maakt zich zorgen over het bestaande groen en parkeren aan de Groenestraat, Ook heeft indiener twijfels over de locatie van twee woonzorg-complexen. 9.1 Wegvallen groenstrook Naar aanleiding van de zienswijze heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente en de indieners. De indieners zijn tegen het wegvallen van een brede groenstrook aan de noordzijde van de planlocatie langs de Groenestraat, zoals het nog wel was in de eerste plannen van 2015. De indieners zijn tegen wadi’s. Tijdens de presentatie in 2015 was ruim groen te zien tegenover de huizenrij nummers 38 t/m 56 aan de Groenestraat, tot aan de aanbouw van nr. 21. Dat is ± 25 meter.

In de spelregelkaart van 2019 werd deze strook al smaller en toentertijd hebben de indieners aangegeven hoe belangrijk zij het behoud van de natuur vinden. In de nieuwe situatie is de groenstrook teruggebracht naar 7 meter breed voor hun perceel. De indieners ervaren veel stress bij de gedachte van wat er gaat komen en voelen zich machteloos, omdat zij van mening zijn dat willekeurig omgegaan wordt met ze. De indieners willen een groenstrook van 20 meter in de volle breedte tegenover de huizenrij van nummer 38 tot en met 56. De woonvelden beginnen dan pas bij 25 meter. Hiermee vindt volgens de bewoners een verbetering van woonkwaliteit en daarmee de leef kwaliteit plaats. De indieners kijken nu uit op groen, hebben vrij uitzicht en wonen met een landelijk karakter. De indieners zijn van mening dat de Groenestraat groen mag blijven en dat de dorpse en groene uitstraling belangrijk is. De waarde van groen verbetert het milieu, zorgt voor een rijke biodiversiteit, vermindert luchtvervuiling, zorgt voor waterberging, dempt geluidshinder, verkoelt in warme periodes, is windbreker. Groen is essentieel voor een klimaatbestendige duurzame omgeving. Groen staat voor de natuur en vernieuwing. Deze kleur weerspiegelt vrede en harmonie. Een evenwichtige hoeveelheid groen geeft je een gevoel van tevredenheid. Het creëert optimisme

Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

en biedt vertrouwen. Natuur vermindert stress en verkleint de kans op ziektes. Een bezoek aan de natuur leidt tot een vermindering van pijn en negatieve emoties zoals boosheid, vermoeidheid en somberheid. Ook zorgt het voor een toename aan positieve gevoelens en energie. Bovendien nodigt de natuur uit tot bewegen en werving van De Pas: zorg voor dorpse en groene uitstraling van de woonbuurten. De indieners wensen dat het behoud van groen gewaarborgd wordt en de garantie dat ze nog steeds zonlicht het huis binnen krijgen, ook in de donkere maanden. Om die reden vragen de indieners dat er voldoende afstand wordt gehouden afhankelijk van de nokhoogte van de te bouwen huizen. De indieners hebben een tuin op het noorden en die ligt in de maand november 15 meter in de schaduw. Reactie In het plan is altijd is gewerkt met behoud van bestaande groenstructuren. Hiermee is een raamwerk gevormd door de bestaande en nieuwe groenstructuren. Dit is in de participatie zo besproken. Dat de nadere uitwerking van het plan sinds de eerste initiatieven in 2015 is gewijzigd, doet daaraan niet af. Dit heeft onder meer de maken met de veranderende woningbehoefte en nadere inzichten. Daarbij is in de spelregelkaart vastgelegd dat langs de Groenestraat een strook groen van minimaal 10 meter zal worden gehandhaafd.

Vanaf de Groenestraat tot aan de nieuwe woningen is op het smalste punt hieraan voldaan, waarna de strook breder wordt. In het totale straatprofiel is sprake van een maat van circa 25 meter. Dit is een reguliere breedte voor straten waarbij ten aanzien van het zonlicht wordt opgemerkt dat er voldoende afstand wordt gehouden, doch er zal altijd sprake zijn/blijven van enige schaduwwerking, maar niet van onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat. 9.2 Parkeren Verder doen de indieners ten aanzien van het parkeren de volgende suggestie. Door de huizenrij richting de Groenestraat op te schuiven, met de achterkant van de tuin tegen de tuin van de parallelle buren aan te laten sluiten. En, de parkeerplaatsen te verplaatsen na de voordeuren van deze huizen. De eerste huizenrij begint dan ter hoogte van de aanbouw van nummer 21. De huizenrij westelijk daarvan verder opschuiven naar het westen. De afstands-veranderingen die 2019 zomaar zijn gepresenteerd als vastliggend hebben de indieners veel stress bezorgd. En ook het feit dat waar de indieners hulp gingen zoeken ze geconfronteerd waren met uitspraken als: “dat is in de omgevingsvisie vastgelegd. Dat is in 2019 besproken. Iemand moet het nakijken hebben. Je kan het niet iedereen naar de zin maken. De provincie wil dat wij meer huizen bouwen.” Volgens de indieners zijn dat dooddoeners om hen de mond te snoeren.

Reactie De bewoners van het woongebied de Pas hebben met de auto enkel toegang tot hun woningen via de twee ontsluitingen aan de Olympiasingel. Daarmee wordt de Groenestraat juist ontlast van verkeer. Alle parkeerplaatsen voor de nieuwe woningen bevinden zich in het plangebied. Voor bezoekers van woningen zijn daarnaast slechts vijf extra parkeerplaatsen voor bezoekers binnen het plangebied gerealiseerd, die zijn ontsloten vanaf de Groenestraat. De bestaande langsparkeerplaatsen voor de huidige bestaande woningen worden ook gehandhaafd. 9.3 Appartementencomplexen voor dementerenden De indieners zijn tegen de bouw van een gebouw voor dementerenden in een wijk. De indieners willen dat de woon- en leefomgeving voor iedereen een permanent vakantiegevoel biedt. Over de hoogbouw voor dementerenden geven de indieners aan dat zij rust nodig hebben in een prikkelarme omgeving en vragen zich af in hoeverre daar rekening mee is gehouden. Reactie In bijlage 2 van het bestemmingsplan is onderbouwd waarom deze locatie geschikt is voor vestiging van een dergelijke functie, zoals met onderhavige planontwikkeling beoogd. Binnen de onderhavige planontwikkeling wordt goed ingespeeld op de behoefte aan rust,

Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

individualiteit, privacy voor deze specifieke groep zorgbehoevenden. Verder zijn de locaties goed te bereiken voor personeel en bezoekers en liggen deze op voldoende afstand van risicobronnen (vanuit veiligheidsoogpunt). De locaties zijn daarom geschikt voor het opvangen van de behoefte. Tevens wordt verwezen naar punt 2.1. t.a.v. aangedragen punt van hinder van het sportpark. Ten slotte wordt opgemerkt dat deze gebouwen op voldoende afstand van bestaande woningen worden gerealiseerd. 9.4 Bestaand groen en suggesties Over de natuur wat behouden blijft, vragen de indieners zich af waarom het voor die tijd is weggehaald. Het gaat om de bomen en struiken langs de hondenuitlaatveld aan de Groenestraat. Hier is 2 a 3 meter diep van de begroeiing al volledig weggekapt. Ten aanzien van de beplanting langs de Rijksweg-Zuid en de struiken langs de oude Groenestraat (Het wilgenlaantje) geven de indieners aan dat ze het wilgenlaantje met bijbehorende sloot missen op het ontwerp. Ze hebben de volgende wensen aan de projectontwikkelaars: leer de mensen en het landschap kennen waar je bouwt. Blijf menselijk. Wonen is meer dan een huis. Ontmoetingsruimte is belangrijk. Een plek voor koffieochtenden, workshops en cursussen. Mensen moeten thuis kunnen recreëren. Een groene woonomgeving wordt steeds belangrijker.

Wat als je niet kan reizen of veel thuis bent dan moet de woonomgeving rust en genezing kunnen brengen. Minibos, boomgaarden behouden, voedselbos, community garden. Ontmoetingsplekken, mogelijk kleine parken, misschien voedselbossen en moestuinen. Zicht op groen i.p.v. gevels. De temperatuur laag houden door beplanting. Een groen wandelgang aanleggen langs bestaande bebouwing. De rust behouden. Een vakantiepark is een goed voorbeeld voor fijne woonkwaliteit: winkel, zwembad, natuur en vrijstaande huizen. Mensen maken meer gebruik van groen wanneer er meer groen is. Privacy zonder kijk op stenen. Wonen in het groen wordt de standaard voor iedereen. Een rustige veilige woonomgeving. Meer mentale gezondheid en meer fysieke gezondheid. Knarrenhof integreren. Natuurlijk wonen en jong wonen. Wonen is belangrijk, een bedreiging van wonen legt mensen lam. 350 woningen. Dat is een volledig dorp. Elk dorp heeft een kroeg en een kerk. Deze wijk zou verrijkt kunnen worden met een wijkcentrum: een ruimte voor ontmoeting, activiteiten en cursussen. Mensen zijn vreemden voor de oude wijk en ook voor elkaar. Hoe sociale samenhang creëren? Tijdens de bouwperiode, afname van woonkwaliteit. Wanneer een dorp organisch groeit kunnen de mensen meegroeien. Woonvormen combineren: knarrenhof, jong en oud en natuur inclusief bouwen.

Nieuwbouw: altijd ook de woon- en leefkwaliteit van de reeds gezetelde bewoners behouden of zelfs verbeteren. De zorgen die je hebt als reeds gezetelde. Je houdt van je huis, de tuin, de buren. Je woont er prettig. Waarom altijd moeten verhuizen, het bekende en vertrouwde achterlaten, je sociale leven? Veiligheid en vertrouwdheid. Je kent de mensen en de geluiden. Samen ervoor zorgen dat men kan blijven wonen met behoud van woon- en leefkwaliteit en misschien zelfs een verbetering. De randen van dorpen moeten garantie kunnen bieden dat de woon- en leefkwaliteit daar behouden blijft. Garantie voor mensen uit de wijk, uit Elst, uit Overbetuwe om er te kunnen wonen, bijvoorbeeld starters of ouderen dat ze in vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. Wadi’s versus sloten. Sloten houden de bodem nat en dus waterdoorlatend. Bij wadi’s droogt de bodem uit. Zeker de kleigrond hier in Elst. Beplanting met bomen en struiken kan doormiddels de wortels de grond langer waterdoorlatend houden. Water dat er dan op komt te staan kan niet de grond in. Hoe komt het regenwater dat bij het perceel van de indieners valt in de wadi terecht, die in de zichtlijn van de kerk gepland is? Regen valt niet alleen daar waar een wadi is. Waarom niet rond en door de wijk sloten? Wenselijk is schaakbordbebouwing en randbegroening. Vlakken van groen en bebouwing wisselen elkaar af.

Randen van de dorpen – bestaande bebouwing groen houden en pas daarna weer bouwen. Je moet in je eigen dorp een groene route kunnen volgen. Wenselijk: groenvlakken zijn verbonden, de bebouwing onderbroken. Kwaliteit van groen: biodiversiteit. Ruimte voor vogels, insecten en kleine dierenproductie van zuurstofontspanning, rust en gezondheid. Door bomen, struiken, groene daken en gevelbegroeiing. Bekleding van huizen met geluiddempende materialen zoals hout. Verhouding voetafdruk huis en omgevend groen

Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

moet mogelijkheid geven tot recreëren in de tuin en ook natuur dichtbij huis. De voordeur uit en het gevoel hebben van ‘buiten, natuur en groen’. Tot slot geven de indieners aan op de hoogte gehouden te willen worden over de procedure. Reactie Het klopt dat er regulier onderhoud heeft plaatsgevonden (snoeien), er wordt echter ook weer nieuw groen aangeplant. Het behouden van voldoende groen rondom zowel de nieuwe woningen als de bestaande wijk is een uitgangspunt geweest voor de uitwerking van het stedenbouwkundig plan. Het wilgenlaantje blijft zoveel als mogelijk intact. Verder worden vier woonbuurtjes gecreëerd die passen bij een dorps karakter. Hierdoor wordt het geen groot aaneengesloten woongebied, maar kleinschaligere buurten die in deze omgeving passen. Ook worden speel- en ontmoetingsplekken gerealiseerd. Er zijn in het Beeldkwaliteitsplan zes ambities voor de openbare ruimte geformuleerd waarmee de identiteit wordt behouden en versterkt. Hierdoor ontstaat een beter en veiliger woonmilieu. Een van de doelen zoals opgenomen in het beeldkwaliteitsplan is de diversiteit verhogen in het gebied. Dit vertaalt zich in een inrichting waarbij inheemse planten en bomen de biodiversiteit bevorderen en wadi’s zorgen voor de benodigde waterberging/ infiltratie en aanleiding geven voor natuurlijk spelen.

De doorlijningen zullen, evenals de kaders van het groen-blauwe raamwerk, ingericht worden met inheemse planten en bomen, die onder andere geselecteerd zullen worden op hun bijdrage aan de biodiversiteit. Verder is in het plan veel aandacht voor de aanleg van voldoende recreatieve routes voor fietsers en wandelaars, die ook door de bewoners van de bestaande woonwijk kunnen worden gebruikt. Zodoende komt het plan aan een aantal door indiener opgeworpen suggesties tegemoet. Wat betreft de woonkwaliteit in de bouwfase wordt verwezen naar onze reactie onder 3.4. Ten aanzien van de afwatering wordt het volgende opgemerkt. De planontwikkeling heeft plaatsgevonden met inachtneming van de eisen die gesteld worden aan een goede waterhuishouding. Gedurende deze ontwikkeling waren het Waterschap, de gemeente en de ontwikkelaars nauw betrokken en uiteindelijk is het waterstructuurplan in bijlage 8 van het bestemmingsplan tot stand gekomen. Uit dit plan volgt onder meer dat binnen het plangebied voldoende waterbergingsvoorzieningen worden gerealiseerd met veel diversiteit, waarbij een natuurlijke uitstraling wordt bevorderd. Er zal worden gewerkt met meerdere thema’s om de duurzaamheid en biodiversiteit te stimuleren. Zo wordt onder meer een nieuw watersysteem aangelegd, dat zich kenmerkt door een combinatie van ondergrondse en bovengrondse afvoer naar droogvallende wadi’s.

Verder vindt er biodiversiteit plaats door bloemen, planten en bomen aan te planten. Het voornoemde sluit tevens aan bij het Integraal Kwaliteitsplan Openbare Ruimte van de gemeente welke op 23 februari 2021 is vastgesteld door de gemeenteraad. In samenhang met alle informatie volgt dat het Waterstructuurplan kan worden uitgevoerd zonder negatieve effecten op de waterhuishouding. Bij de nadere uitwerking en detaillering is extra aandacht voor de grondwaterstand en de gevolgen van het dempen van bestaande sloten voor de omgeving. Hiermee is sprake van een goede ruimtelijke ordening. 4. Aanpassingen van het ontwerpbestemmingsplan 4.1 Aanpassingen als gevolg van zienswijzen De verbeelding is aangepast: •

De grens van het bouwvlak van een aantal woningen aan de Korte Bemmelseweg komt op de voorgevels van de woningen te liggen.

De verkavelingstekening is aangepast: • • •

Bestaande bomen nabij de kavel van indiener 4 zijn verwijderd; De groenstrook achter de kavel van indiener 4 is op een gelijke dikte ingetekend; Er staan nu vier in plaats van vijf woningen naast de kavel van indiener 4 getekend; Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan

•

Het struinpad achter de kavel van indiener 3 is verlegd.

De verkavelingstekening is overigens richtinggevend maar niet juridisch planologisch bindend omdat het geen formeel onderdeel uitmaakt van het bestemmingsplan. Een aantal planregels zijn aangepast. •

De planregels zijn aangepast zodat aan de voorzijde van de eerstelijns bebouwing van een aantal woningen aan de Korte Bemmelseweg op de 2e verdieping geluidgevoelige ruimten zijn uitgesloten, mits er additionele maatregelen worden genomen;

•

In de regels is een definitie opgenomen van geluidgevoelige ruimten. Deze definitie komt uit de Wet geluidhinder (art. 1);

•

De regel m.b.t. evenementen is aangepast naar uitsluitend type 1 evenement.

4.2 Ambtelijke aanpassingen De verbeelding is aangepast. •

Een strook groen nabij de Rijksweg die mede plek moet bieden aan een fietspad, is omgezet naar wonen. De feitelijke ligging van de gasleiding (afwijkend op eerdere onderzoeken) maakt dat de verkaveling nog aangepast moet kunnen worden.

. Het bestemmingsplan en bijlagenboek zijn aangepast: • •

Nieuwe Aerius berekeningen zijn uitgevoerd; Bij de kruispuntontwerpen voor de Olympiasingel is ook rekening gehouden met toekomstige planontwikkeling in de omgeving.

5. Conclusies Er zijn negen schriftelijke zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan ontvangen. De ingediende zienswijzen leiden wel tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan (zie onder punt 4). Er bestaat wel aanleiding om ambtshalve wijzigingen door te voeren (zie onder punt 4). Het bestemmingsplan wordt gewijzigd vastgesteld. Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 21 juni 2022 De raad voornoemd,

de griffier, de voorzitter,

drs. D.E. van der Kamp

R.P. Hoytink-Roubos

Rapport zienswijzen ontwerpbestemmingsplan